房地产策划豪宅标准体系研究分析报告（104页）.pdf

1、豪宅作为居住建筑的最高端类型，代表了一个国家或地区居住建筑开发、设计的最 高水平，同时也反映了少数社会精英阶层的理想生活方式，具有其存在的重要性和必然 性。尤其是随着经济水平的发展和富豪阶层的出现，豪宅的产生更具有了相当的可能性。 因此豪宅的开发设计研究，既是住宅技术发展的需要，也是房地产市场的迫切需求。 近几年，纵观深圳市场，豪宅项目迭起，大部分的开发商都至力于做豪宅项目，以 实现地块利润率的最高化，可谓豪宅总动员，这份报告集中对豪宅产品进行了一系列的 分析，对其标准提出了一套参考性的建议，以便于今后咨询以及设计工作给予借鉴参考 。 序言序言 豪宅的定义豪宅的定义CHAPTER 1 豪宅的定

2、义 什么是豪宅什么是豪宅?从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。 顶级别墅豪宅代表之华侨城天麓顶级别墅豪宅代表之华侨城天麓顶级别墅豪宅代表之观澜湖大宅顶级别墅豪宅代表之观澜湖大宅 1、豪宅区位优越不可替代； 2、豪宅环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源； 3、建筑精美不可复制,风格各异难以仿造： 4、人文价值无法再生,在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有. 豪宅的分类 住宅从大的类型来分，有独立住宅(即通常所说的别墅类住宅)和集合式住宅(即公寓式住宅)。 由于要评判别墅类住宅的豪华程度，应该考虑其室

3、外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。 而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。 所以对豪宅的评述应该分两类：独立型豪宅所以对豪宅的评述应该分两类：独立型豪宅(别墅豪宅别墅豪宅)及集合型豪宅及集合型豪宅(公寓豪宅公寓豪宅) 别别 墅墅 豪豪 宅宅 更好的建筑材料 更多的山水资源 更多的绿化面积 公公 寓寓 豪豪 宅宅 更好的地理位置 更佳的室内建筑 更好的装修标准 更多的占地面积 更好的建筑材料 深圳华润幸福里深圳华润幸福里 公寓类豪宅公寓类豪宅深圳圣莫丽斯深圳圣莫丽斯 别墅类豪宅别墅类豪宅 第一，第一，“自然生态指数自然生态指数”，即要求“豪宅”必须拥有永久性海

4、景资源、原生态的自然海洋资源及完善的滨 海 环境保护，周边绿地同社区比(绿视率)不低于25，空气中负离子含量不低于20噪音不高与40分贝。 第二，“交通便利指数”，第二，“交通便利指数”，即要求“豪宅”必须拥有便利的海、路、空交通体系，与市中心距离不超过10 分 钟车程，到机场距离不超过30分钟车程。 第三，“生活配套指数”，第三，“生活配套指数”，即要求“豪宅”拥有全面的国际化生活配套，拥有大型的购物中心、休闲场所 及 酒店、娱乐场所。 第四，“建筑规划指数”，第四，“建筑规划指数”，即要求“豪宅”必须按国际通行的标准规划建筑，建筑密度不高于30，容积 率 不高于1，社区绿化率不低于35。

5、第五，“文化教育指数”，第五，“文化教育指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际承认学历的教育机构，实行多种语言教育。 第六，“安全指数”，第六，“安全指数”，即要求“豪宅”必须拥有符合国际通行的安全保障体系，具备多层国际标准的安全 防 范措施。 第七，“医疗指数”，第七，“医疗指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际标准的医疗设施，能够享受完备的、较具规模的医疗 机 构服务。 第八，“社交指数”，第八，“社交指数”，即要求“豪宅”必须拥有符合国际习惯的社交场合，拥有不低于2000平方米国际标 准 的豪华会所。 第九，“生活方式指数”，第九，“生活方式指数”，即要求“豪宅”必须推行国际流行的生活方式，拥有

6、具备国际标准的网球场， 能 够享受冲浪、游艇等国际滨海生活流行运动。 豪宅指数 豪宅的环境豪宅的环境CHAPTER 2 ：内部环境配置 ：外部环境配置 外部环境配置积聚性积聚性 项目所在的区域位置是决定项目品质与未来市场的最为关键因素之一。 积聚性，即豪宅区的概念，这一概念已被国内外普遍接受。纵观世界各地积聚性，即豪宅区的概念，这一概念已被国内外普遍接受。纵观世界各地 ，单栋豪宅的孤立存在是罕有的。，单栋豪宅的孤立存在是罕有的。 城市城市豪宅区豪宅区优势优势豪宅代表楼盘豪宅代表楼盘 上海 佘山板块 佘山自然资源 低密度、低容积率住宅区 上海紫园、世茂佘山庄园、佘山3号、佘山月湖 山庄、紫都上海

7、晶园 浦东滨江板块 滨江海景 陆家嘴繁华地段 汤臣一品公寓、财富海景花园、世茂滨江花园 深圳 后海片区 深圳湾片区，海景资源，近中心区 新兴的豪宅区域 卓越维港、三湘海尚、宝能太古城 香蜜湖片区 近中心区，同时环境优越 开发较早的豪宅区域 香蜜湖一号、中旅国际、熙园、香蜜山 大南山区 靠近大南山、俯瞰深圳湾海域 开放最早的区域，高度国际化 兰溪谷、百仕达红树西岸花园、中信红树湾 外部环境配置交通可达性交通可达性 市区豪宅本身就处在城市中心位置，相对具有交通便利的优势。 一般的别墅项目讲求远离城市的喧闹，对于豪宅产品更不例外。但是，并非离开城市越远，其 区位价值就越高，如果脱离了城市生活、居住的

