房地产PPT报告撰写培训2_项目定位分析（129页）.pdf

1、PPTPPTPPTPPT报告撰写要点培训报告撰写要点培训报告撰写要点培训报告撰写要点培训 项目定位分析项目定位分析项目定位分析项目定位分析2 传统报告结构传统报告结构传统报告结构传统报告结构 宏观走势 + 市场走势 + 竞争情况 项目定位分析项目定位分析项目定位分析项目定位分析 营销背景分析营销背景分析营销背景分析营销背景分析 区域分析 区域定位 本体分析 市场定位 产品定位 形象定位 客户定位 价格定位 分分分分析析析析部部部部分分分分 推广策略推广策略推广策略推广策略媒体组合 + 推广铺排（媒体、活动、主题等） 推售策略推售策略推售策略推售策略客户梳理 + 价格实现 + 推售铺排 策策策策

2、略略略略 部部部部分分分分 区域定位区域定位区域定位区域定位 区域所属组团区域所属组团区域所属组团区域所属组团 本项目所 在区域隶 属于宝安 中心组团 组团分布组团分布 宝安中心组团结构规划宝安中心组团结构规划宝安中心组团结构规划宝安中心组团结构规划 规划范围包括宝安区新安街道办、西乡街道 办和福永街道办南部地区，规划用地总面积 162.1 平方公里； 构筑“ 一主两副三中心” 的多元化服务中心： 副中心一为以福永街道办中心为主体的综合 服务中心，为机场和沙井临港工业发展区提 供商贸服务； 副中心二为航空城物流产业园区中心，主要 为物流产业集聚区提供配套服务设施。 主中心为宝安中心组团中心区，

3、集中了行政、 文化、体育、商贸等服务功能； 本项目本项目 宝安中心组团功能规划宝安中心组团功能规划宝安中心组团功能规划宝安中心组团功能规划 本项目本项目 本项目所在区域属于组团功能规划中的航空 商贸功能区，以及组团标准分区中的机场东 片区： 航空商贸功能区： 依托深圳国际机场重点发展商务办公、会展、 金融和教育培训等综合服务功能，整合现状 用地和调整原有规划用地功能，形成服务于 港区和沙井临港工业的综合配套服务区； 机场东片区： 包括福永南老城区和西乡北黄田地区，范围 为宝安大道、机荷高速延伸段、凤凰山、福 海大道和凤凰路围合的区域，分为 8 个标准 分区。规划通过旧城改造，为机场和沙井临 港

4、工业提供综合配套服务。重点发展商贸、 酒店、金融、办公、教育培训等现代服务业 和现代居住配套产业，成为深圳城市形象的 门户地区。 区域规划定位区域规划定位区域规划定位区域规划定位 由政府的组团规划可知： 本项目所在区域的规划定位为 机场和沙井临港工业提供综合配套服务 重点发展商贸、酒店、金融、办公、教育培训等现代服务业 和现代居住配套产业 中原认为 这里的未来远非如此！这里的未来远非如此！ 区域展望区域展望区域展望区域展望 立足福永立足福永立足福永立足福永 纵贯深圳纵贯深圳纵贯深圳纵贯深圳 擎举泛珠擎举泛珠擎举泛珠擎举泛珠 腾飞世界腾飞世界腾飞世界腾飞世界 将不止于福永镇，深圳市，广东省，乃至

5、中国 主题提炼主题提炼 立足福永立足福永立足福永立足福永 纵贯深圳纵贯深圳纵贯深圳纵贯深圳 擎举泛珠擎举泛珠擎举泛珠擎举泛珠 腾飞世界腾飞世界腾飞世界腾飞世界 福永位于深圳市宝安区西南部，西临珠江口，与中山市、珠海市 隔海相望，南与西乡接壤，北与沙井相连，东北角与公明毗邻。 总面积56平方公里。 地 理 位 置 地 理 位 置 下属兴围、下十围、福永、新和、和平、桥头、塘尾、新田、凤 凰、白石厦、怀德十一个行政村和一个居委会，共有39个自然村。 总人口约40万人。 人 口 组 成 人 口 组 成 气候温和，属亚熟带海洋性气候，年均气温20左右，年均降雨 量约1500mm。福永的海鲜产品主要有基

