房地产项目住宅价格表的制作（37页）.pptx

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 一、定价目标 二、价格制定 1、公式（重点） 2、取值（重点） 3、步骤 三、价格审核（重点） 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 内内 容容 导导 航航 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 快速 均衡 合理的价位 定价方法取得发展商认同 目 标 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取

2、值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 内内 容容 导导 航航 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 销售总额折前综合折扣 实收均价 = 总建筑面积 原原 理理 注意：折前销售总额不能用均价总建筑面积 单价折后 单价折前 = 综合折扣 单价折前单位建筑面积 综合折扣 = 总建筑面积 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 2种常用的方法 方法一、水平系数层差法 单价单价折后 折后=总价 总价建筑面积建筑面积 =（总价（

3、总价建筑面积 建筑面积+总价 总价赠送面积 赠送面积） ） 建筑面积建筑面积 =（单价（单价建筑面积 建筑面积 建筑面积建筑面积+单价单价赠送面积 赠送面积 赠送面积）赠送面积）建筑面积建筑面积 或或=单价单价已考虑赠送面积 已考虑赠送面积 （建筑面积（建筑面积+折算后的赠送面积）折算后的赠送面积）建筑面积建筑面积 =试算价试算价（1+水平系数）水平系数）层差层差 干扰干扰 （建筑面积（建筑面积+赠送面积赠送面积折算率折算率实用率）实用率） 建筑面积建筑面积 修正基准与修正标准不统一，规律性不强修正基准与修正标准不统一，规律性不强 Code of this report | 6 Copyrig

4、ht Centaline Group, 2010 方法二、系数修正法 单价单价=均价均价综合系数综合系数 =均价均价（1+水平系数）水平系数）（1+垂直系数）垂直系数）（1+特殊系数）特殊系数）（1+增值系数）增值系数） =均价均价（1+水平系数）水平系数）（1+垂直系数）垂直系数）（1+特殊系数）特殊系数） （1+赠送面积赠送面积折算率折算率实用率实用率建筑面积）建筑面积） （推荐）（推荐） 公式源自市场比较法；公式源自市场比较法； 以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）；以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）； 系数的规律性更强；系数的规律性更强； 通过综合

5、系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅； 注意：综合系数需进行平均值归1处理 借鉴：市场比较法公式借鉴：市场比较法公式 评估价格评估价格=参照物市场价格参照物市场价格交易情况修正系数交易情况修正系数交易日期修正系数交易日期修正系数 区域因素修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数个别因素修正系数 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 参数释义 均价 项目要实现的均价。 水平系数 反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户型、朝向、景 观、噪声、畅销度五大因素

6、； 垂直系数层差反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害 、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。 特殊系数干扰反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮挡等干扰、带 4、8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。 增值系数反映增送面积、带装修等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等。 赠送面积不计容积率部分的水平投影面积。 折算率反映赠送面积的可利用价值性。 实用率等于套内建筑面积建筑面积。 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 一、定价目标 二、价格制定 1

7、、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 内内 容容 导导 航航 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 水平系数=权重分值10100 打分标准打分标准 好好 9 9- -1010分分 较好较好 7 7- -8 8分分 一般一般 5 5- -6 6分分 较差较差 3 3- -4 4分分 差差 1 1- -2 2分分 水平系数修正项目水平系数修正项目 一、一、 平面设计平面设计 1.11.1 客厅尺寸布局客厅尺寸布局 1.21.2 餐厅尺寸布局餐厅尺寸布局 1.31.3 卧室尺寸布

8、局卧室尺寸布局 1.41.4 厨房尺寸布局厨房尺寸布局 1.51.5 卫生间尺寸布局卫生间尺寸布局 1.61.6 户内过道合理性户内过道合理性 1.71.7 入户门私密性入户门私密性 1.81.8 实用率实用率 1.91.9 户梯比户梯比 二、二、 景观视野景观视野 2.12.1 客餐厅客餐厅 2.22.2 主卧主卧 2.32.3 次卧次卧 2.42.4 厨卫厨卫 三、三、 朝向朝向( (日照日照 通风通风) ) 3.13.1 客餐厅客餐厅 3.23.2 主卧主卧 3.33.3 次卧次卧 3.43.4 厨卫厨卫 3.53.5 电梯间采光通风电梯间采光通风 四、四、 噪声灰尘噪声灰尘 4.14.

