房地产公司交楼风险评估办法（39页）.pdf

1、交楼风险评估办法 Q/POLY GC3007-2014 目目 录录 第一章 总则 . 1 第二章 引言 . 1 第一节 交楼风险评估目标及适用范围 . 1 第二节 交楼风险评估流程 . 3 第三节 交楼风险评估条件 . 3 第二章 职责分工 . 4 第一节 地产子公司各部门职责 . 4 第二节 物业公司职责 . 6 第三章 交楼风险评估操作指引 . 6 第一节 风险评估对象 . 6 第二节 名词解释及风险评估内容 . 7 第三节 评估标准 . 9 第四节 风险评估报告 . 11 第五节 整改及回复 . 12 第四章 上报及评价考核办法 . 13 第一节 上报机制 . 13 第二节 考核办法 .

2、 14 第五章 附则 . 15 第六章 附录 . 16 附录 A：交楼风险评估项目及相关表格 . 17 附录 B：交楼风险评估流程图 . 35 交楼风险评估办法 Q/POLY GC3007-2014 附录 C：交楼评估报告上报流程图 . 37 交楼风险评估办法 Q/POLY GC3007-2014 1 第一章第一章 总则总则 第一条第一条 对所有交楼项目在交楼前进行风险评估，防止公司在项 目交楼过程中出现违约、业主群体性事件等负面影响。提升公司品牌 及产品质素，提高客户满意度。同时可根据风险评估项对交楼的日常 管理起到警醒提示作用，特制定本评估办法。 第二条第二条 风险评估中工程类评估应与物业

3、的查验报告相结合，由 物业公司负责编制。其他类的风险评估（开发、销售、设计）由地产 公司工程部及客服部负责，物业公司负责评估结果的核对。 第三条第三条 本办法中涉及的管理动作及物业公司提前进场查验、评 估工作，与各地产子公司的正常工作及流程互不干扰。 第第四四条条 评估办法适用于我司开发的各类普通住宅项目,其他如 商业（公寓除外） 、高端住宅（含别墅） 、旅游、酒店、养老等项目不 做要求。 第五条第五条 附录 A 中关于交楼风险评估项目（共计 108 项）可由各 子公司在本办法的基础上自行编写，风险评估流程、风险等级、风险 上报制度及考核办法等仍须按照本管理办法执行。 第第二二章章 引言引言

4、第一节第一节 交楼风险评估目标及适用范围交楼风险评估目标及适用范围 第第六六条条 交楼风险评估应在交楼前、地产子公司组织的交楼预验 收后进行（一般为交楼前三个月） 。地产公司应对涉及存在交楼风险 的开发报建、 销售、 技术、 客服等工作内容进行风险评估； 工程验收、 进度质量的评估内容由物业公司在提交 项目前期承接查验工作 交楼风险评估办法 Q/POLY GC3007-2014 2 报告中负责评估及编写。交楼风险评估报告由物业公司对评估结果 进行统一核对及整理，用于对地产公司交楼前期工作效果的评估，同 时也作为交楼区域由地产公司移交物业公司的标准及依据。 第七第七条条 风险评估工作旨在提升公司

5、品牌及产品质素，提高客户 满意度，防止公司在项目交楼过程中出现违约、业主群体性事件等负 面影响。本办法中的相关内容与保利房地产（集团）股份有限公司 交楼工作指引相互补充。 第八第八条条 本办法根据风险评估工作对交楼风险进行梳理，根据风 险类型及程度，给出解决交楼问题（重大或群诉）的风险应急提示。 第九第九条条 交楼风险评估在交楼前对交楼违约的法律风险进行评价， 旨在交楼过程中杜绝业主群诉或索赔事件的发生， 降低企业法律风险。 第十第十条条 通过对各地产子公司交楼项目的评估及积累，使交楼风 险评估常态化，并对风险项进行分类及总结，建立交楼风险库用于指 导项目的日常管理工作，在项目开发前期对交楼风

