房地产基础知识培训-土地制度专业术语开发流程（34页）.ppt

1、Research Page 0 房地产专题报告 目 录 二、二、 房地产专业术语房地产专业术语 三、三、 房地产开发流程房地产开发流程 一、一、 房地产现行土地制度房地产现行土地制度 Research Page 1 房地产专题报告 一、现行土地制度 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使； 集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。 一、中国大陆现行土地制度 全部土地都为 社会主义公有制社会主义公有制 全民所有制（国有土地） 集体所有制（集体土地） 房屋两证指的是：城市房屋有的中华人民共和国国有土地使用证和中华人民共和国房屋所

2、有权证。 城市土地均为国家所有，农村土地为集体所有。是中华人民共和国土地法所规定的。 Research Page 2 房地产专题报告 一、中国大陆现行土地制度 国有土地使用权出让 国 家 土地使用者 土地使用权(一定年限) 土地使用权出让金(提前支付) 土地使用权出让(土地 一级市场)由国家垄断。 只拥有土地使用权， 没有所有权。 国有土地使用权出让方式 1.招标方式 2.拍卖方式 3.协议方式 4.挂牌方式 国有土地使用权出让年限 1.居住用地：70年 2.工业用地：50年 3.教育、科技、文化卫生、体育用地：50年 4.综合或其它用地：50年 5.商业、旅游、娱乐用地：40年 一、现行土地

3、制度 Research Page 3 房地产专题报告 1、取得国有土地使用权、取得国有土地使用权 国有土地使用权国有土地使用权 1. 出让方式出让方式 2. 划拔方式划拔方式 （1）招）招 标标 （2）拍）拍 卖卖 （3）挂）挂 牌牌 （4）协）协 议议 3. 承租方式承租方式 一、现行土地制度 二、土地出让方式 Research Page 4 房地产专题报告 办理土地登记办理土地登记 核发核发建设用地批准书建设用地批准书 交付土地交付土地 发布出让公告发布出让公告 编制出让文件编制出让文件 地价评估地价评估 确定出让底价确定出让底价 编制、确定编制、确定 出让方案出让方案 公布出让计划公布出

4、让计划 确定供地方式确定供地方式 签订出让合同签订出让合同 公布结果公布结果 招招 标标 拍拍 卖卖 挂挂 牌牌 协协 议议 招拍挂实施招拍挂实施 (1) (2) (3) (4) (5) (7) (8) (9) 申请及资格审查申请及资格审查 (6) (10) 2、国有土地使用权出让流程 二、土地出让方式 一、现行土地制度 Research Page 5 房地产专题报告 招招 标标 招标方式概念 指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请投标邀请，通过各投标者设计标书设计标书的竞 争，来确定土地使用权受让人的方式。 招标流程 评标评标 出让人出让人 确定标的及标底确定标的及标底

5、 投标人投标人 投标投标 出让人、投标人出让人、投标人 开标开标 评标小组评标小组 确定中标人确定中标人 对能够最大限度地满足最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实 质性要求且价格最高且价格最高的投标人，应当确定为中标人。 一、现行土地制度 Research Page 6 房地产专题报告 拍拍 卖卖 拍卖方式概念 按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者出价最高者（竞买人 ）。 拍卖流程 （一）主持人点算竞买人； （二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项； （三）

6、主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示； （四）主持人报出起叫价； （五）竞买人举牌应价或者报价； （六）主持人确认该应价后继续竞价； （七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交； （八）主持人宣布最高应价者为竞得人。 一、现行土地制度 Research Page 7 房地产专题报告 挂挂 牌牌 挂牌方式概念 出让人发布挂牌公告挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告， 接受竞买人的报价并更新挂牌价格更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。 挂牌流程 接受新报价接受新报价 出让人出让人 宗

7、地信息挂牌公布宗地信息挂牌公布 竞买人竞买人 报价报价 出让人出让人 更新挂牌价格更新挂牌价格 出让人出让人 确定竞得人确定竞得人 挂牌起始日挂牌起始日 挂牌截止日挂牌截止日 挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交： （一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交； （二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报 价单者为竞得人，但报价低于底价者除外； （三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地

8、进行现场竞价在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出 价最高者为竞得人。 一、现行土地制度 Research Page 8 房地产专题报告 协协 议议 协议方式概念 指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用 权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。 划划 拔拔 划拔方式概念 指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土 地无偿交给土地使用者的行为。 一、现行土地制度 Research Page 9 房地产专题报告 3、出让方式的适用范围、出让方式的适用范围

