文化主题商业街案例研究（26页）.pptx

1、文化主题商业街案例研究文化主题商业街案例研究 本报告是严格保密的。 成都成都. . 锦里古街锦里古街 本报告是严格保密的。 锦里古街是成都第一条仿古特色街，现在它已经无庸锦里古街是成都第一条仿古特色街，现在它已经无庸 质疑的成为全国特色商业街的典范质疑的成为全国特色商业街的典范 在成都，在成都， 有这么一条街，有这么一条街， 论历史，它非常短暂，论历史，它非常短暂， 但它现在无疑是这座城市但它现在无疑是这座城市人气最旺、知名度最高人气最旺、知名度最高的街道之一。的街道之一。 地位地位 本报告是严格保密的。 成都锦里商业休闲街位于武侯祠东侧，建筑面积成都锦里商业休闲街位于武侯祠东侧，建筑面积79

2、20 平方米，是融合巴蜀民风与三国文化的民俗风情街平方米，是融合巴蜀民风与三国文化的民俗风情街 选址：成都市武侯祠东侧 开业时间：2004.11.1 总建筑面积：7920m 总街长：340m 平均街宽：3-4m（最大街宽 为6m） 投资估算：2000万 项目定位项目定位：文化、商业与地产 的融合，是巴蜀民风民俗和三 国蜀汉文化的民俗风情街，号 称“成都版清明上河图”。“成都版清明上河图”。 体验式、休闲式、互动式体验式、休闲式、互动式的旅 游方式，符合现代游客的旅游 需求 简介简介 本报告是严格保密的。 案例匹配案例匹配 伯渎港商业项目伯渎港商业项目 锦里古街锦里古街 强势旅游资源 泰伯庙/泰

3、伯墓 武侯祠 建造愿景 为伯渎项目提供配套、支持 为武侯祠提供支持 打造新景点 占地面积 2万平方米 1.5万平方米左右 城市2007旅游收入 无锡445.76亿 成都340.2亿 区位 离市中心15分钟车程 离市中心10分钟车程 建设基础 工地新建 荒地新建 地块商业项目与锦里拥有相似的资源条件、建筑规模，地块商业项目与锦里拥有相似的资源条件、建筑规模， 锦里成功案例可作为重要参照锦里成功案例可作为重要参照 本报告是严格保密的。 锦里以前只是武侯祠附近一块荒地，后来找准定位，锦里以前只是武侯祠附近一块荒地，后来找准定位， 开创先进运营模式，逐渐转变为中国仿古商业街典范开创先进运营模式，逐渐转

4、变为中国仿古商业街典范 发展历程发展历程 著名景点武侯祠多年 来不愁客源，但游客 都是买了门票看完就 走，没有游客在此地 停留。 逐步打造出一条以体 验川西民俗文化的仿 古街。 无开发计划无开发计划 为游客服务为游客服务 打造新经济增长点打造新经济增长点 创造先进运营模式创造先进运营模式 商业业态的控制极好， 锦里所有店铺抱成团， 整条街的综合经营水 平处全国类似项目最 高水平。 保持领先地位保持领先地位 阶段阶段 锦里的游客数每年增 加80万左右。商业街 的收入2006年就突破 5000万，并且促进武 侯祠门票收入增加。 影响影响 东山的背后大约10多亩的 土地一直处于荒废状态， 成了堆放建

5、筑垃圾的地方， 后来虽然进行了一些绿化， 但到武侯祠游玩的客人从 不涉足此地。 措施措施 1、提出了要将三国文化 打造成文化产业的思路。 2、意想建成一条古街。 3、要寻找、建立新市场 运作模式。 1、品牌、土地和所有店 面的所有权属于武侯祠博 物馆，不出让。 2、经营权属于新成立的 锦里古街管理公司。 3、租金与面积无关，收 营业额的15%-20%。 1、分析模仿者，树立危 机感。 2、强调管理、提升服务， 以活动代替广告，以特色 带动人气。 3、实行店铺末位淘汰制， 保持活力。 节点节点 2002000 0年以前年以前 20022002年动工年动工 20042004年开始运年开始运 营营

