2019重庆市江北海尔路山地住宅项目投标方案（167亩容积率2.0）中泰设计（171页）.pdf

1、北 大 580 江山名门 技术标文件 重庆 ZTA |中| 泰 |设 |计 北 大 580 对话 重庆 对话 江北 对话 园居 对话 未来 对话 生活 对话 重庆 PT.A 中国 重庆 目前中国 最宜居 的城市之一 人们心中，对于“重庆”的印象 1 重庆 性格 CHARACTER OF CHONGQING 喜为人先乐容天下进退自如沉浮自安 1 重庆 性格 CHARACTER OF CHONGQING 传 统 1 重庆 性格 CHARACTER OF CHONGQING 开 放 1 重庆 性格 CHARACTER OF CHONGQING 国 际 1 重庆 性格 CHARACTER OF CHO

2、NGQING 融 和 1 重庆 性格 CHARACTER OF CHONGQING 1 重庆 性格 CHARACTER OF CHONGQING 对话 江北 PT.B 1 对话 江北 TALKING TO JIANGBEI 重庆人心目中关于“江北”的标签 工业园新区码头形象差潜力大 项目区位 Location analysis SITE 长江 CHANGJIANGRIVER 嘉陵江 JIALINGJIANGGRIVER 江北国际机场 JIANGBEI INTERNATIONAL AIRPORT 5KM10KM 渝中区 YUZHONGQU 铁山坪森林公园 TIESHANPING FOREST P

3、ARK 重庆北站 NORTH STATION 寸滩保税港 CUNTAN BONDED PORT 江北嘴金融中心 JIANGBEI MOUTH FINANCIAL CENTER 弹子石副中心 DANZISHI OF MARBLE STONE 2 项目 坐标 GEOGRAPHICAL POSITION 潜力无限！ 都市新贵！ 城市发展主轴！ 北区寸滩绝版滨江！ 距江北 CBD 20min 距观音桥商圈 35min 距江北国际机场 18min 距重庆北站 20min 距弹子石 CBD 20min 2 项目 坐标 GEOGRAPHICAL POSITION 周边交通 轨道交通 4 号线 渝航大道 中钢

4、 立交 包茂高速 区域交通便捷，紧邻轨交 4 号线 项目紧邻城市干道海尔路，出行便捷，可迅速到达主城。 至江北 至机场 港城站 何家梁 立交 黑石子站 海尔路 至重庆北站 寸滩长江大桥 水口合成制药 - 公交车站 跑马坪 立交 白杨沟 立交 黑石子 互通 内环快速 至南岸 至铁山坪 海尔路 海尔路 朝阳河 - 公交车站 SITE 4号线! 快速路！ 长江大桥！ 交通便捷! 出行便捷! 2 项目 坐标 GEOGRAPHICAL POSITION 背景 重庆市政府为重新规划建设两江四岸， 于 5 月 31 日发布了关于暂缓主城区“两 江四岸”地区开发建设活动的通知，旨在 对重庆滨江大道进行统一规划

5、，探索新型交 通方式，将主城区“百公里两江四岸”打造 成国际一流滨江带。文件中“两江四岸”范 围涵盖广泛，北至北碚，南至西彭，东到五 宝。 提升形象！ 带来机遇！ 2 项目 坐标 GEOGRAPHICAL POSITION 市场现状分析 寸滩保税港区是我国首个内陆保税港区 全国唯一一个“水港 + 空港”双核并地处市 区的保税港区。当前入驻 企业超过 200 家 重庆向北发展，江北向东发展 江北嘴以东为北滨路东段，这条路接通江北的四大经济带，承载着整个 江北经济升级的雄心。 金融中心江北嘴 长江上游金融中心，金融业实现增加值 750 亿元。 旅游业铁山坪生态区 江北区九大重点工程之一，将打造成为

6、重庆商务会议、旅游度假、运动 休闲高地。 唐桂新城 江北区九大重点工程之一，建设为“重庆最美山水城”。 江北区发展持续走高， 寸滩板块因受工业园区及寸滩货运码头的影响， 板块形象一直较差，但随着北滨二路东延伸段的开工建设（预计 2018 年年底开工）及海尔路拓宽工程的完工，届时板块形象将得到提升， 可供挖掘更多的市场机会。 寸滩保税港区 铁山坪生态区 江北嘴 2 项目 坐标 GEOGRAPHICAL POSITION 上位规划 周边交通 轨道交通 4 号线 海尔路 黑石子 站 港城站 内环高速 黑石子 互通 公交站 至机场 至重庆北站 公交站 紧邻4号线 区域交通便捷 出行便捷 I22-7 I

