商业广场写字办公楼策划方案.ppt

1、静安国际广场策划案静安国际广场策划案 STAR MARKETING 空间的聚集，必然导致时间效率的提高空间的聚集，必然导致时间效率的提高 史蒂芬史蒂芬 霍金霍金 市市 场场 研研 判判 一、租赁市场一、租赁市场 自1999年后上海甲级办公楼的需求量始终高于供应量，呈现出供不 应求的局面。空置率持续下降，2006年上半年的市场平均空置率仅为 5.1%。 0 20 40 60 80 万 平 方 米 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 供应量46.444.557.64536.727.639.83436.549 吸纳量30.817.514.6

2、64.251.634.547.229.850.0252.6 空置率 27.50%40.50%54.20%31.50%21.60% 17.50%13.80%11.80% 7.50% 7.20% 1996199719981999200020012002200320042005 甲级写字楼基本面甲级写字楼基本面 2001-2005租金变化2001-2005租金变化 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 租金 0.590.610.640.740.9 20012002200320042005 2005年 年1-4季度租金变化季度租金变化 0 0.5 1 1.5 0 2 4 6 8 10 12 平均开价

3、 0.90.931.011.05 平均成交价 0.810.860.920.96 平均议价空间 108.149.099.38 2005年一季度2005年二季度2005年三季度2005年四季度 甲级写字楼租金变化甲级写字楼租金变化 2001年至2003年之间上海甲级办公楼的租金增长平稳。2003年起, 租金增长速度每 年15%-21%，显示出市场的强烈需求。 2005年甲级办公楼的租金稳步上涨，平均议价空间为 9.15 。 甲级写字楼前景分析甲级写字楼前景分析 纽约伦顿巴黎东京上海香港新加坡 人口人口18001100100026001900684400 办公面积办公面积43002200290051

4、00 中心区中心区2500140015002900 CBD2500150018502200400547750 下曼哈顿+中城内城+西敏寺+码头区内城+1、8、9区+德芳斯 丸之内+新宿+临海 多中心 世界中心城市世界中心城市区域中心城市区域中心城市 多中心单中心 上海拥有世界级城市的人口规模和经济增长潜力，但目前的CBD写字楼总面积不如 香港和新家坡，有较大的增长空间。 CBD甲级写字楼分析甲级写字楼分析 虹桥虹桥 徐家汇徐家汇 淮海路淮海路 南京西路南京西路 人民广场人民广场 陆家嘴陆家嘴 CBD虹桥虹桥徐家汇徐家汇淮海路淮海路南京西路南京西路人民广场人民广场陆家嘴陆家嘴 租金租金USD0.

5、7USD0.72USD0.99USD0.88USD0.81USD0.84 行业行业制造+贸易+科技餐饮+贸易+服务+IT咨询+服务制造+贸易+服务 保险+证券+贸易 物流贸易+咨询 静安中高档写字楼分析静安中高档写字楼分析 1 2 3 6 5 4 1 2 3 4 3 2 4 1 3 2 1 5 5 地段地段 南京西路南京西路梅龙镇中兴泰富恒隆中欣机场航站中华企业 7.8-8.99.6-119-126.4-6.84.5-55 北京西路北京西路凯迪克新城国旅建京国立静安中华 4-4.53.3-3.83.2-3.52.54.45.5 威海路威海路招商局绅士晶采世纪文锦 4.8-5.24.46.44.

6、8 华山路华山路贵都华侨朝代 75.54.8-5.1 写字楼写字楼 北京西路沿线北京西路沿线 南京西路沿线南京西路沿线 威海路沿线威海路沿线 华山路沿线华山路沿线 静安中高档写字楼分析静安中高档写字楼分析 1 2 3 6 5 4 1 2 3 4 3 2 4 1 3 2 1 5 5 北京西路沿线北京西路沿线 南京西路沿线南京西路沿线 威海路沿线威海路沿线 华山路沿线华山路沿线 地段地段 写字楼写字楼 南京西路南京西路 梅龙镇 中兴泰富 恒隆 中欣 机场航站 中华企业 企业状况企业状况 跨国企业总部为主 外资中型企业国内大中型金融和和服务贸易企业 面积段面积段 整层为主 200-400/整层 北京

