1、规规 划划 设设 计计 方案评价方案评价 厨房橱柜厨房橱柜 内置拉手内置拉手 节点做法节点做法 规划设计方案评价的主要内容规划设计方案评价的主要内容： 1.1.定位检测定位检测 2.2.总平面布局总平面布局 3.3.户型分布户型分布 4.4.户型设计户型设计 厨房橱柜厨房橱柜 内置拉手内置拉手 节点做法节点做法 规划设计方案评价应用范围：规划设计方案评价应用范围： 1.1.规划方案评价（多方案评标）规划方案评价（多方案评标） 2.2.规划设计方案沟通（修改方向建议）规划设计方案沟通（修改方向建议） 3.3.规划设计方案解读与营销应用规划设计方案解读与营销应用 项目概况：项目块地平整，南面为南城
2、体育中心，内部建筑较矮，视 野比较开阔，东面为已有高层楼盘，北面民房，东面一条形用地规划为商 业办公用地，根据以上周边情况和下面一些技术指标，设计院方做了两个 方案。 主要技术经济指标：主要技术经济指标： 总用地面积：总用地面积：33660.933660.9 容积率：容积率：2.52.5 住宅面积：住宅面积：5885058850 商业办公：商业办公：2500025000 建筑高度：建筑高度：80m80m 建筑密度：建筑密度：40%40% 项项 目目 举举 例例 方案好or不好？ 优点？ 缺点？ 方案一 方案二 方案好or不好？ 优点？ 缺点？ 厨房橱柜厨房橱柜 内置拉手内置拉手 节点做法节点做
3、法 方案一VSVS方案二 如何分析评价这两个方案？ 如何通过分析主推哪个方案？ 技术层面技术层面营销层面营销层面 厨房橱柜厨房橱柜 内置拉手内置拉手 节点做法节点做法 规划设计方案评价体系： 1.营销层面（站在市场营销角度看方案） 2.技术层面（抛开营销成分谈规划设计） 1.1.户型均好性户型均好性 2.2.价值最大化价值最大化 3.3.分期与启动区分期与启动区 1.1.舒适度舒适度 2.2.功能分区功能分区 3.3.交通交通 4.4.美学美学 5.5.昭示性昭示性 6.6.整体打造整体打造 7.7.资源利用资源利用 8.8.地形利用地形利用 由于楼体位置、朝向、通风、采 光、楼层等差异，在每
4、一项目的后期 都会有一些条件不太好的单元形成空 置，直接影响到开发商利润的实现。 降低空置率的较好办法是提高户型设 计的均好性。 户户 型型 均均 好好 性性 朝向与景观的均好性朝向与景观的均好性 总平面图总平面图 模型效果图模型效果图 1 1. .户型均好性户型均好性 2 2. .价值最大化价值最大化 3 3. .分期与启动区分期与启动区 营销层面营销层面 户型品质不只是 户型的均好性，还在 于户型个性化的协调。 尽量使一批素质比较 整齐、经济地位比较 接近的人住在一起， 通过户型的个性设计， 把最好的资源给到最 好的户型，实现经济 价值最大化。 户户 型型 分分 布布 大户型看大园林看海
5、中等户型 小户型与公寓 1 1. .户型均好性户型均好性 2 2. .价值最大化价值最大化 3 3. .分期与启动区分期与启动区 营销层面营销层面 商业沿街面寸土寸金，要充分挖掘其沿街面价值，使商业价值最大化。商业沿街面寸土寸金，要充分挖掘其沿街面价值，使商业价值最大化。 商商 业业 沿沿 街街 面面 皇庭港湾商业街皇庭港湾商业街 上图项目呈狭长状，被三条城市道路包围，沿街面很长，通过对内部商业的进一步挖掘， 把能够做商铺的地方都做了商铺，最大程度的发挥了商业价值。 1 1. .户型均好性户型均好性 2 2. .价值最大化价值最大化 3 3. .分期与启动区分期与启动区 营销层面营销层面 与商
6、品房相对比，保障 房实现的价值很低，其在项 目中可以考虑放在位置较差 的地方。 保保 障障 房房 布布 置置 保保 障障 房房 保保 障障 房房 保障房独立小地块，靠 梅观高速，噪声影响大 1 1. .户型均好性户型均好性 2 2. .价值最大化价值最大化 3 3. .分期与启动区分期与启动区 营销层面营销层面 分期的考虑 要根据项目的规 模大小、自身用 地条件、开发商 的资金实力、运 营操作手法等综 合考虑其分期与 启动区。 分分 期期 与与 启启 动动 区区 结合主入口以别墅+高层启动项目，树立项目高端形象，慢慢往西 面推进，减少开发期间相互间的影响。 1 1. .户型均好性户型均好性 2