6、围虾、乌头鱼、（鱼立） 鱼、蚝、白蟮、蟹筹，农产品主要有荔枝、龙眼。 气 候 特 产 气 候 特 产 西部的富饶乐土西部的富饶乐土西部的富饶乐土西部的富饶乐土 文体设施齐全，已建成了福永文化艺术中心和万福广场，11个社 区都建有文化广场、图书室，其中万福广场的九龙柱和万福壁双 双被载入吉尼斯世界记录大全，福永杂技艺术团多次获得国际、 国内大型赛事金奖。 文 化 生 活 文 化 生 活 人文情况人文情况 工业经济比较发达。工业企业1100多家，其中包括YKK吉田拉链、 万宝电子、时机制造厂、东芝复印机、Epson、友利电、富士电 机、艾默生、美资旭电、高仕集团、理光等11家世界500强企业 在福

7、永所设的工厂。形成了以电子、五金、机械、印刷、生物制 药、塑胶、服装等行业为主体的工业体系。 第 二 产 业 发 展 第 二 产 业 发 展 第三产业发展较快。大力发展工业的同时，加快产业结构调整， 大力发展第三产业，使第三产业成为新的经济增长点。已建成家 私、电器、建材、服装等一批大型的专业市场和百货商场，福永 家私商贸城是深圳市最大的家私批发、配运中心。怀德建材市场 和服装综合商贸城在周边地区均有较大影响力。房地产、餐饮娱 乐、证券、金融、服务业等也有较快发展。 五星级的宝利来国际大酒店宝利来国际大酒店已投入使用。 第 三 产 业 发 展 第 三 产 业 发 展 西部的产业重镇西部的产业重

8、镇西部的产业重镇西部的产业重镇 立足福永立足福永立足福永立足福永 纵贯深圳纵贯深圳纵贯深圳纵贯深圳 擎举泛珠擎举泛珠擎举泛珠擎举泛珠 腾飞世界腾飞世界腾飞世界腾飞世界 产业结构产业结构 立足福永立足福永立足福永立足福永 纵贯深圳纵贯深圳纵贯深圳纵贯深圳 擎举泛珠擎举泛珠擎举泛珠擎举泛珠 腾飞世界腾飞世界腾飞世界腾飞世界 2009200920092009年年10101010月宝安福永中心片月宝安福永中心片 区法定图则完成区法定图则完成( ( ( (尚未公示尚未公示): ): ): ): 位于宝安中心组团的北部， 占地为740.52万平方米； 北接深圳市西部工业组团， 西连深圳宝安国际机场，南 邻

9、西乡街道办，东倚凤凰山 郊野公园； 具体位置为福洲大道以南(规 划路名)、广深公路（107国 道）以西、机场以东、机场 大道(规划路名)以北地区； 西部区域新中心西部区域新中心西部区域新中心西部区域新中心 本项目本项目 原镇中心原镇中心 新中心片区新中心片区 法定图则法定图则 福永中心片区整体规划福永中心片区整体规划福永中心片区整体规划福永中心片区整体规划 立足福永立足福永立足福永立足福永 纵贯深圳纵贯深圳纵贯深圳纵贯深圳 擎举泛珠擎举泛珠擎举泛珠擎举泛珠 腾飞世界腾飞世界腾飞世界腾飞世界 以凤凰山客家文化为依托，参照丽江古城步行街建设，在该片区 建设多条古城商业步行街，引入客家文化元素，以丰

10、富该片区的 城市文化内涵。 城 市 风 格 城 市 风 格 宝利来国际大酒店为龙头，大力发展酒店文化产业、商贸服务业。 推动机场扩建和会展业、物流业的不断发展，促进区域内人才和 资金的持续汇集。 产 业 规 划 产 业 规 划 强化现状山体、水体景观，强化福永中心片区及航空商贸功能区 的商贸氛围，塑造宜人的居住、工作环境，塑造机场门户地区的 城市景观形象。充分体现该片区的特色与优势。 城 市 空 间 城 市 空 间 “两中心两中心”是指怀德南路与福永大道交叉口周边区域的商业中心及万福 广场周边区域的行政文化中心； “双主轴双主轴”是指沿福永大道的商业服务轴及沿怀德南路的景观轴； “六大功能区六

11、大功能区”包括福永大道周边区域的核心商业风貌区、南北两处居 住风貌区、部分保留的工业风貌区及机场北部区域的会展物流风貌区 区域规划区域规划 福永中心片区配套改善福永中心片区配套改善福永中心片区配套改善福永中心片区配套改善 立足福永立足福永立足福永立足福永 纵贯深圳纵贯深圳纵贯深圳纵贯深圳 擎举泛珠擎举泛珠擎举泛珠擎举泛珠 腾飞世界腾飞世界腾飞世界腾飞世界 规划了19所学校，包括幼儿园到高中。其中新增4所幼儿园、3所 小学、1所初中和2所高中 ；其中福永中学、福永中心小学、塘尾 万里小学被评为省一级学校； 教 育 配 套 教 育 配 套 区域内增加了1个图书馆、1个青少年活动中心、4处居住区级和

