【2017】清远市燕湖产业新城空间概念规划及TOD开发建设思路（87页）.pdf

1、1 宏观区位珠三角发展脊梁的粤北节点 2 广清区位广清一体化前沿腹地 距广州主城约50公里， 产业新城 产业新城 广州主城区 清远主城区 花都区 3 位于广佛清都市区1小时通勤圈 内 广清区位交通区位 广清高速（现状） 佛清从高速-龙塘出入口（规划2019） 广乐高速-洲心出入口（规划2019） 广清城际-龙塘站（已建待开放） 广州白云机场 4 清远区位清远城市中心与南部片区交界 产业新城 是清远中部片区与南部片区之间的重要组成板块 5 龙塘城轨站 银源工业园 南山岭 燕河 面积18.4平方公里 北至南山岭、南至银英公路、东至清晖路、西至广清大道 原范围 41.3平方公里 新范围 18.4平方

2、公里 6 目录 一、形势与使命 发展研判 发展使命 产城功能 二、现实与挑战 三、规划与策略 导入分析 首核选择 功能匹配 框架构建 用地布局 开发时序 7 清远正迎来粤港澳大湾区与广佛清都市区的区域一体化发展机遇与挑战 机遇：交通一体、资源外溢、设施共享 挑战：虹吸截留、同质竞争、低端转移 珠三角 边缘 国际性 都市圈 点轴发 展 网络化 发展 单向输 出 一体化 发展 城 市 角 色 发 展 模 式 经 济 联 系 8 广清一体化写入广东省“十三五”规划； 广清产业园35个项目已动工建设。 广清高速清远段扩建、乐广高速、二广高速 建成通车； 广州设立了规模为20亿元的穗清投资基金； 已启动

3、医疗、教育、文化、旅游等社会民生 帮扶项目100多项 广清一体化发展，形成发展新动力 广 州 三 大 战 略 枢 纽 国际航运 枢纽 国际空港 枢纽 国际创新 枢纽 1条城际和三条 高速直达白云机 场 北江航道与京广 普铁连通南沙港 国家级高新区 省级职教基地 空港 经济 现代 物流 科技 创新 清远条件合作领域广州战略 8 广清一体化引领发展要素双向集聚促进前沿地区快速崛起 9 太平太平 （产业园）（产业园） 石角石角 （广清合作园）（广清合作园） 源潭源潭 （物流园）（物流园） 三坑三坑 山塘 飞来峡飞来峡 银盏银盏 长隆长隆 燕湖新城燕湖新城 江北新城江北新城 太和太和 北江生态廊道 百

4、嘉百嘉 龙塘 江北片 中部片 南部片 美林湖美林湖 南部片区是清远分享湾区红利、推进广清一体、自身跨越 提升的主战场 南融北康融入珠三角一体化发展 中部聚合聚合中心，做大做强 东西联动东西协作，丰满两翼 SITE 10 挑战：南部片区目前面临产城脱节、离散发展困境，无法 与主城协同发展，迫切需要统筹整合，实现南部协同发展 格局上，各板块依附广州呈离心状，与主城区脱节，与做强主城、中部聚合存在落差 清远市区 百嘉科技园 SITE 银源工业区 雄兴工业区 南部片区空间形势图 广清合作园 长冲产业园 源潭物流园 美林湖特色小镇 银盏温泉小镇 长隆森林旅游度假区（在建） 40min 28km 广州、花

5、都 80min 45km 11 交通上，各板块与主城区联系通道单一，各板块相互联系通道较为缺乏且距离较远 碧桂园轻轨悦城 莲湖组团 SITE 清远高铁 长隆森林旅游度假区 （在建） 百嘉科技园 通过广清大道与中心城区联系 广清合作园 职教城 银盏温泉小镇 通过广清大道与中心区联系 银英路 双向四车道，建成质量好， 现状货运车辆多 广清大道 双向六车道，建成质量 好，现状车辆多 清晖路 三车道，建成质量好，现 状车辆较少 S253 双向四车道，道路质量 较差，现状车辆少 燕湖新城 美林湖特色小镇 南部片区交通现状图 源潭物流园 至乐昌 至佛山 至广州 接清连高速 现状高速路： 现状主干道： 在建

6、主干道： 现状次干道： 至佛冈 银源工业区 雄兴工业区 长冲产业园 挑战：南部片区目前面临产城脱节、离散发展困境，无法 与主城协同发展，迫切需要统筹整合，实现南部协同发展 12 30 31 26 28 31 222426283032 广清合作园 美林湖特色小镇 银盏温泉小镇 长隆森林旅游度 源潭物流园 所需时间（分钟) 中心城区至各板块至时间 广清大道 广清大道-连江路-人民二路-人民一路-清源西路-清佛公路-S253 连江西路-人民四路-许广高速-龙塘立交-S253-湖岸西路 连江西路-富强路-清源大道-狮子湖大道-S114-府前路 广清大道-清源大道-S354-清佛公路 3 2 11 2