7、22-10 I22-6 2 项目 坐标 GEOGRAPHICAL POSITION 规划配套 轨道交通 4 号线 海尔路 黑石子 站 港城站 公交站 稀缺江景 规划小学 规划小学 规划中学 公交站 规划中小学！ 稀缺江景！ 出行便捷！ 江景渗透 I22-7 I22-10 I22-6 2 项目 坐标 GEOGRAPHICAL POSITION 不利因素 I22-7 二类工业用地 （污染类） 二类工业用地 （污染类） 规划变电站 规划变电站 待建高压走廊 轨道保护线 已建高压走廊 I22-10 I22-6 高压走廊！ 工业用地！ 污染重！ 配套少！ 面貌老旧！ 2 项目 坐标 GEOGRAPHIC

8、AL POSITION 2 项目 坐标 GEOGRAPHICAL POSITION 周边现状 重庆旺奇维修服务 龙吟物流 米其林轮胎 顺丰洗车场 中国石油加油站 恒宇华顿 新能源开发公司 恒宇华顿 新能源开发公司 重庆建工新型建材有限公司 第四混凝土分公司 中冶建工有限公司 江北混凝土工程公司 重庆天利方星 科技有限公司 德邦物流 形象差！ 污染多！ 配套少！ 噪音多！ 潜力大！ 2 项目 坐标 GEOGRAPHICAL POSITION 周边现状 鲤鱼池小学北岸小区 方诚幼儿园 重庆港城医院 谦湖两江国际酒店 黑石子社区 文化室 形象差！ 污染多！ 配套少！ 噪音多！ 潜力大！ 2 项目 坐

9、标 GEOGRAPHICAL POSITION 基地现状 周边现状 Surrounding situation SITE SITE SITE A C D A 视点 B 视点 B 周边现状 Surrounding situation 稀缺江景 海尔路 堡坎，厂区 高压走廊 C 视点 D 视点 E 视点 E 老旧房区 认知度较低！ 区域形象差！ 视野佳！ 稀缺江景！ 交通优势极为明显 寸滩长江大桥|地铁4号线|远期规划9号线 海尔路拓宽工程正在进行中 年底即将开工的北滨二路东延伸段 景观优势 北地块平整幽静， 南侧极致江景资源 配套优势 江山名门整体项目自身配套有体育公园 北大幼教中心、 鲤鱼池小

10、学 总结 认知度低！ 形象差， 宜居属性弱！ 交通优！ 城市发展主力方向！ 最后一块低容地块！ 港城印象（刚需盘） 容 积 率 ： 3.7 绿 化 率 ： 31.96% 占地面积 ： 38 万平米 建筑面积 ： 73596.4 平米 产品配置 ： 52-85 平 热销户型 两室两厅一卫 套内面积 ： 61.36 平 两室两厅一卫 套内面积 ： 66.30 平 一室两厅一卫 套内面积 ： 52.03 平 3 重庆 生活 LIVING IN CHONGQING 项目特点：刚需 + 传统底商 华融现代城（刚需 ,刚改盘） 容 积 率 ： 3.99 绿 化 率 ： 31.96% 占地面积 ： 1103

11、00 平方米 建筑面积 ： 582300 平方米 产品配置 ： 高层住宅 ， SOHO 公寓 ， 商业 热销户型 三室两厅两卫 套内面积 ： 72.35 平 两室两厅一卫 套内面积 ： 57.39 平 一室一厅一卫 套内面积 ： 46.27 平 两室两厅一卫 套内面积 ： 58.68 平 三室两厅一卫 套内面积 ： 66.67 平 3 重庆 生活 LIVING IN CHONGQING 项目特点：刚需 + 首改 + 商业街 鲁能星城外滩（高端改善） 容 积 率 ： 1.15-6.6 绿 化 率 ： 31.96% 占地面积 ： 304 亩 建筑面积 ： 73.72 万方 业态类型 ： 别墅、 大