12、 小区级别文化设施；还编制规划了4处公交场站及8处公共停车场 等，以适应片区未来交通发展需求。 公 共 设 施 公 共 设 施 区域内增加了一家专科医院、一个卫生防疫站和四个社康中心； 其中福永人民医院拥有定编床位300张，能为广大群众提供医疗、 保健、防疫、康复及健康教育等全面服务的综合性医院。 医 疗 配 套 医 疗 配 套 区域配套区域配套 立足福永立足福永立足福永立足福永 发展优势及瓶颈发展优势及瓶颈发展优势及瓶颈发展优势及瓶颈: : : : 西部的富饶乐土西部的富饶乐土 西部的产业重镇西部的产业重镇 西部区域新中心西部区域新中心 气候宜人，丰富的海产品和水果特产； 地域广阔，人口密集

13、度适中； 有较丰富的区域文化形式和内容； 11家世界500强企业在区内设厂； 形成初具规模的工业体系； 区内专业市场发展已趋于成熟； 对区内城市风格及空间布局进行规范； 确定区域产业发展的目标定位； 完善区内教育、医疗等配套； 优势：优势：优势：优势：瓶颈：瓶颈：瓶颈：瓶颈： 外来务工人员较多外来务工人员较多 人口结构复杂人口结构复杂 综合素质略低综合素质略低 工业厂区林立工业厂区林立 环境、治安较差环境、治安较差 缺少高端配套缺少高端配套 噪音、空气等污染噪音、空气等污染 关键词： 产业发达 高管人群 脏乱差 分析总结、思考分析总结、思考 深圳第一大道深圳第一大道深圳第一大道深圳第一大道 =

14、 = = = 深南大道深南大道深南大道深南大道+ + + +宝安大道宝安大道宝安大道宝安大道+ + + +深惠路深惠路深惠路深惠路 立足福永立足福永立足福永立足福永 纵贯深圳纵贯深圳纵贯深圳纵贯深圳 擎举泛珠擎举泛珠擎举泛珠擎举泛珠 腾飞世界腾飞世界腾飞世界腾飞世界 将成为一条贯通深圳东西， 串联城市各级中心、延绵近百公里， 贯穿深圳的陆路区域交通干线陆路区域交通干线； 作为深圳第一大道的重要组成部分， 宝安大道的目标定位是 “景观大道、平安大道、财富大道景观大道、平安大道、财富大道”； 并将成为深圳城市魅力与特色的 重要综合发展轴 及展示宝安新时期发展的亮丽风景线。 交通配套交通配套/ /

15、/ /主题概括主题概括 立足福永立足福永立足福永立足福永 纵贯深圳纵贯深圳纵贯深圳纵贯深圳 擎举泛珠擎举泛珠擎举泛珠擎举泛珠 腾飞世界腾飞世界腾飞世界腾飞世界 以生产性服务中心为建设目以生产性服务中心为建设目 标，引导总部经济，鼓励商标，引导总部经济，鼓励商 业企业的进驻，强化公共服业企业的进驻，强化公共服 务中心形象务中心形象 宝安中心段宝安中心段 整合打造航空物流中心，鼓整合打造航空物流中心，鼓 励会展经济；励会展经济； 航空城段航空城段 吸纳宝安中心区功能外溢，吸纳宝安中心区功能外溢， 建立商业、办公、住宅高度建立商业、办公、住宅高度 混合的综合性区段，整合提混合的综合性区段，整合提 升

16、碧海公园、铁仔山公园的升碧海公园、铁仔山公园的 旅游服务功能，旅游服务功能， 西乡生活段西乡生活段 整合提升高新技术产业园整合提升高新技术产业园 区，强化沿街办公、商业、区，强化沿街办公、商业、 居住配套设施聚集，建立现居住配套设施聚集，建立现 代产业综合配套服务区段代产业综合配套服务区段 福永沙井综合段福永沙井综合段 重点提升商业服务的聚集度重点提升商业服务的聚集度 形成清晰的服务核心，鼓励形成清晰的服务核心，鼓励 该段沿线商业、办公、居住该段沿线商业、办公、居住 的高度混合，限制工业开发的高度混合，限制工业开发 沙井中心段沙井中心段 是商业、办公、居住与工是商业、办公、居住与工 业，因此将

