房地产物业发展建议分享培训（41页）.pptx

1、Centaline Consultants 物业发展建议分享物业发展建议分享 Code of this report | 2 园林规划建议园林规划建议 物业发展建议的依据物业发展建议的依据 户型发展建议户型发展建议 产品发展建议产品发展建议 物业发展建议是什么 物业发展建议的要素及构物业发展建议的要素及构 成成 配套发展建议配套发展建议 Code of this report | 3 物业发展建议是什么？物业发展建议是什么？ 建议是“蓝图”。 我们是先于设计方案的效果图，告 诉他他的“孩子”会成为什么 样的人？什么样的人才能受到欢迎？ 成为“万人迷”的N个条件 开发商是“非专业人士”，所以我开

2、发商是“非专业人士”，所以我 们们建议建议的语言要形象、要易懂、的语言要形象、要易懂、 要有描绘性。要有描绘性。 开发商开发商 开发商需要什么？开发商需要什么？ Code of this report | 4 物业发展建议是什么？物业发展建议是什么？ 建议是“任务书的雏形”。 具有市场意识的设计师不大会去跟你争论别人“孩子”将 来如何受欢迎的问题，但他会关注这个孩子的“气质”、 “身高体重”以及孩子家长的“经济能力”然后他在 这个划定的圈子里去给孩子做“造型”，实现他对于基地、 空间和建筑的理解和理想。 所以划定圈子是我们的事，圈子既不能太大，也不能太小， 太大太小设计师都会不舒服每个设计师都

3、梦想有一份 重点明确、内容具体、不会变来变去的设计任务书。所以 我们要最重要的是告诉他们这个项目的意向和指标，以及 在这个基础上帮他支招。 设计师是“过专业人士”，所以我们写设计师是“过专业人士”，所以我们写建议建议，语言不，语言不 怕不专业，就怕要求提得不专业；层次也很重要，哪些是怕不专业，就怕要求提得不专业；层次也很重要，哪些是 硬指标，哪些可以商量，哪些尽情发挥，尽量明确硬指标，哪些可以商量，哪些尽情发挥，尽量明确 开发商开发商 设计师需要什么？设计师需要什么？ 设计师设计师 Code of this report | 5 1 1、物业发展建议用来作什么？、物业发展建议用来作什么？ 建议

4、是我们的市场观点的在产品上的表达。 在“房子”的建筑属性和市场属性两者间建立联系在“房子”的建筑属性和市场属性两者间建立联系，或者说将市场规律“转译”成建筑编码， 这个“落地”的工作，只能我们去做。 从这个角度，我们的建议与定位是一脉相承的关系，它对定位要重申、要具象、 要演绎；独立存在的物业发展建议就失去了意义。建议是从定位转化成设计任务 书的“中间形态”。 开发商开发商 我们需要什么？我们需要什么？ 设计师设计师 我们我们 物业发展建议是什么？物业发展建议是什么？ Code of this report | 6 园林规划建议园林规划建议 物业发展建议的依据物业发展建议的依据 户型发展建议户

5、型发展建议 产品发展建议产品发展建议 物业发展建议是什么物业发展建议是什么 物业发展建议的要素及构 成 配套发展建议配套发展建议 Code of this report | 7 物业发展建议的出发点物业发展建议的出发点 需要说明的是：需要说明的是： 我们给出的不是具 体的设计方案， 我们给出的是能形 成价值点和竞争力 的因素 （市场接受的产品 特征和驱动客户购 买的因素） 原则：一切均基于CVA “竞争的价值增加竞争的价值增加” (Competition Value Added)(Competition Value Added) Code of this report | 8 物业发展建议的考

6、虑因素物业发展建议的考虑因素 市场竞争性市场竞争性 地块价值的发掘利地块价值的发掘利 用用 客户价值的增加客户价值的增加 Code of this report | 9 物业发展建议的考虑因素物业发展建议的考虑因素 基于市场产品水平调查统计分析（空间 尺度、户型、 建筑园林风格、配套水平和数量、配置水平统计表）， 提出具有竞争优势的方向； 地块价值的发掘利用： 基于地块价值分析和规划价值分析提出设计增值方向 市场竞争性 客户价值的增加 地块价值的挖掘利用 客户价值的增加： 客户价值分析 基于客户价值分析（客户价值取向、生活方式、空间 观念、行为模式分析表），提出客户满意方案； Code of