7、西路北京西路 凯迪克 新城 国旅 建京 国立 静安中华 企业状况企业状况 国内贸易+服务+制造+金融等 较分散 面积段面积段 200-400 威海路威海路 招商 绅士 晶采 文锦 企业状况企业状况 外资中小企业国内中型高端服务和咨询企业 面积段面积段 200-300 二、销售市场二、销售市场 供需基本面供需基本面 上海销售型写字楼总体仍然供不应求，成交稳定增长，特别是今年供不应求明显。价格 下调是由于上市楼盘向外扩散，整体成交均价下滑。 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 2005年月度写字楼供需2005年月度写字楼供需 批准预售17.00 6.50

8、 6.20 5.60 9.40 21.80 11.10 13.20 13.80 12.70 10.60 19.20 预售登记16.00 13.20 19.20 11.70 6.20 7.90 11.30 14.80 12.10 9.80 10.10 29.00 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 上海销售型写字楼供求分析上海销售型写字楼供求分析 0 50 100 150 200 供应 需求 供应 105.6146.935.6 需求 151.55161.454.4 200420052006 2006年分期供求一览2006年分期供求一览 0 50000 100000 15000

9、0 200000 250000 300000 供给 成交 供给446844191988035690615149665525277227 成交911653198711419890354216477200009151691 1-45-89-1213-1617-2021-2425-28 上海写字楼成交价格变化上海写字楼成交价格变化 0 5000 10000 15000 20000 系列11399815607157821351512267 20022003200420052006 甲级写字楼回报率分析甲级写字楼回报率分析 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0

10、10.0 系列19.3 5.9 5.7 6.8 7.0 7.0 7.0 6.9 6.9 6.8 1997199819992000200120022003200420052006 回报率分析回报率分析 上海销售型写字楼回报率整体稳定7%左右。 CBD高档写字楼销售分析高档写字楼销售分析 3 4 11 8 9 1 2 6 5 7 10 物业物业 总套总套 总面积总面积 开盘时间开盘时间 售出套售出套 售出面积售出面积 售出套售出套 售出面积售出面积 成交价成交价 现均价现均价 租金租金 主力面积主力面积 月均去化月均去化 回报率回报率 回报率回报率 虹口虹口 海泰国际海泰国际 477 27037

11、2005.12.20 231 11440 197 9733 23100 25000 4.5 53-113 1144 0.066 0.066 宝矿国际宝矿国际 155 54151 2005.8.10 52 12160 58 14214 24196 26000 4.8 300-400 1015 0.067 0.067 浦东浦东 花旗花旗 41 89982 2004.5.18 22 32504 22 32504 33042 8 2536 1204 0.082 中融恒瑞中融恒瑞 81 20000 2005.7.6 72 17816 72 17816 21718 27000 4.5 120-353 13

12、70 0.070 0.061 黄浦黄浦 海通证券海通证券 243 30323 2004.6.30 137 16095 137 16095 20313 30000 6.4 97-130 1238 0.106 0.078 旺角广场旺角广场 209 29650 2005.5.19 176 20736 176 20736 23972 26800 4.5 74-182 1382 0.063 0.061 新黄浦金融新黄浦金融 51 19137 2005.6.17 13 2388 13 2388 24142 26000 4.5 210-406 1194 0.063 0.063 长宁长宁 大众金融大众金融 3

13、34 40625 2005.5.12 163 26219 138 21775 17147 17500 3.8 72-300 1542 0.075 0.079 现代现代 641 54075 2005.10 242 242 242 18556 21318 22000 4.8 93-174 1856 0.076 0.080 华闻国际华闻国际 222 40014 2006.10.08 6 505 / / 20000 20000 3.8 98-300 505 0.069 0.069 首信银都首信银都 208 40050 2006.3.29 63 13440 / / 21000 23000 4.8 87-

14、422 1920 0.080 0.076 静安静安 晶采世纪晶采世纪 262 34793 2005.7.13 226 226 226 31106 23784 36000 5.5 98-242 1244 0.078 0.056 海银海银 238 45555 2005.8 34 34 34 11931 24645 31500 5.5 250-340 994 0.075 0.064 静安写字楼销售分析静安写字楼销售分析 8 5 4 1 2 3 7 6 9 10 11 物业物业 总套总套 总面积总面积 开盘时间开盘时间 售出套售出套 售出面积售出面积 成交价成交价 现均价现均价 租金租金 主力面积主力