17、强化次中心的综业，因此将强化次中心的综 合服务功能，充分利用河流合服务功能，充分利用河流 自然资源，打造以生态景观自然资源，打造以生态景观 为主要特色的深圳门户形象为主要特色的深圳门户形象 松岗门户段松岗门户段 本项目本项目 宝安大道宝安大道宝安大道宝安大道6 6 6 6大特色功能区段大特色功能区段大特色功能区段大特色功能区段 立足福永立足福永立足福永立足福永 纵贯深圳纵贯深圳纵贯深圳纵贯深圳 擎举泛珠擎举泛珠擎举泛珠擎举泛珠 腾飞世界腾飞世界腾飞世界腾飞世界 深圳滨海干线深圳滨海干线深圳滨海干线深圳滨海干线 = = = = 海滨大道海滨大道海滨大道海滨大道+ + + +滨海大道滨海大道滨海大

18、道滨海大道 海滨大道海滨大道 滨海大道滨海大道 海滨大道全长28公里， 主要承担南山、宝安中心城、 机场、西部工业组团之间的快 速交通； 连接南山、前海物流中心城、 机场、西部工业组团（福永、 沙井）、西部海上田园等区 域； 形成融贯深圳滨海沿线的风 景独特的滨海干线； 地铁地铁地铁地铁10101010号线规划号线规划号线规划号线规划 立足福永立足福永立足福永立足福永 纵贯深圳纵贯深圳纵贯深圳纵贯深圳 擎举泛珠擎举泛珠擎举泛珠擎举泛珠 腾飞世界腾飞世界腾飞世界腾飞世界 连接南山蛇口、南油、新安、西乡、 固戍、福永、沙井、松岗等地区，是 西部滨海地区的又一条轨道干线。 线路由海上世界至松岗，全长

19、约42.2 公里，设车站28座，其中换乘站8座； 与1号延长线相接驳，形成贯穿城市核形成贯穿城市核 心区与西部滨海地区组团的地下快心区与西部滨海地区组团的地下快 线线； 预计预计2015201520152015年后动工；年后动工； 本项目本项目 下十围站下十围站 下十围站下十围站 松岗站共和村沙井三村 沙井西站西部工业城站沙 井南站福侨工业园站福永 北站机场站下十围站下十围站机 场东站兴华站钟屋村站 桃源站宝田站臣田站流 塘站上川站灵芝公园站 宝安中学站南头站桃园站 桂庙站创业路站荔香路 站四海站工业六路站海 上世界站 地铁地铁地铁地铁1 1 1 1号延长线规划号延长线规划号延长线规划号延长线

20、规划 立足福永立足福永立足福永立足福永 纵贯深圳纵贯深圳纵贯深圳纵贯深圳 擎举泛珠擎举泛珠擎举泛珠擎举泛珠 腾飞世界腾飞世界腾飞世界腾飞世界 从世界之窗车挡末端引出，沿深南大道向西行进至深大站，线路折向西南经深圳大学在南山 区政府南侧转入桃园路，沿桃园路穿越平南铁路、二线边界与宝安区新湖路连接，然后线路 沿新湖路向西北行进，过宝安体育中心，穿过西乡和固戍片区，跨过规划航空路，在机场南 端转向机场停车场平行候机楼至终点深圳机场。 2010年底建至西乡站； 纵贯深圳纵贯深圳纵贯深圳纵贯深圳 发展优势及瓶颈发展优势及瓶颈发展优势及瓶颈发展优势及瓶颈: : : : 深圳第一大道深圳第一大道 ; ; ;

21、以其寓意以其寓意 为各样板房命名为各样板房命名 宣传物料宣传物料宣传物料宣传物料 以以三色戒三色戒的的“ “ “ “三色三色” ” ” ”为为 主色设计相关物料，主色设计相关物料， 包括：楼书、户型单包括：楼书、户型单 张、海报等张、海报等 推广诉求推广诉求推广诉求推广诉求 以以三色戒三色戒的寓意的寓意 和相互并存的故和相互并存的故 事进行情感诉求事进行情感诉求 推广活动推广活动推广活动推广活动 以以三色戒三色戒的寓意的寓意 和相互并存的故和相互并存的故 事进行活动推广事进行活动推广 成交赠品成交赠品成交赠品成交赠品 购房成交客户即购房成交客户即 赠送赠送三色戒三色戒作为作为 成交赠品成交赠品