6、险进行规避。 第十一第十一条条 本办法适用于股份公司内各在建毛坯、精装修交付的 普通高层住宅项目。 第十二条第十二条 交楼风险评估以交楼批次 （或分期开发） 为评估单位， 在各批次交楼前必须形成完整的评估报告， 报告应包含对本批次交楼 涉及的公建配套的评估内容。 第十三第十三条条 本办法及评估项如与各区域（子）公司交楼项目所在 区域的施工质量标准、竣工验收条件及交付法律法规不符，应以当地 的标准为主。 交楼风险评估办法 Q/POLY GC3007-2014 3 第二节第二节 交楼风险评估流程交楼风险评估流程 第十四条第十四条 各工程项目应按照附录 B交楼风险评估流程图的 流程要求完成交楼风险评

7、估工作。 第三节第三节 交楼风险评估条件交楼风险评估条件 第第十五十五条条 各地产子公司在交楼前（三个月）进行风险评估工作 需满足以下几个基本条件： 一、工程进度方面（包含毛坯及精装修） ：完成图纸及交楼要求 的施工内容，室内初次开荒完成。涉及交楼的各项设备系统完成安装 及调试。 市政及园林施工大面完成， 公共区域及地下室完成饰面施工。 完成永久用水、用电、通信、煤气、供暖的施工、验收及接驳工 作。完成各项专业、分部验收取得竣工验收备案表（如无法完成备案 必须至少取得规划验收合格证、完成消防验收及电梯验收） 。 备注：以上进度完成情况不包含验收后的拆改施工。验收后如需 进行拆改施工，应提前启动

8、涉及拆改部位的验收工作，交楼前一个月 （移交物业前）必须完成拆改部位的施工及场地清理工作。 二、物业公司进场（交楼前四个月至三个月）查验结果良好，施 工质量无重大瑕疵，房屋满足结构安全及使用要求。各专业设备安装 工程进度满足交楼要求。地产子公司的内部交楼预验收正常开展，预 验收结果良好，具备移交物业及交楼条件。 第第十六十六条条 当交楼项目的施工进度及质量无法满足第一条的约定 时，应对交楼风险评估进行顺延。如交楼前二个月仍不具备第一条约 定的评估条件， 该交楼项目应启动交楼应急预案直至完成集中交楼工 交楼风险评估办法 Q/POLY GC3007-2014 4 作。 第二章第二章 职责分工职责分

9、工 交楼风险评估为各地产子公司交楼前对土地开发、销售资料、销 售展示、设计参数指标、使用功能、交楼标准、工程质量及进度、客 服及物业公司的准备工作的一次全过程风险梳理。同时，也是对移交 物业公司标准的一次工作检验， 本章将对各部门在交楼风险评估过程 中的职责进行梳理。 第一节第一节 地产子公司各部门职责地产子公司各部门职责 第第十七十七条条 开发部的主要职责： 一、在交楼风险评估过程中，开发部应配合工程部提供土地出让 的相关手续文件及对土地出让约定的各项义务； 二、 开发部应配合工程部提供涉及用地规划及工程规划的相关文 件及各项专业报建的批复及审核意见； 三、开发部应配合技术、销售部对涉及土地

10、使用年限、用途等销 售宣传资料进行核对； 四、 开发部应配合工程部及物业公司完成交楼风险评估报告的解 释及编写工作。 第第十八十八条条 销售部的主要职责： 一、 销售部应配合工程部提供销售阶段的宣传资料及销售口径培 训资料供评估使用； 二、销售部应配合工程部提供销售展示的相关文件及影像资料； 三、销售部应提供销售标准合同（含附件） 、交楼标准、交楼批 交楼风险评估办法 Q/POLY GC3007-2014 5 次对应样板房的预验收文件等资料供工程部评估使用； 四、销售部应将对业主（个别）的销售承诺书面递交工程部； 五、 销售部应配合工程部及物业公司完成交楼风险评估报告的解 释及编写工作。 第第

11、十九十九条条 技术部的主要职责： 一、提供各专业系统的设计指标及参数供评估使用； 二、提供销售部位的设计尺寸、面积、交楼标准并与销售资料及 销售合同附图进行核对； 三、 对涉及交楼的重大设计变更及规划调整提供相关资料供评估 使用； 四、 技术部应配合工程部及物业公司完成交楼风险评估报告的解 释及编写工作。 第第二十二十条条 工程部的主要职责 一、工程部需对施工质量、进度及验收工作严格控制，配合物业 公司按时完成交楼风险评估工作（交楼前三个月） ； 二、 工程部负责对参与交楼的地产子公司的各部门进行风险评估； 三、工程部需配合物业公司对施工及验收进度、工程质量、维修 整改工作等方面进行评估， 且