15、面积 月均去化月均去化 回报率回报率 回报率回报率 海银海银 238 45555 2005.8 34 11931 24645 31500 5.5 250-340 994 0.075 0.064 晶采晶采 262 34793 2005.7.13 226 31106 23784 36000 5.5 98-242 1244 0.078 0.056 凯迪克凯迪克 40 19049 2005.2 18 6900 19537 22000 4.4 383 383 0.076 0.073 申银申银 159 31448 2004.8 144 23319 11773 住宅 174/242 1372 静安中华静安中

16、华 260 33735 2004.10 260 33735 20231 25000 5.5 86-137 3374 0.092 0.080 海森海森 184 28974 2004.5 123 26710 12131 16500 2.9 137-275 3339 0.081 0.064 创展创展 215 27448 2006.8 0 0 20000 20000 3.5 80-180 0.064 0.064 宝华宝华 195 26114 2005.12 181 23825 15704 17000 3 93-223 2647 0.065 0.064 财富财富 505 41187 2005.6 403

17、 33652 16129 18000 3 46/113 2404 0.063 0.061 元茂元茂 179 25184 2005.11 117 11902 15378 16500 3 80-155 1322 0.066 0.068 世纪商务世纪商务 448 25011 2005.1 400 21338 17974 17000 3 35-73 2134 0.056 0.064 静安写字楼客源分析静安写字楼客源分析 8 5 4 1 2 3 7 6 9 10 11 物业物业 总套总套 售出套售出套 主力面积主力面积 购买目的购买目的 客户来源客户来源 客户性质客户性质 备注备注 投资投资 自用自用

18、上海上海 外地外地 境外境外 企业企业 个人个人 海银海银 238 34 250-340 20% 80% 20% 15% 60% 65% 35% 中型企业 晶采晶采 262 226 98-242 25% 75% 15% 15% 70% 60% 40% 中小型企业 静安中华静安中华 260 260 86-137 50% 50% 45% 45% 10% 100% 海森海森 184 123 137-275 60% 40% 30% 70% 100% 宝华宝华 195 181 93-223 40% 60% 45% 45% 10% 100% 元茂元茂 179 117 80-155 25% 75% 35%

19、55% 10% 100% 财富财富 505 403 46/113 70% 30% 35% 60% 100% 世纪商务世纪商务 448 400 35-73 90% 10% 20% 80% 100% 典型个案补充典型个案补充 项目名称项目名称 项目位置项目位置 建筑面积建筑面积 开盘时间开盘时间 竣工时间竣工时间 现价现价 现租金现租金 回报率回报率 面积段面积段 外立面外立面 内部设施内部设施 备注备注 静安阳光企静安阳光企 业中心业中心 胶州路安远 路 27000 2006.12 2007.12 19000 3.4 6.5% 100-300 现代时尚 中央空调等, 近甲级 静安创展大静安创展大

20、 厦厦 西康路安远 路 27748 2006.8 2007.12 18000 3.3 6.7% 80-180 现代时尚 近甲级 内态内庭院， 5-5.5米层高 写字楼最终用户写字楼最终用户 主力客户：中型智力服务企业主力客户：中型智力服务企业 如：广告设计、商务咨询、法律金融、服务贸易等如：广告设计、商务咨询、法律金融、服务贸易等 辅助客户：其它中型企业辅助客户：其它中型企业 租赁研判租赁研判 面积段：面积段：200200- -400400平方米平方米 租金：租金：4 4元元/ /平方米平方米 客户类别：自用型客源客户类别：自用型客源6060, ,投资型客源投资型客源40%40% 写字楼购买客

21、户写字楼购买客户 销售研判销售研判 客户地域：江浙外地客户客户地域：江浙外地客户45%，上海本地，上海本地35%，境外，境外20% 面积段面积段:100:100- -200200平方米平方米 海外基金收购一览海外基金收购一览 海外基金在上海和中国的收购虽然在加快。 摩根摩根 物业物业 锦麟锦麟 天地天地 复地复地 雅园雅园 锦麟锦麟 天地天地 世界贸世界贸 易大厦易大厦 上海广上海广 场商业场商业 陆家嘴陆家嘴 中央公寓中央公寓 华山华山 夏都夏都 东海东海 广场广场 埃蒙顿埃蒙顿 广场广场 明天明天 广场广场 时间时间 2003.6 2004.6 2004.11 2004.12 2005.6

