杭州万象城综合体项目市场研究及定位.ppt

1、1 酒店篇酒店篇 写字楼篇写字楼篇 商业物业篇商业物业篇 地块分析篇地块分析篇 执行总结篇执行总结篇 宏观环境篇宏观环境篇 区域分析篇区域分析篇 住宅篇住宅篇 2 执行总结执行总结 本地块位于杭州市未来本地块位于杭州市未来CBD钱江新城，项目形象要求高，业态组合复杂，钱江新城，项目形象要求高，业态组合复杂， 本着“整合资源，提升价值，创造优势”的原则，为了争取项目获取最大的经济本着“整合资源，提升价值，创造优势”的原则，为了争取项目获取最大的经济 效益并兼顾一定的社会效益，我行制定了如下执行目标：效益并兼顾一定的社会效益，我行制定了如下执行目标： 顺应不断变化的市 场，寻求合理的项 目定位 树

2、立精品形象， 弘扬华润品牌 取得良好的投资效果 执行目标执行目标 执行目标执行目标 3 执行总结执行总结 序号序号 工作内容工作内容 序号序号 工作内容工作内容 1 杭州宏观经济环境调研 12 品牌经营者访谈 2 杭州总体规划调研 13 普通经营者访谈 3 钱江新城核心区调研 14 杭州主要商务区调研 4 杭州主要商圈普查 15 重点写字楼调研 5 核心辐射商圈物业普查 16 杭州主要产业调研 6 滨江区物业普查 17 写字楼租户访谈 7 主要商圈消费者问卷 18 四、五星级酒店调研 8 核心辐射商圈消费者问卷 19 酒店管理公司访谈 9 滨江区消费者问卷 20 企业消费访谈 10 重点大型商

3、业调研 21 旅游、会展等市场调研 11 大型商家访谈 22 未来竞争性项目调研 在项目执行过程中，根据项目地块性质及项目特点，我行主要开展的市场调研市场调研包括： 市场调研内容市场调研内容 4 项目总体定位项目总体定位 钱江新城钱江新城CBDCBD活力源活力源 杭州杭州CBD未来生活方式的源动力未来生活方式的源动力 辐射区域辐射区域 面向钱江新城 服务周围区域 辐射全杭州 执行总结执行总结 项目功能：项目功能： 打造打造杭州全新”一站式“的购物天堂 搭建搭建服务钱江新城的商务平台 树立树立钱江新城CBD楼宇建设新标杆 构筑构筑CBD时代杭州商务、休闲的核心高地 总体定位总体定位 实力开发商全

4、力打造、丰富多元物业组合、创新购物娱乐生活方实力开发商全力打造、丰富多元物业组合、创新购物娱乐生活方 式，向式，向CBD时代的人们提供高品质生活、商务、休闲服务为目标的时代的人们提供高品质生活、商务、休闲服务为目标的 5 执行总结执行总结 体现人性化、现代体现人性化、现代 化，集购物、餐饮、化，集购物、餐饮、 休闲、娱乐为一体休闲、娱乐为一体 的“一站式”超区的“一站式”超区 域型域型Shopping Mall， 成为“新钱江时代”成为“新钱江时代” 杭州新的商业航母。杭州新的商业航母。 与与CBD相匹配的相匹配的 高品质甲级写字高品质甲级写字 楼楼 立足于钱江新城，立足于钱江新城， 辐射全市

5、的中型偏辐射全市的中型偏 商务式四星级酒店，商务式四星级酒店， 是商务办公是商务办公/会务的会务的 交流所，是生活交流所，是生活/旅旅 游的栖息地。游的栖息地。 商业商业 写字楼写字楼 酒店酒店 分物业定位分物业定位 分物业定位分物业定位 住宅公寓住宅公寓 依托钱江新城、依托钱江新城、 面向杭州市区面向杭州市区 的高品质住宅的高品质住宅 及提供高档服及提供高档服 务的公寓。务的公寓。 6 执行总结执行总结 项目前景项目前景 CBD企事业单位 政府机构 周边未来人口54万 市场酝酿将市场酝酿将 漫长而艰苦漫长而艰苦 本项目将更多的依赖于钱江新城CBD整体氛围的 形成，CBD的形成过程必将漫长而艰

