地产二级市场项目策划基础知识篇（70页）.pdf

1、Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 策划基础知识第一篇 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 房地产基本概念Part 1 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 什么是房地产 对土地资源经过合理利用、优化组合，从而使得土地产 生更大的经济价值！ Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 1.1房地产的概念

2、房 地 产 房 地 产 土地 建筑物 其他土地 定着物 实物 权益 区位 实体 质量 功能 土地 建筑物 房地 地上空间 地面 地下空间 房屋 构筑物 结构 设备 装饰装修 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 1.2房地产的定义 定义 房地产是指土地以及建筑物等土地 定着物，是实物、权益、区位三者 的综合体 房地产土地 建筑物其他土地定着物 土地是指地球的陆地表面及其上下 一定范围内的空间 建筑物是指由人工建筑而成，由建 筑材料、建筑构配件和建筑设备等 组成的整体物，包括房屋和构筑物 两大类 其他土地定着物是指固定在土

3、地或 建筑物上，与土地和建筑物不可分 离的物体 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 1.3实物、权益和区位 定义 定义 实物 1 权益 2 区位 3 房地产的实物分为有形的实体、实体的质量以及组合完成的功能三 个方面 权益包括权利、利益和收益，在中国主要有所有权、使用权、租赁 权、抵押权、典权、地役权、空间使用权 区位是指房地产的空间位置，具体可分为位置、交通、环境（自然、 人工、社会和景观等）和配套设施四个方面 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 20

4、10 1.4房地产的其他名称 中国香港英国美国 ? 不动产? 物业? Real Estate? Real Property Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 房地产是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第 三产业，是基础性、先导性和风险性的产业 投资开发业； 房地产服务业：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理；其 中房地产咨询、房地产估价和房地产经纪归为房地产中介服物业 1.5房地产业 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 201

5、0 1.6常用的房地产术语 一级市场一级市场指土地使用权出让，或批租的市场 二级市场二级市场指土地转让及开发经营活动，新建商品房的租售，土地的使用权分割 并转移的市场 三级市场三级市场拥有房地产权证的小业主之间的产权转让和租赁的交易市场 建筑密度建筑密度又称为建筑覆盖率，指一定地块内所有建筑物的基地总面积占建筑用 地面积的比率；建筑密度= 建筑基底总面积/建筑用地面积 x 100% 容积率容积率是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，指一定地块内总建筑面积 与建筑用地面积的比值；容积率 = 总建筑面积/建筑用地面积 Code of this report | 11 Copyright Cent

6、aline Group, 2010 不可移动性，易受限制1 唯一性2 寿命长久，用途多样，相互影响3 供给有限，价值量大，流动性差4 保值增值5 1.7房地产的特性 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 1.8房地产的类型 居住物业1商用物业2 工业物业3特殊物业4 房地产的类型 经营性、收益性或投资物业。包括：写字楼、零 售商业物业（商场、购物中心、店铺）、酒店、 娱乐类物业等 自住、投资 得到政府特殊许可的，如加油站、机场、港口、 高速公路、桥梁、隧道、赛马场、高尔夫球场、 滑雪场等 工业厂房、仓储用房、高新技术产

7、业研发等 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 房地产市场Part 2 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 2.1房地产市场的定义 房地产市场从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场 所以及一切交易途径和形式。 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制 等因素构成的一个系统。 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 1.土地所有者或当前使用者

8、2.开发商 3.政府及其机构 4.金融机构 5.建筑承包商 6.专业顾问 7.建筑师 8.工程师及造价工程师 2.2房地产市场的参与者 9. 物业代理及估价师 10. 会计师 11. 律师 12. 消费者或买家 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010 2.3 房地产市场的运行环境及其影响因素 房地产业的运行环境 主要影响因素 社会环境 人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市 发展形态等 金融环境 宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等 法律制度环境 与房地产业有关的正式规则，包括现行的法律