7、 2. .价值最大化价值最大化 3 3. .分期与启动区分期与启动区 营销层面营销层面 建建 筑筑 密密 度度 密度：密度： 低密度低密度 高密度高密度 80m限高方案，密度大 100m限高方案，密度小 1.1.舒适度舒适度 2.2.功能分区功能分区 3.3.交通交通 4.4.美学美学 5.5.昭示性昭示性 6.6.整体打造整体打造 7.7.资源利用资源利用 8.8.地形利用地形利用 技术层面技术层面 通通 风风 采采 光光 通透性：通透性： 通透通透 不通透不通透 点式点式 板式（整体规划）板式（整体规划） 高层板式连接长度长，通风效果差 楼栋点式周边，呼吸空间多，通透效果好 1.1.舒适度
8、舒适度 2.2.功能分区功能分区 3.3.交通交通 4.4.美学美学 5.5.昭示性昭示性 6.6.整体打造整体打造 7.7.资源利用资源利用 8.8.地形利用地形利用 技术层面技术层面 朝朝向向 朝向好坏排序：朝向好坏排序： 南南 东东 北北 西西 深圳以夏季东南季 风与冬季东北季风为主 （下图为风玫瑰图） 所有户型都以东南向为主，迎接东南向夏季风与抵抗东北向冬 季风，采光也好。 十五峯花园十五峯花园 深圳风玫瑰图 1.1.舒适度舒适度 2.2.功能分区功能分区 3.3.交通交通 4.4.美学美学 5.5.昭示性昭示性 6.6.整体打造整体打造 7.7.资源利用资源利用 8.8.地形利用地形
9、利用 技术层面技术层面 噪噪 声声 影影 响响 噪声影响：噪声影响： 山墙面正对山墙面正对 正正 面正对面正对 深深 惠惠 路路 初始方案 修改方案 1.1.舒适度舒适度 2.2.功能分区功能分区 3.3.交通交通 4.4.美学美学 5.5.昭示性昭示性 6.6.整体打造整体打造 7.7.资源利用资源利用 8.8.地形利用地形利用 技术层面技术层面 建建 筑筑 间间 距距 间距控制：间距控制： 间距大间距大 间距小间距小 开阔开阔 不开阔不开阔 1.1.舒适度舒适度 2.2.功能分区功能分区 3.3.交通交通 4.4.美学美学 5.5.昭示性昭示性 6.6.整体打造整体打造 7.7.资源利用资
10、源利用 8.8.地形利用地形利用 技术层面技术层面 园园 林林 空空 间间 园林空间：园林空间： 大空间大空间 小空间小空间 1.1.舒适度舒适度 2.2.功能分区功能分区 3.3.交通交通 4.4.美学美学 5.5.昭示性昭示性 6.6.整体打造整体打造 7.7.资源利用资源利用 8.8.地形利用地形利用 技术层面技术层面 功功 能能 分分 区区1 1 别墅区别墅区 高层区高层区 高层区高层区 高层区高层区 功能分区：功能分区： 不同产品类型、不同功能建筑之间要有所分隔， 分隔可以是园林、道路、河流等 1.1.舒适度舒适度 2.2.功能分区功能分区 3.3.交通交通 4.4.美学美学 5.5
11、.昭示性昭示性 6.6.整体打造整体打造 7.7.资源利用资源利用 8.8.地形利用地形利用 技术层面技术层面 功功 能能 分分 区区2 2 功能分区：功能分区： 功能分区的分区产品宜成组独立布置，尤其是低层产品宜 形成一定规模的低层产品区，突出“区”的功能。 三湘海尚三湘海尚 三湘海尚总共有 36个联排别墅单元成 组“别墅区”，为项 目的豪宅属性打下了 基础。 1.1.舒适度舒适度 2.2.功能分区功能分区 3.3.交通交通 4.4.美学美学 5.5.昭示性昭示性 6.6.整体打造整体打造 7.7.资源利用资源利用 8.8.地形利用地形利用 技术层面技术层面 人人 流流 与与 车车 流流 交