22、 卡卡卡卡 地地地地 利利利利 亚亚亚亚 【命名由来命名由来】 中文：中文： 卡地卡地亚亚 + + + + 维多维多利亚利亚 英文：英文： CartCartCartCartier + ier + ier + ier + victovictovictovictoriariariaria Cartiria 卡地利亚卡地利亚 【命名释义命名释义】 1、将卡地亚品牌与香港著名的维多利亚港的名字相融合，展现项目所在港 的位置，以及所拥有的景观资源的特质； 2、维多利亚港是香港的繁华地带，与其捆绑则加强了本项目的附加价值； 3、采用中英文联合推广，适合港客的阅读习惯，可提升项目的推广效力， 并可提升项目的

23、档次。 4、此命名也传递出浪漫、温情、神秘的感觉的同时，也在意念上形成高端 定位的暗示 、如按此命名，分栋命名可维持现状 命命 名名 备备 选选 港岛港岛港岛港岛19191919区区区区 【命名释义命名释义】 命命 名名 备备 选选 源自港岛现有的18区，提升项目形象，接近与港人的心理距离； 如按此命名，建议分栋命名做以下调整 A座主要面湾，命名为：湾玺； B座主要面山，命名为：峪玺； 与香港“天玺”形成档次关联，同时，便于分栋打包推广及推售 其他备选案名建议其他备选案名建议其他备选案名建议其他备选案名建议 鹏港鹏港1 1 1 1号号 片区内最优物业谓之 “1号”；如：松山 湖1号，罗湖1号；

24、 深圳简称“鹏”；香 港简称“港”；以 “鹏港”彰显本项目 的区位优势，以及鹏 港未来互动的愿景！ 1 1 1 1 御港龙庭御港龙庭 “御港”突出项目区 位优势，以及承纳港 客的意愿； 因项目面湾，故龙字 可提升其气势，并取 风水寓意； 2 2 2 2 定位语建议定位语建议定位语建议定位语建议 【释义释义】 “双城”代表本项目可包纳深港两地客户的特性； “口岸”明确本项目的区位优势； “馆邸” 突出本项目的专属性，以及其高层次定位； 拔升思路拔升思路拔升思路拔升思路 项目形象塑造项目形象塑造项目形象塑造项目形象塑造 赢得目赢得目赢得目赢得目 标客户标客户标客户标客户 认同，认同，认同，认同，

25、提高价提高价提高价提高价 格预期格预期格预期格预期 价值体系构建价值体系构建价值体系构建价值体系构建 项目推广铺排项目推广铺排项目推广铺排项目推广铺排 价值体系的构建价值体系的构建价值体系的构建价值体系的构建 目标客户目标客户 置业关注点置业关注点 本项目本项目 价格价系诉求价格价系诉求 区位区位 景观景观 配套配套 风水风水 品质品质 交通交通 安全安全 九九归一九九归一九九归一九九归一价值体系价值体系价值体系价值体系 随着限外令的取消，关口的优势愈加凸显 口岸管理区占地面积约4.2万平方米，其中入出境 旅客查验场地5700平方米，入出境货物查验场地3.6 万平方米。 旅检大厅设在口岸区中间

26、，东侧是出境货检场， 西侧是入境货检场。 口岸日均出入境人数6000人次，出入境机动车辆 日均1.4万辆次。 共设有出入境车辆检查通道8条；出入境旅客查验 通道16条。 一大口岸连城一大口岸连城一大口岸连城一大口岸连城 1 1 1 1 沙头角口岸沙头角口岸 二大景观相映二大景观相映二大景观相映二大景观相映 2 2 2 2 眺苍山，连绵东入海眺苍山，连绵东入海 观碧海，镜波轻倚山观碧海，镜波轻倚山 三大专属空间三大专属空间三大专属空间三大专属空间 3 3 3 3 顶层：天际会所顶层：天际会所 三层：蓝卡葳主题泛会所三层：蓝卡葳主题泛会所 首层：蓝卡葳风情园林首层：蓝卡葳风情园林 四大游乐公园四大