22、 2006.4-5 2006.6 2006.7 总金额总金额 （亿）（亿） USD0.9 USD0.5 5 USD0.9 HK8.46 7.01 7.6 19.6 谈判中 谈判中 总建面总建面 ( (万平米万平米) ) 股份 股份 全部股份 6.8 4 4.9 2.7 7.15 单价单价 （万（万/ /平方）平方） 1.09 2.24 1.43 2.8 2.73 麦格理麦格理 物业物业 新茂 城市 酒店 协和协和 盛捷酒 店公寓 高盛高盛 百腾 广场 虹桥 花苑 Gateway Gateway GapitalGapital 翠湖 天地 花旗 永新广 场 时间时间 2005.1 2005.9 2

23、006.1 2006.3 2006.3 2005.11 总金额总金额 （亿）（亿） USD0.98 4 USD1 USD1.076 USD0.7 6 USD0.5 总建面总建面 ( (万万) ) 3.22 1.65 4.16 1.57 3 单价单价 （万）（万） 2.5 2.42 USD0.256 3.82 1.85 海外基金收购一览海外基金收购一览 1 2 3 4 5 6 7 8 10 9 12 11 1、锦麟天地、锦麟天地 2、复地雅园、复地雅园 3、世贸大厦、世贸大厦 4、 上海广场上海广场 5、 华山夏都华山夏都 6、 东海广场东海广场 7、新茂大厦、新茂大厦 8、城市酒店、城市酒店

24、9、盛捷酒店、盛捷酒店 10、百腾广场、百腾广场 11、翠湖天地、翠湖天地 12、永新广场、永新广场 非常谨慎，所选商办类 物业基本为CBD核心区,且优中选优 项项 目目 研研 判判 一、一、SWOT分析分析 写字楼共性分析写字楼共性分析 比较因素比较因素 国际甲级写字楼国际甲级写字楼 甲级写字楼甲级写字楼 乙级写字楼乙级写字楼 静安国际广场静安国际广场 地段地段 区位 CBD中心 次级CBD/商务聚积区 次级CBD/商务聚积区 CBD边缘 交通 便捷/离轻轨站近 便捷/离轻轨站近 便捷 离轻轨站不远 商务氛围 CBD成熟商圈 成熟商圈 地段商务成熟 离CBD不远 楼盘品质楼盘品质 规模 5万

25、 3万 1.5万 1.6万 外立面 高档玻璃幕墙/铝板 高档玻璃幕墙/铝板 玻璃幕墙/铝板/石材 玻璃幕墙 大堂 高档石材/H10/400M2 高档石材/H7/300M2 H5/200M2 高档石材/H5/ 标准层 1500M2 1200M2 1000M2 957M2 得房率 75% 70% 65% 64%64% 净高 2.7 2.6 2.5 2.42.4 承重 250KN/M2 250KN/M2 250KN/M2 250KN/M2 走道 高档石材地面/吸音吊顶 石材地面/吸音吊顶 石材/地毯/吸音吊顶 玻化板/吸音吊顶 中央空调 国际知名品牌/30M3/温湿度 国际知名品牌 合资知名品牌/独

26、立空调 进口独立空调 电梯 进口国际知名品牌/3900M2 进口国际知名品牌/4500M2 合资知名品牌/5000M2 进口知名品牌/5000M2 智能化 5A+创新科技 5A 4A/3A 4A 配电 双路/90VAM2 双路/80VAM2 双路/80VAM2 双路/80VAM2 供水 24H冷热水 24H冷热水 双路供水 双路供水 电话线 12M2 20M2 20M2 20M2 卫生间 高档进口洁具 高档进口洁具 知名品牌洁具 知名品牌洁具 停车位 150M2 200M2 250M2 170M2 服务服务 物业管理 国际知名品牌物管 国际知名品牌物管 品牌物管或自管 国际知名品牌物管 商务配