9、出让方式出让方式 划拔方式划拔方式 招标、拍卖、挂牌招标、拍卖、挂牌 协议协议 1 经营性用地以经营性用地以( (商业、旅游、商品住商业、旅游、商品住 宅等宅等) )及有竞争要求的工业用地；及有竞争要求的工业用地； 1 经营性用地以外用途的土地， 同一宗地只有一个意向用地者 的 1 国家机关、军事用地 2 同一宗地有两个或者两个以上意向用同一宗地有两个或者两个以上意向用 地者；地者； 2 原划拨、承租土地使用权人申 请协议出让 2 城市基础设施、公益事业用地 3 划拨土地使用权改变用途或转让，收 回土地使用权，实行招拍挂出让的； 3 划拨土地使用权转让申请办理 协议出让 3 国家重点扶持的能源

10、、交通等 项目用地 4 出让土地使用权改变用途 4 出让土地使用权人申请续期 4 法律法规规定的其它用地 5 法律法规规定的其它用地 5 法律法规规定的其它用地 异 同 有偿使用，需要签定合同 有偿有偿使用，需要签定合同 少量费用(补偿、安置）或无偿 有期限限制 有期限限制 一般无期限限制 一、现行土地制度 Research Page 10 房地产专题报告 4、招标、拍卖、挂牌的异同、招标、拍卖、挂牌的异同 招招 标标 拍拍 卖卖 挂挂 牌牌 交易场所交易场所 指定地点 拍卖行 土地交易场所 交易方式交易方式 一次报价 多次报价 多次报价 持续时间持续时间 长 短 长 复杂程度复杂程度 需要制

11、作标书 十分复杂 不复杂 一般 衡量指标衡量指标 价格及指定的技术等其它条件 价格 价格 适用范围适用范围 具备其他综合目标或特定的社会、 公益建设条件 土地用途无特别限制及 要求 土地用途无特别限制及要求 一、现行土地制度 Research Page 11 房地产专题报告 类别类别 代号代号 类别名称类别名称 范范 围围 R 居住用地 居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地 C 公共设施用地 居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研 设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地 M 工业用地 工矿企业的生产车间、库房及其

12、附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道 路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E） W 仓储用地 仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地 TS 交通道路广场用地 铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地； 市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地 U 市政公用设施用地 市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维 修设施等用地 G 绿地 市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和 林地 E 水域和其它用地 除以上各大类用地之外的用地 1、城市用地、城市用地 二、专业术语 Res

13、earch Page 12 房地产专题报告 二、专业术语 Research Page 13 房地产专题报告 2、建筑术语、建筑术语 建筑用地面积 总建筑面积 建筑密度（建筑覆盖率 ） 容积率 建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面 积,其形状和大小由建筑红线加以控制。 总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性 的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。 用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范 围内的空地率和建筑密集程度。 二、专业术语

14、 Research Page 14 房地产专题报告 用地红线 道路红线 经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。 道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步 行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、 通风日照、建筑景况和地下管线的要求。 建筑红线 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一 般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良 好的效果。 2、建筑术语、建筑术语 二、专业术语 Research Page 15 房地产专题报告 房屋层数 层高 建筑高度 净高 房屋层数是指房屋的自然层数

15、，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地 坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房 屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗 楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个 高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟 机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。 建筑间距 两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距

16、主要根据所在地区的日照、 通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定 2、建筑术语、建筑术语 二、专业术语 Research Page 16 房地产专题报告 低层建筑 多层建筑 小高层建筑（非规范性） 高层建筑 高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。 高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。 高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。 介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。 点式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本 成矩形,其长边与短边之比 小于2的建筑。 板式建筑 指建筑平面外廓基本 成矩形,其长边与短边之比 大于或等于2

17、的建筑,并且 短边长度小于或等于16米。 2、建筑术语、建筑术语 二、专业术语 Research Page 17 房地产专题报告 复式 跃式 错层 一个住宅占两个楼层一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。 餐厅、卫生间等。 是一层住宅但较普通住宅高是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系 上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。 是一套房子不处于同一平面是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同 的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。 2、建筑术语、建筑术语 二、专

18、业术语 Research Page 18 房地产专题报告 认筹、解筹、开盘 首先应明确：任何形式的“认筹”、“内部认购”“VIP排号”等行为，都是房地产开发商在没有取得 “预售许 可证”之前的非法活动，是国家明令禁止的。 “认筹”的具体操作大致有以下几个环节。首先是消费者去开发商那里填写个人资料，在交纳一笔数额 不菲的“诚意金”后，将领取到一张叫VIP卡、VIP护照、VIP消费卡或认筹卡等名称五花八门的“证书”。 拿到这些“证书”之后，消费者即获得了“认筹”资格。但往往有“认筹”资格的消费者的数量会远远超过 楼盘实际推出的房屋数量。 第二步就是所谓的“解筹”（一般的开发商在取得预售资格后才开始

