1、南京青龙地铁小镇国7地块规划设计 NANJING QINGLONG SUBWAY TOWN 7 PLOT PLANNING AND DESIGN SCHEME 上海柏涛 南京楼盘分布地图 1 旭辉铂悦金陵 2 新城保利南京 3 万科南京 4 绿地汤山 5 南京五岳 6 梅家塘 7 南京二板桥 壹 ONE 貳 规 划 强 排 參 规 划 详 解 肆 启 动 区 篇 伍 产 品 策 略 立 面 选 型 目 录 PART TWO PART THREE PART FOUR PART FIVE PART 规划强排 PARTONE 南京市第一人民医院 SITE 夫子庙 南京市政府 南京站 南京东站 南京大
2、学 中铁南京大桥 南京博物院 基地位于南京市，距离南京东站约 8.4km，距南京博物馆约14.2km， 南京市政府16.8km。 S i t ea n a l y s i s 区 位 分 析 规划 强排 Planning condition 规 划 条 件 规划 强排 145 m 185 m165 m 用地性质：二类居住用地 用地面积：25758.55 容积率：1.01-1.7 总计容建筑面积：43789.54 建筑密度： 25% 建筑高度： 35m 绿地率： 30% 出入口方位：宜沿北侧四望路、西侧福宁路，麟岗路禁设机动车出入口。 其他要求： 1、住宅建筑高度不能大于两种； 2、人均公共绿地
3、面积不应低于1.0，且地块内应至少设 置一处面积不小于400的公共绿地，该绿地至少有三分之 一绿地面积在规定的建筑标准日照阴影线外。 营销输入条件营销输入条件 面积段面积段面积配比面积配比 95-10045%-50% 110-11540%-45% 140-14310%-15% Planninganalysis 强 排 分 析 规划 强排 容积率：1.7 建筑密度：25% 限高：35M 平均层数 = 容积率 1.7 建筑密度 25% = 6.8F 可能的层数组合 6F+11F（叠加+小高层） 叠加不出量、不建议 8+1F+11F（底复+小高层） 底复不出量且对结构不利， 不建议 8+1F+11F
4、（顶复+小高层） 顶复出量且对日照有利 平均层数 户均面积户均面积130130 大花园大花园 户均面积户均面积106106 均衡均衡 户均面积户均面积136136 洋房组团洋房组团 4排最出量、且尺度合理 一、排数测算(10m三面宽户型） 3排全11F4排8+1F、11F5排5+1F、11F Planninganalysis 强 排 分 析 规划 强排 B A 二、面宽极致测算 根据地块形状及用地价值 可把地块分为两部分 A：南北沿路 B：中部组团 Planninganalysis 强 排 分 析 规划 强排 Planninganalysis 强 排 分 析 规划 强排 A:南北沿路 山墙不开
5、窗可按最小间距6m控制 120m120m 售楼处售楼处 A:南北沿路方案一 Planninganalysis 强 排 分 析 规划 强排 设置97户型 1T2 9.3m三面宽 优点：南北均可设置6个单元三面宽97 不足：97面宽9.3M偏小 6.5M 售楼处售楼处 A:南北沿路方案二 Planninganalysis 强 排 分 析 规划 强排 优点：97面宽达到9.8M较为舒适 不足：引入新产品两面宽80 设置99户型 9.8m三面宽 设置80户型 7.2m两面宽 6.5M 售楼处售楼处 80产品 99产品 Planninganalysis 强 排 分 析 规划 强排 A:南北沿路方案一A:
6、南北沿路方案二 南北均设置6个单元9.3m三面宽97产品 南北均设置5个单元9.8m三面宽99产品 加1单元7.2m两面宽80产品 9.3m面宽偏小，影响三房居住舒适度99产品面宽达9.8m，产品舒适度高 Planninganalysis 强 排 分 析 规划 强排 B:中心组团 山墙不开窗可按最小间距6m控制 120m120m B:中心组团方案一 14.2M Planninganalysis 强 排 分 析 规划 强排 设置115户型 1T2 10.5m三面宽 16.8M 1、中部两排可设置5个单元 2、山墙间距16.8m、14.2m，中心花园 3、115产品占比43%，满足营销要求 B:中