9、1 客餐厅客餐厅 4.24.2 主卧主卧 4.34.3 次卧次卧 4.44.4 厨卫厨卫 4.5 阳台入户花园阳台入户花园 五、五、 其他调整其他调整 6.16.1 户型面积调整户型面积调整 6.26.2 供求关系调整供求关系调整 操作：操作： 以中间的标准层作为打分基准层；以中间的标准层作为打分基准层； 10分制，分分制，分5个等级；个等级； 项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分；项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分； 权重相当于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅；权重相当于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅； 好处：好处： 10分制相对于分制相对于100分制更直

10、观，简单；相对于直接取系数更客观；分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观； 只需调整权重，便可使水平系数合理化，无需再调分值；只需调整权重，便可使水平系数合理化，无需再调分值； 方法一：直接取系数方法一：直接取系数 水平系数水平系数 方法二：权重方法二：权重分值分值 （推荐）（推荐） 评价：系数取值和调整繁锁评价：系数取值和调整繁锁 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 四大水平因素权重 景观景观 户型户型 朝向朝向 噪声噪声 普通住宅普通住宅 一般公寓一般公寓 高档住宅高档住宅 Code of this repor

11、t | 11 Copyright Centaline Group, 2010 朝 向 广东节能标准广东节能标准窗墙比窗墙比 东西东西0.3 北向北向 0.45 南向南向 0.5 南南 北北 东东 西西 +1.5 -2.5 +2.5 +2.5 +1.0 -2 0 -1.5 可上下浮动1% 假设：同一户型的厅、房、厨卫为同一朝向 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 水平系数各因素差幅取值参考 打分项目打分项目 取值范围取值范围 考虑因素考虑因素 一、一、 平面设计平面设计 0 0- -21%21% 1.11.1 客厅尺寸

12、布局客厅尺寸布局 0 0- -4%4% 开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性；开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性； 1.21.2 餐厅尺寸布局餐厅尺寸布局 0 0- -3%3% 开间、进深、位置的合理性；开间、进深、位置的合理性； 1.31.3 卧室尺寸布局卧室尺寸布局 0 0- -3%3% 开间、进深、位置的合理性；开间、进深、位置的合理性； 1.41.4 厨房尺寸布局厨房尺寸布局 0 0- -2%2% 开间、进深、位置的合理性；开间、进深、位置的合理性； 1.51.5 卫生间尺寸布局卫生间尺寸布局 0 0- -3%3% 开间、进深、位置的合理性；开间、进深、位置的

13、合理性； 1.61.6 阳台入户花园阳台入户花园 0 0- -1%1% 开间、进深、位置的合理性；观景阳台与生活阳台设置的必要性开间、进深、位置的合理性；观景阳台与生活阳台设置的必要性 1.71.7 户内过道合理性户内过道合理性 0 0- -1%1% 有没浪费现象有没浪费现象 1.81.8 入户门私密性入户门私密性 0 0- -3%3% 是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等 1.91.9 实用率实用率 最大与最小实用率之差最大与最小实用率之差 1.10 户梯比户梯比 0 0- -1%1% 二、二、 景观视野景观视野 看园林

14、好看园林好15%15%、看园林中等、看园林中等10%10%、看园林一般、看园林一般5%5%，无景观，无景观0 0 2.12.1 客餐厅有观景阳台（客餐厅有观景阳台（5050- -60%60%）/ /无观景阳台（无观景阳台（3030- -40%40%） 2.22.2 主卧有观景阳台（主卧有观景阳台（30%30%）/ /无观景阳台（无观景阳台（2020- -25%25%） 2.32.3 次卧（次卧（15%15%） 2.42.4 厨卫（厨卫（5%5%） 三、三、 朝向朝向( (日照日照 通风通风) ) 3.13.1 客餐厅（客餐厅（50%50%） 3.23.2 主卧（主卧（25%25%） 3.33.

