太湖花园地块高层住宅洋房项目规划方案设计2017年（201页）.pdf

1、上海柏涛建筑设计咨询有限公司 澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司中国合作机构 2017.06 PLANNINGPLANNING CONCEPTCONCEPT SCHEMESCHEME 2017.06 新城| 宿迁太湖花园地块项目 THE PROJECT OF XINCHENG 规划方案设计 上海柏涛建筑设计咨询有限公司 澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司中国合作机构 2017.06 目录 Contents 前期分析 Basic Analysis 策划思路 Overall Strategy 规划详解 Architectural Scheme 产品研发 Product Research 立面设计

2、Facade Design 启动策略 Start Schemes P1 P2 P3 P4 P6 P5 上海柏涛建筑设计咨询有限公司 澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司中国合作机构 2017.06 目录 Contents 前期分析 Basic Analysis 策划思路 Overall Strategy 规划详解 Architectural Scheme 产品研发 Product Research 立面设计 Facade Design 启动策略 Start Schemes P1 P2 P3 P4 P6 P5 市场精神：如何扬长避短，溢价货值最大化？ 城市精神：如何通过设计手段，价值提升城市形象？

3、 成本精神：如何保证品质，并做到合理的成本控制？ 企业精神：如何树立新城地产在宿迁品牌形象？ 客户精神：如何让产品在周边竞品中脱颖而出？ 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 宿迁，江苏省省辖市，位于江苏省北部、地处长江三角洲地区，是长三角城市群 成员城市，也是淮海经济圈、沿东陇海线经济带、沿海经济带、沿江经济带的交 叉辐射区。 地块位于宿迁市中心以南，经济开发区内，本地块距离宿迁市人民政府约为 6.8KM，距离老城区约为7 KM, 项目位置离中心城区较远，隶属生地，未来尚待 开发。 宿

4、迁市经济开发区 宿迁市中心城区 市中心 商圈 经济开发 区 滨湖新区 宿豫区 宿城新区 基 地 3.5 KM 7 KM 10.5 KM 基地区位 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 产业集中示范区 Industrial Centralization 对外开放示范区转型升级示范区 Upgrading Transformation Opening Outside World 宿迁市经济技术开发区 NEW TOWN, SUQIAN 规划范围 宿迁经济技术开发区位于宿迁市河西片、新城片南部，其

5、规划范围东 起发展大道、古黄河、西至十一支渠，南到南环路以南1公里，北至 规划中的青海湖路，总用地19.08平方公里。 功能定位 高科技工业园涵盖光电、新材料、食品饮料、纺织服装、机械电子等 五大特色产业。 规划规模 宿迁经济技术开发区规划控制区面积105平方公里，建成区面积45平 方公里。 正在崛起的城市新中心 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 基地基地 宿迁经济开发区控制性详细规划 基地基地 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURA

6、L DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 基地 商业 商业 梨园实验 幼儿园 淮海 技师学院 建材市 场 祥和 幼儿园 社区卫 生 服务站 范圩 幼儿园 月亮湖 国际大酒 店 基地 振兴路 基地周边路网密布，交通便捷，基地东侧发展大道为市区主要人流方向，距北 侧环城南路1.5KM，距南侧开发大道1.5KM，距西侧新杨高速1.5KM，目前暂 无轨道交通道路计划。 基地周边目前商业、教育、医疗等配套尚不成熟，尚需完善， 地块南侧控规为大量商办用地，未来各类配套将逐步齐全，升值潜力巨大。 周边配套 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTUR

7、AL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 基地四周道路、绿化等市政建设完善，基地周边用地除东西侧为已建居住区，其他周边地块尚待后续开发。 SITE 6 123456 基地周边 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 商住用地 商住用地 住宅用地 商业用地 商业用地 基地 1 2 3 4 21 34 1. 基地东侧为纵贯城市南北的城市主干道（发展大道）充分利用人 车流可达性及其城市形象展示面属性。同时道路左侧设有高压线。 考虑高压线及道路噪音对基地影响。 2. 基地南侧未来