8、半径，这样的“世外桃源”或许只存在于东晋年 代。现代豪宅追求的是“离尘不离城”的一番净土。 交通可达性：无论是否豪宅，交通可达性都是衡量住宅位置的一个重要指标交通可达性：无论是否豪宅，交通可达性都是衡量住宅位置的一个重要指标 。 豪宅交通条件表豪宅交通条件表 与市中心距离与市中心距离 与机场距离与机场距离与交通要道关系与交通要道关系 市区豪宅市区豪宅近距离，满足条件近距离，满足条件车程在一小时内车程在一小时内需靠近高架、隧道、环线、轨道交通等需靠近高架、隧道、环线、轨道交通等 市郊豪宅市郊豪宅车程少于车程少于3030分钟，满足条件分钟，满足条件车程在半小时内车程在半小时内需临近环线、高速公路等

9、需临近环线、高速公路等 外部环境配置自然资源自然资源 市区豪宅因区位限制，周边罕有山景资源，则更加追求自然水景，如临江、临河等。 有的市区豪宅周边没有自然山水等景观资源，则通过人工水景、绿化资源弥补，如项目毗邻某大 型公园绿地，以获得人造景观。 豪宅的购买者并非缺房子住，其购买豪宅的主要目的是提高生活质量，特别追豪宅的购买者并非缺房子住，其购买豪宅的主要目的是提高生活质量，特别追 求更好的周边环境，如天然山水、绿化资源。求更好的周边环境，如天然山水、绿化资源。 深圳半岛城邦深圳半岛城邦俯看深圳湾俯看深圳湾 外部环境配置利用或创造资源环境利用或创造资源环境 相比市区豪宅，市郊豪宅更需要以自然环境

10、资源为依托。由于市郊住宅相比市区住宅，建筑相比市区豪宅，市郊豪宅更需要以自然环境资源为依托。由于市郊住宅相比市区住宅，建筑 密度会降低不少，其低密度确实提高了居住质量。密度会降低不少，其低密度确实提高了居住质量。 深圳香蜜湖深圳香蜜湖1 1号号 位于20万香蜜湖畔，占尽自 然景观资源的同时，又与欢乐 谷游乐场相邻， 增加游乐场所 这一环境依托。 外部环境配置创造资源创造资源 豪宅发展到如今，又产生以娱乐休闲度假场所为依托的豪宅，其中高尔夫别墅最为典型。豪宅发展到如今，又产生以娱乐休闲度假场所为依托的豪宅，其中高尔夫别墅最为典型。 深圳观澜湖高尔夫大宅深圳观澜湖高尔夫大宅 坐落于216洞世界最大

11、 的观澜湖高尔夫球场中 央，通过每一户阳台窗 户都能看见最少180 的高尔夫球场景观。 内部环境配置社区规划社区规划 要有好的社区环境，规划是第一步。要有好的社区环境，规划是第一步。 无论市区豪宅还是市郊豪宅，纷纷高价聘请名家名师精心打造社区环境，在有限的社区面积无论市区豪宅还是市郊豪宅，纷纷高价聘请名家名师精心打造社区环境，在有限的社区面积 内加大小区规划的力度，从而增加产品的附加值，提升自身的定位。内加大小区规划的力度，从而增加产品的附加值，提升自身的定位。 豪宅社区的规划，一般需要满足如下要求：豪宅社区的规划，一般需要满足如下要求： 要求要求市区豪宅市区豪宅市郊豪宅市郊豪宅 规划规划 容

12、积率容积率低低 绿化率绿化率高高 建筑密度建筑密度低低 总户数总户数适中适中 车位配比车位配比高高 私密性私密性高高 安全性安全性高高 必须满足必须满足 尽量满足尽量满足 较难满足较难满足 市区豪宅市区豪宅由于高容积率的制约，市区豪宅多为高层、甚至超高层建筑。 豪宅的超高层化在美国、澳洲、甚至香港等地，已经突破了市中心这一区域概念，延伸到 了旅游圣地，比如澳大利亚黄金海岸市的Q1大厦（Q1 Tower，共78层）、美国纽约曼哈 顿区的特朗普世界大厦（Trump World Tower，共72层）等。豪宅的超高层化其实也更容 易与城市的繁华景致相一致，并收获丰富的城市景观视野。 内部环境配置社区

13、规划社区规划容积率容积率 澳大利亚澳大利亚Q1Q1大厦大厦 1栋78层的超高层住宅 深圳华润幸福里深圳华润幸福里 3栋49层的超高层住宅 上海汤臣一品上海汤臣一品 4栋40-44层的超高层住宅 市郊豪宅市郊豪宅不同于市区豪宅。由于其远离市区，追求的是低容积率的生活环境，与北 京上海不同，深圳市郊豪宅的豪宅小区多由几种不同建筑形态的住宅组成，分期开发，且 各期间有明显的区域分隔，因此在容积率问题上需将建筑形态不同的区域分开看待。 内部环境配置社区规划社区规划容积率容积率 深圳圣莫丽斯，分三期开发，一期联排独栋，二期叠加，三期高层深圳圣莫丽斯，分三期开发，一期联排独栋，二期叠加，三期高层 内部环境