12、应配合物业公司完成交楼风险评估报告 的编写工作。 第第二十一二十一条条 客服部的主要职责 一、客服部负责组织地产子公司的交楼预验收及风险评估工作； 二、在交楼风险评估过程中，物业公司的前期查验工作以及客服 交楼风险评估办法 Q/POLY GC3007-2014 6 部在交楼准备阶段的评估工作由客服部负责评估； 三、 客服部应配合物业公司完成交楼风险评估报告的解释及编写 工作； 四、 客服部应根据交楼风险评估报告的风险内容安排整改及回复， 对于中、 高风险交楼项目及未具备风险评估条件的项目应负责启动交 楼应急预案。 第二节第二节 物业公司职责物业公司职责 第第二十二二十二条条 物业公司负责对前期

13、进行的查验工作进行梳理，对 工程质量、验收及施工进度、维修整改完成率等进行评估。 第第二十三二十三条条 物业公司应熟练掌握交楼项目前期包含开发、 设计、 销售及工程的工作情况，并对工程部完成的评估部分进行复核确认。 第第二十四二十四条条 物业公司应配合客服部对交楼准备阶段的工作完成 情况进行风险评估。 第第二十五二十五条条 物业公司负责编写交楼风险评估报告，由地产子公 司工程及客服部配合完成。 评估报告中应包含风险要点提示及风险等 级，对未具备评估条件的项目应给出专题报告并说明原因。 第三章第三章 交楼风险评估操作指引交楼风险评估操作指引 第一节第一节 风险评估对象风险评估对象 第第二十六二十

14、六条条 交楼风险评估一方面包含物业公司在接收交楼区域 前对地产子公司的交楼准备工作进行的评估，主要包含工程质量、验 收、施工进度等内容，同时应对开发报建、设计、销售、客服等评估 结果进行复核。另一方面，在地产公司内部，由工程部对前期开发报 交楼风险评估办法 Q/POLY GC3007-2014 7 建、设计、销售等交楼工作进行评估，实现交楼过程评估的全覆盖。 第第二十七二十七条条 交楼评估对象见下表： 评估类别 评估主要内容 责任部门 （单位） 评估部门 （单位） 审核部门 （编制部门） 开发、报 建 土地出让合同类 开发部 工程部 物业公司 规划证照类 开发部 销售 销售资料 销售部 销售展

15、示 销售部 销售合同 销售部 设计 使用功能 技术部 设计指标、参数 技术部 交楼标准 技术部 工程 验收及资料 工程部 物业公司 物业公司 施工及验收进度 工程部 工程质量 工程部 维修整改 工程部 客服物业 客服工作程序 客服部 客服部 物业公司 及时性 物业公司 完备性 物业公司 第第二十八二十八条条 开发报建、销售、设计各阶段的交楼评估工作需在 交楼前三个月由地产工程部做出初次评估， 评估过程资料及结果应交 由物业公司审核。 第二节第二节 名词解释及风险评估内容名词解释及风险评估内容 第第二十九二十九条条 土地出让合同类：主要指对土地出让合同、合同附 件、出让合同中的建设指标、配套建设

16、要求、政府文件、土地证、红 线图等前期开发资料关于交楼工作的评估。 第第三十三十条条 规划证照类：主要指对用地规划许可证、建设工程规 划许可证及其报建图、专业报建审核意见、建筑工程施工许可证、施 工图及销售资料等项目关于交楼工作的评估。 第三十一第三十一条条 销售资料：包括报刊广告与售楼书、户型单页、客 交楼风险评估办法 Q/POLY GC3007-2014 8 户会等各种宣传资料与销售合同不一致、 与规划文件等政府批文不一 致、或者在不同广告与宣传资料中不一致的具体确定的评估。 第三十二第三十二条条 销售展示：现场沙盘、样板房与销售合同，与规划 文件等政府批文，与实际施工图纸的核对评估。 第

