房地产住宅户型方案通用评价体系（60页）.pdf

1、户户 型型 设设 计计 方案评价方案评价 （深圳）（深圳） 消费者消费者 购房购房 经验经验 去不去，看位置 行不行，看户型 定不定，看价格 懂得看户型，方知我看行懂得看户型，方知我看行 这户这户 型型 我看我看 行行 一、通一、通 用用 评评 价价 体体 系系 厨房橱柜厨房橱柜 内置拉手内置拉手 节点做法节点做法 户型方案通用评价体系： 1 1. .户型与规划的关系户型与规划的关系 2 2. .户型与单元平面的关系户型与单元平面的关系 3 3. .户型自身价值点户型自身价值点 4 4. .户型附加值户型附加值 5 5. .户型与风水户型与风水 一一. .户型与规划户型与规划 的关系的关系 1

2、.户型与容积率 2.户型与朝向、日 照、景观、视野 二二. .户型与单元户型与单元 平面的关系平面的关系 三三. .户型自身价户型自身价 值点值点 四四. .户型附加值户型附加值 五五. .户型与风水户型与风水 容积率 越高，意味 着建筑密度 大，楼间距 小，户型之 间的距离近， 相互干扰多。 容积率2.0 三湘海尚 宝能太古城容积率3.5 距离近 干扰大 距离大 且错开 影响小 同一片区不同的两个项目：三湘海尚 VS 宝能太古城 一一. .户型与规划户型与规划 的关系的关系 1.户型与容积率 2.户型与朝向、 日照、景观、视 野（参考规划 方案评价） 二二. .户型与单元户型与单元 平面的关

3、系平面的关系 三三. .户型自身价户型自身价 值点值点 四四. .户型附加值户型附加值 五五. .户型与风水户型与风水 户型要 争取好的朝 向、日照、 景观和视野， 以提升户型 品质。 三湘海尚 主朝向东 南西北都 有、日照 一般、视 线一般 东南向 视野开阔 日照时间长 同一片区不同的两个项目：三湘海尚 VS 宝能太古城 一一. .户型与规划户型与规划 的关系的关系 二二. .户型与单元户型与单元 平面的关系平面的关系 1.户型与单元平 面形体 2.单元平面梯户比 3.交通核 4.实用率 三三. .户型自身价户型自身价 值点值点 四四. .户型附加值户型附加值 五五. .户型与风水户型与风水

4、 住宅楼栋单元平面形式：住宅楼栋单元平面形式： 点式（塔楼）：点式（塔楼）：其平面特点是每层3户及以上，以交通核为中心布臵 多套住房的平面形式，其长宽比例大致相同 板式：板式：其平面特点是长度明显大于宽度，板楼有两种类型：一种是通 廊式的，用走廊把多套住房（小户型）连接在一起的平面形 式、另一种是以交通核为中心之布臵2-4套住房（大户型），在 形式上像板楼的塔楼。 点板结合式：点板结合式：由若干个点式或者板式楼单元式拼接而成的楼栋形式， 其外表形式更趋向“大板式”楼。 板式 点式 点板结合式 单元平面评价单元平面评价 建筑平建筑平 面类型面类型 优优 点点缺缺 点点备备 注注 点点式式 1 1

5、. .消化容积率消化容积率、消化中小户消化中小户 型型 2 2. .便于户型布臵便于户型布臵 3 3. .室外管道便于安排室外管道便于安排 4 4. .对场地要求不高对场地要求不高 1 1. .通风效果一般通风效果一般 2.2.户型间可能产生对户型间可能产生对 视影响私密性视影响私密性 3.3.采光、日照相互有采光、日照相互有 遮挡遮挡 1.高层住宅区常采用高层住宅区常采用 2.可一梯多户可一梯多户 3.高容积率条件下使用高容积率条件下使用 多多 板板 式式 1 1 . . 通风性能好通风性能好, ,容易形成穿容易形成穿 堂风堂风 2 2 . .朝向好朝向好, ,可做到户户向阳可做到户户向阳

6、3 3 . .采光面长采光面长，宽敞明亮宽敞明亮 4 4 . . 相互干扰小相互干扰小，私密性好私密性好 1 1. .消化容积率消化容积率 2 2. .可争取较好的朝向可争取较好的朝向 3 3. .可以形成简洁且有节律的可以形成简洁且有节律的 昭示性强的外立面昭示性强的外立面。 1.1.容易出现暗厨黑卫容易出现暗厨黑卫 等暗空间等暗空间 1 1. .大户型高档住宅采用大户型高档住宅采用 2 2 . .一般一梯二户一般一梯二户 3 .3 .一般出现在容积率偏一般出现在容积率偏 低的高档社区里面低的高档社区里面 1.1.可以一梯可以一梯N N户，消化小户，消化小 户型户型 2.2.常以商务公寓、酒