27、套 5000M2 4000M2 1000M2 7700M2 客户选择客户选择 租售模式 只租不售 连续整层销售 小面积分割出售为主 客户类型 跨国大型企业为主 跨国大中型企业为主 国内中小型企业为主 周边在售写字楼个性分析周边在售写字楼个性分析 设计理念设计理念 娱乐和数学娱乐和数学 魔比斯环和商业条形码魔比斯环和商业条形码 建筑条件建筑条件 外墙：新加坡彩色铝合金复板和美国顶级镀膜玻璃幕墙外墙：新加坡彩色铝合金复板和美国顶级镀膜玻璃幕墙 大堂：大堂：7米，高级花岗石，装饰主题时空运转米，高级花岗石，装饰主题时空运转 走道：高级磨光花岗石走道：高级磨光花岗石 设施条件设施条件 美国美国HONE

28、YWELL楼宇自动楼宇自动 美国约克热泵中央空调美国约克热泵中央空调 日本日本JVC背景音响背景音响 英国精灵英国精灵8000自动报警自动报警 日本进口三菱客梯日本进口三菱客梯 卫星电视系统卫星电视系统 静安中华大厦静安中华大厦 商务氛围商务氛围 南京西路南京西路CBD 周边在售写字楼个性分析周边在售写字楼个性分析 设计理念设计理念 减压空间，花园里的生态减压空间，花园里的生态OFFICE， 城市花园、地面花园、空中花园、叠水落瀑城市花园、地面花园、空中花园、叠水落瀑 建筑条件建筑条件 外墙外墙：古铜装面的干挂石材：古铜装面的干挂石材 大堂：大堂：13.6米，米，ARTDECO图腾和装饰艺术图

29、腾和装饰艺术 走道：高级磨光花岗石走道：高级磨光花岗石 设施条件设施条件 5A均国外进口均国外进口 晶采世纪大厦晶采世纪大厦 商务氛围商务氛围 四季酒店四季酒店/南京西路南京西路CBD 周边在售写字楼个性分析周边在售写字楼个性分析 设计理念设计理念 纯板式写字楼，国际商务品质纯板式写字楼，国际商务品质 建筑条件建筑条件 外墙外墙：铝板：铝板,玻璃幕墙玻璃幕墙 大堂：挑高大堂：挑高9.8米米, 500平方米平方米 平层：板式，方正无柱平层：板式，方正无柱 设施条件设施条件 国际国际5A智能化商务配套智能化商务配套 日立四管制中央空调日立四管制中央空调 OTIS无齿永磁电梯无齿永磁电梯 商务氛围商

30、务氛围 长寿路成长商圈长寿路成长商圈 普陀宝华大厦普陀宝华大厦 周边在售写字楼个性分析周边在售写字楼个性分析 设计理念设计理念 弧形外观弧形外观 海螺壳螺旋上升海螺壳螺旋上升 建筑条件建筑条件 外墙外墙：法国圣迭哥三层：法国圣迭哥三层LOW-E中空玻璃中空玻璃 大堂：大堂：28米阳光中庭米阳光中庭 走道：高级石材走道：高级石材 层高：层高：2.7米米 设施条件设施条件 美国美国HONEYWELL楼宇自动楼宇自动 美国约克热泵中央空调美国约克热泵中央空调 日本日本JVC背景音响背景音响 美国盛塞尔自动报警美国盛塞尔自动报警 日本进口三菱客梯日本进口三菱客梯 日本松下监控系统日本松下监控系统 商务

31、氛围商务氛围 人民广场，南京西路人民广场，南京西路CBD，但高架和中凯高层有影响，但高架和中凯高层有影响 海银国际广场海银国际广场 周边在售写字楼个性分析周边在售写字楼个性分析 设计理念设计理念 有氧商务有氧商务, 超大空中花园超大空中花园, 挑空中庭挑空中庭 建筑条件建筑条件 外墙外墙：高墙聚胺保温系统：高墙聚胺保温系统,中空中空LOW-E玻璃玻璃,高级石材高级石材 大堂：大堂：15米挑高米挑高,高级大理石高级大理石 走道：玻化砖走道：玻化砖 设施条件设施条件 5A智能化智能化, 一般品牌一般品牌 商务氛围商务氛围 北静安北静安,别紧贴居民区别紧贴居民区 静安阳光企业中心静安阳光企业中心 周