14、配置院落景观院落景观入口景观入口景观 美丽的水景可以增加项目的景观优势。豪宅业主更加相信风水，对社区的景观布置要求高。 水是生态环境中最活跃、最有灵性的因素，也是财富的象征，上风上水在中国更是风水宝地。因 此在豪宅社区内，水景运用不可或缺，且位于财位之处。 水景应尽量是活水。天然水景为最佳水景，人造喷泉、涌泉、水帘、叠水、瀑布等，亦为次 佳的活水布置。而人造河道或室外泳池等人造水景，可以增加社区的美观感。社区可以根据其规 模，将不同水景加以组织。 深圳圣莫丽斯深圳圣莫丽斯 多角度水景多角度水景 园林营造，成为打动客户园林营造，成为打动客户 的重要原素。的重要原素。 内部环境配置院落景观院落景观

15、休闲室外场地休闲室外场地 中信红树湾中信红树湾1 1期期招华曦城招华曦城 内部环境配置院落景观院落景观私家游泳池私家游泳池 深圳兰溪谷深圳兰溪谷 中央大型泳池景观中央大型泳池景观 内部环境配置院落景观院落景观私家游泳池私家游泳池 深圳香蜜湖深圳香蜜湖1 1号号 五星级会所室外泳池五星级会所室外泳池 若是会所的室外泳池配置，则会更显高档。若是会所的室外泳池配置，则会更显高档。 内部环境配置社区景观社区景观入口入口 现在豪宅的通常做法，大门布置显高档、气势，设置独立出入车道。现在豪宅的通常做法，大门布置显高档、气势，设置独立出入车道。 深圳兰溪谷深圳兰溪谷 入口造型入口造型 深圳圣莫丽斯深圳圣莫丽

16、斯 入口造型入口造型 内部环境配置院落景观院落景观水景的营造水景的营造 上海九间堂别墅上海九间堂别墅 将天然河道引入活水，做成九曲十八弯的水景，与社区的中式园林规划及别墅的中式建筑风格相将天然河道引入活水，做成九曲十八弯的水景，与社区的中式园林规划及别墅的中式建筑风格相 辅相成，达到户户临水的效果。辅相成，达到户户临水的效果。 主道路口的大型喷泉，与小区“鱼”景雕塑巧妙融合。景观墙上亦将雕塑与喷主道路口的大型喷泉，与小区“鱼”景雕塑巧妙融合。景观墙上亦将雕塑与喷 泉结合，气势宏大。泉结合，气势宏大。 小区与小区与3 3万的劳伦逊湖面、万的劳伦逊湖面、1.61.6万的维多利亚中央花园水景为邻。配

17、以叠石、亭台万的维多利亚中央花园水景为邻。配以叠石、亭台 、长廊桥等小品。、长廊桥等小品。 小区亦有大型叠水和人造瀑布等活水景观布置，与玫瑰花遥相呼应。小区亦有大型叠水和人造瀑布等活水景观布置，与玫瑰花遥相呼应。 内部环境配置院落景观院落景观水景的营造水景的营造 北京玫瑰园北京玫瑰园 建筑篇建筑篇CHAPTER 2 ：公寓类豪宅 ：别墅类豪宅 公寓类豪宅 公寓类豪宅一般位于市中心且为容积率在公寓类豪宅一般位于市中心且为容积率在4以上的住宅产品，属高层或超高层建筑，以上的住宅产品，属高层或超高层建筑， 基本都具备良好的地段优势，因此评判公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积，户基本都具备良好的地段

18、优势，因此评判公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积，户 型各部分功能以及装修标准。型各部分功能以及装修标准。 深圳御景东方深圳御景东方深圳红树西岸深圳红树西岸深圳幸福里深圳幸福里 公寓类豪宅在其地段优势相当的情公寓类豪宅在其地段优势相当的情 形下，户型功能的是否完备是衡量形下，户型功能的是否完备是衡量 其价值的一个重要的评判标准。其价值的一个重要的评判标准。 公寓类豪宅评价体系 公寓类豪宅公寓类豪宅 标准体系标准体系 关键驱动关键驱动 项目地段项目地段 指标指标 环境环境 观景面最大化观景面最大化 户型设计和室内空间别墅化户型设计和室内空间别墅化 入户突间营造入户突间营造 新技术新技术 新材料

19、的运用新材料的运用 与城区中心的关系与城区中心的关系 内部境营造内部境营造 所处地段的特殊价值所处地段的特殊价值 独户感的营造独户感的营造 空中花园营造空中花园营造 公寓类豪宅超豪华的装修品质的比较是公寓类豪宅超豪华的装修品质的比较是 其价值的另一个重要判断依据。其价值的另一个重要判断依据。 公寓类豪宅 深圳红树西岸深圳红树西岸 中山白朗峰中山白朗峰 公寓类豪宅户型功能配置充足的停车位 对于购买豪宅类产品的人士而言，应考虑户均拥有对于购买豪宅类产品的人士而言，应考虑户均拥有2 2- -3 3部私家车。豪宅为了适合其特定客部私家车。豪宅为了适合其特定客 户的需求，需要配备充足的停车位。户的需求，

