房地产策划如何就容积率问题向开发商提出专业意见（49页）.pdf

1、容积率自身：建筑学的专 业知识，涉及面广、复杂 写作目的：指导策划人 就容积率问题为开发商 提供专业建议 资料来源：公司内部、 深圳市规划局、知名开 发商 如何就容积率问题向开发 商提供专业建议 报告构成报告构成 PART 1开发商确定容积率的时间 PART 2 PART 3 开发商确定容积率的常规方法 如何就容积率问题向开发商提出性的建议 目录目录 容积率确定容积率确定：开发商对容积率的确定，可以分为拿地之前和拿地之后两开发商对容积率的确定，可以分为拿地之前和拿地之后两 个阶段个阶段 净地块容积率 城市更新新项目容积率 已拿地已确定 已拿地未确定 区域规划时确 定，实际操作 参考法定图则 地

2、 块 属 性 城市更新项目城市更新项目一般开发模式为开发商与政府、村民合作开发，项目一般开发模式为开发商与政府、村民合作开发，项目 的的容积率可更改幅度可以超过的的容积率可更改幅度可以超过40%40% 城市更新新项目容积率 已拿地已确定 已拿地未确定 开发商需要策划人的建议容 积率可以公关的幅度 开发商根据此建议，与政府、村 民协商容积率的更改 结果更改后的容积率能保证 项目最大利润的实现 考虑因素 开发商需要策划人的建议地 块的容积率的大小 开发商根据此建议，与政府与村 民协商 结果制定后的容积率保证项 目最大利润的实现 1城市更新项目以宝安、龙岗、横岗等区域居多 城市更新项目地块如果为学校

3、、宗祠、和文物保护单位等 特殊地块，容积率的确定需要特殊处理 2 银涛公司置换 用地 同同 发发 路路 留留 仙仙 大大 道道 容积率更改容积率更改前后前后 项目位置：位于西丽中心区，同 发路以东，留仙大道以北，技术 指标： 用地面积7621.08平方米， 用地性质为商住用地， 根据深圳市留仙洞街坊详细蓝 图，该地块容积率为容积率为3.293.29 根据等价置换原则， 技术指标： 容积率需调整至容积率需调整至4.34.3， 规定建筑面积为32770平方米， 其中住宅30000平方米， 商业2770平方米 选取理由：宝安区城市旧改项目，选取理由：宝安区城市旧改项目， 容积率公关幅度已达到容积率公

4、关幅度已达到30.7%30.7% PART 1开发商确定容积率的时间 PART 2 PART 3 开发商确定容积率的常规方法 如何就容积率问题向开发商提出性的建议 开发商确定容积率开发商确定容积率常规方法常规方法 参考法定图则 开发商确定容积率时 成本、利润计算 参考法定图则的计算 片区现状居住量 片区城市更新拆建比 片区规划建筑量 片区居住人口 地块基本指标 项目综合容积率 项目住宅容积率 项目商业容积率 。 计算 现状居住量现状居住量拆建比拆建比规划建筑量规划建筑量居住人口居住人口 75935.551：21518694995 75934.551：2.5189836.3756244 7593

5、4.551：3227803.657492 参考法定图则的计算案例 计算：密度分区为3， 修正容积率为容积率为2.62.6， 总建筑面积为38.2万平米， 结论：居住量难以满足赔偿 计算二：提升密度分区5区， 商业用地基准容积率为4.2， 居住用地基准容积率为2.6 商业容积率：4.2 （1+40%）=5.9 居住：2.6 （1+40%）=3.6 总建筑面积：5.2 3.6+7.4 5.9=62.4万平米 总容积率为4.2 结论：居住量基本满足赔偿 开发商确定容积率时成本、利润计算 可行性分析 经济测算 开发商以此为谈判筹码： 向政府及开发商就容积率 问题协商、变更 与村民协商土地返还幅度 区域

6、规划背景区域规划背景区域现状分析 城市涉及及其他有 关规定 规划局与设计院确定容积率的流程 区域、城市战略 政府意图及辖区诉求 区域规划背景区域现状分析区域现状分析 城市涉及及其他有 关规定 区域土地利用现状 区域现状地籍权属 区域现状建筑功能 区域现状建筑质量 区域现状道路交通 区域现状公共配套 区域现状优劣势分析 规划局与设计院确定容积率的流程 区域规划背景区域现状分析区域现状分析制定目标策略制定目标策略 上层次规划 功能定位 发展目标 发展策略 容积率的推导 规划局与设计院确定容积率的流程 政府政府 开发商开发商 村民村民 开发商与政府、村民的关系 容 积 率 是 谈 判 砝 码 容积率

