“都市综合体”商业模式的研讨与总结（61页）.pdf

1、“都市综合体”商业模式的研讨与总结“都市综合体”商业模式的研讨与总结 20112011年年3 3月月 ResidentialResidential Grand HyattGrand Hyatt MallMall OfficeOffice 以以深圳万象城深圳万象城为核心的大型都市综合体，是行业内一个领先的商业模式，在国内最具特色及示范效应。为核心的大型都市综合体，是行业内一个领先的商业模式，在国内最具特色及示范效应。 “都市综合体都市综合体”的价值主张的价值主张 盈利模式盈利模式深圳华润中心商业运营剖析深圳华润中心商业运营剖析 商业地价承受能力分析商业地价承受能力分析 理解“商业模式”理解“商业

2、模式” 包含了一系列要素及其关系的概念性工具，用以阐明某个特定实体的商业逻辑；包含了一系列要素及其关系的概念性工具，用以阐明某个特定实体的商业逻辑； 它描述了公司所它描述了公司所能为客户提供的价值能为客户提供的价值以及公司的以及公司的内部结构、合作伙伴网络和关系资本内部结构、合作伙伴网络和关系资本等借以等借以 实现实现( (创造、推销和交付创造、推销和交付) )这一价值并产生这一价值并产生可持续盈利可持续盈利收入的要素。收入的要素。 “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分析商业地价分析 一个企业创造价值的核心逻辑；一个企业创造价值的核心逻辑

3、； 关于企业关于企业“做什么，如何做，怎样赚钱做什么，如何做，怎样赚钱” 的生意方法；的生意方法； 一种能为企业带来收益的模式；一种能为企业带来收益的模式； 对公司价值链的一种规定；对公司价值链的一种规定； 隐含在实际业务流程背后的盈利方式；隐含在实际业务流程背后的盈利方式； 商业环境；商业环境； 关注并满足特定客户的需求；关注并满足特定客户的需求； 整合企业内外要素；整合企业内外要素； 独特商业核心竞争力；独特商业核心竞争力； 持续盈利；持续盈利； Osterwalder 等Clarifying Business Model: Origin, Present and Future of th

4、e Concept 商业模式商业模式 理解商业模式理解商业模式 “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 价值主张价值主张核心竞争力核心竞争力盈利模式盈利模式 产品/服务 管理架构 客户界面 财务表现 资源配置 价值主张营销模式核心能力目标客户 合作伙伴 成本结构 客户关系 盈利模式 都市综合体 理解商业模式的九个要素理解商业模式的九个要素 理解商业模式理解商业模式 分析商业模式的三个维度分析商业模式的三个维度 成功商业模式的三个特征成功商业模式的三个特征 “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 价值主张价值主张核心竞争力核心竞争力盈利模式盈利模式 核心核心 竞争力竞争力 盈

5、利模式盈利模式 价值主张价值主张 持续稳定持续稳定 独特独特 难以模仿难以模仿 理解商业模式理解商业模式 “都市综合体都市综合体”的价值主张的价值主张 盈利模式盈利模式深圳华润中心商业运营剖析深圳华润中心商业运营剖析 商业地价承受能力分析商业地价承受能力分析 理解“商业模式”理解“商业模式” “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 都市综合体价值主张实现的基础和动因都市综合体价值主张实现的基础和动因 外在动因外在动因 城市化进程加快，旧的市中心需要升级换代，新的城市中心正在逐步兴起； 土地利用集约化，居住、消费、办公、社交等生活方式随之可以高度集中。 内在动因：消费能力提高，消费方式

6、转变内在动因：消费能力提高，消费方式转变 单一客户向群组（家庭、朋友、同事等）转变； “诱发性消费”比例逐步提高，“目的性消费”比例下降； “商品消费”向“生活方式消费”转变； 商务型消费比例增大； 更加关注消费体验，因体验得到满足而愿意支付更高的价格。 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分析商业地价分析理解商业模式理解商业模式 “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 价值主张价值主张 通过通过产品产品和和服务服务向客户提供的价值向客户提供的价值 四大核心要素：四大核心要素： 城市中心城市中心：现在的或未来的，充分享受中长期城市化进程带来的商业氛 围提升和增值溢价空间； 双核驱

