2019年1月 抚州佛岭小镇一期概念方案 中标 翰创（177页）.pdf

1、START SCHEMES4 首开设计首开设计 2019.01.162019.01.16 祥生祥生 抚州 佛岭小镇一佛岭小镇一期期 概念概念方案方案 对话 生活 抚州东乡 区域区域 规划规划 首开首开 设计设计 产品产品 设计设计 立面立面 设计设计 前期前期 研究研究 样板样板 区区 案例案例 分析分析 前期前期 分析分析 前期前期 分析分析 PART. A 我们有什么资源？我们有什么资源？ 从宏观、中观、微观分析地块可用资源从宏观、中观、微观分析地块可用资源 宏观看区位宏观看区位 中中观看规划观看规划 微观看配套微观看配套 佛岭之于东乡，如良渚之于杭州佛岭之于东乡，如良渚之于杭州 杭州杭州

2、东乡东乡 良渚良渚佛岭佛岭 PRELIMINARY STUDY1 前期研究前期研究 东乡 DONG XIANG G105 南昌昌北 国际机场 抚州东站 南昌西站 抚州 FU ZHOU 丰城 FENG CHENG 永修 YONG XIU 樟树 ZHANG SHU 高安 GAO AN 奉新 FENG XIN 靖安 JING AN 余干 YU GAN G45 南昌 鄱阳湖 Po yang hu 临近南昌市主城区 南昌都市“后花园” 高效承接南昌功能外溢 宏观宏观 高速铁路 东乡县北部有沪昆高速铁路抚州东 站；基地距抚州东站仅5公里。 区域交通 基地周边有G60、G35、G70等高 速公路，可快速到达

3、南昌市区，交 通便捷。 PRELIMINARY STUDY1 前期研究前期研究 抚州东站 东乡站 2.5km 4.8km 基地 景区 龙山南路 基地位置 铁路1&2 高速 中观中观 城市北向发展， 但西侧、北侧均有城市主干道经过， 基地北侧有环城南路经过， 西侧有龙山南路经过， 基地距离东乡站只有2.5公里，距离 抚州东站也只有4.8公里， 交通十分便利。 规划景区 城区 北城 PRELIMINARY STUDY1 前期研究前期研究 微观微观 依托佛岭独特景观优势 南邻佛岭景观大道 西邻景区城市门户 SITE SITE 城市门户 （牌坊） 景区入口 公园 公园 区域商 业中心 佛岭景区 PRE

4、LIMINARY STUDY1 前期研究前期研究 地块特征地块特征 现状为生地 配套较弱 周边景观良好 规划前景好 未来前景可期 地段地段一一四五线城市近郊的小镇项目，非热点板块，项目在城市发展主轴线上。 客群一客群一第一居所置业客群及第二居所休闲度假客群。 环境一环境一地块依山傍水，生态资源禀赋，但目前暂未聚集人气。 教育一教育一3公里步行生活圈里有两所小学，教育文化设施齐全。 交通一交通一区域对外交通路较多，高铁、动车、高速具备，交通条件良好。 配套一配套一服务配套较少，难以满足整个景区的游客游览需求。 土木铺淘宝店： PRELIMINARY STUDY1 前期研究前期研究 书 画 文 化

5、 中 心 Calligraphy And Culture Center 国 际 康 养 中 心 International Health Center Eighteenth floor 八 楼 十 六 阁 Xiyin Templer 西 隐 禅 寺 游 客 服 务 中 心 Tourist Service Center 星 级 度 假 酒 店 Star resort 人文休憩区 生态颐养区 禅宗养心区 山水度假区 Foling Tianhu Hotel 天 湖 度 假 酒 店 度 假 休 闲 综 合 体 （ 商 业 综 合 体 ） Commercial complex 机遇机遇 依托佛岭独特的

6、景观优势 具有大型场景营造 的可能 PRELIMINARY STUDY1 前期研究前期研究 基地 中心城区 规划景区 东乡县未来城 荆尊府 仕博园 英伦城邦 挑战挑战 抚州市东乡区 新城区逐渐向北偏移 主要竞品分布城北 规模大 生地 去化压力大 REGIONAL PLANNING3 区域规划区域规划 800800亩开发策略亩开发策略 营造生活场景，快速催熟地块营造生活场景，快速催熟地块 展现大型成熟社区的展现大型成熟社区的气质气质 REGIONAL PLANNING3 区域规划区域规划 特色文化特色文化氛围，氛围，提升提升社区知名度与认同感社区知名度与认同感 完善完善的的配套配套体系体系打造打

