体育公园社区地块项目概念方案设计2014年（231页）.pdf

1、武汉P（2014）057号地块项目概念方案设计 Wuhan P (2014) No. 057 Block project design 2014.08 打造新都市时代的体育公园社区 示范区设计 Demonstration area 绿色建筑与生态景观 Green Building and Ecological Landscape 1 设计愿景与表现 Design vision and performance 目录 contents 2 项目概况与设计策略 Project Overview and Design Strategies 3 规划设计方案 Planning and design 4

2、5 6 产品设计 The Design Of Product 设计愿景与表现 Design vision and performance 1 愿景 资源整合，打造健康活力体育社区 打造新都市时代的体育公园社区 愿景 多层次景观，构建绿色生态公园社区 打造新都市时代的体育公园社区 愿景 高品质生活，提升品牌价值，打造城市地产标杆 打造新都市时代的体育公园社区 方案一效果图 1 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 设计愿景与表现 立面风格 2 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 方案一鸟瞰效果图 小区入口效果图 售楼处效果图 花园洋房效果

3、图 中央景观效果图 花园洋房效果图 沿街立面效果图 高层效果图 公馆效果图 围墙效果图 方案二效果图 1 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 设计愿景与表现 泰兴里新风尚 泰兴里新风尚的立面构图特 征鲜明地体现了西方传统建筑与 多元化折衷建筑的叠加： 1.柱式普遍采用，在构图中 显示出一定的作用； 2.突出强调建筑比例关系， 认为建筑美就是一种数字关系的 反映； 3.采用对称式构图法则，主 从关系明确，体现恢弘的气势和 皇家的气派。 4.建筑立面符号融入半拱圆 窗、古典柱式，显示着西方传统 建筑的明显痕迹。加入现代风格 的折衷与演绎，表达出新元素与 老传统的激烈碰撞与融合。

4、 泰兴里位于武汉汉口江岸区胜利街（原法租界德托美领事街）与洞庭 街（吕钦使街）之间，1907年上海商人叶澄衷投资所建，半拱圆窗，局部 外廊，建筑风格带有明显的殖民地式建筑特征。从建筑形态来看，标准型西 式样式与多元化折衷建筑的融合，造就了泰兴里新风尚的出现。 立面风格 方案二鸟瞰效果图 沿街效果图 沿街效果图 中心景观效果图 高层住宅效果图 高层住宅入口大堂效果图 售楼处效果图 项目概况与 设计策略 Project Overview and Design Strategies 2 2 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 公园 创新，生态，活力 泰兴里 风

5、尚，古典，气派 体育 交汇，健康，开放 武汉，湖北省的省会，位于中国中部，是一个享誉盛望的河滨城市。交通非常便利，有九州通衢之称。长江，世界上第三个最大的河流，其最大的支流汉水在武汉，将城市划分成三个独立的 部分，即，汉口，武昌，汉阳。基地西面是湖南省奥林匹克体育中心,北面是规划中的公园。 2 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 基地位于武汉市中心东南侧，距离武汉市政府20KM直线距离，位置较偏。但是毗邻高速路直接与市区相连，交通相对便 利。基地人流主要是从西部城区向东而来。基地所处区域隶属江夏区豹澥镇。 基地城市区位交通 2 中国 湖北 武汉P（201

6、4)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 基地区位在武汉市城市规划中定位是新城和新城组 团地块，发展潜力巨大。 基地距离北侧九峰森林公园，东湖风井名胜区和南侧龙泉 山风景区，汤逊湖郊野公园等城市规划绿地系统都相对较 近，生态环境良好。 基地西临东湖高新技术开发区和高校群，文化氛围浓郁。 活力新区 生态新区 科技新区 基地 base 基地区域规划定位 2 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 基地 base 竞品楼盘 朗诗里程 竞品楼盘 光谷满庭春 竞品楼盘 顺民宜盛花园 竞品楼盘 蓝光coco 竞品楼盘 万科嘉园 三环线 关豹高速 5KM 高新二路

7、 基地周边 2 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 光谷满庭春MOM位于高新二路和光谷四路的 交汇处 组成 ：13栋11层、7栋33层超高层 容积率 ：2.5 绿化率 ：30% 开盘时间：2014年7月底 占地面积：94052 m 建筑面积：274610m 均价：7200元/（毛坯） 2室2厅1卫 86m 3室2厅2卫 112m 2室2厅1卫 79m 3室2厅1卫 104m 光谷满庭春 2 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 位于东湖高新高新大道光谷六路与神墩二路交汇处 组成 ：17-33层 高层楼盘 容积率 ：2