12、平层、 高端酒店、 商业综合体 产品配置 ： 主力户型套内90-120 平 瞰江大平层套内140-200 平 热销户型 四室两厅两卫四室两厅三卫五室一厅三卫五室两厅四卫三室两厅两卫 3 重庆 生活 LIVING IN CHONGQING 项目特点：高端改善 + 高端酒店 + 商业综合体 中铁建 西派城（高端改善） 容 积 率 ： 3.9 绿 化 率 ： 31.96% 占地面积 ： 175108 平 建筑面积 ： 930122 平 业态类型 ： 大平层、 底商 产品配置 ： 主力户型套内100-320 平 热销户型 3 重庆 生活 LIVING IN CHONGQING 四室两厅三卫 套内面积

13、： 147 平 四室两厅四卫 套内面积 ： 210 平 三室两厅两卫 套内面积 ： 98 平 四室两厅两卫 套内面积 ： 118 平 四室两厅两卫 套内面积 ： 140 平 项目特点：高端改善 + 底商 区域内楼盘两极分化 板块内高层占绝对主导， 产品两极分化严重， 缺乏中间段产品 刚需市场将逐步萎缩， 是项目的发展机会 地块无明显景观优势， 适宜打造首置、 首改， 实现快销， 现金流产品 首置、 首改 错位竞争 利益最大化 差异化！ 去化快！ 舒适性！ 总结 客户区域认知: 30%客户对区域不了解! 30%成客户认为形象较差! 普遍对寸滩工业园和码头抗性较大! 区域市场需求: 区域内刚需老居

14、民， 寸滩老城区的拆迁户有改善需求 改善客户购房意向: 首选区域为渝北区， 其次为江北区 关注项目自身品质， 对区域并不太认可 性价比！ 实用性！ 舒适性！ 品质感！ 4 项目 定位 PROJECT LOCATION 客群精准对位 江北嘴东大区域首置|首改 核心客户 寸滩|汽博|五里店范围内原住居民 辅助客户 对价格较为敏感， 购买力相对有限的改善型客户 5 客群 定位 CUSTOMER 6 商业 定位 PROJECT LOCATION 社区型邻里商业街 满足业主日常生活配套需求 控制单铺面积， 合理开间进深比， 不超过1： 3 总体量控制在5500-6000（3%以内） 商业定位 7 项目

15、定位 PROJECT LOCATION 国际化高端智慧生态社区 主城最后一弯北滨路绝版低密度滨江大盘 全龄社区乐活之城 项目定位 打造江景 公园 轻轨 学校 智慧社区 6 极致长江江景资源配套体育公园轻轨 4 号线，远期 9 号线鲤鱼池小学，江山名门幼儿园智慧安保，人脸识别 对话 园居 PT.C 1 园居 特性 CHARACTER OF NICE HOUSE 公 园 里 的 房 子 1 园居 特性 CHARACTER OF NICE HOUSE 全 龄 配 套 支 撑 1 园居 特性 CHARACTER OF NICE HOUSE 全 龄 化 产 品 设计理念一“公园里” 策略一 “居住里的公

16、园” PARK IN 内部景观打造 用公园诠释生态、花园、健康、活力 充分挖掘地块资源溢价 打造独具特色的中央公园式居住空间 1 园居 特性 CHARACTER OF NICE HOUSE 居住里的公园 Park in the residential 景观渗透，打造多个景观节点 结合项目条件打造多个景观节点，进行景观渗透，布置出序列的景观空间，中央景观，儿童活动场地，健身休闲的娱乐设施，意在营造公园里 的生活体验。 设计理念一“幸福园” 策略一 “健康生活” HEALTH 运动公园 策略二 “交往空间” INTERACTION 城市会客厅 策略三 “价值认同” VALUE 社区服务中心 在项目

17、中布置适合各年龄段人群的活动场地 各自年龄段既有自己的专属空间，又有更多交往和互动的机会 创造幸福乐活的入住体验 1 园居 特性 CHARACTER OF NICE HOUSE 健康生活 Healthy life 提供健康生活的典范 在全民健身的潮流下，充分利用项目资源，将社区打造成一个运动公园，包括慢跑 环道，健身设施等适合多个年龄段的健身平台，体现健康生活理念 1 园居 特性 CHARACTER OF NICE HOUSE 交往空间 Communication space 创造户外亲情交往空间 布置出适合老人小孩等不同年龄段的活动场地，让各年龄段有更多的交往机会，同 时也让父母和小孩，老人