6、苦，此过程 也使得本项目的成功需要一定时间。 巨大消费市场巨大消费市场 7 酒店篇酒店篇 写字楼篇写字楼篇 商业物业篇商业物业篇 地块分析篇地块分析篇 执行总结篇执行总结篇 宏观环境篇宏观环境篇 区域分析篇区域分析篇 住宅篇住宅篇 8 宏观环境 经济环境经济环境 15.60% 12.84% 13.41% 13.64% 17.41% 1000 1200 1400 1600 1800 2000 2200 20002001200220033Q2004 7.00% 9.00% 11.00% 13.00% 15.00% 17.00% 19.00% 杭州历年GDP(亿元)(左轴)GDP增长率(右轴) GD

7、P稳步增长，预期未来经济 增长主基调仍将是平稳快速。 6.42% 12.70% 8.09% 9.51% 13.80% 4.93% 15.12% 2.75% 7.98% 15.20% 0 3000 6000 9000 12000 15000 20002001200220033Q2004 0.00% 4.00% 8.00% 12.00% 16.00% 市区居民人均年可支配收入(元)市区居民人均年消费性支出(元) 市区居民人均年可支配收入增长率市区居民人均年消费性支出增长率 居民可支配收入及消费性支出均 保持较稳定增长，有利于城市商 业发展。 9 宏观环境 投资环境投资环境 作为内需的又一主要来源，

8、投 资增长将带动各方面的需求， 增强杭州市经济活力。 杭州对外资的吸引力正逐渐增强， 对本地酒店、办公用房都具有促 进作用。 59.61% -6.12% 106.90% 80.50% 2.54% 16.70% 3.70% 58.80% 10.39% 13.76% 9.37% 93.30% 4 9 14 19 24 199920002001200220033Q2004 -20.00% 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 120.00% 协议投资额(亿元)(左轴)实际投资额(亿元)(左轴) 协议投资额增长率实际投资额增长率 22.00%22.40%

9、18.37% 19.75%19.87% 30.71% 0 2000000 4000000 6000000 8000000 10000000 12000000 199819992000200120022003 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 固定资产投资(万元)(左轴)年增速(右轴) 10 宏观环境 政策环境政策环境 uu 西博会：西博会： 2000年，杭州恢复西博会，至2003年贸易成交突破328亿元。据统计测算，4 年来，西博会平均每年拉动杭州经济增长0.6个百分点。 uu 住在杭州：住在杭州：1999年，杭州市政府

10、提出了“住在杭州”的战略性目标， 将房地产作为城 市发展主题之一 。 u 外商投资优惠政策：外商投资优惠政策：杭州市政府积极鼓励外商投资的进入，制定了母企与分支机构可 同时诞生、增设分支机构注册资金降60%、外企登记手续简化等优惠政策。 u 鼓励民营科技企业发展鼓励民营科技企业发展：市政府制定了放宽市场准入条件、鼓励企业技术创新等政策 11 宏观环境 杭州市总体规划杭州市总体规划 uu 城市未来布局城市未来布局 ：城市东扩、旅游西进，沿江开发、跨江发展，是杭州城市化的未来战 略。杭州市未来发展将趋向双轴结构：即东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴（如图蓝线） 和南北向以主城-江南城为轴线的城市发展

11、轴（如图红色箭头）。 12 宏观环境 杭州市总体规划杭州市总体规划 在城市发展轴思路的指导下，目前以西湖为核心的团块状空间形态，将逐步向以钱塘江为轴心 转变。钱江新城所在的钱塘江北岸将成为杭州城市的新中心。而湖滨、武林广场地区旧城核心部分 将成为城市次级中心区。 从城市未来布局规划 分析，钱江新城位于 双轴结构的交叉处， 是未来的市中心，具 有良好的区位优势， 为本项目的发展带来 了无限潜力。 13 宏观环境 杭州市总体规划杭州市总体规划 uu 道路交通规划道路交通规划 ：杭州市道路规划中最主要的部分是“一环三纵五横”的城市快速路系 统（如图绿线及蓝线部分）。与钱江新城直接联系的是三纵中的两纵

12、，它们构成了钱江新 城的东西边界。 uu 轨道交通系统：轨道交通系统：地铁1、2号线按规划将于2010年前完成，届时钱江新城按计划也将全 面竣工。其中地铁2号线计划穿过钱江新城。 14 酒店篇酒店篇 写字楼篇写字楼篇 商业物业篇商业物业篇 地块分析篇地块分析篇 执行总结篇执行总结篇 宏观环境篇宏观环境篇 区域分析篇区域分析篇 住宅篇住宅篇 15 钱江新城规划钱江新城规划 区域位置区域位置 杭州市最新城市总体规划，确立了“沿江开发、跨江发展”的城市发展新格局，提出建设钱江新 城，使杭州从“西湖时代”全面跨入“钱塘江时代”。 而钱江新城则被规划成为杭州未来的CBD。 16 钱江新城规划钱江新城规划