19、“解筹”），也可叫“选房”或 “开盘”。 解筹的方式：在“认筹”数超过实际可提供的房屋数量的情况下，开发商一般采取“抽签、摇号、排对” 的形式，依照抽签、摇号或排队的顺序，已“认筹”客户按先后顺序统一选房号统一交首期，统一签署认购 书或预售合同，挑中房号后，将与开发商签订“认购合同”。之后再是签订预售合同或者房地产买卖 合同。 2、销售术语、销售术语 二、专业术语 Research Page 19 房地产专题报告 三、开发流程 1.市场条件判断 2.项目位置选择 1.确定开发方案 2.编制可行性研究报告 1.1.办理办理建设用地规划许可证建设用地规划许可证 2.2.领取领取国有土地使用证国有土

20、地使用证 1.1.领取领取建设工程规划许可证建设工程规划许可证 2.2.领取领取建设工程施工许可证建设工程施工许可证 1.招标:寻找施工单位 3.开工建设 1.1.领取领取商品房销售许可证商品房销售许可证 选选 址址 立立 项项 取得土地取得土地 规划设计规划设计 开工建设开工建设 竣工验收竣工验收 Research Page 20 房地产专题报告 建建 设设 用用 地地 规规 划划 许许 可可 证证 三、开发流程 房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿 商商 品品 房房 销销 售售 许许 可可 证证 建建 筑筑 工工 程程 施施 工工 许许 可可 证

21、证 建建 设设 工工 程程 规规 划划 许许 可可 证证 国国 有有 土土 地地 使使 用用 证证 一一 二二 三三 四四 五五 图片暂缺 Research Page 26 房地产专题报告 三、开发流程 立 项 开工建设 规划设计 取得土地 选选 址址 竣工验收 人人 目的目的 事事 提交文件提交文件 开发商 寻找可以投资的地块 1.市场条件判断 2.地块位置寻找 投资分析报告 本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断 Research Page 27 房地产专题报告 选址研究 向规划管理部门申领规

22、划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 向计委申报立项报告 计委函至规划局 规划局会签返计委 计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 开发商进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告 计委、建委、规委及各专业局审查可研报告 对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作 需要提交文件为: 项目建议书 可行性研究报告 开发商 三、开发流程 立立 项项 开工建设 规划设计 取得土地 选 址 竣工验收 人人 目的目的 事事 向政府提交文件向政府提交文件 开发商 取得项目开发经营权 1.投资分析 2.编制项目建议书 3.编制可行性研究报告 4.进行

23、项目方案概念设计 项目建议书 可行性研究报告 涉及部门分别为: 计委 规划局 建委 Research Page 28 房地产专题报告 三、开发流程 立 项 开工建设 规划设计 取得土地取得土地 选 址 竣工验收 人人 目的目的 事事 向政府提交文件向政府提交文件 开发商 取得土地开发与使用权 1.取得建设用地规划许可证 2.取得国有土地使用证 1.建设用地规划许可证规定提交文件 2.国有土地使用证规定提交文件 上一步：对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；进行融资运作 据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 规划局发征地意见函 到土地管理部门及土地使用部门征求意见 新征地到土地

24、局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科 结果报市房地局结果报市房管局 市政府下文批地 画桩位给钉桩条件，测绘院规划局办理据此到地政部门办理, 钉桩，成果给设计人评估项目建设用地地价 冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得 地款交清前:先颁发临时国有土地使用证 Research Page 29 房地产专题报告 上一步：对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；进行融资运作 据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 规划局发征地意见函 到土地管理部门及土地使用部门征求意见 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科 结果报市房地局结果报市房管局 市政府下文批地 画桩位给钉

25、桩条件，测绘院规划局办理据此到地政部门办理, 钉桩，成果给设计人 评估项目建设用地地价 冻结户口并抄户口,交纳地价款 取得 地款交清前:先颁发临时国有土地使用证 办理建设用地规划许可证: 需准备文件如下： 1.立项批复 2.建设项目规划审批表 3.市政府征地批复 4.用地钉桩成果 5.按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件 6.审定设计方案通知书 三、开发流程 立 项 开工建设 规划设计 取得土地取得土地 选 址 竣工验收 办理国有土地使用证: 需准备文件如下： 1.立项批复 2.办理土地出让手续申请 3.审定设计方案通知书 4.土地评估报告原件 5.出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图