8、为商业属性用地。考虑未来商业对基地内住宅影响。 3. 基地西侧地块为30M绿化带，充分挖掘绿化带的景观价值。 4. 基地北侧为商住用地，充分考虑规格对北侧日照的影响。 影响基地因素分析 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 基地四至：北至金鸡湖路，南至苏州路 ， 西至人民大道，东至发展大道 容积率：2.2 用地面积：218881.8 地上计容建面：480866.00 建筑密度：20.0% 建筑高度：项目北侧红线以南50米范围内建 筑限高不超过50米，其他区域建筑限高不超 过80米。 绿地

9、率：25% 公共配套：公厕、垃圾房、信报箱、物业管 理、社区用房、体育设施、养老服务中心 商业： =5% 幼儿园：12班 规划用地条件 15M 30M 多层退界线 高层退界线 50M 限高 商住用地 商住用地 住宅用地 商业用地 商业用地 容积率:2.2 用地面积：218881.8 地上计容面积： 480866.00 建筑密度：20.0% 机遇 1.地段优势明显，依托“经济开发 区”，未来发展潜力大； 2.交通便捷，已形成完善的道路体系； 3.西侧30M绿化带 4.南侧为未来商业配套 5.地形方正，土地利用率高 6.根据控规，地块周边均为商住用地。 未来城市形象、城市界面均佳 挑战 1.商业位

10、置较为偏远，自住认知度 不高 2.无轨道交通，步行可达性弱 3.外部景观资源有限 4.目前周边配套缺失，周期性长 5.地块较大，需充分挖掘土地价值 6.合理利用协调与外部资源关系 上海柏涛建筑设计咨询有限公司 澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司中国合作机构 2017.06 目录 Contents 前期分析 Basic Analysis 策划思路 Overall Strategy 规划详解 Architectural Scheme 产品研发 Product Research 立面设计 Facade Design 启动策略 Start Schemes P1 P2 P3 P4 P6 P5 新城宿迁太

11、湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 结论：近几年宿迁房地产市场走势平稳，有加速上升趋势。总体平均单价控制在5000- 5500元/，占16.55% 2015-2016年宿迁地产市场平稳上升 4000 4500 5000 5500 6000 6500 7000 7500 8000 7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月 宿迁市中心城区 楼市进入牛市 加速上涨 宿迁市场分析 通过宿迁地产市场分析，住宅价格存在“天花板” 高层：5000元/，多层：5500元/ 提升整体“溢价空间” 形

12、成“系列标准化”体系 最终达到“低成本，高品质” 策略思路 形 （规划） Shape planning Change 变 （亮点） highlight 源 （成本） Source cost 形 （规划） Shape planning Change 变 （亮点） highlight 源 （成本） Source cost 主题 形象 货值 地库 景观 立面标 准化 产品 立面 系列标 准化 形 （规划） Shape planning 主题形象 货值 精睿生活 都会风尚 体验“纽约大都会” 精致生活 打造“身在公园中” 宜居社区 规划主题 溢价货值 洋房总量最大化 容积率最大化 好产品好位置 溢价货

13、值最大化 洋房总量最大 134800 规划结构传承西方古典中轴对称布局 城市形象 Change 变 （亮点） highlight 产品立面 系列标 准化 大都会系列标准化 规划五层级入户体系视距最大化，景观空间层层递进 产品资源分配 充分利用内部外部 资源 产品类别与总图分布逻辑 严密 精睿生活 都会风尚 纽约风尚立面传承纽约大都会经典立面形象 大都会立面形象 源 （成本） Source cost 地库景观 立面标 准化 立面成本控制，强调“好钢用在刀刃上” 1. 减少外立面无功能装饰 2.外立面材料减配 形成“低成本大都会立面标准化手册” 高配中配低配 景观成本控制，花在看得见的地方，强调视

14、觉管理和体验感 控制视觉管理个增加体验感，重点打造主景观轴及回家流线上 控制主景观轴的尺度和收放节奏，把资源最大限度留给私家侧院 降低公共景观开发成本，增加单户溢价 主入口广场 次入口广场 主景观轴 公共景观轴 组团入口 地库 竖向 成本 33003300 为减少成本，建议地下车库柱网使用5300*5300小柱网 形式，这样层高最低能做到3300，既能增加停车效率， 又能控制成本 地库 柱网 成本 上海柏涛建筑设计咨询有限公司 澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司中国合作机构 2017.06 目录 Contents 前期分析 Basic Analysis 策划思路 Overall Strateg

