房地产经纪人房源开发基础知识培训.ppt

1、 如何做好一张单？ 1房源房源 2客户客户 3带看带看 4逼定逼定 5签约签约 6售后售后 房源 1房源的概念、重要性、属性房源的概念、重要性、属性 2特征特征 3获取方式获取方式 4房屋的一些专业术语房屋的一些专业术语 5上门房源的接待、跟进上门房源的接待、跟进 房源的重要性：房源的重要性： 房源开发的重要性房源开发的重要性: 房源和客户是成交的房源和客户是成交的 基础基础. 房源吸引客户房源吸引客户(门窗张贴门窗张贴.店内接待店内接待. 广告信息广告信息. 客户推荐客户推荐.网络推广网络推广) 拥有优质拥有优质 房源即抓住了成交的主动性房源即抓住了成交的主动性. 房源开发能房源开发能 力是

2、经纪人的基本能力要求力是经纪人的基本能力要求. 房源开发是房源开发是 新经纪人了解房产市场和积累工新经纪人了解房产市场和积累工 作经验作经验 的最直接的方的最直接的方 房源的概念房源的概念： 房源是指业主委托人,委托房地产经纪人出 售或 出租的房屋. 房源的属性：房源的属性： 房源的物理属性房源的物理属性:指房屋自身及周边环境指房屋自身及周边环境 的物理状态的物理状态,如如: 房屋的地段房屋的地段,建成年代建成年代.面积朝面积朝 向向,户型户型,配套设施等在交配套设施等在交 易交过程中一般情易交过程中一般情 况下固定不变的况下固定不变的.房源的物理属性决房源的物理属性决 定了房源定了房源 的使

3、用价值的使用价值,所以在一定的程度上决定了房源所以在一定的程度上决定了房源 的市场价值的市场价值.没有两套房源的物理属性是完全没有两套房源的物理属性是完全 相同的相同的. 房源的法律性房源的法律性:主要包括房源的合法用主要包括房源的合法用 途及其权属状况途及其权属状况. 房屋用途通常可以分为房屋用途通常可以分为 居住用途居住用途.租赁用途两大类租赁用途两大类.房源房源 的权属状的权属状 况一般由特定的法律文件反映况一般由特定的法律文件反映.如如:其主要内容包括其主要内容包括,产权性质产权性质:(商商 品房品房,已购公房已购公房, 经济适用房经济适用房)国土证国土证.业主姓业主姓 名名,业主联系

4、电话业主联系电话,有无抵押有无抵押. 房源的心理属性房源的心理属性:是指业主是指业主(委托委托 人在委托过程中的心理人在委托过程中的心理 状态状态),随着时随着时 间推移间推移,心里状态往往会发生变化心里状态往往会发生变化,从从 而对而对 房源的一些因素产生影响房源的一些因素产生影响,如如:价价 格因素格因素. 房源的特征 公共性公共性:在人多数情况下业主或委托在人多数情况下业主或委托 人人,为了尽快卖出或租出自已的为了尽快卖出或租出自已的 房子房子,会在会在 同一时间里接触尽可能多的客户同一时间里接触尽可能多的客户,因此他因此他 们通常会委托多们通常会委托多 家房地产经纪公司和多家房地产经纪

5、公司和多 名房地产经纪人为其服务名房地产经纪人为其服务.对于房地产经对于房地产经 纪纪 人来说人来说,房源并不是其拥有的商品房源并不是其拥有的商品,而只而只 是其可利用的信息是其可利用的信息. 变动性变动性:两个方面两个方面:价格因素的价格因素的 变动和使用状态的变动变动和使用状态的变动.房源因素的房源因素的 变动都是随着业主的心态变化而变变动都是随着业主的心态变化而变 化的化的.由于房源存在变动性这一由于房源存在变动性这一 特征特征, 要求房地产经纪人持续和业主联系要求房地产经纪人持续和业主联系, 以便在房源的一些因素发以便在房源的一些因素发 生变化时生变化时 及时更新及时更新. 可替代性可