6、现在现在 本报告是严格保密的。 功能布局功能布局 规划意图规划意图 项目项目 招牌性项目紧靠大门入口处招牌性项目紧靠大门入口处 三国茶楼 三顾园酒楼 核心区放在项目中心，平横区域优劣势核心区放在项目中心，平横区域优劣势 锦里广场+大戏台 宽阔地带打造整体感强的项目，创造特色宽阔地带打造整体感强的项目，创造特色 窄巷营造老成都氛围 背街打造避免游客原路返回，并增添新亮点背街打造避免游客原路返回，并增添新亮点 小吃街 1 2 大 门 双 连 廊 锦 里 广 场 戏 台 隔 墙 牌坊 小 吃 街 灈锦溪 院落 餐饮娱乐区餐饮娱乐区 锦绣文化区锦绣文化区 民俗市井区民俗市井区 桥 2 1 窄巷 背街打

7、造 3 3 商业街打造应该把文化昭示性强的项目放在入口处，并利用核心区商业街打造应该把文化昭示性强的项目放在入口处，并利用核心区 平衡区域优劣势，合理引导游客动线，氛围营造项目要集中打造平衡区域优劣势，合理引导游客动线，氛围营造项目要集中打造 本报告是严格保密的。 在三个主题区域坚持了主题和特色业态，再分别辅以在三个主题区域坚持了主题和特色业态，再分别辅以 其他业态，避免了相同业态过于集中，带来消费疲劳其他业态，避免了相同业态过于集中，带来消费疲劳 业态特征业态特征 餐饮 休闲 公建 住宿 购物 广场广场 业态没有严格的划分，而是在三个不同的商区内坚持了能直接反映该区域主题和特色的业态占主 体

8、，其他业态与之相配合的策略。这种灵活的现实策略，既保证了策划中三个主题的实现，也避免 了相同业态在同一区域过分集中，给消费者带来的审美和消费疲劳问题。 餐饮娱乐区餐饮娱乐区 锦锈文化区锦锈文化区 民俗市井区民俗市井区 本报告是严格保密的。 锦里商业街有锦里商业街有46%商铺，其次是餐饮占商铺，其次是餐饮占24%，另外有，另外有 20%的特色小摊，比重很小的是游艺、旅行社与客栈的特色小摊，比重很小的是游艺、旅行社与客栈 主题主题 名称名称 业态业态 三国三国 （8家）家） 三顾园、三国茶楼、醉三国、张飞牛肉、煮酒坊、 曹营坝 餐饮餐饮 羽扇青 商铺商铺 诸葛连弩 游艺游艺 成都及四成都及四 川（

9、川（35家）家） 香味小吃、绿心森林跷脚汤锅、VC驿站、 餐饮餐饮 蜀涛、锦绣馆、蜀中宝、金竹轩、中国白酒第一坊、 清雅轩、皮灯影、卓尚蚕丝坊、欣盛源、宝镜斋、 姝豫、映象坊、品月堂、福晟坊、东情西韵、喜神 坊、天艺馆、开门大发、百姓寻根堂 商铺商铺 黄包车、 游艺游艺 锦里客栈 客栈客栈 安怡旅行社 旅行社旅行社 但氏豆腐干、三大炮、民间玩、泥人张、编艺、龙 玲剪纸、民俗画、蛋壳画、吹糖人、草鞋刘 小摊小摊 外省（外省（4家）家） 久久丫、夜郎蜡染坊、韵鸿筷子店 商铺商铺 光大国旅 旅行社旅行社 外国（外国（3家）家） 喜福汇、m&m、星巴克 餐饮餐饮 业态配比业态配比 锦里商业街业态配比锦

10、里商业街业态配比 24% 46% 4% 2% 4% 20% 餐饮餐饮商铺商铺游艺游艺客栈客栈旅行社旅行社小摊小摊 本报告是严格保密的。 锦里在准确的消费定位与项目定位下，采取按营业额收租金等先锦里在准确的消费定位与项目定位下，采取按营业额收租金等先 进运营模式，国有资本，经营者与营销者三方持股，把项目真正进运营模式，国有资本，经营者与营销者三方持股，把项目真正 的整合起来的整合起来 锦里的股份运作锦里的股份运作 40% 20% 40% 200余名武侯祠员工武侯祠博物馆 龙鼎文化广告公司 锦里的定位：锦里的定位： 1、面向到武侯祠的游客，只要时间充裕都会到免费的锦里。 2、作为成都本地市民，怀旧