9、与相关政策 资源环境 土地、能源等资源约束 国际环境 国际资本流动和经济的全球化 技术环境 建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步；而更为重要的 是信息技术的发展和应用，及伴随而来的房地产信息化的要求 政治环境 政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府及公众对待 外资的态度等 经济环境 城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局 、基础设施状况、利率和通货膨胀等 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 2.4 房地产市场规模 有效 市场 潜在市场 整体市场整体市场 服务 市场 渗透市场 合格

10、 有效 市场 说明房地产市场示意图 潜在市场：对某种特定商品有某种兴 趣的消费者。 有效市场：对某种特定商品有兴趣、 收入与途径匹配的消费者的集合；如 果对某些商品有消费的限制，那么其 他的人群就构成合格的的有效市场。 服务市场：使公司决定开拓的那部分 合格的有效市场。 渗透市场：指已经购买了企业产品的 消费者的集合 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010 2.5 房地产市场指标 需求、供给与价格 需求与价格：需求与价格：消费者在某特定时期，在一定市场上，按一定价格愿意且能购买的某 种商品和劳务的数量 。与消费者的偏好、

11、收入水平、商品的价格、相关商品（互 补品、替代品）的价格、对商品未来价格的预期等有关。 需求规律：价格效应 = 替代效应 + 收入效应 供给与价格：供给与价格： 厂商在一定市场上的某一特定时期内，与一定价格相对应，愿意且 能提供商品的数量。与商品本身的价格、其他商品的价格、生产技术的变动、生产 要素的价格、政府的政策以及厂商对未来的预期正相关 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010 需求指标 1、国内生产总值 2、人口数 3、城市家庭人口 4、就业人员数量及就业分布 5、城市家庭可支配收入及城市家庭总支出 6、房屋空间使

12、用数量 7、商品零售价格指数及城市居民消费价格指数 供给指标 1、存量 2、新竣工量 3、灭失量 4、空置量及空置率 5、可供租售量 6、房屋施工面积 7、房屋新开工面积 8、平均建设周期 9、竣工房屋价值 2.5 房地产市场指标 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010 弹性理论：弹性理论： 1、需求价格弹性：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度 2、供给价格弹性： 供给量变动率与价格变动率的比值。影响因素，一是厂 商供应能力和产品生产周期，二是产品的生产成本 市场均衡：市场均衡：需求的数量等于供给的数量 2.5 房

13、地产市场指标 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010 消费者行为理论 消费者决策：消费者决策：指消费者在既定的预算支出条件下，为使自己获得最大的消费满足而 做出的消费选择 效用：效用：消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度。其取决于两种因素，一是 商品的自然属性可以满足人们的某种使用的需要；二是人们在消费某种商品时对满 足的主观感受 2.5 房地产市场指标 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 边际效用：边际效用：边际效用（MU）消费的某种物

14、品每增加一个单位所获得的总效用的增 加 边际效用递减规律：边际效用递减规律：消费者消费后一个单位商品所获得的效用增量小于它消费前一 个单位商品所获得的效用增量 消费者均衡：消费者均衡：消费者在既定收入的状况下，将货币合理花费于各种消费品的组合， 使消费者获得了最大的效用总量，此时消费者不再改变其购买各种消费品的数量， 则消费者的决策行为已达到均衡状态 2.5 房地产市场指标 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010 地租：地租：利用土地所获得的超额报酬 地租 = 市场价格 生产成本 平均利润 级差地租：级差地租：不同生产条

15、件下生产出来的农产品具有统一的市场价格，不同位置的土 地因而具有不同的地租 2.6 地租及极差地租 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 城市内不同用途的地租支付能力 距离 中心 商务区 城市内不同用途的地租支付能力 距离 中心 商务区 地 租 支 付 能 力 地 租 支 付 能 力 零售业零售业 服务业、贸易和批发业服务业、贸易和批发业 高层住宅高层住宅 多层住宅多层住宅 农业农业 高层住宅区多层住宅区高层住宅区多层住宅区 工业工业 2.6 地租及极差地租 Code of this report | 25 Copyr