6、替代性:虽然每个房源都是唯一的虽然每个房源都是唯一的, 具有明显的个别性具有明显的个别性,但在现实但在现实 生活中生活中,人们人们 对房屋的需求却不是非某一套不可对房屋的需求却不是非某一套不可,具有具有 相似地段相似地段,相相 似建筑类型似建筑类型,相似户型在效用相似户型在效用 , , 上上,具有相似性对于需求者而言房源具有相似性对于需求者而言房源 是可是可 以相互替代的以相互替代的,房源的可替代性为房地产房源的可替代性为房地产 经纪人业务操作上提经纪人业务操作上提 供了更广阔的空间供了更广阔的空间. 时效性时效性:业主业主(委托人委托人)在委托过在委托过 程中随着时间推移程中随着时间推移,心

7、时状态往往会心时状态往往会 , 发生变化发生变化,从而对房源的是否租售产从而对房源的是否租售产 生影响生影响. 房源开发的流程 定点开发定点开发-扫楼式采集扫楼式采集 到每个住宅小区或楼盘发放到每个住宅小区或楼盘发放 张张 扫楼式采集扫楼式采集.到每个住宅小区或楼盘发放张到每个住宅小区或楼盘发放张 定点开发定点开发 扫楼式采集扫楼式采集 贴求购单贴求购单.求购房源信息求购房源信息 贴求购单贴求购单 求购房源求购房源 信息信息. 特点特点:房源开发的最主要方法之一房源开发的最主要方法之一.根据市场开发房源根据市场开发房源, 特特 点点 易成交易成交.扫荡式扫荡式.简单易行简单易行,信息准确信息准

8、确,可在陌生拜访时可在陌生拜访时 同时使用同时使用. 缺点缺点:所有的中介公司都采取的方法所有的中介公司都采取的方法,故重复性故重复性 较高较高 缺点缺点 注意事项注意事项: 注意事项注意事项 采集技巧采集技巧.见单撕单见单撕单,可贴则贴可贴则贴, 不贴则插不贴则插, 角色转换需要把握好时机角色转换需要把握好时机. 技巧技巧: 技巧技巧 根据市根据市 场行情场行情,对易销售易采集的房源地对易销售易采集的房源地.定点定点 采集采集.放在包里随放在包里随 时使用时使用. 房源开发的流程 发动人际关系网进行个人发动人际关系网进行个人: 发动人际关系网进行个人发动人际关系网进行个人 (A 人际关系法人

9、际关系法 B 客户介绍法客户介绍法 C 目标市场目标市场 人际关系法人际关系法 营销营销 法法) 营销法营销法 人际关系法人际关系法: 人际关系法人际关系法 是指利用你现在所是指利用你现在所 认识的人认识的人,进行房源信息开发的一种方式进行房源信息开发的一种方式.你所接触的所你所接触的所 有人都在你的影有人都在你的影 响力范围之内响力范围之内.当你开始进行不动产业当你开始进行不动产业 务时务时,务必要让务必要让 这些人知你已开始进行不动产业务这些人知你已开始进行不动产业务.(六同六同 一专一专)同事同事 同居同居 同乡同乡 同学同学 同族同族 同好同好 专业人士专业人士. 特点特点:业主或客户

10、信任配合业主或客户信任配合,易获得独家委托易获得独家委托,我们可我们可 特点特点 以通过自已熟悉的人开发以通过自已熟悉的人开发.迅速建立客户基础迅速建立客户基础. 房源开发的流程 客户介绍法客户介绍法 是指通过与现有客户或顾客保持长期联系是指通过与现有客户或顾客保持长期联系,建建 是指通过是指通过 与现有客户或顾客保持长期联系与现有客户或顾客保持长期联系 建建 立忠诚关系立忠诚关系,透过这透过这 些客户介绍其他客户的方法些客户介绍其他客户的方法 透过这些客户介绍其他客透过这些客户介绍其他客 户的方法户的方法.向向 立忠诚关系立忠诚关系 透过这些客户介绍其他客户的透过这些客户介绍其他客户的 方法

11、方法 向向 客户和业主提供服务客户和业主提供服务,能够使他们对你的表现感能够使他们对你的表现感 到满到满 客户和业主提供服务客户和业主提供服务 能够使他们对你的表现感到能够使他们对你的表现感到 满满 意意,也为你将来的业务创造丰富的来源也为你将来的业务创造丰富的来源. 也为你将来的也为你将来的 业务创造丰富的来源业务创造丰富的来源 特点特点: 特点特点 你和他们之间的个人关系和交往使你能够更好你和他们之间的个人关系和交往使你能够更好 地了解地了解 他们的需求他们的需求,业主或客户信任配合易获得独家业主或客户信任配合易获得独家 地了解他地了解他 们的需求们的需求 业主或客户信任配合易获得独家业主