7、造城市城市街区生活街区生活 具有强烈文化与生活特征的具有强烈文化与生活特征的核心区核心区 成熟社区的成熟社区的几几大特征大特征 800800亩如何打造？亩如何打造？ 前期前期 分析分析 案例案例 分析分析 PART. B 新城市主义新城市主义 & & 案例分析案例分析 良渚文化村良渚文化村 碧云社区碧云社区 复合街区提供完善的社区生活 配套业态丰富，营造成熟氛围 集中公共资源形成社区核心 新城市主义社区生活 借鉴1：主题明确，山水休闲 健康度假主题 借鉴2：社区生活配套轴（配套多点分布，贯穿全区） 文化设施 休闲运动设施 商业设施 医疗设施 教育设施 白鹭湾公园 浙医一院良渚保健中心 白鹭湾君

8、澜度假酒店 茶语公园 玉鸟流苏(创意商业街区) 良渚博物馆 美丽洲公园 教堂良渚门诊部 劝学里(9年制实验学校) 茶语公园 白鹭公园白鹭湾君澜度假酒店 玉鸟流苏 七贤广场 住宅区 阳光天际核心 区 绿野花语 白鹭郡 良渚文化村良渚文化村 自然保护区 金色水岸 借鉴3：首开标志性建筑，网红特质营造话题感 借鉴4：核心区多功能配套 ，”联合”营造场景 良渚文化村良渚文化村 白鹭湾君 澜酒店 玉鸟 流苏 教堂 良渚 博物馆 06年白鹭湾君澜酒店05年良渚博物馆 07年玉鸟流苏08年教堂 核心区公共建筑 借鉴5： 高开高打的 首开区住宅区策略 后续刚需为主 改善溢价为辅 良渚文化村良渚文化村 05年白

9、鹭郡北-低密低容 13年秋荷坊-高密高容 12年郡西别墅 高端别墅 05年 核心区 10年 春漫里 商业 07年白鹭郡东-低密低容 10年柳映坊-高密高容 08年白鹭郡南-高密高容 借鉴1：主题明确，运动、健康、休闲、教育与一体的国际社区 核心区 金桥休闲中心、 英国学 校、家乐福+迪卡侬+河 边运动景观 核心区周围 风情涉外住宅社区 核心区外围 高端别墅社区 核心区东侧 总部产业园区 碧云花园碧云花园 维诗凯亚 世茂湖滨 金色碧云 银泰花园 碧云花园 时代金领 浦东花园别墅 碧云别墅 碧云别墅 配套 产业 区 商业配套 核心区 碧碧云云社区社区 借鉴2：打造社区核心 营造生活场景 形成区域热

10、点 碧碧云云社区社区 金桥购物 中心 德威国际 学校 金桥体育 休闲中心 英国德威国际学校体育休闲中心 金桥商业购物中心 核心区公共建筑 百安居 林间休 闲商业 总体规划总结总体规划总结 1.主题明确 2.公共界面 3.配套先行 4.复合业态 核心区总结核心区总结 1.集中打造核心区 2.快速营造场景 3.高举高打 4.快速形成区域认知 启下：800亩规划指引承上：案例分析 前期前期 分析分析 区域区域 规划规划 PART. C START SCHEMES4 首开设计首开设计 Xiyin Templer 西 隐 禅 寺 生态颐养区 禅宗养心区 文化挖掘 佛岭景区西隐禅寺，合吉塔 项目愿景项目愿

11、景 我们致力于打造一座集各种生活方式于一体的 禅修生态人文社区禅修生态人文社区 START SCHEMES4 首开设计首开设计 800800亩总体规划梳理亩总体规划梳理 树立体系树立体系 空间结构 公共界面 完善配套完善配套 配套要求 复合功能 拓展核心拓展核心 佛禅文化 康养小镇 区域商业中心 佛岭景区 佛禅文化核心 小镇生活核心 游客中心 小镇生活客厅 小镇文化中心 小镇服务中心 区域商业中心 禅意城市公园 START SCHEMES4 首开设计首开设计 公园 A地块 住宅 B地块 住宅 C地块 商业 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 小镇生活核心 邻里 中心 文创 中心 入口 节点 商