7、0 1 2 3 4 各板块与中心城区连接数量 86 118 80 123 134 0 20 40 60 80 100 120 140 160 单位（分钟） 各板块与中心城区公共交通乘坐时间 具体而言，周边板块至中心城区的驾车时长大多超过半小时，搭乘公共交通甚至需要 1个多小时，导致主城区的基本公共服务难以有效覆盖 0 2 4 6 8 10 0 50 100 150 步行距离（公里） 乘坐时间（分钟） 各板块间公共交通乘坐时间 乘坐公共交通时间步行距离 挑战：南部片区目前面临产城脱节、离散发展困境，无法 与主城协同发展，迫切需要统筹整合，实现南部协同发展 13 功能上，整体看，南部片区工业用地达

8、45%，商业用地7.6%，且主要服务于美林湖独立 板块，城市级综合配套缺位 SITE 清远高铁 长隆森林旅游度假区（在建） 南部片区功能现状图 职教城 燕湖新城 M 1800ha R 其他 居住用地 18.50% 商业服务设施用地 7.60% B 其他用地 28.9% 工业用地 45% 挑战：南部片区目前面临产城脱节、离散发展困境，无法 与主城协同发展，迫切需要统筹整合，实现南部协同发展 14 R 居住用地 61.97% 公共管理与公共 服务设施用地 9.35% 道路与交通设施用地 17.72% S 商业服务设施 用地 8.96% 公用设施用地 0.10% B AU H 未建设用地1.70%

9、1500.25ha M A S B R 186.96ha 公共管理与公共 服务设施用地 3.53% 居住用地 27.38% 商业服务设施 用地 3.01% 道路与交通设 施用地 9.44% 百嘉科技园，工业主 导，研发职能较弱， 创新支撑不足 现有工业园、居住大盘、旅游小镇的功能相对单一，自身配套难以自足，依托跨区域的 组团捆绑难以实现产城融合，城市活力难凝聚 郊区大盘存在大量 基本公共服务缺口 温泉小镇旅游接待能力 不足，城市功能缺失 工业用地 74.38% 商业服务设施 用地 73.8% 道路与交通设施用地 16.13% 公共管理与公共 服务设施用地 1.63% 公共设施用地 0.48%

10、M A S B R 531.39ha 公共管理与公共 服务设施用地 8.33% 居住用地 5.85% 商业服务设施 用地 2.60% 道路与交通设施 用地 15.50% 工业用地 52.59% 公共设施用地 0.39% 未建设用地 14.59% H 挑战：南部片区目前面临产城脱节、离散发展困境，无法与主城协同发 展，迫切需要统筹整合，实现南部协同发展。 广清合作园、源潭物 流园，产业配套不 足，职住失衡 15 人口上，各板块职住分离、缺乏社群互动，常住人口较少，未能有效实现就地城市化 长冲产业园 低端就业人口， 多为当地居民 莲湖组团 长隆森林旅游度假区（在 建） 高端的消费人口 百嘉科技园

11、中端就业人口 广清合作园 低端就业人口 职教城 高端就业人才 SITE 美林湖特色小镇 高端的就业人口，多 为广州的投资客 雄兴工业区 低端就业人口 银盏温泉小镇 高端的消费人口 1515万 17 17万 2020万 3.23.2万 7.57.5万 30.830.8万 就业人口 常住人口 6.56.5 2 2万 14,.414,.4 源潭物流园 低端的就业人口 燕湖新城 银源工业区 碧桂园轻轨悦城 部分本地居民，多 为广州投资客 挑战：南部片区目前面临产城脱节、离散发展困境，无法 与主城协同发展，迫切需要统筹整合，实现南部协同发展 16 0 0.2 0.4 0.6 0.8 0 5000 100

12、00 15000 20000 清远广州云浮肇庆佛山 各城市旅游住宿情况 旅游人数过夜人数比值 408.82 413.47 416.53 405.67 409.78 367.7 370.38 373.8 376.6 379.11 340 360 380 400 420 440 20092010201120122013 单位（万人） 清远市户籍人口及常住人口 户籍人口常住人口 清远常住人口低于户籍人口、城镇化长期滞后工业化，各片区发展失衡 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 清远2016年各区房价（元/平方米） 201020112012201320142

13、015 城镇化率（%）47.5447.7147.8248.0248.5349.05 工业化率（%）52.3353.1253.9154.4854.9755.32 42 44 46 48 50 52 54 56 城镇化率与工业化率 挑战：南部片区目前面临产城脱节、离散发展困境，无法 与主城协同发展，迫切需要统筹整合，实现南部协同发展 17 面对南部离散，主城有心无力，难以抵御南部花都、广州的虹吸挑战 急需新的发展空间耦合南部离散资源，引领产业升级、完善配套服务，通过产城融合的发 展方式打造南部服务中枢，实现协同发展。 广州都市板块 产业与人口外溢 产业服务平台不强 居住生活配套欠优 交通服务距离较