17、三十三第三十三条条 销售合同类：是指房屋买卖签署合同及附件中所显 示的房屋产品信息，与真正的房屋不匹配的核查，以及特殊房屋买卖 合同附件未进行特殊说明的项与最后交付情况的评估。 第三十四第三十四条条 使用功能： 主要指各部位及系统对于设计参数要求、 满足行业验收标准及业主入住使用要求的功能性评估。 第三十五第三十五条条 设计指标、参数：是指销售附图、规划报建图、实 际施工图三者之间在设计指标、参数上的不同。如评估后需按照销售 承诺对以上部位进行验收后拆改， 需对拆改的施工图纸及销售图纸再 次进行核对及评估。 第三十六第三十六条条 交楼标准：对现场实际完成情况与销售宣传承诺、 施工图纸、施工合同

18、以及对房屋交付业主的最终标准等进行核对。 第三十七第三十七条条 验收及资料：结合交楼项目当地的交楼法律法规要 求，对项目竣工验收文件的完备性及准确性进行评估，避免缺失过程 文件造成交楼投诉的法律风险。 第三十八第三十八条条 施工及验收进度： 根据交楼时间倒排工程进度要求， 对交楼前三个月（即风险评估节点）的工程施工进度进行评估，杜绝 因工程或验收进度造成的交楼违约责任。 同时也将对验收后拆改部分 的施工进度情况进行评估。 交楼风险评估办法 Q/POLY GC3007-2014 9 第三十九第三十九条条 工程质量：根据物业公司提前进场查验的户均问题 数反映整体施工质量且对其进行评估；同时，根据业

19、主对于房屋质量 的关注点通过设置质量关键项对房屋质量进行评估。 工程质量评估中， 各地产子公司应根据公司的质量控制目标，制定质量评估标准，标准 内容包含：户内户均问题、渗漏发生率、空鼓开裂发生率。 第四十第四十条条 维修整改：通过对前期查验的问题的整改进度、整改 标准、材料及人员安排、管理水平等对项目的维修整改执行力进行考 核评估。 第四十一第四十一条条 客服工作程序：主要包含客服对交楼准备阶段开展 的各项工作，如交楼资料、交楼口径及培训、业主资格审核等的完成 及开展情况等进行评估。 第四十二第四十二条条 物业公司的及时性及完备性：对物业公司的进场时 间、查验的人员配备、专业知识及培训、交楼准

20、备及方案等进行考核 评价。 第四十三第四十三条条 以上关于交楼风险评估的评估内容、评估方法（依 据） 、评估标准及评估结论详见附录 A交楼风险评估项目及相关表 格 。 第三节第三节 评估标准评估标准 第四十四第四十四条条 对于交楼风险评估项目及相关表格中的评估项 按照表格中的 “评估标准”进行判定。 第四十五第四十五条条 本评估办法根据交楼法律风险及业主关注度在评估 项目中设置一般项及关键项，与其对应不同的风险系数（一般项风险 交楼风险评估办法 Q/POLY GC3007-2014 10 系数为“” ，关键项风险系数为“” ） 。 第四十六第四十六条条 交楼风险评估的评估结论按下表进行风险划分

21、： 风险程度 重大风险 较大风险 一般风险 较低风险 无风险 评判依据 （一） 及以上 以上（含） 介于两者 间的情况 及以 下（含） 及以下 （含） 评判依据 （二） 涉及关键 项，未涉 及可自动 降为“较 大风险” 涉及关键 项，未涉 及可自动 降为“一 般风险” 涉及关键 项，未涉 及可自动 降为“较 低风险” 未涉及关 键项，如 涉及升为 “一般风 险” 未涉及关 键项，如 涉及升为 “较低风 险” 采取措施 启动应急 启动应急 涉及关键 项应启动 应急 交楼准备 交楼准备 说明： 评估过程中如勾选“”为“” ，关键项为“” ； 2 累计为 “” （并非关键项） 。 第第四十七四十七条

22、条 交楼评估项目解释 一、交楼评估项的评估标准如与项目当地的法律法规不符，应做 好适当修正，以当地的交楼要求为准； 二、附录 A 中关于交楼风险评估项目（共计 108 项）可由各子公 司在本办法的基础上自行编写，风险评估流程、风险等级、风险上报 制度及考核办法等仍须按照本管理办法执行。 三、交楼评估项如不适用交楼项目，可不予对此项进行评估，评 交楼风险评估办法 Q/POLY GC3007-2014 11 估结果勾选“” ； 四、交楼前三个月，当交楼项目在施工或验收进度及质量无法满 足本办法第一章第三节第一条的评估条件时， 应作为重大风险交楼项 目启动交楼应急预案工作；当交楼前二个月满足评估条件