7、容积率是开发商与政府、村民谈判最重要的砝码 容 积 率 是 谈 判 砝 码 开发商在城市更新项目中的赔付对象 村民 政府 赔 付 对 象 新赔付标准 旧赔付标准 村民 新赔付标准 旧赔付标准 开发商在城市更新项目中的赔付对象及说明 赔付对象详细说明 新赔付标准 1 旧赔付标准 2 两个标准：一种按面积划分，一种按层数划分 三种模式：一是选全部实物补偿，二是选全部货币补偿，三是 可选实物和货币补偿相结合 以前改造方案拆迁返还补偿标准只有一种选择，即首层按 10.82赔付集中商业，二层以上按10.88赔付住宅或公寓计 算 赔付对象详细说明 向政府支付地价款 3 建筑容积率在2.5及以下部分，不再补

8、缴地价； 建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，开发商按照公告基准地价 标准的20%补缴地价； 建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价 开发商在城市更新项目中的赔付对象及说明 政府 PART 1开发商确定容积率的时间 PART 2 PART 3 开发商确定容积率的常规方法 如何就容积率问题向开发商提出性的建议 如何就容积率问题向开发商提出性的建议 站在开发商的角度分析 站在项目的角度分析 就容积率问题向开发商提出专业建议 站在开发商 的角度分析 站在开发商的角度分析 开发商开发项目的流程 开发商开发项目的心态 开发商开发项目的决心 开发商开发项目所拥有的资源 开发商开发项目的

9、流程 前期准备申报、审批阶段 与股份公司签 订旧改协议 动员与村民签 订协议及拆迁 政府部门 立项 步骤：与村民 签订合作框架等 步骤：提交 申报资料，获 得经济指标 持续时间：5 个月左右 持续时间： 不确定 持续时间： 不确定 策划人帮助开发商就容 积率问题进行分析，是 否拿地 策划人帮助开发商把容 积率当成砝码，与村名 谈判 城市规划委员会核发深 圳市建设项目选址意见书 开发商开发项目的流程 城市规划委员会核发建 设用地规划许可证 向市规划国土委员会申请制作 宗地图，补交地价 持续时间：40个工作日持续时间：20个工作日 开发商开发项目的流程 发放拆迁许可证签订土地使用 权出让合同 工程

10、方案设计规划报建 施工报建与工 程建设 持续时间： 20个工作日 步骤：方案 设计、工程勘 察、方案审查 持续时间： 20个工作日 步骤：公安 消防、人防办、 文物局等审查 步骤：建设 单位施工报建， 施工材料、设 施准备 开发商开发项目的流程 项目销售交付使用 代理商招标、前期营销，等等 开发商的心态开发商的心态与其自身成熟度有直接关系与其自身成熟度有直接关系 开发商开发项目的心态 开发商成熟开发商成熟 度度 成熟度高成熟度高半成熟半成熟成熟度低成熟度低成熟度很低成熟度很低特殊开发商特殊开发商 开发商特征体 现 有丰富开发经 验，品牌认知 度高， 业内口碑鲜明 视野开阔 有一定开发经 验，品

11、牌认知 度尚可， 业内口碑不鲜 明 有一点开发经 验，品牌认知 度低， 业内口碑不鲜 明 无开发经验 品牌认知度无， 无业内口碑 有一定开发经 验，品牌认知 度低， 业内口碑不鲜 明，视野开阔 开发商心态好好一般一般差一般 对容积率敏感 度 高一般弱没有敏感性在某种特殊情 况下有 开发商开发项目的决心 市场领导者市场追随者 市场挑战者市场补缺者 在某一行业的产品或服 务市场上占有最大市场 份额的某一家和为数不 多的前几家企业 在行业中处于次要 地位的若干企业 在行业中居于并安于 中间地位，在战略上 采用追随策略的那些 企业 多是行业中相对较弱小 的一些中、小企业，它 们专注于市场上被大企 业忽

12、略的某些细分市场， 成为拾遗补缺者，在大 企业的夹缝中求生存和 发展 开发商开发商会根据自身的实际情况，明确自身的定位，从而判 断在市场竞争中所扮演的角色 开发商开发项目所拥有的资源 政府资源 银行资源 开发商掌握资源 政府资源、银行资源、地块资源政府资源、银行资源、地块资源是开发商需要掌握的三个最要资源 政府特殊渠道 政府内部消息 融资渠道 贷款渠道 地块资源 资源类别包含要素 土地指标 1 强势资源 2 不可改变的劣势资源 3 基本指标：占地面积；建筑面积 地形地貌：土地平整度；地块形状；土质 区位要素 景观优势：山景；水景；高尔夫景观；人文景观；其他 配套优势：娱乐设施；商业配套；交通