12、业 核心 大型商业社区 佛禅文化核心 西隐寺 合吉塔 禅意城 市公园 以以两核三轴多节点两核三轴多节点串联串联多个社区组团，多个社区组团，形成大盘纽带形成大盘纽带 REGIONAL PLANNING3 区域规划区域规划 小镇客厅 禅修中心 邻里中心文创中心配套商业街配套商业街 佛岭大道 商业中心 挖掘区域主题，树立城市核心 连接城市核心，打造景观轴线 串联住宅组团，形成社区轴线 联系两大轴线，形成多级节点 REGIONAL PLANNING3 区域规划区域规划 总体鸟瞰总体鸟瞰 REGIONAL PLANNING3 区域规划区域规划 礼仪礼仪景观轴景观轴 社区礼仪景观轴 黄金城道 联动区域 景

13、观体验区大型商业社区佛岭景区景观大道 城市级公园绿地 城市级公园绿地城市级公园绿地 城市级公园绿地 商业综合体 打造社区级邻里中心 入口情景展示拉长界面引入轴线联系两大核心区域 城市级公园绿地 城市慢跑道 REGIONAL PLANNING3 区域规划区域规划 邻里生活轴邻里生活轴 邻里生活轴 多配套节点 文化街区 品牌餐饮 邻里中心公共界面禅修文化中心BLOCK街区 社区诊所 健身俱乐部 社区配套 社区标超 REGIONAL PLANNING3 区域规划区域规划 城市天际线分析城市天际线分析 8F 11F 18F 11F 40M30M30M12M15M 佛岭大道城市绿带城市绿带洋房景观高层景

14、观 佛岭大道北侧阶梯布置 打造平缓有序天际线 18F 18F 8F 8F 8F 27F 公共区 启下： B地块 C地块 前期前期 分析分析 规划规划 设计设计 PART. D 承上：规划指引 START SCHEMES4 首开设计首开设计 设计条件设计条件 地块地块尺度尺度容积率容积率 1.6-2.2 售楼部 1.6-2.2 重点 1.已建民居的日照退让 2.根据方案，反推用地红线， 上报规划 3.靠近佛岭大道一侧，房屋层 数不要过高 地块B 地块A 地块C 本案首开区如何本案首开区如何打造？打造？ 核心策略2：规划溢价 高品质大花园 营造舒适社区 核心策略3：产品力溢价 同样面积 更高产品力

15、 核心策略1：主题场景营造 快速树立区域形象 公共区如何破题？公共区如何破题？ 公共公共区区的三种布局的三种布局 1 1 前期快速前期快速营造场景营造场景 C地块合力A地块,着力打造样 板区，快速形成区域认知 2 2 中期中期营造商业场景营造商业场景 中期商业 与邻里中心，商业中心 合力打造商业氛围 商业中心 邻里中心 C地块 B地块 3 3 售楼处单独营造场景售楼处单独营造场景 地块内部价值最大化 首开情景商业 售楼处 C地块 B地块 运动公园 禅修公园 情景商业 高品质社区 高品质社区 售楼处 运动公园 禅修公园 售楼处 运动公园 禅修公园 公共区方案公共区方案 方案一方案二方案三 场景营

16、造优先居住价值优先 方案方案一一方案一：方案一：情景商业结合禅修会所联合打造情景商业结合禅修会所联合打造 名名 仕仕 御御 街街 景观景观 核心核心 禅修禅修 会所会所 前期快速树立区域文化形象 START SCHEMES4 首开设计首开设计方案方案一一 南城越府南城越府 名仕御名仕御街街 大盘场景营造大盘场景营造 禅修会所 名士御街 禅修公园 佛岭大道城市 门户 禅修 会所 名士 御街 禅修 公园 START SCHEMES4 首开设计首开设计方案方案一一 南城越府南城越府 名名仕仕御御街街 大盘场景营造大盘场景营造 1.禅修中心 2.名仕御街 3.禅修公园 START SCHEMES4 首

17、开设计首开设计方案方案一一 南城越府南城越府 名仕御名仕御街街 大盘场景营造大盘场景营造 1.禅修中心 2.名仕御街 3.禅修公园 禅意东方 名仕御街 START SCHEMES4 首开设计首开设计方案方案一一 南城越府南城越府 名仕御名仕御街街 大盘场景营造大盘场景营造 1.禅修中心 2.名仕御街 3.禅修公园 禅意东方 名仕御街 START SCHEMES4 首开设计首开设计方案方案一一 南城越府南城越府 名仕御名仕御街街 大盘场景营造大盘场景营造 1.禅修中心 2.名仕御街 3.禅修公园 START SCHEMES4 首开设计首开设计方案方案一一 方案二：方案二：情景商业结合邻里中心情景