11、、游乐、休闲的目的地。 3、作为成都的城市名片。 经营特征经营特征 经营举措：经营举措： 1、店面只租不售，租金按营 业额15%-20%收取。 2、经常举行文化活动，为区 域注入活力。 3、统一打造锦里品牌，进行 整合营销传播。 本报告是严格保密的。 根据依附的地理空间所承载的文化内涵来确立建筑的主题，锦里根据依附的地理空间所承载的文化内涵来确立建筑的主题，锦里 外部为明清古建筑风格，与武侯祠现存的清代建筑融为一体外部为明清古建筑风格，与武侯祠现存的清代建筑融为一体 紧临武侯祠紧临武侯祠，依托于 成都三国历史遗迹， “锦里古街”的品牌、 土地和所有店面的所 有权属于博物馆，经 营权属于管理公司

12、 整个建筑系明清时代明清时代 的建筑风格，的建筑风格，与武侯 祠博物馆现存的清代 建筑融为一体 青砖碧瓦、雕梁画栋、 石板古街 老街、青石板路老街、青石板路 青砖、青瓦青砖、青瓦 锦里大门锦里大门 雕梁画栋雕梁画栋 客栈客栈 细部特征细部特征 本报告是严格保密的。 锦里休闲街主要卖的是“文化”，是三国文化的代名词，把文化锦里休闲街主要卖的是“文化”，是三国文化的代名词，把文化 与商业巧妙的融合起来，使顾客在体验文化的同时进行消费与商业巧妙的融合起来，使顾客在体验文化的同时进行消费 三国蜀汉文化三国蜀汉文化 川西民俗文化川西民俗文化 还有，民俗服装秀表 演、皮影表演、西洋 镜 锦里有如“三国茶楼

13、”、 “三顾园餐厅”、“张飞 牛肉”等以三国文化为核 心的商业，采用“以点带 面”的策略和操作方式。 酒吧文化酒吧文化 打更人 捏泥人 剪纸 张飞牛肉 文化与商业文化与商业 本报告是严格保密的。 成都的旅游经济带动了商业发展，特别是与旅游结合成都的旅游经济带动了商业发展，特别是与旅游结合 的商业项目，锦里为其中之一的商业项目，锦里为其中之一 世界旅游组织专家世界旅游组织专家RobertRobert CleverdonCleverdon、ErikErik HolmHolm- -PetersenPetersen考察锦里考察锦里 巴基斯坦总统及夫人考察成都时，参观了锦里巴基斯坦总统及夫人考察成都时，

14、参观了锦里 2006年成都成为中国最 佳旅游城市。 2006年成都旅游人数 40614061万人次 ，旅游收入 340.2340.2亿，增长速度13.8%， 相当于全市GDP的12%12%。 全市接待入境旅游者 57.97万人次，旅游外汇收 入2.02亿美元，同比增长 14.7%。 2006年锦里锦里游客数突破 400400万万人次 ，约占全市旅游 人口10%10%。 锦里锦里平均每天接待游客超 过1 1万万人。 锦里成就锦里成就 本报告是严格保密的。 成都锦里商业街成长关键评定体系（成都锦里商业街成长关键评定体系（KPI体系）体系） 锦里锦里KPI 锦里商业街成长锦里商业街成长 关键评定体系

15、关键评定体系 抢占市场先机抢占市场先机 锦里利用宽窄巷子、文殊院、大慈寺三大历史文化街区还在 改造的契机，率先开市，抢占了市场先机。 政府的主导政府的主导 国有资本充分发挥了作用，在利用民有资本的同时，没有因为 商业利益而丧失本项目的文化诉求。 精细化的仿古工艺精细化的仿古工艺 精细化打造，让人感觉切实的“古”意。 世俗化的定位世俗化的定位 充分展示了川西世俗文化与三国文化中的“世俗”部分，锦 里表现的市井文化已经成为老成都的样本。 主题鲜明的文化消费主题鲜明的文化消费 其消费活动与文化主题间的紧密联系，打造与其文化 主题呼应的商业和主题节庆活动。 业态组合的包容性业态组合的包容性 坚持特色文

16、化的同时，加入少量省外、外国异质化元素， 把现代元素融入其中，也烘托了古文化。 项目搭配合理项目搭配合理 观光、体验、购物、休闲、餐饮、娱乐搭配合理，避免了只 是兜售旅游商品和经营地方小吃的局限。 商业氛围的营造商业氛围的营造 通过文化产品现场制作、体验式营销来拉动人气，营造成 功的商业氛围。 项目的持续性建设项目的持续性建设 不断提升，例如背街的增加，“水岸锦里”的二期工程 规划等等，不断给区域注入新的活力。 本报告是严格保密的。 锦里案例对本项目的启示主要在文化的构筑、商业运作及怎么样锦里案例对本项目的启示主要在文化的构筑、商业运作及怎么样 把文化与商业相结合三方面，政府强有力的主导是成功