12、或客户信任配合易获得独家 委托是后期委托是后期 房源开发的主要方法之一房源开发的主要方法之一. 房源开发的流程 目标市场营销法目标市场营销法 陌生拜访陌生拜访:开发房源信息必须进行陌生拜访开发房源信息必须进行陌生拜访, 陌生拜访包括陌生陌生拜访包括陌生 电话拜访和陌生敲门拜访电话拜访和陌生敲门拜访. 特点特点;简单有效简单有效,成本低成本低:亲密接触客户或业主亲密接触客户或业主,容容 易建立良好的关易建立良好的关 特点特点 系系.直接勘房源直接勘房源,信息迅速准确信息迅速准确.记忆深刻记忆深刻,可信度高可信度高,有有 利于展示你利于展示你 的专业技能的专业技能. 缺点缺点: 缺点缺点 容易紧张

13、容易紧张,易遭到拒绝易遭到拒绝,信心受创信心受创,心理心理 不平衡不平衡,时间长效率低时间长效率低, 受天气影响受天气影响. 注意事项注意事项:陌拜访时间避免周末早晨陌拜访时间避免周末早晨,夏夏 日晚上日晚上,休闲时间休闲时间. 注意事项注意事项 媒介资源媒介资源.-网络网络 报刊物等报刊物等 网络网络,报刊物等报刊物等 媒介资源媒介资源 网络网络 报刊物等报刊物等. 特点特点:信息广泛准确来源快信息广泛准确来源快,效率高效率高. 特点特点 缺点缺点:非独家非独家,失效快失效快,业主印业主印 象不深刻象不深刻,没有亲切感没有亲切感,不太不太 缺点缺点 配合配合,厌烦厌烦. 注意事项及技巧注意事

14、项及技巧.电话营销电话营销. 注注 意询问特定的人员意询问特定的人员- 询问特定的人员询问特定的人员 建立与各小区建立与各小区,楼盘居委会或门卫的业务楼盘居委会或门卫的业务 合作关系合作关系,以交换利益的方式从他以交换利益的方式从他 们手上获得们手上获得 第一手房源信息第一手房源信息,成功获得客户成功获得客户.介绍前提是首介绍前提是首 要先建立客户基要先建立客户基 础础. 特点特点:简单易行简单易行,开发房源最懒且最易忽视的开发房源最懒且最易忽视的 , 特点特点: 方法方法! 缺点缺点;容易遭容易遭 到拒绝到拒绝,信心受挫信心受挫,挫贩感挫贩感. 缺点缺点 注意事项注意事项:视小区视小区 ,保

15、安保安,物业表达身份物业表达身份. 注意注意 事项事项 技巧技巧:及时调整并保持良好的心态及时调整并保持良好的心态. 技巧技巧 房源开发的流程 网络求购开发网络求购开发-网络求购开发网络求购开发 在网络上发布求购信息在网络上发布求购信息. 特点特点:简单易行简单易行,信息准确信息准确,可在陌拜时同可在陌拜时同 特特 点点 时使用时使用. 缺点缺点:角色转换需要把握好时机角色转换需要把握好时机 缺点缺点 注意事项注意事项:内容简单内容简单 明了明了,不要写的太专不要写的太专 注意事项注意事项 业了业了 技巧技巧:利用一些人气的论坛利用一些人气的论坛,小区小区 论坛等发论坛等发 技巧技巧 布布.有

16、电脑时可以随时发布有电脑时可以随时发布 猎取猎取.刺探刺探 蹲守蹲守 猎取猎取 刺探刺探.蹲守蹲守 刺探刺探 蹲守蹲守. 特点特点:有目的性有目的性,顺藤摸瓜顺藤摸瓜,以点到面以点到面. 特点特点 缺点缺点:同陌拜同陌拜. 缺点缺点 注意事注意事 项项: 注意事项注意事项 不要放过该区域不要放过该区域.锁定锁定.目目 标扫荡式开发标扫荡式开发. 技巧技巧:要与以要与以 上方法空插使上方法空插使. 技巧技巧 社区活动社区活动: 特点特点: 有利于单店以及整体形象宣传和房源有利于单店以及整体形象宣传和房源 展示展示,业主信任度较高业主信任度较高.有利于有利于 收集房源收集房源. 缺点缺点: 无法一