8、.8 绿化率 ：35% 占地面积：138821m 建筑面积：388701m 开盘时间：2014年3月 均价：6400元/（毛坯） 2室2厅1卫 70m 2室2厅2卫 78.5m 3室2厅1卫 90m 3室2厅2卫 109m 朗诗里程 2 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 该楼盘位于东湖高新光谷一路与荷叶山路交汇处 组成 ：14栋20F34F的住宅楼 容积率 ：4.8 绿化率 ：35% 占地面积：67273m 建筑面积：297000m 开盘时间：2014年5月 均价：9200元/（全装修） 3室2厅1卫 93m 3室2厅1卫 84m 3室2厅1卫 104

9、m 3室2厅1卫 93m 万科嘉园光谷的光 2 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 蓝光COCO时代 该楼盘位于东湖高新荷叶山路与关东园五路交汇处 组成 ：2433层高层楼盘 容积率 ：2.8 绿化率 ：35% 占地面积：57000m 建筑面积：172000m 开盘时间：2014年8月初 均价：8200元/（毛坯） 3室2厅1卫 87.02m 2室2厅2卫 76.17m 3室1厅1卫 90m 3室1厅1卫 87.47m 3室2厅1卫 86.44m 2 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 该楼盘位于东湖高新光谷一路和

10、南湖大道交汇处 组成 ：28-33层高层住宅楼 容积率 ：3.07 绿化率 ：38.15% 占地面积：64830m 建筑面积：199335m 开盘时间：2014年1月加推 均价：7700元/（精坯） 3室2厅2卫 120m 2室2厅2卫 102.5m 2室2厅2卫 105m 2室2厅1卫 84m 顺民宜盛花园 2 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 1.周边楼盘高层产品较多； 总结 2.本案周边缺洋房低密度产品； 3.在保证市场快速去化前提下，控制高层产品的面积； 4.在保证市场最大溢价前提下，增加洋房产品的附加值； 5.控制洋房产品的市场容量。 2 中

11、国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 基地交通主要是南北两侧从市中心辐射而来的两 条城市干道。东西两侧则是规划的城市支路。 高新二路 关豹高速 市中心人流 市中心人流 规 划 路 规 划 路 规划条件： 规划净用地面积104817.23平方米 用地位置：光谷三路以东、高新二路以南 容积率：不超过2.3 建筑密度：不大于30% 建筑高度：不超过100米 基地分析 2 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 本案噪音来源有一下几个方面: 1.有城市高速路从基地南侧穿过，并且还有一条 铁路走廊。因此基地南侧的噪音影响尤为严重。

12、2.北侧城市道路以及两侧的规划路产生的噪音。 北侧有高压走廊穿过。 3.基地西南角的学校，也会相对产生一些噪音。 基地分析 2 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 北侧公园 高压走廊 关豹高速 由于基地北侧高压走廊的存在，会影响北侧公园景观资源对基地的渗透。 如图视线分析，尽管存在影响，但是只影响一小部分住户，因此在北侧布置高层，对公园景观的利用是利大于弊的。 由于南侧关豹高速的噪音以及其他因素的影响，致使南侧的住宅价值降低。 我们采取的策略是尽量减少南侧的高层栋数，同时降低高层的层数。 南侧高速噪音示意图 北侧高层视线分析示意图 周边影响因素分析 2

13、中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 经过分析，本案的商业价值主要来自于次街生活， 基地东西两侧的次街将会产生非常好的商业氛围， 因此会形成图示的商业价值示意图。 同时，基地周边缺乏规模商业街区，本案左右两 个地块也全部是居住用地，两侧的商业价值更加 突出。 次街生活指的是在一条开放的、有城市支路属性 的道路上进行的生动的、富有都市感的生活。 基地分析 2 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 影响基地居住价值的因素： 1.公路噪音对住宅的不利影响。 2.北侧公园的景观价值影响。 3.高压走廊对人心理的影响。 4.小区

14、自身景观对居住价值的提升。 基地分析 2 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 不利于示范区组织展示低密 度样板区，影响前期销售. 对北侧公园景观资源利用不足。 高层组团对东边地块日照有影响。 不利于示范区组织展示低密度 样板区，影响前期销售. 对北侧公园景观资源利用不足. 低密度住宅位于东西两大高层 组团之间，视野封闭，品质下 降，不利于产品销售. 北侧全高层布置，住户数量最 大化，使北侧公园景观资源得 到最大化利用。 有利于样板区的灵活组织。 不影响东侧地块的日照。 高层视线通透 北高+南低 西高+东低 L形态 东高+西低 高 层 组 团 高 层 组