15、3 次卧（次卧（15%15%） 3.43.4 厨卫（厨卫（10%10%） 3.53.5 电梯间采光通风电梯间采光通风 0 0- -1%1% 四、四、 噪声灰尘噪声灰尘 0 0- -10%10% 需考虑是否采取了隔音措施需考虑是否采取了隔音措施 4.14.1 客餐厅客餐厅 0 0- -3%3% 4.24.2 主卧主卧 0 0- -3%3% 4.34.3 次卧次卧 0 0- -2%2% 4.44.4 厨卫厨卫 0 0- -0.5%0.5% 4.54.5 阳台入户花园阳台入户花园 0 0- -1%1% 五、五、 其他调整其他调整 6.16.1 户型面积调整户型面积调整 0 0- -2%2% 小户型建

16、造成本相对较高，可提高单价小户型建造成本相对较高，可提高单价 6.26.2 供求关系调整供求关系调整 0 0- -10%10% 项目内部竞争；与其他项目现户型的竞争项目内部竞争；与其他项目现户型的竞争 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 沙漏 矩形 梯形 倒梯形 椭圆 5种垂直系数层差系数图 0% 1% 1% 2% 2% 3% 123456789101112131415161718 楼层 系数增加值 5种基本垂直系数模式种基本垂直系数模式 价格走势图(均价5000)价格走势图(均价5000) 4,500 5,000

17、5,500 123456789101112131415161718 楼层 单价 五种垂直系数模式纺锤图五种垂直系数模式纺锤图 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 123456789101112131415161718 系数 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 价格走势图(均价5000)价格走势图(均价5000) 4,500 5,000 5,500 123456789101112131415161718 楼层 单价 矩形 梯形 倒梯形 椭圆 沙漏 矩形模式的应用 价格分布：价格

18、直线（价格分布：价格直线（y=x+by=x+b）上升）上升, ,层差相同，各楼层单位价格适中；层差相同，各楼层单位价格适中； 适用范围：景观视野较佳的单元。适用范围：景观视野较佳的单元。 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 价格走势图(均价5000)价格走势图(均价5000) 4,500 5,000 5,500 123456789101112131415161718 楼层 单价 矩形 梯形 倒梯形 椭圆 沙漏 梯形模式的应用 价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中

19、层单位价格； 适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。 低楼层无景观， 价格不能高 高层层无景观， 视野差，价格不 能高 中层单位承担主 要的价格压力 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010 价格走势图(均价5000)价格走势图(均价5000) 4,500 5,000 5,500 123456789101112131415161718 楼层 单价 矩形 梯形 倒梯形 椭圆 沙漏 倒梯形模式的应用 价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格；价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层

20、单位价格； 适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。 低层看园林 可拉高其价格 中层景观一般， 视野较窄，价格 不能高 高层无景观，楼距小， 应压低其价格（此曲 线不合理） Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 价格走势图(均价5000)价格走势图(均价5000) 4,500 5,000 5,500 123456789101112131415161718 楼层 单价 矩形 梯形 倒梯形 椭圆 沙漏 椭圆模式的应用 价格分布：拉高中高层价格价格分布：

21、拉高中高层价格, ,降低中低层价格降低中低层价格, ,低层和高层价格适中；低层和高层价格适中； 适用范围：向小区外适用范围：向小区外, ,地面只有小面积园林地面只有小面积园林, ,外围景观差外围景观差, ,但视野开阔。但视野开阔。 低层看小面积园 林，起价可适中 中低层无景观 视野差，价格 不宜高 中高层视野好 价格开始攀升 高层视野好， 但无景观，价 格不宜太高 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010 价格走势图(均价5000)价格走势图(均价5000) 4,500 5,000 5,500 12345678910111

22、2131415161718 楼层 单价 矩形 梯形 倒梯形 椭圆 沙漏 沙漏模式的应用 价格分布：拉高中低层价格价格分布：拉高中低层价格, ,压低中高层价格压低中高层价格, ,低层和高层价格适中；低层和高层价格适中； 适用范围：向园林适用范围：向园林, ,楼距适中。楼距适中。 低层看小面积园林， 起价可适中 中低层看园林 价格可拔高些 中高层景观较差， 视野一般 应压低其价格 高层视野采光 较好，价格可 适度拉高 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010 特殊系数特殊系数 考虑因素：考虑因素：影响垂直方向局部价值突变的因素

23、影响垂直方向局部价值突变的因素 干扰干扰：机房噪声、建筑物遮挡、车库入口、平台影响、景观视野突变层；：机房噪声、建筑物遮挡、车库入口、平台影响、景观视野突变层； 风水风水：带：带3、4、6、7、8、9的楼层；的楼层； 奇偶层差异：奇偶层差异：非赠送面积的奇偶层差异；非赠送面积的奇偶层差异； 其他其他：如复式的尊贵感、共享空中花园等。：如复式的尊贵感、共享空中花园等。 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010 增值系数（折算率）增值系数（折算率） 考虑因素：考虑因素：将赠送的面积换算成统一价格口径将赠送的面积换算成统一价格口

