房地产公司项目经理实用工作手册（149页）.pdf

1、目目 录录 第一章第一章 职责和工作内容职责和工作内容 1.1 工程部职责工程部职责和工作内容和工作内容 1.2 项目部职责项目部职责和工作内容和工作内容 1.3 项目经理职责和工作内容项目经理职责和工作内容 第二章第二章 节点管理节点管理 第一部分第一部分 施工准备阶段的管理施工准备阶段的管理 2.1 土地接收环节的管理土地接收环节的管理 2.2 场地围蔽环节的管理场地围蔽环节的管理 2.3 临水临电开通环节的管理临水临电开通环节的管理 第二部分第二部分 工程施工阶段的管理工程施工阶段的管理 2.4 基坑支护和基础施工环节的管理基坑支护和基础施工环节的管理 2.5 地下室主体结构施工环节的管

2、理地下室主体结构施工环节的管理 2.6 正负零以上主体结构施工环节的管理正负零以上主体结构施工环节的管理 2.7 售楼部售楼部、样板房、样板房开放展示准备环节的管理开放展示准备环节的管理 2.8 砌筑和抹灰施工环节的管理砌筑和抹灰施工环节的管理 2.9 楼内水电配套安装环节的管理楼内水电配套安装环节的管理 2.10 外墙装饰和屋面工程施工环节的管理外墙装饰和屋面工程施工环节的管理 2.11 公共部位装修施工环节的管理公共部位装修施工环节的管理 2.12 市政园林施工环节的管理市政园林施工环节的管理 第三部分第三部分 交付收尾阶段的管理交付收尾阶段的管理 2.13 交付及维修交付及维修环节的管理

3、环节的管理 第三章第三章 系统管理系统管理 3.1 计划管理计划管理 3.2 技术管理技术管理 3.3 合同管理合同管理 3.4 质量管理质量管理 3.5 现场沟通协调管理现场沟通协调管理 3.6 成本管理成本管理 第四章第四章 关键工程管理关键工程管理 4.1 消防工程消防工程 4.2 电梯工程电梯工程 4.3 人防工程人防工程 4.4 永久用水工程永久用水工程 4.5 永久用电工程永久用电工程 4.6 燃气工程燃气工程 4.7 节能工程节能工程 附件附件 附件一附件一 项目开发工程节点流程图项目开发工程节点流程图 附件二附件二 三表一书三表一书（示例示例） 附件三附件三 项目开发工程风险清

4、单一览表项目开发工程风险清单一览表 附件四附件四 工程停止检查点一览表（示例） 工程停止检查点一览表（示例） 附件五附件五 常用基坑支护形式一览表常用基坑支护形式一览表 附件六附件六 地基基础工程检测内容一览表地基基础工程检测内容一览表 附件附件七七 不不应应办理签证内容一览表办理签证内容一览表（示例） （示例） 附件八附件八 样板房电梯、水电保障维护内容一览表样板房电梯、水电保障维护内容一览表 第一章第一章 职责和工作内容职责和工作内容 1.1 工程部职责和工作内容工程部职责和工作内容 1.1.1. 负责公司所有工程项目生产的管理工作，对公司所有工程项目实施 质量控制、进度控制、成本控制，以

5、及实施安全、合同、信息管理 和组织协调工作。 1.1.2. 执行公司标准化文件，完善施工工艺标准化做法，规范工程管理动 作。 1.1.3. 负责根据项目规模组建项目部，指派项目管理人员。 1.1.4. 编制和完善项目前期调度会中与工程相关的资料内容。 1.1.5. 参加工程招标中技术标评标工作。 1.1.6. 参加工程项目装修、水电、空调等材料的选型定板工作。 1.1.7. 组织或配合办理项目开发所需的证照。 1.1.8. 指导、监督项目部对项目进度、成本、质量和安全的管理，并对管 理成效进行考核。 1.1.9. 配合公司开展第三方评估工作。 1.1.10. 监督、指导项目部完成项目的专业验收

6、、综合验收和竣工备案。 1.1.11. 配合客服部完成项目交付工作，对项目部维修管理的工作成效进行 考核。 1.1.12. 配合集团工程管理中心各项工作，执行集团工程管理中心下发的各 项文件内容。 1.1.13. 指导督促前期项目策划,包括项目样板房展示区策划、进度策划、 质量策划、安全文明施工策划、项目重难点策划等 1.1.14. 与技术部、预算部、营销部、客服部等多部门多线融合，推动项目 进展，制定并完善公司制度以及相应工艺标准。 1.1.15. 规范各项目部的日常工作，帮助发现、分析项目部存在问题，指出 问题、解决问题，为各个项目建立一个平台，通过这个平台对上与 工程管理中心平台对接，对

