商业物业应急守则和突发事件的管理（71页）.pdf

1、深圳华润物业管理有限公司 商业物业应急守则 和突发事件的管理 2011年7月20日2011年7月20日 深圳华润物业管理有限公司 华润中心简介华润中心简介 1 1 商业物业安全管理特点商业物业安全管理特点 2 2 易发生突发事件类型易发生突发事件类型 3 3 突发事件管理和预防突发事件管理和预防 4 4 目录目录 深圳华润物业管理有限公司 华润中心地处深圳罗湖区金融商贸中 心，总建筑面积将近55万平米，包括华 润大厦、万象城、君悦酒店、幸福里。 深圳华润物业管理有限公司 万 象 城 万 象 城 营运5年已成为深圳对外交往的一 张名片，成为全国购物中心行业的 领跑者；拥有6层商用楼面，近 300

2、个大小不一、功能各异的独立 店铺 深圳华润中心简介深圳华润中心简介 华润大厦华润大厦 则是深圳高端写字楼的典范，国际标 准5A甲级写字楼，共29层，办公面 积约4.2万平方米，以金融机构及国 内外大型企业为主要目标客户 深圳华润物业管理有限公司 君悦酒店君悦酒店 是继北京、上海、广州、香港及台北 后，环球凯悦集团在大中华地区开设 的第六家君悦酒店，设有400间豪华 客房及套房。楼高174米。 深圳华润中心简介深圳华润中心简介 幸福里幸福里 由3栋49层超高层住宅组 成，楼高165米，总建筑 面积约11万平方米，总户 数768户。 深圳华润物业管理有限公司 华润中心简介华润中心简介 1 1 商业

3、物业安全管理特点商业物业安全管理特点 2 2 易发生突发事件类型易发生突发事件类型 3 3 突发事件管理和预防突发事件管理和预防 4 4 目录目录 深圳华润物业管理有限公司 华润中心都市综合体华润中心都市综合体 深圳华润中心是华润集团在深圳打造的第一个都市综合 体，具有三个特性： 建筑空间复合化：酒店、写字楼、商业（商城）、住宅、 停车场一体化，连接地铁、公交车站、城市轨道交通 功能集约化：购物、娱乐、餐饮、办公、商务会议、居 住、展览一体化 开放化：完全对外开放 深圳华润物业管理有限公司 华润中心安全管理特点华润中心安全管理特点 人员管理： 车：7000 车位：2500 人流量巨大 中心集中

4、性 高流动性 高密度性 对象复杂性 深圳华润物业管理有限公司 华润中心安全管理特点华润中心安全管理特点 商业管理： 租户众多：商业店铺 300多个，办公租户近100 个 功能各异：商业、餐饮、娱乐 变更频繁：进场装修、撤场施工 户外广告多：广告更换频率高，高处施工多 仓库紧凑：货物进出量大，仓库紧凑，摆放 消防责任重：消防重点租户多 深圳华润物业管理有限公司 华润中心安全管理特点华润中心安全管理特点 其他： 时间不间断：24小时，365天 车流量巨大：日均流量达4600辆，年均车流量150万次 出入口众多：多达几十个 管理标准高：商业中心，服务要求高 深圳华润物业管理有限公司 华润中心简介华润

5、中心简介 1 1 商业物业安全管理特点商业物业安全管理特点 2 2 易发生突发事件类型易发生突发事件类型 3 3 突发事件管理和预防突发事件管理和预防 4 4 目录目录 深圳华润物业管理有限公司 易发生的突发事件类型易发生的突发事件类型 作为都市综合体，在安全管理上的复杂性， 决定了华润中心突发事件管理的复杂性，总结历 年的管理经验，较易发生的突发事件类型有： 消防安全事件 公共安全事件 治安事件 自然灾害事件 施工作业伤害事件 深圳华润物业管理有限公司 消防事件消防事件 主要是火灾事件，定期烟道 清洗 火灾类型可燃物可能着火原因易发地点 A类固体火灾 木材、纸张、 棉、麻 焊渣、抽烟、 明火