7、动：双核驱动：以“购物中心购物中心+住宅住宅”为核心产品，充分享受长期高增长的社 会商品零售总额带来的租金成长性和综合体都市豪宅带来的短期溢价能 力及现金流贡献；写字楼、酒店等作为完善业态共荣共享的辅助功能； 高端：高端：项目定位中高端，辐射全市乃至周边省市的中产阶级家庭；以满 足人民群众日益增长的情感需求构建商业核心业态，从而享受更高的租 金成长性和消费依赖性； 一站式：一站式：从传统的购物场所购物场所变身成为都市的时尚生活场所，都市的时尚生活场所，从购物目的 地变身为生活目的地生活目的地，更多的商业业态组合其中。 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分析商业地价分析理解商业模式理解商业

8、模式 万象生活mix city mix life是价值主张向客户输出的载体； 客户从心理上树立起万象生活全方位满足各种情感需求的概念；传递一 种依托功能需求并完美整合情感需求的（冰场、影院、国际时尚、高端 商务餐饮、奢华酒店等等）独特独特价值； 激发客户对万象生活的向往和消费依赖性消费依赖性。 “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 价值主张价值主张 万象生活万象生活mix city mix life 不同产品业态之间相互增值不同产品业态之间相互增值 进一步提升消费者、客户（租户）、政府、银行、供应商等利益进一步提升消费者、客户（租户）、政府、银行、供应商等利益 相关者的价值相关者的

9、价值 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分析商业地价分析理解商业模式理解商业模式 都市综合体的不同产品组合创造的价值都市综合体的不同产品组合创造的价值 都市综合体与单一产品的房产项目不同的是：都市综合体与单一产品的房产项目不同的是： 它通过优化的产品组合，使得各产品能够相互增值，从而使得客户价值最大化。它通过优化的产品组合，使得各产品能够相互增值，从而使得客户价值最大化。 “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 办公办公 酒店酒店 住宅公寓住宅公寓 商业商业 价值主张价值主张 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分析商业地价分析理解商业模式理解商业模式 不同业态相互增值的定

10、性分析不同业态相互增值的定性分析 住宅住宅购物中心购物中心写字楼写字楼酒店酒店输出的增值输出的增值 住宅住宅321 购物中心购物中心512 写字楼写字楼3 酒店酒店 输入的增值输入的增值 “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 价值主张价值主张 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分析商业地价分析理解商业模式理解商业模式 利益相关者的价值主张利益相关者的价值主张 利益相关者利益相关者价值主张价值主张发展商发展商 消费者消费者 住宅物业增值，生活方式体面、方便住宅开发获得更高溢价，提高短期收益 商业消费者获得舒适的一站式消费体验，并可满足社交等其 他需求 持有物业获得持续的租金收入

11、，长期收入 稳定 租户租户 与一线商家的品牌价值吻合，实现共赢；二三线品牌价值获 得增值 建立长期的战略合作伙伴关系。逐步培育 属于自己的核心租户稳步提升营业收入 客户满意度保持较高水平，信任度加强 政府政府 增加就业，获得稳定长期税收获取更低的土地价格 城市名片，城市地标的形象价值品牌美誉度提高 城市升级，周边土地增值土地升值；评估增值提高 银行银行经营性物业抵押贷款，有较高的融资能力，优质贷款臵换前期投入，获得滚动开发的资金来源 投资者投资者 经营性物业有更好的抗风险能力，好的商业模式以及高增长 获得更高的PE 获得资本市场的支持和信赖 其他供应商其他供应商因参与都市综合提建设，品牌价值增

