华发青岛路项目产业定位策划方案布局报告2015年（74页）.pdf

1、2 租界区功能定位和发展历程租界区功能定位和发展历程 青岛路区域功能及产业定位青岛路区域功能及产业定位 租界区规划和布局研究租界区规划和布局研究 项目定位及方案布局项目定位及方案布局 3 汉口租界区发展汉口租界区发展 租界租界区是历史上汉口经济发展的启动区域区是历史上汉口经济发展的启动区域，见证了历史上武汉作 为全国商贸商业中心的辉煌历史。 英租界是最早、面积最大的租界区英租界是最早、面积最大的租界区，又占据了濒临长江毗连闹市 的最佳地段，因此其影响力远在其他租界区之上，是五国租界区 的核心区。 英租界是五国租界区的贸易商业核心区英租界是五国租界区的贸易商业核心区，五国租界“纳税人会议” （1

2、9131926年）由36家外资企业组成，英国企业占比超过英国企业占比超过63%。 英英 俄俄 法法 德德 日日 国籍 企业 英国 汇丰银行、麦加利银行、亚细亚火油公司、平和打包公司、隆 茂打包公司、老沙逊洋行、泰和洋行、协和洋行、太平洋行、 怡和洋行、金迩洋行、天祥洋行、聚源洋行、老晋隆洋行、华 昌洋行、保安洋行、保顺洋行、通和洋行、卜内门洋行、金迩 拍卖行、景明建筑设计公司、裴莱律师事务所、英文楚报馆 美国 花旗银行、美孚洋油公司、恒信洋行、福禄律师事务所 法国 永兴洋行 德国 礼和洋行 意大利 天主堂正院 俄国 阜昌银行 日本 正金银行、台湾银行、日清轮船公司、三井洋行、伊藤洋行 合作路合

3、作路 江汉路江汉路 一元路一元路 车站路车站路 黄兴路黄兴路 三阳路三阳路 芦沟桥路芦沟桥路 4 英租界区发展英租界区发展 英租界背江由南向北依次布置：办公区、办公居住混合区、居住区；英租界背江由南向北依次布置：办公区、办公居住混合区、居住区； 沿江大道、南京路、北京路和天津路主干道沿街面布置办公物业。沿江大道、南京路、北京路和天津路主干道沿街面布置办公物业。 汉口第三特别区图 1931年 历史建筑名称 所属行业 怡和洋行 商贸 美孚洋行 商贸 美商花旗银行 金融 日本横滨正金银行 金融 协和洋行 商贸 恒信洋行 商贸 华比银行 金融 加利银行 金融 英领事署 政府办公 海关 政府办公 四明银

4、行 金融 安利英洋行 商贸 安孚洋行 商贸 电报局 政府办公 电话局 政府办公 伦敦会 教堂 天主堂 教堂 沿沿 江江 大大 道道 临临 江江 办办 公公 区区 二二 线线 生生 活活 区区 住住 宅宅 区区 青岛路片区青岛路片区 怡和洋行怡和洋行 美孚洋行美孚洋行 怡和洋行怡和洋行 怡和洋行怡和洋行 协和洋行协和洋行 恒信洋行恒信洋行 华比银行华比银行 阜昌洋行阜昌洋行 加利银行加利银行 四明银行四明银行 安利英洋行安利英洋行 英领事署英领事署 海关海关 电报局电报局 电话局电话局 安孚洋行安孚洋行 伦敦会伦敦会 中孚里中孚里 住宅区住宅区 住宅区住宅区 同丰里同丰里 住宅区住宅区 住宅区住

5、宅区 正金银行正金银行 花旗银行花旗银行 天主堂天主堂 沿沿 江江 大大 道道 南南 京京 路路 汇丰银行汇丰银行 太古洋行太古洋行 亚细亚火油公司亚细亚火油公司 保安洋行保安洋行 宝顺洋行宝顺洋行 平和打包厂平和打包厂 隆茂打包厂隆茂打包厂 咸安坊咸安坊 汉安村汉安村 盐业银行盐业银行 英文楚报馆英文楚报馆 卜内门洋行卜内门洋行 安利英洋行安利英洋行 诚昌里诚昌里 办公物业办公物业 加工厂加工厂 居住区居住区 教堂教堂 图例图例 5 青岛路片区历史建筑梳理（按建成时间顺序）青岛路片区历史建筑梳理（按建成时间顺序） 16 15 12 13 18 11 17 5 19 7 6 4 3 8 10