16、ight Centaline Group, 2010 同一街道上不同用途的地租支付能力同一街道上不同用途的地租支付能力 地 租 距离 地 租 距离 士多店士多店 高档 家具店 高档 家具店 特色快餐店特色快餐店 通信 手机店 通信 手机店 珠宝店珠宝店 高级男装店高级男装店 高级女装店高级女装店 高级品牌 专卖购物广场 高级品牌 专卖购物广场 时尚品牌专 卖店 时尚品牌专 卖店 2.6 地租及极差地租 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010 1、房地产自身的因素 2、环境因素 3、人口因素 4、经济因素 5、社会因素 6

17、、行政因素 7、国际因素 8、心理因素 9、其他因素 2.7 影响房地产价格的九大因素 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 房地产的空间市场房地产的空间市场使用功能 房地产的资产市场房地产的资产市场资产的投资收益功能 房地产的空间市场与房地产的资产市场的关系房地产的空间市场与房地产的资产市场的关系这两者是紧密联系在一起 的，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了 房地产资产的收益率。从而影响资产市场的需求；同时，空间市场的供给又 是由资产市场决定的。 2.8 房地产市场的运行规律 Code o

18、f this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 房地产市场的周期循环 传统的房地产周期理论传统的房地产周期理论认为：房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。在每 一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程 房地产周期循环的主要原因房地产周期循环的主要原因是：供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为 关键；市场信息不充分，导致从供需两方面调整不均衡的实践存在时滞；生产者与 消费者心理因素的影响；政策因素的影响；制度因素的影响等 房地产自然周期与投资周期的关系房地产自然周期与投资周期的关系：投资周期在第一、二阶段初

19、期滞后于市场自然 周期的变化，其他阶段则超前于市场自然周期的变化 2.8 房地产市场的运行规律 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 销售和出租住宅需求变化示意图 长期平均空置率水平 供给停止或很低，需求有增长趋势，租 金增长率仍下滑，空置率有下降趋势 需求继续上涨，供给紧张， 租金增长率快速上涨，空置 率继续下降 需求继续上涨，开始新的建设，但需求增长比供 给快，空置率仍下降，租金增长率上升 供给增长率=需求增长率 供给（竣工）增长率超过需 求，空置率上升，租金增长 率仍缓慢上升 需求停止增长或以很低的速度 增长，开

20、工减少，但竣工量使 空置率继续上升，租金增长率 开始下滑 下降 上升 需求增长加快，空置率 下降，租金增长率稳定 或小步上升 Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010 房地产资本市场 2.9 房地产金融与融资 Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010 82年深圳市政府建区后，87年拍卖第一 块地 房地产市场化的程度比较高，比较早， 包括土地的拍卖，相关许可证的获取， 从规划、建筑设计、工程施工、销售、 推广到其后的物业管理，都运用了市场 竞争的方法 民

21、营企业、股份制公司、国企各显身手 房地产行业发展水准位列全国之冠，国 内其他地区的同行不少都到深圳来学习 房地产开发和营销的方法和经验 2.10 中国几大区域房地产市场发展回顾深圳 说明深圳地图 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010 82年深圳市政府建区后，87年拍卖第一块 地 房地产市场发育与深圳基本同步 旧城改造比较失败 以出产郊区大盘闻名，祁福新村、丽江花 园、碧桂园、奥园、星河湾等 产品规划设计大手笔，领风气之先，善于 创新 市场竞争激烈 民营企业是发展商中的主导。 2.10 中国几大区域房地产市场发展回顾广州

22、 说明广州地图 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010 央企房产很多，产权不清晰，三级市场发 展滞后 二级市场的新房，经历了从“公关”手段 之一到个体“真实居住”的过程 以SOHO现代城热销为标志，住房消费进入 个体时代 产品规划设计理念国际化 发展商多元化，有本地国旗、中资红筹、 本地民营、福建和广东大型民营、国内上 市公司，以及港资、台资等 2.10 中国几大区域房地产市场发展回顾北京 说明北京地图 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010 2.