20、需要配备充足的停车位。 地面停车场影响社区美观与整洁度，一般用于临时停车。地面停车场影响社区美观与整洁度，一般用于临时停车。 地下停车库应具有充足车位，且地下停车库应具有充足车位，且设有从地下车库通往上部建筑的内部电梯。设有从地下车库通往上部建筑的内部电梯。 兰溪谷二期兰溪谷二期 规划户数：规划户数：537537户户 车位比：车位比：1 1：1.31.3 香蜜湖香蜜湖1 1号号 规划户数：规划户数：447447户户 车位比：车位比：1 1：2 2 充足的地下车位。充足的地下车位。地下停车场入户的豪华大堂布置。地下停车场入户的豪华大堂布置。 公寓类豪宅户型功能配置充足的停车位 公寓类豪宅户型功能

21、配置豪宅公共大堂 大堂是整个公寓的窗口，出入的必经之所，豪华材料的运用常常能够提高豪宅公寓的品质，另外大堂是整个公寓的窗口，出入的必经之所，豪华材料的运用常常能够提高豪宅公寓的品质，另外 一些人性化会客等候的空间也能给人留下深刻的印象。一些人性化会客等候的空间也能给人留下深刻的印象。 中山白朗峰大堂全大理石铺装，奢华大气中山白朗峰大堂全大理石铺装，奢华大气 公寓类豪宅户型功能配置独户感的营造 多数豪宅公寓采用主佣电梯分离的设计，既避免主佣人流交叉又显示出尊贵豪华。多数豪宅公寓采用主佣电梯分离的设计，既避免主佣人流交叉又显示出尊贵豪华。 电梯采用双开贯通门设计，开电梯采用双开贯通门设计，开 门直

22、接入户，变公用电梯厅为门直接入户，变公用电梯厅为 私家入户花园，增加各户使用私家入户花园，增加各户使用 面积的同时，保证其独立空间面积的同时，保证其独立空间 及私密性。及私密性。 电梯同时运用智能电梯同时运用智能ICIC卡控制系卡控制系 统。统。 香蜜湖一号香蜜湖一号 公寓类豪宅户型功能配置入户空间营造 带游泳池、赠送大露台是现在市场上很多开发商销售豪宅的普遍手法。带游泳池、赠送大露台是现在市场上很多开发商销售豪宅的普遍手法。 香蜜湖香蜜湖1 1号号 露台泳池露台泳池香蜜湖香蜜湖1 1号号 露台室内景观露台室内景观 公寓类豪宅户型功能配置大进深面宽客厅 宽大的客厅为家具的摆设提供了多种可能，方

23、便主人营造多样的功能空间。宽大的客厅为家具的摆设提供了多种可能，方便主人营造多样的功能空间。 深圳东堤园深圳东堤园 中山白朗峰中山白朗峰 公寓类豪宅户型功能配置全套房设计 每间卧房都带有独立卫生间设计，方便使用。每间卧房都带有独立卫生间设计，方便使用。 公寓类豪宅户型功能配置中西厨设计中西厨设计 中西厨房设置给主人提供了更为灵活的厨房操作空间。中西厨房设置给主人提供了更为灵活的厨房操作空间。 公寓类豪宅户型功能配置佣人房佣人房 佣人房的设计独立而隐蔽，且带有独立卫生间，方便与厨房，洗衣间和室外的联系。佣人房的设计独立而隐蔽，且带有独立卫生间，方便与厨房，洗衣间和室外的联系。 某公寓豪宅项目佣人

24、房配置实景图某公寓豪宅项目佣人房配置实景图 公寓类豪宅户型功能配置主卧套房的豪华配置主卧套房的豪华配置 深圳皇家深圳皇家海洋公馆海洋公馆 套房主卫套房主卫 公寓类豪宅户型功能配置宽大阳台设计宽大阳台设计 宽大的阳台为主人提供了休闲，娱乐，甚至室外就餐的空间，呼吸新鲜空气以及享受阳宽大的阳台为主人提供了休闲，娱乐，甚至室外就餐的空间，呼吸新鲜空气以及享受阳 光的场所。光的场所。 中信红树湾中信红树湾 阳台阳台 公寓豪宅须有舒适度的突破公寓豪宅须有舒适度的突破( (人造环境是关键人造环境是关键) )： 地段好、面积足够大、装修豪华是公寓豪宅必备的条件。由于公寓豪宅没有足够的自地段好、面积足够大、装

25、修豪华是公寓豪宅必备的条件。由于公寓豪宅没有足够的自 然环境资源可利用，因此对其室内外空间及景观环境的精心营造，创造出更加怡人的居住然环境资源可利用，因此对其室内外空间及景观环境的精心营造，创造出更加怡人的居住 环境就显得异常重要。人造环境的成功与否，是关乎公寓豪宅居住舒适度优劣的关键因素环境就显得异常重要。人造环境的成功与否，是关乎公寓豪宅居住舒适度优劣的关键因素 。 具体表现在三个层面上， 公寓类豪宅小结 设计层面设计层面 技术层面技术层面 心理层面心理层面 公寓类豪宅小结 设计层面设计层面 包括建筑外观，户型的外观、别墅化的户型室内空间、园林景观、垂直交通等方面。公包括建筑外观，户型的外