17、人操作无法一人操作. 注意事项注意事项: 注意事项注意事项 人个即代表公司形象人个即代表公司形象,故注意衣故注意衣 着谈吐着谈吐, 展现我们的专业性和职业性展现我们的专业性和职业性. 房地产基础知识： 房地产房地产：是指土地、建筑物及其土地上附着物包括物质：是指土地、建筑物及其土地上附着物包括物质 实体上的权益。房地产又称不动产或物业；房产总是与实体上的权益。房地产又称不动产或物业；房产总是与 地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。（房屋地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。（房屋 财产与房屋相关土地财产的总称）房屋：是指土地上的财产与房屋相关土地财产的总称）房屋：是指土地上的 房屋等

18、建筑物及构造物。房屋等建筑物及构造物。 产权：产权：指财产所有人对财产享有的占有、使用、处分、指财产所有人对财产享有的占有、使用、处分、 受益的权利。受益的权利。 房地产产权房地产产权：指产权人对房地产的所有权和使用权，我：指产权人对房地产的所有权和使用权，我 国房地产产权是房地产所有权和土地使用权的统一，房国房地产产权是房地产所有权和土地使用权的统一，房 地产产权包括占有、使用、收益和处分房地产等权益；地产产权包括占有、使用、收益和处分房地产等权益； 某一某一 房一产权利人可以全部或部分享有这些房地产的房一产权利人可以全部或部分享有这些房地产的 有关权益。有关权益。 房地产经纪人：房地产经纪

19、人：是指在房地产投资、开发、交易等环节是指在房地产投资、开发、交易等环节 中从一居间代理业务而收取佣金的个人或机构。中从一居间代理业务而收取佣金的个人或机构。 房地产基础知识：市场划分 一级市场一级市场：指政府垄断的土地市场（或地产市场），规：指政府垄断的土地市场（或地产市场），规 划国土部门代表国家以土地所有者和管理工作者的划国土部门代表国家以土地所有者和管理工作者的 身份将土地使用权有偿有期出让给房地产开发商或身份将土地使用权有偿有期出让给房地产开发商或 其他企事业单位。其他企事业单位。 二级市场二级市场：指土地使用权出让后，房地产开发商投资开：指土地使用权出让后，房地产开发商投资开 发、

20、从事房屋出售、出租、土地转让、发、从事房屋出售、出租、土地转让、 抵押等房地产交易。抵押等房地产交易。 三级市场：三级市场：凡与房地产己办理二级市场产权登记并领取凡与房地产己办理二级市场产权登记并领取 房产证后，又发生转移的，如房地产买卖、赠予、房产证后，又发生转移的，如房地产买卖、赠予、 交换、继承、人民法院判决鉴性的转移（一般指代交换、继承、人民法院判决鉴性的转移（一般指代 理二手楼盘和房屋租售业务的市场）。理二手楼盘和房屋租售业务的市场）。 房地产基础知识： 房地产证：房地产证：是房屋与土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法律是房屋与土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法律 凭证。凭证。

21、 商品房预售许可证：商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发 展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需 此证）。此证）。 长沙市房地局电子买卖合同：长沙市房地局电子买卖合同：是由房地局统一编制用以明确买卖双是由房地局统一编制用以明确买卖双 方权利和义务的协议，所有的二手房销售都须签订此合同，方权利和义务的协议，所有的二手房销售都须签订此合同， 房地产抵押合同房地产抵押合同：是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利与义务：是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利与义务 关

22、系，由银行、业主、发展商三方签定。关系，由银行、业主、发展商三方签定。 银行按揭：银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达在抵押贷款的一种经济是指购房者购买楼房时与银行达在抵押贷款的一种经济 行为，业主先付一部分楼款，余额由银行代购房者支付，购房者的行为，业主先付一部分楼款，余额由银行代购房者支付，购房者的 楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还贷款及利息，这种方楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还贷款及利息，这种方 法称为银行按揭。法称为银行按揭。 房地产公房地产公证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠予、继承等证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠予、继承等 行为的合法性作法律公证