7、this report | 10 竞争力：放大资源竞争力：放大资源+ +创新产品打造产品核心竞争力的方向创新产品打造产品核心竞争力的方向 Code of this report | 11 客户需求：满足市场中高端客户的“好面子”需求客户需求：满足市场中高端客户的“好面子”需求 关键点：只有客户能感受到的价值，才是需要展示出来的价值 Code of this report | 12 房地产项目价值构成房地产项目价值构成 有形的价值有形的价值 使用价值的范畴 属于物质层面的 是可以物化的 可以进行竞争性比价 的 无形的价值无形的价值 属于精神层面 是不能物化的 难以复制的 是可以自我定价的 产品品

8、产品品 牌牌 价值构成价值构成 地段价 值 产品价 值 服务价 值 品牌价 值 人文价值 通达价通达价 值值 外部配外部配 套套 产业价产业价 值值 自然景自然景 观观 社会认社会认 知知 经济指经济指 标标 规划设规划设 计计 内部配内部配 套套 建材设建材设 备备 创新价创新价 值值 基本物基本物 业业 VIPVIP服服 务务 个性化服个性化服 务务 企业品企业品 牌牌 场所精场所精 神神 项目精项目精 神神 有形价值有形价值 无形价无形价 值值 Code of this report | 13 房地产项目价值构成房地产项目价值构成 项目外部（社会）配套价值项目外部（社会）配套价值 交通价

9、值交通价值 产业价值产业价值 自然景观资源自然景观资源 社会认知价值社会认知价值 交通便利性与可达性 例如：玉渊潭，昆玉河边的项目 商务、或某些产业的支持，例如：亦庄、CBD 生活配套、医疗环境、教育环境等 社会心理对地段的潜在认同，例如：天竺与 南城 地段价值地段价值 产品价值 服务价值 品牌价值 人文价值 Code of this report | 14 房地产项目价值构成房地产项目价值构成 项目基本经济指标价值项目基本经济指标价值 规划设计价值规划设计价值 项目内部配套价值项目内部配套价值 产品硬件配置价值产品硬件配置价值 建筑创新价值建筑创新价值 项目楼座与绿地、配套的位置，对景观朝向

10、的 利用 建筑材料、设备配备的品质与档次 会所、社区内商业、学校等 容积率、绿化率 风格或户型设计的改良与创新 地段价值 产品价值产品价值 服务价值 品牌价值 人文价值 Code of this report | 15 房地产项目价值构成房地产项目价值构成 基本物业管理服务的价值基本物业管理服务的价值 增值的增值的VIPVIP服务价值服务价值 个性化服务价值个性化服务价值 ( (菜单式装修、个性化服务）菜单式装修、个性化服务） 企业品牌企业品牌 产品品牌产品品牌 信心的树立、质量的保证 同一个企业品牌不同产品线的产品形象价值 地段价值 产品价值 服务价值服务价值 品牌价值品牌价值 人文价值 C

11、ode of this report | 16 房地产项目价值构成房地产项目价值构成 场所精神场所精神 项目精神项目精神 （往往通过符号来表达）（往往通过符号来表达） 城市、社会、人文历史赋予项目所在地段的文化特性 例如：什刹海、长城 人：人：开发者、设计者、居住者、以及其他有社会影 响力的项目参与者 事：事：论坛、发布会、获奖 物：物：建筑、文化展览、收藏馆 地段价值 产品价值 服务价值 品牌价值 人文价值人文价值 Code of this report | 17 物业发展建议的构成要素物业发展建议的构成要素 规划布局规划布局 建筑平面建筑平面 建筑空间形象建筑空间形象 园林园林 配套、配置