7、下各项目部输出管理标准动作。 1.2 项目部职责和工作内容项目部职责和工作内容 1.2.1. 负责工程项目生产的全面管理工作，对工程项目实施质量控制、进 度控制、成本控制，以及实施安全、合同、信息管理和组织协调工 作。 1.2.2. 负责工程监理、施工等合同的签订和合同管理工作。 1.2.3. 负责审批项目监理实施细则，审批施工组织设计及专项施工方案。 1.2.4. 负责日常的工程质量检查，按月编写项目工程简报，定期向公 司汇报工程质量状况和存在的问题。 1.2.5. 负责重要分项工程和分部工程等样板验收工作。 1.2.6. 按公司下发的节点计划完成项目工程建设管理工作。 1.2.7. 按公司

8、的质量管理制度和程序开展现场质量管理工作。 1.2.8. 负责对工程项目的安全生产、文明施工进行监督和管理。 1.2.9. 负责对施工单位每月报送的施工形象进度、工程量清单进行审核， 负责核实工程现场签证。 1.2.10. 协助营销部完善现场销售形象。 1.2.11. 参与或组织项目建设中涉及的各类政府职能性验收工作。 1.2.12. 按公司的要求， 完成工程建设资料的收集、 整理和归档等管理工作。 1.2.13. 负责与质监站等项目开发业务相关的政府相关部门之间的沟通协 调工作。 1.3 项目经理职责和工作内容项目经理职责和工作内容 1.3.1 负责安排现场工程师的各项管理工作。 1.3.2

9、 负责编制工程管理策划方案、项目建设计划等内容。 1.3.3 配合预算部完成安装施工、材料设备等招标工作。 1.3.4 负责安排相应的现场工程师完成施工招标、质监站报监等施工前期 的各项建设手续办理工作。负责安排相应的现场工程师完成施工许 可证办理等施工前期的各项证照办理工作。 1.3.5 组织设计及图纸会审。 1.3.6 负责组织召集各专业工程师审查施工组织设计、重大专项技术方案、 专项施工技术措施等现场技术管理类文件，并提出合理建议，经部 门经理和主管副总审批后实施。 1.3.7 负责协调各专业工序配合、科学合理进行施工分区和组织交叉作业 施工。 1.3.8 负责项目部工作计划，定期总结每

10、周工作完成情况并安排好下周工 作计划。 1.3.9 审核项目工程简报，报部门领导审定后报送公司相关领导及部 门。 1.3.10 审核由施工单位编制的工程造价资料的合理性和完善性。如工程签 证、进度申请、结算申请及竣工资料等。 1.3.11 负责协调组织永久水电气等专业工程的施工管理、竣工验收等事宜。 1.3.12 负责项目的专业验收、综合验收和竣工备案等工作。 1.3.13 负责组织专业工程师对监理工程师的工作按照监理合同和监理实 施细则进行检查督促。 1.3.14 负责协调监理、设计、施工、质监、安监等单位解决工程问题。 1.3.15 负责在工程建设的各个环节中，以预见、预测、预控的方法，进

11、行 质量、节点工期、安全文明施工、投资的管理，避免较大的工程技 术管理失误和成本超限，杜绝安全和质量事故发生。及时就工程推 进中，现场出现的各种问题向公司汇报，按公司规定的程序开展实 施工作。 1.3.16 完成公司安排的其他任务。 第二章第二章 节点管理节点管理 第一部分第一部分 施工准备阶段的管理施工准备阶段的管理 2.1 土地接收环节的管理土地接收环节的管理 2.1.1 2.1.1 土地接收的前提条件土地接收的前提条件 （1） 公司具备以下法律手续文件： 1） 土地出让合同； 2） 土地交接书； 3） 建设用地批准书或固有土地使用权证 。 2.1.2 2.1.2 土地接收环节的主要工作土

12、地接收环节的主要工作 2.1.2.1 2.1.2.1 查勘放线查勘放线 （1） 项目经理应与开发部以及城市规划测量队共同复核坐标点、界桩点等 控制性点位。 2.1.2.2 2.1.2.2 交接界桩交接界桩 （1） 对于测放好的界桩点，项目经理应安排人员加以保护（如已确定土建 总包单位，可安排施工队现场共同参与，或安排砌筑围墙的队伍或拆 迁队进行界桩加固保护） ，避免界桩遭到损坏造成界线不明。 2.1.2.3 2.1.2.3 周边环境周边环境及地下管线及地下管线调查调查 （1） 项目经理应参与红线周边供水、供电、电讯、燃气、排水排污等市政 配套分布情况以及红线内地下暗埋管线分布情况等工程环境的调