26、观、别墅化的户型室内空间、园林景观、垂直交通等方面。公 寓豪宅在这些方面均应比普通公寓住宅有较大的突破和创新。如显赫的外观、别墅化户型寓豪宅在这些方面均应比普通公寓住宅有较大的突破和创新。如显赫的外观、别墅化户型 布局，个性化的室内空间设计，环境面的最大化，私家电梯直接入户，主次入口分离，入布局，个性化的室内空间设计，环境面的最大化，私家电梯直接入户，主次入口分离，入 户室中花园等。由于公寓豪宅没有地面庭院，如何创造出人与自然亲密接触的空间环境，户室中花园等。由于公寓豪宅没有地面庭院，如何创造出人与自然亲密接触的空间环境， 也是提升其品质的重要环节。可以借鉴别墅类产品的特色，在不影响主要采光通

27、风的情况也是提升其品质的重要环节。可以借鉴别墅类产品的特色，在不影响主要采光通风的情况 下，巧妙设计出具有不同功能及景观要求的前后空中花园，及为住户争取了户外活动的机下，巧妙设计出具有不同功能及景观要求的前后空中花园，及为住户争取了户外活动的机 会，同时也成为绝佳的城市观景平台。会，同时也成为绝佳的城市观景平台。 技术层面技术层面 包括在结构体系、构造体系和机电设备体系方面的创新。由于公寓豪宅的户型集中和单包括在结构体系、构造体系和机电设备体系方面的创新。由于公寓豪宅的户型集中和单 位面积售价高的特点，环保、节能、自然健康的高新技术的采用与别墅类产品和普通公寓位面积售价高的特点，环保、节能、自

28、然健康的高新技术的采用与别墅类产品和普通公寓 住宅产品相比更具有可操作性，这也是可以充分体现公寓豪宅含金量和切实提高其居住舒住宅产品相比更具有可操作性，这也是可以充分体现公寓豪宅含金量和切实提高其居住舒 适性的重要手段。其中很多方面均可借鉴高档公建的技术处理方式，甚至有所突破。如纲适性的重要手段。其中很多方面均可借鉴高档公建的技术处理方式，甚至有所突破。如纲 结构体系的采用，以创造出可以灵活划分的室内空间，同时提高得房率。此外在外墙保温结构体系的采用，以创造出可以灵活划分的室内空间，同时提高得房率。此外在外墙保温 、遮阳防晒、隔音防噪、垃圾处理等方面均可采用一些先进成熟的技术，对提高居住舒适、

29、遮阳防晒、隔音防噪、垃圾处理等方面均可采用一些先进成熟的技术，对提高居住舒适 度来说，效果直接且可以量化。度来说，效果直接且可以量化。 心理层面心理层面 包括采取一些特殊手段使公寓豪宅让人觉得物有所值甚至物超所值，豪华看得见。满足包括采取一些特殊手段使公寓豪宅让人觉得物有所值甚至物超所值，豪华看得见。满足 住户的心理需求和豪宅认同感。在入户方式、形态组合等方面追求独门独户的感觉。既有住户的心理需求和豪宅认同感。在入户方式、形态组合等方面追求独门独户的感觉。既有 空中别墅的内在品质，又有不让公建的豪华气派外观。空中别墅的内在品质，又有不让公建的豪华气派外观。 公寓类豪宅精典案例汤臣一品 汤臣一品

30、是由汤臣集团有限公司开发的楼盘，位于上海市陆家嘴滨江大道旁。占地汤臣一品是由汤臣集团有限公司开发的楼盘，位于上海市陆家嘴滨江大道旁。占地2万多平万多平 方米，总建筑面积达方米，总建筑面积达11.5万多平方米，由万多平方米，由4幢超豪华滨江住宅和幢超豪华滨江住宅和1幢高级会所组成，其中最幢高级会所组成，其中最 高楼层为高楼层为44层，高度达层，高度达153米。米。 项目特色 海景地产 建筑类别 44层高层 装修状况 精装修 所属商圈 滨江豪宅 容 积 率 5.93 绿 化 率 40% 物 业 费 15元/平方米/月 看似普通的建筑外墙，采用的却是日本三菱的高科技纳米技术，并单独为汤臣一品设计外墙

31、颜看似普通的建筑外墙，采用的却是日本三菱的高科技纳米技术，并单独为汤臣一品设计外墙颜 色，琥珀黄，注册为“汤臣色，琥珀黄，注册为“汤臣Color”这一汤臣集团特有的颜色。这一汤臣集团特有的颜色。 汤臣一品外墙颜色叫“汤臣Color” 为了弥补景观中庭的不足，汤臣一品在最好的位置设置会所。从会所的露台向外滩方向展望，为了弥补景观中庭的不足，汤臣一品在最好的位置设置会所。从会所的露台向外滩方向展望， 浦西外滩的美景一览无遗。浦西外滩的美景一览无遗。 拥有室内恒温泳池、完善的健身器材、儿童娱乐、多功能厅等。拥有室内恒温泳池、完善的健身器材、儿童娱乐、多功能厅等。 汤臣一品顶级私人会所 台湾晶华国际酒