14、长 清远城市板块 狮子湖、美林湖居住板块 高端置业人口 石角、源潭产业板块 低端就业人口 银盏、长隆旅游板块 高端消费人口 产业园、居住、旅 游三类板块及人群 缺乏横向关联 清远高房价、低配 套、弱服务对三大 板块缺乏纵向吸引 结论：广清协同下，清远需要积极主动谋划，整合中心城区与南部地区的发展资源、 扩容提质，强化承载与吸引力，实现从离心到向心的发展，谋求区域一体化中的共赢 挑战：南部片区目前面临产城脱节、离散发展困境，无法 与主城协同发展，迫切需要统筹整合，实现南部协同发展 18 SITE 清远高铁 百嘉科技园 广清合作园 职教城 美林湖特色小镇 南 部产业 发 展 带 东城 长冲产业园

15、雄兴工业区 燕湖新城 长隆森林旅游度假区 银盏TOD 源潭物流园 南部片区空间格局 城市空间区位南北向新旧城市轴与东西向产业带的耦合地段，与南部周边功能区距 离适中 龙塘：切实解决南部片区离散发展困境的潜力之地 19 南部片区交通规划图 交通服务区位与周边板块均有交通联系通道，具备辐射带动南部组团的中枢区位条件 高速路： 现状主道路： 规划主干道： 高速出入口： SITE 职教园 燕湖新城 东城 5 源潭物流园 1 广清合作园 2 美林湖特色小镇 3 银盏温泉小镇 4 长隆森林旅游度假区 6 百嘉科技园 龙塘：切实解决南部片区离散发展困境的潜力之地 20 职教园 空间资源相比其他板块，通过现状

16、、土规、城市增长边界解读，龙塘片区地势 平坦，现状建成度较低，空间拓展有腹地，具备优先启动的建设优势 雄兴工业区 百嘉科技园 广清合作园 美林湖特色小镇 银盏温泉小镇 长冲产业园 长隆森林旅游度假区 源潭物流园 燕湖新城 已 建 设 用 地： 土规建设用地： 城市增长边界： SITE 迎咀水库 银盏水库 花斗水库 大燕河 龙 塘 石 角 源 潭 美林 湖 银盏 长隆 王子 山 南部片区空间潜力分析 龙塘：切实解决南部片区离散发展困境的潜力之地 21 生态景观区位坐拥大燕河两岸，紧邻大燕湖，山水田园丰富，具备高标准建设潜力 龙塘：切实解决南部片区离散发展困境的潜力之地 南山岭 大燕河 牙鹰岭 2

17、2 广州白云国际机场 长隆国际森林 旅游度假区 石角工业园 源潭物流园 美林湖 清远中心城区 百嘉科技园 高速公路 广清高速（现状） 佛清从高速-龙塘出入口（规划2019） 广乐高速-洲心出入口（规划2019） 城际轨道 广清城际-龙塘站（2017通车） 机场 广州白云机场 区域城际轨道 广清高速、佛请从高速、广乐 高速耦合地带 龙塘南出口 龙塘出口 洲心出口 清远站 龙塘站 银盏站 狮岭站 石破站 广州北站 江高站 花都区 石井站 广州站 广州东站 海珠区 荔湾区 越秀区 天河区 白云区 黄埔区 番禺区 佛山市 龙塘：叠加区域交通有条件成为承接区域发展红利的新极核 23 目标定位规划结构对片

18、区的指引 清远市城市总体规划 （2016-2030） 珠三角北门户、环珠 三角新兴产业与绿色 产业集聚区、国际旅 游休闲目的地、生态 宜居城市 “两轴三片四廊多 组团” 围绕龙塘发展南部生活 与产业综合服务中心， 布局片区级商业服务、 行政办公、文化体育、 社会福利等公共设施。 清远市南部片区协调 规划/广东清远高新技术 产业开发区总体规划 构建“西产业、东旅 游”的空间格局，统 筹片区功能，促进 “产、研、居、游 ” 联动发展 “一带、两轴，两 心、六组团” 基地位于南北向的城镇 发展轴，是清远城区、百 嘉科技园通往高新区南部 片区的重要节点。 清远市龙塘TOD站点 及周边地区控制性详细 规

19、划 清远市市级副中心， 市区南部公共服务中 心，生态宜居新城 “一心、一轴、两 区、三片” TOD站将注入高级服务的 服务业设施和公共功能设 施，培育清远南部复合多 元的城市商业、商务中心。 清远总规龙塘打造南部副中心，功能内涵有待明确 高新区总规银盏、龙塘、百嘉相互关系有待厘清 龙塘控规规模局限，对于南部副中心的空间能级有待提升 龙塘：总规明确南部副中心定位要求，如何落实有待明晰 24 龙塘：南部副中心的扩容需求 广清大道西侧 存量空间有限 用地更新难度 东扩 副中心空间需求原规划实现难度大、清晖路清远城市旅游发展轴线需承接 、综合交通条件优势东扩必然选择 25 龙塘发展使命 城市级副中心首