26、或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地 使用证附图（加盖双方公章） 6.6.建设用地规划许可证建设用地规划许可证及钉桩成果通知单及钉桩成果通知单 7.建筑面积与用途说明书 8.加盖工商部门备案章的营业执照复印件 9.建设用地批准书或原用地单位的国有 土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属 来源证明文件（原件） 10.与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿 协议、联建协议及相关文件 11.房地产开发企业资质证书等 Research Page 30 房地产专题报告 三、开发流程 立 项 开工建设 规划设计规划设计 取得土地 选 址 竣工验收 上一步:画桩位给钉桩条件，规划局办理据此到地政部门办

27、理, 测绘院钉桩，成果给评估项目建设用地地价 设计人 申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得 按规划设计条件征询意见表 到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房 规划局审查后下规划条件通知单发 委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置 到规划局领场地三通一平，领取房地产开发手册 规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证 修改后送规委审图2.了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案 3.煤气、道路、上下水改路由 规委召开市政协调会4.到供电局业扩处申请用电报表， 出市政会议纪要做正式 供电方案，申请临时施工用电，委托施工。 进行个体设计（大公共建筑首规委审查） 领

28、出施工图开节能证明 人人 目的目的 事事 向政府提交文件向政府提交文件 开发商 项目方案满足市场需要和政府要求 1.项目方案设计 2.项目方案审批 3领取建设工程规划许可证 项目设计方案 办理建设工程规划许可证: 需准备文件如下： 1.供电、给水、市政、燃气电力 等部门意见 2.建设项目规划审批报表 3.审定设计方案 4.建筑工程施工设计图纸 5.工程档案登记证明 6.按审定设计方案要求取得的 7.协议通知书 Research Page 31 房地产专题报告 三、开发流程 立 项 开工建设开工建设 规划设计 取得土地 选 址 竣工验收 人人 目的目的 事事 向政府提交文件向政府提交文件 开发商

29、 找到符合条件施工队,开发建设 1.施工队招标 2.领取建筑工程施工许可证 项目设计方案 领出施工图开节能证明 到计委申请，列入到税务局取税单 计划（建委会签）持年度计划、税单到区计、经委领 到建委工程处领投资许可证登记卡，登记并取得许可证 开工审批表 到市政部门盖章，证明市政条件落实四源费缴纳 开发办工程处同意招标到开发办市政处核实任务 填招标申请书并到市招标办登记招标办看现场 招标办审查标底编制标底 开标会定合同，写评标报告，发中标通知书 招标办盖章同意 施工单位 质量总站受理市统计局市审查局审核市开发办秘书处登记 同意施工 质量监督落实任务资金来源， 任务来源及一切手续 建委工程处同意开

30、工，办理开工许可证(建筑工程施工证) 办理国有土地使用证: 需准备文件如下： 1.建筑工程施工许可申请表一式两份 2.建设用地规划许可证及附件 3.建设工程规划许可证及附件 4.施工图纸设计文件审查通知书 5.经过备案的施工合同 6.监理单位中标通知书 7.项目建设资金落实证明 8.年度施工计划 9.人防工程备案通知书 10.园林局伐移树木批准文件 11.四源费统一收费凭证 12.质量监督通知书 13.安全监督通知书 14.建筑节能新型墙体收费凭证 15.统计局登记通知 Research Page 32 房地产专题报告 三、开发流程 立 项 开工建设 规划设计 取得土地 选 址 竣工验收竣工验

31、收 人人 目的目的 事事 向政府提交文件向政府提交文件 开发商 完成建造,出售,回收资金及获利 1.建设项目 2.工程验收 之前取得的所有证 上一步:上一步:建委工程处同意开工，办理开工许可证 施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工 办理 全部工程竣工 四方验收、检验单签字盖章 凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式房屋验收 出库分配及办理、办理 运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段 办理商品房销售（预售）许可证: 需准备文件如下： 1.年度施工计划 2.施工合同 3.地名办批复 4.物业管理公约批复 5.临时国有土地使用证，国有土地使用 权出让合

32、同，出让金缴纳证明 6.建设工程规划许可证 7.建筑工程施工许可证 8.销售（预售）房价监管协议书，投资 总额达35%以上的证明材料 9.销售（预售）商品房面积测量报告和 分摊部位的说明，各层平面图 10.市政府征地的批复 11.销售（预售）商品房图，装修标准和 设备简介等 Research Page 33 房地产专题报告 三、开发流程 总 结 1.房地产开发过程中所涉及的部门有: 计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等 2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有: 建设用地规划许可证建设用地规划许可证、国有土地使用证国有土地使用证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证、 建设工程施工许可证建设工程施工许可证、商品房销售商品房销售( (预售预售) )许可证许可证 3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有: 项目建议书项目建议书、立项报告立项报告、可行性研究报告可行性研究报告、设计方案送审书设计方案送审书、 施工图施工图等以及各相关部门的批文等以及各相关部门的批文