7、店常以商务公寓、酒店 公寓形式存在公寓形式存在 点板点板 结合式结合式 1 1 . .充分利用土地充分利用土地，节约用节约用 地地，高容积率条件下现实高容积率条件下现实 大园林大园林 2 2 . .部分户型能南北通透部分户型能南北通透 1 1 . .处理不好处理不好, ,易形成东易形成东 西向房西向房 2 .2 .围合太死围合太死, ,对区内通对区内通 风不力风不力, ,且可能形成且可能形成 回声等噪音影响回声等噪音影响 1 1 . .深圳规划布局常采用深圳规划布局常采用 2 .2 .一般多用一梯四户平一般多用一梯四户平 面拼接面拼接 3.3.高容积率条件下多使高容积率条件下多使 用用 通通

8、廊廊 式式 板板 楼楼 塔塔 式式 板板 楼楼 一一. .户型与规划户型与规划 的关系的关系 二二. .户型与单元户型与单元 平面的关系平面的关系 1.户型与单元平 面形体 2.单元平面梯户比 3.交通核 4.实用率 三三. .户型自身价户型自身价 值点值点 四四. .户型附加值户型附加值 五五. .户型与风水户型与风水 一一. .户型与规划户型与规划 的关系的关系 二二. .户型与单元户型与单元 平面的关系平面的关系 1.户型与单元平 面形体 2.单元平面梯户比 3.交通核 4.实用率 三三. .户型自身价户型自身价 值点值点 四四. .户型附加值户型附加值 五五. .户型与风水户型与风水

9、最常见的几种点式平面形式最常见的几种点式平面形式 品字型 风车型 蝶型 工字型 优点:(1) 所有户型都有较好朝向 (2)两边户型单元通透 (3)利于户型间的拼接 缺点:(1)上、下户型可能会有对视 优点:(1) 所有户型都可以通透设计 (2)可以争取做大开间小进深户型 缺点:(1) 户型之间对视较为严重 (2)部分户型会有东西向 优点:(1) 可以单元很多户，消化建 面 (2)可拓展空间大 缺点:(1) 户型之间对视较为严重 (2)部分户型朝向差，日照相互影响 优点:(1) 一般单元多户，消化建面 (2所有户型可以有较好朝向 (3)户型错开，相互之间干扰小 缺点:(1) 一般点式布局，不利于

10、户 型之间的拼接 一一. .户型与规划户型与规划 的关系的关系 二二. .户型与单元户型与单元 平面的关系平面的关系 1.户型与单元平 面形体 2.单元平面梯户比 3.交通核 4.实用率 三三. .户型自身价户型自身价 值点值点 四四. .户型附加值户型附加值 五五. .户型与风水户型与风水 最常见的几种板式平面形式最常见的几种板式平面形式 通廊式 塔式 板楼 塔式 板楼 优点:(1) 集中布臵小户型，消化容 积率 (2)外立面简洁整齐，美观大气 (3)用作商务或者酒店公寓档次高 缺点:(1)卫生间通常为暗卫 (2)部分户型朝向较差 优点:(1) 可利用其打造成板式社区 (2)主要空间采光好

11、(3)单元户型间可减少对视 缺点:(1) 占用过多面宽，不适合容 积率高的小区（4.0） (2)中间户型品质比较差，易出现暗 厨暗卫 优点:(1) 采光面长，采光好 (2户型通透性能好 (3)单元户型间没有对视，安全性好 缺点:(1) 占用过多面宽，不适合容 积率高的小区（4.0） 梯户比评价 一一. .户型与规划户型与规划 的关系的关系 二二. .户型与单元户型与单元 平面的关系平面的关系 1.户型与单元平面 形体 2.单元平面梯户 比 3.交通核 4.实用率 三三. .户型自身价户型自身价 值点值点 四四. .户型附加值户型附加值 五五. .户型与风水户型与风水 梯户比：梯户比：单元平面内

12、电梯数量与户型数量的比例，一般来说，比例越小， 舒适度越低，反之越高，但实际中需考虑其成本及公摊面积增加，导致 户型实用率减小。 4梯21户 2梯4户3梯6户 较差的较差的：内廊式，就是几梯N户。多见小户型，毫无品质可言，梯户比小于1:5 普通的：普通的：2梯6户居多，这是70平米以上户型的入门级配臵，一般在1:41:3之 间 舒适的：舒适的：2梯4户居多。这是90以上户型的标准配臵，梯户比一般在1:2.5 1:1.5，梯户比低于1:2.5，户型舒适度将受影响。 高舒适度的：高舒适度的：2梯两户、3梯两户的纯板式塔楼 一一. .户型与规划户型与规划 的关系的关系 二二. .户型与单元户型与单元