20、先保障需求、其次满足要求、最后实现追求 新产城服务、新格局培育、新产业引领、新品质提升 保障需求新服务 满足要求新格局 实现追求新产业、新品质 26 应对南部片区产城配套服务不足新服务 实现产城融合，促进南部片区协同发展的 服务中枢 27 激活清远中心城区扩容提质新格局 壮大城市格局，激活燕湖新城聚合强心的 先发引擎 28 助推清远产业转型升级、抢抓新兴战略产业机遇新产业 引领创新发展，吸引新兴区域创新要素的 共享平台 29 增强山水生态宜居、世界级旅游目的地的城市品牌新品质 凸显水城共融，提升绿色生态宜居形象的 特色名片 30 山水田园城 广清智创芯 发展愿景 服务中枢+先发引擎+共享平台+

21、特色名片 31 美林湖特色小镇 龙塘副中心保障需求、满足要求、面向追求 广清合作园 源潭物流园 职教园 东城 百嘉科技园 燕湖新城 老城区 雄兴工业区 长冲产业园 长隆森林旅游度假区 银盏温泉小镇 SITE 南部副中心-燕湖新城中心-城市服务 生产性服务中心-百嘉科技园-产业升级与引入 田园文旅节点-长隆、燕湖-消费升级与引入 32 龙塘副中心满足需求，面向追求的产城功能体系 产业驱动双平台 吸引区域高端新兴产业发展平台 联动耦合主城与长隆的特色田园 文旅平台 新兴产业 发展平台 产旅双平台 特色田园 文旅平台 33 龙塘副中心引领清远转型发展的新兴产业平台 现有产业升级+创新产业引入的产业体

22、系 粤北科技产业创新中心广清智能制造协同先导 产业愿景 数据存储、管理智能分析行业解决方案 亮点产业：大数据商业智能 智慧智慧 服务服务 智能智能 制造制造 生产性服务业 科技金融服务 科技创新服务 生活性服务业 共享经济服务 文化创意服务 智能网联汽车 专用装备特色食品 34 龙塘副中心特色田园文旅平台 案例借鉴江苏无锡阳山田园综合体 江苏无锡阳山田园综合体是田园综合体鼻祖，最大限度地保 留或恢复村落自然形态。对拆了、倒了的祖屋，在原址按原 样式建造。各特色园区均以原有资源打造，保留阳山镇原有 风味。 田园综合体主张企业参与，以城市元素与乡村元素结合发展 的商业模式通过发展文旅产业吸引人流、

23、提升土地价值及社 会经济，营造新型乡村、小镇，形成社区群落。田园综合体 最终形成的是一个新的社会、新的社区。 有限度低强度开发、田园旅游胜地 35 分享长隆旅游 3000万人红利 就业人口 居住10-12万人 就业5-7万人 辐射南部产业20-24万人 服务南部片区居住 50-80万人 居住人口旅游人口 龙塘副中心服务范围及规模 范围：不仅是新城自身，更是服务南部片区乃至一城多园模式下的周边板块 对象：不仅是现有人口，更在于外部创新人才的吸引、根植、成长 36 产业工人 （广清合作园） 产业工人 （源潭物流园） 旅游人口 （长隆森林旅游度假区） 本地居民 （美林湖特色小镇） 清远市区 南部片区

24、/清远高新区 广州市区 专业人才 旅居人口 本地居民 （银盏温泉小镇） 燕湖新城中心区 龙塘副中心服务人群及需求 新城-直接承载：湾区专业人才、旅居人群高端品质服务 副中心-间接服务：南部产业工人、本地居民、休闲游客包容多元配套 37 龙塘副中心满足需求，面向追求的产城功能体系 服务配套四体系 舒适便利的综合交通体系 面向在地产业及区域新兴产 业的高效率生产性服务体系 面向南部各职能板块所需的 高品质生活性服务体系 多元生活居住产品体系 多元居住 产品体系 高品质生活 性服务体系 舒适便捷的综 合交通体系 高效生产性 服务体系 配套四体系 38 龙塘副中心舒适便捷的综合交通体系 龙塘副中心将承

25、载大量长隆的旅客，需足够的交通 功能分流人群，保证龙塘的内部交通稳定。 旅游集散广场长途客运中心 城际铁路公交站台 大型交通枢纽出租车站台 城际 公交 长途 出租车 旅游服务 自行车 作为城市副中心，应对南部片区大量旅游人流，完善城际铁路、长途客运中心、旅游 集散中心、交通枢纽、出租运行、公交服务功能，满足大量游客需求的同时保证居民 日常生活 39 龙塘副中心高效率生产性服务体系 企业展示 分部经济 商务会议酒店 专业会展 配套金融 企业孵化 分部经济基地会展中心 商务会议酒店配套金融 企业展示企业孵化 为南部片区产业人口（20-24万）综合服务和产业生 产服务 重点弥补清远南部片区生产性服务