23、10 中国几大区域房地产市场发展回顾上海 说明上海地图 公房产权化，市场化，老公房置换开始得 很早 三级市场发育良好，租售两旺 土地批出权多在区级政府部门 项目开发规模很大，20万平米以上得很普 遍 上海市住房公积金制度，8成30年按揭与国 际接轨 发展商中，本地国有企业或改制国企的比 例居多；港资和台资企业也不少 整个市场投资氛围浓厚 Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010 房地产开发Part 3 Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010 房地产开

24、发 从土地到实物空间的价值创造活动，通过对土地、建筑材料、城市基础设施 、公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面的组合使用从而为人类 提供居住和各类活动空间，并改变人类生存的物质环境的一种经营活动；涉及市 场分析、投资决策、政府法律法规政策研究、经济合同、资金融通、城市规划、 建筑设计、建造技术、成本控制、项目管理、风险控制和管理、市场营销和资产 管理等内容 投资者：投资者：获取投资回报 开发商开发商：经营活动获得利润 消费者：消费者：购买使用功能和投资权益 3.1房地产开发的定义 Code of this report | 37 Copyright Centaline Group,

25、 2010 招标 招标 挂牌 挂牌 拍卖 拍卖拍卖 国有土地使用权证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证商品房预售许可证 住宅质量保证书 住宅使用说明书 房屋产权证 土地获取土地获取土地获取土地获取 项目方项目方项目方项目方 案设计案设计案设计案设计 报批报批报批报批 报建报建报建报建 项目项目项目项目 施工施工施工施工 项目项目项目项目 销售销售销售销售 项目项目项目项目 竣工竣工竣工竣工 项目项目项目项目 结束结束结束结束 3.2房地产开发流程 Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010 销售 (

26、含预售) 开发经营期开发经营期 开发期开发期 建造期建造期前 期 前 期 销售期销售期 经营期经营期 出租或 营业,自用 开发经营期开发经营期 开发期开发期 建造期建造期前 期 前 期 运营期运营期 经营期经营期 3.2房地产开发流程 Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010 生地：生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地 毛地：毛地：指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地 熟地：熟地：指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房地产 建设的土地 3.2生地、毛地和熟地 Code of

27、this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010 “三通一平”：路通、水通、电通和场地平整； “五通一平”：具有了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和条件以及场地 平整； “七通一平”：具有了道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等基础设施和 条件以及场地平整； 3.3“三通一平”、“五通一平”与“七通一平” Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010 1、投资机会及决策分析1、投资机会及决策分析：获取符合投资收益目标的“土地” 2、前期工作：2、前期工作：获取土地使用权

28、国有土地使用权证确定规划设计方案并获 得规划许可建设用地规划许可证、建设工程规划许可证建设工程招标 3、建设阶段：3、建设阶段：质量控制、进度控制、成本控制、合同管理、安全管理、竣工验收 4、租售阶段选择物业代理：4、租售阶段选择物业代理： 确定租售方案、租售的监控、 签订买卖合同、 协助 办理按揭、资金回收 5、交付使用及产权转移：5、交付使用及产权转移：选择物业管理公司、确定合理的入伙时间、办理入伙手 续、房地产权证的相关登记、转移过户、项目结束 3.4房地产开发程序 Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010 策划和房

29、地产策划Part 4 Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010 收集市场 需求 收集市场 需求 收集市场 需求 收集市场 需求 产品设计产品设计 产品设计产品设计 传播方案传播方案 传播方案传播方案 销 售销 售 销 售销 售 完全销售完全销售 完全销售完全销售 推广实践推广实践 推广实践推广实践 传播修正传播修正 传播修正传播修正 Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010 兑现市场价值！兑现市场价值！ 创造更好的创造更好的 市场价值！市场价值！ 注入

30、新的注入新的注入新的注入新的 市场价值，市场价值，市场价值，市场价值， 提升交易价值提升交易价值提升交易价值提升交易价值！ Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010 Marketing is the process of planning and executing the conception, pricing, promotion, and distribution of ideas, goods, and services to create exchanges that satisfy individual and