13、查。 2.1.3 2.1.3 土地接收环节需组织或参加的会议及内容土地接收环节需组织或参加的会议及内容 环节环节 会议主题会议主题 会议组织会议组织 会议时间会议时间 与会部门与会部门 和人员和人员 会议内容会议内容 备注备注 土地土地 接收接收 定位调度会 计划部 项 目 获 取后三周内 召开定位调 度会。 营销部作为 主要责任部门， 工程部、 技术部、 预算部、 开发部、 财务部参加 项目定位调度会要确 定项目经济效益目标、营 销定位、初步明确总平方 案、制定开发前期工作的 节点计划 “”数量代表会议的重要程度。“”数量代表会议的重要程度。为项目经理务必参加；为项目经为项目经理务必参加；为

14、项目经 理尽量参加；理尽量参加；为项目经理需关注结果。为项目经理需关注结果。本章后续表格中按同一标准本章后续表格中按同一标准备注备注。 2.1.4 2.1.4 土地接收环节的工作目标土地接收环节的工作目标 （1） 土地原始状况应形成电子影像记录，项目经理应重点关注涉及拆改、 迁移、调整等易引起投资增加的事项内容是否记录清晰完整（如：暗 管沟渠、部队电讯电缆、鱼塘、暗坟等） 。 2.1.52.1.5 土地接收环节工作要点指引土地接收环节工作要点指引 （1） 定位调度会在项目获取后三周内召开。会前工程部应组织计划部、开 发部、技术部、营销部、客服部等相关部门对项目交通、周边配套和 场地条件（包括但

15、不限于地貌、标高、资源条件）进行现场考察，分 析项目场地条件和不利因素。 （2） 土地接收期间，项目经理应注意防止将公司相关信息、土地开发信息 等对外泄密和透露。 （3） 供水：项目经理应了解项目周边市政供水管道网络的现状及近期规划， 给项目永久供水设计提供依据。 （4） 供电：项目经理应了解周边可用的临电电源接驳点，以及初步调查分 析小区正式供电各种可能的外线解决方案，以最终找出最经济、可靠 的供电方案。 （5） 燃气：项目经理应了解项目所在片区燃气配套建设的总体规划，给项 目永久供气设计提供依据。 2.2 场地围蔽环节的管理场地围蔽环节的管理 2.2.1.2.2.1. 场地围蔽的前提条件场

16、地围蔽的前提条件 （1） 公司已取得建筑用地规划许可证 。 2.2.2.2.2.2. 场地围蔽环节的主要工作场地围蔽环节的主要工作 2.2.2.1.2.2.2.1. 场地围墙施工场地围墙施工 （1） 项目经理应安排和督促相关人员按照股份公司下发的项目施工现场 统一形象标准施工红线围墙。 （2） 项目经理应与营销部沟通确认广告围墙围闭方案和范围。 2.2.2.2.2.2.2.2. 项目周边项目周边临时水电接驳口临时水电接驳口调查调查 （1） 项目经理应组织开发部、总包单位迅速了解项目周边施工临电、临水 （给排水）的接驳点，确定临时水电接驳和排污方案，并尽快实施。 （2） 对于山地建筑，项目经理应

17、协调技术部门在方案阶段先进行土方平衡 测算，优化施工方案。 2.2.2.3.2.2.2.3. 管线迁移管线迁移（若有）（若有） （1） 项目经理通知开发部与管线权属单位对接，并明确管线迁移路径、方 式和时间节点。 2.2.2.4.2.2.2.4. 土壤检测土壤检测 （1） 落实土壤氡浓度检测等相关工作（检测单位及检测报告） 。 2.2.2.5.2.2.2.5. 场地平整场地平整 （1） 项目经理应组织相关单位尽快完成地块内的地表清表工作，为地块的 地质勘查创造条件。 （2） 项目经理应了解地块内暗埋管线等地下不明物体的调查和物探结果， 为合理进行施工组织提供相关信息。 2.2.2.6.2.2.

18、2.6. 土方、基坑先期施工证照办理土方、基坑先期施工证照办理 （1） 项目经理应根据项目特点，办理临时施工复函或者协调相关政府监管 部门许可先期施工。 2.2.2.7.2.2.2.7. 地质勘查地质勘查 （1） 项目经理应注意：初步勘察最晚必须在项目规划设计方案阶段完成； 规划设计方案确定后，应立即根据规划设计方案对本项目地块地质情 况进行详细勘察。 （2） 对于钻孔工程量应拍照记录，形成台账并及时存档。现场钻孔取样完 成后， 应督促勘察单位在详勘开钻后尽快出柱状图 （一般为 15 天内） 并按合同要求提供勘察报告。 2.2.2.8.2.2.2.8. 土建总包单位进场土建总包单位进场 （1）