32、边在售写字楼个性分析周边在售写字楼个性分析 设计理念设计理念 KIBS LOFT复合空间复合空间 生态化庭院办公生态化庭院办公 建筑条件建筑条件 外墙外墙：铝塑板：铝塑板, 玻璃幕墙玻璃幕墙,高级石材高级石材 大堂：挑高大堂：挑高9米米, 两个两个, 250平米平米 走道：地毯走道：地毯 层高：层高：4-5.5 设施条件设施条件 5A智能化智能化 三菱电梯三菱电梯 空调品牌未定空调品牌未定 商务氛围商务氛围 周边紧贴居民区周边紧贴居民区 静安创展中心静安创展中心 周边在售写字楼个性分析周边在售写字楼个性分析 营销理念营销理念 6E:区位区位/纯商务纯商务/品位建筑品位建筑/一流配套一流配套 出

33、众商户出众商户/实用科学实用科学 建筑条件建筑条件 外墙外墙：中空玻璃幕墙：中空玻璃幕墙 大堂：进口大理石大堂：进口大理石 走道：高级玻化砖走道：高级玻化砖 层高：层高：2.8米米 设施条件设施条件 大金中央空调大金中央空调 三星闭路电视监控三星闭路电视监控 OTIS电梯电梯 商务氛围商务氛围 离长寿路一站离长寿路一站 普陀元茂金豪大厦普陀元茂金豪大厦 周边在售写字楼个性分析周边在售写字楼个性分析 设计特点设计特点 酒店公寓和写字楼联体酒店公寓和写字楼联体, 写字楼圆弧切面写字楼圆弧切面 建筑条件建筑条件 外墙：皮尔金顿双层中空玻璃幕墙外墙：皮尔金顿双层中空玻璃幕墙 天花天花: 矿棉隔音板矿棉

34、隔音板 设施条件设施条件 松下松下VRV空调空调 6台三菱电梯台三菱电梯 商务氛围商务氛围 延安西路商圈延安西路商圈,成熟地段成熟地段 长宁首信银都长宁首信银都 周边在售写字楼个性分析周边在售写字楼个性分析 设计理念设计理念 ART DEC 风格风格 建筑条件建筑条件 外墙：外墙：LOW-E玻璃幕墙玻璃幕墙 大堂：挑高大堂：挑高8.1米米, 700平方米平方米 设施条件设施条件 TOSHIBAA电梯电梯 一般中央空调一般中央空调 商务氛围商务氛围 长寿路成长商圈长寿路成长商圈,亚新生活广场亚新生活广场 长宁华闻国际长宁华闻国际 静安国际广场静安国际广场 设计理念设计理念 产品设计缺乏核心理念，

35、缺乏主题或灵魂产品设计缺乏核心理念，缺乏主题或灵魂 建筑条件建筑条件 外观：玻璃幕墙外观：玻璃幕墙 大堂：挑高大堂：挑高5米米, 面积小面积小 走道：一般地砖走道：一般地砖 平层：布局不合理平层：布局不合理 设施条件设施条件 分层中央空调分层中央空调 商务氛围商务氛围 南京西路南京西路CBD有一段距离，周边居民区有一段距离，周边居民区 项目名项目名 称称 静安中静安中 华华 晶采世晶采世 纪纪 宝华大宝华大 厦厦 海银国海银国 际际 静安阳光企业静安阳光企业 中心中心 静安创展静安创展 中心中心 元茂金元茂金 豪豪 首信银首信银 都都 华闻国华闻国 际际 本案本案 区位区位 CBD CBD 成

36、长商 圈 CBD CBD边缘 CBD边缘 成长商 圈 成熟商 圈 CBD边缘 CBD边缘 规模规模 3.4万 3.5万 2.6万 4.5万 2.7万 2.7万 2.5万 1.7万 5万 1.5万 外立面外立面 玻璃幕 墙 玻璃幕 墙 玻璃幕 墙 玻璃幕 墙 玻璃幕墙 玻璃幕墙 玻璃幕 墙 玻璃幕 墙 玻璃幕 墙 玻璃幕 墙 大堂大堂 7米挑高 13米挑 高 10米挑 高 28米中 庭 15米挑高 9米挑高 5米挑高 6米挑高 8米挑高 5米挑高 标准层标准层 1300 1300 1200 1400 2200 2500 1062 950 2800 950 得房率得房率 68% 65% 66% 7

