1、商贷基础知识商贷基础知识 标准按揭标准按揭 我们要解决的问题我们要解决的问题 1 1贷款几成贷款几成 2 2贷款利率贷款利率 3 3首付多少首付多少 4 4贷款年限贷款年限 5 5月供怎么算月供怎么算 6 6收入证明开多少收入证明开多少 7 7什么是成交价什么是成交价 8 8什么是评估价什么是评估价 9 9什么是网签价什么是网签价 1010需要准备哪些材料需要准备哪些材料 1111贷款流程有哪些贷款流程有哪些 1212每个环节要多少时间每个环节要多少时间 1313相关注意事项相关注意事项 征信、评估征信、评估 还款能力还款能力 购买二手房的付款方式购买二手房的付款方式 全款全款 贷款贷款 商业
2、贷款商业贷款 公积金贷款公积金贷款 什么是商业贷款？什么是商业贷款？ 二手房按揭贷款是指借款人（购房人）在向售房人二手房按揭贷款是指借款人（购房人）在向售房人 购买具有购买具有房屋所有权证房屋所有权证的房产（住房、商业用的房产（住房、商业用 房等）时，自己先交房价款的一部分，其余房款向房等）时，自己先交房价款的一部分，其余房款向 银行申请贷款垫付，并以所购买的房产作为抵押，银行申请贷款垫付，并以所购买的房产作为抵押， 分期还本付息的一种贷款方式。分期还本付息的一种贷款方式。 业主房款业主房款 = 客户首付款客户首付款 + 银行贷款部分银行贷款部分 客户首付款客户首付款=？ 我们合作的银行我们合
3、作的银行 中资：北京、中信、工行、中行、浦发、招商、交通、建行等中资：北京、中信、工行、中行、浦发、招商、交通、建行等 外资：渣打、恒生、东亚、花旗等外资：渣打、恒生、东亚、花旗等 我们的产品我们的产品 交易类交易类 普通按揭普通按揭 转按揭转按揭 公积金贷款公积金贷款 非交易类非交易类(融资类融资类) 个人住房抵押消费贷个人住房抵押消费贷 个人住房抵押经营贷个人住房抵押经营贷 贷款三要素 征信征信 还款能力还款能力 评估值评估值 决定能贷还是决定能贷还是 不能贷的关键不能贷的关键 判断第几次贷判断第几次贷 款的凭证款的凭证 即收入情况即收入情况 决定客户最多决定客户最多 能贷多少钱能贷多少钱
4、 银行认可的房银行认可的房 屋价值。屋价值。 由银行指定的由银行指定的 评估所出具。评估所出具。 标准按揭标准按揭 外地人需提供外地人需提供1年以上的社保和纳税证明年以上的社保和纳税证明 流程 面签面签 评估评估 银行银行 批贷批贷 过户过户 放款放款 抵押抵押 查征信查征信 寻评估价寻评估价 相关证件材料相关证件材料 时间时间 地点地点 谁到场谁到场 签什么签什么 收材料收材料 收钱收钱 实 地 看 房 实 地 看 房 批 贷 承 诺 函 批 贷 承 诺 函 标准按揭标准按揭 销售沟通销售沟通 催件催件 标准按揭标准按揭 贷款前需向借款人及卖方核实哪些情况？贷款前需向借款人及卖方核实哪些情况
5、？ 查征信：查征信：问清客户全名及身份证号、曾经是否有贷款、问清客户全名及身份证号、曾经是否有贷款、 婚姻状况、收入情况婚姻状况、收入情况 询评估：询评估：问清房屋物业地址、小区名称、设计用途、楼层、问清房屋物业地址、小区名称、设计用途、楼层、 朝向、面积、建筑年代、装修情况等朝向、面积、建筑年代、装修情况等 卖方：卖方： 是否有房本、有无未结清贷款；是否有房本、有无未结清贷款； 婚姻状况婚姻状况 ； 房主本人到场签约还是委托人持公证书到场签约。房主本人到场签约还是委托人持公证书到场签约。 标准按揭标准按揭 套套 数数 房屋类型房屋类型 最高可贷成数最高可贷成数 基准利率基准利率 首首 次次
6、7 15%-20% 二二 次次 住宅住宅 5 10% 1、判断第几次贷款以征信系统记录及北京市建委系统查询为、判断第几次贷款以征信系统记录及北京市建委系统查询为 准，即“认房又认贷”。准，即“认房又认贷”。 2、贷款套数以家庭为单位计算、贷款套数以家庭为单位计算 币种：人民币币种：人民币 贷款年限：最长贷款年限：最长30年年 借款人年龄：一般小于借款人年龄：一般小于65 (最长可以放宽到最长可以放宽到70) 房龄：一般建成年代房龄：一般建成年代20年以内年以内 最老可以做最老可以做1980年的年的 标准按揭标准按揭 两者取其低值两者取其低值 例：房屋建成例：房屋建成1993年，客户年，客户19