15、y 规划详解 Architectural Scheme 产品研发 Product Research 立面设计 Facade Design 启动策略 Start Schemes P1 P2 P3 P4 P6 P5 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 规划要点 总用地面积218881.76容积率2.2 建筑密度30%绿化率商业25%；住宅 35% 建筑高度项目北侧红线以南50米范围内建筑限高不超过50米，其他区域建 筑限高不超过80米 1沿人民大道有30米绿化带，且建筑后退绿化带不少于5米

16、。 2多层住宅日照间距系数不少于1.5，影响日照的周边建筑应一并纳入日照分析，日照要求为大寒日连续3小 时。 3需考虑城市天际线，尤其重点考虑沿金鸡湖路一侧的建筑高度。 4出入口设在东、南、西、北，距主干道交叉口不少于80米，距次干道交叉口不少于50米。 规划要点重点罗列： 强排原则 洋房总量最大化 容积率最大化 户型品质最大化 规划布局最优化（好产品在好位置） 城市形象最优化 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 先前方案回顾 容积率2.0容积率1.75 全27层高层 洋房：6F-9F

17、 高层：16F-22F 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 我司设计容积率2.2左右项目 新城周浦首创杨浦 容积率：2.2 总面积：13.49万方 容积率：2.3 总面积：5.3万方 青浦中南 容积率：2.5 总面积：9.07万方 苏州海胥澜庭 容积率：2.4 总面积：34万方 2.2容积率项目 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 住宅用地 住宅用地 住宅用地 商业用地 商业用

18、地 本案实际用地面积=： =总用地 城市绿化用地= 204454.12 总用地面积: 218881.76 容积率：2.2 城市绿化用地：14427.64 总建筑面积：481539.87 本案实际用地面积 =204454.12 本案实际容积率=2.36 本案实际容积率=： =总建筑面积/实际用地面积=2.36 用地面积分析 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 东西两侧分别紧邻城市主次干道，为一级界面， 适合布置主要车行出入口，适合布置城市客厅、 商业及配套。 南北两侧分别紧邻城市支路，较

19、为静谧，为二级 界面，适合布置人行次出入口，适合布置住宅及 幼儿园。 城市主干道 城市次干道 城市支路 可开出入口区域 界面及交通 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 优点：位于基地南侧，受住宅日照影响较小，同时靠 近绿化带及城市支路，噪音污染较小。 缺点：位置较好，影响住宅溢价。 优点：位于基地南侧，受住宅日照影响较小。 缺点：靠近城市主路，有一定噪音污染，政府可能有 抗性。 优点：位于基地北侧，对规划布局影响较小。 缺点：其南侧为高层住宅，对其日照影响较大。靠近 城市主路，有一定噪

20、音污染。 优点：位于基地北侧，对规划布局影响较小。 缺点：其南侧为高层住宅，对其日照影响较大。 A B D C 幼儿园布局 A B C D 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 做足上限5050米，板式梯四，无法满足日照要求 17F 17F 17F 17F 让开太阳高度角，全做1010层就能满足日照 17F 10F 10F 10F 做足上限5050米，四个点式梯四户型，能满足日照 两侧做足5050米，中间三单元11 11层洋房，能满足日照 北面地块多层退界线 本地块5050米退界线 50

21、m , 29m , 17F 17F 17F 17F 17F 10F 11F 11F 地块对北面建筑日照影响 全做11 11层，无法满足日照要求 11F 11F 11F 11F 11F 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 由于本项目无突出的优质景观资源，故需要充分 挖掘内部资源，已达到价值最大化。 中心中轴内部核心区域居住价值最优； 北侧区域相对远离城市主次干道，南侧直面内部 景观，居住价值为良； 东西两侧区域靠近城市主次干道、未来商业及出 入口，居住价值为中。 居住价值 规划产品组合可

22、能性 平均层数=容积率/建筑密度 平均层数=2.2/0.3=8层 地块容积率为2.2，我们如何打造？ 用地面积：218881.76 容积率：2.2 建筑限高：80m(北侧50米 以内区域，建筑限高50米) 建筑密度：30% 设计任务书条件输入 高层+洋房（27F、18F、6-11F） 全高层（27F、18F） 全洋房（6-11F） 全 26F 分为三种规划模式 全高层模式高低配模式 26F+ 18F 27F+18F+6-11F 高层产品溢价低 内部日照不满足 地块容积率为2.2，我们如何打造？ 6-11F 全洋房模式 可能量做不足 损失容积率 但溢价高 全 18F27F+23F+18F+6-1