23、。行为的合法性作法律公证。 建筑面积：建筑面积：房屋实用面积与公摊公共面积之和。房屋实用面积与公摊公共面积之和。 房地产基础知识： 国土局：国土局：代表国家行使土地所有者的职权，以及对房地代表国家行使土地所有者的职权，以及对房地 产市场、房地产行业管理的一个政府部门。产市场、房地产行业管理的一个政府部门。 公证处：公证处：是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。 佣金佣金：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报 酬，它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果，酬，它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果，

24、 根据根据深圳市经济特区房地产行业管理条例深圳市经济特区房地产行业管理条例规定，房规定，房 地产经纪机构开展经纪业务时，有权获取佣金。地产经纪机构开展经纪业务时，有权获取佣金。 实用率实用率：房屋实用面积与建筑面积之比。：房屋实用面积与建筑面积之比。 容积率容积率：规定地块上全部建筑总面积与地块面积之比。：规定地块上全部建筑总面积与地块面积之比。 复式房：复式房：上、下两层标准层合二为一，结构与标准房结上、下两层标准层合二为一，结构与标准房结 构有区别。构有区别。 房地产基础知识： 物业物业：港澳对“房地产”的称谓，包括房屋、商铺、写：港澳对“房地产”的称谓，包括房屋、商铺、写 字楼、厂房等式

25、逻辑。字楼、厂房等式逻辑。 租凭：租凭：是出租与承租的简称。是出租与承租的简称。租赁合同：租赁合同：是出租和承租是出租和承租 双方签订的各种条款要求，具有法律效力的协议，双方签订的各种条款要求，具有法律效力的协议， 一式三份，以租赁管理公司为标准。一式三份，以租赁管理公司为标准。 委托书委托书：是客户用书面形式出租、求租的协议称作为委：是客户用书面形式出租、求租的协议称作为委 托书托书 。 出租方出租方：即业主。：即业主。 承租方承租方：即为租客。：即为租客。 见证方见证方：租赁管理公司或中介公司。：租赁管理公司或中介公司。 租赁期：租赁期：是租用期限，一般住宅为半年至一年时间；商是租用期限，

26、一般住宅为半年至一年时间；商 铺为一年至五年；写字楼、厂房为二年至五年，具铺为一年至五年；写字楼、厂房为二年至五年，具 体客户双方协定。体客户双方协定。 房地产基础知识： 用途：用途：居住、商住（办公和住宿两用）、商业（是指商居住、商住（办公和住宿两用）、商业（是指商 铺、生产场地）。铺、生产场地）。 租金：租金：是指租客每月要付给业主的金额。是指租客每月要付给业主的金额。 押金押金：指承租方交付一定数量金额作抵押，一般以二个：指承租方交付一定数量金额作抵押，一般以二个 月租金为押金。月租金为押金。 滞纳金：滞纳金：指承租方不按合同所订的时间交付租金而超过指承租方不按合同所订的时间交付租金而超

27、过 时间所罚的款项称滞纳金，一般按拖欠部分每日的时间所罚的款项称滞纳金，一般按拖欠部分每日的 5%左右收取。左右收取。 租赁税费租赁税费：是出租该物业所收取的租金应交纳的税费：是出租该物业所收取的租金应交纳的税费 （如印花税、个人所得税）（如印花税、个人所得税） 赁管理公司收取管理费为租金的赁管理公司收取管理费为租金的2%（通常租赁税费由（通常租赁税费由 业主负责，水、电管理费等杂费由租客负责）。业主负责，水、电管理费等杂费由租客负责）。 房地产基础知识： 尾盘：尾盘：是指发展商发售的楼盘到销售末期尚未卖出去的是指发展商发售的楼盘到销售末期尚未卖出去的 楼盘。楼盘。 封顶：封顶：指发展商己建好

28、楼宇的最顶层。（一般会为这一指发展商己建好楼宇的最顶层。（一般会为这一 工程进展做一些庆祝仪式）工程进展做一些庆祝仪式） 开盘：开盘：指发展商己打好地基并初步建好基层。（一般会指发展商己打好地基并初步建好基层。（一般会 有庆祝仪式，并开始接受咨询）有庆祝仪式，并开始接受咨询） 现楼现楼：指己建筑好的楼盘，具有外部装饰的单位。：指己建筑好的楼盘，具有外部装饰的单位。 物业类别物业类别：住宅、商住两住用住宅、写字楼、公寓、高：住宅、商住两住用住宅、写字楼、公寓、高 级公寓、别墅、商铺、厂房、级公寓、别墅、商铺、厂房、 仓库、车库。仓库、车库。 A实心墙：又叫主力墙，是指整个建筑物的支撑墙，实心墙：