18、和小孩有更多互动空间。 1 园居 特性 CHARACTER OF NICE HOUSE 价值认同 Value identity 满足顾客全方位需求 结合项目空间合理设置休闲，娱乐等服务空间，满足不同客户的各种需求，赢得价 值认同。 设计理念一“文化园” 策略一 “特色文化景观” LANDSCAPE 主题营造 策略二 “文化风情商业街” COMMERCIAL 结合当地文化区域未来发展方向，打造特色文化体验示范景观空间及商业空间 营造既有地域特色，传承中原历史文化，又紧跟时代潮流的城市空间 1 园居 特性 CHARACTER OF NICE HOUSE 特色文化景观 Cultural style

19、landscape 文化景观 结合地块空间打造特色景观空间，并将当地文化引入其中，打造区域范围内极具 特色景观空间 1 园居 特性 CHARACTER OF NICE HOUSE 文化商风情商业街 Cultural style street 特色商业街 结合地块空间打造特色商业空间，步行道曲折有序，步移景异，形成走街串巷的商 业体验空间。 对话 未来 PT.D 关于基地的未来 现状解读方案演变定制规划系统 多层级呈现 效果呈现 效果呈现 基地的未来,我们这样设想 方案演变定制规划系统 多层级呈现 现状解读 1 现状 解读 SITE ANALYSIS 1 现状 解读 SITE ANALYSIS

20、项目设计条件 200m 367m 75m 181m 156m 205m 80m I22-6 I22-7 I22-10 【I22-6 地块】 用地性质：二类住宅用地 用地面积：34266 容积率：2.0 限高：60M 【I22-7 地块】 用地性质：二类住宅用地兼容 商业用地 用地面积：33350 容积率：2.0 限高：36M 【I22-10 地块】 用地性质：二类住宅用地 用地面积：43754 容积率：2.0 限高：60M 1 现状 解读 SITE ANALYSIS 周边现状 I22-6 I22-7 I22-10 东侧 混凝土搅拌站及工业厂房 北侧 为山体和朝阳河小学 西侧 合药医院、居住社区

21、 南侧 临海尔路 化 工 厂 海 尔 路 山 体 港城 医 院 北 岸 小 区 1 现状 解读 SITE ANALYSIS 周边交通 I22-6 I22-7 I22-10 四号线 寸滩长江大桥 快速路 黑石子互通 海 尔 路 规 划 路 规 划 路 规 划 路 4号线 1 现状 解读 SITE ANALYSIS 周边景观 I22-6 I22-7 I22-10 极致长江江景 山体景观 内部景观 江 景 界 面 山 体 景 观 内 部 景 观 内 部 景 观 内 部 景 观 基地内高程点最低点约为254.83 米， 最高点 约为294.49 米， 最大高差为39.66。 地形基本 特点局部西低东高

22、 ， 地势较平缓。 高程分析 I22-6 I22-10 I22-7 1 现状 解读 SITE ANALYSIS 基地内部分坡度在 25% 以下 ， 适宜建设。 东侧边界部分和南侧地块部分坡度在50%-95% 的 陡坡 ， 需要平整地块 ， 做台地， 挡土墙等处理。 基地大部分坡度平缓， 适宜建设。 坡度分析 I22-6 I22-10 I22-7 1 现状 解读 SITE ANALYSIS I22-6 I22-6 I22-6 I22-6 I22-10 I22-10 I22-10 I22-10 I22-7 I22-7 I22-7 I22-7 现状地形 西北视角 东北视角 西南视角 东南视角 1 现

23、状 解读 SITE ANALYSIS 居住价值分析 基地南面一线江景， 东侧西侧有规划绿地， 居住价值较高 基地内部打造景观轴线， 庭院景观， 示范街区等居住价值次高 海尔路快速路两侧 ， 噪音大 ， 空气污染大 ， 居住价值较低 商业价值分析 基地北面是规划中小学 ， 人流量大 ， 项目北面地块商业价值较高 A,B 地块各组团内道路车速适中 ， 人流量大沿街面商业价值较高 海尔路快速路， 车速大 ， 人流量小， 商业价值次高 1 现状 解读 SITE ANALYSIS 1 现状 解读 SITE ANALYSIS 劣势： 地块周边开发不成熟 形象差！噪音大！ 规划道路未建 距离现有配套较远 优

24、势： 地块南面江景资源丰富 规划配套设施齐全 交通便捷 地块发展潜力大 总结 方案演变 2 方案演变 SCHEME OF EVOLUTION 效果呈现 基地的未来,我们这样设想 现状解读定制规划系统 多层级呈现 展望未来 任务书条件输入 用地面积 111370 平方米 容积率 2.0 限制条件 建筑限高 7 号地块 36M 6 号、10 号地块 60M 建筑密度 35% 测算平均层数 5.7 层 规划产品组合可能性 全 6 层洋房 全 11 层洋房 11 层洋房 +17 层小高层 2 方案演变 SCHEME OF EVOLUTION 容积率 2.0 全 11 层 户型面积均为 135 平米 不