19、 项目经理应在土建总包单位进场后对其项目经理和技术负责人的管 理能力、管理责任心等进行初步评估。 2.2.2.9.2.2.2.9. 工程管理初步策划工程管理初步策划 （1） 项目经理应组织项目部全体人员对项目标段划分、关键节点计划、基 坑基础方案、分阶段的平面布置、退场方案、工程重难点分析等内容 进行初判、策划和设想预控方案，并整理成书面文件。 2.2.2.10.2.2.2.10. 场地看守场地看守 （1） 项目经理应重点关注场地看守人员到位事宜。 2.2.3.2.2.3. 场地围蔽环节需组织或参加的会议及内容场地围蔽环节需组织或参加的会议及内容 环节环节 会议主题会议主题 会议组织会议组织

20、会议时间会议时间 与会部门与会部门 和人员和人员 会议内容会议内容 备注备注 场地场地 围蔽围蔽 方案调度会 计划部 定 位 调 度会召开之 后， 四周内召 开方案调度 会。 技术部作为 主要责任部门， 工程部、 营销部、 预算部、 开发部、 财务部参加 要深化经济效益分 析，根据目标成本，制定 项目经济效益和现金流的 内控目标，形成项目稳定 的技术方案，制定明确的 项目整体推货计划和生产 组织方案，为进场施工提 供明确的方案指导和条件 保障。 2.2.4.2.2.4. 场地围蔽场地围蔽环节的工作目标环节的工作目标 （1） 落实场地看守的组织和人员。 （2） 基本了解清楚暗埋管线和构筑物的分布

21、、规模、权属及影响。 （3） 获取土方方格网原始记录图。 （4） 编制完成定位提报资料中工程管理部分的相关内容。 （5） 获取地质勘查中间报告。 （6） 总包单位主要管理人员到岗到位。 （7） 取得土壤氡浓度检测报告。 2.2.5.2.2.5. 场地围蔽环节工作要点指引场地围蔽环节工作要点指引 （1） 关于场地围墙施工： 项目经理应注意，围墙施工应结合工程及营销等多种因素考虑， 避免在后期施工中拆除后又重新砌筑，这些因素主要有： 1） 围墙形式及高度应根据营销广告要求选取； 2） 围墙附近今后短期内是否存在地基处理、挖土施工等影响围墙稳 定性的情况； 3） 围墙基础埋深是否低于临时道路基层挖土

22、面标高。 （2） 关于地质勘查： 1） 项目经理应注意审核岩芯照片、钻孔工程量、勘察报告柱状图的 一致性。 （3） 对红线内过路管线应提前了解相关情况，尤其当地块内有军用过路管 线时务必摸查清楚；在军用过路电缆附近，严禁采用挖掘机进行相关 作业。 （4） 项目经理应要求现场各作业人员遵守现场封闭管理规定。 （5） 项目经理应根据方案调度会的内容进行工程初步策划，并将工程初步 策划的内容融入 定位报告 的工程管理板块。 工程部应对标段划分、 开发既定关键节点的计划拆分（开工、销售、验收） 、工程质量控制 目标、重要分部工程（基坑、土石方、基础）方案比选、分阶段平面 布置、工程重难点分析及建议、“

23、四新”应用等方面形成意见及工作 计划。 （6） 方案调度会时，对于场地原始地形高差较大的山地建筑项目，项目经 理应关注室外挡土墙设计、 室外管线设计等内容， 根据挡土墙、 管线、 主体建筑之间的平面及标高关系，提出优化设计意见，从而确定各部 位室外结构、管线、主体建筑的先后施工顺序；具备施工条件的情况 下，将需提前施工的室外大型结构、主要管线等在前期工程阶段组织 施工完成。 2.3 临水临电申报环节的管理临水临电申报环节的管理 2.3.2.2.3.2. 临水临电申报环节相关工作的前提条件临水临电申报环节相关工作的前提条件 （1） 公司已取得建筑工程规划许可证或报建审核书 。 （2） 开盘销售展

24、示方案、推货计划已形成。 2.3.3.2.3.3. 临水临电申报环节的主要工作临水临电申报环节的主要工作 2.3.2.1.2.3.2.1. 场内施工道路设置场内施工道路设置 （1） 根据地块内分区施工、分阶段施工的情况，进行临时施工道路的规划 和设置。 2.3.2.2.2.3.2.2. 临水临电申报临水临电申报 （1） 安排水电配套工程师与供水分包、机电分包等相关单位共同进行施工 临时用水用电的申报，并密切关注申报进展情况。 2.3.2.3.2.3.2.3. 土方土方开挖开挖 （1） 估算土方工程量并报公司确定土方作业单位。 （2） 项目经理应要求土方开挖、基坑支护及基坑监测按事先审批的方案进

25、 行作业，并应加强作业过程的管理。 2.3.2.4.2.3.2.4. 临设布置临设布置 （1） 土建总包单位编制的施工组织设计应满足保利房地产（集团） 股份有限公司项目工程总体策划管理办法中的相关规定，项目经理 负责审核。 （2） 项目经理应重点审核施工组织设计中临时设施布置规划方案（包 含但不限于材料堆放区、材料加工区、项目办公区、集中生活区、塔 吊、人货梯位置及塔吊吊臂覆盖半径等内容） ，项目经理在签字确认 后应报工程部审批。 （3） 项目办公区等临时设施的布置应严格按工程部审批后的方案执行。 2.3.2.5.2.3.2.5. 外联事宜沟通外联事宜沟通 （1） 项目经理应积极拓展和维持良好