12、值，盈利能力增强战略合作伙伴关系 “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 价值主张价值主张 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分析商业地价分析理解商业模式理解商业模式 价值主张总述价值主张总述 “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 价值主张价值主张 在社会精神财富和物质财富不断高速进步的时代，构建一个能够满足人民在社会精神财富和物质财富不断高速进步的时代，构建一个能够满足人民 群众日益增长的物质和精神诉求的万象生活体系；体系的载体是以不断群众日益增长的物质和精神诉求的万象生活体系；体系的载体是以不断 提升精神诉求的商业为核心，伴随互相增值的复合业态，在满足消费者提升

13、精神诉求的商业为核心，伴随互相增值的复合业态，在满足消费者 多种需求的同时，各利益相关体的价值组合最大化的都市核心综合体。多种需求的同时，各利益相关体的价值组合最大化的都市核心综合体。 万象城都市综合体万象城都市综合体万象生活体系万象生活体系 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分析商业地价分析理解商业模式理解商业模式 “都市综合体都市综合体”的价值主张的价值主张 盈利模式盈利模式深圳华润中心商业运营剖析深圳华润中心商业运营剖析 商业地价承受能力分析商业地价承受能力分析 理解“商业模式”理解“商业模式” 盈利分析内容盈利分析内容 “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 1.盈利逻

14、辑：盈利逻辑：长短结合，提升溢价，降低风险。 2.大业态运宏观数据分析：大业态运宏观数据分析： 商业商业：成长性好，中长期稳定增长的盈利贡献，双核之一的重要性双核之一的重要性； 写字楼：成长性差于商业，与区域经济发展的商务活动相关性强； 酒店：投资大、回收期长，“锦上添花”业态； 住宅住宅：现金流贡献+综合体高溢价，双核之一的必要性；双核之一的必要性； 3.万象城商业分析：万象城商业分析： 营业状况分析（营业额、坪效）； 租金比较及趋势分析； 租金构成分析（固定vs抽成） 各业态毛利率利分析； 业态组合分析 情感需求与功能需求的演变与对比分析。 盈利逻辑盈利逻辑大业态分析大业态分析万象城商业分

15、析万象城商业分析 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分析商业地价分析理解商业模式理解商业模式 长短期利益平衡长短期利益平衡 销售物业销售物业 短期盈利； 短期回报高； 平衡项目的现金流，降低投资风险 持有物业持有物业 持续盈利； 短期机会成本高，长期回报高； 对住宅溢价有增值作用； 经营性物业抵押臵换前期投入，形成 新的买地资金 都市综合体都市综合体 收入来自于租金及销售收入，较好地 均衡项目长短期开发收益，平衡项目 现金流，降低项目的投资风险。长期 收益的稳定性及成长性得到保障。 持有物业持有物业 销售物业销售物业 对已出售物业具有保值效应；对已出售物业具有保值效应； 对后续开发销售物

16、业具有增值效应对后续开发销售物业具有增值效应 销售物业回收资金对持有物业有正向支持销售物业回收资金对持有物业有正向支持 “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 争取更大的住宅配比； 在持有物业开业前，利用 好综合体优势实现溢价是 住宅营销的课题 盈利逻辑盈利逻辑大业态分析大业态分析万象城商业分析万象城商业分析 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分析商业地价分析理解商业模式理解商业模式 项目盈利及发展的财务逻辑项目盈利及发展的财务逻辑 自有资金自有资金 交付地价，获取土地交付地价，获取土地 都市综合体都市综合体 持有物业持有物业销售物业销售物业 谈地为主谈地为主 市中心市中心+

17、+较低地价较低地价+ +分期付款分期付款+ +审批手续审批手续 通过价值链管理，提高开发速度，通过价值链管理，提高开发速度， 优化建安成本优化建安成本 抵押贷款抵押贷款 臵换前期投资臵换前期投资 持续产生租金收入持续产生租金收入 支付公司负债的利息支付公司负债的利息 银行负债银行负债 “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 盈利逻辑盈利逻辑大业态分析大业态分析万象城商业分析万象城商业分析 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分析商业地价分析理解商业模式理解商业模式 综合经营分析综合经营分析客流量趋于稳定，车流量逐步上升客流量趋于稳定，车流量逐步上升 “都市综合体都市综合体”商业模