23、时，应重新 进行交楼风险评估工作； 当仍无法满足第一章第三节第一条的评估条 件时，应持续启动交楼应急预案直至完成交楼工作。 第四节第四节 风险评估报告风险评估报告 物业公司应主持交楼风险评估报告的主要编写工作， 地产子公司 工程部及客服部负责协助。 地产子公司的初步评估工作文件应于交楼 前三个月递交物业公司， 物业公司应在地产子公司递交资料一周内提 交完成项目交楼风险评估报告 。报告应包含且不限于以下内 容： 第第四十八四十八条条 评估报告中应严格按照交楼风险评估项目及相关 表格中的内容进行填写，对不满足评估标准打“”的条目，需注 明原因。 对于工程及设计类问题， 评估项未涉及的问题需在 “其

24、他栏” 中明确注明。 第第四十九四十九条条 评估报告应对风险项进行详细描述及分类，对于工 程质量类问题应与物业公司前期进场查验工作结果相结合。 第第五十五十条条 评估报告中应对物业公司进场（交楼前四个月）至评 估阶段（交楼前三个月）的工程质量维修整改完成情况进行评述，并 对未完成的工程质量遗留问题进行梳理、反馈。 第五十一第五十一条条 评估报告中应反映出有关设计、使用功能、安全性 交楼风险评估办法 Q/POLY GC3007-2014 12 以及涉及移交后物业管理类的意见， 并附有相关的优化解决方案及建 议。 第五十二第五十二条条 应对交楼项目进行风险评级，评级标准按本章第三 节表格执行。对于

25、存在重大、较大风险需启动交楼应急方案的项目， 报告中应给出应急预案条目及应急预案所包含的解决方法。 第五十三第五十三条条 评估报告中应包含物业公司交楼计划安排，包括分 阶段的人员架构、工作计划、交楼费用及工作标准等内容。 第五十四第五十四条条 物业公司应根据以上要求制定统一的项目交楼风 险评估报告模板供各项目填写使用。 第五节第五节 整改及回复整改及回复 第第五十五十五五条条 各地产子公司在收到项目交楼风险评估报告后 应根据风险提示内容安排专项整改工作，存在重大、较大风险的项目 应将整改报告提交股份公司品牌及工程管理中心并抄送物业公司总 部。 整改报告须在评估报告提交后一周内完成上报且应与工作

26、考核相 结合。 第第五十六五十六条条 地产子公司在交楼风险评估后应成立项目交楼小组， 对于风险点应制定专项的整改措施、完成时间、责任人（单位） 、跟 进部门等计划。对于重大、较大风险启动交楼应急方案的项目，还应 制定专项的交楼应急预案，应急内容包含但不限于管理架构、职责分 工、应急措施、口径统一等内容。应急方案应与物业公司共同协商制 定。 第第五十七五十七条条 整改回复中应包含地产子公司的交楼工作计划。计 交楼风险评估办法 Q/POLY GC3007-2014 13 划内容应涵盖完工时间、质量整改维修计划、卫生开荒、管理架构、 移交计划、客服类工作内容及计划、集中交楼时间安排等。 第五十第五十

27、八八条条 整改回复中可对物业公司前期工作的及时性及完备 性给出合理化建议， 并对物业公司后期的人员安排及工作内容提出目 标及要求。针对重大、较大风险项目，地产子公司应给出物业公司在 应急阶段的人力安排， 物业公司在收取增加人员费用的基础上的必须 全力配合项目交楼工作。 第四章第四章 上报及评价考核办法上报及评价考核办法 第一节第一节 上报机制上报机制 第第五十九五十九条条 交楼评估上报流程详见附录 C交楼评估上报流程 图 。 第第六十六十条条 物业公司在完成交楼风险评估报告后应将正式报告提 交各地产子公司、物业公司总部，对于存在重大、较大风险的项目应 同时提交股份公司品牌及工程管理中心进行备案

28、。 第六十第六十一一条条 各地产子公司对于风险项的书面整改回复（或应急 方案）应回馈至物业公司，由物业子公司提交至物业总部。整改回复 需地产子公司各部门会签并由交楼组长（子公司总经理）最终确认。 存在重大、 较大风险的项目应同时提交股份公司品牌及工程管理中心 进行备案。 第第六十二六十二条条 对于重大、较大风险的项目，在应急交楼阶段直至 完成交楼的过程中， 应编制每周及每月的交楼情况简报并抄送至物业 总部及股份公司品牌及工程管理中心。 交楼工作完成后的后评估报告 交楼风险评估办法 Q/POLY GC3007-2014 14 （交楼后三个月）应抄送物业总部、股份公司品牌及工程管理中心备 案。 第