32、店集团品牌 以全方位顾客经验（TCE-TOTAL CUSTOMER EXPERIENCE）的卓越观念村寻将心比心的黄金服 务原册编制一专业优秀的服务团队进驻，提供更臻 完美的管家式服务。220位专业人员服务220户豪 宅业主。 超五星级专业完美尊崇服务超五星级专业完美尊崇服务 整个水系、园景设计是由加拿大整个水系、园景设计是由加拿大CrystalFountains专业水景设计公司和美国专业水景设计公司和美国PLACE MAKERS景观设计公司合力完成，融合了东西方的双重调性，其中水系为传统中国龙造形景观设计公司合力完成，融合了东西方的双重调性，其中水系为传统中国龙造形 ，瑞龙含珠的水景效果象征

33、着吉祥富贵的东方韵味，与法国，瑞龙含珠的水景效果象征着吉祥富贵的东方韵味，与法国Lalanne夫妇的夫妇的双鱼座双鱼座、狮狮 子座子座雕塑等欧洲的当代顶级艺术精品相互呼应，相得益彰。雕塑等欧洲的当代顶级艺术精品相互呼应，相得益彰。 汤臣一品定制园林 私家建材设施 天花和墙身天花和墙身轻钢龙骨石膏板吊顶，高级内墙乳胶漆 窗户窗户 铝合金烤漆门窗、比利时格拉威泊尔中空Low-E防辐射钢化玻璃、意大利阿鲁克及美国固力门窗五金，Slient Gliss电动窗帘 轨道 阳台阳台墙面采用进口石灰岩或日本三菱铝复合板，地面采用进口花岗岩，玻璃金属栏杆 门扇及窗套线门扇及窗套线实木花饰门和实木窗套 分户门分户

34、门德国Noblesse手工雕花铜门 室内楼梯室内楼梯金属栏杆、实木扶手、进口大理石踏步 空调空调日本大金VRV2户式中央空调 厨房厨房墙地面采用进口大理石，德国POGGEN POHL橱具、GAGGENAU厨房电器 浴室浴室挪威耐克森NEXANS地坪加热系统，墙地面采用进口大理石，金属吊顶 卫生间卫生间主卫采用德国威宾VILLEROY&BOCH卫浴陶瓷用品及当代DORNBRACHT五金龙头，次卫采用Roca浴缸和Bellavista洁具 私家按摩池私家按摩池意大利德高TEUCO超音波按摩浴缸 沐浴组沐浴组德国汉斯格雅HANSGROHE 减压阀组减压阀组日本Yoshitake 给水泵给水泵日本Eb

35、ara 净水器净水器开能（Canature） 供水供水冷水日本Sekisui钢塑复合管，热水采用304不锈钢管 排水排水采用日本（Sekisui）DVLP钢塑复合排水管 热水供应热水供应德国威能燃气壁挂采暖锅炉 电力供应电力供应法国海格住户配电箱 照明调空开关及电动窗帘轨照明调空开关及电动窗帘轨 道开关道开关 采用德国ABB公司EIB系统 中央吸尘中央吸尘美国BEAM中央系统 保安系统保安系统美国Honeywell防盗主机，美国Dorcon掌形仪，Siedel可视对讲系统，Lonbon紧急对讲系统 精装修“精装修“豪华空中别墅豪华空中别墅” 专属电梯，掌纹门禁，一层一户“家”就是220个独立王

36、国。 上海最大面积的公寓4061240平米，完全按照别墅尺度来进行规划。 总体规划由两栋40层和两栋44层的精装修豪华公寓和一座高级会所组成。 11.2米进深，18.6米弧长的奢华会客厅。 汤臣一品奢华户型 3米进深，34.6米弧长上海最壮观的观景阳台，媲美世界所有 标志华居的中国奇迹。 汤臣一品奢华户型 奢华主卧套，100平 米私密 空间，拥有全景景 观视野。 汤臣一品奢华户型 全套进口厨房设备 德国POGGEN POHL厨房用具 德国GAGGENAU厨房电器 汤臣一品奢华户型 德国当代DORNBRACHT五金龙头 意大利德高TEUCO超音波按摩浴缸 德国汉斯格雅HANSGROHE沐浴组 挪

37、威耐克森NEXANS地坪加热系统 德国威宝VILLEROY BOCH卫浴陶瓷用品 全套进口卫生设备 汤臣一品奢华户型 配备当今世界最顶级的建材设施 公共部分建材设施 大厦外墙大厦外墙 进口石灰岩（13层），3层以上“米金色”日本三菱高科技纳米光触媒 铝复合板，具有自动保洁功能 迎宾大堂迎宾大堂外墙采用进口石灰岩幕墙，室内地面采用进口大理石 入口电梯入口电梯 大堂大堂 墙地面采用进口大理石及木饰面 住宅各层住宅各层 电梯大堂电梯大堂 墙地面采用进口大理石 电梯电梯永大日立高速电梯 安保及管安保及管 理理 彩色电视监控系统 消防消防德国西门子报警系统，进口暗藏式喷淋头及自救式不锈钢消防箱 由德国纯