15、团 高 层 组 团 高 层 组 团 高密度区 低密度区 高密度区 低密度区 低密度区 高密度区 公园 公园 公园 公园 低密度区 高密度区 混合社区形态推导 2 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 公园 洋房区 高层区 西高+东低 洋房区 高层区 公园 公园 公园 售楼处 示范区 售楼处位置不佳。 高层部分不连贯，组团感不强。 示范区与售楼处衔接不合理. 售楼处位置有利。 高层与多层组团分区明确。 售楼处与示范区衔接良好。 初始方案 方向一 方向二 方向三 洋房区 高层区 洋房区 高层区 高层区 混合社区形态推导 2 中国 湖北 武汉P（2014)057

16、号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 北侧有公园。毗邻高校科技 产业园，文化氛围浓郁，生 态环境良好。 地块处在城市经济开发区，享受各种优 惠政策，随之而来的是金融、商业、休 闲服务、居住等需求的大幅增加，区域 地产价值会快速提升。 北侧有高压走廊穿过。 南侧有城市高速和铁道走廊，噪音影响较大。 周围缺乏相应的配套。 基地周边缺乏配套，通过自身商 业营造生活气氛显得非常重要。 SWOT分析 2 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 案例一：无锡中海文化广 场55号地块项目 该项目位于江苏省无锡市滨湖 区太湖新城，临近无锡市政府, 具有成为未来新城区中心地

17、带 的潜力。距无锡新区站和无锡 机场均较近，交通便利. 用地面积135610，总建筑 面积298342.容积率2.2。 经验借鉴 1.产品类型丰富，高层，洋房， 别墅。 2.组团明确，有利于分期开发。 3.高低配布局。 高 低 2 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 B A 案例二：西安中海城B地 块项目 该项目位于西安市东南曲江二 期建设启动区，项目紧邻南三 环，向北距离曲江池遗址公园 不足1.5公里。 用地面积188947，总建筑 面积490413。容积率2.56。 经验借鉴 1.轴线布局，完善内部景观，实 现规划溢价。 2.组团明确，有利于分期开发

18、。 3.高低配布局。 2 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 案例三：武汉华润置地 橡树湾项目 该项目位于湖北省武汉市武昌 滨江内环旁核心地段，尽揽长 江一线江景资源。二桥、二七 桥左右环嗣，地段所处交通四 通八达。 用地面积196000，总建筑 面积576000.容积率2.54。 经验借鉴 1.纯高层布局，视线通透。 2.组团明确，有利于分期开发。 3.轴线明确。 2 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 设计策略 公园社区，绿色生态 运动主题，健康生活 品质风格，提升居住品味 中轴规划，彰显设计理念 2 中国 湖

19、北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 “公园社区”的设计定位充分考虑到市场和群众需求，将满足现代人追求的健康、生态、品质生活的需求。 1. 公园社区，绿色生态 2 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 2. 运动主题，健康生活。 规划公园 社区道路 酷跑活动 学校运动场地 奥林匹克体育公园 2 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 中心景观轴 组团景观 单元楼景观节点 3. 中轴规划，彰显设计理念。 强调轴线设计，和总体文化 轴呼应，着重院落组团式设 计，景观宫廷化的设计手法。 唯美的几何

20、轴线设计，尊荣 礼仪彰显，低调奢华的精神。 景观小品构成平面上的立体 景观，穿梭其中步移景异， 引人入胜。 2 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 4. 品质风格，提升居住品位。 泰兴里新风尚 斯特恩风格 2 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 客群定位 2 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 自然 NATURE 发展 GROWTH 历史 HISTORY 开放运动公园 OPEN SPORT PARK 交通枢纽 TRANSPORTATION HUB 教育 EDUCATION 零

21、售/餐饮 COMMERCIAL RETAIL/F&B 文化休闲娱乐 CULTURE ENTERTAINMENT 住宅 RESIDENTIAL 生活习性 平衡的生活方式 2 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 一轴三公园 运动公园 文化公园 社区公园 设计理念 2 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 1.城市级跑道 基地北侧为城市运动公园，通过北侧主出入口的设置，借景公 园绿地 ，对话城市空间，运动公园作为社区的公共活动区域。 城市级跑道城市公园 城市公园 社区 公园 文化 公园 2 中国 湖北 武汉P（2014)0