25、满足任务书中户型配比 容积率 2.0 11F+17F 2 方案演变 SCHEME OF EVOLUTION 6F 洋房11F 洋房 11F 洋房 17F 小高层 容积率 1.2 全 6F 户型面积均为 120 平米 容积率不满足任务书 2 方案演变 SCHEME OF EVOLUTION 11F+17F 各地块容积率均为 2.0 7 号地块南侧住宅主采光面正对轻轨 其中，7 号地块商业约为 7000 平米 海尔路沿街商业价值低 11F+17F 各地块容积率均为 2.0 10 号地块东侧住宅主采光面贴邻堡坎 7 号地块南侧住宅主采光面正对轻轨 其中，7 号地块商业约为 7000 平米 海尔路沿街

26、商业价值低 11F+17F 各地块容积率均为 2.0 7 号地块南侧住宅主采光面正对轻轨 其中，7 号地块商业约为 7000 平米 海尔路沿街商业价值低 11F+17F 容积率不平衡 强排方案 1强排方案 2强排方案 3 122-6、122-7、122-10地块 户型配比设置 户型套数面积面积配比 户型 配比 11F点式 小高层 95户型紧凑三房单卫26410013.12% 110户型功能三房双卫26411515.10% 17F点式 小高层 115户型舒适三房双卫604115 33.86% 125户型舒适三房双卫340125 37.92% 130户型功能四房双卫272130 2 方案演变 SC

27、HEME OF EVOLUTION 11F+17F 容积率不平衡 商业量远超营销定位要求且价值较低！ 户型面积突破定位要求较多！ 无法规避海尔路带来的不利影响！ 建议做容积率平衡方案，降低 I22-7 地块容积率 主要技术经济指标主要技术经济指标(122-6) 序号项目数量单位序号项目数量单位 1 总建设用地面积111370.0 其中 122-634266 122-733350 122-1043754 2 总建筑面积315611.0 其中 计容积率面积220838.0 地上建筑面积220838.0 其中 小高层住宅（17F）144328.0 洋房（11F）56760.0 商业10950.0 幼

28、儿园1650.0 菜市场2100.0 卫生站420.0 文化中心2000.0 邮政局、储蓄所320.0 菜市场2100.0 垃圾转运站130.0 公厕80.0 地下建筑面积94773.0 其中 地下室（储藏）1600.0 设备用房4436.8 地下汽车库88736.2 3建筑栋数40 栋11户数544 户 4最高建筑高度53.95 m12停车位844 个 5最大建筑层数 地上17 层 地下2 层 6建筑占地面积24616.0 7建筑密度22.10 % 8容积率2.0 - 9绿地率32.00 % 10集中公共绿地10000 11户数1744 户 12停车位2637 个 2 方案演变 SCHEME

29、 OF EVOLUTION 11F+17F 容积率平衡后为 2.0 7 号地块南侧住宅主采光面正对轻轨 11F+17F 容积率平衡 11F+17F 容积率平衡后为 2.0 10 号地块东侧住宅主采光面贴邻堡坎 11F+17F 容积率平衡后为 2.0 强排方案 4强排方案 6强排方案 5 方案二 货值 27.58 亿 11 层洋房 (1T2) 1021800000 元 =68120 平米 *15000 元 / 平米 11 层小高层（2T4） 408044000 元 =31388 平米 *13000 元 / 平米 17 层小高层（2T4） 1328691000 元 =102207 平米 *1300

30、0 元 / 平米 2 方案演变 SCHEME OF EVOLUTION 方案一 11F+17F 容积率平衡后为 2.0 方案一 货值约 27 亿 11 层小高层（2T4） 520793000 元 =40061 平米 * 13000 元 / 平米 17 层小高层（2T4） 2178956000 元 =167612 平米 *13000 元 / 平米 方案二 11F+17F 容积率平衡后为 2.0 11F+17F 方案推荐 7 号地块南侧住宅山墙面正对海尔 路，10 号地块东侧住宅山墙面邻高 压走廊 不利影响最小化 最大化利用限高，形成大中庭，大景观 最大化利用覆盖率，高货值产品最大化 7 号地块南