18、商业结合邻里中心+集中商业打造集中商业打造 景观住宅景观住宅 情情 景景 商商 业业 邻里邻里 中心中心 集中集中 商业商业 禅修禅修 会所会所 商业价值高 风险低 START SCHEMES4 首开设计首开设计方案二方案二 前中期分别场景营造前中期分别场景营造 佛岭大道 前期禅修中心 中期情景商业街 前期 禅修 中心 中期 商业 场景 中 期 商 业 场 景 START SCHEMES4 首开设计首开设计 沿街商铺去化慢 联合邻里中心+商业中心 打造商业轴线 方案二方案二 商业商业场景营造场景营造 C地块 B地块 邻里中心 商业中心 START SCHEMES4 首开设计首开设计方案二方案二

19、 商业中心意向商业中心意向 商业 中心 START SCHEMES4 首开设计首开设计方案二方案二 禅禅意东方中式商业意东方中式商业 START SCHEMES4 首开设计首开设计方案二方案二 多功能商墅多功能商墅 START SCHEMES4 首开设计首开设计方案二方案二 邻里中心邻里中心 邻里 中心 禅意水院 水乐堂 START SCHEMES4 首开设计首开设计方案方案一一 方案方案三三：售楼处单独营造场景售楼处单独营造场景 禅禅修修 会所会所 START SCHEMES4 首开设计首开设计方案三方案三 售楼售楼处单独营造场景处单独营造场景 START SCHEMES4 首开设计首开设计

20、 C C地块如何破题？地块如何破题？ START SCHEMES4 首开设计首开设计 沿佛岭大道住宅 考虑天际线保证 大道两侧景观效果 C地块宜采用 高多配策略 C C地块城市地块城市天际线天际线 沿佛岭大道天际线 断崖式下落 沿佛岭大道天际线 逐层降低 18F18F为主方案为主方案高高多多配方案配方案 18F18F 9F9F8F 18F 18F 18F 佛岭大道佛岭大道佛岭大道佛岭大道 8F START SCHEMES4 首开设计首开设计 高层高层- -18F OR 18F OR 27F?27F?洋房洋房- -9F OR 11F?9F OR 11F? C地块定位高端 采用9F,无需登高面 景

21、观品质最优 T4中间户市场接受度弱 中间户考虑105-4开间 18F-T2户型 大面宽 南北通 社区品质高 市场接受度高 优先采用 START SCHEMES4 首开设计首开设计c c地块方案地块方案 方案一方案一方案二方案二方案三方案三 极致面宽 115（3.5高）125（4多）140（4多） 场景营造 容积率 货值 产品力 名士御街 配合售楼处快速营造场景 1.8 6.74亿 舒适面宽 115（3高）125（4多）140（4多） 中期商业情景营造，后期商业价值高 1.92 7.01亿 舒适面宽 115（3高）125（4多）140（4多） 住宅价值优先，无商业 1.98 7.11亿 北北区区

22、18F18F 中中区区9F9F 沿路沿路8F8F 主要特征 容积率 货值 产品力 C C地块方案地块方案( (方案一方案一) ) 极致面宽 115（3.5高）125（4多）140（4多） 地块西侧 配合售楼处快速营造场景 社区空间舒适度极高 1.8 6.74亿 C地块经济技术指标地块经济技术指标 项目项目指标指标单位单位备注备注 用地面积用地面积60084 建筑面积建筑面积 108254 .6 其中其中 住宅面积住宅面积101368 其中其中 高层高层57072 洋房洋房44296 养老用房养老用房169.6 20/ 百户百户 物管用房物管用房217 总建面总建面 2 商业面积商业面积6500

23、 总户数总户数848户户 其中其中 高层高层504户户 洋房洋房344户户 地下室面积地下室面积26712 35/ 辆辆 占地面积占地面积12307 建筑密度建筑密度20.48% 容积率容积率1.80 机动车停车位（暂考机动车停车位（暂考 虑地面虑地面10%） 848辆辆 1.0辆辆/ 户户 START SCHEMES4 首开设计首开设计方案方案一一 高层116 洋房140洋房125 4开间 4开间 3.5开间 极致极致产品力产品力极致大空间极致大空间 40m 170m 组团空间 核心景观 组团空间 组团空间 组团空间 组团空间 项目户型户数比例备注 高层 116504100.00%3.5面宽

24、 12800.00%/ 14200.00%/ 洋房 12527279.07%4面宽 1407220.93%4面宽 高层115户型3.5开间 洋房125户型4开间 洋房140户型4开间 舒适面宽 115（3高）125（4多）140（4多） 地块东侧营造商业情景营造 住宅内部空间舒适度高 1.92 7.01亿 C C地块方案地块方案( (方案二方案二) ) C地块经济技术指标地块经济技术指标 项目项目指标指标单位单位备注备注 用地面积用地面积60084 建筑面积建筑面积115658 其中其中 住宅面积住宅面积112792 其中其中 高层高层62640 洋房洋房50152 养老用房养老用房184 2