13、如区位上处于待发展区域、周边交通不便配套设施不全；或 地处山地对物业开发有限高规定等 地块资源 土地指标 强势资源 不可改变的劣 势资源 开发商开发项目所拥有的资源 站在开发商的 角度分析 开发商开发项目的流程 开发商开发项目的心态 开发商开发项目的决心 开发商开发项目所拥有的资源 站在开发商的角度分析总结 开发商获取 最合理的容 积率，以期 获得更大的 利润 站在项目的 角度分析 开发商对项目未来的市场政策关心 开发对项目所处区域历史、及未来供应关心 开发商对项目所能吸引的客户关心 开发商对项目周边的竞争情况关心 站在项目的角度分析 开发商对项目与建筑知识的关心 开发商对项目未来的市场政策关

14、心 市场政策 市场政策最新动态 政府对该片区未来 规划政策 上半年新政颁 布及实施 上半年GDP 增长情况 下半年房地产 预计走势分析 。 五年规划 十年规划 十五年规划 。 开发对项目所处区域历史、及未来供应关心 第一步 第二步 第三步 1 2 3 历史片区的土地供应量 历史片区的项目供应量 未来片区旧改项目的供应量 历史片区项目的热销户型 根据历史片区热户型，分析 该地块适合做什么的物业， 推导出本项目未来打造产品 的方向 开发商对项目所能吸引的客户关心 第一步 第二步 第三步 1 2 3 区域现居住客户群 无房或者换房客户群体会有 哪些 未来区域发展导入的新客户 群（交通、产业、城市更新

15、 等） 寻找类似或者假定客户群体 进行筛选和细分，得出最终 结果 开发商对项目周边的竞争情况关心 具备什么样的定位？ 本项目应该如何选择入市时机？ 与本项目存在本质竞争的项目 有哪些？ 跨年度的深圳市场供应竞争 片区内的竞争 主干道或其他道路沿线的物业 竞争 思考： 建筑 成本 建筑 体量 建筑 密度 建筑 楼层 产品 品质 容积率的制定，需要考虑以上建筑因素的综合运用而判断 开发商对项目与建筑知识的关心 就容积率问题向开发 商提出专业建议 开发商在什么阶段需要我们提出专业建议 策划人通过什么方式向开发商提出专业建议 策划人撰写容积率报告的流程 策划人与开发商沟通需要注意的事项 旧改项目举例

16、就容积率问题向开发商提出专业建议 开发商在什么阶段需要我们提出专业建议 阶段一 开发商在拿地前，需要策划人提供对容积 率制定大小的专业建议 阶段二 开发商在拿地后，需要策划人提供专业建 议制定更改容积率方案，在同政府和村民 谈判提供专业依据 策划人通过什么方式向开发商提出专业建议 方式一 通过会议沟通，了解开发商的想法，直接 提供容积率的专业建议 方式二 通过专题报告的撰写，结合开发商的意愿， 提供容积率的专业建议 策划人撰写容积率报告的流程 可行性分 析报告的 撰写 策划人一般需要撰写可行性分析报告及经济测算表可行性分析报告及经济测算表的制作 经济测算 表的制作 包括内容有：项目总论、项目界

17、定 、投资背景研究、项目初步发展方向、专项市场研究、 项目功能物业发展设想、项目经济效益评价、可行性 研究结论与建议 一般情况下，经济测算表内容包括常数表、土地成本表、 建筑成本表、投资估算 某项目可行性研究报告 目 录 一、项目总论 二、项目界定 三、投资背景研究 四、项目初步发展方向 五、专项市场研究 六、项目功能物业发展设想 七、项目经济效益评价 八、可行性研究结论与建议 附件：项目经济测算 我们需要研究的是 案例研究基本结论：案例研究基本结论： （1）本项目符合国家城镇商品房开发建设产业政 策，项目建设规划手续已在办理之中，建设资金 筹措方案已拟定，现场建设条件具备。 （2）本项目选址

18、适宜，定位准确，设计合理，售 价适中，符合市场主流需求。 （3）项目综合评价结论：本项目具有良好的经济 效益、社会效益和环境效益，本项目可行。 假设一个旧改项目的可行性分析为例 可行性分析报告的撰写 序号名称单位数据 1 占地面积 合计 13000 住宅13000 商业0 2现状容积率0 3目标容积率6 4总建筑面积 总计 78000 住宅 78000 写字楼 0 公寓 0 商业 0 酒店 0 公共配套 0 车库 0 5现状建筑面积 总计 50000 住宅 50000 写字楼 0 公寓 0 商业 0 酒店 0 公共配套 0 车库 0 经济测算表的制作 常数表常数表 序号序号名称名称小项小项 1

19、 1地价 容积率小于2.5部分容积率2.5-4.5部分容积率大于4.5部分 住宅0￥6,760,000.0￥25,350,000.0 商业0￥0.0￥0.0 合计 2 2 面积单价 拆迁补偿费 增加补偿面积 住宅 0￥15,000.0 写字楼 0￥0.0 公寓 0￥0.0 商业 0￥0.0 酒店 0￥0.0 车库 0￥0.0 合计 3 3累计租金补偿 面积单价补偿月份 住宅50000￥20.048 写字楼0￥0.048 公寓0￥0.00 商业0￥0.00 拆迁补助费50000￥20.01 合计 4 4利息 第一年贷款费用第二年贷款费用第三年贷款费用第四年贷款费用 拆迁补偿费利息￥2,080,7