29、二节第二节 考核办法考核办法 第第六十三六十三条条 项目部（项目公司）总经理是交楼工作的第一责任 人，是项目交楼工作的主要考核对象。公司对项目部（项目公司）总 经理及其团队的考核的重点指标，包括： 一、风险评估结果，主要指风险程度； 二、对风险评估报告中揭示的风险项的整改完成情况： 考核指标 考核标准 优 良 合格 差 一、风险程度 无风险 较低风险 一般风险 较大风险 二、整改 情况(%) 交楼前二个 月风险项整 改完成率 100% 90% 80% 80% 交楼前一个 月风险项整 改完成率 100% 90% 90% 交楼时风险 项整改完成 率 100% 仍有风险项 定义： 1、考核标准应结合

30、考核指标（一）与（二）综合考虑； 2、整改情况完成率完成整改的风险项个数/风险评估揭示的风险项个数 100%； 3、整改完成标准参照交楼风险评估项目及相关表格中的 “评估标准”进行 判定。当涉及前期如开发报建、销售、设计等无法进行整改的风险条目时，应以 是否制定完善的交楼预案为完成标准； 4、 若项目因施工质量或进度不具备交楼风险评估条件时， 考核标准判定为 “差” 。 第第六十六十四四条条 各区域（子）公司应建立本公司的考核办法，考核 办法应不低于本办法的考核标准（本章第二节第一条）的要求，风险 评估至交楼期间投资计划部应根据风险评估报告对涉及交楼的各个 部门的前期工作进行考核评价。评估整改

31、阶段，应每周从各交楼项目 交楼风险评估办法 Q/POLY GC3007-2014 15 物业服务中心及甲方项目部收取整改报告， 并制定反馈整改情况的周 报及月报， 项目部作为第一责任主体应配合计划部按时完成上报工作。 第第六十六十五五条条 各区域（子）公司应配合物业公司完成交楼风险初 步评估，并将评估相关资料移交物业公司配合其对初评的复核工作。 接收物业公司的评估报告后， 应立即组织公司内相关部门制定整改报 告及交楼应急预案，并落实责任部门及整改计划。 第六十第六十六六条条 地产区域（子）公司应根据物业公司提供的风险评 估报告在规定时间内完成整改计划及交楼应急预案。 对于存在较高风 险项目应做

32、好与物业总部及股份公司工程管理中心的对接工作， 按规 定递交整改进度报告。 第六十第六十七七条条 物业公司必须按标准完成评估前的进场及查验工作。 同时应做好地产子公司风险初评估的审核工作， 对风险评估报告及风 险判定结果负责。 第六十第六十八八条条 物业公司应认真记录风险条目的整改完成情况；每 月编制交楼风险整改工作月报， 同时应对地产子公司的周报及月报进 行核对。物业公司应全力配合地产公司的交楼工作，特别是在启动交 楼应急阶段。物业总部、股份公司品牌管理中心、工程管理中心应在 制度及管理上提供技术支持。 第五章第五章 附则附则 第六十第六十九九条条 本办法由股份公司工程管理中心负责解释。 第

33、第七十七十条条 本办法自发布之日起执行。 交楼风险评估办法 Q/POLY GC3007-2014 16 第第六章章 附录附录 附录 A：交楼风险评估项目及相关表格 附录 B：交楼风险评估流程图 附录 C：交楼评估报告上报流程图 交楼风险评估办法 Q/POLY GC3007-2014 17 附录附录 A A：交楼风险评估项目及相关表格交楼风险评估项目及相关表格 Q/POLY GCQ/POLY GC30073007- -2014/B12014/B1 类别类别 评估内容评估内容 （黑色加粗为关键项）（黑色加粗为关键项） 评估方法评估方法 （依据）（依据） 评估标准评估标准 配合部门配合部门 评估部门