12、标配套、配置标 准准 经济指标分 析 整体形象 产品类型建 议 空间布局建 议 交通组织 启动区选择 与分期开发建 议 细节优化 服务和附加值服务和附加值 建筑风格 建筑外立面建议 建筑材质建议 风格建议 景观设计要点 展示建议 会所功能 配套设施 装修标准 物业管理要点 赠送 人性化细节 社区服务 户型面积与户 型配比 户型设计建议 户型价值点建 议 Code of this report | 18 园林规划建议园林规划建议 物业发展建议的依据 户型发展建议户型发展建议 产品发展建议产品发展建议 物业发展建议是什么物业发展建议是什么 物业发展建议的要素及构物业发展建议的要素及构 成成 配套发

13、展建议配套发展建议 Code of this report | 19 物业发展建议的依据物业发展建议的依据 制定物业发展制定物业发展 建议的依据建议的依据 符合项目整体符合项目整体 定位定位 符合项目总体符合项目总体 发展策略发展策略 泉州核心湾区东南泉州核心湾区东南 亚风情样板假日湾区亚风情样板假日湾区 高品质产品奠定热带高品质产品奠定热带 风情领导者形象，多风情领导者形象，多 元产品重构价值体系，元产品重构价值体系， 多元特色综合化取胜多元特色综合化取胜 强烈的现代休闲海居艺术符号价值 营造 宜居性、多功能性、综合性（休闲 度假配套完善、物业类型综合多样 化） 特色服务（安全、智能化、私享

14、、 专属） 项目核心竞争力提项目核心竞争力提 炼炼 休闲度假休闲度假 投资价值投资价值 多元综合多元综合 特色休闲度假氛围与配套 创新的投资+自住产品 以旅游度假为核心功能，集居住、 特色商业、游艇休闲运动、文化 体 验为一体 邻里氛围邻里氛围 海居艺术符号价值 Code of this report | 20 园林规划建议园林规划建议 物业发展建议的依据物业发展建议的依据 户型发展建议户型发展建议 产品发展建议 物业发展建议是什么物业发展建议是什么 物业发展建议的要素及构物业发展建议的要素及构 成成 配套发展建议配套发展建议 Code of this report | 21 产品及 户型建议

15、 1 1 海资源、社区环境资源度假客户：全国范围北方 为主的私营业主、权力公务员 紧凑小户型，空间简单， 追求景观的显现 现金流产品，扩大 客户层面，突出海 景价值 海景公寓 产品 产品品质、生活的 舒适性、便利， 社 区环境、配套设施 本地升级客户，北方及江浙一 带来海南养老客户：本地权力 公务员、企业中高层、教师等 正常的舒适型居住产品， 以二、三居室为主，突出 日常居住的实用性与舒适 性 现金流产品，启动 产品，总价控制 滨海高尚 居住产品 海资源、产品品质 、物业服务，奢华 的室内空间与海景 资源，精装修，智 能化 全国财富客户、与高端本地升 级客户：私营业主为主，兼有 企业高层，企业

16、法人，律师/ 会 计事务所合伙人等为代表的活 跃的财富阶层 超出平台水平的豪华大户 型为主，突出礼仪空间， 同时强调私密感、身份感 等豪宅要素 高利润产品，提 升项目整体形象 与品 海景豪宅 产品 本项目产品 占地： 容积率： 建面： 目标客户价值关注目标客户价值关注 点点 目标客户目标客户产品特征产品特征产品策略产品策略分类分类 海资源、社区环境资源度假客户：全国范围北方 为主的私营业主、权力公务员 紧凑小户型，空间简单， 追求景观的显现 现金流产品，扩大 客户层面，突出海 景价值 海景公寓 产品 产品品质、生活的 舒适性、便利， 社 区环境、配套设施 本地升级客户，北方及江浙一 带来海南养

17、老客户：本地权力 公务员、企业中高层、教师等 正常的舒适型居住产品， 以二、三居室为主，突出 日常居住的实用性与舒适 性 现金流产品，启动 产品，总价控制 滨海高尚 居住产品 海资源、产品品质 、物业服务，奢华 的室内空间与海景 资源，精装修，智 能化 全国财富客户、与高端本地升 级客户：私营业主为主，兼有 企业高层，企业法人，律师/ 会 计事务所合伙人等为代表的活 跃的财富阶层 超出平台水平的豪华大户 型为主，突出礼仪空间， 同时强调私密感、身份感 等豪宅要素 高利润产品，提 升项目整体形象 与品 海景豪宅 产品 本项目产品 占地： 容积率： 建面： 目标客户价值关注目标客户价值关注 点点