27、游乐公园四大游乐公园四大游乐公园 4 4 4 4 明思克航母明思克航母 东和公园东和公园 古塔公园古塔公园 海滨栈道海滨栈道 五大生活配套五大生活配套五大生活配套五大生活配套 5 5 5 5 商业中心商业中心 教育中心教育中心 医护中心医护中心 休闲中心休闲中心 交通中心交通中心 六大心水构局六大心水构局六大心水构局六大心水构局 6 6 6 6 天庭二龙阵天庭二龙阵 心水龙珠心水龙珠 聚宝泌泉聚宝泌泉 水幕玄关水幕玄关 四弦琴格四弦琴格 泰山石敢当泰山石敢当 七大达人生活七大达人生活七大达人生活七大达人生活 7 7 7 7 美味美味 山海山海 浪漫浪漫 奢华奢华 跨界跨界 休闲休闲 时尚时尚

28、西门子开关西门子开关 博罗尼厨具博罗尼厨具 科勒洁具科勒洁具 飞利浦灯具飞利浦灯具 瑞士卡洛瑞士卡洛林木地板林木地板 TATATATATATATATA实木门实木门 施华洛世奇门铃施华洛世奇门铃 LOW-ELOW-ELOW-ELOW-E双层玻璃双层玻璃 八大豪门配置八大豪门配置八大豪门配置八大豪门配置 8 8 8 8 水晶门铃 九大国际品牌九大国际品牌九大国际品牌九大国际品牌 9 9 9 9 日本日本日立电梯日立电梯 韩国韩国honeywellhoneywellhoneywellhoneywell可视对讲系统可视对讲系统 加拿大加拿大BCSBCSBCSBCS电子巡更系统电子巡更系统 德国德国西门

29、子消防报警系统西门子消防报警系统 法国法国AUTOGYREAUTOGYREAUTOGYREAUTOGYRE新风系统新风系统 以色列以色列MUL-T-LOCKMUL-T-LOCKMUL-T-LOCKMUL-T-LOCK防盗门锁防盗门锁 澳大利亚澳大利亚cliptalcliptalcliptalcliptal智能停车系统智能停车系统 瑞士瑞士geberitgeberitgeberitgeberit防臭地漏防臭地漏 美国美国世邦魏理仕物业管理顾问世邦魏理仕物业管理顾问 拔升思路拔升思路拔升思路拔升思路 项目形象塑造项目形象塑造项目形象塑造项目形象塑造 赢得目赢得目赢得目赢得目 标客户标客户标客户标客

30、户 认同，认同，认同，认同， 提高价提高价提高价提高价 格预期格预期格预期格预期 价值体系构建价值体系构建价值体系构建价值体系构建 项目推广铺排项目推广铺排项目推广铺排项目推广铺排 认筹认筹 算价算价开盘开盘预热期预热期强销期强销期 样板房开放日样板房开放日开盘日开盘日 形象推广形象推广 1 1 1 1 2 2 2 23 3 3 34 4 4 4 形象推广期形象推广期 预热期预热期 开盘期开盘期 强销期强销期 对本项目的定 位及形象进行 前期推广，以 吸引市场的持 续关注 以营销活动的 方式，对目标 客户进行积 累，以利开盘 销售 通过户外、报 版等硬广发布 传递开盘的信 息，以吸引市 场的集

31、中关注 根据推售产品 对应的客户群 体特征，选择 媒体和推广主 推，提高效力 推广阶段铺排建议推广阶段铺排建议推广阶段铺排建议推广阶段铺排建议 09.1209.1209.1209.1210.01 10.0110.0110.0110.0410.0410.0410.04 形象推广期推广语建议形象推广期推广语建议形象推广期推广语建议形象推广期推广语建议 【释义释义】 “一步双城”一方面突出项目的“贴”关口优势，只一步就可以往来深港；另 一方面，突出本项目在双城间，可尽享两城的优越生活； “山海间”突出项目周边山海资源优势。 形象推广期以此推广语吸引市场对本项目的关注和了解形象推广期以此推广语吸引市场

32、对本项目的关注和了解 深港两地的推广画面将根据片区内客户的欣赏习惯分别进行设计深港两地的推广画面将根据片区内客户的欣赏习惯分别进行设计 此阶段以户外硬广、楼体和围墙为主此阶段以户外硬广、楼体和围墙为主 PartPartPartPart2 2 2 2 策策策策 略略略略 与与与与 执执执执 行行行行 建建建建 议议议议 客户档次拔升客户档次拔升客户档次拔升客户档次拔升 产品品质拔升产品品质拔升产品品质拔升产品品质拔升 推售效力拔升推售效力拔升推售效力拔升推售效力拔升 推广形象拔升推广形象拔升推广形象拔升推广形象拔升 1. 1. 1. 1. 价格建议价格建议价格建议价格建议 1. 1. 1. 1.