23、1F 强排测算 大面宽二梯四户高层 南北分 U型 L型 川型 高 低 配 模 式大面宽洋房 满足容积率满足日照限高用足洋房最大化 绝高绝低（27F+68F） 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, L型 强排测算 U型 满足容积率 满足日照 限高用足 洋房最大化 满足容积率 满足日照 限高用足 洋房最大化 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 南北分 强排测算 川型 满足容积率 满足

24、日照 限高用足 洋房最大化 满足容积率 满足日照 限高用足 洋房最大化 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 强排测算 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 一、“U”型规划布局，相对更出量，更有利 总体日照。 二、规划满足日照要求需做到以下几点: 1.东西沿路排布的高层需总面宽尽量做小 （两梯四与两梯三拼或两梯四边套两面宽，中 间套三面宽） 2.基地中间区域如需排高层，面宽也应尽

25、量小 3.沿路高层与中间高层之间必须打开，避免布 置高层，可布置多低层产品 强排阶段性结论 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 方案一方案一B 容积率：2.2 建筑密度：15% 洋房面积：134800 洋房占比：29% 货值：24.15亿 方案一C方案一A 2.2容积率方案 容积率：2.2 建筑密度：15% 洋房面积：139800 洋房占比：29% 货值：24.43亿 容积率：2.2 建筑密度：15% 洋房面积：113480 洋房占比：25% 货值：24.12亿 容积率：2.2 建筑密

26、度：15% 洋房面积：160560 洋房占比：35% 货值：24 亿 强排测算 强 排 阶 段 性 结 论 2T4+2T3 使用小面宽 高层有利于 日照 2T3+2T3 2T6 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 小面宽 高层 满足容积率 满足日照 限高用足 洋房最大化 强排测算 使用2T3、2T6户型会做不足容积率，因此不成立 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 强排测算 全

27、洋房模式 除最北面一排10层外，其余6层 容积率1.33，实际容积率1.42 沿东西9层，北面一排10层，其余6层 容积率1.36，实际容积率1.46 沿东西11层，北面9层，其余6层 容积率1.39，实际容积率1.49 按照1.3容积率深化 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 其他容积率方案 方案二 容积率：1.8 建筑密度：16% 洋房面积：185280 洋房占比：48.9% 货值：20.08亿 方案三 容积率：1.3 建筑密度：18% 洋房面积：280880 洋房占比：100%

28、货值：15.72亿 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 经济技术指标 项目指标单位 建设用地面积218881.8 容积率2.2- 总建筑面积610658.75 地上计容建筑面积480690.00 其中 住宅面积466790.00 其中商品房 洋房134800.00 小高层15120.0 19-34F高层316870.00 商业面积5000 幼儿园面积3700.00 地上计容配套设施面积3200.00 地下建筑面积129968.75 其中 地下一层机动车库98880.00 地下非机动车库

29、13923.75 规划户数3962 户 其中 高层2852户 洋房1110户 规划人数13184 人 建筑占地面积31780 建筑密度15.0% 绿地率 机动车停车数量3365 辆 其中 地面停车数69辆 地下停车数3296 辆 非机动车停车数量9283 辆 方案一总图及指标 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 2F 幼儿园 2F商业及配套用房 6F洋房 8F洋房 9F洋房 10F洋房 11F洋房 18F高层 22F高层 27F高层 9F 9F 9F 9F 功能分布 新城宿迁太湖花园项

30、目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 高层：T4120户型 高层：T4100户型 洋房：110+110户型 高层：T4130户型 高层：T4110户型 洋房：120+120户型 洋房：130+130户型 洋房：140+140户型 户型分布 类型面积户数户数比面积面积比 高层 10037012.97%3700011.14% 110100235.13%11022033.20% 12037030.54%10452031.48% 13050117.57%6513019.62% 1401083.79%151204.