20、28.0￥1,560,546.0￥1,040,364.0￥520,182.0 地价贷款利息￥3,175,200.0￥2,381,400.0￥1,587,600.0￥793,800.0 合计 土地成本土地成本 利息利息 累计土地成本累计土地成本 土地成本表土地成本表 经济测算表的制作 2、开发商制作旧改项目的经济测算表 序号序号名称名称数据数据 1 1 前期费用 ￥7,488,000.0 2 2 建筑安装工程费 ￥249,600,000.0 3 3 住宅￥249,600,000.0 写字楼￥0.0 公寓￥0.0 商业￥0.0 酒店￥0.0 公共配套￥0.0 车库￥0.0 4 4间接费用￥7,48

21、8,000.0 5 5建筑工程贷款利息￥21,026,304.0 6 6房屋本体维修基金￥4,992,000.0 建筑总成本建筑总成本￥290,594,304.0 时间第1年第2年第3年第4年合计 借款额￥56,784,000.0#￥40,560,000.0# 利息￥11,038,809.6￥7,359,206.4￥2,628,288.0￥21,026,304.0 经济测算表的制作 建筑成本表建筑成本表 项目 单位指标单位指标 （元）（元） 面积面积 （平米）（平米） 总量指标总量指标 （万元）（万元） 经济指标 一、销售收入 ￥495,000,000.0 其中： 1.1、住宅 15,000

22、33,000 ￥495,000,000.0 1.2、写字楼 -￥0.0 1.3、公寓 -￥0.0 1.4、商业 -￥0.0 二、项目投资 12,665 ￥409,594,124.0 其中： 2.1、土地成本 1,040 78,000 ￥81,110,000.0 2.2、政府配套及报批报建规费 63 78,000 ￥4,950,000.0 2.3、建安成本 3,200 78,000 ￥249,600,000.0 2.4、前期费用 78,000 ￥7,488,000.0 2.5、间接费用 96 78,000 ￥7,488,000.0 2.6、房屋公共维修基金 64 78,000 ￥4,992,00

23、0.0 2.7、资金占用利息 438 78,000 ￥34,166,124.0 2.8、营销费用 78,000 ￥14,850,000.0 2.9、不可预见费用 63 78,000 ￥4,950,000.0 三、经营税金及附加 987 78,000 ￥34,235,000.0 其中： 3.1、营业税 987 78,000 ￥24,750,000.0 3.2、城市维护建设税 987 78,000 ￥247,500.0 3.3、教育费附加 987 78,000 ￥742,500.0 3.3、堤防维护费 987 78,000 ￥495,000.0 3.4、回迁安置营业税 987 78,000 ￥8,

24、000,000.0 四、土地增值税 1,099 78,000 ￥15,351,262.8 五、所得税 720 78,000 ￥8,954,903.3 六、项目总支出 15,471 78,000 ￥468,135,290.1 七、税后净利润（投资净收益） 2,159 78,000 ￥26,864,709.9 九、静态销售净利率 5.74% 经济测算表的制作 投资估算表投资估算表 换位思考恰如其分察言观色重点突出顺水推舟有备无患 成功的与开发商就项目进行沟通协商 策划人与开发商沟通需要注意的事项 策划人与开发商沟通需要注意的事项 注意一 在容积率问题的探讨方面，策划人需要从 专业的角度出发，以专业

25、的知识提出制定 容积率的建议 注意二 在与开发商探讨时，不能总是追求低容积率的 舒适性，也要考虑高容积率给开发商带来的巨 大经济效益 3、举例 龙岗旧改项目龙岗旧改项目 土地资源1开发商开发决心2 市场状况3楼高有限制4 适合做住宅和酒店式公寓 受噪音及楼层高度限制 2011年后，横岗入市项目增多，项目面临激烈竞争， 但普遍新项目入市在2012年后。 （1）项目由5地块组成，拆迁地超过一 半地块尚 未拆迁； （2）沿深惠路，目前周边形象杂乱，无景观资源， 地块紧邻振业城东侧 （3）主要为商业用地、商住用地、二类居住用地、 道路用地、交通设施用地和公共绿地 开发商决心打造 深圳CBD东第一城市综合体 旧改项目举例 适合 做高 层及 酒店 式公 寓 土地 资源 差 开发 决心 大 市场 状况 竞争 激烈 建筑 限高 就容积率问题向开发商提出专业性意见 旧改项目举例 Thanks for your attention Wish you a good day!