17、的关键把文化与商业相结合三方面，政府强有力的主导是成功的关键 启示启示 对本项目对本项目 的启示的启示 文化的构筑 1、以本地文化为依托 2、选择特色文化主题 3、选择文化载体 4、策划与文化相关活动 商业运作 5、确立鲜明的主题消费风格 6、有节制的融合现代商业元素 7、合理的商业空间组织 8、有条件的选择品牌业态 文化与商业结合 9、在区域布局上体现文化与商业融合 10、政府监管与协调商业利益与项目文化性的关系 本报告是严格保密的。 丽江的打造是政府在加大投入的同时，贯彻利用“原生态”的精神，把传统丽江的打造是政府在加大投入的同时，贯彻利用“原生态”的精神，把传统 文化与现代服务业挂钩，增

18、加配套，进行整体区域营销，取得了显著的成就文化与现代服务业挂钩，增加配套，进行整体区域营销，取得了显著的成就 1、主题与文化相关：、主题与文化相关：“原生态原生态” 以鲜活的城市形态表以鲜活的城市形态表 现，使资源循环起来，打造活文化，而不是遗址。现，使资源循环起来，打造活文化，而不是遗址。 2、商业活动与文化相关：、商业活动与文化相关：把传统文化与现代服务业挂把传统文化与现代服务业挂 钩，例如：纳西古乐及东巴文化在丽江的商业化运作。钩，例如：纳西古乐及东巴文化在丽江的商业化运作。 3、建筑形态切合纳西文化：、建筑形态切合纳西文化：保护古建筑，加以有节制保护古建筑，加以有节制 的利用，并建造风

19、格一致的新建筑，完善旅游配套。的利用，并建造风格一致的新建筑，完善旅游配套。 4、整合品牌资源：、整合品牌资源：在国际上进行整体营销，增强海外在国际上进行整体营销，增强海外 影响力，同时借助这种影响力，引导国内旅游人群。影响力，同时借助这种影响力，引导国内旅游人群。 5、政府加强文化主题引导：、政府加强文化主题引导：政府投资文化基础设施建政府投资文化基础设施建 设，使当地民族文化特征加强。设，使当地民族文化特征加强。 本报告是严格保密的。 丽江文化与商业的相互促进主要体现在商业与文化的相互依赖关丽江文化与商业的相互促进主要体现在商业与文化的相互依赖关 系、用非物质文化宣传丽江以及打造以体验纳西

20、民族生活方式的系、用非物质文化宣传丽江以及打造以体验纳西民族生活方式的 旅游主题旅游主题 传统文化传统文化 现代商业现代商业 鲜明的特色主 题：丽江在向游 人讲述纳西民族 社会生活方式。 非物质文化的 利用：以民俗节 庆和民族文化活 动代替广告宣传。 文化传丞与旅游 业发展相互促进： 文化成就丽江旅游 业，旅游业也是纳 西文化不可多得的 载体。 本报告是严格保密的。 丽江的发展也带动了云南新的变革，使区域更加国际化，并且丽江的发展也带动了云南新的变革，使区域更加国际化，并且 率先诞生了以经营民族文化为主导的新兴产业，加速了云南第率先诞生了以经营民族文化为主导的新兴产业，加速了云南第 三产业的发

21、展三产业的发展 丽江对云南大区域的带动：丽江对云南大区域的带动： 加速第三产业发展：加速第三产业发展：成功的项目运营，带动了当地第 三产业的发展，例如：商业旅游项目、房地产开发等。 丰富产业市场：丰富产业市场：丽江的旅游业处于国内先进水平，因 此率先诞生了先进的民营企业形式，例如：大研纳西古 乐会、东巴宫等以经营民族文化为主导的新兴产业。 带动区域国际化：带动区域国际化：促进云南与国际的交流、合作，是 更多的国外专家、学者及普通百姓关注云南。 整合云南旅游资源：整合云南旅游资源：丽江现在还在一定程度上承担旅 游集散地功能。专业化的旅行社服务，在一定程度上整 合了云南丰富的旅游资源。 本报告是严