6、1 14 9 2 序号 建筑名称 建成时间建成时间 序号 建筑名称 建成时间建成时间 1 宝顺洋行 1861 11 景明大楼 1921 2 天主堂 （被拆除） 1890 12 英文楚报馆 1924 3 东正教堂 1900 13 卜内门洋行 1924 4 鲁兹故居 1904 14 亚细亚火油公司 1924 5 隆茂打包厂 （被拆除） 1904 15 汉安村 1925 6 平和打包厂 1905 16 盐业银行 1926 7 安利英洋行 1906 17 圣教书局 1931 8 保安洋行 1914 18 咸安坊 1932-1934 9 太古洋行 1918 19 贺恒夫楼 - 10 汇丰银行 1920

7、6 青岛路片区历史建筑梳理青岛路片区历史建筑梳理 青岛路片区位于英租界区核心青岛路片区位于英租界区核心，是英租界区的商贸、商业、政治、文化中心商贸、商业、政治、文化中心，同时也是高端住宅区高端住宅区所在地； 洋行、打包厂、银行，商贸产业高度聚集洋行、打包厂、银行，商贸产业高度聚集；金融服务、报刊媒体、教堂、居住区配套完善，也是英国驻汉使馆的所在地。 序号 历史建筑名称 建筑说明 所属行业 1 盐业银行 盐业银行汉口分行 金融 2 汉安村 1925年盐业银行所建，共有砖木结构住宅23栋和混合结构铺面房屋7栋，铺面房屋三层，底 层为商店。 住宅 3 英文楚报馆 报馆创办人为英国传教士、汉口圣教书局

8、经理计约翰。英文楚报创办于清未民初，依托教 会渠道，刊登鄂、湘、川、陕等省消息。 报刊媒体 4 卜内门洋行 英国商贸公司，主要经营化学肥料 商贸 5 咸安坊 建于民国初期的二层砖木结构石库门住宅，以前为俄国砖茶厂 住宅 6 景明大楼 英国建筑设计公司，设计了众多租界区建筑，最早将钢筋混凝土技术引入武汉。 建筑设计 7 圣教书局 1931年由汉口圣教书局兴建，华中地区创建最早、规模最大、发行最广的基督教出版机构 报刊媒体 8 隆茂打包厂（被拆除） 收购牛羊皮等山货土特产 商贸 9 贺恒夫楼 贺恒夫私宅，共6栋 住宅 10 安利英洋行 英国商贸公司，主要经营桐油、芝麻、五倍子、蛋制品、牛羊皮 商贸

9、 11 平和打包厂 英商在汉口旧租界内建立最早的加工打包仓库 ，共有125个开间 工厂 12 鲁兹故居 支持中国革命的爱国外籍人士鲁兹的居所 住宅 13 东正教堂 俄国东正教教堂，巴洛克风格建筑 教堂 14 保安洋行 1910年，英国保安保险公司在汉开设保安洋行，主要经营各项保险业务，1922年停办。 金融 15 汇丰银行 英国银行，1920年竣工包括两个营业大厅，办公用房和四座大银库 金融 16 宝顺洋行 英国洋行，首个入驻汉口的外商洋行，经营棉花、布匹和茶叶。 商贸 17 亚细亚火油公司 经营华中地区汽油、煤油、机油业务 商贸 18 太古洋行 以船运业为主，仅次于怡和洋行的英国第二大洋行

10、商贸 7 租界区历史功能定位总结租界区历史功能定位总结 租界区是历史上武汉产业鼎盛时期的城市核心区，产业高度聚集；租界区是历史上武汉产业鼎盛时期的城市核心区，产业高度聚集；1938年武年武 汉市全市人口达到汉市全市人口达到158万人万人 租界区是商贸业、金融业、工业的萌芽区域，推动武汉经济产业快速发展租界区是商贸业、金融业、工业的萌芽区域，推动武汉经济产业快速发展 多国租界区为武汉带来了第一次多国租界区为武汉带来了第一次“改革开放改革开放”，中西方文化、经济交流、城市，中西方文化、经济交流、城市 规划理念交融于此规划理念交融于此 英租界区是汉口租界区的商贸核心区，地位高于其他租界区英租界区是汉

11、口租界区的商贸核心区，地位高于其他租界区 8 租界区功能定位和发展历程租界区功能定位和发展历程 青岛路区域功能及产业定位青岛路区域功能及产业定位 租界区规划和布局研究租界区规划和布局研究 项目定位及方案布局项目定位及方案布局 9 区域区域现状梳理现状梳理产业缺失产业缺失 产业产业 现状现状 居民以老旧居民 为主，收入消费 水平低； 居民居民 现状现状 地产地产 开发开发 无主导产业， 政府和银行零 散办公 住宅难以实现 溢价； 产业缺失 区域价值洼地区域价值洼地 根源： 10 参照案例分析参照案例分析武汉天地发展模式武汉天地发展模式 2013年 2012年 2010年 2011年 2014年

