1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 房地产项目做可行性研究的目的是什么？房地产项目做可行性研究的目的是什么？ 可行性研究与经济测算的关系？可行性研究与经济测算的关系？ 如何做可行性研究与经济测算？如何做可行性研究与经济测算？ Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 房地产项目可行性研究的目的：房地产项目可行性研究的目的：立项立项、选方案、融、选方案、融 资资 立项 需要研究结果的对象是 谁？ 重点是什么？ 不是简单的政府，要从项目的来源说起 Cod
2、e of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 政府的构成要清楚政府的构成要清楚 招商局 体量，引资的数量；产业，拉动作用。 国土局与规划局 土地利用率，城市发展，建筑与环境。 财税、建设、管理单位 利润源与效益。 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 立项的可行性研究报告重点与核心点立项的可行性研究报告重点与核心点 开发主体的包装：企业、个人 项目的城市定位要高要前要大 通常情况下立项研究的目的是为拿到项目，也有为项目做可行性分析，其重 点在方案选择（土地指标确
3、定下的可行性），比如拍地下的土地价格敏感分 析。 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 房地产项目可行性研究的目的：立项、房地产项目可行性研究的目的：立项、选方案选方案、融、融 资资 选方 案 对象老板 重点一笔科学的账 由于代理公司的价值导向性，使得项目方案更市场化，选方案的前提要知道 项目战略，通常情况只有极少数人知道，所谓的“生意经”。 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 房地产项目可行性研究的目的：立项、选方案、房地产项目可行性研究的目的
4、：立项、选方案、融融 资资 融资 对象银行等金融 重点回报与风险 给银行的可行性研究一定要有前置，原因没有人比银行更精明算账，方 案符合对方规范要求。 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 可行性研究与经济测算的关系？可行性研究与经济测算的关系？ 不做经济测算能出可行性研究结果吗？不做经济测算能出可行性研究结果吗？ 经济测算是手段，是重要组成部份，是经济测算是手段，是重要组成部份，是 活动的，研究结果是目的，是确定的。活动的，研究结果是目的，是确定的。 Code of this report | 8 Copyright
5、Centaline Group, 2010 如何做可行性研究与经济测算？如何做可行性研究与经济测算？ 通常逻辑 结构关系 经济测算 模型与指 标 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 逻辑结构：根据对政府、对老板、对银行的不同应逻辑结构：根据对政府、对老板、对银行的不同应 用用 对政府 企业介绍（重点对老板介绍） 企业与项目关系（感情投资多过商业投资） 相同案例分析 项目方案分析（定位多过测算） 可行性结果 对老板 社会环境 房地产市场 项目定位 经济测算 研究结果 项目定位2 经济测算 研究结果 对银行 社会环境 房地
6、产市场 项目定位 经济测算 风险规避 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 经济测算指标：经济测算指标：工期安排工期安排，经济技术指标，成本，销售收，经济技术指标，成本，销售收 入与税金，资金计划，金融成本，现金流，损益表，敏感入与税金，资金计划，金融成本，现金流，损益表，敏感 分析分析 常规数值：年去化量（市场规律与机会），开发要求常规数值：年去化量（市场规律与机会），开发要求 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 经济测算指标：工期安排，经
7、济测算指标：工期安排，经济技术指标经济技术指标，成本，销售收，成本，销售收 入与税金，资金计划，金融成本，现金流，损益表，敏感入与税金，资金计划，金融成本，现金流，损益表，敏感 分析分析 财务净现值：将项目计算期内各年 的净现金流量折算到开发活动起始 点的现值之和。 动态投资回收期=（累计净现金流 量现值出现正值的年数-1）+上一 年累计净现金流量现值的绝对值/出 现正值年份净现金流量的现值 。 找百度，找专业课本找百度，找专业课本 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 经济测算指标：工期安排，经济技术指标，经济测算指
8、标：工期安排，经济技术指标，成本成本，销售收，销售收 入与税金，资金计划，金融成本，现金流，损益表，敏感入与税金，资金计划，金融成本，现金流，损益表，敏感 分析分析 现金流量折现率：存 款利率为10%，一年 以后收到的1元，其现 值为0.909（=1/1.1）； 两年后的1元其现值为 0.826（=1/1.12）。 可能和国家长期国债 或者五年期/十年期的 存款利率做为参考标 准。10%左右 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 经济测算指标：工期安排，经济技术指标，成本，经济测算指标：工期安排，经济技术指标，成本，销
9、售收销售收 入与税金入与税金，资金计划，金融成本，现金流，损益表，敏感，资金计划，金融成本，现金流，损益表，敏感 分析分析 营业税、企业所得税、增值税、附加、房产税、契税、土地使用税等 有财务算出38%的税？正常情况销售收入的15%-20% Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 有好的习惯，思考与积累！有好的习惯，思考与积累！ Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 经济测算指标：工期安排，经济技术指标，成本，销售收经济测算指标：工期安排，经济技
10、术指标，成本，销售收 入与税金，入与税金，资金计划资金计划，金融成本，现金流，损益表，敏感，金融成本，现金流，损益表，敏感 分析分析 支出的钱有着落 收入的钱有名称 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010 经济测算指标：工期安排，经济技术指标，成本，销售收经济测算指标：工期安排，经济技术指标，成本，销售收 入与税金，资金计划，入与税金，资金计划，金融成本金融成本，现金流，损益表，敏感，现金流，损益表，敏感 分析分析 还钱是件好事 还钱与项目进程有关 还钱与企业发展有关 Code of this report | 17 C
11、opyright Centaline Group, 2010 经济测算指标：工期安排，经济技术指标，成本，销售收经济测算指标：工期安排，经济技术指标，成本，销售收 入与税金，资金计划，金融成本，入与税金，资金计划，金融成本，现金流现金流，损益表，敏感，损益表，敏感 分析分析 还是要找百度，要学习还是要找百度，要学习 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010 经济测算指标：工期安排，经济技术指标，成本，销售收经济测算指标：工期安排，经济技术指标，成本，销售收 入与税金，资金计划，金融成本，现金流，入与税金，资金计划，金融成本
12、，现金流，损益表损益表，敏感，敏感 分析分析 资本金净利润率是金融数据，利润总额与税后利润的关系 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010 经济测算指标：工期安排，经济技术指标，成本，销售收经济测算指标：工期安排，经济技术指标，成本，销售收 入与税金，资金计划，金融成本，现金流，损益表，入与税金，资金计划，金融成本，现金流，损益表，敏感敏感 分析分析 敏感性分析的返算推地价，是竞标土地的重要工具！敏感性分析的返算推地价，是竞标土地的重要工具！ Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010 Thanks for your attention Wish you a good day!
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