31、55% 2351100.00%331990100.00% 类型面积户数户数比面积面积比 洋房 10013011.71%130009.64% 11015614.05%1716012.73% 12039235.32%4704034.90% 13028825.95%3744027.77% 14014412.97%2016014.96% 1110100.00%134800100.00% 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 30绿化带 中心花园 组团花园 景观主轴现 景观次轴线 景观分布 新城宿

32、迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 交通分析 单元入口 人行入口 车行入口 人行流线 城市道路 车行流线 地库入口 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 消防分析 消防车道入口 城市道路 消防登高面 消防车道 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 第一期开发 49000 第二期开

33、发 82000 第三期开发 62000 分期示意 一期开发 二期开发 三期开发 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 日照分析 1小时日照 2小时日照 3小时日照 4小时日照 5小时日照 6小时日照 7小时日照 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 地面车位：69辆 地下车位：3296辆 地下车库面积：98880 根据控规要求车位按照0.8辆/户计算，而江苏省规范规定 单元式住宅按

34、照0.8辆/100计算，这样得出需要3960个 停车位,若从严计算，则需增加地库面积。 地下车库 所需增加地库部分 33003300 为减少成本，建议地下车库柱网使用5300*5300 小柱网形式，这样层高最低能做到3300，既能增 加停车效率，又能控制成本 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 1-1示意图 2-2示意图 3-3示意图 11F 10 F 9F 8F 6F 18F 22F 27F 8F 10 F 11 F 22F 27F 11F 9F 8F 6F 18F 22F 27F

35、场地剖面 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 发 展 大 道 苏 州 东 路 苏 州 东 路 人 民 大 道 金 鸡 湖 路 人 民 大 道 金 鸡 湖 路 发 展 大 道 城市天际线 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 万科上海翡翠滨江 大都会风格规划体系 新城合肥（九大层级） 新城宿迁（五大层级） 经典大都会 品质大都会 简约大都会 CosmopolitanismCosmo

36、politanism 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 社区前区社区前区私属、酒店化、落车 新城系列化新城宿迁太湖花园 新城合肥 大都会经典模式 社区门厅社区门厅城市客厅、多重大堂 社区客厅下沉庭院、集中绿化 组团空间风雨连廊、组团绿化、组团大堂 邻里空间活动空间、功能空间 宅前空间全缓冲空间、引导空间 地下车库全明地下车库 单元门厅泛会所大堂、架空层灰空间 九大层级模块 城市空间天际线、韵律、节奏 社区前场社区门厅邻里空间社区空间组团空间 简约大都会规划五大层级模块 1 2 2 1

37、 1 12 34 5 1.社区前场2.社区门厅 3.社区空间4.组团空间 5.邻里空间 方案一A 与方案一的区别在于，东北角由商业改为10层洋房 方案一B 与方案一的区别在于，北面地块规划形态变化 方案一C 与方案一的区别在于，高层全部选用三面宽 户型，如要满足日照，则高层需要加大栋距， 这样高层量减少，因此必须拔高洋房的量， 这样使规划形态相较方案一差 方案二总图及指标 经济技术指标 项目指标单位 建设用地面积218881.8 容积率1.8- 总建筑面积520153.75 地上计容建筑面积390410.00 其中 住宅面积378510.00 其中商品房 洋房185280.00 小高层4338

38、0.0 19-34F高层149850.00 商业面积5000 幼儿园面积3700.00 地上计容配套设施面积3200.00 地下建筑面积129743.75 其中 地下一层机动车库98880.00 地下非机动车库13698.75 规划户数3200户 其中 高层1656户 洋房1544户 规划人数10240人 建筑占地面积35110 建筑密度16.0% 绿地率 机动车停车数量2929辆 其中 地面停车数69辆 地下停车数2560辆 非机动车停车数量7293 辆 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQI

39、AN, 功能分布 2F 幼儿园 2F商业及配套用房 6F洋房 8F洋房 10F洋房 11F洋房 18F高层 27F高层 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 户型分布 高层：T4120户型 高层：T4100户型 洋房：110+110户型 高层：T4130户型 高层：T4110户型 洋房：120+120户型 洋房：130+130户型 洋房：140+140户型 类型面积户数户数比面积面积比 高层 10019811.96%1980010.25% 11059435.87%6534033.81%

40、12019829.89%5940030.74% 13029717.93%3861019.98% 140724.35%100805.22% 1359100.00%193230100.00% 类型面积户数户数比面积面积比 10019212.44%1920010.36% 洋房 11028818.65%3168017.10% 12053634.72%6432034.72% 13038424.87%4992026.94% 1401449.33%2016010.88% 1544100.00%185280100.00% 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURA

41、L DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 30绿化带 中心花园 组团花园 景观主轴现 景观次轴线 景观分布 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 交通分析 单元入口 人行入口 车行入口 人行流线 城市道路 车行流线 地库入口 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 消防分析 消防车道入口 城市道路 消防登高面 消防车道 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL P

42、LANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 分期示意 一期开发 二期开发 三期开发 第一期开发 49000平方 米 第二期开发 82000平方 米 第三期开发 62000平方 米 第一期开发 49000 第二期开发 82000 第三期开发 62000 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 1小时日照 2小时日照 3小时日照 4小时日照 5小时日照 6小时日照 7小时日照 日照分析 方案三总图及指标 经济技术指标 项目指标单位 建设用地

43、面积218881.8 容积率1.3- 总建筑面积374571.75 地上计容建筑面积292780.00 其中 住宅面积280880.00 其中商品房洋房280880.00 商业面积5000 幼儿园面积3700.00 地上计容配套设施面积3200.00 地下建筑面积81791.75 其中 地下一层机动车库56256.00 地下非机动车库8370.75 规划户数2344户 其中洋房2344户 规划人数7501人 建筑占地面积39800 建筑密度18.2% 绿地率 机动车停车数量1944辆 其中 地面停车数69辆 地下停车数1875辆 非机动车停车数量5581 辆 新城宿迁太湖花园项目 CONCEP

44、TURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 功能分布 6F房 10F洋房 11F洋房 2F 幼儿园 2F商业 配套用房 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 户型分布 洋房：110+110户型 洋房：120+120户型 洋房：130+130户型 洋房：140+140户型 类型面积户数户数比面积面积比 10027211.60%272009.68% 洋房 11044819.11%4928017.54% 12086436.86

45、%10368036.91% 13056824.23%7384026.29% 1401928.19%268809.57% 2344100.00%280880100.00% 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 景观分布 30绿化带 中心花园 组团花园 景观主轴现 景观次轴线 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 交通分析 单元入口 人行入口 车行入口 人行流线 城市道路 车行流线 地

46、库入口 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 消防分析 消防车道入口 城市道路 消防登高面 消防车道 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 分期示意 一期开发 二期开发 三期开发 第一期开发 49000 第二期开发 82000 第三期开发 62000 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,S

47、UQIAN, 日照分析 1小时日照 2小时日照 3小时日照 4小时日照 5小时日照 6小时日照 7小时日照 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 方案总结方案一 容积率：2.2 建筑密度：15% 洋房面积： 134800 洋房占比：29% 货值：24.15亿 方案一B方案一A 容积率：2.2 建筑密度：15% 洋房面积： 139800 洋房占比：29% 货值：24.43亿 容积率：2.2 建筑密度：16% 洋房面积： 113480 洋房占比：25% 货值：24.12亿 容积率：2.2 建

48、筑密度：15% 洋房面积： 160560 洋房占比：35% 货值：24亿 方案二 容积率：1.8 建筑密度：16% 洋房面积： 185280 洋房占比：48.9% 货值：20.08亿 方案三 容积率：1.3 建筑密度：18% 洋房面积： 280880 洋房占比：100% 货值：15.72亿 方案一C 上海柏涛建筑设计咨询有限公司 澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司中国合作机构 2017.06 目录 Contents 前期分析 Basic Analysis 策划思路 Overall Strategy 规划详解 Architectural Scheme 产品研发 Product Research

49、立面设计 Facade Design 启动策略 Start Schemes P1 P2 P3 P4 P6 P5 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 基地 兰亭御城 瑞景名都 子悦城 绿地壹城 兰亭御城绿地壹品 瑞景名都子悦城 总面积：52.0W 容积率：2.19 类别：高层，中高层，多层 面积：78-273 均价：5.4k 总面积：8.6W 容积率：1.44 类别：多层，高层 高层：91-118 均价：5.1k 总面积：18.6W 容积率：2.16 类别：多层，高层 面积：85-128 均价：4.7k 总面积：13.8W 容积率：2.07 类别：多层，小高层 高层 面积：95 -128 均价：4.2k 周边竞品现状 新城宿迁太湖花园项目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 兰亭御城兰亭御城