26、的外围关系，保障证照缺少时项目可 以顺畅施工。 2.3.2.6.2.3.2.6. 监理单位进场监理单位进场 （1） 督促总监编制监理实施细则。 （2） 督促监理单位监理人员尽快进场，并对进场监理进行现场执业能力面 试审核。 2.3.2.7.2.3.2.7. 计划编制计划编制 （1） 根据展示区开放时间节点，开盘节点、交楼节点等倒排各专业工程出 图计划以及招标计划，编制项目开发总计划，并将上述计划报工程部 审批。 2.3.4.2.3.4. 临水临电申报环节需组织或参加的会议及内容临水临电申报环节需组织或参加的会议及内容 环节环节 会议主题会议主题 会议组织会议组织 会议时间会议时间 与会部门与会

27、部门 和人员和人员 会议内容会议内容 备注备注 临水临水 临电临电 开通开通 施工调度会 计划部 总 平 方 案批复后四 周内召开。 技术部作为 主要责任部门， 工程部、 技术部、 营销部、 预算部、 开发部参加 施工调度会要确定项 目最终的内控经济效益指 标，完善项目技术方案和 施工方案，完成项目后续 开发各个环节的风险评估 分析，形成统一明确的开 发计划和生产组织方案。 2.3.5.2.3.5. 临水临电申报环节的工作目标临水临电申报环节的工作目标 （1） 完成工程管理整体策划书； （2） 场地开始出土作业； （3） 在施工调度会中明确各专业出图、招标采购、推货及展示等项目开发 计划，并形

28、成会议纪要报总经理签批执行。 2.3.6.2.3.6. 临水临电申报环节工作要点指引临水临电申报环节工作要点指引 （1） 项目部办公室一般宜选在项目地块附近，且应相对固定，不宜在项目 开发周期内反复搬迁。 （2） 项目经理宜在施工准备阶段即落实必需的办公设备（如：实测实量检 测工具、照相机、投影仪等） ，为日后的管理、交底和例会通报等工 作做准备。 （3） 设置场内施工道路时，如室外管线设计已出图，可考虑将化粪池提前 分判、提前施工。如化粪池离道路较近且开挖时会影响道路，应尽可 能在道路施工前完成化粪池施工。 （4） 设置场内临时施工道路时，应充分考虑小区永久道路提前施工作为施 工临路的可能性

29、，将施工临时道路与规划市政路合二为一，并注意提 前预埋过路套管，同时需注意，作为临时施工道路使用时，永久道路 只施工到结构基层，待后期再进行饰面层施工（摊铺沥青或进行面层 铺装） 。 （5） 在土方开挖时，对于场地内原始地形局部高差较大的土丘或沟壑，且 在室外场地标高设计中无需保留的，可组织提前施工这部分土方工程。 （6） 在编写工程管理策划书时，应重点考虑当项目售楼区域开放或分期开 发的项目前期交付后进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织 形式，确保施工道路通畅且不影响交付区生活出行。 （7） 对于洋房、别墅等占地区域和开发体量较大的项目，在临电申报时， 临时变压器宜遵循“小容量、多台数

30、、分批投入”的原则，尽量采用 500KVA 变压器，保障启、停方便。 （8） 对于高层集中开发，且体量较大的项目，在临电申报时，尽量采用 630 KVA 变压器，且应安装配套容量的电容器进行功率因数补偿，降 低电费。 （9） 在临电现场规划时，临时变压器的安装位置需要兼顾各分期分区建设 的需求，避免“二次迁移” 。 （10）在临电现场敷设时，施工用电线路应采用电缆穿套管埋地敷设的方式， 穿越主要交通干道时应预埋钢套管以保护电缆免遭破坏，同时做好地 面标识。 （11）在售楼期间,应采用专用回路供电、施工单位发电机供电、小区正式 发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等处 的电力

31、供应。 （12）施工调度会前，工程部应根据标段划分、涉及的专业分包种类提交招 采计划及合约规划与预算部门共同确认。应根据已确定的关键节点对 现有的各专业报建及设计提出建议；根据已确定的交付标准从质量、 进度的角度提出建议；对已确定的销售推货计划及展示区范围提出建 议。 第二部分第二部分 工程施工阶段的管理工程施工阶段的管理 2.4 基坑支护和基础施工环节的管理基坑支护和基础施工环节的管理 2.4.1.2.4.1. 基坑支护和基础施工的前提条件基坑支护和基础施工的前提条件 （1） 超前钻（若有）已完成。 （2） 具备以下图纸和方案：总平坐标图、桩基施工图（含试桩） 、基坑支 护方案等。 （3）