24、径 凸窗：凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能区的面积比率、必要性；真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能区的面积比率、必要性； 阳台：阳台：室外、室内、景观、必要性、私密性；室外、室内、景观、必要性、私密性； 露台：露台：景观、朝向、噪声、必要性、私密性；景观、朝向、噪声、必要性、私密性； 入户花园：入户花园：景观、朝向、噪声、必要性、私密性、封闭的可能性；景观、朝向、噪声、必要性、私密性、封闭的可能性； 隐形衣橱：隐形衣橱：占所在功能区的面积比率、必要性；占所在功能区的面积比率、必要性； 夹层：夹层：高度、采光通风、景观视野、布局合理性。高度、采光通风、景观视野、布局合理性。 增值系数增值系数=赠

25、送面积赠送面积折算率折算率实用率实用率建筑面积）建筑面积） 单价单价折 折 住宅楼面地价 住宅楼面地价R+单位建安成本单位建安成本（1+40） （1+利润率）利润率） 折算率折算率= = 单价单价 住宅楼面地价住宅楼面地价+单位建安成本单位建安成本（1+40） （1+利润率）利润率） 住宅楼面地价住宅楼面地价R+单位建安成本单位建安成本（1+40） = 住宅楼面地价住宅楼面地价+单位建安成本单位建安成本（1+40） 参数释义：R开发商对赠送的面积可收回的地价的比例，取值范围为01。 单位建安成本取值参考（多层1100、小高层1600、高层2100） Code of this report |

26、21 Copyright Centaline Group, 2010 R综合=（R一次性P一次性+R按揭P按揭）（R关系P关系+1-P关系）（R前期P前期+1-P前期） =（0.9615%+0.9885%) (0.9910%+1-10%) (0.9740%+1-40%) =0.9770.9990.988 0.9643 =0.964(取整到小数点后3位) 综合折扣综合折扣 付款方式及优惠付款方式及优惠(实例实例)： 一次性付款：一次性付款：96折折(R一次性 一次性），假设占 ），假设占15%（P一次性 一次性） ） 银行按揭：银行按揭：98折（折（R按揭 按揭），假设占 ），假设占85%（P按

27、揭 按揭） ） 关系户：额外关系户：额外99折（折（R关系 关系），假设占 ），假设占10%（P关系 关系） ） 销售前期：额外销售前期：额外97折（折（R前期 前期），假定销售率为 ），假定销售率为40%（P前期 前期） ） 注：销售中后期促销优惠也应考虑进去注：销售中后期促销优惠也应考虑进去 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 内内 容容 导导 航航 Code of this report | 23

28、 Copyright Centaline Group, 2010 步 骤 水平系数水平系数 垂直系数垂直系数 增值系数增值系数 特殊系数特殊系数 综合系数综合系数 折后单价表折后单价表 折后价格表折后价格表 折前价格表折前价格表 折后单价分析折后单价分析 折后总价分析折后总价分析 价格统计表价格统计表 销售统计表销售统计表 折后单价折后单价= =均价均价综合系数综合系数 折后总价折后总价= =折后单价折后单价建筑面积建筑面积 折前总价折前总价= =折后总价折后总价综合折扣系数综合折扣系数 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2

29、010 一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 内内 容容 导导 航航 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010 面积: 各单位的建筑面积、套内建筑面积 各栋建筑面积、套内建筑面积 总建筑面积、总套内建筑面积 方法: 项目组及售楼代表核对各单位面积； 分栋汇总，将查丈报告分栋汇总面积和总面积标注在旁边核对. 价格: 检查单元格引用是否正确（特别是奇偶层面积）; 用函数SUM求和时,要注意不要把不应求和的隐藏单元格计算在内; 乘除时是否用函数ROUN

30、D进行四舍五入。 准确性审核准确性审核 价格审核 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010 将标准层综合系数标于平面图上 价格审核 合理性合理性综合综合系数系数 100 97 82 83 93 91 95 76 84 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 折后单价分布图折后单价分布图 4,000 4,500 5,000 5,500 6,000 6,500 7,000 12F11F10F9F8F7F6F5F4F3F2F 1A 3房 1B 3房 2C