13、 功能定位功能定位 是未来杭州行政、 经济、文化活动的中 心； 是城市经济、旅游 发展的新增长点； 是开辟钱塘江时代， 带动钱塘江两岸城市 开发的重要因素； 是杭州现代化大都 市形象的标志 17 钱江新城规划钱江新城规划 交通组织交通组织 老城区交通连接 有清江路、解放东路、 庆春东路、凤起东路等 交通主干道。 过江网络 杭州市将在目前（已建 和在建）六座跨钱塘江 大桥的基础上，再增添 “四桥一隧”，形成 “十桥一隧”加密过江 网络。 18 钱江新城规划钱江新城规划 开发容量开发容量 总面积 约655万平方米 新安江路和灵江路地块 容积率在6-8之间，建筑高 度大多控制在150米以上 沿钱塘江

14、地块 容积率在3左右，建筑高 度控制在60米上下 会展中心区块 强调大体量和1.5的低容积 率，而配套设施用地容积 率则适当提高，约在3.5到 4之间；规划的预留用地 提出了0.5-0.8容积率的控 制要求。 19 钱江新城规划钱江新城规划 物业配比物业配比 指标名称 规划面积 保留面积 合 计 总建筑面积 6418500 792761 7212121 主要公建项目 454590 454590 金融、办公、企业总部 2264350 2264350 办公、宾馆、商业结合 1834750 1834750 办公兼容公寓式酒店 1505970 1505970 宾馆兼容公寓式酒店 233920 2339

15、20 钱江新城核心区规划技术经济指标：（平方米）钱江新城核心区规划技术经济指标：（平方米） 20 小结小结 从土地情况来看：钱江新城基本为熟地出让易于建设，出让的项目建设规 模一般均在15万以上，较利于提高区域整体开发形象。 根据规划要求钱江区域的住宅用地与商业用地将保持一定的比例，以商业 环境、政治经济环境的营造为主体，配合少量住宅用地的出让。 未来2-3年国内民营企业集团总部大楼、市民广场、钱江新城高档住宅的集 中建设将成为钱江新城土地招商的强力助推器，从而促进之后引入更加优质 的开发商及项目。 核心区的有效的土地储备，将有力的支持钱江新城的持续性发展。 钱江新城规划钱江新城规划 21 就

16、规划本身而言，杭州钱江CBD的规划是相当到位和具前瞻性的，在截止目前的钱江新城 建设的过程里我们也不难看出，政府的决心是坚定的。但由于杭州传统的商务区的潜在竞 争，与隔江相望的钱江世纪城能不能形成合力等问题，并且随着杭州地缘经济地不断被边 缘化，钱江新城CBD形成过程是漫长而艰苦的，随之而来的不确定因素也相当复杂。 区域区域SWOTSWOT分析分析 区域优势区域优势 Strength 区域劣势区域劣势 Weakness 背临钱塘江，发展空间受限背临钱塘江，发展空间受限 尚未成型，需要一定时间的人气积累尚未成型，需要一定时间的人气积累 多家不同背景开发商实施建设，良莠不齐，多家不同背景开发商实施

17、建设，良莠不齐， 增加了同质开发的潜在危险增加了同质开发的潜在危险 区域威胁 区域威胁 Threats 钱塘江畔，自然景观条件佳钱塘江畔，自然景观条件佳 政府统一规划，有序实施，严格控制管理政府统一规划，有序实施，严格控制管理 区域交通便捷区域交通便捷 受到传统商务区的威胁受到传统商务区的威胁 钱江世纪城实施主体的不同，可能形成竞争关钱江世纪城实施主体的不同，可能形成竞争关 系系 作为长三角经济重镇，杭州尚无真正意义上的作为长三角经济重镇，杭州尚无真正意义上的CBDCBD， 钱江新城有较大的市场发展空间。钱江新城有较大的市场发展空间。 浙江经济的蓬勃发展，带来强劲的市场需求浙江经济的蓬勃发展，

18、带来强劲的市场需求 周边大量中高档住宅及商务楼盘的涌现，将带来大周边大量中高档住宅及商务楼盘的涌现，将带来大 量潜在客户量潜在客户 区域机遇区域机遇 Opportunity 22 至目前为止，共成功出让 13 宗地块，计 511.477 亩，约占核心区块可出让土地的 50% 左右 。 已出让土地情况已出让土地情况 23 已出让土地情况已出让土地情况 地块编号1111213 开发/投资商温州中诚集团为主 北京光彩+泛海投资 +段永基+史玉柱 杭州国际会议中心 （含JW万豪） 华联发(浙江展望 为核心联合绍兴某 大型化纤公司) 占地面积 (m2)29339434164781043355 总建筑面积