6、 二装现场、仓库、店 铺、办公室 B类液体火灾 酒精、汽油、 油烟 高温、漏油自 燃、明火 停车场、仓库、餐饮、 食堂 C类气体火灾 天然气、煤 气、乙炔 焊渣、气体泄 漏、明火 餐饮、食堂、二装现 场 E类电气火灾绝缘层 短路、高温、 老化、电气火 花 配电房、二装现场、 广告灯箱、店铺、办 公室 深圳华润物业管理有限公司 公共安全事件公共安全事件 爆炸及可疑爆炸事件 突然死亡事件 精神病、出丑、闹事事件 食物中毒事件 电梯困人、夹鞋事件 大型公众活动踩踏事件 停车场车辆碰撞、刮花、漏油事件 停电事件 跑水、水浸事件 深圳华润物业管理有限公司 治安事件治安事件 盗窃事件 抢劫事件 打架斗殴事

7、件 流氓滋扰事件 停车场砸车事件 深圳华润物业管理有限公司 自然灾害事件自然灾害事件 台风 暴雨 地震 深圳华润物业管理有限公司 施工作业伤害事件施工作业伤害事件 触电事件 高处坠落事件 物体打击事件 机械伤害事件 中毒窒息事件 火灾事件 深圳华润物业管理有限公司 商业物业突发事件特点商业物业突发事件特点 突发性（意外）； 频繁性（持续发生）； 不可预测性（时间长、空间广）； 不可控性（传播速度快、损失多，负面影响大）； 深圳华润物业管理有限公司 华润中心简介华润中心简介 1 1 商业物业安全管理特点商业物业安全管理特点 2 2 易发生突发事件类型易发生突发事件类型 3 3 突发事件管理和预防

8、突发事件管理和预防 4 4 目录目录 深圳华润物业管理有限公司 突发事件管理突发事件管理 应急工作原则 突发事件管理原则 突发事件管理流线图 突发事件管理 应急值守制度 突发事件处理与预防 案例分析 应急管理体系 深圳华润物业管理有限公司 应急工作原则应急工作原则 华润中心制定了应急工作原则，为应急工作提供了 核心思想： 以人为本，减少危害 统一领导，分级管理 条块结合，属地为主 科学调控，依法规范 快速反应，协同应对 预防为主，平战结合 深圳华润物业管理有限公司 突发事件管理原则突发事件管理原则 深圳华润中心制定了以提供服务为基础核心，严格落 实四步管控措施的突发事件管理原则： 源头预防 过

9、程监控 结果检查 问题跟进 深圳华润物业管理有限公司 突发事件管理流线图突发事件管理流线图 应急值 守制度 应急管 理体系 突发事 件处理 应急值 守制度 应急管 理体系 突发事 件处理 应 急 值 守 制 度 ： 生 命 线 突 发 事 件 处 理 ： 流 程 线 应 急 管 理 体 系 ： 预 防 线 深圳华润物业管理有限公司 突发事件管理突发事件管理 应急值守制度 突发事件处理与预防 案例分析 应急管理体系 深圳华润物业管理有限公司 应急值守制度应急值守制度 行政值班 应急值班制度 消防监控中心 客服呼叫中心 深圳华润物业管理有限公司 行政值班制度行政值班制度 根据商业营业时间特点，制定

10、了物业公司日常行政轮值 和节假日华润中心总值的行政值班制度，其中： 周一至周四 17：3022：00 周五 17：3022：30 物业公司 值班经理轮值 周六、周日及节假日 10：0022：00 华润中心 值班经理总值 职责： 突发事件处理 突发事件应急指挥 突发事件报告 突发事件善后处理 深圳华润物业管理有限公司 应急值班制度应急值班制度 华润中心建立消防监控中心和呼叫中心为基础的应急 值班室，并制定了应急值班制度： 专人值班和24小时值班不间断 应急人员24小时通信畅通 配备专用电话： 消防监控中心：82668118、82668119 呼叫中心： 82668825、82668111 配备专