12、通方式选择：交通方式选择： 人车分行人车分行 人车混行人车混行 小区内 部为人行空 间，车流通 过外围支路 开车库入口 直接进入地 下车库，实 现人车分流 1.1.舒适度舒适度 2.2.功能分区功能分区 3.3.交通交通 4.4.美学美学 5.5.昭示性昭示性 6.6.整体打造整体打造 7.7.资源利用资源利用 8.8.地形利用地形利用 技术层面技术层面 车车 库库 入入 口口 车库出入口：车库出入口： 车库出入口 宜沿城市支路开 口，不宜开向主 要道路。留给更 多更好的沿街面 给到商业，减少 对商业等影响。 车库出入口 商业沿街面 1.1.舒适度舒适度 2.2.功能分区功能分区 3.3.交通
13、交通 4.4.美学美学 5.5.昭示性昭示性 6.6.整体打造整体打造 7.7.资源利用资源利用 8.8.地形利用地形利用 技术层面技术层面 规划布局形态规划布局形态 规划布局形态：规划布局形态： 规划布局在考虑 完舒适度、功能分区 等外，还需考虑其美 观构图，突出规划的 美学效果。 花语岸花语岸 通过对规划布局转角 及入口的处理，使方案围 合感更强、整体性更好。 1.1.舒适度舒适度 2.2.功能分区功能分区 3.3.交通交通 4.4.美学美学 5.5.昭示性昭示性 6.6.整体打造整体打造 7.7.资源利用资源利用 8.8.地形利用地形利用 技术层面技术层面 天天 际际 线线 天际线：天际
14、线： 高低错落、宜南低北高高低错落、宜南低北高 1.1.舒适度舒适度 2.2.功能分区功能分区 3.3.交通交通 4.4.美学美学 5.5.昭示性昭示性 6.6.整体打造整体打造 7.7.资源利用资源利用 8.8.地形利用地形利用 技术层面技术层面 主主 入入 口口 主入口昭示性：主入口昭示性： 主入口是 项目的门面、脸 面，昭示性很重 要，可以通过设 置入口广场等提 升项目形象。 1.1.舒适度舒适度 2.2.功能分区功能分区 3.3.交通交通 4.4.美学美学 5.5.昭示性昭示性 6.6.整体打造整体打造 7.7.资源利用资源利用 8.8.地形利用地形利用 技术层面技术层面 商业及公建布
15、置商业及公建布置 商业及公建布置：商业及公建布置： 商业、公寓、酒店等 最好靠主要道路或交叉路 口转角布置，人流有保证， 还可以挡噪音、昭示性也 更好。 海上海海上海 海上海海上海通过将昭示 性好的商业、公寓置于 项目主要道路及交叉口 处，提升项目形象，吸 引人流。 1.1.舒适度舒适度 2.2.功能分区功能分区 3.3.交通交通 4.4.美学美学 5.5.昭示性昭示性 6.6.整体打造整体打造 7.7.资源利用资源利用 8.8.地形利用地形利用 技术层面技术层面 整整 体体 打打 造造 1 1 整体概念：整体概念： 项目由多个地块组成或 与自然景观、轨道交通相连 应该考虑整体打造措施，下 面
16、尚都项目通过空中连廊的 有效连接把两个小社区连成 了一个大社区。 1.1.舒适度舒适度 2.2.功能分区功能分区 3.3.交通交通 4.4.美学美学 5.5.昭示性昭示性 6.6.整体打造整体打造 7.7.资源利用资源利用 8.8.地形利用地形利用 技术层面技术层面 整整 体体 打打 造造 2 2 整体概念：整体概念： 项目通过空中走廊 等直接与地铁站相连， 把地铁进出人流直接引 进商业区。 地铁站地铁站 1.1.舒适度舒适度 2.2.功能分区功能分区 3.3.交通交通 4.4.美学美学 5.5.昭示性昭示性 6.6.整体打造整体打造 7.7.资源利用资源利用 8.8.地形利用地形利用 技术层
17、面技术层面 资资 源源 利利用用 资源利用：资源利用： 充分利用自身资源优势，规 避不利条件对项目的影响。 珑园所有住宅都朝东，全部能看高尔夫 园景，视野开阔。 1.1.舒适度舒适度 2.2.功能分区功能分区 3.3.交通交通 4.4.美学美学 5.5.昭示性昭示性 6.6.整体打造整体打造 7.7.资源利用资源利用 8.8.地形利用地形利用 技术层面技术层面 地地 形形 利利 用用 地形利用：地形利用： 充分利用原始地形地貌，使项目融入地形中去，下面该项目 地形的处理（东南角抬高）使所有的别墅都可以看海，也与下面 的已有低品质住宅形成有效的分隔。 海景面海景面 1.1.舒适度舒适度 2.2.