32、具备以下合同：基坑支护合同、基坑监测合同（若有） 、桩基施工合 同、桩基检测合同等。 2.4.2.2.4.2. 基坑支护和基础施工环节的主要工作基坑支护和基础施工环节的主要工作 2.4.2.1.2.4.2.1. 基坑支护施工基坑支护施工 （1） 项目经理应参加基坑支护方案审查会，重点关注基坑侧壁阳角处支护 方案、流塑性较强透水层的防护措施、基础相邻建筑物结构特点及防 护要求等内容。 （2） 项目经理应根据工程经验参照常见基坑支护形式一览表 （ 手册 附件五）对基坑支护方案的经济性、施工适宜性和安全性给出相应的 建议。 （3） 项目经理应关注当地建设主管部门关于深基坑支护设计方案的要求。 一般情

33、况下，深基坑支护设计方案在组织专家评审并取得评审意见后 再组织施工。 2.4.2.2.2.4.2.2. 基坑监测基坑监测 （1） 重点关注位移、水位等数据，在汛期期间以及汛期后的一周内还应密 切关注倾斜、沉降等数据。 （2） 异常情况须及时通报，并立即采取应急预案中的控制措施。 2.4.2.3.2.4.2.3. 基坑支护质量控制基坑支护质量控制 （1） 对运用较多的喷锚工程，应重点关注锚杆的间距、锚杆的打入深度、 钢筋网间距、喷锚砼的厚度等施工情况。 （2） 对于挡土灌注桩，应重点关注隐蔽记录，并要求现场工程师和监理做 好相应的影像记录。 2.4.2.4.2.4.2.4. 临水临电接驳临水临电

34、接驳 （1） 组织水电工程师检查施工用水、生活用水、消防用水接驳位置是否按 审批的方案进行施工。 （2） 组织水电工程师检查高压环网线路的敷设情况，并对线路的危险和敏 感部位提出相应的管理要求（如：设立警示桩等） 。 2.4.2.5.2.4.2.5. 场地排水体系建立场地排水体系建立 （1） 项目经理对土建总包单位提交的施工现场排水方案应按以下原则进 行审查： 1） 遵循雨污分流原则； 2） 污水集中处理原则； 3） 保证防涝原则。 （2） 重点关注排水分区、隔油池位置、边坡护坡方式、排水死角位置、场 外泄水能力等事项。 2.4.2.6.2.4.2.6. 废浆淤泥渣土排废浆淤泥渣土排放许可证办

35、理放许可证办理 （1） 关注淤泥排放许可证的办理进度。 （2） 鉴于在中考、高考、城市马拉松活动等城市大型活动或节假日期间， 政府对渣土运输有禁运限制要求，项目经理应考虑上述情况对渣土外 运的影响，提前进行工期的统筹策划。 2.4.2.7.2.4.2.7. 桩基报建桩基报建 （1） 项目经理应根据当地报建流程对桩基工程进行报建，邀请建管站安全 和质量监督员进行桩基施工的日常监督，以及参加桩基验收会。 2.4.2.8.2.4.2.8. 地基处理（桩基施工）地基处理（桩基施工） （1） 软弱地基处理的范围应经充分论证后确定，除采用天然地基形式的建 筑物范围外，消防道路、游泳池等对地基承载力要求较高

36、的部位也应 进行地基处理。 （2） 项目经理应关注进场钢材的验收和复试工作，严禁假冒伪劣钢筋进场。 （3） 项目经理应采取措施防止基坑长时间泡水。 2.4.2.9.2.4.2.9. 桩基检测桩基检测 （1） 项目经理应提前考虑基础检测方式，检测方式应综合考虑现场实际情 况，如静载试验应考虑桩的位置是否符合静载试块的堆载面要求，以 及对后期施工进度、对成本变化等方面的影响因素。 （2） 督促检测单位及时编制基础检测方案，并及时报建管站审批备案。 （3） 督促相关单位提前准备好检测所需的现场条件，如：预制桩桩头及时 截桩完毕，灌注桩的混凝土桩帽制作完成且达到了一周以上的龄期。 2.4.2.10.2

37、.4.2.10. 白蚁防治进场施工白蚁防治进场施工 （1） 在土方开挖期中期即开始安排白蚁防治工作的申报、合同办理、施工 方案的确定等工作；对防治施工、验收以及取得白蚁预防验收合格 证明的相关节点计划应掌控清楚。 2.4.2.11.2.4.2.11. 永久用电报装永久用电报装 （1） 因电力系统行业特点，项目经理应在基坑作业阶段即组织排列永久用 电报装事宜的计划。 （2） 永久用电工程详见4.5 永久用电工程 。 2.4.2.12.2.4.2.12. 施工许可证办理施工许可证办理 （1） 施工许可证办理的流程范例见下图。 （各地办理施工许可证的流程会 不同，详细的流程及所需资料应到当地相关政府