12、2015年 企业中心5号 2012年1月交付 2013年10月 （100%） 2009年 2008年 2007年 商业街 2006年 2013年10月 （93%） 御江苑 67 71 78 93 122 120 141 89% 71% 79% 93% 86% 91% 95% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% - 20 40 60 80 100 120 140 160 2008200920102011201220132014 单位租金 出租率 武汉天地商业租金及空置率水平武汉天地商业租金及空置率水平 13,400 14,400 16,300

13、23,100 34,100 - 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 - 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 20082009201020112012 销量 A地块住宅均价 武汉天地武汉天地A地块住宅销售价格及去化量地块住宅销售价格及去化量 5万方的写字楼的入市带来了产业的入驻，为零售商业及住宅带来了极大溢价；万方的写字楼的入市带来了产业的入驻，为零售商业及住宅带来了极大溢价； 2012年起，商业人气与影响力明显提年起，商业人气与影响力明显提 升，平均租金过百升，平均租金

14、过百 2012年住宅年涨幅近年住宅年涨幅近50%，达到全市最，达到全市最 高水平高水平 11 本项目开发策略初判本项目开发策略初判确定产业注入类型确定产业注入类型 区域问题： 产业缺失带来的城市空心化 空心化所导致的价值洼地 对标案例：武汉天地 产业注入而形成新的商务区 商务人群为零售的不断发展奠定了坚实 基础； 零售与产业的发展促进区域价值不断提 升，拉升住宅价格，从而形成武汉富人 区； 12 产业选择判断方向产业选择判断方向确定产业注入类型确定产业注入类型 历史历史 区域产业 历史发展 脉络分析 现状现状 项目周边 的历史建 筑改造方 向 承租能力承租能力 近两年写字 楼租赁市场 交易价格

15、分 析 带动作用带动作用 产业对区 域的带动 作用分析 客观因素： 规划规划 区域的产 业空间规 划 主观因素： 市场需求市场需求 武汉市现 有的租户 需求与结 构分析 案例案例 类似城市 的案例借 鉴 13 历史历史英租界产业发展演变英租界产业发展演变 武汉对外贸易起步时期武汉对外贸易起步时期 1861年年-1894年年 武汉对外贸易加速时期武汉对外贸易加速时期 1895年年-1914年年 武汉对外贸易鼎盛时期武汉对外贸易鼎盛时期 1915年年-1928年年 伴随武汉对外商贸业的发展，英租界区的产业不断演变，逐渐丰富和建立自身的产业伴随武汉对外商贸业的发展，英租界区的产业不断演变，逐渐丰富和

16、建立自身的产业体系。体系。 商贸业 产品加 工业 依托汉口重要的港口经依托汉口重要的港口经 济，英租界区内开始建济，英租界区内开始建 成大量产品加工厂成大量产品加工厂，包 括：平和打包厂、隆茂 打包厂、咸安坊俄国砖 茶厂等。 伴随产品深加工产业的 不断发展，安利英洋 行、卜内门洋行、怡和 洋行、宝顺洋行等从事从事 各类商品进出口的外贸各类商品进出口的外贸 公司公司快速进驻英租界。 产业和人口导入后，随 之而来的就是金融服务金融服务 和文化服务机构和文化服务机构：渣打 银行、花旗银行、盐业 银行、太古洋行、英文 楚报馆等。 民国黄金十年时期民国黄金十年时期 1928年年1936年年 产品加工业

17、金融业 商贸业 报刊传媒 金融业 商贸业 建筑业 商贸业 金融业 民族资本逐渐取代外国 资本，商贸业和金融业商贸业和金融业 持续发展，同时租界区持续发展，同时租界区 兴起新一轮房地产开兴起新一轮房地产开 发发，如咸安坊等仿英国 联排住宅群。 14 历史历史武汉产业与城市空间格局武汉产业与城市空间格局 1861年年 1889年年 1915年年 1927年年 1938年年 1949年年 1861年年1894年，年，由 于海禁初开，航运尚 不发达，外国资本设 厂不多，对外贸易以 商品输入为主；江汉江汉 关的间接贸易额有关的间接贸易额有21 年仅次于上海。年仅次于上海。 1861年汉口开埠年汉口开埠

18、后后，各国洋行通 过汉口大量采购 华中以及西南、 西北的农副产 品、工矿原料转 运上海出口。 近代工业诞生：近代工业诞生：1863 年1889年，张之洞就 任两湖总督，在汉口 建成十余家工厂，主 要为产品加工业，包 括茶、桐油、皮革、 蛋制品等。 1890年年 近代重工业崛起：近代重工业崛起： 1890年开始张之洞 相继创办官办和商 办工厂，以钢铁、 军工、纺织业、市 政水电业为主。 1863年年 伴随甲午战争中国半殖 民地化进一步加深，外外 商直接投资设厂增多商直接投资设厂增多， 原材料进口和商品出口 相应增多；江汉关的进江汉关的进 出口总额大幅度增长出口总额大幅度增长； 在这一时期，武汉被