25、0/ 百户百户 物管用房物管用房232 总建面总建面 2 商业面积商业面积2450 总户数总户数920户户 其中其中 高层高层540户户 洋房洋房380户户 地下室面积地下室面积28980 35/ 辆辆 占地面积占地面积11935 建筑密度建筑密度19.86% 容积率容积率1.92 机动车停车位（暂考机动车停车位（暂考 虑地面虑地面10%） 920辆辆 1.0辆辆/ 户户 主要特征 容积率 货值 产品力 START SCHEMES4 首开设计首开设计方案二方案二 产品力产品力优优舒适大空间舒适大空间 洋房140洋房125 高层116 4开间 4开间 3 开间 核心景观核心景观 组团空间 组团空

26、间 组团空间 组团空间 项目户型户数比例备注 高层 116540100.00% 3.5面宽 12800.00% / 14200.00% / 洋房 12527271.58% 4面宽 14010828.42% 4面宽 高层115户型3开间 洋房125户型4开间 洋房140户型4开间 舒适面宽 115（3高）125（4多）140（4多） 住宅价值优先，无商业风险 货值最大 1.98 7.11亿 C C地块方案地块方案( (方案三方案三) ) C地块经济技术指标地块经济技术指标 项目项目指标指标单位单位备注备注 用地面积用地面积60084 建筑面积建筑面积 118894 .2 其中其中 住宅面积住宅面

27、积118468 其中其中 高层高层66816 洋房洋房50152 养老用房养老用房191.2 20/ 百户百户 物管用房物管用房235 总建面总建面 2 总户数总户数956户户 其中其中 高层高层576户户 洋房洋房380户户 地下室面积地下室面积30114 35/ 辆辆 占地面积占地面积10428 建筑密度建筑密度17.36% 容积率容积率1.98 机动车停车位（暂考机动车停车位（暂考 虑地面虑地面10%） 956辆辆 1.0辆辆/ 户户 主要特征 容积率 货值 产品力 START SCHEMES4 首开设计首开设计方案三方案三 产品力产品力优优空间舒适空间舒适 洋房125洋房140 高层1

28、16 4开间 4开间 3开间 核心景观 组团空间 组团空间 组团空间 核心景观 高层组团 项目户型户数比例备注 高层 116576100.00% 3面宽 12800.00% / 14200.00% / 洋房 12527271.58% 4面宽 14010828.42% 4面宽 高层115户型3开间 洋房125户型4开间 洋房140户型4开间 START SCHEMES4 首开设计首开设计 B B地块如何破题？地块如何破题？ START SCHEMES4 首开设计首开设计 沿龙山大道为主朝向 优先考虑日照 龙龙山大道东侧现状山大道东侧现状 民宅分析民宅分析 民宅西侧实景民宅东侧立面 现状照片 民宅

29、东侧根据照片 推测为次朝向 （厨房，卫生间，次卧室） 龙山大道 START SCHEMES4 首开设计首开设计 主朝向有两处日照不过 次朝向需满足日照 解决方案如左图 龙龙山大道现状山大道现状民民宅宅 日照分析日照分析 方案2：降低楼栋层数 日照跃过新建住宅 方案1：扩大楼栋间距 避开遮挡现状民宅 日照影响-现状住宅如何满足日照 15F 15F 50m 50m 龙山大道 START SCHEMES4 首开设计首开设计 北侧旧民房未拆除，需考 对现状的影响 策略策略1 1： 宽松宽松44排排 18F18F 策略策略22： 紧凑紧凑55排排18F18F 切红线切红线 B B地块北侧民宅地块北侧民宅

30、 影响影响 宽松型四排宽松型四排，空间舒适，空间舒适紧凑型五排，切地降低成本紧凑型五排，切地降低成本 四排-18F方案五排-18F方案 41M41M 41M41M 41M41M 41M41M START SCHEMES4 首开设计首开设计 五排18F方案需 两拼+点式 B B地块日照地块日照限制限制 五排三拼日照不过两拼+点式 满足日照要求 五排-三拼楼栋方案五排-两拼+点式楼方案 不满足大寒 日3小时 不满足大寒 日3小时 满足大寒日 3小时 满足大寒日 3小时 START SCHEMES4 首开设计首开设计B B地块方案地块方案( (无无27F)27F) 方案一方案一方案二方案二方案三方案