31、侧住宅山墙面正对海尔 路，10 号地块东侧住宅山墙面邻高 压走廊，小高层位于基地道路外围， 形成围合大中庭，洋房位于大中庭 内部 不利影响最小化 高压 走廊 及工 业污 染用 地 高压 走廊 及工 业污 染用 地 海尔 路噪 音粉 尘影 响 海尔 路噪 音粉 尘影 响 多层级呈现 效果呈现 基地的未来,我们这样设想 现状解读方案演变定制规划系统 3 多层级呈现 MULTILEVEL PRESENTATION 3 多层级呈现 MULTILEVEL PRESENTATION 大尺度视距 52m74m 67m 115m 59m 95m 115m 179m 充分利用景观资源 公园美景环绕 3 多层级呈

32、现 MULTILEVEL PRESENTATION 绝 美 江 景 3 多层级呈现 MULTILEVEL PRESENTATION 运 动 公 园 3 多层级呈现 MULTILEVEL PRESENTATION 传统文化体验馆 全年龄学习时代 3 多层级呈现 MULTILEVEL PRESENTATION 完善配套 乐享生活 效果呈现 基地的未来,我们这样设想 现状解读方案演变定制规划系统 多层级呈现 4 未来生活 TIME OF YOUR LIFE 效果呈现效果呈现 基地的未来,我们这样设想 现状解读方案演变定制规划系统 多层级呈现 定制规划系统 5 规划系统 SYSTEMS ANALYSI

33、S 大中庭！ 大景观！ 方案 一 ONE 5 效果 呈现 PROGRAM DISPLAY 总平面图 6 定制规划系统 SYSTEMS ANALYSIS 组团 分布 组团一 组团二 组团三 17F 高层组团 17F 高层组团 11F 高层组团 图例 6 定制规划系统 SYSTEMS ANALYSIS 业态 分布 商业 11F 高层 图例 17F 高层 文化活动站 派出所 幼儿园 菜市场 6 定制规划系统 SYSTEMS ANALYSIS 配套 分布 邮政 ， 储蓄所 图例 卫生服务站 文化活动站 派出所 公厕 幼儿园 垃圾转运站 菜市场 6 定制规划系统 SYSTEMS ANALYSIS 户型

34、分布 110户型 95户型 110户型 图例 125户型 130户型 住宅配套 95户型紧凑三房单卫19411.9% 110户型A舒适三房双卫19413.8% 110户型B舒适三房双卫74037.7% 125户型功能四房双卫604 130户型舒适四房双卫64 面积配比 36.5% 130 户型 配比 11F点式 小高层 17F点式 小高层 户型套数面积 125 110 95 110 122-6、122-7、122-10地块户型配比设置 分布原则： 大户型靠近中庭景观 小户型沿路布置 山墙面平行于道路， 最大化规避不利因素 6 定制规划系统 SYSTEMS ANALYSIS 景观 系统 中央景观

35、 图例 景观渗透 休闲广场 活力轴 景观轴 6 定制规划系统 SYSTEMS ANALYSIS 交通 系统 城市道路 图例 车行道 商业步行街 景观步道 人行出入口 车行出入口 地库出入口 6 定制规划系统 SYSTEMS ANALYSIS 消防 系统 城市道路 图例 消防车道 车行出入口 消防登高场地 6 定制规划系统 SYSTEMS ANALYSIS 竖向 系统 图例 道路竖向标高 小区竖向标高 253.490 257.500 260.200 261.500 263.500 262.170 261.500259.500 261.000 260.960 263.600 261.500 262

36、.000 262.500 264.000 260.000 260.500262.500 262.000 262.000 261.500 260.000 258.500 259.000 263.300 6 定制规划系统 SYSTEMSANALYSIS 竖向 系统 图例 住宅 地库 商业 平衡土方量策略： 122-7 地块内部较平整，建议地库整体开挖，挖方量可用于南侧毗邻海尔路处绿地覆土，做适量抬高。抬高后该绿地与现状规划道路 有 9-10 米高差，可结合护坡种植绿化隔离带，将海尔路和轨道交通带来的不利影响降至最低。 原始地形 6 定制规划系统 SYSTEMSANALYSIS 竖向 系统 图例 住