19、称 为东方芝加哥。 民国成立后，民族工民国成立后，民族工 商业获得较宽松的发商业获得较宽松的发 展环境，展环境，第一次世界 大战爆发，使欧美列 强忙于战事，无暇东 顾，武汉工业再获发 展机遇；1927年武汉 国民政府收回英租 界。 民国黄金十年：我国民国黄金十年：我国 第四次近代工业资本第四次近代工业资本 大转移着陆武汉大转移着陆武汉，民 族资本取代外国资本 成为主要投资者；同 时民族资本进入房产 开发，建设了众多“汉 口里份”。 战后经济衰退期：战后经济衰退期： 1938年武汉沦陷，全 市人口由158万人剧 减为1939年的37万， 武汉工厂大量西迁， 至1949年全市30人以 上的工厂仅有

20、260 家，全市经济濒临崩 困。 1949年前，武汉城市发展主要沿沿长江汉江岸线布局长江汉江岸线布局，依托长江航运之便利，以商贸业和工业为主导以商贸业和工业为主导。 历史汉口产业鼎盛时期：历史汉口产业鼎盛时期：1861年年-1949年年 1894年年 15 历史历史武汉武汉产业与城市空间格局产业与城市空间格局 工业化初期：工业化初期：1950年代年代-1980年代年代 工业化深化期：工业化深化期：1980年代年代-2000年代年代 共和国建立之后，武汉大举发展 工业，成为中国的工业化中心之 一； 延续晚清的汉口工业滨江布局格 局； 重点发展青山，沙湖-滨江和白 沙洲等工业区，同时向城市腹地 的

21、关山区域延展。 沿长江汉江岸线布局沿长江汉江岸线布局，重点发展武昌滨 江区域，向腹地发展； 工业主导，配套物流，仓储，贸易，办 公等辅助职能； 沿50年代的工业规划深化发展， 青山工业区和关山工业园（光 谷）均得到发展和提升； 在武汉西南部部署以汽车工业主 导的经济开发区； 在90年代中后期，长江汉江沿线 的工业企业开始迁出。 长江汉江沿线工业企业迁出，工业开始工业开始 转向城市外围布局；转向城市外围布局； 核心沿江岸线呈核心沿江岸线呈“空心化空心化”产业格局；产业格局； 建国后武汉市开始实现背江向腹地发展布置工业；建国后武汉市开始实现背江向腹地发展布置工业；2000年后武汉市开始加快产业转型

22、，伴随工业年后武汉市开始加快产业转型，伴随工业“退二进退二进 三三”，逐步开始回归长江沿线，打造各大功能区。，逐步开始回归长江沿线，打造各大功能区。 产业转型期：产业转型期：2000年代年代至今至今 2000年后武汉市提出“退二进 三”工业逐步退出城市中心区； 光谷、沌口等经济开发区的发展 大大推动了武汉市产业集聚； 获批全国中心城市后，武汉市开 始重新重视两江四岸功能区布置 包括滨江商务区、汉正街中央服 务区、沿江商务区的发展。 重视长江汉江沿线功能区域发展；重视长江汉江沿线功能区域发展； 加快产业转型和结构调整，现代服务业 加速发展； 16 历史历史武汉武汉产业与城市空间格局产业与城市空间

23、格局 武汉城市空间发展和产业布局过程：沿江发展（对外商贸业强盛）沿江发展（对外商贸业强盛）背江发展（向腹地区域布置工背江发展（向腹地区域布置工 业）业）回归沿江发展（规划重点商务功能区）回归沿江发展（规划重点商务功能区） 沿江发展（1861年1949年） 背江发展（1950年2000年） 回归沿江发展（2000年至今） 伴随汉口开埠和租界区的建设 发展，汉口沿江地区是历史上汉口沿江地区是历史上 全国商贸和商业中心，人口密全国商贸和商业中心，人口密 集，第三产业聚集在汉口沿江集，第三产业聚集在汉口沿江 地区；地区； 武昌和汉阳区域主要为第二产 业聚集区，包括汉阳铁厂、汉 阳兵工厂等。 建国后，伴

24、随长江航运受限和 租界区收回，武汉城市逐渐开武汉城市逐渐开 始背江布置，向城市腹地区转始背江布置，向城市腹地区转 移；移； 武汉城市空间布局在三镇全面 铺开，重要的商业和商务主要 聚集在汉口区域，工业主要布 局于汉阳和武昌。 武汉三镇的“背江发展”的趋势，导导 致原始的城市核心丧失城市服务致原始的城市核心丧失城市服务 功能；功能； 2010年开始，武汉市加大对两江年开始，武汉市加大对两江 四岸功能区的打造四岸功能区的打造，包括汉正街 商务区、汉口二七商务区、武昌 滨江商务区、青山滨江商务区、 月湖片区的改造工作相继启动。 17 规划规划青岛路项目位于规划的武汉国际金融中心区内青岛路项目位于规划