11、用传真机、打印机等必备设备 开通网络连接，确保信息通畅 相应储备金 深圳华润物业管理有限公司 消防监控中心消防监控中心 值班人员持证上岗 自动报警系统 消防监控系统 电梯控制系统 深圳华润物业管理有限公司 客服呼叫中心客服呼叫中心 营运部营运部 工程部工程部 安全部安全部 客服部客服部 顾客 租户 顾客 租户 事件 事故 事件 事故 深圳华润物业管理有限公司 突发事件管理突发事件管理 应急值守制度 突发事件处理与预防 案例分析 应急管理体系 深圳华润物业管理有限公司 突发事件处理与预防突发事件处理与预防 事前防范：安全巡查、隐患排查、应急救援 演练、预警、安全培训 事中处理：快速反应、联动协调

12、 事后评估：起因、性质、影响、责任、经验 教训、预防措施 信息报告：及时准确，快速上报，特事特报 深圳华润物业管理有限公司 突发事件处理与预防突发事件处理与预防 事前防范 事中处理 事后评估 信息报告 案例分析 深圳华润物业管理有限公司 事前防范事前防范 日常安全巡查： 安全班组、工程班组全 天不间断例行巡查 重点安全巡查 专业安全、工程人员不 定期巡查 安全隐患排查 专项检查，如消防设施 运行状况专项检查、火 灾隐患专项排查、节前 安全大检查 安全培训 安全班组每日培训 租户定期消防安全培训 员工安全培训 深圳华润物业管理有限公司 突发事件处理示意图突发事件处理示意图 快速反应 联动协调 快

13、速反应 联动协调 消防监 控中心 安全部安全部 工程部工程部 客服部客服部 营运部营运部 事件 事故 电工 水工 工程师 消防工 弱电工 空调工 电工 水工 工程师 消防工 弱电工 空调工 主管 领班 安全员 主管 领班 安全员 主管 管理员 清洁员 主管 管理员 清洁员 主管 管理员 主管 管理员 顾客 租户 1-5分钟 深圳华润物业管理有限公司 事中处理：快速反应，协调联动事中处理：快速反应，协调联动 安全员/领班/主管：1-3分钟到达现场协助 工程人员：3-5分钟到达现场协助 客服、清洁人员：1-3分钟到达现场协助 营运部：5-7分钟到达现场 对讲机：配备到每个班组、每个巡查岗位 电话：

14、消防监控中心、呼叫中心专用电话各2部 应急物资（灭火器材、防洪沙包、医药箱、储备金等） 深圳华润物业管理有限公司 华润中心重大突发事件应急处置流程图华润中心重大突发事件应急处置流程图 深圳华润物业管理有限公司 信息报告制度信息报告制度 信息日报制度 特别事件报告制度 深圳华润物业管理有限公司 报告要点报告要点 及时准确，快速上报 ： 时间、地点、人物、起因、经过、处理措 施、结果以及所造成的影响和后果 ； 人员伤亡情况 ，重点快速核实 预防措施 相关部门 5分钟内 上报到安 全部经理 主管 领班 安全员 监控中心 深圳华润物业管理有限公司 突发事件管理突发事件管理 应急值守制度 突发事件处理与

15、预防 案例分析 应急管理体系 深圳华润物业管理有限公司 防患于未然防患于未然 虽然再完美的事前防范措施也不能保证突 发事件一定不发生，但是，做好事前防范措 施，防患于未然，却能减少或降低突发事件的 发生，且能保证在突发事件发生的第一时间， 启动应急措施，将事件控制在萌发阶段，防止 事态进一步扩大，从而将安全风险降至最小， 将损失降至最低。 王子饭店撤场施工就是这样一个经典案例。 深圳华润物业管理有限公司 案例分析案例分析 地点：545店铺王子国宴饭店撤场施工 时间：2010.3.245.31，历时66天 类别：万象城最大的餐饮店 面积：占地面积超过8000平方米 作业特点：全钢架结构氧焊拆除

16、深圳华润物业管理有限公司 深圳华润物业管理有限公司 施工难点施工难点 全钢架结构，必须大面积使用氧焊切割 易燃物隔层、门板、包层非常多 厨房油烟管道堆积油垢，极易起火 宴会大厅空间大，高度高达15米，高处拆除和动火作 业，危险性极大 隔油池位于4楼小隔层，受限空间氧焊动火作业，危险 系数升级 拆除施工方和垃圾回收方交叉作业，安全风险和管理 难度增大 垃圾多达几十万吨，运输量巨大 历时长： 2010.3.245.31，历时66天 深圳华润物业管理有限公司 安全风险分析安全风险分析 火灾：易燃物多，大面积使用电焊氧焊，火灾风险极大 高处坠落：高处作业普遍，坠落风险大 触电：场地大，临时用电多，电焊