26、业短板，促进产业升级及高端产业的吸引 40 龙塘副中心高效率生产性服务体系 日本二子玉川站及周边开发 从单一公园转变为综合开发区，带动区域经 济繁荣发展，提高就业率，是日本最大的民 营开发项目之一，是日本非常成功的综合开 发样例 经验一：通过住宅、商业的捆绑开发实现资 金滚动平衡 经验二：将站点与城市融合，实现高强度综 合开发，充分释放土地与商业价值 经验三：将自然与城市结合，以步行长廊串 联，营造人车分流、舒适活力的城市生活品 质 TOD综合开发、紧凑与活力综合体 41 龙塘副中心高品质生活性服务体系 体验式商 业区 运动休闲 商业综合体 文化休闲 健康医疗 素质教育 商业综合体体验式商业区

27、 高标教育医疗服务 文化设施健康运动 为南部片区居住人口（50-80万）综合服务和产业生 产服务，生活性服务业的发展配套需满足居住人口及 旅游人口。 作为城市副中心，应对南部片区城市级配套缺位问题，超标准完善综合商业、品质居 住、文体娱乐、城市功能，重点吸引粤港澳湾区的高素质人才向清远的集聚，满足商 务、创业、旅居、康养、度假等多元人群需求，激活南部片区活力 42 龙塘副中心高品质生活性服务体系 案例借鉴深圳海岸城 海岸城由东座写字楼、海岸城西座写字楼、 海岸城购物中心和海岸风情街组成，是目前 深圳西部规模最大的综合型商务、商业项目， 也是迄今为止深圳市最大的室内购物、休闲、 娱乐中心。 水岸

28、综合体、都市活力中心 科技金融 空中商业街 文化广场 商务酒店 商务办公 购物中心 43 案例借鉴安吉天使小镇 天使位于杭长高速安吉出口，占地近20 平方公里，宋卫平先生联合多个教育界 著名人士打造的一整个围绕学校所建成 的小镇。先规划规划了约160亩的小镇 中心。与小镇中心毗邻处，则会是小镇 的核心魅力所在天使小镇学校。 龙塘副中心高品质生活性服务体系 高端资源共享、优质教育配套 学校占地约171亩,以全球为校园,校园 没有围墙。作为小镇的副中心，天使学 校和小镇中心之间以广场的公共空间连 接，有图书馆、咖啡馆、商店和一些运 动设施。学校的篮球馆、羽毛球馆、游 泳池和报告厅，都会向小镇居民开

29、放。 44 龙塘副中心高品质生活性服务体系 案例借鉴瑞士洛桑源泉医院 地处美丽的日内瓦湖区，史最为悠久、综合实 力最强的私立医院之一。凭借卓越的医疗技术和 护理水平，连续多年被评为“欧洲领先医院”， 长久以来都是欧洲各界名流医治、疗养的首选。 高端资源共享、国际医疗服务 医院不仅拥有领先世界的精密医疗设施，而且 拥有由三百多名FMH注册的世界医学精英组成的 医生团队，其肿瘤、骨科、妇科、牙科、整形科、 生理、营养等科室均有很高的知名度，为病患提 供最人性化、最专业、最权威的医疗健康服务。 45 龙塘副中心高品质生活性服务体系 东京“中目黑高架下”茑屋书店2K540采用了“手工艺之街” 下北泽鸟

30、笼二手集市阿姆斯特丹高架运动公园 灰色空间创意利用、城市人文名片案例借鉴日本、荷兰桥下空间改造 46 据了解，地铁9号线车辆段选址位于侨城东路、白石路、红树林路、滨海大道围成的地块内，总用 地面积约24.1公顷。为使车辆段与周边景观协调，除厂前区及联合检修库以外，车辆段上部设置 了绿化平台，返还给市民使用，平台总面积约13.49公顷，平台上盖绿地率达到80%。绿化主题 公园位于车辆段上部中部。公园以海洋元素与绿坡为主题，营造出一块高质量的绿化休闲场地。 案例借鉴深圳地铁9号线车辆段屋顶海洋主题公园 龙塘副中心高品质生活性服务体系 47 龙塘副中心高品质生活性服务体系 市级有什么，片区该配什么，

31、华夏产业新城的特色产品有什么龙塘四馆 现状：博物馆、会展中心、档案馆、青少年宫 新增：城市馆、青少年活动中心、科技馆、城市艺 术中心、图书馆、展览馆、群众艺术馆 龙塘副中心公共服务设施要求龙塘副中心公共服务设施要求 总规要求的片区级公共服务配套：片区级文体中 心、市二级综合医院、龙塘枢纽站、保养站 比肩世界级湾区的超标准品质配套 华夏幸福的特色文化建筑群产品建议华夏幸福的特色文化建筑群产品建议 “3+X”规划展览馆、青少年宫、市民中心等特色 服务 燕湖新城文化设施的燕湖新城文化设施的市级市级 规划展览馆 影剧院 市民中心 文体中心 48 龙塘副中心面向多元人群的居住产品体系 人才公寓 人才社区