18、式分析商业模式分析 自04年开业至07年，客流量逐年攀升； 近三年进入客流量稳定阶段； 客流量稳定的同时，车流量持续增长，说明自 驾购物的比例在逐步上升。 盈利逻辑盈利逻辑大业态分析大业态分析万象城商业分析万象城商业分析 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分析商业地价分析理解商业模式理解商业模式 年份客流量增长率车流量增长率 2005160998 2006248955%11215% 2007301121%12915% 20082560-15%1323% 20092137-14%1427% 201021943%16415% 综合经营分析综合经营分析稳定客流下收入水平依然保持良好增长势头稳定

19、客流下收入水平依然保持良好增长势头 “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 整体收入及利润保持良好上升势头； 其中主要依靠万象城租金收入增长；商场 占比超过70%，且年复合增长率21%，是 各业态最高，前期的高速增长主要依靠客 流量增长产生的机械增长； 在客流趋于稳定的情况下保证收入增长， 说明单客消费力在稳步提升，业态调整取 得成效。 盈利逻辑盈利逻辑大业态分析大业态分析万象城商业分析万象城商业分析 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分析商业地价分析理解商业模式理解商业模式 注：1、因05年数据未成熟，复合增长率从06年起算。 2、09年、10年数据包括二期 综合经营分析综合

20、经营分析经营成本趋于稳定，利润水平不断提升经营成本趋于稳定，利润水平不断提升 “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 经营成本趋于稳定，6年均值 约2.1亿元； 其中折旧、财务费用及税费三 项约53%，管理费用与运营成 本约47%。 稳定的经营成本和收入增长， 带来利润率的不断增长； 利润率在10年推升至67%的水 平，EBITDA达到近80%的优 异水平。 需要注意的是折旧与摊销成本占比接近1/3，如前期投资过大（比如地价过高），即便有很高的现金收入能力（比 较高的ebitda margin)，依然无法取得良好的利润回报水平。 盈利逻辑盈利逻辑大业态分析大业态分析万象城商业分析万象

21、城商业分析 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分析商业地价分析理解商业模式理解商业模式 综合经营分析综合经营分析万象城万象城6年复合租金增长率约年复合租金增长率约25%，写字楼约，写字楼约12%。 “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 万象城租金收入占比已稳定在 85%以上，六年复合增长率超过 20%，10年超过35% ； 物业管理费及推广费增长缓慢 写字楼除初期因入住水平显著提升带 来收入增长外，六年租金复合增长率 约10%左右； 与万象城相同，收入增长主要原于租 金增长；但未来租金增长空间较小。 写字楼租金增长水平显著低于商场，且租金增长压力也比商场巨大，从中长期来看，业

22、绩持续较高稳定增长的源 泉来自于商场的租金稳定提升，在客流量基本稳定的情况下，对业态的精准把握要求越来越高。 盈利逻辑盈利逻辑大业态分析大业态分析万象城商业分析万象城商业分析 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分析商业地价分析理解商业模式理解商业模式 综合成本分析综合成本分析商场与写字楼除地价外成本均为商场与写字楼除地价外成本均为7800元左右元左右 “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 盈利逻辑盈利逻辑大业态分析大业态分析万象城商业分析万象城商业分析 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分析商业地价分析理解商业模式理解商业模式 综合成本分析综合成本分析二期剔除土地成本后

23、，商业成本二期剔除土地成本后，商业成本8139元元/平米、酒平米、酒 店店19912元元/平米、住宅平米、住宅13194元元/平米平米 “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 盈利逻辑盈利逻辑大业态分析大业态分析万象城商业分析万象城商业分析 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分析商业地价分析理解商业模式理解商业模式 综合成本分析综合成本分析年运营成本平均约年运营成本平均约6000万元，商场约万元，商场约456元元/平米平米/ 年，写字楼约年，写字楼约37元元/平米平米/年，商场运营成本远高于写字楼。年，商场运营成本远高于写字楼。 “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析