25、的武汉国际金融中心区内 依托武汉现有金融空间基础，对接武汉2049远景发展规划，进一步强化汉口建设大道与武昌中南 路、中北路现实“双核”的辐射带动作用，突出大光谷资本特区的科技金融创新示范效应，努力将汉正街打 造成未来金融主中心。至2030年，武汉金融产业将形成“一心、两核、资本谷”的空间结构。 国际国际金融中心区金融中心区 规划区域位于武汉城市地理中心、两 江交汇之处，打造未来的金融主中 心； 规划范围：东至天津路，南至汉江， 西至武胜路，北至中山大道。 青岛路地块位于北部边界； 一心一心 国际金融中心国际金融中心 中央商务区中央商务区 建设大道金融建设大道金融 聚集区聚集区 华中金融城华中

26、金融城 总部金融聚总部金融聚 集区集区 东湖资本谷东湖资本谷 国际国际金融中心金融中心区区域范围区区域范围 青岛路地块青岛路地块 国际国际金融中心金融中心区区 18 现状现状租界租界区区办公功能的自发改造（延续金融办公属性）办公功能的自发改造（延续金融办公属性） 区位区位 历史建筑历史建筑 入驻企业入驻企业 行业类型行业类型 经营内容经营内容 江汉路 日清轮船公司 武汉证卷公司 金融服务 营业部 江汉路21号 台湾银行 武汉市商业银行 金融服务 营业部 江汉路洞庭街口 永利银行 汉口民生银行 金融服务 营业部 江汉路45号 四明银行 省保险公司 金融服务 营业部 中山大道988号 盐业银行 中

27、国工商银行 金融服务 江岸区行营业部 沿江大道 美商花旗银行 中国工商银行 金融服务 对私业务 沿江大道143-144号 汇丰银行 光大银行 金融服务 营业部 沿江大道142号 横滨正金银行 湖北省国际信托公司 金融服务 营业部 原盐业银行原盐业银行 原台湾银行原台湾银行 原四明银行原四明银行 区域内大量独栋历史建筑，成为银行、保险等办公场所。区域内大量独栋历史建筑，成为银行、保险等办公场所。 19 案例案例城市核心城市核心区产业区产业选择选择 伦敦市区范围图 伦敦金融城 上海市区范围图 外滩金融集聚带 伦敦金融城通过金融产业集聚来 推动整个城市的经济发展，并巩固城 市的国际中心地位； 上海外

28、滩金融集聚带通过金融产 业的恢复与发展避免老城区空心化， 并找到区域新的增长动力； 20 金融业金融业 32% 制造业 14% 专业服务 13% 房地产与建筑 11% 贸易业 10% 信息和电子 10% 医疗业 4% 运输及物流 3% 金融业 制造业 专业服务 房地产与建筑 贸易业 信息和电子 医疗业 运输及物流 外交机构 其他 能源与环境保护 金融业金融业 38% 制造业 12% 专业服务 10% 房地产与建筑 15% 贸易业 7% 信息和电子 8% 医疗业 4% 运输及物流 3% 能源与环境保 护 1% 金融业 制造业 专业服务 房地产与建筑 贸易业 信息和电子 医疗业 运输及物流 外交机

29、构 其他 能源与环境保护 按租户个数分按租户个数分 按承租面积分按承租面积分 市场市场金融产业租户成为武汉金融产业租户成为武汉甲级甲级写字楼最主要租户写字楼最主要租户 从武汉市甲级写字楼租户行业分析来看，金融行业是武汉甲级写字楼租户的绝对主力，无论从 数量还是承租面积来看，需求都占到整体行业需求的3分之左右，远超过其他行业； 武汉金融行业发展需求最为强劲 21 从武汉市近两年甲级租赁成交租金水平 看，金融行业成交面积占据新成交额的金融行业成交面积占据新成交额的 53%，且平均租金达到122元元/平方米平方米，超过 平均租金成交金额近平均租金成交金额近10%，为各行业最高； 金融产业具有高金融产

30、业具有高承租能力与强劲的带动作用承租能力与强劲的带动作用 金融 53% 房地产与建筑 10% 其他 9% 信息技术 9% 贸易业 6% 制造业 5% 医药与医疗 4% 服务业 4% 物流与运输 0% 金融 房地产与建筑 其他 信息技术 贸易业 制造业 医药与医疗 服务业 物流与运输 金融成为近两年甲级写字楼新增吸纳量的绝对主力金融成为近两年甲级写字楼新增吸纳量的绝对主力 金融产业租户对商圈及区域价值具有强劲的带动作用金融产业租户对商圈及区域价值具有强劲的带动作用 在金融产业的驱动下，西北湖、新华路、 建设大道沿线、武汉天地及中央文化区成 为价值提升最快的区域，商圈消费支撑力 强劲； 33% 4