32、 国际社区 品质社区 康养住区 田园住区 水乡住区 廉租公寓 人才公寓国际社区 康养住区田园住区 水乡住区品质社区 为南部片区居住人口（50-80万）综合服务和产业生 产服务，生活性服务业的发展配套需满足居住人口及 旅游人口。 作为城市副中心，应对南部片区城市级配套缺位问题，超标准完善综合商业、品质居 住、文体娱乐、城市功能，重点吸引粤港澳湾区的高素质人才向清远的集聚，满足商 务、创业、旅居、康养、度假等多元人群需求，激活南部片区活力 49 打造区域共享的功能体系，促进区域产城协同发展 多元居住 产品体系 高品质生活 性服务体系 舒适便捷的综 合交通体系 高效生产性 服务体系 配套四体系 推动

33、 时尚休闲 特色田园 文旅平台 新兴产业 发展平台 产旅双平台 + 50 目录 一、形势与使命 发展研判 发展使命 产城功能 二、现实与挑战 三、规划与策略 导入分析 首核选择 功能匹配 框架构建 用地布局 开发时序 重点片区 51 用地现状 建设用地接近三分之一，集中为工业 区及村庄，分布零散 三个工业区，广清大道沿线的盈富、 银源加工业区以及基地东侧的固废处 理厂 众多村庄，主要分布在佛清从高速以 西及南山岭山麓地区 如何进行有效的存量盘活? 用地开发约束多，资源整合有难度 供应设施用地 环境设施用地 水域 交通设施用地 农林用地 村庄建设用地 工业用地 龙腾工业区 恒远威物流园 中华墓园

34、 新塘水库 用地 代码 用地名称 用地面积 （公顷） 比例（%） H 建设用地658.90 其中 城镇建设用地338.71100.00% 其中 公共管理与公共服务用地2.690.79% 工业用地207.3161.21% 道路与交通设施用地122.7436.24% 绿地与广场用地3.210.95% 公用设施用地2.760.81% 村庄建设用地320.19 E 非建设用地1182.11 其中 水域75.15 农林用地1106.96 合计1841.01 轻轨龙塘站 盈富工业区 银源工业区 井岭村 固废处理厂 轻轨车辆段 盈富工业区 大燕河 井岭小学 中国银行研修院 固废处理厂 牙鹰岭 碧桂园轻轨悦城

35、 南山岭 百嘉水库 车辆段 燕岭 龙塘变电站 银源工业开发区 52 现状交通 主要依托西侧广清大道、银英公 路，货运交通量巨大 内部多为乡村土路，燕河两侧分 别是167、133乡道串联，通行状 况较差 凤翔大道北段、清晖路南段已建 成 河堤路、佛清从高速、车辆段及轨道 对地块多次分割，如何进行空间的整 合？ 道路等级道路名称长度（公里） 国道广清大道5.9 省道银英公路4.8 乡道 133、152、153、154、 167 13.1 土路多条17.2 广清大道 凤翔大道北段 银英公路 燕河南路 清晖路南段 轻轨车辆段 干线性主干路 快速路 乡道 沥青路 土路 高速公路 一般主干路 用地开发约束

36、多，资源整合有难度 53 地形地貌 牙鹰岭、南山岭对望，地势较平 坦，中部局部山丘隆起，河堤与 两侧高出约6米 大燕河自东向西穿越，沿岸塘湖 众多，南侧有溪流汇入燕河 山河之间，作为基本农田并位于河堤 之外的燕河利用成难题，内部山体被 开挖，如何发掘与塑造景观特色？ 牙鹰岭 燕岭 南山岭 龙腾工业区 新塘水库 67.1m67.1m 10.2m10.2m 72.5m72.5m 山丘 116 m116 m 11.9m11.9m 8484，9m9m 10m-12m 12.5m-13m 13-13.5m 8m-10m 13.5-20m 20m-25m 小于8米 大于35m 标高 河流方向 30m-35

37、m 蓄水线 25m-30m 大燕河 山丘山丘 南山岭南山岭 燕河燕河 牙鹰岭牙鹰岭 18m18m 18m18m 堤高 堤高 用地开发约束多，资源整合有难度 54 盈富工业区 银源工业开发区 大燕河 井岭小学 中华墓园 新塘水库 固废处理厂 牙鹰岭 碧桂园轻轨悦城 南山岭 百嘉水库 车辆段 燕岭 龙腾工业区 恒远威物流园 龙塘变电站 中国银行研修院 基本农田 一般耕地 建设用地 水域 基础设施用地 生态环境安全控制区 林业用地区 自然保留地 属性面积（公顷）比例 建设用地 662 36% 生态环境控制区 331 18% 一般耕地 331 18% 基本农田 129 7% 水域 92 5% 自然保留

38、地 92 5% 矿区 92 5% 基本设施用地55 3% 林业用地 37 2% 总计1840100 土规供给 建设用地在清远大道与规划凤翔大 道之间，以及南山岭山麓，共约 640公顷（含现状） 基本农田集中在燕河河道内 土规指标有限，缺乏成规模的开发用地， 如何实现土地与开发的时序统筹？ 用地开发约束多，资源整合有难度 55 银源工业开发区 中华墓园 新塘水库 碧桂园轻轨悦城 南山岭 百嘉水库 燕岭 龙腾工业区 恒远威物流园 中国银行研修院 用地权属 基地内的已批已建用地 主要集中在 银源、盈富两个工业区及车辆段；村 庄集中在佛清从高速以北与南山岭以 南，两类用地均需要改造或拆迁 已征未批用地