7、心组团方案二 Planninganalysis 强 排 分 析 规划 强排 设置99+99户型 9.8m三面宽 设置115+115户型 11.8m3.5面宽115 10M 13M 1、中部两排可设置5个单元 2、山墙间距13m、10m，中心花园较小 3、115产品占比31%，不满足营销要求 97+97产品 115+115产品 Planninganalysis 强 排 分 析 规划 强排 B:中心组团方案一B:中心组团方案二 两排均设置5个单元10.5m三面宽115产品 两排均设置5个单元 两排在两端设置面宽9.8m三面宽99+99产品 中间设置面宽11.8m3.5面宽115+115产品 115
8、产品满足占比 中央花园尺度较大，空间感受好 115产品不满足占比 中央花园尺度较小，空间感受较差 顶复户型 Planninganalysis 强 排 分 析 规划 强排 大户型设置在顶复：出量/赠送多 利用退台卡日照间距 80顶复（110） 99顶复（129） 115顶复（140） Planninganalysis 强 排 分 析 规划 强排 最终方案 80两面宽（7.2m)产品 99三面宽（9.8m)产品 115三面宽（10.5m)产品 南北两排用足面宽，设置小户型 中间两排景观最优，设置中户型 顶复出量且赠送多，设置大户型 规划详解 PART TWO 方案综合技术经济指标一览表 项 目数
9、量单 位备注 总用地面积25759 m2 总建筑面积66821.1m2 总计容建筑面积43789.5 m243789.535 其 中 住宅建筑面积42870.5 m2 其中 8+1F小高层22781.0 m2 10+1F小高层2341.0 11F小高层17748.5 m2 公建配套919.0 m2 其中 物业管理用房263.96 m2地上计容的0.4% 信报箱25.00 m2 养老用房125.00 m2 快件服务25.00 m2 消防控制室50.00 m2 门卫30.00 m2 配电房400.00 m2 地下总建筑面积23031.7m2 其中 地库面积17728.8m2 其中 人防地库面积60
10、30.0m2总建面的9% 非人防地库面 积 11698.8m2 非机动车库面积1852.5m2夹层设置 建筑地下室面积3450.4m2 容积率1.70 建筑基底面积6395.88m2 建筑密度24.83%规划要求25% 绿地率30%不小于30% 居住总户数404户 机动车位495 辆 住宅1.2辆/户，配套1.8辆/100 其中 地下停车位485 辆 地面停车位10 辆2% 非机动车位741 辆 住宅1.8辆/户，配套2.5辆/100 鸟瞰模型 小区主入口 小区次入口 市政道路 小区车行道 小区人行道 地库口 Planninganalysis 交 通 分 析 规划 详解 回车场 F i r e
11、a n a l y s i s 消 防 分 析 规划 详解 车行出入口 市政道路 消防道路 地库口 回车场 消防登高场地 Product distribution 产 品 分 布 规划 详解 80产品 80顶复 99产品 99顶复 115产品 115顶复 配套 配电站 户型户型面积面积户数户数总面积总面积占比占比要求要求 80823629526.89% 45%-50% 9799.151801784741.63% 113114.51601832042.73%40%-45% 80顶复1102220 8.75%10%-15%97顶复129.15101291.5 113顶复140162240 合计40
12、442870.5100.00% Floor distribution 层 数 分 布 规划 详解 11F 10+1F 8+1F 2F 1F 本方案层高有9F和11F两种 满足规划局要求的住宅不多于两种建筑高度的要求 Landscape analysis 景 观 分 析 规划 详解 中央景观轴 组团景观 Basement analysis 地 库 分 析 规划 详解 地库范围 地库出入口 地下总建筑面积23031.7m2 其中 地库面积17728.8m2 其中 人防地库面积6030.0m2总建面的9% 非人防地库面积11698.8m2 非机动车库面积1852.5m2夹层设置 建筑地下室面积345