17、氧焊、线路复杂、触电几 率极大 物体打击：高处坠物频繁，交叉作业加大风险 穿刺割伤：施工地面钉子、角铁、钢架切割面，极易刺穿 脚，割伤身体部位 跑水：消防管道、生活用水、给排水管道与钢结构混杂，施 工极易砸断消防管网、给排水管，造成大面积跑水 爆炸：氧焊使用的氧气瓶和乙炔瓶极易爆炸 源头控制 深圳华润物业管理有限公司 控制措施控制措施 应急值守 过程控制 其他措施 深圳华润物业管理有限公司 控制措施控制措施 应急值守： 现场设置安全员应急值守岗位，24小时值班 消防监控中心24小监控烟感自动报警情况 现场施工管理人员24小时值班 深圳华润物业管理有限公司 控制措施控制措施 过程控制： 严格分阶

18、段施工，分区域动火作业 聘请专业监理公司，代表公司全程监理； 严格动火审批制度，动火操作人必须经过专业培 训，持证上岗，并按规定要求，做好安全防护措施 严格做好人员出入管理 严格落实安全检查制度，工程人员、安全人员不 断循环检查 严格落实现场防火措施和和个人劳动防护措施 严格执行临时用电管理制度 过程控制 结果检查 深圳华润物业管理有限公司 分阶段施工，分区域动火作业分阶段施工，分区域动火作业 分阶段施工： 第一阶段：全面清除易 燃物品，包括隔层、板 材、屏风、天花、外层 装饰物等 第二阶段：分区域动火 作业，施工严格按照先 装饰面、后分层，最后 切割钢结构的顺序进行 分区域动火： 首先是厨房

19、区域油烟管 道、天花拆除 其次是宴会大厅2层钢 架，分四个区域分别进 行切割拆除作业 最后是天花空调管道、 风管切割拆除 确保过 程控制 深圳华润物业管理有限公司 动火作业安全要求动火作业安全要求 清除作业现场及周围环境的易燃易爆物品，保证作业 环境安全 现场配置足够灭火器材；电、气焊工具安全可靠 氧气瓶与乙炔气瓶间距不小于5米，二者与动火作业 地点均不小于10米 操作工持有效证件上岗，佩戴安全有效防护用品 ：安 全帽、安全手套、安全带、安全绳、安全鞋 进行安全技术交底 现场配备监火人，落实动火负责人 高处动火作业必须设置警戒区域，禁止人员进入 深圳华润物业管理有限公司 人员出入管理与防护人员

20、出入管理与防护 进入施工现场作业人员，必须进行入场前培 训，并办理临时出入证 进入施工现场作业人员，必须购买工程一切 险及施工人员建工团体意外险 进入施工现场作业人员，必须佩带安全帽、 安全鞋，不得穿拖鞋、赤裸上身 服从现场管理人员管理 安全员 定期检查 深圳华润物业管理有限公司 安全检查要点安全检查要点 人员出入证、特种作业人员上岗证 安全防护用佩戴落实：安全帽、安全带、安全手套、 安全鞋、安全绳 火灾隐患排查：可燃物、易燃物、氧气瓶、乙炔瓶储 存 动火作业规范检查：氧气瓶、乙炔瓶安全距离、压力 表、可燃物、易燃物 交叉作业检查：高空坠物、地面危险物品 消防水、烟感、喷淋头、灭火器器材 人的

21、不安全行为 物的不安全状态 环境 深圳华润物业管理有限公司 安全防火措施安全防火措施 现场确保消火栓完备可用，消防水充足 全场按规定配备足够全新ABC手提干粉灭火器 现场增配30KG手推式灭火器5台 动火作业前清除现场可燃物 动火点必须配置足够灭火器材 监火人不能脱岗 高处动火作业设置警戒区域 确保第一时 间发现并扑 灭火灾隐患 深圳华润物业管理有限公司 临时用电、用水、生活管理临时用电、用水、生活管理 切断电、水（生活水、空调水） 、煤气管 道，改用监时用电、用水。 临时用电由工程部专业电工按临时用电安装 规范要求指导接驳并经验收合格，不准私接、 乱接电线，确保安全用电 施工现场不准住宿、生