31、三 极致面宽 115（3.5高）125（4高）140（4高） 场景营造 容积率 货值 产品力 极致大空间 树立高端形象 1.98 6.84亿 舒适面宽 115（3高）125（4高）140（4高） 全高层空间舒适 2.15(总量同方案一，用地变小) 6.85亿但地价节省1900万 舒适面宽 115（3高）125（3洋）140（4洋） 高多配空间舒适 2.00 7.23亿 极致面宽 115（3.5高）125（4高）140（4高） 极致大空间 树立高端形象 极致开间 快销回现 1.98 6.84亿 B B地块方案地块方案( (方案一方案一) ) B地块经济技术指标地块经济技术指标 项目项目指标指标单

32、位单位备注备注 用地面积用地面积60917 建筑面积建筑面积 120394 .6 其中其中 住宅面积住宅面积119952 其中其中 高层高层 119952 洋房洋房0 养老用房养老用房201.6 20/ 百户百户 物管用房物管用房241 总建面总建面 2 总户数总户数1008户户 其中其中 高层高层1008户户 洋房洋房0户户 地下室面积地下室面积31752 35/ 辆辆 占地面积占地面积7769 建筑密度建筑密度12.75% 容积率容积率1.98 机动车停车位（暂考机动车停车位（暂考 虑地面虑地面10%） 1008辆辆 1.0辆辆/ 户户 主要特征 容积率 货值 产品力 START SCHE

33、MES4 首开设计首开设计方案方案一一 极致产品力极致产品力全高层极致全高层极致大空间大空间 高层116 高层128 高层142 3.5开间 4开间 4开间 40m 110m 核心区 组团空间 组团空间 组团空间组团空间 54m 70m 高层115户型3.5开间 高层128户型4开间 高层142户型4开间 舒适面宽 115（3高）125（4高）140（4高） 全高层空间舒适 五排总量同方案一，但用地减小 2.15 6.85亿但地价节省1900万 B B地块方案地块方案( (方案二方案二) ) B地块经济技术指标地块经济技术指标 项目项目指标指标单位单位备注备注 用地面积用地面积56158 建筑

34、面积建筑面积120670 其中其中 住宅面积住宅面积120232 其中其中 高层高层 120232 洋房洋房0 养老用房养老用房198 20/ 百户百户 物管用房物管用房240 总建面总建面 2 总户数总户数990户户 其中其中 高层高层990户户 洋房洋房0户户 地下室面积地下室面积31185 35/ 辆辆 占地面积占地面积8369 建筑密度建筑密度14.90% 容积率容积率2.15 机动车停车位（暂考机动车停车位（暂考 虑地面虑地面10%） 990辆辆 1.0辆辆/ 户户 主要特征 容积率 货值 产品力 START SCHEMES4 首开设计首开设计方案二方案二 全高层产品力全高层产品力优

35、优舒适大空间舒适大空间 高层116 高层128 高层142 3开间 4开间 4开间 40m 140m 核心区 组团空间 组团空间 41m 组团空间 组团空间 组团空间 高层115户型3开间 高层128户型4开间 高层142户型4开间 舒适面宽舒适面宽 115115（33高）高）125125（33洋）洋）140140（44洋）洋） 高多配空间高多配空间舒适舒适 2.02.0 7.237.23亿亿 B B地块方案地块方案( (方案三方案三) ) B地块经济技术指标地块经济技术指标 项目项目指标指标单位单位备注备注 用地面积用地面积60917 建筑面积建筑面积 121686 .2 其中其中 住宅面积

36、住宅面积121244 其中其中 高层高层57960 洋房洋房63284 养老用房养老用房199.2 20/ 百户百户 物管用房物管用房243 总建面总建面 2 总户数总户数996户户 其中其中 高层高层504户户 洋房洋房492户户 地下室面积地下室面积31374 35/ 辆辆 占地面积占地面积10386 建筑密度建筑密度17.05% 容积率容积率2.00 机动车停车位（暂考虑机动车停车位（暂考虑 地面地面10%） 996辆辆 1.0辆辆/ 户户 18F 18F 18F 18F 18F 18F 11F 11F 11F 11F 11F 11F 11F 11F 11F 11F 主要特征主要特征 容

37、积率容积率 货货值值 产品力产品力 START SCHEMES4 首开设计首开设计方案三方案三 洋房产品力洋房产品力优优舒适大空间舒适大空间 高层116 洋房142 洋房128 33开间开间 33开间开间 44开间开间 洋房组团 洋房组团 洋房组团 洋房组团 洋房组团 核心景观 高层组团 高层组团 高层组团 高层组团 41m 40m 140m 30m 高层高层115115户型户型33开间开间 洋房洋房128128户型户型33开间开间 洋房洋房142142户型户型44开间开间 START SCHEMES4 首开设计首开设计 还有其他答案吗？还有其他答案吗？ 高端定位牺牲的容积率高端定位牺牲的容积