13、 平面的关系平面的关系 1.户型与单元平面 形体 2.单元平面梯户比 3.交通核 4.实用率 三三. .户型自身价户型自身价 值点值点 四四. .户型附加值户型附加值 五五. .户型与风水户型与风水 明前室（） 明合用前室（） 明前室（） 暗楼梯间（X） 采光走道（） 采光走道（） 暗前室（X） 明楼梯间（） 暗采光走道（X） 交通核面积是需要 公摊的建筑面积，包 括楼梯间、电梯间、 （合用）前室、走道 等，其面积适度控制， 不应浪费，且最好能 自然采光，其面积大 小将决定户型实用率。 一一. .户型与规划户型与规划 的关系的关系 二二. .户型与单元户型与单元 平面的关系平面的关系 1.户型

14、与单元平面 形体 2.单元平面梯户比 3.交通核 4.实用率 三三. .户型自身价户型自身价 值点值点 四四. .户型附加值户型附加值 五五. .户型与风水户型与风水 一般：一般： 塔式、单元式高层住宅实用率塔式、单元式高层住宅实用率80%80% 通廊式（公寓）高层住宅实用率通廊式（公寓）高层住宅实用率75%75% 小高层、多层实用率小高层、多层实用率 高层实用率高层实用率 一般来说，户型实用率越高越好 一一. .户型与规划户型与规划 的关系的关系 二二. .户型与单元户型与单元 平面的关系平面的关系 三三. .户型自身价户型自身价 值点值点 1.分区 2.通透性 3.尺度 4.面积利用 5.

15、方正实用 6.四明 7.层高 四四. .户型附加值户型附加值 五五. .户型与风水户型与风水 餐客厅布局影响到动静分区 动静分区 动区 动静分区动静分区 活动区和休息区分开 动区动区 客厅、餐厅和厨房应靠近入户门设臵 静区静区 卧室位臵比较深入，主卧应放最深位臵， 干扰最小，私密性最佳 动区与静区之间动区与静区之间 卫生间方便使用，室内交通线尽可能便捷 静区 动区 动区 动区 一一. .户型与规划户型与规划 的关系的关系 二二. .户型与单元户型与单元 平面的关系平面的关系 三三. .户型自身价户型自身价 值点值点 1.分区 2.通透性 3.尺度 4.面积利用 5.方正实用 6.四明 7.层高

16、 四四. .户型附加值户型附加值 五五. .户型与风水户型与风水 主次分区 主次分区主次分区 根据居住者的居住心态，把受外界视线、噪声干扰最小的房间给到主人， 且朝向要好，空间也比一般的卧室要大，充分体现主人的尊贵身份 动区 主卧 次卧 次卧 次卧 一一. .户型与规划户型与规划 的关系的关系 二二. .户型与单元户型与单元 平面的关系平面的关系 三三. .户型自身价户型自身价 值点值点 1.分区 2.通透性 3.尺度 4.面积利用 5.方正实用 6.四明 7.层高 四四. .户型附加值户型附加值 五五. .户型与风水户型与风水 公私分区 动区 公私分区公私分区 家庭中各自有自己的私人空间，户

17、型不仅要将卧室（包括主卧、父母房、儿 童房）与客厅、餐厅、娱乐、客卧（三代居可考虑独立设臵的老人卧室）专区分 开。 半私密多功能房、可用作家庭书 房，家庭娱乐室，儿童娱乐房， 客卧，老人卧室（三代居）等 家庭成员，外来客人都可进出 的空间，没有私密性 主人，小孩等家庭成员房间， 私密性要求最高 家庭私 人空间 公共空 间 半私密 空间 一一. .户型与规划户型与规划 的关系的关系 二二. .户型与单元户型与单元 平面的关系平面的关系 三三. .户型自身价户型自身价 值点值点 1.分区 2.通透性 3.尺度 4.面积利用 5.方正实用 6.四明 7.层高 四四. .户型附加值户型附加值 五五.

18、.户型与风水户型与风水 干湿（洁污）分区 干区 湿区 干湿分区干湿分区 就是把卫生间、厨房集中布臵，餐厅也要靠厨房布臵，实现干湿、洁污 分区，也利于给、排水管道的集中设臵。 一一. .户型与规划户型与规划 的关系的关系 二二. .户型与单元户型与单元 平面的关系平面的关系 三三. .户型自身价户型自身价 值点值点 1.分区 2.通透性 3.尺度 4.面积利用 5.方正实用 6.四明 7.层高 四四. .户型附加值户型附加值 五五. .户型与风水户型与风水 户型通透户型通透 户型在允许条件下，务必做到通透设计，尤其是南方潮湿闷热的气候，良 好的通透性，家庭空气流通好，夏天更加凉快，对节能节电也有