37、1% 66% 64% 70% 67% 68% 64% 净高净高 2.8 2.7 3.8 2.7 3.5-4.5 3.5-5 2.8 2.7 2.7 2.4 中央空中央空 调调 美国约 克 中央空 调 日本日 立 美国约 克 VRV空调 VRV空调 大金VRV 松下VRV 中央空 调 VRV空调 电梯电梯 6台三菱 6台OTIS 3台三菱 6台三菱 3台三菱 3台OTIS 4台OTIS 6台三菱 8台东芝 3台OTIS 智能化智能化 5A 5A 5A 5A 4A 4A 4A 4A 5A 4A 二、产品重塑二、产品重塑 建筑品质提升步骤一：大堂建筑品质提升步骤一：大堂 建筑品质提升步骤二：平层布局

38、建筑品质提升步骤二：平层布局 华 筑 HUADING ARCHITECTURAL DESIGN INSTITUTE 设 计 所 093126 0023 建 鼎 景观重塑景观重塑 产品主题导入产品主题导入 当代拼贴艺术的建筑实践当代拼贴艺术的建筑实践 石库门艺术展示中庭石库门艺术展示中庭 中式楼阁电梯厅中式楼阁电梯厅 产品主题展开一产品主题展开一 ARTDECO 大堂大堂 产品主题展开二产品主题展开二 艺术家工作室、作品展示和建筑博物馆艺术家工作室、作品展示和建筑博物馆 黑黑 皮皮 书书 -献给复杂人群的复杂产品献给复杂人群的复杂产品 大音希声 最差的演讲者让人们听过之后称赞其发音，次之则是让听

39、众对演 讲本身给予赞许，而最高明的演讲者令听众忘记演讲，被其倡导 之事潜移默化，有所为。 三流的广告让人们对其美术或语言表示欣赏，稍好的广告令受众 对其创意和策略印象深刻，最成功的则让受众行动起来，而忽略 广告和策略本身。 城市的再解构 CBD的崛起是当代中国城市秩序重建进程中的重要事件。 与世界潮流同步的国际顶级CBD的诞生，则是上海国际都市发展 过程中的必然结果。 南京西路CBD的一骑绝尘，国际购物天堂的不断提升，则标志着 中国和世界之巅的距离不断缩小。 CBD的再扩张 从南京西路、陆家嘴、人民广场、淮海路、虹桥、徐家汇到竹园、 长寿路、中山公园，体现的是城市经济版图的再扩张和新城市价 值

40、的再扩张。 从纯粹商务商业中心，到城市人文时尚精神的原创动力街区，体 现CBD价值多元提升的同时，更体现了城市文明发展的多元组成 和不断升华。 新城市价值的诞生 静安常德路，一条曾不知名，将来一段时间内也不知名的路，却 已成为静安规划中最重要的一条南北向道路。 从南京西路静安寺、静安人民政府、上海警备区，到未来的北静 安商业商务中心区，都已经或即将沿静安常德路展开。 静安常德路将成为连通南京西路顶级CBD和长寿路新兴CBD的最 重要的道路。 空间的语言 国际CBD对国际住区的入侵，使我们对城市建筑空间组合的选择 多了一种普遍未来的愿景。 办公物业和酒店公寓开启了第一重建筑拼贴；不同风格的大堂、

41、 电梯厅和内中庭装饰构成了第二重建筑拼贴；艺术家工作室和建 筑博物馆的导入则完成了永远的价值拼贴 解密 COLLAGE 上层建筑 COLLAGE，当代西方最著名的艺术思潮之一，意指不同文化艺 术流派元素的多元拼贴。 1984年美国哈佛大学的教授Colin Rowe 和 Fred Koetter在其史诗般 的著作中，第一次将拼贴艺术扩展至城市规划、建筑构成领域。 拼贴建筑已经成为当代西方艺术在建筑领域最著名的实践流派之 一。 COLLAGE ：新资本阶层的选择 这是一个与时俱进的社会，自由、开放、娱乐、快乐是其主题， 新的消费需求是不断产生的，基础决定意识，意识决定了形态。 艺术和商务的拼贴构成

42、了全新的商务模式，商务成为艺术的载体， 艺术亦可成为商务的途径。 艺术和建筑的拼贴构成了物业的永恒的价值，一个高尚的物业让 人有尊严感，甚至会对生命做出重新的审视。 推广案名：COLLAGE-当代拼贴艺术的建筑实践 城市建筑和城市艺术的再拼贴，由此而来城市阶层的再拼贴，最 终是城市文明和发展的再拼贴。 拼贴城市和时间的再征服 红红 皮皮 书书 一、营销思考一、营销思考 一项共识一项共识 上海正在成为国际大都市； 南京西路顶级CBD的作用也已举世认同； 静安已经成为中国最时尚的国际城区； 静安国际广场 与南京西路CBD相邻，与北静安国际住区相接 不凡之地，非凡之选 四个问题四个问题 离南京西路C