39、集中在龙塘TOD附近， 符合土规未征用地主要集中在中部和 南山岭山麓 未建设符合土规用地约153公顷 用地权属复杂，可直接建设的规模少， 如何实现收支平衡与滚动开发？ 已批未建 未批已建设 已批已建 已征未批 符合土规未征用 村庄用地 属性面积（公顷） 未批已建（违建）17 已批已建（现状）242 已批未建（发证）149 已征未批（国有）44 符合土规未征用（待征）109 村庄用地（现状）201 用地开发约束多，资源整合有难度 56 龙塘变电站 水田 基本农田 车辆段 固废处理厂 站前用地 大燕河 燕河北路 龙塘站 盈富工业园 银源工业园 牙鹰岭 基本农田 水田 工业 轻轨用地 总规既定道路

40、220KV高压线 110KV高压线 变电站 城际轨道 水系 山体 建设用地 500KV高压线 墓地 控规路网 天然气高压管线 边界条件 必须遵守： 大燕河堤岸、基本农田、总规高快速路 及城市干道、500KV高压线、龙塘变电 站、轻轨车辆段、固废处理厂、大型墓 地 适当微调： 内部水系、隆起山丘、控规路网、 110KV、220KV高压线 可以调整： 一般水田、村庄、旧工业区 诸多约束下，实际可建设用地约 12平方公里，如何进行资源的选 择性投放以充分释放土地价值？ 用地开发约束多，资源整合有难度 57 目录 一、形势与使命 发展研判 发展使命 产城功能 二、现实与挑战 三、规划与策略 导入分析

41、功能匹配 框架构建 用地布局 开发时序 重点片区 58 梳理区域交通 三高一轨一机场 多维交通支撑 广州白云国际机场 花都区 长隆国际森林 旅游度假区 石角工业园 源潭物流园 美林湖 清远中心城区 百嘉科技园 海珠区 荔湾区 越秀区 天河区 白云区 黄埔区 番禺区 佛山市 高速公路 广清高速（现状） 佛清从高速-龙塘出入口（规划2019） 广乐高速-洲心出入口（规划2019） 城际轨道 广清城际-龙塘站（2018后建成） 机场 广州白云机场 59 三大导入人口类型 广州创新人才、康养旅居 人群、通勤置业人群 四个交通导入路径 广清高速、佛清从高速、 广乐高速+东环快速、广 清城际 明确人口导入

42、路径 长隆旅游区人口由 莲湖大道接清晖路 （在建）导入。 3 长隆片区人口 花都区及机场人口由广 乐高速导入，并通过白 云机场方向辐射全国 2 广州（白云机场 /花都）人口/全国 依托高铁站，北 边导入武汉长沙 人口，南边导入 广深人口。 5 深广武长人口 广 乐 高 速 佛山人口由佛 清从高速（在 建）导入。 4 佛山人口 广州主城区人口由广 清高速及城际轻轨 （在建）导入 1 广州主城区人口 60 三个主要导入 广清高速-佛清从高速-龙塘口(2019) （广州主城区、佛山） 广乐高速-佛清从高速-洲心口(2019) （广州机场） 广清城际轨道-龙塘站(2018年后) （广州花都） 两个次要

43、导入 武广高铁清远站（现状） （武汉、长沙、广州、深圳） 广清高速-清晖路（现状） （长隆度假区） 至武汉 至肇庆 至肇庆 至佛山 至佛山 至广州至广州 至广州/白云机场 至从化东莞 至揭阳 广清城际站（2019） 清远站（现状） 龙塘出口（2019） 洲心出口（2019） 明确人口导入路径 61 燕湖新城 核心区 龙塘镇 至佛山 至从化 银源片区 优势： 位于广清大道传统发展轴与东西向产业 发展带交汇处，现状有一定产业基础， 且场地平整，利于建设 劣势： 建成度高，拆迁难度大 建议： 适合进行新兴产业植入，同步推进产业 改造 江北新城 职教城 百嘉科技园 光电产业园 雄兴工业园 评估板块功能

44、 大燕河 南山岭 银源 片区 银源 片区 龙塘站 清远站 燕湖新城站 高铁站 清远长隆站 长隆国际森林 旅游度假村 银盏温泉小镇 62 TOD片区 优势： 拥有城轨和高速出入口，与湾区核心都 市圈及南部产业板块联系紧密；与百嘉 科技园紧邻，城市传统轴上 劣势： 核心腹地不多，轨道与高速围合，空间 局促 建议： 适合外向型的生产服务平台紧凑开发 江北新城 职教城 百嘉科技园 龙塘镇 长冲工业区 雄兴工业园 大燕河 南山岭 银源 片区 TOD 片区 龙塘站 清远站 燕湖新城站 高铁站 清远长隆站 燕湖新城 核心区 至佛山 至从化 长隆国际森林 旅游度假村 银盏温泉小镇 评估板块功能 63 燕河南片