22、活垃圾必须当天清理 监理人员、安全员、 工程人员定期进行 检查 深圳华润物业管理有限公司 控制措施控制措施 其他措施： 配置两台专用货梯，2个卸货平台，确保垃圾及时 清运 每周五下午定期召开多方碰头会，协调解决施工问 题 深圳华润物业管理有限公司 钢结构拆除前现场钢结构拆除前现场 深圳华润物业管理有限公司 动火作业动火作业 15 米 深圳华润物业管理有限公司 安全措施安全措施 专人监护 设立警戒 30KG推车式 灭火器 安全带 清理现场 消防水 安全帽 深圳华润物业管理有限公司 突发事件处理突发事件处理 尽管华润中心和施工方事前进行了充分的危险 源辨识、风险评价，并做了严格的控制措施， 在实际

23、施工中还是出现了几起突发事件，充分 证明危险因素无处不在。其中： 火灾隐患事件：4起 跑水事件：2起 刺伤事件：1起 问题跟进 深圳华润物业管理有限公司 突发事件处理突发事件处理 然而几起事件的发生，却彰显了事前预防 控制措施的重要性，特别是5月3日和5月20日发 生的两起高处动火作业引发的火灾隐患事件， 现场管理人员、监火人、安全员、监理人员立 即启动消防水带扑灭位于15米处的火灾明火， 将火灾及时控制在初起阶段，避免了不必要的 损失。 如果当时消火栓不可用 或者消防水不具备，后 果将不堪设想。 深圳华润物业管理有限公司 5月3日空调风管接口燃烧5月3日空调风管接口燃烧 内部油 垢引燃 深圳

24、华润物业管理有限公司 5月20日天花空调风管燃烧5月20日天花空调风管燃烧 风管油 垢引燃 深圳华润物业管理有限公司 拆除后现场拆除后现场 深圳华润物业管理有限公司 正是有了严格的事前防 范措施和事中快速反应的处 理，才做到了有惊无险，保 证了历时66天的钢结构高危 险拆除施工作业安全顺利完 成！ 深圳华润物业管理有限公司 突发事件管理突发事件管理 应急值守制度 突发事件处理与预防 案例分析 应急管理体系 深圳华润物业管理有限公司 应急管理体系应急管理体系 完善的制度建设 健全的应急组织架构 完备的事件处理流程 定期组织应急救援演练 提升应急管理水平 深圳华润物业管理有限公司 完善的制度建设完

25、善的制度建设 深圳华润中心安全应急处理制度 突发事件应急反应流程总则 华润（深圳）公司安全生产事故综合应急救 援预案 深圳华润万象城大型公众活动事故专项应急 预案 深圳华润万象城火灾事故专项应急预案 华润万象城反恐紧急预案 基本涵括 事件类别 基本涵括 事件类别 深圳华润物业管理有限公司 健全的应急组织架构健全的应急组织架构 深圳华润物业管理有限公司 完备的事故处理流程完备的事故处理流程 突然死亡事件的处理程序 爆炸及可疑物品的应急处理程序 打架斗殴、流氓滋扰的处理程序 精神病、出丑、闹事人员的处理程序 失窃案件的处理程序 停电和电力故障应急处理流程 火灾应急反应流程 水浸事件处理程序 抢劫事件处理程序 深圳华润物业管理有限公司 定期组织应急救援演练定期组织应急救援演练 华润中心每年进行2次应急救援演练 和消防灭火实操训练，得到租户员工的 积极响应和参与。 深圳华润物业管理有限公司 提升应急管理水平提升应急管理水平 加强应急宣传教育培训，提高员工租户应急 防范意识 加强突发事件风险评估 ，完善突发事件预警 机制 推进突发事件处置流程细化 ，建立完善突发 事件联动处置机制 ，充分发挥应急平台的协调 指挥作用 强化应急救援队伍建设 ，完善应急物资储备 深圳华润物业管理有限公司 THE END 谢谢!谢谢!