22、57号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 城市公园 社区 公园 文化 公园 2.社区级跑道 社区内部通过建筑的围合，创造出中央社区公园，作为社区 内部运动场地。结合环路，设置慢跑系统，打造慢生活社区。 社区级跑道社区公园 2 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 项目概况与设计策略 3.街坊级跑道 社区与学校毗邻，充分利用学校对外开放的运动设施，将学校运动场地作为社 区的专业运动场地。 街坊级跑道文化公园 城市公园 社区 公园 文化 公园 3 规划设计方案 Planning and design 方案1 方案2 高层产品+洋房产品 纯高层产品 总图方案一 Planning

23、Scheme 3 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 规划设计方案 方案一 总平面图 3 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 规划设计方案 方案一 经济技术指标 武汉P（2014)057号地块方案一经济技术指标 项目 数值 单位 备注 规划总用地面积 104817 总建筑面积 335317 其中 地上总建筑面积 241079 其中 住宅 225270 户数 其中 多层住宅（6F) 45589 360 高层(33F) 179681 1797 配套 15809 其中 商业 9009 包含商业服务网点 售楼处 2400 幼儿园 2400 其它配套 2000 地

24、下总建筑面积 94238 其中 地下车库建筑面积（非人 防区） 68770 地下车库建筑面积 （人防区） 7522 新建多层（10层以下）居民住宅，按地面 总建筑面积4%配建，新建10层（含）以 上或者基础埋深3米（含）以上的民用建 筑，按照地面首层建筑面积 住宅地下室面积 17946 计容建筑面积 241079 容积率 2.30 - 占地面积 25492 建筑密度 24.32% - 住宅户数 2157 户 居住总人口数 6902 人 按每户3.2人计 绿地率 30% - 机动车停车位 2798 辆 普通住宅按1.2辆/100配置，配套按0.6 辆/100配置。地面停车按10%控制 其中 地上

25、停车位 365 辆 地下停车位 2433 辆 3 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 规划设计方案 方案一分析图 方案一 分析图 3 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 规划设计方案 方案一 分析图 3 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 规划设计方案 方案一 分析图 3 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 规划设计方案 3 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 规划设计方案 方案一跑道流线 城市跑道 街 坊 跑 道 社 区 跑 道 儿 童 游 戏 区 老年活 动区 老年活 动区 社区慢跑道 3

26、中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 规划设计方案 方案一 地下车库平面图 地下二层平面图 地下车库总建筑面积：76292.8 其中： 地下一层建筑面积： 68553.15 地下二层建筑面积： 7739.65 总停车数量：2433辆 其中: 地下一层停车数：2185辆 地下二层停车数：248辆 3 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 规划设计方案 方案一 防火分区示意图 3 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 规划设计方案 方案一 人防区域示意图 总图方案二 Planning Scheme 3 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块

27、项目设计方案 规划设计方案 方案2 总平面图 3 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 规划设计方案 方案2 经济技术指标 武汉P（2014)057号地块方案二经济技术指标 项目 数值 单位 备注 规划总用地面积 104817 总建筑面积 322014 其中 地上总建筑面积 241073 户数 其中 住宅 225948 其中 高层33F 225948 2292 配套 15125 其中 商业 9463 含商业金融配套服务 售楼处 1350 后期做商业和配套 幼儿园 2402 其他配套 1910 含物业管理与社区配套用房 地下总建筑面积 80941 其中 地下车库建筑面积 （非人

28、防区） 67145 地下车库建筑面积 （人防区） 6898 新建10层（含）以上或者基础 埋深3米（含）以上的民用建 筑，按照地面首层建筑面积。 住宅地下室面积 6898 计容建筑面积 241073 容积率 2.30 - 占地面积 18154 建筑密度 17.32% - 住宅户数 2292 户 居住总人口数 7334 人 按每户3.2人计 绿地率 37.3% - 机动车停车位 2802 辆 普通住宅按1.2辆/100配置， 配套按0.6辆/100配置。 其中 地上停车位 367 辆 地下停车位 2435 辆 3 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 规划设计方案 交通分析 人