19、(m2)19962821172695620170000 写字楼面积(m2)60000111726100000 写字楼规划 自用1.5到2万平方 米 建造3幢，其中1幢 金融，2幢市场销售 建造2幢，其中1幢 金融，1幢作为总部 酒店面积 (m2)50000500005000050000 酒店定位 4星级，与日航酒店 在谈五星级，自营 已与JW万豪签约， 350房，其余为会议 、展示、展览五星级，自做 酒店式写字楼(m2)800005000050000 酒店式写字楼规划2幢2幢 建设进度简介 7月份出让，刚开始 设计 完成方案，做扩 初，05年上半年开 04年底开工，07年 中开业 7月份出让，

20、开始做 设计 24 已出让土地情况已出让土地情况 地块编号356814 开发/投资商 浙江华成控 股 宁波合盛集 团荣安集团浙江中天 三狮集团+浙 江华达 占地面积 (m2)65009739523179028487 总建筑面积 (m2)5000043159287713951055166 写字楼面积 (m2)500004315939510 写字楼规划 楼高150m，以 自用为主 自用1万米， 其余销售 自用1万米， 其余销售全部自用 自用1万平方 米，引进某省 级银行 酒店面积 (m2) 酒店式写字楼 (m2) 建设进度简介 完成方案设 计，05年上半 年开工 完成方案，05 年下半年开工 完成

21、方案，05 年下半年开工 尚未开始设计 3月份出让， 未开始设计 25 已出让土地情况已出让土地情况 小结小结 经过近两年的基础设施的建设和土地的整理工作，新城区域和环境优势日渐明显，继 上半年完成7大项目（11个地块）招商后，五块公建用地（包括1座超五星酒店、1座四 星酒店和8座高档写字楼）共计181亩全部成功于7月15日以挂牌方式成功出让。至此， 钱江新城在短短的一年时间已成功完成了14幅总部和公建用地的招商引资 。 通过对这些企业的采访及与相关部门了解，14幅用地中的5幅是被中国民营企业500强 企业取得，并且大部分的地块受让者计划将集团的总部迁入钱江新城。由此可见钱江新 城市场潜力和巨

22、大的投资价值已逐步被市场认同，其中央商务区的魅力和积聚力已初步 显现。 毋庸质疑，目前进入钱江新城的各路投资者、开发商无论从知名度还是资历上可能与 真正CBD的要求有一定差距，故目前钱江新城已放缓土地出让的进度，期望引入类似华 润等知名投资者进入。所以，对于华润来讲，也就担负着钱江新城CBD楼宇建设标杆的 这么个功能，但实质也是为华润项目自身项目未来的良好环境打下很好的基础。 26 酒店篇酒店篇 写字楼篇写字楼篇 商业物业篇商业物业篇 地块分析篇地块分析篇 执行总结篇执行总结篇 宏观环境篇宏观环境篇 区域分析篇区域分析篇 住宅篇住宅篇 27 地块周边环境地块周边环境 项目东侧的住宅区在人气聚集

23、期后极可能形成杭州顶尖的高档住宅区。 南侧规划为精品商业区。 西侧的规划高度300米标志性办公楼，可能对商业项目的购物舒适感和亲和力带来不利影响。 北侧的规划的文化娱乐用地的具体用途未完全决定，对本项目未来环境带来了不确定因素。 28 地铁交通分析地铁交通分析 经钱江新城并在其中设有站点的线路有三条线路 其中2号线、5号线经本项目地块，并将在地块周边形成换乘枢纽中心站点 这对项目的可达性和客流的汇集起到了极大的促进作用 29 本项目必须利用地块自身的优势，合理地规划，规避主干道过宽及周边大楼的压制， 全力打造强势商业中心，为项目的最终赢利打下坚实的基础。 因写字楼项目区位不具优势，需避免钱江新

24、城内部的不必要无效竞争。 酒店在规划设计中必须力求更贴近核心辐射区域内的企事业单位和政府机构的实际需 求，与新城内大量的酒店形成错位互补，在商务配套方面真正达到CBD的要求。 地块地块SWOTSWOT分析分析 区域优势区域优势 Strength 区域劣势区域劣势 Weakness 项目两面临宽阔的主干道，一定程度影响项目两面临宽阔的主干道，一定程度影响 商业人气商业人气 西侧的规划中的西侧的规划中的300300米摩天高楼，使得本地米摩天高楼，使得本地 块项目受到高度压迫感块项目受到高度压迫感 距离钱塘江较远，亲水性欠缺距离钱塘江较远，亲水性欠缺 区域威胁区域威胁 Threats 处于核心区内左