38、手工雕花的铜门，价值由德国纯手工雕花的铜门，价值20万人民币。单单一个大门就大有来头，让笔者对门后的世万人民币。单单一个大门就大有来头，让笔者对门后的世 界意想联翩。界意想联翩。 智能门禁系统智能门禁系统 汤臣一品其他 汤臣一品样板房图片赏析 建筑篇建筑篇CHAPTER 2 ：公寓类豪宅 ： 别墅类豪宅 别墅类豪宅作为住宅产品的最高档类型，判别其是否达到豪宅的豪华程度，除别墅类豪宅作为住宅产品的最高档类型，判别其是否达到豪宅的豪华程度，除 了应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况了应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况 ，其户型所具备的齐

39、全的豪华配备，也是所要考虑的重要的因素之一。，其户型所具备的齐全的豪华配备，也是所要考虑的重要的因素之一。 别墅类豪宅定义 当我们评价一座别墅或者别墅类豪宅的环境和质量时，应该从三个方面进行分析。首先是项目当我们评价一座别墅或者别墅类豪宅的环境和质量时，应该从三个方面进行分析。首先是项目 周边大环境，其次是社区内部环境，第三是别墅自身院落和内部空间小环境。在前两项基本差周边大环境，其次是社区内部环境，第三是别墅自身院落和内部空间小环境。在前两项基本差 别不大的情形下，别墅自身功能配置上的优劣就成为一个重要的考虑因素。别不大的情形下，别墅自身功能配置上的优劣就成为一个重要的考虑因素。 外部环境资

40、源外部环境资源 内部社区环境内部社区环境 自身功能配置自身功能配置 豪宅别墅评价标准： 别墅豪宅 评价标准 驱动因素驱动因素 项目地段项目地段 指标指标 自然环境自然环境 户均资源户均资源 居住私密性居住私密性 户型设计户型设计 产品的建筑风格产品的建筑风格 成熟成型的别墅圈成熟成型的别墅圈 社区外部综合环境状况社区外部综合环境状况 与城区的快速交通关系与城区的快速交通关系 内部自然环境质量内部自然环境质量 土地资源指标土地资源指标 景观资源指标景观资源指标 所处地段的特殊价值所处地段的特殊价值 集中庭院面积与位置集中庭院面积与位置 私家庭院完整性私家庭院完整性 视野开阔度视野开阔度 特征景观

41、的私家占有特征景观的私家占有 大规模景观制胜大规模景观制胜 局部亮点处理局部亮点处理 景观细节处理景观细节处理 建筑间距建筑间距 户前院尺度户前院尺度 规划布局形式规划布局形式 户型面积户型面积 内部功能空间内部功能空间 别墅类豪宅地段分类地段分类 豪宅别墅的地段优势可细分为三种情况，豪宅别墅的地段优势可细分为三种情况， 第一类：具备与城区距离近的地段优势第一类：具备与城区距离近的地段优势 第二类：位于成熟别墅圈内的地段优势第二类：位于成熟别墅圈内的地段优势 第三类：位于城市特殊人文传统区域的地段优势第三类：位于城市特殊人文传统区域的地段优势 （案例：香蜜湖一号、中信红树湾） （案例：圣莫丽斯

42、、星河丹堤） （案例：纯水岸） 别墅类豪宅外部环境资源外部环境资源 别墅类豪宅通常是有较好的外部资源，是内部客户未来可以享受到的生活空间，或靠山别墅类豪宅通常是有较好的外部资源，是内部客户未来可以享受到的生活空间，或靠山 、看海、或临湖、或者依托于高尔夫景观、市政公园景观等，正是有这些优越的外部环境资、看海、或临湖、或者依托于高尔夫景观、市政公园景观等，正是有这些优越的外部环境资 源，才造就了这些别墅类豪宅。源，才造就了这些别墅类豪宅。 星河丹堤项目围绕丰泽湖及塘朗山公园进行规划，星河丹堤项目围绕丰泽湖及塘朗山公园进行规划， 临湖为联排及独栋别墅。高层产品靠山。临湖为联排及独栋别墅。高层产品靠

43、山。 圣莫丽斯背造塘朗山，为此建私家登山道，将圣莫丽斯背造塘朗山，为此建私家登山道，将 资源充分利用。资源充分利用。 临湖临湖靠山靠山 观澜高尔夫别观澜高尔夫别 墅位于高尔夫墅位于高尔夫 里面，环果岭里面，环果岭 规划。充分利规划。充分利 用高尔夫稀缺用高尔夫稀缺 景观资源。景观资源。 万科十七英里临海而建，一线海景资源不可复制万科十七英里临海而建，一线海景资源不可复制 别墅类豪宅外部环境资源外部环境资源 看海看海高尔夫高尔夫 内环境的打造方式可分为三种，对客户的冲击力则有所差异 A.大规模制胜大规模制胜 B.局部特色处理局部特色处理 C.精致细节精致细节 按照对客户的 打击力 排序 大面积水

44、体 宽敞的流动水系 成规模的树种 大面积草坪 入口隐蔽处理 外部绿地处理 地形变换 精致园林小品 情趣空间处理 别墅类豪宅内部社区环境内部社区环境 别墅类豪宅内部社区环境内部社区环境园林景观分类园林景观分类 别墅的业主并不简单看中住宅内部的户型功能与面积，有相当的需求与注意放在建筑 之外的私家环境部分和公共环境部分。园林的打造可从以下环节进行着手。 别墅类豪宅内部社区环境内部社区环境大规模取胜大规模取胜 别墅类豪宅通常因为占地优势，对于内部社区的打造也会不遣余力，进一步提升项目整别墅类豪宅通常因为占地优势，对于内部社区的打造也会不遣余力，进一步提升项目整 体档次及配套，受到客户的追捧。体档次及