34、评估部门 结结 论论 备注备注 （如“”需注明原因）（如“”需注明原因） 一、开 发报建 类 1、土地使用权出让合同（土地使用权转让合同）、 土地证是否完全取得。 土地出让合同、 土地证 有无齐备，开发公司 主体名称及项目、地 块名称是否统一 开发部 工程部 2 2、土地使用权转让合同中规定的建设指标（容积、土地使用权转让合同中规定的建设指标（容积 率、绿化率等）以及配套建设指标（如活动中心、率、绿化率等）以及配套建设指标（如活动中心、 幼儿园、学校、垃圾压缩或回收站、居委会用房、幼儿园、学校、垃圾压缩或回收站、居委会用房、 物业管理用房、民警室等），公司是否按其规定报物业管理用房、民警室等）

35、，公司是否按其规定报 批复及建设。批复及建设。 土地出让合同、 土地证 土地出让合同及合 同附件中的建设指 标与规划报建图纸 进行核对 开发部 工程部 3、土地出让合同及规划报建批准的配套建设设施 是否需要在交楼前完成竣工验收。 土地出让合同 及其附件、 规划 报建审核意见 核对土地出让合同 及其附件、规划报建 审核意见有无要求 开发部 工程部 4 4、限价房、公、限价房、公( (廉）租房、回迁房等特别关注：出廉）租房、回迁房等特别关注：出 让合同中的所有特别约定，能否按约定履行，实际让合同中的所有特别约定，能否按约定履行，实际 设计、施工方案及对外宣传、承诺是否与其一致。设计、施工方案及对外

36、宣传、承诺是否与其一致。 包括，有关设备和材料的规定：包括电梯、洁具、包括，有关设备和材料的规定：包括电梯、洁具、 橱柜、门窗、燃气炉、暖气片、插头插座、灯具等橱柜、门窗、燃气炉、暖气片、插头插座、灯具等 的品牌、型号、性能。的品牌、型号、性能。 土地出让合同 及其附件； 当地 政府出台的规 范文件 查找政府是否出台 相关文件，核对土地 出让合同及其附件 对此部分的约定 开发部、 技术部 工程部 交楼风险评估办法 Q/POLY GC3007-2014 18 5 5、土地使用权证对应的土地使用年限、用途，使、土地使用权证对应的土地使用年限、用途，使 用权人是否与销售合同及销售宣传对应， 有无宣传

37、用权人是否与销售合同及销售宣传对应， 有无宣传 错误。错误。 土地证、 销售资 料、销售合同 核对销售过程中的 法律文件是否与土 地证约定的相符 销售部 工程部 6、土地证的红线范围是否与我司实际建设用地范 围一致？有无在红线外用地上搭建建筑物的风 险？ 土地证、红线 图、报建图、施 工图 土地证、红线图、规 划验线册、施工放线 册进行核对 开发部、 技术部 工程部 7 7、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、 施工许可证是否与实际建设范围一致。施工许可证是否与实际建设范围一致。 三证 核对三证批准建设 范围、类型、规模 开发部 工程部 8、工程施工

38、是否符合土地出让合同对项目完工要 求？ 土地出让合同 及其附件 工程完工及验收是 否满足土地出让合 同及其附件中的要 求 开发部 工程部 9、土地出让合同规定的公司其他义务，对业主有 无违约风险。 土地出让合同 及其附件 对土地出让合同及 其附件与销售合同 进行比对，对出让合 同中约定开发商或 小业主需承担的义 务有无告知小业主 开发部 工程部 配合部门： 评估部门： 审核部门： 交楼风险评估办法 Q/POLY GC3007-2014 19 类别类别 内容内容 评估内容评估内容 （黑色加粗为关键项）（黑色加粗为关键项） 评估方法（依评估方法（依 据）据） 评估标准评估标准 配合部配合部 门门

39、评估部评估部 门门 结结 论论 备注备注 （如“”需注明原因）（如“”需注明原因） 二、销 售类 销售资 料类 （广告 宣传资 料与销 售合同 不一 致、与 规划文 件等政 府批文 不一 致、或 者在不 同广告 与宣传 资料中 不一致 的具体 1 1、对房屋本身的介绍：包括结构、尺度（进深、对房屋本身的介绍：包括结构、尺度（进深、 开间宽度、层高）以及其它卖点（景观、朝向、间开间宽度、层高）以及其它卖点（景观、朝向、间 距；花园、阁楼、露台、阳台、飘窗等）是否与实距；花园、阁楼、露台、阳台、飘窗等）是否与实 际相符。际相符。 销售资料、 施工 图纸 核对销售资料 在以上各个方 面与实际设计 方