31、 organizational goals. 策划即营销（MARKETING）, 美国市场营销协会对营销所下的定义: 营销是计划和执行关于商品、服务和创意的观念、定价、促销和分销，以创造符合 个人和组织目标的交换的一种过程 从社会角度看：营销是个人和组织通过创造，提供出售，并同别人自由交换产品和 价值，以获得其所需之物的一种社会和管理过程。计划和执行关于商品、服务和创 意的观念、定价、促销和分销，以创造符合个人和组织目标的交换的一种过程 4.1策划的定义及含义 Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010 房地产策划，房地产策

32、划，就是由专业的房地产市场人员对房地产项目以市场为导向，对市场 供应、消费者需求进行针对性地信息收集、专题研究和归纳分析，从而对未来一 定时期内潜在的消费需求做出预测，以此作为发展商产品设计的市场依据；并制 定相应的市场定位、推广、销售等的一系列计划和方案，最终促使潜在消费者产 生实质性购买行为的一项服务。 4.2房地产策划的含义 Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010 专业的房地产项目策划，能够系统地引入市场导向的理念，通过对一系列市场 资源的有效整合，促使供给和需求的有效匹配，从而提升项目的附加值，降低项目 的市场风

33、险，争取获得更好的经济收益。 4.3房地产策划的作用 Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010 通过市场调查，掌握潜在的市场需求，预测消费者行为、偏好、潮流与品味， 为发展商或业主提供产品及市场定位依据和决策参考；通过拟定系统的市场推广计 划和活动方案，并参与实施，对潜在的消费者和投资者进行有效的引导，激发其购 买愿望； 直接负责销售的具体实施，参与客户的接待、讲解、说服、谈判和成交工作； 提供物业购买之后续相关服务工作 4.4房地产二级市场物业代理的职能 Code of this report | 49 Copyrigh

34、t Centaline Group, 2010 策划可能介入的时机 全程策划（土地评估、投资分析、规划建议、项目定位、推广策划、销售策划和代理） 规划设计阶段介入 （规划建议、投资分析、项目定位、推广策划、销售策划和代理） 建设阶段介入 （投资分析、项目定位、推广策划、销售策划和代理） 销售阶段介入 （推广策划、销售策划和代理） 土地获取土地获取土地获取土地获取 项目方项目方项目方项目方 案设计案设计案设计案设计 报批报批报批报批 报建报建报建报建 项目项目项目项目 施工施工施工施工 项目项目项目项目 销售销售销售销售 项目项目项目项目 竣工竣工竣工竣工 项目项目项目项目 结束结束结束结束 4

35、.5房地产策划工作介入的阶段 Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010 建筑基础知识第二篇 Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010 规划设计方面Part 5 Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010 用地名称内容说明用地名称内容说明 指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用 地，包括专用的铁路、码头和道路用地 指仓库企业的库房、堆场和包装加工车间及其附 属设施等用地 指铁路、公

36、路、管道运输、港口和机场等城市对 外交通运输及其附属设施等用地 居住用地 住宅用地、配套设施用地、住宅区道路用地 、住宅区绿地 指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区 等各类型的成片或零星的用地，分一、二、三、 四类居住小区 公共设施用地 行政办公用地、商业金融业用地、文化娱乐 用地、体育用地、医疗卫生用地、教育科研 设计用地、文化古迹用地、其他公共设施用 地 指居住区及以上的行政、经济、文化、教育、卫 生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不 包括居住用地中的公共服务设施用地 工业用地 一类工业用地、二类工业用地、三类工业用 地 仓储用地普通仓库用地、危险品仓库用地、堆场用地 对外交通

37、用地 铁路用地、公路用地、管道运输用地、港口 用地、机场用地 5.1用地性质分类 Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010 道路广场用地道路用地、广场用地、社会停车场用地 指市级、区级和居住区级的道路、广场和停 车场等用地 市政公用 设施用地 供应设施用地、交通设施用地、邮电设施用 地、环境卫生设施用地、施工与维修设施用 地、殡葬设施用地、其他市政工业设施用地 指市级、区级和居住区级的市政公用设施用 地、包括建筑物、构筑物及管道维修设施用地 绿地公共绿地、生产防护绿地 指市级、区级和居住区级的公共绿地及生产 防护绿地，不包