45、配套，受到客户的追捧。 圣莫丽斯三重叠水瀑布及千万元打造的私家登山道圣莫丽斯三重叠水瀑布及千万元打造的私家登山道 别墅类豪宅内部社区环境内部社区环境成规模的树种成规模的树种 星河丹堤利用多植被覆盖，增加园林的趣星河丹堤利用多植被覆盖，增加园林的趣 味性及观赏性味性及观赏性 龙园意境入品别墅区园林同样用心龙园意境入品别墅区园林同样用心 金光华龙岸水系营造金光华龙岸水系营造 别墅类豪宅内部社区环境内部社区环境水系营造水系营造 圣莫丽斯水景园林圣莫丽斯水景园林 别墅类豪宅户型设计停车位 别墅类豪宅一般是离城市有点距离低密度、低容积率的独栋别墅，联排或叠拼别墅别墅类豪宅一般是离城市有点距离低密度、低容

46、积率的独栋别墅，联排或叠拼别墅 等低层建筑，大部分拥有独立的地下室。这类豪宅的必备要素之一即是数量充足的室内等低层建筑，大部分拥有独立的地下室。这类豪宅的必备要素之一即是数量充足的室内 外停车位，少数可以做到主人车库与客人车库作分离设计，避免相互干扰。外停车位，少数可以做到主人车库与客人车库作分离设计，避免相互干扰。 别墅类豪宅户型设计主入口处风雨廊的设计主入口处风雨廊的设计 豪宅中门廊的设计使之更像公共建筑，不仅使主、客人下车进入大门时免受日晒雨淋，豪宅中门廊的设计使之更像公共建筑，不仅使主、客人下车进入大门时免受日晒雨淋， 同时和主体建筑的体量相呼应、突出豪宅的宏伟气派。独栋别墅还会在此处

47、形成一个可同时和主体建筑的体量相呼应、突出豪宅的宏伟气派。独栋别墅还会在此处形成一个可 以回车的小型广场，也是庭院外公共道路和主入口之间的过渡空间。以回车的小型广场，也是庭院外公共道路和主入口之间的过渡空间。 招华曦城别墅主入口细节处理招华曦城别墅主入口细节处理 别墅类豪宅户型设计豪华中庭共享空间豪华中庭共享空间 豪宅中庭挑高的设计使客厅的空间视野开阔，并且共享空间造成的氛围彰显出主人尊贵的居住品豪宅中庭挑高的设计使客厅的空间视野开阔，并且共享空间造成的氛围彰显出主人尊贵的居住品 质。营造共享空间的手法是豪宅中常见的设计手法之一。质。营造共享空间的手法是豪宅中常见的设计手法之一。 现在大部分别

48、墅客厅可 以做到两层6米挑高，少 量做到8米，使得空间开 阔，豪宅感受。 上下两层墙体部位均设 置大面积落地玻璃门窗， 使室内获得充足采光，并 具有良好的视野空间。 别墅类豪宅户型设计交通流线明确交通流线明确 豪宅的交通流线包括室外流线和室内流线，功能较复杂和房间数量较多导致其流线比豪宅的交通流线包括室外流线和室内流线，功能较复杂和房间数量较多导致其流线比 普通住宅更具复杂性，其中主人、客人、工人分别从不同的流线进入住宅。垂直交通的楼梯普通住宅更具复杂性，其中主人、客人、工人分别从不同的流线进入住宅。垂直交通的楼梯 数量增多且在功能上也有所分化，有从室外庭院起码达二层的室外景观楼梯、室内也通常

49、布数量增多且在功能上也有所分化，有从室外庭院起码达二层的室外景观楼梯、室内也通常布 置两部甚至更多的楼梯，如家庭起居、餐厅专用楼梯、主人套房专用楼梯、门厅内特殊造型置两部甚至更多的楼梯，如家庭起居、餐厅专用楼梯、主人套房专用楼梯、门厅内特殊造型 楼梯等。楼梯等。 交通流线的复杂化满足了不同生活空间相互联系的便捷性和各部分的相对独立性，同交通流线的复杂化满足了不同生活空间相互联系的便捷性和各部分的相对独立性，同 时增加了空间的趣味性。时增加了空间的趣味性。 别墅类豪宅户型设计私人会客兼书房私人会客兼书房 多数豪宅在自住的功能以外还兼有一定的商务功能，这就要求在主人的书房旁设置会客空多数豪宅在自住的功能以外还兼有一定的商务功能，这就要求在主人的书房旁设置会客空 间，有的甚至设置小型的会议室。间，有的甚至设置小型的会议室。 东方花园别墅多书房设置东方花园别墅多书房设置, ,兼顾商务功能兼顾商务功能 别墅类豪宅户型设计豪华中西厨房豪华中西厨房 中西厨房设置给主人提供了更为灵活的厨房操作空间，方便实用。为现阶段下豪宅标准配置。中西厨房设置给主人提供了更为灵活的厨房操作空间，方便实用。为现阶段下豪宅标准配置。 这是一种西方生活和中式烹饪