25、右逢源的区位位置，可同时吸引来处于核心区内左右逢源的区位位置，可同时吸引来 自写字楼和居民区的多样化消费群体自写字楼和居民区的多样化消费群体 东侧住宅已大面积动工，将带来大量人气东侧住宅已大面积动工，将带来大量人气 建设中的过江隧道更能进一步提升地块价值建设中的过江隧道更能进一步提升地块价值 地铁的规划，将提升区域价值地铁的规划，将提升区域价值 其他开发的项目以及保留发展的地块，对本地其他开发的项目以及保留发展的地块，对本地 块的定位增加难度块的定位增加难度 供应市场巨大，未来钱江新城有供应市场巨大，未来钱江新城有200200万平方米写万平方米写 字楼及其它项目推出，对项目的竞争压力字楼及其它

26、项目推出，对项目的竞争压力 钱江新城规划唯一集中的商业地块，有较大的市场钱江新城规划唯一集中的商业地块，有较大的市场 发展空间发展空间 浙江经济的蓬勃发展和钱江新城在杭州浙江经济的蓬勃发展和钱江新城在杭州CBDCBD地位的逐地位的逐 渐确定，带来强劲的市场需求渐确定，带来强劲的市场需求 区域机遇区域机遇 Opportunity 30 酒店篇酒店篇 写字楼篇写字楼篇 商业物业篇商业物业篇 地块分析篇地块分析篇 执行总结篇执行总结篇 宏观环境篇宏观环境篇 区域分析篇区域分析篇 住宅篇住宅篇 31 分析思路分析思路 商业分析思路商业分析思路 商业经营者调研 周边区域调研 消费者消费偏好调研 是 否

27、未来商业 供应分析 商圈分析 商业市场 现状 市场趋势 预测 辐射商圈确定 合理性合理性 商家预期 体量、业态确定 商 业 定 位 32 商业市场分析 杭州市商业市场现状综述杭州市商业市场现状综述 u 业态格局：业态格局：以大型百货为主导，超市连锁迅速发展 。 u 规划布局规划布局：布局不合理，主要有大部分商业设施分布过散、新城区商业设施缺乏、新 型业态缺乏发展空间等问题 u 零售业发展潜力巨大：零售业发展潜力巨大：社会消费品零售总额年均增长12.2%，高于全国城市增长率的 平均水平（11.7%）0.5个百分点。 社会消费品零售总额 0 1,000,000 2,000,000 3,000,00

28、0 4,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,000 199519961997199819992000200120022003 万元 0% 5% 10% 15% 20% 25% 杭州零售总额杭州增长率全国城市增长率 33 商业市场分析 商业发展潜力分析商业发展潜力分析 u 宏观经济环境良好：宏观经济环境良好：经济持续高速发展、市区范围不断扩大 u 雄厚资本保障：雄厚资本保障：民间资本充足、经商氛围浓重 u 相关产业带动：相关产业带动：西湖博览会的展会效应、西湖整治扩容的旅游产业带动效应 杭州作为长三角重要城市、全国重点旅游城市，具备了良好的商业发展潜力。杭州作为长

29、三角重要城市、全国重点旅游城市，具备了良好的商业发展潜力。 34 商业市场分析 主要商圈分布主要商圈分布 杭州市主要商圈有武林商圈、延安路商圈、庆春路商圈、湖滨商圈、吴山商圈；各杭州市主要商圈有武林商圈、延安路商圈、庆春路商圈、湖滨商圈、吴山商圈；各 商圈均集中于西湖周边。商圈均集中于西湖周边。 35 商业市场分析 主要商圈比较主要商圈比较 u 规模比较之商业面积规模比较之商业面积 商业面积 158627156336 250365 28995 107560 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 武林商圈 延安商圈 湖滨商圈 庆春商圈

30、吴山商圈 平方米 杭州市各主要商圈现有零售商业面积约70万平方米，湖滨商圈规模最大。 36 商业市场分析 主要商圈比较主要商圈比较 杭州市各主要商圈内现有大型商场个数总计为18个，以武林商圈大型商场较为集中 大型商场个数 6 44 1 3 0 1 2 3 4 5 6 7 武林商圈延安商圈湖滨商圈庆春商圈吴山商圈 u 规模比较之大型商场数量规模比较之大型商场数量 37 商业市场分析 主要商圈比较主要商圈比较 杭州市各商圈沿街铺面总计约1,000个，除庆春路商圈商业街铺较少之外，其他商圈街铺 数量相差不大，基本在150260家之间。 u 规模比较之街铺数量规模比较之街铺数量 街铺个数 0 50 1