18、功能分区功能分区 3.3.交通交通 4.4.美学美学 5.5.昭示性昭示性 6.6.整体打造整体打造 7.7.资源利用资源利用 8.8.地形利用地形利用 技术层面技术层面 方案评价示意表格方案评价示意表格 价值点比重打分 营销层面 户型均好性 价值最大化 分期与启动区 技术层面 舒适度 功能分区 交通 美学 昭示性 整体打造 资源利用 地形利用 中熙西平项目规划与建筑评标 序号细项方案一评分方案二评分 规划 布局 总体 布局 优点： 1）沿场地周边围合布置，做到小区空 间围而不合； 2）点式布局，建筑体错开排布，安全 视距长，视野开阔，小区整体通透性 强； 3）围合内部大空间，利于园林布局。
19、优点： 1）板式拼接，楼栋减少，建筑覆 盖率更低； 2）布局紧凑，分三大组团，组团 概念清晰。 缺点： 3排建筑整体敞开布局，缺乏遮挡敞开布局，缺乏遮挡 ，受外界影响大，受外界影响大 均好 性 布局均好性较强，住宅建筑之间足够 兼具满足日照及通风要求。 各栋单元之间存在各栋单元之间存在“夹户夹户”，有一，有一 定对视影响，采光、日照也受影响，定对视影响，采光、日照也受影响， 客户接受度低。客户接受度低。 环境 应对 临东骏路有2栋受噪音影响偏大，靠西 面住宅受东面住宅遮挡影响小一些。 噪音影响较大 方案一方案一方案二方案二 中熙西平项目规划与建筑评标 序 号 细项方案一评分方案二评分 规 划
20、布 局 朝向80%为正南朝向，20%朝西南 50%户型朝南，30%朝东南，20%朝西南 道路交 通 优点：实现人车分流，机动车对 居住干扰减到最少 优点：实现人车分流，机动车对居住 干扰减到最少 入口 优点：主入口临东骏路，大气， 昭示性强 优点：主入口临东骏路，大气，昭示 性强 中熙西平项目规划与建筑评标 方案一方案一方案二方案二 中熙西平项目规划与建筑评标 细项方案一评分方案二评分 户型 分布 优点： 1）各楼栋之间的整体素质有一定的差异 化，更有利于后期推广及价值拉升。 2）大部分户型都有较好的景观及视野。 缺点：少量户型临路，价值稍差 优点：143平最大户处于边位，景观面及 朝向都较好
21、；其余户型视野朝向也还可以。 缺点： 1 1）133133平大户均处于两单元之间的夹平大户均处于两单元之间的夹 角位置，价值较低，影响利润；角位置，价值较低，影响利润； 2 2）受整体）受整体 排布影响，各楼栋之间素质差异不大，无楼排布影响，各楼栋之间素质差异不大，无楼 王，不利于项目形象的拔高。王，不利于项目形象的拔高。 美观 1)有一定的高低错落（18层、26层）， 同时建筑外观造型相对丰富 2)点式布局，建筑高耸挺拔，大气 全部为26层，造型统一，缺少变化，美观不 足 布局 优点： 空间连贯性好，有利于大景观的形成与 打造；充分体现社区概念 优点：可以打造具有生活氛围的组团园林； 缺点：大园林被切割，社区概念一般。 中熙西平项目规划与建筑评标 方案一方案一方案二方案二 中熙西平项目规划与建筑评标 从市场营销和建筑规划角度来看，从市场营销和建筑规划角度来看，方案一更为合理。方案一更为合理。在布局方面更适合于本在布局方面更适合于本 地块开发，吻合项目高端定位；在户型分布上更加贴近客户的需求，有利于实现地块开发，吻合项目高端定位；在户型分布上更加贴近客户的需求，有利于实现 项目价值最大化。项目价值最大化。 谢谢 谢谢 ！
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