29、车分流，流线清晰。 分期分析 分区明确，示范区结构合理，有利于开发销售。 方案2 分析图 示范区 二期 P 地库入口 城市道路 车行流线 人行流线 P P P 主出入口 车 行 出 入 口 人 行 出 入 口 一期 一期 二期 示范区 二期 示范区 一期 3 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 规划设计方案 户数比 户型 88 100 110 125 比例 51.31% 18.59% 18.59% 11.52% 规划结构 以核心景观区为轴心，突出轴线，建筑围绕轴线对称布置。 产品分布 核心景观区周围布置大户型， 提高大户型的景观溢价。 方案2 分析图 面积比 户型 88 1

30、00 110 125 比例 45.80% 18.85% 20.74% 14.61% 125 110 100 88 景观走廊 规划主轴 核心景 观区 公园景观 渗透 3 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 规划设计方案 方案2 分析图 城市道路 消防通道 扑救面 交通分析 根据众智日照软件结果，满足大寒日两 小时的日照要求。 主出入口 车 行 出 入 口 人 行 出 入 口 日照分析 图例 1h 2h 3h 4h 5h 6h 人车分流，流线清晰。 3 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 规划设计方案 本层建筑面积：74043.12 停车数量：2435辆 方

31、案2 地下车库平面图 3 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 规划设计方案 方案2 防火分区示意图 3 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 规划设计方案 方案2 人防区域示意图 3 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 规划设计方案 规划公园 奥林 匹克 体育 中心 慢 跑 路 线 酷 跑 区 域 学 校 用 地 运动流线示意图 4 示范区设计 Demonstration area 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 1 3 2 区域 1 a.顺迎人流方向，有利于展示售楼处 的形象。 b.位置独立，不

32、影响地库的施工设计。 c.有利于划分样板区。 区域 2 a.东面地块满庭春楼盘正在施工，影响 售楼处周围环境和形象。 b. 背对市区方向，不利于售处形象展示。 区域 3 a.该区域不利于示范区的选择。 b. 影响地库施工设计。 c.售楼处形象展示有限 购房群体人流方向 售楼处和示范区的位置选择分析 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 示范区的组成 售楼处+洋房样板区+景观示范区 售楼处+高层样板区+景观示范区 示范区设计 方案一 Demonstration area Option 1 示范区鸟瞰图 售楼处前广场鸟瞰图 示范区西面鸟瞰图 售楼处入口场景渲染 沿

33、街商业场景渲染 主入口广场鸟瞰图 主入口广场透视图 样板楼场景渲染 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 示范区设计 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 4 中国 湖北

34、武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 售楼处平面图 示范区设计 方案二 Dem

35、onstration area Option 2 效果图 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 示范区范围： 7500 充分利用区位优势，沿道路叉口布置， 交通便利，并面向对面景观公园。 整个示范区位于基地范围的西北角， 符合项目整体开发施工的分期要求。 示范区的设计结合方案总体规划要求， 把临时建构筑物和永久建构筑物巧妙 结合，从而节省工程造价成本。 示范区范围 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 总用地面积 7500 总建筑面积 3197 占地面积 1430 建筑高度 7.85 m 经济技术指标 主入口主入口 示范区总平

36、面图 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 售楼处 示范区地块（一期）功能示意图售楼处 样板区 销售大厅 临时样板区 售楼处入口广场 室外健身体验区 景观示范区 室内健身体验区 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 示范区地块（最终）功能示意图商业及小区配套 独栋商业楼 小区配套 小区配套用房 （一层商铺） 小区配套用房 商业入口广场 小区健身场地 小区入口广场 商业 小区配套 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 一层平面图 一层建筑面积 1652.7 总建筑面积 3197.8 一期功能平面

37、图 最终功能平面图 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 一层平面图 一层建筑面积 1652.7 总建筑面积 3197.8 沿街商铺 独栋商业 小区配套用房 样板间 样板间 样板间 沙盘/模型 洽谈 休息 接待 多媒体 健身体验 一期功能示意图 最终功能示意图 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 一期功能平面图 最终功能平面图 二层平面图 二层建筑面积 1545.1 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 一期功能示意图 最终功能示意图 二层平面图 二层建筑面积 1545.1 独栋商业 小区配

38、套用房 小区配套用房 项目工程部 项目工程部 签约 内部办公 内部办公 效果图 鸟瞰图 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 广场型 转角型 “L”型 分析可得，广场型的临街面可以获得较好的整体形象展示。 展示面分析图 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 景观示范区 （后期小区主入口景观） 样板区 （后期配套） 售楼处 （后期商业） 入口广场 （永久景观） 小区内部道路种植(永久景观) 施工围挡 施工围挡 行道树种植 (永久景观) 施工围挡 样板区景观设计原则：尽量打造永久 景观，避免二次改造，节省成本。 景观示范区与一期住