31、3% 40% 三大典型商圈的写字楼金融企业三大典型商圈的写字楼金融企业 租户占比均超租户占比均超30% 22 金融产业 作为青岛路 片区的产业 支撑 历史产 业沿革 所在区 域的产 业规划 改造现 状 案例借 鉴 市场需 求与发 展趋势 产业的 带动作 用 产业承 租能力 23 金融产业是本项目重点发展方向，如何选择具体发展方向？金融产业是本项目重点发展方向，如何选择具体发展方向？ （国际国际金融中心：金融中心：伦敦伦敦） （亚太新兴金融中心：上海）（亚太新兴金融中心：上海） 借鉴案例借鉴案例 24 伦敦中心区伦敦中心区 伦敦中心区的三个组成部分中，伦敦城是金融业务集中区域，西区是商业娱乐中心

32、，同时也伦敦城是金融业务集中区域，西区是商业娱乐中心，同时也 是很多企业和行政管理机构总部所在地，港口区也已发展成为第三个商务中心区是很多企业和行政管理机构总部所在地，港口区也已发展成为第三个商务中心区，功能以商 业和居住为主。 金融城是伦敦的中心，但是除了金融业务外，大多数伦敦大都会的职能集中在伦敦西区。虽 然伦敦市政府对包括伦敦金融城在内的每个郡都有约束力，但是金融城有自己的一套市政、但是金融城有自己的一套市政、 警察和法庭机构警察和法庭机构。 伦敦港口区位于伦敦市区向东三英里，其内部的金丝雀码头(Canary Wharf)拥有该地区绝大部分 的商业性建筑。港口区曾经是世界最大的码头，重建

33、后主要以商务和居住功能为主重建后主要以商务和居住功能为主。1981年7 月伦敦成立了LDDC(London Docklands Development Corporation)，承担港口区的城市重建工作。 经过20余年的发展，港口区已经成为继金融城、西区后的第三个商务中心区港口区已经成为继金融城、西区后的第三个商务中心区。 西区西区 West end 伦敦城伦敦城 City 码头区码头区 Docklands 传统金融中心 新兴CBD 艺术及政治中心 25 * 2010年数据 伦敦金融城位于泰晤士河北岸，占地面积面积2.9平方公平方公 里里，是世界上金融机构最为密集的地区之一。 伦敦金融城擁有屬

34、於自己一套不同于伦敦市的不同于伦敦市的市政市政、 警察和法庭机构警察和法庭机构的独立系统的独立系统。 伦敦金融城产值占到英国英国GDP的的3%，面积仅占大伦敦 的0.18%。 伦敦金融城日常工作人口数量达到34*万人，其中金金 融从业人员融从业人员15.2万万，专业服务和房地产9.4万人。 伦敦金融城是金融从业人员最密集的区域之一，金融金融 城的金融从业人员占伦敦金融从业人员的城的金融从业人员占伦敦金融从业人员的43%，占英 国金融从业人员的14%。 伦敦金融集聚地分析伦敦金融集聚地分析 伦敦金融城伦敦金融城 伦敦金丝雀码头伦敦金丝雀码头 金丝雀码头是英国首都伦敦一个重要的金融区和购物 区，坐

35、落坐落于伦敦道格斯岛（Isle of Dogs，又译“狗岛”） 的陶尔哈姆莱茨区（Tower Hamlets），位于古老的西印 度码头（West India Docks）和多克兰区（Docklands）。 金丝雀码头（CanaryWharf）正在成为与伦敦金融城争伦敦金融城争 锋芒的新兴锋芒的新兴CBD。国际银行业的两大翘楚汇丰银行和国际银行业的两大翘楚汇丰银行和 花旗银行花旗银行已经在该区域内的两座标志性建筑内落户， 两家银行巨大的广告牌似乎有意挑战相邻的伦敦金融 城的固有地盘。 金丝雀码头距离伦敦金融城的东部标志性建筑苏 格兰银行总部大楼3英里，是由废弃港区改建而成。一一 方面承接了金融城

36、的产业外溢方面承接了金融城的产业外溢，同时以高标准的写字 楼吸引各行业优质租户，运作伦敦新兴的新兴的CBD； 伦敦两大核心区产业结构分析伦敦两大核心区产业结构分析 * 根据2010年数据计算 数据来源：UK Office for National Statistics, Oxford Economics, City of London Corporation, 仲量联行分析 金融产业金融产业, 43% 商务服务产商务服务产 业业, 34% 其他产业其他产业, 22% 金融产业 商务服务产业 其他产业 伦敦金融城的产业结构 数据来源: Oxford Economics 专业服务业 37% 信息科