38、部门查询） 建设工程项目报建登记 监理许可证取得 建设工程项目报建表一式六份 资金到位证明 施工合同备案 1.招投标情况书面报告 2.中标通知书（原件） 3.监理合同（原件副本）两份 4.监理合同备案表 5.建设规划许可证 6.立项批准文件 7.监理单位资质证书、营业执照、 项目监理人员的资格证书、监理项 目部成员一览表（复印件） 8.中标通知书及评标报告（复印 件） 9.监理单位总监委托书 10.监理许可证取得 施工报建段 1.施工合同三份 2.施工合同备案表 3.安全文明措施费支付证明 建筑工 程质量 监督登 记 档案馆 办理备 案合同 新型墙 体材料 专项基 金征收 文明施 工开工 验评

39、 商品混 凝土预 付款支 付及登 记 缴纳建 筑意外 伤害保 险 安全 监督 登记 安全 施工 措施 审查 1.质监登记表 2.合同备案登记表 3.图审合格书 4.建管手签联系单 5.质量监督费 1.缴纳墙体材料 专项费用 2.甲方按建筑面 积缴纳 1.文明 施工 2.开工 现场勘 验单 3.计划 生育 1.签订合同后在综合窗口 服务中心缴纳商砼及交易 费 2.商砼交易费 3.商砼质监费 4.商砼保证金 1.在综合 窗口服务 中心缴纳 建筑意外 伤害保险 2.乙方按 工程造价 比例缴纳 1. 现 场 验 收 1.安全 措施八 条装订 成册 施工许可证取得 起重机械设备使用登记 办理各项建设管理

40、手续 2.4.2.13.2.4.2.13. 图纸会审图纸会审 （1） 详见第三章技术管理 。 2.4.3.2.4.3. 基坑支护和基础施工环节需组织或参加的会议及基坑支护和基础施工环节需组织或参加的会议及内容内容 环节环节 会议主题会议主题 会议组织会议组织 会议时间会议时间 与会部门与会部门 和人员和人员 会议内容会议内容 备注备注 基坑基坑 支护支护 和和 基础基础 施工施工 基坑支护和 地基基础 方案讨论会 项目部 地勘中 间报告形成 后一周内召 开。 技术部（含专 家） 、 预算部、 工 程部、 土建总包、 基坑支护单位、 监理单位、土方 施工单位等 1、方案的便捷施工、 工期、成本综

41、合比对和讨 论。 2、土方开挖顺序、预 留运输坡道位置等方案内 容讨论。 图纸会审 会议 项目部 项目首 开区建筑施 工图、 结构施 工图、 水电预 埋图等下发 至现场后， 10 天内召开。 技术部、 设计院、 预算部、 项目部、 监理单位、 土建总包等 审查图纸国家规范符 合性、图纸内容明确性、 施工工艺操作性以及客户 体验感等各方面存在的问 题。 桩基施工 监理例会 项目部 桩基施 工阶段每周 召开监理例 会。 项目部、监理、 土建总包、 桩基单位等 开展施工过程中的计 划部署、协调问题、通报 情况等相关工作，要求按 图施工。 年度推货及 销售方案 细化会 营销部 营销部 根据公司月 度经

42、营分析 会中的要求， 确定开会时 间。 计划部、 营销部、 技术部、 预算部、 工程部经理、 项目经理 展示区范围及工期细 化讨论。 桩基验收会 项目部 桩基工 程完工， 并出 具桩基检测 合格报告后。 总包、 桩基分包、 项目部、 设计院、 勘察院、桩基检 测单位、监理、 建管站 验收通过后，进行承 台或筏板施工。 2.4.4.2.4.4. 基坑支护和基础施工环节的工作目标基坑支护和基础施工环节的工作目标 （1） 不发生基坑坍塌安全事故。 （2） 桩基工程按计划如期完工。 （3） 监理人员按合同到岗齐全。 2.4.5.2.4.5. 基坑支护和基础施工环节工作要点指引基坑支护和基础施工环节工作

43、要点指引 （1） 当基坑支护深度超过 5m 时，项目经理应关注项目是否需在开挖前报 建，是否需要在取得对应的施工许可后方可开工。 （2） 基坑作业阶段，项目经理应要求现场严格按施工方案分层开挖、分层 支护、严禁超挖。 （3） 对淤泥、流沙等地质条件较差的基坑： 1） 在开挖前，要求相关单位做好土方反压或回填砂包等应急抢险准 备； 2） 在开挖时，要求相关单位适当减小分层开挖高度，或采取间隔开 挖等方式进行开挖。 （4） 项目经理需要弄清办理施工许可证的整体流程，将资料逻辑关系搞清， 采取“部分资料提前介入，部分资料后补提交，部分资料在沟通后变 通处理，牵扯几条线资料时同步推进”等手段方法，以此