22、格保密的。 南新仓概貌南新仓概貌 南新仓特色街区简介：南新仓特色街区简介： 占地：占地：2.58万平方米 总建筑面积：总建筑面积：11万平方米 老建筑遗留：老建筑遗留：4000余平方米 步行街总长：步行街总长：近千米 功能构成：功能构成：餐饮、购物、办公、休闲娱乐 南新仓如今是北京高端消费者的理想去处，是尽享高品味南新仓如今是北京高端消费者的理想去处，是尽享高品味 的场所。的场所。22家国内外名牌企业和商家在此聚集，全方位的品家国内外名牌企业和商家在此聚集，全方位的品 质在质在600年古建筑的烘托下，弘扬着精致高雅的品味，展示着年古建筑的烘托下，弘扬着精致高雅的品味，展示着 令人难忘的美令人难

23、忘的美 本报告是严格保密的。 新北京画廊租下了三个仓做艺术活动，因为是文物保新北京画廊租下了三个仓做艺术活动，因为是文物保 护单位，所以是中国最贵的画廊，举办各类绘画艺术护单位，所以是中国最贵的画廊，举办各类绘画艺术 交流活动交流活动 画廊内部 画廊外部 画廊画廊 本报告是严格保密的。 皇家粮仓在皇家粮仓在600年的古建筑中，开展高级商务派对、品年的古建筑中，开展高级商务派对、品 牌展示发布、主题艺术展览、现场表演等活动，是不牌展示发布、主题艺术展览、现场表演等活动，是不 折不扣的高档社交展示场所折不扣的高档社交展示场所 原滋原味 的老建筑。 古粮仓和昆曲艺术结合在一 起的“文化空间”，经过1

24、 年多的发展已有150多场昆 曲在此演出。 高档展示高档展示 场所场所 本报告是严格保密的。 标志性建筑标志性建筑南新仓国际大厦集商业与写字楼与一南新仓国际大厦集商业与写字楼与一 体，是区域的大体量建筑，增加了区域的业态，丰富体，是区域的大体量建筑，增加了区域的业态，丰富 了区域内涵了区域内涵 南新仓国南新仓国 际大厦际大厦 地下一层地下一层 甲级写字楼 租金：18美圆/月/ 平方米 商业 艺术市场 商业一层：商业一层：北京博速奔驰、嗨顿俱乐部、锐克斯餐吧、 大董烤鸭店、精品店、服饰店等。 商业二层：商业二层：大佳永利珠宝商城、大董烤鸭店。 商业三层商业三层：健身房、KTV等。 本报告是严格保

25、密的。 南新仓的餐饮由三个部分构成，特色餐饮、高端地方南新仓的餐饮由三个部分构成，特色餐饮、高端地方 菜餐厅及西餐厅，在历史氛围中给消费者不同的味觉菜餐厅及西餐厅，在历史氛围中给消费者不同的味觉 体验体验 特色餐厅特色餐厅：台湾 餐厅。 地方菜地方菜：云南菜馆、 烤鸭店。 西餐厅西餐厅：精选世界各 地原料，精研营养与 味道。 餐饮餐饮 本报告是严格保密的。 南新仓有高端的私人会所，特色的国际会所与面向大南新仓有高端的私人会所，特色的国际会所与面向大 众开放的会所、俱乐部，在此地带满足了中、高端人众开放的会所、俱乐部，在此地带满足了中、高端人 士的休闲、社交需求士的休闲、社交需求 会所会所 俱乐

26、部俱乐部 国际俱乐部国际俱乐部：柏林冠 军俱乐部在北京奥运 前落户南新仓。 企业会所企业会所：香港香江 集团客户的私人会所。 面向大众：面向大众：尚云轩有“梅”、 “兰”、“竹”、“菊”命名的四 个包间和雅座若干。环境清雅幽静， 以经营茶艺、展卖名家字画为主。 本报告是严格保密的。 南新仓重视立体绿化，在局部打造景观性绿化，并结南新仓重视立体绿化，在局部打造景观性绿化，并结 合沿步道绿化与草坪等大面积绿化，构筑了良好的生合沿步道绿化与草坪等大面积绿化，构筑了良好的生 态环境态环境 绿化绿化 沿步道绿化沿步道绿化 景观绿化景观绿化 大面积绿化大面积绿化草坪草坪 立体绿化立体绿化 本报告是严格保密的。 艺艺 术术 交交 流流 区区 展示、表演场所展示、表演场所 休闲娱乐：餐饮、会休闲娱乐：餐饮、会 所、俱乐部所、俱乐部 写字楼与商业写字楼与商业 动区动区 过度区过度区 静区静区 总结示意图总结示意图