13、0.4m2 机动车位495 辆 住宅1.2辆/户，配套 1.8辆/100 其中 地下停车位485 辆 地面停车位10 辆2% 非机动车位741 辆 住宅1.8辆/户，配套 2.5辆/100 Sunshine analysis 日 照 分 析 规划 详解 0-1小时 1-2小时 2-3小时 3-4小时 4-5小时 5-6小时 6-7小时 7-8小时 8小时 日照满足大寒日两小时的日照要求 集中绿地面积800，大于400且满足有三分之一 绿地面积在规定的建筑标准日照阴影线外的要求。 启动区篇 PART THREE S i t es e l e c t i o n 启 动 区 选 址 启动 区篇 1
14、 2 1处： 优点：四望路为唯一现状道路， 展示性最佳； 2处： 优点：可利用空间较大； 缺点：无现状道路可达，展示性差。 方案一：礼仪轴线方案二：多重院落 方案一：礼仪轴线 金地大运河府 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Planninganalysis 启动区 规划 强排 启动区指标 用地面积：1800 构架面积：250 售楼处面积(配套面积）:500 启动区流线总长度：140m 停车位：8个 样板房：99，114 启动区动线 1城市转角 2入口广场 3停车场 4入口门廊 5中心景观 6售楼处入口 7入口灰空间 8售楼处空间 9后院步道 10 样板房 西北角鸟瞰图 西侧鸟瞰图 ：城
15、市转角 ：入口广场 ：入口门廊 ：中心景观 ：中心景观 ：售楼处入口 ：入口灰空间 ：后院步道 方案二：多重院落 绿城兰园 Planninganalysis 启动区 规划 强排 启动区指标 用地面积：1800 售楼处面积(配套面积）:500 启动区流线总长度：140m 停车位：8个 样板房：99，114 启动区动线 1城市转角 2售楼处入口 3前院 4接待展示 5枯山水庭院 6售楼处入口 7内院 8侧院 9后院 10 样板房 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 西北角鸟瞰图 西侧鸟瞰图 ：售楼处入口 ：前院 ：枯山水庭院 ：内院景廊 灰空间 ：后院 方案一：礼仪轴线方案二：多重院落 产品
16、策略 PART FOUR Apartment type analysis 户型分析 产品 策略 8080 户型户型 标准层平面标准层平面 户型参数户型参数 户型面积：82 得房率：82.6% 房型：2+1房2厅1卫 户型亮点户型亮点 户型方正 9999 户型（方案一）户型（方案一） 标准层平面标准层平面 户型参数户型参数 户型面积：99.1 得房率：76.58% 房型：3房2厅2卫 户型亮点户型亮点 独立电梯厅入户 豪华主卧套空间 Apartment type analysis 户型分析 产品 策略 9999 户型（方案二）户型（方案二） 标准层平面标准层平面 户型参数户型参数 户型面积：99
17、.1 得房率：84.1% 房型：3房2厅2卫 户型亮点户型亮点 独立入户玄关 舒适主卧套 户型南北通透 Apartment type analysis 户型分析 产品 策略 9999 户型（顶复）户型（顶复） 顶顶层平面层平面 户型参数户型参数 户型面积：129.1 得房率：84.1% 房型：4房2厅2.5卫 赠送面积：27.7（起居室上方挑空） 户型亮点户型亮点 舒适主卧套 赠送起居室挑空空间 顶跃平面顶跃平面 Apartment type analysis 户型分析 产品 策略 115115 户型（方案一）户型（方案一） 户型参数户型参数 户型面积：114.5 得房率：82.5% 房型：3
18、房2厅2卫 户型亮点户型亮点 独立电梯厅入户 双面宽阳台 豪华主卧套空间 标准层平面标准层平面 Apartment type analysis 户型分析 产品 策略 115115 户型（方案二）户型（方案二） 标准层平面标准层平面 户型参数户型参数 户型面积：114.5 得房率：86.6% 房型：4房2厅2卫 户型亮点户型亮点 南北通透户型方正 舒适主卧套空间 Apartment type analysis 户型分析 产品 策略 115115 户型（顶复）户型（顶复） 户型参数户型参数 户型面积：140 得房率：86.6% 房型：5房2厅2卫 赠送面积：31.5(起居室上方挑空) 户型亮点户型亮点 南北通透户型方正 赠送起居室挑空空间 顶顶层平面层平面顶跃平面顶跃平面 Apartment type analysis 户型分析 产品 策略 立面选型 PART FIVE 现代中式 现代简约 现代时尚
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