24、 1关于运营成本划分的说明： 本部的工作主要围绕商场开展，冰场属于商场的一部分，因此全部划入商场； 物业费用按商场、写字楼的计地价面积进行比例划分，商场约占73%。 2以计交地价面积计算“单位面积运营成本”。 运营成本分解 1 200520062007200820092010平均 单位面积运营 成本2 商场3801.4 5301.7 4295.5 5580.3 4940.2 6512.05071.9 455.5 本部826.5 1494.9 1099.0 2137.4 1715.1 1096.61394.9 物业2186.2 3026.0 2502.4 2788.3 2566.7 4410.7

25、2913.4 冰场788.8 780.8 694.2 654.6 658.4 1004.7763.6 写字楼135.0 145.9 123.4 157.8 166.6 177.2 151.0 36.8 盈利逻辑盈利逻辑大业态分析大业态分析万象城商业分析万象城商业分析 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分析商业地价分析理解商业模式理解商业模式 综合运营分析综合运营分析深圳华润中心深圳华润中心购物中心、写字楼、酒店购物中心、写字楼、酒店财务财务指标一览指标一览 “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 项目万象城（含二期）华润大厦君悦酒店 ROE(20年平均)104.80%76.30

26、%18.98% ROIC(20年平均)62.17%46.34%25.31% IRR(税后)23.21%16.49%9.28% 投资回收期7.758.112.74 盈利逻辑盈利逻辑大业态分析大业态分析万象城商业分析万象城商业分析 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分析商业地价分析理解商业模式理解商业模式 项目 实际预计 20052006200720082009201020112012201320142015 万象城 出租率83.32% 94.69% 98.89% 99.47% 99.82% 97.83% 99.50% 99.50% 99.50% 99.50% 99.50% 年平均租金 18

27、7.01 238.92 306.16 346.74 382.98 414.26 408.98 421.25 433.89446.9460.31 华润大厦 出租率43.71% 98.68% 99.78% 99.71% 99.05% 99.90% 99.50% 99.50% 99.50% 99.50% 99.50% 年均租金124.11 124.91126.9150.37 167.26 172.95 176.91 182.22 187.69 193.32 199.12 君悦酒店 入住率53.70% 49.00% 56.00% 62.00% 71.20% 71.20% 年均房价1,2531,4501

28、,6001,6801,7641,852 综合运营分析综合运营分析住宅投资回报测算住宅投资回报测算 “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 平均售价38,417.46元/平米 IRR（税后）70.82% 销售毛利率38.92% 销售费用率2% 销售净利率29.16% 土地增值率81.93% 不计住宅销售收入，需不计住宅销售收入，需9.399.39年才可收回整体投资，加入住宅销售年才可收回整体投资，加入住宅销售 收入后，收入后，5.185.18年即可实现整体投资回收年即可实现整体投资回收 -400,000 -200,000 0 200,000 400,000 600,000 800,00

29、0 1,000,000 项目现金流示意图（含住宅）项目现金流示意图（含住宅） 含住宅现金流 累计 -300,000 -200,000 -100,000 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 项目现金流示意图（不含住宅）项目现金流示意图（不含住宅） 不含住宅现金流 累计 盈利逻辑盈利逻辑大业态分析大业态分析万象城商业分析万象城商业分析 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分析商业地价分析理解商业模式理解商业模式 综合分析小结综合分析小结 “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 购物中心是核心，必须能独立满