43、BD核心区尚有一定距离； 紧挨住宅，办公档次受一定影响； 只有分层中央空调系统，走道大堂面积小，装修普通； 写字楼入口在北面，不够大气； 核心聚焦核心聚焦 面对恒隆广场、梅陇镇广场、中信泰富等顶级写字楼的强势吸引 我们如何做到异军突起？ 面对南京西路极有可能后发制人的潜在竞争者 我们如何建立自己稳固的竞争堡垒 阻断他人的攻击，占领自己的市场空间？ 目标锁定目标锁定 他们可能是江浙富贾，也可能是海上豪门； 可能是产业巨子，也可能是金融行家。 但他们具有相同的属性： 完成原始的资本积累，渴望跨入最高竞技舞台； 尚不具备跨入CBD核心区的实力， 但有强烈的CBD情节，自我实现的强烈愿望； 国际化的视

44、野，看好静安的未来发展和投资回报； 战略实施战略实施 差异化战略差异化战略 品牌战略品牌战略 分销战略分销战略 非常规营销非常规营销 整合营销整合营销 核心关键词核心关键词 静安国际城区静安国际城区 顶级顶级CBD 高档写字楼高档写字楼 国际广场国际广场 二、 二、营销推广二、营销推广 形象定位形象定位 新起点新起点 国际化正中心国际化正中心 主题形象展开一主题形象展开一 虽然我们不是南京西路CBD的中心 虽然我们不是国际顶级品质写字楼 虽然我们的客户只是在做阶段性选择 但我们是南京西路CBD的核心延伸方向 我们是CBD的新起点 是CBD发展的未来 价值增长的中心 南接国际顶级CBD 北邻北静

45、安国际住区 我们是静安国际城区的正中心 国际化不是图腾 客户选择了我们 就是选择了世界级的竞技舞台 就是选择了世界级的价值增长点 就是选择了世界级的发展目标 这里是国际企业公园这里是国际企业公园 是是INTERNATIONAL COMPARK 主题形象展开二主题形象展开二 主题形象展示三主题形象展示三 放心入储国际房屋银行放心入储国际房屋银行 最具国际气息的顶级最具国际气息的顶级CBD 是国际国内投资基金关注的焦点是国际国内投资基金关注的焦点 庞大的资金流在此汇集庞大的资金流在此汇集 良好的投资回报和巨大的地产升值空间良好的投资回报和巨大的地产升值空间 使您放心投资国际房屋银行使您放心投资国际

46、房屋银行 视觉表现一视觉表现一LOGO 视觉表现一视觉表现一LOGO 视觉表现一视觉表现一LOGO 视觉表现一视觉表现一LOGO 视觉表现一视觉表现一LOGO 视觉表现一视觉表现一LOGO 视觉表现二视觉表现二 - 运用运用 视觉表现二视觉表现二 - 运用运用 视觉表现二视觉表现二 - 运用运用 视觉表现二视觉表现二 - 运用运用 视觉表现二视觉表现二 - 运用运用 视觉表现二视觉表现二 - 运用运用 视觉表现二视觉表现二 - 运用运用 视觉表现二视觉表现二 - 运用运用 视觉表现二视觉表现二 - 运用运用 视觉表现二视觉表现二 - 运用运用 视觉表现二视觉表现二 - 运用运用 视觉表现二视觉表现二 - 运用运用 视觉表现二视觉表现二 - 运用运用 视觉表现三视觉表现三 绣稿绣稿 视觉表现三视觉表现三 绣稿绣稿 视觉表现三视觉表现三 绣稿绣稿 视觉表现一视觉表现一LOGO 视觉表现一视觉表现一LOGO 视觉表现一视觉表现一LOGO 视觉表现二视觉表现二 - 运用运用 视觉表现二视觉表现二 - 运用运用 视觉表现二视觉表现二 - 运用运用 LOGO、视觉表现三、视觉表现三 视觉表现二视觉表现二 - 运用运用 视觉表现二视觉表现二 - 运用运用 视觉表现二视觉表现二 - 运用运用