38、率 能否得到适当的提升？能否得到适当的提升？ B B地块考虑地块考虑增加增加 27F27F START SCHEMES4 首开设计首开设计B B地块方案地块方案 ( (有有27F27F总图总图) ) 场景营造场景营造 容积率容积率 货货值值 产品力产品力 舒适面宽舒适面宽 108108（3.53.5开间）开间）115115（33高）高）125125（44高）高）140140（44高）高） 空间舒适空间舒适 2.22.2 7.647.64亿亿( (方案三高多配方案三高多配7.237.23亿亿) ) 108108- -44开间开间112112- -33开间开间 T4中间户市场接受度弱 中间户考虑1

39、05-4开间 推荐组合方案推荐组合方案 9F-6400元/ 11F-6200元/ 18F-5700元/商业10000元/ 方案一方案一方案二方案二方案三方案三 容积率：B:1.98+C:1.8 货值：B:6.84+C：6.74 总货值：13.58亿 容积率：B:2.15+C:1.92 货值：B:6.85+C：7.01 总货值：13.86亿 地价节省1900万 容积率：B:2.00+C:1.98 货值：B:7.23+C：7.11 总货值：14.34亿 空间极致+面宽极致空间舒适+面宽舒适 货值低货值高 方案方案一一 公共价值高 空间极致 面宽极致 货值适中 方案二方案二 空间舒适 面宽舒适 货值

40、适中 方案三方案三 空间舒适 面宽舒适 高低配 货值高 前期前期 分析分析 产品产品 设计设计 PART. E UNIT TYPE DESIGN5 产品设计产品设计 70%70%20%20%10%10% 核心客群：东乡区东南部乡镇核心客群：东乡区东南部乡镇 目标目标：刚需：刚需 特点：去化快特点：去化快/ /高周转高周转 策略：有限资源，策略：有限资源，抓核心抓核心 重要重要客群：东乡城区客群：东乡城区 目标目标：首改：首改/ /再改再改 特点：高投入特点：高投入/ /高溢价高溢价 策略：满足基本，策略：满足基本，放空间放空间 辅助辅助客群：休闲度假客群：休闲度假/ /投资客投资客 目标目标：

41、投资：投资/ /轻度假轻度假 特点：高品质特点：高品质/ /高收益高收益 策略：深度挖掘，策略：深度挖掘，私人定制私人定制 首开客群分析 结论：刚需为主，同功能 控面积同面积 大面宽 UNIT TYPE DESIGN5 产品设计产品设计 竞品分析-本地开发商 市场常规面宽(140-4 / 125-3 / 115-3) 重视南北通透，18F以上接受度不高 138126116 阙鸿千子湖英伦城邦英伦城邦鸿门国际鸿门国际 3+1房4面宽3+1房4面宽4房3面宽3房3面宽3房3面宽 UNIT TYPE DESIGN5 产品设计产品设计 竞品分析-祥生本地盘 祥生本地盘面宽较大/本案需面宽之外做出提升

42、115-高层125-洋房132-高层 辰东新语东方越东方越辰东新语辰东新语东方越 3房3面宽3房3面宽4房4面宽4房4面宽4房3面宽4房3面宽 UNIT TYPE DESIGN5 产品设计产品设计 少了不少(低总价) 宽景阳台南北通厅十字轴线独立玄关洄游动线 这些，我们都有！ 严控面积段-115 125 140 超大面宽 多了更多(产品力) UNIT TYPE DESIGN5 产品设计产品设计 高层高层洋房洋房 115115125125140140125125140140 33房房22厅厅22卫卫3+13+1房房22厅厅22卫卫44房房22厅厅22卫卫3+13+1房房22厅厅22卫卫44房房2

43、2厅厅22卫卫 33开间开间44开间开间44开间开间44开间开间44开间开间 主卧主卧3.6m3.6m 客厅客厅4.0m4.0m 主卧主卧3.7m3.7m 客厅客厅4.2m4.2m 主卧主卧3.9m3.9m 客厅客厅4.5m4.5m 主卧主卧3.7m3.7m 客厅客厅4.5 m4.5 m 主卧主卧3.9m3.9m 客厅客厅4.8m4.8m 3.53.5开间开间 主卧主卧3.6m3.6m 客厅客厅4.9m4.9m 产品设计成果 UNIT TYPE DESIGN5 产品设计产品设计 18F-140 UNIT TYPE DESIGN5 产品设计产品设计 英伦城邦-138 祥生东方越-132 18F1