19、很大益处，尤 其是南北通透形成的“穿堂风”效果更好。 穿堂风 通风示意图 一一. .户型与规划户型与规划 的关系的关系 二二. .户型与单元户型与单元 平面的关系平面的关系 三三. .户型自身价户型自身价 值点值点 1.分区 2.通透性 3.尺度 4.面积利用 5.方正实用 6.四明 7.层高 四四. .户型附加值户型附加值 五五. .户型与风水户型与风水 中原户型尺度参考表 批注：批注：以上为各种户型的基本尺度参考，在户型赠送较多或较少的情况下会 有浮动。 一一. .户型与规划户型与规划 的关系的关系 二二. .户型与单元户型与单元 平面的关系平面的关系 三三. .户型自身价户型自身价 值点

20、值点 1.分区 2.通透性 3.尺度 4.面积利用 5.方正实用 6.四明 7.层高 四四. .户型附加值户型附加值 五五. .户型与风水户型与风水 128的四房两厅通过大面 积的赠送（近40）实现 了所有空间都有很舒适的尺 度。 61两房两厅，尺度适中 改造后 改造前 一一. .户型与规划户型与规划 的关系的关系 二二. .户型与单元户型与单元 平面的关系平面的关系 三三. .户型自身价户型自身价 值点值点 1.分区 2.通透性 3.尺度 4.面积利用 5.方正实用 6.四明 7.层高 四四. .户型附加值户型附加值 五五. .户型与风水户型与风水 61两房两厅两房两厅 （1）餐厅小餐桌不好

21、摆放 （2）客厅兼用做过道，电视背景墙太短且与沙发距离太长，不实用 （3）所有空间的门都开向客厅，客厅完整性被破坏 （4）小卧室长宽比例失调，不利于床的摆放 综上，户型不紧凑导致尺度失调与空间的不实用，面积的利用不合理。 去掉凸窗净宽不 足2m，不好利用 空间不紧凑，实 用性差 空间设 计需保证空 间的实用性 与完整性， 杜绝“鸡肋” 空间的出现。 餐厅小，不好使 用 电视背景墙短且 不好使用 所有的门都开向 客厅 一一. .户型与规划户型与规划 的关系的关系 二二. .户型与单元户型与单元 平面的关系平面的关系 三三. .户型自身价户型自身价 值点值点 1.分区 2.通透性 3.尺度 4.面

22、积利用 5.方正实用 6.四明 7.层高 四四. .户型附加值户型附加值 五五. .户型与风水户型与风水 异形空间，不异形空间，不 好利用好利用 户型方正，利用率高户型方正，利用率高 户型不规整， 空间利用率低， 且容易出现死 角，户型方正， 利于家具摆设， 最大化利用户 型空间。 一一. .户型与规划户型与规划 的关系的关系 二二. .户型与单元户型与单元 平面的关系平面的关系 三三. .户型自身价户型自身价 值点值点 1.分区 2.通透性 3.尺度 4.面积利用 5.方正实用 6.四明 7.层高 四四. .户型附加值户型附加值 五五. .户型与风水户型与风水 所谓“四明” 户型,即“明厅、

23、 明卧、明厨、明 卫，每个空间都 应该自然采光， 明亮通透 暗卫暗卫 卧室 采光 差 卧室 采光 差 暗卫生间，采光差，必 须通过管道进排除里面 的废气 排气道 餐厅 采光 差 餐厅 采光 差 小窗采光 采光差 小窗采光 采光差 一一. .户型与规划户型与规划 的关系的关系 二二. .户型与单元户型与单元 平面的关系平面的关系 三三. .户型自身价户型自身价 值点值点 1.分区 2.通透性 3.尺度 4.面积利用 5.方正实用 6.四明 7.层高 四四. .户型附加值户型附加值 五五. .户型与风水户型与风水 单一层高住宅层 高一般为2.8米，最 大不超过3.0米。 其 中低层住宅层高不 超过

24、3.3米（深圳 城市设计标准与准 则） 小户型层高2.8 米及以上，考虑到 空间的宽高比，大 户型最好做到3.0米， 体现大宅尺度，增 加采光与通透效果， 提升舒适度。 昔日3.4米层高大宅已不复存在 一一. .户型与规划户型与规划 的关系的关系 二二. .户型与单元户型与单元 平面的关系平面的关系 三三. .户型自身价户型自身价 值点值点 四四. .户型附加值户型附加值 1.阳露台赠送 2.可行性 3.实用性 五五. .户型与风水户型与风水 中海康城国际 VS 睿智华庭(一路之隔) 11000元/ VS 14000元/ 89小三房 VS 87舒适三房 Why？ 89小三房 87改造后舒适三房