38、括专用绿地、园林和林地 特殊用地军事用地、外事用地、保安用地指特殊性质的用地 指除以上九大类城市建设用地之外的用地水域和其其它用地 水域、耕地、园地、林地、牧草地、村镇 建设用地 5.1用地性质分类 Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010 建筑密度建筑密度即建筑覆盖率,指项目用地范围内各建筑基底面积之和与规划建设用地面积的 比率（%） 容积率容积率 指项目规划建设用地范围内计入容积率的建筑面积与规划建设用地面积的比值 对于发展商来说，建筑密 度和容积率决定地价成本在 房屋成本中的比例；而对于 住户来说，容积率和建筑密 度

39、直接涉及到居住的舒适度 5.2重要概念 Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010 绿地率绿地率居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地的比率（%）。新建住宅区 的绿地率不应低于30%，旧区改造不应低于25% 交通出入口交通出入口小区内主要道路至少应有两个出入口；居住区内主要道路至少应有两个方向 与外围道路相连；机动车道对外出人口间距不应小于150m。建筑物总长度超过220米或沿街 部分长度超过150米时，应设置穿过建筑物的消防车道，其穿过建筑物门洞的净宽不应小于4 米，净高不应小于5米。人行出入口间距不宜超过80米，

40、当建筑物长度超过80米时，应在底 层架设人行通道 停车位及其它配置公共设施停车位及其它配置公共设施单元式住宅每100m2建筑面积停车位设0.61.0（个），独立 式住宅每100m2建筑面积停车位不少于1.0（个）。商业区每100m2建筑面积设车位数分两类 ： 小于等于2000 m2部分取2.0，超过2000 m2以上部分取0.41.5 公共交通发达的中心 区取0.40.6 5.2重要概念 Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010 日照间距日照间距住宅建筑间距应保证受遮挡的住宅获得日照要求的居住空间，其大寒日有效日 照时间不

41、应低于3小时；旧区的住宅建筑日照标准可适当降低，但不应低于大寒日有日照时间 1小时的标准。 住宅建筑间距除满足住宅建筑日照标准外，还应符合以下规定: 平行布置的多层、低层住宅建筑间距：在新区不应小于该两幢建筑平均高度的0.91.0倍 ，在旧区不应小于0.8倍。当南侧建筑为5层以上（含5层）的点式住宅且面宽小于25米时，可 按不小于该两幢建筑平均高度的0.8倍控制；5层以下住宅建筑间距不应小于建筑高度的1.0倍 。 5.2重要概念 Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2010 垂直布置的多层和低层住宅建筑间距垂直布置的多层和低层

42、住宅建筑间距南北向的间距在新区不应小于该两幢建筑平均 高度的0.8倍，在旧区不应小于0.7倍；东西向的间距在新区不应小于该两幢建筑平均高度的 0.7倍，在旧区不应小于0.6倍。当垂直布置的住宅建筑的山墙宽度大于12米时，应按平行布 置的间距规定控制 5.2重要概念 Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2010 多层和低层住宅建筑既非平行，也非 垂直布置时的间距： 多层和低层住宅建筑既非平行，也非 垂直布置时的间距：当两幢建筑的夹角小 于或等于30度时，其最窄处间距应按平行布 置的住宅间距控制；当两幢建筑的夹角大于 30度时，其

43、最窄处间距应按垂直布置的住宅 间距控制。 多层和低层住宅的侧面间距，必须按消防 间距或通道要求控制；但住宅侧面有居室窗 户的，应按垂直布置的住宅建筑间距控制。 高层住宅与高层住宅平行布置时的建筑间 距：其间距不宜小于该两幢建筑平均高度的 0.5倍，且最小间距不应小于24米。 5.2重要概念 Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2010 高层住宅与多层或低层住宅平行布置时的建筑间距高层住宅与多层或低层住宅平行布置时的建筑间距：高层住宅位于多、低层住宅南 侧，其间距不宜小于该两幢建筑平均高度的0.5倍，且最小间距不应小于24米；高