30、足投资回报要求； 住宅是使整个项目的必须品，也是获得超额溢价的利器； 写字楼在部分城市（主要是一线城市和商务活动活跃的城市）或部分城 市的核心地段有一定的市场需求，可视情况安排是否开发及开发体量。 酒店除极少数城市的优秀地段外，为能不做则不做的元素，除拿地条件 限制以及为住宅溢价考虑外，尽可能不做。 盈利逻辑盈利逻辑大业态分析大业态分析万象城商业分析万象城商业分析 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分析商业地价分析理解商业模式理解商业模式 万象城运营分析万象城运营分析租金总收入均保持良好的上涨趋势，万象城租金复合增长率租金总收入均保持良好的上涨趋势，万象城租金复合增长率30%， 10年涨

31、幅年涨幅38%，坪效复合增长率，坪效复合增长率25%，10年增长率年增长率19%，租金坪效涨幅出现回升，租金坪效涨幅出现回升 “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 盈利逻辑盈利逻辑大业态分析大业态分析万象城商业分析万象城商业分析 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分析商业地价分析理解商业模式理解商业模式 时间 租金总收入 （万元） 增长率 （%） 月均租金坪效 （元/） 增长率 （%） 200512,108154 200619,17058.33%239 55.11% 200725,52833.17%307 28.62% 200828,58811.99%355 15.68% 2

32、00932,87214.99%398 12.13% 201045,57538.64%47619.60% 复合增长率-30.36%-25.32% 注：2010年的租金收入包含二期 万象城运营分析万象城运营分析万象城一期营业额复合增长率万象城一期营业额复合增长率19%，10年涨幅年涨幅18%，坪效复合增，坪效复合增 长率长率19%，10年增长率年增长率23%。由于基数较高，未来增长空间有限。由于基数较高，未来增长空间有限。 “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 盈利逻辑盈利逻辑大业态分析大业态分析万象城商业分析万象城商业分析 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分析商业地价分析理解

33、商业模式理解商业模式 时间 不含二期、车展含二期、车展 营业额增长率承租面积坪效坪效增长率营业额增长率承租面积坪效坪效增长率 200577,82465,2111193477,82465,55411872 2006145,09586%66,3782185983%154,31598%66,9122306294% 2007213,34047%68,7433103542%234,25252%69,2773381447% 2008224,6775%66,529337719%256,1539%67,0633819613% 2009242,9258%68,235356015%297,79716%77,128

34、386111% 2010287,42718%65,3934395423%424,30942%78,7925385239% 复合增长率19%19%29%24% 万象城运营分析：业态组合万象城运营分析：业态组合 2005-2010面积及占比一览表。面积及占比一览表。 1此数据主要用于反应业态组合面积变化趋势，因此数据中包含了二期店铺的面积 2 “其他”业种主要包括：广天藏品、宝中旅游、时光音像、古吴绣皇、Nice公仔 店、Vango等品牌。（下同） “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 盈利逻辑盈利逻辑大业态分析大业态分析万象城商业分析万象城商业分析 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商

35、业地价分析商业地价分析理解商业模式理解商业模式 业态 200520062007200820092010 面积占比面积占比面积占比面积占比面积占比面积占比 百货15,45023.6%15,45023.1%15,45022.3%15,45023.0%15,98420.7%15,98420.26% 餐饮15,96124.3%16,64824.9%16,69424.1%16,49424.6%18,42623.9%15,46619.60% 服装11,80418.0%11,94517.9%13,64219.7%13,14819.6%16,54521.5%19,37624.56% 家用3,9536.0%3,

36、8865.8%4,1516.0%3,5665.3%4,2545.5%5,0406.39% 配饰1,3762.1%1,3532.0%1,4682.1%1,4592.2%3,9015.1%4,4695.66% 皮具1,1581.8%1,2151.8%1,3612.0%1,2511.9%1,8872.4%2,0912.65% 儿童1,0511.6%1,1701.7%1,2071.7%1,2071.8%1,1631.5%5790.73% 药.妆3,0424.6%2,9754.4%2,8894.2%2,5453.8%2,6843.5%2,3462.97% 娱乐7,19611.0%7,19610.8%7,