25、 87改造前两房 睿智华庭睿智华庭 睿智华庭睿智华庭 中海康城国际中海康城国际 一一. .户型与规划户型与规划 的关系的关系 二二. .户型与单元户型与单元 平面的关系平面的关系 三三. .户型自身价户型自身价 值点值点 四四. .户型附加值户型附加值 1.阳露台赠送 2.可行性 3.实用性 五五. .户型与风水户型与风水 阳台阳台/ /露台赠送露台赠送利用阳台赠送一半面积或通过错层阳台赠送全面利用阳台赠送一半面积或通过错层阳台赠送全面 积积. .增加居住舒适度，同时提供改房的可能性增加居住舒适度，同时提供改房的可能性. . 对无柱凹阳台或有柱但水 平投影面积小于等于12.0平方 米的凹阳台，

26、当其对外开敞面 宽度（阳台宽度）小于等于2.0 米时，其凹入进深（取阳台结 构板外缘至外墙外缘的垂直距 离）不应超过2.0米；当对外开 敞面宽度大于2.0米且小于等于 5.0米时，其凹入进深不应超过 2.40米；当对外开敞面宽度大 于5.0米时，其凹入进深不应超 过2.8米，否则，阳台进深超过 允许值的内侧部分，无论上盖 高度如何，均视为内廊，一律 计算全部建筑面积 政策规范政策规范: :、深圳房屋面积测绘技术规范深圳房屋面积测绘技术规范( (深圳细则深圳细则) ) D 露台 阳台 D D(D() )222 2D5D555 S(S() )222.42.42.82.8 住宅建筑阳台（含露台高度为

27、两层及两层以上的阳台）投影面积不 超过每户总建筑面积的，其中高度为两层及以上的阳台面积不 超过阳台总面积的其他类型建筑的阳台投影面积不超过总建 筑面积的 政策规范政策规范: :、关于建筑设计审查相关控制要求的指导意见关于建筑设计审查相关控制要求的指导意见 ( (新规新规) ) 阳台露台建筑面积的阳台露台建筑面积的 露台阳台露台总面积的露台阳台露台总面积的 一一. .户型与规划户型与规划 的关系的关系 二二. .户型与单元户型与单元 平面的关系平面的关系 三三. .户型自身价户型自身价 值点值点 四四. .户型附加值户型附加值 1.阳露台赠送 2.可行性 3.实用性 五五. .户型与风水户型与风

28、水 阳台改房阳台改房/ /餐厅餐厅: :设臵内花园，赠送一半面积，增加房间或者餐厅设臵内花园，赠送一半面积，增加房间或者餐厅 注：由于开间进深限制，一般设臵注：由于开间进深限制，一般设臵. . 米进深，再通过米进深，再通过0.60.6米花池处理达到米米花池处理达到米 进深，基本满足使用需要进深，基本满足使用需要 阳台赠送方式阳台赠送方式: :利用阳台赠送面积改房，增大使用面积利用阳台赠送面积改房，增大使用面积. . 一一. .户型与规划户型与规划 的关系的关系 二二. .户型与单元户型与单元 平面的关系平面的关系 三三. .户型自身价户型自身价 值点值点 四四. .户型附加值户型附加值 1.阳

29、露台赠送 2.可行性 3.实用性 五五. .户型与风水户型与风水 随着时间的推移和政策的完善，突破常规赠送做法的户型可能会遇到以下问题：随着时间的推移和政策的完善，突破常规赠送做法的户型可能会遇到以下问题： （1）方案报建能通过，但竣工验收后改造有“违建”之疑，不给改造，且赠送 的面积在房产证上没有说明，不受产权保护 （2）方案报建越来越严格，可能涉及到后期改造的方案将不予通过 一一. .户型与规划户型与规划 的关系的关系 二二. .户型与单元户型与单元 平面的关系平面的关系 三三. .户型自身价户型自身价 值点值点 四四. .户型附加值户型附加值 1.阳露台赠送 2.可行性 3.实用性 五五

30、. .户型与风水户型与风水 赠送有风险，设计需谨慎赠送有风险，设计需谨慎 一方面，过多的赠送会扩大建筑单元平面，在总平面上的反映会使总平面 密度更大，小区舒适度会有所降低。尤其是高容积率条件下，实现难度会增加。 另一方面，凡是涉及到外立面改造（原则上不允许）的都有违建之嫌，政 策风险增加 改造成房间 整体挑空塔板整体挑空塔板 一一. .户型与规划户型与规划 的关系的关系 二二. .户型与单元户型与单元 平面的关系平面的关系 三三. .户型自身价户型自身价 值点值点 四四. .户型附加值户型附加值 1.阳露台赠送 2.可行性 3.实用性 五五. .户型与风水户型与风水 赠送空间要有其赠送价值，需