33、 价格建议价格建议价格建议价格建议 2. 2. 2. 2. 推售建议推售建议推售建议推售建议 2. 2. 2. 2. 推售建议推售建议推售建议推售建议 推售效力拔升推售效力拔升推售效力拔升推售效力拔升 本项目价值定因分析本项目价值定因分析本项目价值定因分析本项目价值定因分析 口岸口岸口岸口岸一街之隔贴口岸一街之隔贴口岸 配套配套配套配套 5 5 5 5千多平大型商业千多平大型商业 山景山景山景山景 远眺三面苍山远眺三面苍山 海景海景海景海景 静观碧海清波静观碧海清波 拥有四重拥有四重 价值定因价值定因 本项目价值定位本项目价值定位本项目价值定位本项目价值定位 高高中中 低低 产品价格产品价格

34、产品价值产品价值 高高 中中 低低 盛世名门盛世名门 1.31.31.31.3万万 少量景观少量景观 近口岸近口岸 蓝郡蓝郡 2.52.52.52.5万万 海景资源海景资源 碧桐湾碧桐湾 1.11.11.11.1万万 少量景观少量景观 近口岸近口岸 翰海东岸翰海东岸 1.51.51.51.5万万 中心区位中心区位 配套齐全配套齐全 东浦东浦3 3 3 3 2.82.82.82.8万万 海景资源海景资源 翠堤雅居翠堤雅居 2.22.22.22.2万万 海景资源海景资源 依山花园依山花园 1.51.51.51.5万万 山景资源山景资源 山海家园山海家园 1.51.51.51.5万万 山景资源山景资

35、源 滨滨 海海 高高 档档 居居 住住 区区 梧桐山居高档居住区梧桐山居高档居住区 中部核心居住区中部核心居住区 帝庭轩帝庭轩 ( ( ( (香港香港) ) ) ) 2.52.52.52.5万万 本项目价值定位本项目价值定位 配套定位：配套定位： 大型商业配套 高于翰海东岸 景观定位：景观定位： 山+海双重资源 低于海景 高于山景 区位定位：区位定位： “贴”口岸物业 高于盛世名门 碧桐湾碧桐湾 1.11.11.11.1万万 盛世名门盛世名门 1.31.31.31.3万万 翰海东岸翰海东岸 1.51.51.51.5万万 倚山花园倚山花园 1.51.51.51.5万万 翠堤雅居翠堤雅居 2.22

36、.22.22.2万万 蓝郡蓝郡 2.32.32.32.3万万 帝庭轩帝庭轩 （港）（港） 2.52.52.52.5万万 东浦东浦3 3 3 3 2.82.82.82.8万万 价格定位价格定位价格定位价格定位1 1 1 1对比溢价对比溢价对比溢价对比溢价 本项目为新盘销售 正对口岸 建筑较高 30-40%30-40%30-40%30-40% 赠送空间更大赠送空间更大 街铺+二楼双层大铺 形态更为丰富 专业管理公司 户型1-4房 实用型为主 本项目与盛世名门产品对比本项目与盛世名门产品对比: : : : 0 2 4 6 8 10 产品配置产品配置 商业配置商业配置 产品赠送率产品赠送率 昭示性昭示

37、性 使用年限使用年限 物业管理物业管理 盛世名门盛世名门: : : : 13000130001300013000元元/ / / /平平 本项目价格较盛世名门溢价本项目价格较盛世名门溢价 15-20%15-20%15-20%15-20% 本项目均价预计本项目均价预计1:1:1:1: 15000-1560015000-1560015000-1560015000-15600 元元/ / / /平米平米 价格定位价格定位价格定位价格定位2 2 2 2中原资源溢价中原资源溢价中原资源溢价中原资源溢价 二、三级市场二、三级市场 联动联动 中原驻港办中原驻港办 互动互动 中原特有中原特有中原特有中原特有 资

38、源资源资源资源 三级市场三级市场181181181181间地铺间地铺 3000300030003000人人 全员销售全员销售 港岛全面覆盖港岛全面覆盖 港客成交预期港客成交预期 占比占比40%40%40%40% 中原代理溢价中原代理溢价 10%10%10%10% 本项目均价预计本项目均价预计2 2 2 2： （累计溢价：（累计溢价：25-30%25-30%25-30%25-30%） 16250-1690016250-1690016250-1690016250-16900 元元/ / / /平米平米 价格定位价格定位价格定位价格定位3 3 3 3增值溢价增值溢价增值溢价增值溢价 外部拔升外部拔升