39、宅小区的主入口 景观区有机结合，成为永久小区景观。 入口广场和健身广场，通过小范围有效 改造，即可成为商业广场及健身中心。 售楼处两边的行道树先期种植，烘托整 体气氛，隔离施工区带来的干扰 健身体验广场 （后期活动场） 健身体验馆 （后期配套） 临时停车位 施工围挡 施工围挡 示范区功能及景观示意图 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 样板区 售楼处 施工围挡 施工围挡 施工围挡 施工围挡 施工围挡 入口广场 （永久景观） 人行流线 车行流线 临时停车 流线分析 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 1 1.形象广场 参观流

40、线示意图 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 2 1 1.形象广场2.售楼接待 参观流线示意图 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 3 1.形象广场2.售楼接待3.样板区 2 1 参观流线示意图 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 1.形象广场2.售楼接待3.样板区 4.健身体验馆 3 2 1 4 参观流线示意图 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 3 2 1 4 5 1.形象广场2.售楼接待3.样板区 4.健身体验馆5.景观示范区 参观流线示意图 4

41、 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 3 2 1 4 5 6 1.形象广场2.售楼接待3.样板区 4.健身体验馆5.景观示范区6.景观步道 参观流线示意图 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 3 2 1 4 5 6 7 1.形象广场2.售楼接待3.样板区 4.健身体验馆5.景观示范区6.景观步道 7.室外健身体验区 参观流线示意图 4 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 示范区设计 3 2 1 4 5 6 7 1.形象广场2.售楼接待3.样板区 4.健身体验馆5.景观示范区6.景观步道 7.室外健身体验区2

42、.售楼接待（返回） 参观流线示意图 5 产品设计 Product Design 5 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 产品设计 策略 利润 本案 1 依靠规划结构支 撑，打造销售零 死角。 2 统筹周边楼盘产 品， 针对性差异 化设计。 3 利用外部景观资 源，保证视线穿 透性。 1 结合规划形态， 利用价值较高区 域。 2 结合成熟设计手 法，增加可观附 加值。 3 针对市场不同需 求，配置不同面 积段产品. 快速去化 溢价 83%高层产品 17%洋房产品 产品策略分析 5 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 产品设计 区域产品需求 高层？洋房？ 单

43、价低，周边产品单价在7-8千(毛坯）左右 （地块有限高） 价格因素 高层 洋房 相比别墅可以提高容积率，有巨大卖点的产 品均价可至1.1W（精装） 产品目标 去化速度影响 利润影响 单价不宜过低 提升溢价 面积不宜过大 控制总价 要想提高产品的单价我们必 须做到创新或附加值高于周 边地块产品，然而产品的总价直 接影响了产品的去化速度，我 们在优化产品功能时必须控制好 产品的总建筑面积。 5 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 产品设计 洋房 在规范允许的范围内，进行赠送价值最大化研究，给客户最多的赠送值，达到产品溢价最大化 。 阳台 阳台面积尽量做大 露台 增加露台面积从而

44、提高产品居 住品质 内庭院 改善室内生活环境，增加空间多 元化的可能 挑空 起居室、餐厅可设计挑空，提 升空间的可变性 地下室 赠送地下室，增加户内使用空间 高层 洋房 洋房 高层 洋房 洋房（仅1-2层） 本 案 使 用 范 围 附加值增加方式研究 5 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 产品设计 结构的经济性 单元结构上有多道横墙，纵墙贯通整个户 型，对抗震极为有利。 体形系数 尽量减少平面的凹凸；单元体形系数好，抗 震 保温性能均好。 减少公摊，提高使用系数 经济、适用是宜居产品线的 主要特点和设计原则。在满足基本居住需求的前提下，尽可 能的节约面积。 经济性 高层户型设计指导原则 5 中国 湖北 武汉P（2014)057号地块项目设计方案 产品设计 提高户型、核心筒拼接的可替换性； 户型拼接的设计基础； 以适应不同项目以及不同区域，有 利于项目的决策与工期。 模块A：4室2厅2卫 125m 可替换性 以两梯四户为列； 固化管井的位置及尺寸 固化户型的拼接面 固化中间户的总面宽 结论：边套的户型可根据需要随 意拼接不同的户型模块。 A 模块A可自由替换成模块B/C 模块B： 3室2厅2卫 110m 模块C： 3室2厅2卫 100m 高层户型设计指导原则 5 中国 湖北 武汉P