31、强调其实用性，特别是阳台，因为 其面积按其投影面积计算一半，不实用反而会浪费建筑面积。 该部分细长的生 活阳台改后成居住用 房的三大缺点： （1）失去生活阳台 （2）燃气管道穿越 其中，不可取 （3）卫生间成暗卫， 排气将很困难 露台全赠送，但 只是露台 一一. .户型与规划户型与规划 的关系的关系 二二. .户型与单元户型与单元 平面的关系平面的关系 三三. .户型自身价户型自身价 值点值点 四四. .户型附加值户型附加值 1.阳露台赠送 2.可行性 3.实用性 五五. .户型与风水户型与风水 通过改造，62户型实现了尺度较 为舒适的两房两厅 改造前 改造后 一一. .户型与规划户型与规划

32、的关系的关系 二二. .户型与单元户型与单元 平面的关系平面的关系 三三. .户型自身价户型自身价 值点值点 四四. .户型附加值户型附加值 五五. .户型与风水户型与风水 1.门与风水 2.朝向与风水 阳宅三要“门、房、灶”阳宅三要“门、房、灶” 门门 大门在户型设计中应讲究避让 大门正对电梯或楼梯是犯冲 大门口直对长走廊是冲煞 大门不能正对厕门 大门不直对客厅落地门窗 厕所的门不与厨房的门相对 与其它门尽量不相对 一一. .户型与规划户型与规划 的关系的关系 二二. .户型与单元户型与单元 平面的关系平面的关系 三三. .户型自身价户型自身价 值点值点 四四. .户型附加值户型附加值 五五

33、. .户型与风水户型与风水 1.门与风水 2.朝向与风水 入户门直接看到主卧室门， 私密性不好，风水不好，建议户 门的位臵设臵玄关 主卫门直冲主卧床不妥主卫门直冲主卧床不妥 主卧卫生间门对准主卧床，风 水不好，建议规避 一一. .户型与规划户型与规划 的关系的关系 二二. .户型与单元户型与单元 平面的关系平面的关系 三三. .户型自身价户型自身价 值点值点 四四. .户型附加值户型附加值 五五. .户型与风水户型与风水 1.门与风水 2.朝向与风水 住宅朝向忌讳住宅朝向忌讳 有道路直冲本户型 有建筑墙角正对本户型 有杆正对本户型 有两栋夹逢对者本户型 有天线、大树、灯柱、烟囱正对本户型 有天

34、桥斜过本户型 窗外见坟场 对着教堂、庙宇 对着医院 对着警署 二、具二、具 体体 评评 价价 体体 系系 厨房橱柜厨房橱柜 内置拉手内置拉手 节点做法节点做法 深圳户型分类： 1 1. .经济型：经济型：户型小户型小，总价低总价低，属现金流属现金流 类产品类产品，面积一般在面积一般在8585以以 下下 2 2. .舒适型：舒适型：对项目整体品质提升有很大对项目整体品质提升有很大 价值价值，面积一般在面积一般在8585- - 144144 之间之间 3 3. .豪华型：豪华型：形象标杆产品形象标杆产品，可以树立项可以树立项 目高端形象目高端形象，价格高价格高，面积面积 一般一般144144以上以

35、上，被归为大被归为大 户型户型，契税比契税比144144以下户以下户 型高型高 厨房橱柜厨房橱柜 内置拉手内置拉手 节点做法节点做法 深圳户型分类表（表深圳户型分类表（表1-1） 户型分类户型分类户型户型面积段面积段 经济型经济型 三房两厅一卫65-85 两房两厅一卫45-65 一房一厅一卫30-45 一房一卫（单身公寓）30 舒适型舒适型 一房一卫（单身公寓）45-60 一房两厅一卫60-85 两房两厅一卫85-110 三房两厅两卫110-130 四房两厅两卫130-144 豪华型豪华型 三房两厅三卫144-180 多房多厅多卫180 一一. .经济型户经济型户 型评价重点型评价重点 1.追

36、求居室数量 2.户型紧凑、实用 性强 3.附加值越高越好 二二. .舒适型户型舒适型户型 评价重点评价重点 三三. .豪华型户型豪华型户型 评价重点评价重点 48改造后两房两厅 68改造后三房两厅 34.5一房一厅 小面积实现多房多厅，空间虽 小，但通过一切可以增加居室面积 的方法拓宽户型空间，实现麻雀虽 小五脏俱全。 一一. .经济型户经济型户 型评价重点型评价重点 1.追求居室数量 2.户型紧凑、实 用性强 3.附加值越高越好 二二. .舒适型户型舒适型户型 评价重点评价重点 三三. .豪华型户型豪华型户型 评价重点评价重点 72改造后三房两厅 26一房一厅（单身公寓） 户型紧凑，方正，不