44、8F- -140140产品产品 大智若愚大智若愚 优势点 独梯入户 对景玄关 四面宽 三阳台 南北通厅 宽厅 正餐厨 主卫四件套4.5m3.9m UNIT TYPE DESIGN5 产品设计产品设计 18F-125 UNIT TYPE DESIGN5 产品设计产品设计 18F-125产品 心如止水 鸿门国际-126 祥生辰东新语-129 4.2m3.7m 优势点 独梯入户 对景玄关 四面宽 南北通厅 宽厅 正餐厨 豪华主卧套房 UNIT TYPE DESIGN5 产品设计产品设计 18F-116 UNIT TYPE DESIGN5 产品设计产品设计 18F18F- -116116产品产品 润物

45、无声润物无声 鸿门国际-116 祥生东方越-116 3.9m3.6m 优势点 独梯入户 十字玄关 南北通厅 宽厅 豪华主卧套房 UNIT TYPE DESIGN5 产品设计产品设计 洋房-142 UNIT TYPE DESIGN5 产品设计产品设计 142142产品产品 春花秋月春花秋月 阙鸿千子湖-138 英伦城邦-138 4.8m3.9m 优势点 独梯入户 对景玄关 四面宽 三阳台 南北通厅 宽厅 正餐厨 主卫四件套 南卧电梯免扰 UNIT TYPE DESIGN5 产品设计产品设计 洋房-126 UNIT TYPE DESIGN5 产品设计产品设计 126126产品产品 明心见性明心见性

46、 英伦城邦-125 祥生东方越-126 4.5m3.7m 优势点 独梯入户 对景玄关 四面宽 南北通厅 宽厅 正餐厨 豪华主卧套房 南卧电梯免扰 UNIT TYPE DESIGN5 产品设计产品设计 顶层户型市场接受度小，需增加北退赠送 洋房142顶层-130洋房125顶层-115 UNIT TYPE DESIGN5 产品设计产品设计 27F-110 27F27F- -110+105+105+110110+105+105+110 105-4开间105-4开间 UNIT TYPE DESIGN5 产品设计产品设计 产品也得有思想产品也得有思想 仅仅只是仅仅只是这些“核心激发点”这些“核心激发点”

47、 ？ 还不够还不够 情景营造情景营造 禅修主题禅修主题 UNIT TYPE DESIGN5 产品设计产品设计 上上 善善若若 水水任任 方方 圆圆 UNIT TYPE DESIGN5 产品设计产品设计 11F-140 产品 拓展思路 方厅 洄游空间 十字玄关 情景节点 家政动线 UNIT TYPE DESIGN5 产品设计产品设计 吃茶方亭吃茶方亭 11F11F- -140140户型户型情景展示情景展示 UNIT TYPE DESIGN5 产品设计产品设计 乐禅洄座乐禅洄座 11F11F- -140140户型户型情景展示情景展示 UNIT TYPE DESIGN5 产品设计产品设计 18F-1

48、25 产品 -升级版 方厅方厅 洄游空间洄游空间 十字玄关十字玄关 情景节点情景节点 UNIT TYPE DESIGN5 产品设计产品设计 参禅参禅长长台台 18F18F- -125125户型户型情景展示情景展示 UNIT TYPE DESIGN5 产品设计产品设计 18F-115 产品 -升级版 方厅 洄游空间 十字玄关 情景节点 UNIT TYPE DESIGN5 产品设计产品设计 道道禅莲池禅莲池 18F18F- -115115户型户型情景展示情景展示 前期前期 分析分析 示范示范 区区 PART. F 方案一方案一. .入舟院入舟院方案二方案二. .山水画中游山水画中游 以水面为湖，建

49、筑为以水面为湖，建筑为湖中的一叶湖中的一叶 扁舟。舟中看水，人只能与自己扁舟。舟中看水，人只能与自己 的的内心内心为伍，从而参禅悟道。为伍，从而参禅悟道。 佛岭佛岭景区景区 禅意印象禅意印象 鸟瞰鸟瞰 Bird View 使命：平凡生活中的参禅 Mission: meditation in ordinary life 把山水禅意带入生活把山水禅意带入生活 Bringing the landscape to life 平远平远 See far 坐观坐观 Sit view 回游回游 Strolling garden with pond 见性成佛之旅 See your own nature and become a Buddha. 远山远山 Mountain in t