39、 配置拔升配置拔升 休闲改善休闲改善 风水布局风水布局 品牌管理品牌管理 产品增值产品增值产品增值产品增值 打造高价值打造高价值 达人馆邸达人馆邸 通过产品增值打造形成溢价通过产品增值打造形成溢价 15-25%15-25%15-25%15-25% 本项目均价预计本项目均价预计3 3 3 3： （累计溢价（累计溢价40-55%40-55%40-55%40-55%） 18200-2015018200-2015018200-2015018200-20150 元元/ / / /平米平米 含含1000100010001000元精装修实收价格为：元精装修实收价格为：19200-2115019200-211

40、5019200-2115019200-21150元元/ / / /平米平米 预计总销售收：预计总销售收：5.82-6.455.82-6.455.82-6.455.82-6.45亿元亿元 产品增值预算产品增值预算产品增值预算产品增值预算 产品增值预算产品增值预算= = = =（13000130001300013000元元/ / / /平米平米32000320003200032000平米）平米）15% = 15% = 15% = 15% = 5850585058505850万元万元 9 9大国际品牌升级大国际品牌升级8 8 8 8大豪门配置升级大豪门配置升级7 7 6 6大心水构局大心水构局6 6

41、 天际达人馆天际达人馆5 5 泛会所升级泛会所升级4 4 新风系统新风系统3 3 电梯升级电梯升级2 2 构建物升级构建物升级1 1 增值项目明细增值项目明细序号序号 价格定位价格定位价格定位价格定位 碧桐湾碧桐湾 1.11.11.11.1万万 盛世名门盛世名门 1.31.31.31.3万万 翰海东岸翰海东岸 1.51.51.51.5万万 倚山花园倚山花园 1.51.51.51.5万万 翠堤雅居翠堤雅居 2.22.22.22.2万万 蓝郡蓝郡 2.32.32.32.3万万 帝庭轩（港）帝庭轩（港） 2.52.52.52.5万万 东浦东浦3 3 3 3 2.82.82.82.8万万 本项目本项目

42、 根据港客内地置业的价格权衡条件 建议将本项目的最终定价 与香港可比楼盘在价格上与香港可比楼盘在价格上 保持保持25%25%25%25%的竞争优势的竞争优势 根据产品综合价值的打造标准 本项目较同质产品将存在： 产品对比溢价产品对比溢价10-15%10-15%10-15%10-15% 中原资源溢价中原资源溢价10%10%10%10% 产品增值溢价产品增值溢价15-25%15-25%15-25%15-25% 实收含装修均价：实收含装修均价： 19200-2115019200-2115019200-2115019200-21150元元/ / / /平米平米 客户客户客户客户& & & &产品对位分

43、析产品对位分析产品对位分析产品对位分析 本区本区本区本区 主力客户主力客户主力客户主力客户 香港香港香港香港 次级客户次级客户次级客户次级客户 外区外区外区外区 潜在客户潜在客户潜在客户潜在客户 全面全面全面全面 游离客户游离客户游离客户游离客户 客户类别客户类别置业需求置业需求1 1 1 1房房2 2 2 2房房3 3 3 3房房小小4 4 4 4房房大大4 4 4 4房房 首置首置 首换首换 首置首置 首换首换 首置首置 首换首换 投资投资 偏重偏重3-43-43-43-4房房 偏重偏重1-31-31-31-3房房 偏重偏重1-31-31-31-3房房 偏重偏重1-21-21-21-2房房

44、 每类客户因其购置能力的差异，故需求均有所侧重；每类客户因其购置能力的差异，故需求均有所侧重； 相对于相对于2 2 2 2房的需求客户，房的需求客户，4 4 4 4房的客户类别相对较少，故更需要通过控制总价的方房的客户类别相对较少，故更需要通过控制总价的方 式，提高其性价比，以推动销售；式，提高其性价比，以推动销售； 结束语结束语结束语结束语 区域定位的关键要点在于区域范围的选择区域定位的关键要点在于区域范围的选择 需要对政府规划有深度认知需要对政府规划有深度认知 产品提升建议和产品价值体系的确立产品提升建议和产品价值体系的确立 为产品、形象等定位提供依据为产品、形象等定位提供依据 THE ENDTHE ENDTHE ENDTHE END