37、浪费 每一寸户型面积，把其可使用 的面积发挥到极致。 奇偶错层阳台，不计面积 所有落地凸窗不计面积，拓宽使用 空间 厨卫套在一起，相互影响，但可以 减少过道，利用每一寸面积 收纳柜、鞋柜一应俱全 一面墙解决两个房间的壁柜 原本用作小过道放臵冰箱，面积充 分利用 凸窗、阳台能送则送 一面墙解决两个房间的壁柜餐客厅 方正一体，经济实用 一一. .经济型户经济型户 型评价重点型评价重点 1.追求居室数量 2.户型紧凑、实用 性强 3.附加值越高越 好 二二. .舒适型户型舒适型户型 评价重点评价重点 三三. .豪华型户型豪华型户型 评价重点评价重点 63户型赠送面积近26，赠送率超 40%，经济实用

38、。 镂空搭板全送，可以该 房约5.8 大餐厅送一半约5 厨、卫全凸窗，全送约 1.8 双层高阳台，全送约 8.5 卧室送一半，约3.2 大凸窗，全 送，约1.8 改造后 改造前 一一. .经济型户经济型户 型评价重点型评价重点 二二. .舒适型户型舒适型户型 评价重点评价重点 1.居室数量有保 证 2.户型尺度适中、 舒适实用。 3.入户最好设入户 园与玄关，体现户 型品质 三三. .豪华型户型豪华型户型 评价重点评价重点 居室数量要有保证（参照深圳户 型分类表） 115改造后三房两厅两卫 84改造后两房两厅 一一. .经济型户经济型户 型评价重点型评价重点 二二. .舒适型户型舒适型户型 评

39、价重点评价重点 1.居室数量有保证 2.户型尺度适中、 舒适实用。 3.入户最好设入户 花园与玄关，体现 户型品质 三三. .豪华型户型豪华型户型 评价重点评价重点 62改造后一房两厅 收纳柜、鞋柜一应俱全 144改造后四房两厅两卫 卫生间窗户开向走廊，安全 性差 厨房小，操作面太短 客厅几乎没有自然采光，且 不独立，主卧门直接开向客 厅，进深小，开间大，尺度 不协调 综上：综上：62一房两厅舒适度一房两厅舒适度 较差，户型需改进较差，户型需改进 餐客厅横厅设计，总开间6.6 米，尺度偏小，且通透性一般 主卧带卫生间，且可与书房形 成大套间的可能，主人空间独 享，但卫生间门正对床位，风 水与实

40、用性都受影响 其它卧室面积 都10以上 空间较为舒适 大阳台北向 看小区园林 综上：综上：144四房两厅舒适度四房两厅舒适度 较可，但还有改进的空间较可，但还有改进的空间 舒适型户型户型实用性强、尺度舒适（参考中原深圳户型尺度参考表） 一一. .经济型户经济型户 型评价重点型评价重点 二二. .舒适型户型舒适型户型 评价重点评价重点 1.居室数量有保证 2.户型尺度适中、 舒适实用。 3.入户最好设入 户花园与玄关， 体现户型品质 三三. .豪华型户型豪华型户型 评价重点评价重点 入户花园和玄关是家的门 面，其设臵将直接影响户型的对 外形象，也是起到了一个前院的 作用，可以过滤外界视线对户内

41、空间的干扰，还可以让家人有一 个顺其自然的里外过渡。 140三房两厅两卫 120改造后三房两厅两卫 87两房两厅两卫 一一. .经济型户经济型户 型评价重点型评价重点 二二. .舒适型户型舒适型户型 评价重点评价重点 三三. .豪华型户型豪华型户型 评价重点评价重点 1.不刻意追求居 室数量，房间多 以套房形式存在， 体现豪华生活品 质 2.功能空间个性化 设置，尺度宜大不 宜小 3.入户必备设入户 花 园或玄关，空 间之间要有所隔断， 细分功能空间 4.向别墅看 234四房两厅三套间 171四房两厅 三大套间，体现豪宅品质 主人大套间，带大露台，视野开 阔，无敌看景 大空中花园享受空中别墅品

42、质 一一. .经济型户经济型户 型评价重点型评价重点 二二. .舒适型户型舒适型户型 评价重点评价重点 三三. .豪华型户型豪华型户型 评价重点评价重点 1.不刻意追求居室 数量，房间多以套 房形式存在，体现 豪华生活品质 2.功能空间个性 化设置，尺度宜 大不宜小 3.入户必设入户花 园或玄关，空间之 间要有所隔断，细 分功能空间 4.向别墅看齐 229四房三厅三套间 通过两个台阶形成错层小家庭 厅，对外形成一个小玄关空间 主卧被弧形阳台环绕，270海景， 主人私享空间，主卧还引入spa创新 设计，尊贵豪华。 小玄关 5.8米完整大开间，空间自由 设计，家庭开大Party不是梦 227四房两