31、00 150 200 250 300 武林商圈延安商圈湖滨商圈庆春商圈吴山商圈 38 商业市场分析 主要商圈比较主要商圈比较 老牌商业街延安路商圈租金为各商圈之首。武林商圈通过近十年的发展，湖滨商圈借助 西湖之优势，此两商圈租金处于中游水平。庆春路商圈及吴山路商圈人气稍逊，租金相比也 略低。 u 商铺（街铺）租金比较商铺（街铺）租金比较 底层商铺租金 525 870 600 405 330 0 200 400 600 800 1,000 武林商圈延安商圈湖滨商圈庆春商圈吴山商圈 元/平方米/月 39 商业市场分析 主要商圈比较主要商圈比较 各商圈的业态组合具有明显的差异，业态的分化集中过程已基

32、本完成。 u 商铺业态组合比较商铺业态组合比较 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 武林商圈延安商圈庆春商圈湖滨商圈吴山商圈 其它 休闲 娱乐 生活 旅游纪念品 餐饮，食品 电器（子） 服饰 40 商业市场分析 主要商圈比较主要商圈比较 武林、延安商圈表现为综合商圈，本地居民、商旅客、外来人口均占有一定比例；庆春商 圈则主要表现为生活配套商圈。本地居民较多。 u 客源比较之客源构成客源比较之客源构成 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 武林商圈武林商圈延安商圈延安商圈庆春商圈庆春商圈湖滨商圈

33、湖滨商圈吴山商圈吴山商圈 本地居民探亲游客商旅其他 41 商业市场分析 主要商圈比较主要商圈比较 延安、武林、吴山商圈的出租车及自备车的比例略高；公交和自行车/助动车仍是杭州市 居民购物出行的主要方式。 u 客源比较之出行方式比较客源比较之出行方式比较 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 武林商圈武林商圈延安商圈延安商圈庆春商圈庆春商圈湖滨商圈湖滨商圈吴山商圈吴山商圈 公交车出租车自行车/助动车自备汽车步行 42 商业市场分析 主要商圈比较主要商圈比较 从月购物消费额看，武林、庆春及延安商圈的消费者消费力较高，显示其对高消费能力 居民的吸引力

34、较强。 u 客源比较之每月购物消费比较客源比较之每月购物消费比较 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 武林商圈武林商圈延安商圈延安商圈庆春商圈庆春商圈湖滨商圈湖滨商圈吴山商圈吴山商圈 100元以下101300元301500元501800元800元以上 43 商业市场分析 主要商圈比较主要商圈比较 u 商圈比较小结商圈比较小结 总体认为：由于杭州市区较小，各主要商圈距离较近，市民消费的商圈偏好特征不明显。总体认为：由于杭州市区较小，各主要商圈距离较近，市民消费的商圈偏好特征不明显。 武林商圈延安商圈庆春商圈湖滨商圈吴山商圈 特色特色 市级综合性

35、商 业中心 最老牌的商业 街 配套商圈 自然环境优势 明显 旅游商圈 商业面积商业面积中中较小较大中 大商场大商场64341 商铺数量商铺数量较多较多较少较多中 底层租金底层租金中较高较低中较低 业态组合业态组合服饰为主服饰为主餐饮/生活增加 餐饮/旅游增加 餐饮/旅游为主 客源组成客源组成综合综合本地居民多游客增加游客增加 来源地来源地 职业构成职业构成学生较多学生较多 个人收入个人收入略高略高略高 家庭收入家庭收入略高略高略高 出行方式出行方式 出租车及自备 车的较多 公交和自行车/ 助动车较多 出租车及自备 车的较多 消费频次消费频次 消费额消费额略高略高 本地居民来自各区域，无明显差异

36、 无明显差异 无明显差异 44 商业市场分析 主要特色商业街主要特色商业街 除主要商圈外，杭州市近年来不少特色商业街区也已经发展成型。 45 商业市场分析 现有重点商业项目一览现有重点商业项目一览 华贸鞋城 武林鞋城 连卡佛 西湖时代广场 杭州大厦 杭州百货大楼 银泰百货 利星购物广场 元华商城 解百 涌金广场 清波商厦耀江广场 明珠小百货 龙翔服饰城 工联精品服饰城 天阳明珠商城 嘉德广场 46 商业市场分析 现有重点商业项目经营比较现有重点商业项目经营比较 在现有18个大型商场，经营状况呈现出三个层次： u 武林商圈内的杭州大厦购物中心、银泰百货、杭州百货大楼、解百四大百货独领风骚 u 吴