29、又叫主力墙，是指整个建筑物的支撑墙， 不能改动的墙。不能改动的墙。 B空心墙：是层内用于布局、隔成户型的墙，可改动。空心墙：是层内用于布局、隔成户型的墙，可改动。 房地产基础知识： 混凝结构：混凝结构：是指整个建筑物的支撑力是混凝柱和横梁组是指整个建筑物的支撑力是混凝柱和横梁组 成的建筑物，一般这类型成的建筑物，一般这类型 的建筑物柱子占用很大的建筑物柱子占用很大 面积。框架结构：是指整个建筑物的支撑力是靠围面积。框架结构：是指整个建筑物的支撑力是靠围 墙来支撑的建筑物，这类建筑物相邻的两个单位不墙来支撑的建筑物，这类建筑物相邻的两个单位不 能打通。能打通。 结构类型：结构类型： A、错层：是

30、两层错开的格局同在一个单元。、错层：是两层错开的格局同在一个单元。 B、跃式：是分上、中、下三层错开的格式的单元。、跃式：是分上、中、下三层错开的格式的单元。 C、复式：是两层复制格局的单元。、复式：是两层复制格局的单元。 D、大平面：是同一层具有四房以上的大户型单元。、大平面：是同一层具有四房以上的大户型单元。 房地产基础知识： 方向：方向： A、座向：是指该单元正门所对方向。、座向：是指该单元正门所对方向。 B、户向：指该单位或厅、阳台等所向方向。、户向：指该单位或厅、阳台等所向方向。 C、采光：通风的小常识；如西斜“是指户向西的、采光：通风的小常识；如西斜“是指户向西的 房很晒，一般阳台

31、在南方的夏天偏西，秋天偏南，房很晒，一般阳台在南方的夏天偏西，秋天偏南， 南向的房是气候最好的，“冬暖夏凉”“南北通透”南向的房是气候最好的，“冬暖夏凉”“南北通透” 是最好的房，空气对流。是最好的房，空气对流。 凸窗：凸窗：是指房屋内的窗有平台设计的窗，方便摆设东西。是指房屋内的窗有平台设计的窗，方便摆设东西。 内阳台：内阳台：是指阳台的隔成布局于房屋内，不露出楼宇外。是指阳台的隔成布局于房屋内，不露出楼宇外。 落地玻璃：落地玻璃：是指窗台的玻璃着地。是指窗台的玻璃着地。 公积金：公积金：为了解决职工的住房问题，增加工资的住房消为了解决职工的住房问题，增加工资的住房消 费含量，有政府强制执行

32、，有单位和个人各出一部费含量，有政府强制执行，有单位和个人各出一部 分的形式等募集起来的住房专用资金。分的形式等募集起来的住房专用资金。 。 房地产基础知识： 架空层：架空层：一般指该栋物业的底层无住宅部分。一般指该栋物业的底层无住宅部分。 空中花园：空中花园：指园林设计在建筑物的一层以上的位置的花指园林设计在建筑物的一层以上的位置的花 园。园。 层高：层高：是指该房屋的地面到屋顶的高度。是指该房屋的地面到屋顶的高度。 欧陆风格欧陆风格：是指建筑的设计风格和外观似欧洲大陆的风：是指建筑的设计风格和外观似欧洲大陆的风 格。格。 性价比性价比：是指建筑物与周边同类楼盘同档次的单价比。：是指建筑物与周边同类楼盘同档次的单价比。 回报率：回报率：是指投资所能回收利润的百分比，计算方式：是指投资所能回收利润的百分比，计算方式： 年回报率年回报率=月租金月租金12房价房价100% 人车分流：人车分流：是指住宅小区内走道设计时将车道和人行道是指住宅小区内走道设计时将车道和人行道 分开分开 智能小区：智能小区：是指管理系统和通风系统、通讯系统等采用是指管理系统和通风系统、通讯系统等采用 先进工厂技术的小区。先进工厂技术的小区。 房地产九要素 1.户型、户型、2.楼层、楼层、 3.面积、面积、4价格、价格、 5.地址、地址、6.电话号、电话号、 7.装修、装修、8.性质性质 9.年代年代