40、案的符合程 度 销售部 工程部 2、楼盘或小区的主要经济指标：包括占地面积、 建筑面积、容积率、总户数等。 销售资料、 规划 报建批复、 施工 图纸 销售部 工程部 3、绿化指标：包括绿地率、绿化率、绿地面积（总 绿地面积、人均/户均绿地面积）、水面面积等数 据。 销售资料、 规划 报建图、 园林施 工图 销售部 工程部 4、小区配套娱乐设施：主要是会所、游泳池、各 类体育健身设施，这些设施的名称、面积或数量、 是否收费、是否业主专用等。 销售资料、 规划 报建批复、 施工 图纸 销售部 工程部 5、小区配套教育设施：主要指学校、幼儿园、托 儿所，有没有、有多大、谁经营、怎么收费、入学 资格、

41、何时交付等。 销售资料、 土地 出让合同、 规划 报建批复、 施工 图纸 销售部 工程部 6、小区配套商业服务设施：主要有商场、医院、 邮局、洗衣店、美容美发屋等。 销售资料、 土地 出让合同、 规划 销售部 工程部 交楼风险评估办法 Q/POLY GC3007-2014 20 确定的 说明） 报建批复、 施工 图纸 7、停车场：车位的数量、车位配置比例、租售价 格等是否与销售资料集承诺一致， 有无告知业主？ 销售资料、 规划 报建批复、 施工 图纸 销售部 工程部 8、物业管理服务：采用什么管理方法、提供哪些 服务内容、 收取费用的标准等是否在销售资料中体 现，是否与实际相符。 销售资料、

42、销售 合同、 前期物业 服务合同 销售部 工程部 9、交通承诺：业主班车、直达巴士、免费接送等 承诺是否与实际相符。 销售资料 销售部 工程部 1010、周边配套与环境：地铁、轻轨、公汽、公园绿、周边配套与环境：地铁、轻轨、公汽、公园绿 地、海景山景、名校名胜、商场、体育馆、书店等地、海景山景、名校名胜、商场、体育馆、书店等 交通文体商业设施等是否与宣传一致（交楼时）。交通文体商业设施等是否与宣传一致（交楼时）。 销售资料 销售部 工程部 1111、项目周边的不利因素（如坟地、高架桥、高压、项目周边的不利因素（如坟地、高架桥、高压 线、变电站、垃圾焚化厂等）是否有设置公示牌，线、变电站、垃圾焚

43、化厂等）是否有设置公示牌， 位置是否醒目。位置是否醒目。 销售资料 销售部 工程部 销售展 示类 （现场 沙盘、 样板房 12、展示沙盘及总平面图是否有提示语，比例尺是 否准确。 销售展示现场， 如交楼评估阶 段展示现场已 撤离， 应以留存 照片方式作为 核对销售现场 的规范情况 销售部 工程部 1313、建筑物的朝向、建筑物的朝向/ /间距、绿地、景观、后期开发间距、绿地、景观、后期开发 用地、周边道路用地、周边道路/ /环境环境/ /配套等标识是否准确。对未配套等标识是否准确。对未 完成的开发用地、市政规划道路、市政规划设施等完成的开发用地、市政规划道路、市政规划设施等 销售部 工程部 交

44、楼风险评估办法 Q/POLY GC3007-2014 21 与销售 合同， 与规划 文件等 政府批 文，与 实际施 工图纸 的不一 致的具 体说 明） 是否有特别提示。是否有特别提示。 评估依据 1414、样板房展示单位提示是否清晰、准确，对交楼、样板房展示单位提示是否清晰、准确，对交楼 标准改动后是否有做好声明提示。标准改动后是否有做好声明提示。 销售部 工程部 1515、参观区内敏感区域提示标牌设置是否到位，内、参观区内敏感区域提示标牌设置是否到位，内 容准确（如赠送面积或二次改造的面积）。容准确（如赠送面积或二次改造的面积）。 销售部 工程部 16、非交楼标准，是否有特别提示。对房屋结构与 交付标准不符之处、 随屋附送或不属于交付范围的 物品等是否有特别提示。 销售部 工程部 17、现场销售用语、其它展示道具是否符