37、山商圈内涌金广场、耀江广厦、清波商厦因分割出售、产权多元，难以统一经营，致 使经营惨淡惨淡经营 u 其余百货业绩一般，仅湖滨商圈中的元华商城、利星购物广场销售额超过1亿元。 u 管理经验及品牌对经营状况作用明显，同时大型商业需要统一经营管理 。 u 大型商业需有长期经营打算，其人气形成需要大环境的成熟。 经营比较小结经营比较小结 47 商业市场分析 未来主要竞争性项目分析未来主要竞争性项目分析 u 杭州百富勤商贸广场与杭州百富勤商贸广场与本项目较近，预计将直接与本项目产生竞争。 u 西湖国贸中心、太平洋商业中心将对西湖国贸中心、太平洋商业中心将对本项目第一辐射圈内居民将产生一定分流。 u 世纪

38、联华符祥购物中心、杭州银泰购物中心、西城广场、运河商务区与本项目较远，世纪联华符祥购物中心、杭州银泰购物中心、西城广场、运河商务区与本项目较远，对本项目影 响不会很大，但对本项目的第二、第三辐射圈将有一定影响。 运河商务区运河商务区 55万M2 区域中心商务区 招商引资阶段 杭州百富勤商贸广场杭州百富勤商贸广场 11.6万M2 500米景观商业步行街 大型品牌服饰折扣与直销中心。 07年底前正式投入运营 西湖国贸中心（西湖万国汇）西湖国贸中心（西湖万国汇） 2万M2 美食城、世界各地特色产品 高档休闲娱乐中心。 招商引资阶段，05年初营业 太平洋商业中心太平洋商业中心 9万M2 主力百货店、特

39、色店铺 体育中心、娱乐中心、特 色餐厅。 招商引资阶段，05年末营业 世纪联华祥符购物中心世纪联华祥符购物中心 8万M2 食品、家电、百货 05年开工建设，07年建成 杭州银泰购物中心杭州银泰购物中心 10 万M2 百货、大型卖场 方案阶段， 06年底建成。 西城广场西城广场 5.5万M2 大卖场、生活名店街、休闲美 食广场、休闲广场等。 招商引资阶段，05年初营业 48 经营商户需求分析 大型商家分析大型商家分析 u大卖场大卖场 商家名称在杭州经营点 在杭州新增(或搬 迁)计划 所需面积 (m2) 所需层数 购买租赁 倾向 对钱江新城 选择意愿 租金承受力 (元/m2/月) 价格承受力 (元

40、/m2) 家乐福家乐福仅1家暂无5000以上1或2 层购买看市场50-1006000-9000 好又多好又多仅1家待定2000-60001或2层租赁看市场50元以下6000-9000 乐购乐购第二家正在建设中有4000-100001层租赁看市场50元以下6000-9000 世纪联华世纪联华较多有20001或2 层租赁看市场50元以下6000-9000 欧尚欧尚仅1家将在拱墅区开分店20000以上1层购买看市场50-1006000以下 物美物美仅1家年底将开第二家15000以上 1层皆可看市场50-1006000-9000 麦德龙麦德龙仅1家无300001层自建肯定不会50元以下6000以下 依

41、邦超市依邦超市3家1-2家 50001层租赁肯定不会50-1006000以下 杭州大卖场扩张意愿总体较强，所需面积基本在2,000平方米以上，每平方米月租金承受能 力一般在50-100元之间或者50元以下。 49 经营商户需求分析 大型商家分析大型商家分析 u专业卖场专业卖场 杭州专业卖场扩张意愿总体一般，所需面积基本在3,000平方米以上，每平方米月租金承受 能力一般在50-100元之间或者50元以下。 商家名称在杭州经营点 在杭州新增(或 搬迁)计划 所需面积 (m2) 所需层数 购买租赁 倾向 对钱江新城 选择意愿 租金承受力 (元/m2/月) 价格承受力 (元/m2) 吉盛伟邦吉盛伟邦

42、仅1家有，正在寻找15000-250001-3层租赁看市场50元以下6000-9000 永乐家电永乐家电3家计划新增1-2家60001层租赁看市场50-1006000以下 国美家电国美家电4家计划新增5家4000-50001-2层租赁肯定不会100-2006000以下 华东家具市场华东家具市场3家暂无300001-4层租赁肯定不会50-1006000以下 话机世界话机世界2家/6000-80001层租赁看市场50-1006000-9000 苏宁电器苏宁电器4家有3000-50001层租赁肯定会50元以下6000以下 百安居百安居2家暂无100001层租赁看市场50-1006000以下 欧倍德欧