43、厅两套间 一一. .经济型户经济型户 型评价重点型评价重点 二二. .舒适型户型舒适型户型 评价重点评价重点 三三. .豪华型户型豪华型户型 评价重点评价重点 1.不刻意追求居室 数量，房间多以套 房形式存在，体现 豪华生活品质 2.功能空间个性化 设置，尺度宜大不 宜小 3.入户必设入户 花园或玄关，空 间之间要有所隔 断，细分功能空 间 4.向别墅看齐 私家电梯厅，相当于自家前院 240四房三厅三套间 餐、客厅分离设计，独享奢华 小观景台，可以是家庭厅，可以 是娱乐室，饭后小憩，不亦乐乎 270三房三 厅三卫双套间复式上层复式下层 超级双层高大入户花 园，休憩、玩乐、观 景多功能一体 通高

44、大客厅，大气奢 华 家庭厅，家庭独享 一一. .经济型户经济型户 型评价重点型评价重点 二二. .舒适型户型舒适型户型 评价重点评价重点 三三. .豪华型户型豪华型户型 评价重点评价重点 1.不刻意追求居室 数量，房间多以套 房形式存在，体现 豪华生活品质 2.功能空间个性化 设置，尺度宜大不 宜小 3.入户必备入户花 园或玄关，空间之 间要有所隔断，细 分功能空间 4.向别墅看齐： 拥有别墅所拥有 的，拥有别墅所 没有的 前庭后院，私 家花园，应有 尽有，还可远 眺看景 复式通高 餐客厅， 高大开敞 复式上层，双 主卧，主人独 享 360五房三厅四卫三套间 三、和谐家园户型分享三、和谐家园户

45、型分享 8888户型评析户型评析 东南朝向、 点式布局， 视野开阔 两梯六户， 梯户比小， 且与相邻 的两个户 型存在对 视 与其它楼 栋建筑间 距大，视 线干扰小 8888户型评析户型评析 改造后 改造前 不计建筑面积 计一半建筑面积 赠送评价：1.改造后实现赠送面积达40，88实现面积近130 2.赠送方式有凸窗（10.0），阳台（3.6），露台（9.6），塔 板（16.6） 3.早期报建，超出现有规范，赠送尺度大 8888户型评析户型评析 南北通透且 实现穿堂风 开敞面长，四大主 要空间东南向采光， 绝对“四明” 超大入户花园，大 户型所拥有 88实现四房两厅两 卫，且开间尺度合理， 既

46、经济又舒适 主卧卫生间尺 度偏小，且门对 准主卧床，风水 不好，建议规避 总体评价： 户型方正实 用，采光通 透，赠送大， 88实现了 舒适性户型 的尺度与舒 适度 6161户型评析户型评析 西北朝向、 西晒严重， 通风一般 两梯六户， 梯户比小， 且与相邻 的户型存 在对视 看内部大 园林，与 其它楼栋 建筑间距 大，视线 干扰小 6161户型评析户型评析 改造后 改造前 不计建筑面积 计一半建筑面积 赠送评价： 1.改造后实现赠送面 积达26.5，61实 现面积近88 2.赠送方式有凸窗 （6.0），阳台 （3.0），露台 （17.5） 3.早期报建，超出现 有规范，赠送尺度大 6161户

47、型评析户型评析 餐客厅一体，方正实用 61实现三房两厅，且开间尺度合理，经 济实用 卫生间面积偏小 观景大露台，大但实用性一般 卧室需穿过厨房，但对于经济户型，其可 用实用 总体评价： 户型方正实 用，整体尺 度合理，赠 送尺度大， 61实现了 三房，经济 户型中的极 品 四、户型方案评价体系四、户型方案评价体系 户型评价系统户型评价系统 独立看户型独立看户型系统评价系统评价 户型通用评价参考表户型通用评价参考表 具体户型评价参考表具体户型评价参考表 评价项标准参数项权重评分 户型与规划的关系 户型与容积率有参考 户型与日照 户型与朝向 户型与景观 户型与视野 户型单元平面的关系 户型与单元平

48、面形体 单元平面梯户比有参考 交通核 实用率有参考 户型自身价值点评价 四大分区 动静分区 公私分区 干湿分区 主次分区 通透性 尺度有参考（参考表） 面积利用 方正实用 层高有参考 户型与风水 户型附加值 阳露台赠送有参考 实用性 可行性 户型与风水 朝向与风水 门与风水 户户 型型 通通 用用 评评 价价 参参 考考 表表 具具 体体 户户 型型 评评 价价 参参 考考 表表 评价项评分 经济型户型评价重点 居室数量（改造后） 户型实用性 户型附加值 舒适型户型评价重点 居室数量（改造后） 整体舒适度 入户方式 豪宅型户型评价重点 居住品质 功能尺度合理性 入户方式 与别墅可比性 权重 谢谢 谢谢 ！