37、宅 地库 商业 原始地形 平衡土方量策略： 122-6 地块内部较平整，土方量少，周边无高层建筑，视野佳。 122-10地块西侧较为平整， 东侧接邻堡坎， 挖方量较大。 建议结合地库整体开挖， 同时保留部分现状堡坎， 根据地形设置有护坡的挡墙， 结合绿化布置，尽量减少挡墙高度，弱化视觉上的遮挡，形成宜人尺度。 6 定制规划系统 SYSTEMS ANALYSIS 地库 系统 122-6 号地库 图例 122-7 号地库 122-10 号地库 122-6 号地库二层 122-10 号地库二层 254.600 256.600 254.200 251.000 253.000 面积合计 95051 平米

38、 其中 122-6 号地块地库面积 39858 平米 其中 122-7 号地块地库面积 18506 平米 其中 122-10 号地块地库面积 36687 平米 停车位合计 2687 个 其中 122-6 号地块停车 1132 个 其中 122-7 号地块停车 520 个 其中 122-10 号地块停车 1035 个 地库一层平面图 地库二层平面图 6 定制规划系统 SYSTEMS ANALYSIS 分期 分布 一期建设范围 售楼处 图例 二期建设范围 三期建设范围 一期 ： 地形最规整 ， 规划形制 大气 ， 首开地块 ， 拉高项目品质 ， 提升项目整体调性 ， 同时可以 拉高二期产品溢价 ，

39、 先期开发 回笼资金 二期 ： 借用一期氛围 ， 同时内部商业 街基本成形 ， 整体生活氛围初见成效 ， 拉高自身小面积段产品售价的同时 ， 为三期预热。 三期 ： 基地现状相对复杂 ， 利 用一二期已成型生活配套与 成熟居住氛围 ， 同时利用市场 价格上扬获得货值最大化 优品质！ 高货值！ 方案 二 TWO 5 效果 呈现 PROGRAM DISPLAY 总平面图 111869.0 6 定制规划系统 SYSTEMS ANALYSIS 组团 分布 组团一 因入口，道路，景观 地块划分为四个组团 17F 高层组团 17F 高层组团 11F 洋房 11F 高层组团 图例 组团二 组团三 组团四 业

40、态 分布 6 定制规划系统 SYSTEMS ANALYSIS 商业 11F 高层 11F 洋房 图例 卫生服务站 17F 高层 文化活动站 派出所 幼儿园 菜市场 6 定制规划系统 SYSTEMS ANALYSIS 配套 分布 图例 卫生服务站 文化活动站 派出所 公厕 幼儿园 垃圾转运站 邮政 ， 储蓄所 6 定制规划系统 SYSTEMS ANALYSIS 户型 分布 图例 110户型 95户型 110户型 125户型 130户型 住宅配套 95户型紧凑三房单卫1547.1% 110户型舒适三房双卫1548.2% 110户型舒适三房双卫44224.6% 125户型功能四房双卫442 11F板

41、式小 高层 130户型功能四房双卫528 60.1% 面积 122-6、122-7、122-10地块 户型配比设置 面积配比 130 110 125 95 110 户型 配比 11F点式小 高层 17F点式小 高层 户型套数 分布原则： 大户型靠近中庭景观 小户型沿路布置 山墙面平行于道路， 最大化规避不利因素 6 定制规划系统 SYSTEMS ANALYSIS 景观 系统 中央景观 图例 景观渗透 休闲广场 活力轴 景观轴 6 定制规划系统 SYSTEMS ANALYSIS 交通 系统 城市道路 图例 车行道 商业步行街 景观步道 人行出入口 车行出入口 地库出入口 6 定制规划系统 SYS

42、TEMS ANALYSIS 消防 系统 城市道路 图例 消防车道 车行出入口 消防登高场地 6 定制规划系统 SYSTEMS ANALYSIS 竖向 系统 图例 261.500 262.000 263.600 261.500 262.000 262.500 263.500 263.200 264.000 261.000 260.000 260.000 260.500 260.500 261.000 262.000 道路竖向标高 小区竖向标高 253.490 257.500 260.200 261.500 263.500 262.170 261.500259.500 261.000 260.96

43、0 259.000 263.300 6 定制规划系统 SYSTEMSANALYSIS 竖向 系统 图例 住宅 地库 商业 平衡土方量策略： 122-6 地块内部较平整，土方量少，周边无高层建筑，视野佳。 122-7 地块内部较平整，建议地库整体开挖，挖方量可用于南侧毗邻海尔路处绿地覆土，做适量抬高。抬高后该绿地与现状规划道路 有 9-10 米高差，可结合护坡种植绿化隔离带，将海尔路和轨道交通带来的不利影响降至最低。 原始地形 6 定制规划系统 SYSTEMSANALYSIS 竖向 系统 图例 住宅 地库 商业 平衡土方量策略： 122-10 地块西侧较为平整，有少许挖方量，东侧接邻堡坎，方案保