18、目标客户目标客户产品特征产品特征产品策略产品策略分类分类 我们按照豪宅的标准来打造本项目，要做好景观与产品我们按照豪宅的标准来打造本项目，要做好景观与产品 价值的完美互动；价值的完美互动； Code of this report | 22 充分发挥已有户型的特色，后期营销中需要强调户型的充分发挥已有户型的特色，后期营销中需要强调户型的 通风性，采光性，对流性等，需要彰显户型自身的这些通风性，采光性，对流性等，需要彰显户型自身的这些 价值价值 滨海高层分类滨海高层分类 海景公寓产品海景公寓产品 滨海高尚居住产品滨海高尚居住产品 海景豪宅产品海景豪宅产品 产品策略 现金流产品，扩大客户 层面，突出

19、海景价值 现金流产品，启动产品， 总价控制 高利润产品，提升项目整体 形象与品牌 一居室 4060平米 二居室 6080平米 70100平米 二居室100130平米 三居室 小三居室110130平米 大三居室140160平米 160180平米 四居室以上 180平米以上 220平米 海景公寓产品 滨海高尚居住产品 海景豪宅产品 基于此类产品作为项 目现金流产品，同时 目标客户价值关注点 与成熟案例产品，以 极致化紧凑小户型为 主，突出海资源； 市场主流产品，承担项 目 最主要的回现作用，主 要 依据市场竞争因素，控 制 产品总价，主力以二居， 三居为主， 二居室100 万 以内，三居室1001

20、80 万 打造高品质的产品滨海豪宅 产品，相应面积区间放大， 达到市场同类产品水准，体 现高品质与豪宅特性，精装 修，高科技的利用 户型利用 的原则 产品及 户型建议 1 1 Code of this report | 23 建筑及外立面风格建议（以泉州某项目为例，以下同）建筑及外立面风格建议（以泉州某项目为例，以下同） 新区外立面多以现代简约风格为主； 多通过外立面造型或者色彩营造一 种都市感意向； 很多项目豪宅味不足，但如辉映江 山具有“港式豪宅意向”； 问卷数据分析： 对高层而言，目标泉州客户对简约风格接受度 最高，达问卷调查的67%。 市场现状 客户价值 建筑风格 及外立面 建议 2

21、2 Code of this report | 24 建筑及外立面风格建议：本项目建筑风格体现：从色彩、用建筑及外立面风格建议：本项目建筑风格体现：从色彩、用 材和造型几个方面来营造体现都市感和国际感的现代简约风材和造型几个方面来营造体现都市感和国际感的现代简约风 格；格； 浅色系浅色系+ +暖色调线条：暖色调线条： 浅色系较具国际感和品质感； 暖色调线条可有效消除区域陌生，营造都市意向。 瓷砖瓷砖+ +玻璃玻璃+ +底部仿石材：底部仿石材： 瓷砖容易营造现代感意向； 使用通透的大玻璃使建筑变得明亮和开敞，都市感十足，又有利于观景； 底部采用高档仿石材可有效提升项目档次。 简洁简洁+ +别致：

22、别致： 采用直线条，打造挺拔向上的感觉，塑造强烈的都市感； 顶部采用体现都市意向的别致造型。 色系色系 用材用材 造型造型 建筑风格 及外立面 建议 2 2 Code of this report | 25 园林规划建议园林规划建议 物业发展建议的依据物业发展建议的依据 户型发展建议 产品发展建议产品发展建议 物业发展建议是什么物业发展建议是什么 物业发展建议的要素及构物业发展建议的要素及构 成成 配套发展建议配套发展建议 Code of this report | 26 市场户型现状：泉州市场上的户型产品已经达到较高水平，特别是新市场户型现状：泉州市场上的户型产品已经达到较高水平，特别是新