37、19610.4%7,19610.7%7,1969.3%9,27911.76% 超市3,4205.2%3,4205.1%3,4204.9%3,4205.1%3,4204.4%3,4204.34% 其他6991.1%7651.1%8821.3%7931.2%8241.1%3990.51% 汽车销售3430.5%5340.8%5340.8%5340.8%5340.7%3430.43% 特卖销售1010.2%3560.5%3830.6%2330.3%3100.4%1000.13% 总计总计65,554100.0%66,912100.0%69,277100.0%67,063100.0%77,128100

38、.0%78,892100.00% 2010年与年与2006年相比，各业态面积占比变化不大，变化最大是服装（年相比，各业态面积占比变化不大，变化最大是服装（+7%）和配饰）和配饰 4%。 “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 盈利逻辑盈利逻辑大业态分析大业态分析万象城商业分析万象城商业分析 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分析商业地价分析理解商业模式理解商业模式 万象城运营分析：业态组合万象城运营分析：业态组合 2010年与年与06-09年平均值相比，面积增加的业态：服年平均值相比，面积增加的业态：服 装、配饰、皮具、娱乐；面积减少的：餐饮、儿童、药妆、其他。装、配饰、皮具、

39、娱乐；面积减少的：餐饮、儿童、药妆、其他。 此数据主要用于反应业态组合面积变化趋势，因此数据中包含了二期店铺的面积 “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 盈利逻辑盈利逻辑大业态分析大业态分析万象城商业分析万象城商业分析 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分析商业地价分析理解商业模式理解商业模式 项目百货餐饮服装家用配饰皮具儿童药.妆娱乐超市其他汽车销售 特卖销售总计总计 06- 平均值09 155841706613820396420451429118727737196342081653432170095 10年159841546619376504044692091579234

40、69279342039934310073147 10年 变化量 401 -1600 5556 1076 2424 663 -608 -427 2083 0 -417 -191 -221 3052 变化比率2.57%-9.37%40.20%27.14%118.51% 46.38% -51.21% -15.41% 28.95%0.00%-51.10%-35.77%-68.80%4.35% 万象城运营分析：业态组合万象城运营分析：业态组合一线品牌占比逐年上升，且一线品牌占比逐年上升，且09年起升幅明显加快。年起升幅明显加快。 一线品牌面积占比趋势（含二期）一线品牌面积占比趋势（含二期） 时间服装总面

41、积一线品牌面积占比配饰总面积一线品牌面积占比 200511,804124411%1,37620415% 200611,945176615%1,35320415% 200713,642310823%1,46820414% 200813,148352127%1,45930321% 200916,545708643%3,901285773% 201019,376890846%4,469318671% “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 盈利逻辑盈利逻辑大业态分析大业态分析万象城商业分析万象城商业分析 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分析商业地价分析理解商业模式理解商业模式 万象

42、城运营分析：业态组合万象城运营分析：业态组合 “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 百货百货超市超市服装服装皮具皮具药妆药妆配饰配饰儿童儿童家用家用餐饮餐饮娱乐娱乐其他其他 23.37% 4.22%25.69% 2.1%1.5%2.81% 3.28% 6.64% 16.83 % 12.8 % 0.76% 深圳万象城业态组合深圳万象城业态组合 杭州万象城业态组合杭州万象城业态组合 从上表可看出深圳和杭州各业态的大致占比相似，但由于体量及所在城市市场特性，从上表可看出深圳和杭州各业态的大致占比相似，但由于体量及所在城市市场特性， 并无一个相对固定的标准，杭州万象城比深圳万象城大约并无一

43、个相对固定的标准，杭州万象城比深圳万象城大约35%35%，餐饮业态明显较深圳为，餐饮业态明显较深圳为 低（深圳早期餐饮占比达低（深圳早期餐饮占比达23%23%） 盈利逻辑盈利逻辑大业态分析大业态分析万象城商业分析万象城商业分析 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分析商业地价分析理解商业模式理解商业模式 百货百货超市超市服装服装皮具皮具药妆药妆配饰配饰儿童儿童家用家用餐饮餐饮娱乐娱乐其他其他 21.85%4.68%26.49%2.86%3.21%6.11%0.79%6.89%21.14%12.69%0.55% 2005-2010 各业态营业额及占比一览表各业态营业额及占比一览表 注：营业额