37、技 19% 制造业 3% 广告传媒 5% 慈善 业 3% 政府及公共 服务 7% 通讯业 2% 金融业 24% 金丝雀码头的产业结构 以资产管理为核心的金融产业集聚以资产管理为核心的金融产业集聚 以企业服务为核心的金融产业集聚以企业服务为核心的金融产业集聚 金融城的金融产业以保险和金融衍生品交易为 两大核心支撑力； 世界上第一家保险市场 -著名的“劳合社”就诞生 在金融城；世界最大的保险市场，全球20家顶 尖保险公司也都在这里有自己的公司。 伦敦金融城拥有全世界最大的航运保险市场、 伦敦证券交易所、伦敦金属交易所、伦敦国际 金融期货交易所等。 伴随着金融产业而来的律师、会计师及管理咨 询成为金

38、融城的支撑产业； 金丝雀码头整体产业结构以专业服务业为支 撑，同时吸纳了部分从金融城搬迁至此的金融 机构，以商业银行为典型代表； 由于商业银行与企业客户有着更紧密的联系， 对形象展示与办公楼宇硬件条件有着更为敏感 的要求，从2000年起，商业银行的入驻将金丝 雀码头打造成为伦敦又一金融中心； 产业引导下的物业发展产业引导下的物业发展 27 伦敦伦敦 金融金融 城城 地标地标 性写性写 字楼字楼 高端精高端精 品品/奢侈奢侈 品店铺品店铺 博物馆博物馆/ 艺廊艺廊 高端高端 住宅住宅 餐馆餐馆/ 酒吧酒吧 五星五星 级酒级酒 店店 金融城物业要素构成金融城物业要素构成 伦敦金融城的是伦敦传统的金

39、融产业集聚区，英国的中央银行和伦敦股票交易英国的中央银行和伦敦股票交易所 皆座落本片区内，吸引许多国内外银行前来设点。 金融城内的物业要素包含: 1.地标性及历史性的地标性商务楼宇地标性及历史性的地标性商务楼宇 2.供城内居住及工作人口消费的高端及日常性商铺、酒吧供城内居住及工作人口消费的高端及日常性商铺、酒吧 3.服务国际商务客户的高端五星级酒店服务国际商务客户的高端五星级酒店 4.增添文化元素的博物馆和艺廊增添文化元素的博物馆和艺廊 5.高端住宅高端住宅 6.知名观光旅游景点知名观光旅游景点: 圣保罗大教堂圣保罗大教堂 1 2 1 3 3 2 4 1 5 2 1 3 2 1 2 伦敦城市大

40、学 英国中央银行 1 金融机构及交易所金融机构及交易所 2 3 伦敦股票交易所 伦敦金融城政府 伦敦博物馆 1 艺术文化会场艺术文化会场 2 伦敦市政厅艺廊 1 商业零售商业零售/商业复合体商业复合体 2 知名酒吧 One New Change Leadenhall Market 高端零售店铺 1 地标性建筑物地标性建筑物 2 3 4 TEN TRINITY SQUARE 42塔大楼 瑞士再保险大厦 劳合社 5 圣保罗大教堂 五星级酒店五星级酒店 1 3 2 斯里德尼德尔斯傲途格精选酒店 农庄圣保罗酒店 新凯悦伦敦安达兹利物浦街酒店 28 全国金融中心全国金融中心- -上海上海 上海作为国家经

41、济中心、金融中心、贸易中心和航运中心。2015年上半年，上半年上海金融 业增加值1988.90亿元,增长30.1%,对全市经济增长的贡献率达到60%左右,金融业已经成为拉 动上海经济增长的重要动力。 其近期将“一城一带”作为其金融产业空间布局规划，着力将陆家嘴、外滩打造成“上海金 融城”，为建设成为国际金融中心打下基础。 上海外滩金融聚 集带将着力打造 全国性和国际化 的资产管理中心、 资本运营中心、 金融专业服务中 心 外滩金融聚集带 相关金融业建筑金融业建筑 面积将达到面积将达到460460万万 平方米平方米 “一带一带”-外滩金外滩金 融集聚带融集聚带 陆家嘴金融城将 成为全国金融机 构