23、推楼盘的产品创新已经成为常态；推楼盘的产品创新已经成为常态； 拼接户型、双入户门、空 中小复式、双阳台 ， 在一线城市能够看到的户 型创新几乎在泉州能够看 到，户型设计已经具备较 高的水平； 在市场回归理性的情况 下，竞争回归产品本源， 各楼盘纷纷在产品创新 上寻找突破点； Code of this report | 27 市场户型现状：市场创新元素多，功能空间形式多，但不成体系，因市场户型现状：市场创新元素多，功能空间形式多，但不成体系，因 此系统增加以功能空间为主的创新点是主要突破方向；此系统增加以功能空间为主的创新点是主要突破方向； 整体来看，产品 创新元素多，但 尚未形成体系 Code

24、 of this report | 28 客户需求：客户问卷显示，目标客户偏好的户型亮点排序为：阳光房客户需求：客户问卷显示，目标客户偏好的户型亮点排序为：阳光房 入户花园入户花园书房书房衣帽间衣帽间工人房工人房中西厨中西厨 根据问卷调查结果，客户 对功能房要求较高； 客户最希望拥有的是阳光 房和入户花园，书房和衣 帽间次之。 消费者对户型布局的要求消费者对户型布局的要求 Code of this report | 29 户型设计原则：从项目定位及市场需求出发，确定本项目户型舒适度户型设计原则：从项目定位及市场需求出发，确定本项目户型舒适度 突破方向：系统和合理地增加以功能空间为主的创新点；突

25、破方向：系统和合理地增加以功能空间为主的创新点； 符合整体定位：符合整体定位： 尽量照顾户型的观景面，保证更多的户型能够看到湖景； 符合市场主流：符合市场主流： 主要面向泉州客户的主流需求，与市场主流相一致，除保持 朝向等 基本条件外，保证客户认同的空间尺度； 销售面积紧凑化：销售面积紧凑化： 满足控制总价的目的，通过产品创新的方式提升性价比，营 造丰富 的功能空间，达到使用面积符合市场户型主流区间； 标杆产品：标杆产品： 高层别墅化居住体验，拉升整体项目形象和价值； Code of this report | 30 户型设计建议：我们从户型基本面和提升面提升户型的整体舒适度户型设计建议：我们

26、从户型基本面和提升面提升户型的整体舒适度 提 升 户 型 舒 适 度 提 升 户 型 舒 适 度 户型基本面 户型提升面 朝向 尺寸 风水 提高实用率 合理安排创新 保证方正实用 减少交通面积 减少公摊面积 入户花园 阳台 Code of this report | 31 例：减少公摊面积例：减少公摊面积在保证公共空间舒适度的前提下，产品设计时尽在保证公共空间舒适度的前提下，产品设计时尽 量减少公摊面积，提高实用率；量减少公摊面积，提高实用率； 分摊面积的内容：分摊面积的内容： 房屋分摊面积包括电梯井、管道井、 楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、 公共门厅、过道、地下室、值班警卫 室等，以及整幢

27、楼房屋服务的公共用 房和管理用房的建筑面积，以水平投 影面积计算。 分摊面积还包括套与公共建筑之间的 分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投 影面积一半的建筑面积。 不能计入分摊面积的包括独立使用的 地下室、车棚、车库、以有为多幢住 宅服务的警卫室、管理用房、作为人 防工程的地下室。 减少公摊：减少公摊： 降低走道空间等； 增加梯户比，但会降低居住品质， 一般小户型采用。 Code of this report | 32 例：创新方式选择例：创新方式选择- -中原对产品创新的主张中原对产品创新的主张创新不在于求多，而在创新不在于求多，而在 于充分考虑项目限制条件下合理地权衡和取舍；于充分考虑项目限

28、制条件下合理地权衡和取舍； Code of this report | 33 园林规划建议 物业发展建议的依据物业发展建议的依据 户型发展建议户型发展建议 产品发展建议产品发展建议 物业发展建议是什么物业发展建议是什么 物业发展建议的要素及构物业发展建议的要素及构 成成 配套发展建议配套发展建议 Code of this report | 34 市场情况：市场情况：泉州项目一般营造大景观体系，主景观轴和组团园林是海泉州项目一般营造大景观体系，主景观轴和组团园林是海 口客户的基本要求，他们对园林的重视程度高，对置业考虑更多的会口客户的基本要求，他们对园林的重视程度高，对置业考虑更多的会 看重园林