44、统计包含汽车、特卖销售、二期。 “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 盈利逻辑盈利逻辑大业态分析大业态分析万象城商业分析万象城商业分析 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分析商业地价分析理解商业模式理解商业模式 业态/年 200520062007200820092010 营业额占比营业额占比营业额占比营业额占比营业额占比营业额占比 百货12,66716.30%20,80713.50%30,59313.10%34,70713.50%35,93612.07%43,00510.06% 餐饮15,97720.50%34,48922.30%40,04917.10%39,21415.30

45、%38,77113.02%38,5429.02% 服装17,15422.00%31,34520.30%54,95223.50%60,22923.50%83,75828.13%143,06433.46% 家用9,93412.80%17,86011.60%26,92411.50%25,3039.90%29,0579.76%39,1979.17% 配饰3,0573.90%6,8444.40%13,7055.90%15,9596.20%18,2616.13%37,5618.79% 皮具2,5283.20%4,3712.80%6,3122.70%5,9682.30%7,2002.42%13,5543.1

46、7% 儿童8211.10%1,9451.30%2,9621.30%3,4441.30%3,6211.22%3,2850.77% 药.妆4,3675.60%6,6084.30%9,7624.20%10,1053.90%10,5113.53%11,9802.80% 娱乐4,9526.40%6,3104.10%6,3502.70%6,6642.60%7,2722.44%9,9722.33% 超市5,1996.70%8,2165.30%10,9404.70%12,5524.90%13,7034.60%16,5273.87% 其他7411.00%2,7221.80%4,7532.00%4,8991.90

47、%4,5631.53%5,5811.31% 汽车销售00.00%9,2206.00%20,9128.90%31,47612.30%39,88713.39%62,04014.51% 特卖销售4280.60%3,5762.30%6,0382.60%5,6322.20%5,2571.77%3,2000.75% 总计总计77,824 100.00% 154,315 100.00% 234,252 100.00% 256,153 100.00% 297,797 100.00% 427,508 100.00% 2010年与年与2006年相比，各业态营业额变化最大的是：服装（年相比，各业态营业额变化最大的是

48、：服装（+13%）、汽车销售）、汽车销售 （+9%）、餐饮（）、餐饮（-13%） “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 盈利逻辑盈利逻辑大业态分析大业态分析万象城商业分析万象城商业分析 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分析商业地价分析理解商业模式理解商业模式 营业额复合增长率排名前三的是：汽车、服装、配饰；占比前三位是：服装、餐饮、百货。营业额复合增长率排名前三的是：汽车、服装、配饰；占比前三位是：服装、餐饮、百货。 “都市综合体都市综合体”商业模式分析商业模式分析 盈利逻辑盈利逻辑大业态分析大业态分析万象城商业分析万象城商业分析 价值主张价值主张盈利模式盈利模式商业地价分

49、析商业地价分析理解商业模式理解商业模式 注：为剔除二期新增店铺对营业额的影响，此处营业额统计不含二期。 年百货餐饮服装家用配饰皮具儿童药.妆娱乐超市其他 汽车特卖 总计总计 销售销售 200620,807 34,489 31,345 17,860 6,8444,3711,9456,6086,3108,2162,7229,2203,576154,315 201043,005 32,365 99,340 36,633 20,503 8,7403,285 11,980 9,468 16,527 5,581 62,040 3,200352,667 复合增长率 19.90% -1.58% 33.43% 19.67% 31.56% 18.91% 14.00% 16.04% 10.68% 19.09% 19.66% 61.06% -2.74%22.95% 06-10平均值 33,010 36,918 63,351 27,125 14,871 6,3683,0519,7937,213 12,3