44、层住宅位于 多层或低层住宅北侧，其最小间距不应小于18米。 高层住宅与高层、多层或低层住宅垂直布置时，其间距必须按消防间距或通道要求控制； 但高层住宅侧面均有居室窗户的，其最小间距不宜小于18米。 5.2重要概念 Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2010 建筑退让红线建筑退让红线（一般直接体现在项目的建设用地规划许可证上） 宜退让距离最小退让距离（m） 高层建筑高度的0.25倍12 多层建筑高度的0.40.5倍9 主要朝向 高层10满足消防间距和通道要求； 侧面有居室窗户的，须同时满足 视觉卫生要求 低层建筑高度的0.5倍

45、6 多层 低层 7次要朝向 4 高层住宅与高层、多层或低层住宅的侧面间距，应按垂直布置的住宅建筑间距控 制。 采用建筑间距系数计算住宅建筑间距时，相关建筑室外地坪高差应按相应间距系 数折算为水平距离予以增减。 住宅底层为商店或其它非居住用房时，其间距的计算不应扣除底层的高度。但同 一裙房之上的几幢建筑，计算间距时建筑高度可从裙房屋顶以上算起。 5.2重要概念 Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2010 防火间距防火间距 指防止着火建筑的辐射热 在一定时间内引燃相邻建筑， 且便于消防扑救的间隔距离。 多层与多层的防火间距为6

46、m 多层与高层的防火间距为9m 高层与高层的防火间距为13 m 5.2重要概念 Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2010 消防通道消防通道 城市街区内消防通道道路中心线间距不宜超过 160 米 。消防车道的宽度不应小于 4 米 ， 净高不应小于 5 米 。消防车道应满足消防车登高面距建筑外墙大于 5 米 、小于 10 米 的要求，在消防车登高面与建筑之间不应种植高度超过 4 米 的乔木或其他影响 消防车登高的植物。 建筑物总长度超过 220 米 或沿街部分长度超过 150 米 时，应设置穿过建筑物的消 道，其穿过建筑物门洞

47、的净宽不应小于 4 米 ，净高不应小于 5 米 。人行出入口间距 不宜超过 80 米 ，当建筑物长度超过 80米 时，应在底层架设人行通道. 住宅区内尽端式道路的长度不宜大于 120 米 ，并应在尽端设不小于 12 米 12 米 的车场地；当尽端路周围为高层建筑时，回车场不应小于 18 米 18 米 。 高层建筑的周围应设置环行消防车道。当设置环行车道有困难时，可 沿高层建筑 的两个长边设置消防车道。当高层建筑的短边长度超过 24 米 时，宜设置 进入内院或 天井的消防车道。 5.2重要概念 Code of this report | 63 Copyright Centaline Group,

48、 2010 建筑物的分类建筑物的分类 建筑物分为居住建筑居住建筑、公共建筑公共建筑、工业建筑工业建筑和农业建筑农业建筑四大类。居住建筑和公共 建筑通常又被称为民用建筑民用建筑。 建筑高度建筑高度 根据建筑物的层数或总高度，可将建筑物分为低层建筑低层建筑、多层建筑多层建筑、高层建筑高层建筑和 超高层建筑超高层建筑四大类。 住宅通常是按照建筑层数来划分的：13层为低层；46层多层；79层为中高 层；10层以上为高层；总高度超过24M的为高层（但不包括总高度超过24M的单层 建筑）；总高度超过100M的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高 层建筑。 5.2重要概念 Code of thi

49、s report | 64 Copyright Centaline Group, 2010 电梯的设置电梯的设置 七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16以上的住宅 必须设置电梯。 十二层及以上的高层住宅，电梯设置不应少于两台，其中一台为消防电梯。 安全疏散安全疏散 一般的高层塔式住宅，十八层及以下设一座疏散楼梯；十九层及以上设两座独立 的疏散楼梯，当确实有困难时，可设置剪刀楼梯。 5.2重要概念 Code of this report | 65 Copyright Centaline Group, 2010 5.3建筑结构 建筑物以其结构类型的不同，可以分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构