29、体验看重园林体验 多数项目采取围合式布局，采 取主景观轴集中景观，营造社 区感；但规划普遍缺少形式感； 辉映江山总体规划较好，通 过 人造水系和组团绿化打造触及 项 目整体的主景观轴，而在在社 区 各组团采用半开放式的C型围 合 规划，既考虑 外部景观又有 内 部围合景观，且形式感较强； Code of this report | 35 市场情况：市场情况：根据调查，高端客户对水系景观和海景特别偏好，市场上根据调查，高端客户对水系景观和海景特别偏好，市场上 也有众多楼盘通过各种园林风情和海景吸引客户；也有众多楼盘通过各种园林风情和海景吸引客户； 市场上的楼盘特别是高端产品， 通过各种诸如东南亚

30、风情水系 的合理打造来营造豪宅意向； Code of this report | 36 市场情况：市场情况：园林总体打造达到中等水平，我们可以在园林的整体感、园林总体打造达到中等水平，我们可以在园林的整体感、 细节、核心景观区展示上建议本项目给予提升，增强我们的竞争力细节、核心景观区展示上建议本项目给予提升，增强我们的竞争力 整体园林体系 细节打造 泉州典型楼盘大多以东南亚园林风格为 主，通过水系、椰树和温泉等打造东南亚 度假风情，但是普遍缺乏整体感和形式感； 泉州典型楼盘岁大多以“海”为主题，但在细节打 造上却没有完善的体系，也没有很好的将海与项目结 合起来； Code of this re

31、port | 37 市场对本项目的启示：市场对本项目的启示：规划大景观体系，整体上体现现代休闲调性，规划大景观体系，整体上体现现代休闲调性， 细节上注重海洋艺术氛围的营造，强化我们的差异化竞争优势细节上注重海洋艺术氛围的营造，强化我们的差异化竞争优势 启示一启示一 启示二启示二 启示三启示三 大景观：大景观：规划上主景观轴和组团园林相结合，并结合景观和小品营造 豪宅意向 现代滨海风情：现代滨海风情：偏好偏好园林整体的大气与绿树成荫，彰显现代海滨 气息 细节：细节：细节上体现滨海风情元素，并通过对细节的关注提升项目的品 质感 启示四启示四 核心景观区：核心景观区：加强核心景观区的营造，从进入社区

32、的那一刻就给予客 户震撼和冲击感； Code of this report | 38 园林规划建议园林规划建议 物业发展建议的依据物业发展建议的依据 户型发展建议户型发展建议 产品发展建议产品发展建议 物业发展建议是什么物业发展建议是什么 物业发展建议的要素及构物业发展建议的要素及构 成成 配套发展建议 Code of this report | 39 物业管理方式选择物业管理方式选择 方式方式 优点优点 问题问题 专业物业管理公 司直接参与执行 专业化管理，质量保证，发展商省 心， 业主满意 成本利润是考虑的重要因素，适合陌生区 、规模大、开发商经验不足 聘请专业物业管 理公司作顾问 专业化

33、指导、培训、制度建立、人 员组 织，为发展自身物业管理搭建高平 台 顾问服务时间一般1-2年，费用每年10-20 万元；且顾问公司对服务时间以外物业管 理没有责任。 发展商成立物业 管理公司管理 管理比较灵活，前期投入比较低 缺乏经验，对物业管理质量不能够提供保 证。 物业管理方式及特点物业管理方式及特点 本地房地产市场物业管理本地房地产市场物业管理 现状现状 海口楼盘目前还是以本土物业管理公司或开发商自己承担物业管理为主 楼盘名楼盘名 物业管理机构物业管理机构 万科浪琴湾 万科物业管理有限公司 外滩中心 上海上置物业管理有限公司海口分公司 宝华海景公寓 海南永旺物业 我们的建议？我们的建议？ Code of this report | 40 有效的智能化物业管理系统有效的智能化物业管理系统 出入口控制系统 家庭防盗和事故处理报警系统 保安巡逻签到系统 闭路电视监视系统 楼宇可视对讲系统 停车场管理系统 网络快速干道接口 水电煤气自动抄表计费系统 Code of this report | 41 41 Thanks for your attentionThanks for your attention Wish you a good day!Wish you a good day!