44、留现状堡坎，根据地形设置有护坡的挡墙，结合绿化布置，尽量 减少挡墙高度，弱化视觉上的遮挡，形成宜人尺度。 原始地形 6 定制规划系统 SYSTEMS ANALYSIS 地库 系统 图例 256.000 256.000 256.000 252.000 252.000 面积合计 83364 平米 其中 122-6 号地块地库面积 29510 平米 其中 122-7 号地块地库面积 18389 平米 其中 122-10 号地块地库面积 35465 平米 停车位合计 2608 个 其中 122-6 号地块停车 985 个 其中 122-7 号地块停车 574 个 其中 122-10 号地块停车 104

45、9 个 122-6 号地库 122-7 号地库 122-10 号地库 122-6 号地库二层 122-10 号地库二层 地库一层平面图 地库二层平面图 6 定制规划系统 SYSTEMS ANALYSIS 分期 分布 图例 一期建设范围 二期建设范围 三期建设范围 三期 ： 基地现状相对复杂 ， 利 用一二期已成型生活配套与 成熟居住氛围 ， 同时利用市场 价格上扬获得货值最大化 售楼处 一期 ： 地形最规整 ， 规划形制 大气 ， 首开地块 ， 拉高项目品质 ， 提升项目整体调性 ， 同时可以 拉高二期产品溢价 ， 先期开发 回笼资金 二期 ： 借用一期氛围 ， 同时内部商业 街基本成形 ，

46、整体生活氛围初见成效 ， 拉高自身小面积段产品售价的同时 ， 为三期预热。 对话 生活 PT.E 地产白银时代，投资客纷纷止步 自住成为城市主流，客户的眼光也越发挑剔 目标：首置 刚改 再改 特点：去化快 高周转 侧重点： 资源有限的前提下，抓住消费者的 核心需求 目标：终极 特点：高投入 高溢价 侧重点： 满足基本需求，挖掘高度客户的 定制需求 1 目标客群 TARGET GROUP 2 品牌 标准 QUALITY STANDARD 我们如何挖掘客户的“高品质要求”？ 灵活 实用 高尚 尊享 轻奢 时尚 智能 居家 稀缺 属性 4 住宅 125 户型 RESIDENTIAL PRODUCTS

47、 125 125 户型产品 设计原则 豪宅体验 大宽厅|豪华主卧|大阳台 高附加值 送半阳台|送设备平台|送凸窗 洄游流线 家政空间洄游|空间互动 4 豪 宅 体 验 6.6M 横厅 I 豪华主卧套房 I 宽景阳台 6.6M 住宅 125 户型 RESIDENTIAL PRODUCTS 125 4 高 附 加 值 15% 阳台半面积赠送 I 800 飘窗赠送 住宅 125 户型 RESIDENTIAL PRODUCTS 125 4 洄 游 流 线 家政洄游空间 不走回头路 I 家庭互动空间 住宅 125 户型 RESIDENTIAL PRODUCTS 125 4 住宅 110 户型 A RES

48、IDENTIAL PRODUCTS 110 110 户型 A 产品 设计原则 空间可变 多功能空间|灵活可变 高附加值 送半阳台|送设备平台|送凸窗 互动空间 家庭交流|空间互动 空 间 可 变 开敞空间设计 可根据不同家庭居住需求灵活组合 4 住宅 110 户型 A RESIDENTIAL PRODUCTS 110 高 附 加 值 4 住宅 110 户型 A RESIDENTIAL PRODUCTS 110 15% 阳台半面积赠送 I 800 飘窗赠送 互 动 空 间 4 住宅 110 户型 A RESIDENTIAL PRODUCTS 110 多功能空间互动，带动家庭交流，提升幸福度 4 住宅 125+110A RESIDENTIAL PRODUCTS 125+110 标准层平面 改造前改造后 4 首层平面 住宅 125+110A RESIDENTIAL PRODUCTS 125+110 4 住宅 110 户型 B RESIDENTIAL PRODUCTS 110 110 户型 B 产品 设计原则 豪宅体验 大宽厅|豪华主卧|大阳台 高