42、、金融资金、 金融人才集聚的 核心区，金融创 新、金融标准制 定、金融生态环 境的先行区 陆家嘴金融贸易 区的建筑总量建筑总量， 加上已经建成和加上已经建成和 在建的总共在建的总共460460万万 480480万平方米万平方米 “一城一城”-陆家嘴陆家嘴 金融城金融城 上海金融集聚地分析上海金融集聚地分析 29 浦东已成为全国要素市场集聚度最高、门类最齐全、 交易量最大、交易最活跃的地区，也是全国要素市场 业务创新的发源地。 交易中心、商业银行与外资银行交易中心、商业银行与外资银行成为金融城的 支柱企业类型； 上海证券交易所、上海期货交易所、中国金融期货交 易所、中国外汇交易中心暨全国银行间市

43、场以及上海 股权托管交易中心齐齐在浦东“落地”，并爆发出惊人 的规模效应。 浦东已经成为全国商业银行国际化程度最高、总部功 能发挥最为充分、创新成果最为丰富的地区。 上海陆家嘴上海陆家嘴 外滩金融集聚带外滩金融集聚带 沿袭沿袭历史产业历史产业脉络脉络曾经的远东华尔街曾经的远东华尔街 上海乃至中国的金融是从外滩开始的。1847年，第一家 英国资本银行丽如银行在外滩设立代理处；1897年，中 国第一家新式银行中国通商银行在外滩开设。到1949年 上海解放时，外滩地区已经有了476家金融机构，金融市金融市 场的规模仅次于伦敦和纽约场的规模仅次于伦敦和纽约。 充分的差异化产业定位充分的差异化产业定位

44、资产管理 资本运营 金融服务 金融金融 产业产业 发展发展 方向方向 30 南 外 滩 金 融 商 务 区 远 东 华 尔 街 ： 万 国 建 筑 群 外滩金融集聚带外滩金融集聚带从企业类型到零售定位的充分差异化从企业类型到零售定位的充分差异化 外滩源集群： 行业引领企 业集聚 各大银 行上海 分行及 保险公 司、投 资公司 集聚 现代化标准 楼宇集聚投 资公司、专 业服务公司 及创新金融 公司； 驱 动 开 发 外滩源 整体定位：综合项目（涵盖购物、办 公、住宅及酒店），其中零售与办公 共同构成主要功能。 目标人群：高端目的性精英人群。 总体业态组合：零售与办公比例相当， 两者均在40%左右

45、；同时专门设置了 2000方艺术展览展示空间； 零售业态组合以购物和餐饮功能为主购物和餐饮功能为主， 其中购物占到68%，餐饮占到28%。 洛克外滩源洛克外滩源 项目特征：整个外滩的标杆项目特征：整个外滩的标杆 兰心咖啡兰心咖啡 光与盐餐厅光与盐餐厅 31 案例案例总结总结 伦敦金融城伦敦金融城 外滩金融集聚带外滩金融集聚带 城市功能类型 城市核心区与商业发源地 城市核心区与金融产业发源地 重点产业类型 保险业与金融产品交易 资产管理与资本运营 办公物业形态 以历史建筑为地标与吸引点，围绕 其开发新建的高层建筑满足办公需 求； 以历史建筑为驱动力，驱动整个带状片 区的开发，满足更加多元与完整的

46、产业 发展需求； 北部以历史建筑群为核心 南部以新建地标性写字楼为拓展 项目借鉴： 通过金融产业的复原与发展为区域发展注入活力，避免城市发展过 程中出现的城市老城区空心化问题； 针对老建筑的建筑结构和象征意义，优先引入资产管理、保险、资 本投资与运营类型的金融机构； 采用新旧建筑结合的方式，保留历史建筑作为吸引点，补充新建建 筑形成区域功能与规模的完善； 32 金融行业运营模式与未来增长方式金融行业运营模式与未来增长方式 客户类型 产品与服务 金融机构 企业客户企业客户 个人客户个人客户 银行借贷 外汇管理 投资 信托 经纪 风险管理 艺术品投资 融资需求 资金周转 收款与付款 融资需求 资金

47、周转 资产运作 资产管理 资产运作 财富的保值与增值 投资顾问 消费融资 资产保障 金融需求 收取佣金或手续费收取佣金或手续费 我国金 融业传 统收入 来源 金融业最 大的产业 增长方向 大大资产管理资产管理行业行业 增长快： 25% 行业增长率 机构多： 财富财富 管理管理 三方三方 公司公司 互联网互联网 金融金融 需求旺： 社会财富积累的社会财富积累的 必然产物必然产物 青岛路青岛路 片主要片主要 产业方产业方 向：向： 参与机构 银行 信托公司 保险公司 证券公司 基金与私 募 第三方理 财 互联网金 融公司 33 大资产管理行业典型参与机构及物业需求特征大资产管理行业典型参与机构及物业需求特征 2014年中国大资 产管理行业规模 59.7万亿万亿 2020年预计大资 产管理行业规模 100万亿万亿 * 数据来源光大银行财富管理中心 * * 行业规模的行业规模的 快速扩张快速扩张