7、82年出生，此次贷款最长年出生，此次贷款最长 可以贷多少年？可以贷多少年？ 答：答：30-17=13，65-28=37，两者取其低，客户可以申请的，两者取其低，客户可以申请的 贷款年限最长为贷款年限最长为13年。年。 贷款年限贷款年限30-房龄房龄 贷款年限贷款年限65-借款人年龄借款人年龄 买方材料买方材料（已婚夫妻双方）（已婚夫妻双方） 1.身份证明：身份证 户口本 暂住证 2.婚姻证明：结婚证 离婚证 单身声明 3.学历证明：大专以上提供 4.收入证明：单位收入证明原件（黑色签字笔填写） 单位营业执照副本复印件加盖公章 5.其他资产资信证明 6.网签合同 7.外地人需提供1年以上的社保和
8、纳税证明 标准按揭标准按揭 卖方材料卖方材料（已婚夫妻双方已婚夫妻双方） 1.身份证明：身份证 户口本 暂住证 2.婚姻证明：结婚证 离婚证 单身证明 3.房产证明：房产证 已购公房需提供原始购房协议 若离异需有法院判决书或者民政局盖章的离婚协议 标准按揭标准按揭 标准按揭标准按揭 面签有哪些注意事项？面签有哪些注意事项？ 买卖双方的夫妻双方带证件原件都要到场买卖双方的夫妻双方带证件原件都要到场 如有特殊情况请提前告知按揭专员；如有特殊情况请提前告知按揭专员； 标准按揭标准按揭 还款方式还款方式 等额本息（月均还款）等额本息（月均还款） 等额本金（递减还款）等额本金（递减还款） 本息合计本息合
9、计 本息合计本息合计=月供月供12 贷款年限贷款年限 =贷款本金贷款本金+利息和利息和 贷款贷款 贷款优惠利率贷款优惠利率 （基准利率下浮（基准利率下浮15%15%） 贷款基准利率贷款基准利率 基准贷款上浮基准贷款上浮10%10% 年限年限 利率利率 等额等额 本息本息 等额等额 本金本金 利率利率 等额等额 本息本息 利率利率 等额本息等额本息 等额本金等额本金 10 5.049 106.31 125.41 5.94 109.77 6.534 113.72 137.78 15 79.33 97.63 83.04 87.30 110.01 20 66.27 83.74 70.21 74.76
10、96.12 25 58.74 75.41 62.91 67.73 87.78 30 53.98 69.85 58.36 63.43 82.23 标准按揭标准按揭 什么是转按揭？什么是转按揭？ 二手房转按揭贷款是指借款人（购房人）在二手房转按揭贷款是指借款人（购房人）在 向售房人购买具有向售房人购买具有房屋所有权证房屋所有权证的房产的房产 （住房、商业用房等）时，（住房、商业用房等）时，售房人仍有未结售房人仍有未结 清的贷款，需借助垫资赎楼。清的贷款，需借助垫资赎楼。 同时自己先交房价款的一部分，其余房款向同时自己先交房价款的一部分，其余房款向 银行申请贷款垫付，并以所购买的房产作为银行申请贷款
11、垫付，并以所购买的房产作为 抵押，分期还本付息的一种贷款方式。抵押，分期还本付息的一种贷款方式。 流程流程 面签面签 评估评估 银银 行行 批批 贷贷 过户过户 抵押抵押 放款放款 转按揭转按揭（需要垫资的标准按揭）（需要垫资的标准按揭） 销售销售 沟通沟通 赎楼赎楼 解抵押解抵押 标准按揭标准按揭 1.1.能贷几成：能贷几成：首套首套7 7成成 2.利率多少：利率多少：首套基准利率下浮首套基准利率下浮15%-20% 3.首付多少首付多少=房款房款-贷款额贷款额 4.能贷多少年：能贷多少年：（两个不等式计算）（两个不等式计算） 5.月供怎么算：月供怎么算：查速算表查速算表 6.收入证明开多少收入证明开多少月供月供x2 标准按揭标准按揭 7.7.什么是成交价：什么是成交价：买卖双方协商最后确定的交易价格买卖双方协商最后确定的交易价格 8.8.什么是评估价：什么是评估价：借款银行的制定评估所出具借款银行的制定评估所出具 9.9.什么是网签价：什么是网签价：原则上应等同于成交价原则上应等同于成交价 10.10.需要准备哪些材料需要准备哪些材料 11.11.贷款流程有哪些贷款流程有哪些 12.12.每个环节需要多少时间每个环节需要多少时间 13.13.相关注意事项相关注意事项
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