45、区 优势： 凤翔大道与燕南大道交汇，紧邻燕河 劣势： 近期指标有限 建议： 适合综合型都市生活服务布局，先期 开发 江北新城 职教城 百嘉科技园 龙塘镇 长冲工业区 雄兴工业园 大燕河 南山岭 龙塘站 清远站 燕湖新城站 高铁站 清远长隆站 燕湖新城 核心区 至佛山 至从化 长隆国际森林 旅游度假村 银盏温泉小镇 评估板块功能 银源 片区 燕河南 片区 64 燕湖新城 核心区 龙塘镇 下沙片区 优势： 北依燕湖中心，南邻长隆森林度假区， 紧邻佛清从高速洲心出入口，预留广 清地铁站，东侧大片田园生态本底良 好 劣势： 近期缺乏指标 建议： 适合与燕湖新城、长隆森林度假进行 田园农业主题的联动开发

46、，预留文旅 服务的升级可能 江北新城 职教城 百嘉科技园 光电产业园 雄兴工业园 大燕河 南山岭 洲心出口 评估板块功能 至佛山 至从化 龙塘站 清远站 燕湖新城站 高铁站 清远长隆站 长隆国际森林 旅游度假村 银盏温泉小镇 银源 片区 下沙 片区 65 燕湖新城 核心区 龙塘镇 燕河北片区 优势： 北依南山岭，南邻大燕河，东近燕湖， 景观优越 劣势： 用地狭长，不利于高强度开发 建议： 适合作为高端康养度假功能进行品质 开发 江北新城 职教城 百嘉科技园 光电产业园 雄兴工业园 评估板块功能 长隆国际森林 旅游度假村 银盏温泉小镇 至佛山 至从化 龙塘站 清远站 燕湖新城站 高铁站 清远长隆

47、站 银源 片区 燕河北 片区 66 适合进行新兴产业植入， 同步推进产业改造 适合作为南部片区综合服 务功能的高效集聚、先期 开发 适合作为生态居住功能的 品质开发 适合生态主题型功能的远 期开发，并预留特色旅游 服务的空间 评估板块功能 燕湖地区 燕湖新城 核心区 江北新城 职教城 百嘉科技园 龙塘镇 光电产业园 雄兴工业园 至佛山 至从化 龙塘站 清远城际站 燕湖新城站 城际高铁站 清远长隆站 长隆国际森林 旅游度假村 银盏温泉小镇 银源片区 燕河北片区 下沙片区 TOD片区 燕河南片区 适合作为居住配套的高品 质、先期开发 南工 西核 中居 东旅 北康 67 明确中心体系 打造滨河休闲生

48、活带 围绕大燕河生态景观，打造滨河居住 依托凤翔大道、迎宾大道十字轴中心 服务新城内部及南部片区 生态好，强调城市休闲服务 培育南部综合服务节点 依托已有基础，先期开发公共服务 依托TOD站点，强调生产性服务 匹配前期长隆开业，配套旅游服务 预留东部文旅服务节点 联系清远市中心与长隆旅游中心 生态本底好，远期开发，考虑预留广 清地铁站进行谋划 至广州 银盏温泉小镇 长隆森林旅游 度假区 长冲工业园 百嘉科技园 龙塘商贸城 银源工业园 TOD综合中心 下沙文旅节点 燕湖新城中心 滨河休闲生活带 68 搭建品质框架 2条 山水轴带 1条 活力水街 1个 车辆段休闲公园 10条 林荫街道 塑造山水绿

49、廊，保留自然山体， 打通南山路与牙鹰岭南北景观 轴线 塑造活力水街，尊重现有水系， 彰显水城活力 活化基础设施，妙用车辆段及 桥下灰色空间，打造休闲标杆 建设林荫街道，看得见山，望 得见水 69 构建海绵网络 10个 社区雨水花园 12条 街道生态草沟 2条 生态净化廊道 3个 调蓄湖泊 依托自然水系及地形地貌搭建从 雨水花园-生态草沟-净化廊道- 调蓄湖泊的雨洪管理系统，有效 控制水污染 雨水花园 调蓄池塘 70 接驳道路交通 遵从现状 广清大道、银英公路、凤翔大道北段、 清晖路南段 衔接规划 佛清从高速、凤翔大道南段、清晖路北 段、燕河北路、燕南大道、石龙大道 特色路网 西侧城市型、紧凑开发、高密路网 东侧生态型、组团开发、自由路网 4横：燕河北路、燕南大道、石龙大 道、银英公路 3纵：广清大道、凤翔大道、清晖路 高速路 快速路 干道性主干道 一般主干道 次干道 城际轨道 支路 0 71 构建功能格局 一心、一轴、七片 1个综合服务中心 紧邻广清大道，依托TOD综合交通 枢纽为核心打造综合服务中心 2个特色服务节点 依托城轨TOD培育产业服务节点 依托清晖