31、3+1 2A 3房 2B 2+1 1D 3房 2E 2房 1C 3房 2D 3房 价格审核 合理性合理性单价单价 各单元排序是否合理？各单元排序是否合理？ 同一单元不同楼层价差是否合理？同一单元不同楼层价差是否合理？ 是否有因误操作造成的明显错误？（曲线突变）是否有因误操作造成的明显错误？（曲线突变） 有利于售楼员掌握价格规律，便于引导客户。有利于售楼员掌握价格规律，便于引导客户。 注：若有竞争对手价格，可加入比较 均价均价5000 小区内外价格屏障小区内外价格屏障 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 各单元平层折后

32、单价分布图（套）各单元平层折后单价分布图（套） - 2 4 6 8 10 12 14 4300440045004600470048004900500051005200530054005500560057005800 X轴价格说明：4300是指4300-4399，其余亦一样 合计 2房 2+1 3房 3+1 3-11层折后单价均价(元/平方米)3-11层折后单价均价(元/平方米) 5,432 5,324 4,664 4,718 5,168 5,2595,246 4,504 4,723 4,900 4,850 4,000 4,500 5,000 5,500 6,000 1-A1-B1-C1-D2-

33、A2-B2-C2-D2-E竞南3房竞南2房 3-11层单位单价分布图(元/平方米)3-11层单位单价分布图(元/平方米) 5070 4970 4440 4500 4880 4960 5020 4300 4490 4530 4560 700 690 410 400 500 520 440 380 430 680 560 5770 5660 4850 4900 5380 5480 5460 4680 4920 5210 5120 4,000 4,500 5,000 5,500 6,000 1-A1-B1-C1-D2-A2-B2-C2-D2-E竞南3房竞南2房 价格审核 合理性合理性单价单价 1 2

34、 3 6 5 7 4 8 均价均价5000 小区内外价格屏障小区内外价格屏障 均价排序是否合理均价排序是否合理? 均价差额是否合理均价差额是否合理? 与对手相比价格是否有竞争力与对手相比价格是否有竞争力? 各单元最低最高价是否合理各单元最低最高价是否合理? 各单元是最低最高价差额是否合理各单元是最低最高价差额是否合理? 竞争性单元差额是否合理竞争性单元差额是否合理? 与对手相比价格是否有竞争力与对手相比价格是否有竞争力? 了解各户型单价区间的数量分布了解各户型单价区间的数量分布 为制定推售方案提供依据为制定推售方案提供依据 均价均价5000 小区内外价格屏障小区内外价格屏障 9 均价5000

35、Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 平层折后总价分布曲线平层折后总价分布曲线 280,000 330,000 380,000 430,000 480,000 530,000 580,000 630,000 12F11F10F9F8F7F6F5F4F3F2F 2-C 3+1 1-A 3房 1-B 3房 2-A 3房 1-D 3房 1-C 3房 2-D 3房 2-B 2+1 2-E 2房 价格审核 合理性合理性总价总价 各单元排序是否合理？各单元排序是否合理？ 同一单元不同楼层价差是否合理？同一单元不同楼层价差是否合理？

36、 是否有因误操作造成的明显错误？（曲线突变）是否有因误操作造成的明显错误？（曲线突变） 有利于售楼员掌握价格规律，便于引导客户。有利于售楼员掌握价格规律，便于引导客户。 注：若有竞争对手价格，可加入比较注：若有竞争对手价格，可加入比较 Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010 平层单位总价分布图(万元)平层单位总价分布图(万元) 51 50 45 46 48 38 55 42 29 48 30 8 8 4 4 5 4 5 4 3 8 4 60 58 49 50 53 42 60 46 32 56 34 25 30 35 4

37、0 45 50 55 60 65 70 1-A1-B1-C1-D2-A2-B2-C2-D2-E竞南3房竞南2房 价格审核 合理性合理性总价总价 小屏障小屏障: 小区内外3房 97-102 1 2 3 4 5 6 7 8 无屏障无屏障: 水景3房与园林3+1 102 110 小屏障小屏障: 园林2+1与路边3房 78 97 大屏障大屏障: 园林2+1与路边2房 78 65 9 各户型的总价排序是否合理各户型的总价排序是否合理? 各户型的最低最高总价及差额是否合理各户型的最低最高总价及差额是否合理? 各户型间的竞争度设计是否合理各户型间的竞争度设计是否合理? 与竞争对手同类产品是否有竞争力与竞争对