43、倍德仅1家/100001层自建看市场50元以下6000以下 50 经营商户需求分析 大型商家分析大型商家分析 u 大型餐饮大型餐饮 杭州大型餐饮扩张意愿总体不强，所需面积基本在2,000平方米以上，每平方米月租金承受 能力一般在50-300元。 商家名称在杭州经营点 在杭州新增(或 搬迁)计划 所需面积 (m2) 所需层数 购买租赁 倾向 对钱江新城 选择意愿 租金承受力 (元/m2/月) 价格承受力 (元/m2) 杭州花中城大酒店杭州花中城大酒店6家暂无200030001层购买看市场100-2006000以下 新三毛大酒店新三毛大酒店2家暂无30002层购买看市场50-1009000-150

44、00 杭州新开元大酒店杭州新开元大酒店1家暂无150002-4层购买肯定不会100-2009000-15000 名人名家大酒店名人名家大酒店5家有30001层租赁肯定不会100-2006000-9000 伊家鲜伊家鲜3家有，正在考虑20002层租赁看市场50-1006000-9000 知味馆知味馆4家有5001楼租赁看市场100-2009000-15000 嘉乐酒店嘉乐酒店2家暂无2000-30001层购买肯定不会100-2009000-15000 红泥花园大酒店红泥花园大酒店2家暂无50002层购买肯定不会50-1006000-9000 好阳光大酒店好阳光大酒店2家暂无20001层租赁看市场

45、50-1006000-9000 张生记酒店张生记酒店1家有100002-3层购买看市场200-3009000-15000 51 经营商户需求分析 大型商家分析大型商家分析 u KTV KTV 杭州KTV扩张意愿总体较弱，所需面积基本在2,000平方米以上，每平方米月租金承受能力一 般在100-200之间 。 商家名称在杭州经营点 在杭州新增(或 搬迁)计划 所需面积 (m2) 所需层数 购买租赁 倾向 对钱江新城 选择意愿 租金承受力 (元/m2/月) 价格承受力 (元/m2) 钱柜钱柜仅1家三年计划5000-100001-2 层租赁看市场100-2006000-9000 银乐迪银乐迪2家暂无

46、3000-50001层租赁看市场100-2006000-9000 ORAMGE 贩量ORAMGE 贩量仅1家暂无20001层租赁看市场100-2006000-9000 酷比龙文化娱乐公司酷比龙文化娱乐公司仅1家暂无50002层租赁看市场50-1006000-9000 52 经营商户需求分析 品牌经营商分析品牌经营商分析 uuu 商铺商铺类型选择类型选择 我行对杭州市58家知名品牌经营商进行了问卷访谈，分析如下： 品牌经营商对综合商业区商铺有较高的偏好。 商铺类型的选择商铺类型的选择 28%28% 26%26% 21%21% 9%9% 7%7% 9%9% 特色商业区沿街商铺 综合商业区沿街商铺

47、综合商场内的铺面 专业市场内的铺面 其他类型的商铺 无所谓 53 经营商户需求分析 品牌经营商分析品牌经营商分析 uuu 商铺面积商铺面积选择选择 商铺面积的主力需求为250平方米以上，其余各面积段需求均在10%上下浮动。 商铺面积的选择商铺面积的选择 38%38% 5%5% 16%16% 10%10% 12%12% 10%10% 9%9% 250平方米以上 200-250平方米 150-200平方米 120-150 平方米 90-120平方米 60-90平方米 30-60平方米 54 经营商户需求分析 品牌经营商分析品牌经营商分析 uuu 商铺楼层商铺楼层选择选择 有66%的被访者表示只要沿街一层铺面，其次为21%的人表示需要1-2层垂直分割的铺面。 需要2层以上的仅占13%，主要为餐饮、美容美发等行业。 商铺楼层的选择商铺楼层的选择 66%66% 9% 9% 4% 4% 21%21% 只要沿街1层 2层 3层 12两层 55 经营商户需求分析 普通经营商户分析普通经营商户分析 uuu 商铺商铺扩张意愿扩张意愿 扩张意愿总体较为明显，36%的商家表示在2-3年内有扩张意愿，22%的商家表示没有此 类打算，其余表示根据经营情况定。 近两三年内扩张铺面的意愿近两三年内扩张铺面的意愿 有有 36%36% 看经营情况看经营情况 42%42% 没有没有 22%22