44、提高施工许 可证的办理效率。 （5） 对于基坑支护工程： 1） 重点关注基坑的位移及变形监测，并经常巡视基坑边坡； 2） 在基坑底开挖承台基础遇下大雨等影响基坑稳定性的情况发生时， 督促相关单位加密基坑监测及巡视频次。 （6） 对于管桩，应关注以下控制重点：每根桩桩位偏差、施工期间桩身垂 直度、施工完成前收锤标准（最后三阵贯入度） 。同时，项目经理应 注意： 1） 事先在施工场地内回填足够厚度的砖渣层。 2） 严格按桩基施工组织方案推进管桩施工，严禁利用已经施工完毕 的桩作牵引来拖桩。 3） 已经施工完成的桩边 5m 范围内严禁大型机械通行。 4） 定期复核场地标高，避免发生因打桩施工造成地面

45、隆起而影响桩 基承载力的质量事故。 5） 提前考虑主体施工塔吊布置的位置，提前将塔吊桩施工到位。 6） 条件具备的情况下，应将基坑角桩、边桩等距基坑边较近的桩在 基坑开挖前采用送桩的工艺提前施工。 7） 对于基坑顶楼栋位于地下室基坑坑底轮廓线之外且距离基坑坑顶 轮廓线一定范围内（一般为 10 米）的管桩，应在基坑开挖前完成 该部分桩基施工，且如地质条件较差时，则该侧基坑支护设计时 应限制水平位移值，施工时严格按设计要求施工。 8） 管桩施工时，应采取工程量“双控”措施，一方面针对每根桩施 工进行旁站作出每根桩的桩顶标高、配桩长度的记录，另一方面 针对每批次管桩进场复核管桩规格及数量，定期对两方

46、面记录进 行汇总复核，从而控制管桩工程成本。 （7） 对于人工挖孔桩： 1） 人工挖孔桩工程安全防范的重点是孔内防触电、 防涌水、 防塌方、 防高空坠物、防有害气体、防缺氧等内容。 2） 人工挖孔桩工程施工质量的关注重点是桩底终孔时岩性的鉴定， 以及浇灌砼时孔内渗水的处理，砼护壁强度及质量的稳定。 3） 挖孔遇1.5m 流砂层、淤泥层时，宜采用减少每节护壁高度、打 插钢筋、木板条、塞稻草麻袋等方法穿越。 4） 开挖厚层淤泥或含水砂层时，采用堵截法止住泥、砂、水的涌入 以保证安全施工。 5） 如出现桩孔内大量涌水、涌砂等异常情况，应立即停止开挖并将 作业人员撤出孔外，采取从孔顶用提升机械向孔底运

47、送沙包止水 或止砂等抢险措施，并立即请求设计单位提供处理意见。 （8） 基坑顶堆载严禁超过设计规定值，未考虑行车荷载的边破坡顶不得行 车。 2.5 地下室主体结构施工环节的管理地下室主体结构施工环节的管理 2.5.1.2.5.1. 地下室主体结构施工的前提条件地下室主体结构施工的前提条件 （1） 土建总包单位已进场，主体结构土建及安装工程合同已签署。 （2） 桩基工程已验收通过，并形成了会议纪要。 （3） 施工工法及效果样板展示区已建立。 2.5.2.2.5.2. 地下室主体结构施工环节的主要工作地下室主体结构施工环节的主要工作 2.5.2.1.2.5.2.1. 基础验收基础验收 （1） 天然

48、基础 1） 在地基验槽时，地基承载力经检验后，通知技术部、设计院、勘 察院、监理、土建总包单位共同到场签字验收确认是否开挖至持 力层。质监站是否到场验收视各地管理具体要求而定。 （2） 桩基础 1） 基础验收前应按相关验收规程完成桩基静载、小应变、超声波或 基础砼强度检验并出具检测报告，具体检验检测工作要点见 2.4.2.9 桩基检测 。 2） 监理、桩基或土建总包单位应分别提交基础分部工程监理总结及 施工总结。 （3） 桩基单位与防水单位、土建总包单位等办理施工作业面移交手续，项 目经理应组织安排专人对场地移交时标高等情况进行复核。 2.5.2.2.2.5.2.2. 防雷报建防雷报建 （1） 在桩基检测阶段项目经理应安排现场水电工程师进行防雷报建，并关 注当地政府对以下施工阶段的防雷检测验收要求，包括但不限于： 1） 完成桩与承台的连接时。 2） 完成承台与地梁的连接时。 3） 完成各层间柱筋引下线的焊接时。 4） 完成每道均压环与柱筋引下线连接和均压环与外墙金属门窗的连 接时（高层建筑） 。