38、手同类产品是否有竞争力? 投资性物业的租金能否大于月供投资性物业的租金能否大于月供? Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010 一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 内内 容容 导导 航航 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010 总体性统计总体性统计 折前价格表统计折前价格表统计 1 1栋栋 2 2栋栋 合计合计 均价均价 0.9640.964折后折后 总面积（）总面积（）

39、 4,270.23 4,270.23 5,089.07 5,089.07 9,359.30 9,359.30 折前销售总额（元）折前销售总额（元） 22,773,000 22,773,000 26,681,000 26,681,000 49,454,000 49,454,000 47,673,656 47,673,656 折前销售均价（元）折前销售均价（元） 5,333 5,333 5,243 5,243 5,284 5,284 5,094 5,094 1 1栋栋 2 2栋栋 合计合计 均价均价 0.9640.964折后折后 平层面积（）平层面积（） 3,873.67 3,873.67 4,7

40、17.77 4,717.77 8,591.44 8,591.44 平层折前总额（元）平层折前总额（元） 2021600020216000 2435400024354000 44,570,000 44,570,000 42,965,480 42,965,480 平层平层折前均价（元）折前均价（元） 5,219 5,219 5,162 5,162 5,188 5,188 5,001 5,001 1 1栋栋 2 2栋栋 合计合计 均价均价 0.9640.964折后折后 复式面积（）复式面积（） 396.56 396.56 371.30 371.30 767.86 767.86 复式折前总额（元）复式

41、折前总额（元） 25570002557000 23270002327000 4,884,000 4,884,000 4,708,176 4,708,176 复式折前均价（元）复式折前均价（元） 6,448 6,448 6,267 6,267 6,361 6,361 6,132 6,132 折后价格表统计折后价格表统计 1 1栋栋 2 2栋栋 合计合计 均价均价 总面积（）总面积（） 4,270.23 4,270.23 5,089.07 5,089.07 9,359.30 9,359.30 折后销售总额（元）折后销售总额（元） 21,953,002 21,953,002 25,720,176 2

42、5,720,176 47,673,177 47,673,177 折后销售均价（元）折后销售均价（元） 5,141 5,141 5,054 5,054 5,094 5,094 1 1栋栋 2 2栋栋 合计合计 均价均价 平层面积（）平层面积（） 3,873.67 3,873.67 4,717.77 4,717.77 8,591.44 8,591.44 平层折后总额（元）平层折后总额（元） 19,488,476 19,488,476 23,476,628 23,476,628 42,965,104 42,965,104 平层平层折后均价（元）折后均价（元） 5,031 5,031 4,976 4,

43、976 5,001 5,001 1 1栋栋 2 2栋栋 合计合计 均价均价 复式面积（）复式面积（） 396.56 396.56 371.30 371.30 767.86 767.86 复式总额（元）复式总额（元） 2,464,525 2,464,525 2,243,548 2,243,548 4,708,073 4,708,073 复式均价（元）复式均价（元） 6,215 6,215 6,042 6,042 6,131 6,131 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010 折前价格表分户型统计折前价格表分户型统计 2 2

44、房房 2+12+1 3 3房房 3+13+1 合计合计 套数（套）套数（套） 1111 1111 5959 1010 9191 建筑面积（）建筑面积（） 713.96 713.96 854.39854.39 5,924.09 5,924.09 1099.00 1099.00 8591.448591.44 折前销售额（元）折前销售额（元） 3,503,000 3,503,000 4,537,000 4,537,000 30,522,000 30,522,000 6,008,000 6,008,000 44,570,000 44,570,000 折后销售额（元）折后销售额（元） 3,376,892

45、 3,376,892 4,373,668 4,373,668 29,423,208 29,423,208 5,791,712 5,791,712 42,965,480 42,965,480 折后套均总价折后套均总价( (元）元） 306,990 306,990 397,606 397,606 498,698 498,698 579,171 579,171 472,148 472,148 折后均价（元折后均价（元/ /) ) 4,730 4,730 5,119 5,119 4,967 4,967 5,270 5,270 5,001 5,001 结构性统计结构性统计 让项目组和售楼员掌握各房型的价格水平，便于口头报价和引导客户购房，让项目组和售楼员掌握各房型的价格水平，便于口头