2018年4月 绿地 南通启东奥特莱斯小镇规划设计方案（96页）.pdf

1、绿地启东奥莱小镇 规划设计方案 GREENLAN QIDONG OUTLETS PROJECT CONCEPT SCHEME 2018.04 PTA SHANGHAI上海柏涛 启东奥莱小镇 规划方案推导 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 南地块 7.4w方商业+12.3w方住宅 北地块 2.7w方商业+12.5w方住宅 用地信息： 用地面积：105195平方米 用地性质：商业用地 （可做零售商业、批发市场、餐饮、旅馆） 建筑密度：45% 容积率：1.2-1.7 地下空间利用：-6米 启东城东汽车客运站 加油站 G40收费站 项目概况 GREENLAND 绿

2、地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 规划方案推导 南地块切地模式 住宅用地 商业用地 商业用地酒店 商业用地 住宅用地 酒店 东西切地 规划诉求 奥特莱斯特色街区 缓解周边交通压力 启东东入门户打造 80m高酒店设置地块东北角，呈G40视觉形象 考虑城市形象，北侧沿S336界面设置完整商业界面 设置天桥衔接南北地块商业 优点：住宅远离G40高速，噪声影响小 可利用东、南侧红线外停车场缓解停车 压力 缺点：商业深入腹地较深，难以产生价值 住宅仅一面临路，交通流线较难组织 优点：沿主要道路设置商业，商业价值更高 住宅商业分区明确，减少流线交叉 缺点：住宅靠近G40高速，噪声影响大 东

3、、南侧红线外停车场使用效率不高 酒店沿G40视线形象受高层住宅影响 南北切地 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 优点：功能分区明确：西侧商业，东侧酒店+餐饮 开放性广场，形成内聚型空间 打造住宅人行入口形象，增加卖点 缺点：商业分隔为两个内向庭院，需要强有力主 题引导人流 优点：功能分区明确：西侧商业，东侧酒店+餐饮 东西轴线+回形动线，流线清晰便捷 中心广场可打造商业内部主题活力点 缺点：商业车行流线需通过沿街商业界面，流线交叉 方案二方案一 南地块南北分区 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 南地块东西分区 优点：商

4、业内部空间开放、灵活，形成购物公园主题 缺点：商业错落复杂，商铺曝光率较差 二层商铺多通过一拖二形式到达，去化难度大 优点：酒店用地独立，减少人流交混 缺点：住宅与商业距离过近，会有一定干扰 奥莱入口退城市道路过深，沿城市界面无形象展示 内穿机动车道压缩用地，中央主力商铺进深过小 内穿机动车道阻隔影响双边铺面的步行动线 方案四方案三 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 南地块东西分区 优点：奥莱商业沿城市展示面形象突出 商业动线简洁明确、主次分明 购物洄游体验完整 内部各大主题节点尺度恰当、点位合理 单边及双边商铺进深控制合理 南侧结合停车场设置入口及主力餐

5、饮 缺点：沿S336住宅与商业的车行流线有所交混 缺点：回型动线二层人流拉动难度较大 方案五 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 北地块方案推导 优点：商铺单间面积可划分小区间 缺点：商业流线复杂，内部多条动线容易混乱 内街过多，深处商铺曝光率低，难以实现价值 优点：最大化沿街商业贴线率 人行动线清晰明确 最大程度消除多层次内街的不良体验感 内部设置活力广场及类独栋式商业点铺， 形成积极的停留聚集点 缺点：部分商铺进深较大、地下室柱网不规则 方案二方案一 启东奥莱小镇 商业设计 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 奥特莱斯

6、 特色奥莱的发展与升级 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 第二代 中国较成熟奥特莱斯 第三代 中国奥特莱斯新纪元 第一代 中国初代奥特莱斯 2018年 升级版奥特莱斯购物中心 启东奥特莱斯 2002年 中国第一家奥特莱斯购物中心 北京燕莎奥特莱斯 2006年 上海中国第一家奥特莱斯购物中心 上海青浦奥特莱斯 2014年 上海较成熟的奥特莱斯购物中心 上海弗洛伦萨小镇 2015年 上海最新奥特莱斯购物中心 上海奕欧来奥特莱斯 情景体验式特色主题风情品牌折扣 国内奥特莱斯的发展 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 上海奥特莱

7、斯案例总结 单一目的性购物 现状 升级 我们的奥莱 全家庭体验式购物公园 单一配套功能复合化多种类配套 特定性购物人群男人、老人、小孩、宠物 单一购物空间多元多维的空间场所交互 单一仿欧建筑风格融入现代精髓的体验感场景 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 第三代 奥特莱斯购物中心 更丰富的参与主题 体验式的特色场景 更完善的配套功能 更合理的购物动线 满足一日购物的全天化生活服务需求 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 欧洲尺寸研究 原汁原味的奥特莱斯的购物体验 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI

8、 上海柏涛 传统欧洲小镇规划城市肌理遵循形态学特色 更偏向围合空间，外部空间以线性街巷及广场节点为主 巴塞罗那城市肌理为极方正的横平竖直形 态，内部围合形成庭院。每个八边形街区 都被放在边长为113m的正方形中，四个 倒角均为45。 克鲁姆洛夫小镇沿水布置，呈围合结构， 在小镇内部围合成中心大广场。 维尔茨堡以水路和铁路构成交通枢纽，规 划布局较自由。 街道尺度：6M、9M H/D=（1.23）:1 街道尺度：9M 、 12M H/D=（1.252.5）:1 街道尺度：20M、40M 、 60M H/D=（0.33-1）:1 巴塞罗那克鲁姆洛夫维尔茨堡 欧洲城市肌理 GREENLAND 绿地启

9、东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 多彩的建筑，丰富的立面，精致的线脚，各异的 门窗和铁艺以及变化的铺地，精致的尺度形成舒 适的漫步空间。 近近人尺度人尺度 舒适小资舒适小资 宽度：7m14m 高度：24层 H/D：1：12：1 欧洲街道尺寸 12m 14m 10m 8m 次街道 14m 10m 14m 12m 16m 12m 12m 12m 12m GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 圣彼得广场 宽240m 长340m 长145m 宽180m 巴塞罗那加泰罗尼亚广场 总体上西方传统城市广场表现的是一种雄伟的英 雄主义，讲究构图和视觉美感的审美取向

10、。一般 尺度巨大，长宽均在百米以上。 纪念型广场多为开放式，通过超大尺度的空间围 合，形成仪式感极强的公共活动聚集地。 欧洲广场尺寸 超大尺度超大尺度 礼仪感强礼仪感强 大尺度广场节点 营造更强的空间凝聚力 L/D ：1：12：1 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 各种各样的街角生活营造出更加丰富的街角生活， 各种有趣的建筑元素与设施让社会的参与度更高。 开放休闲开放休闲 参与感强参与感强 转角空间是积极的交流空间 同时是欧洲城市街区重要的特色 欧洲街道文化 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 各种各样的街区文化营造出更

11、加丰富的街区生活丰富的街区生活， 包括文艺表演，露天咖啡，街头集市等等 品质生活品质生活 触手可达触手可达 小型开放广场是小型城市活 动的舞台激发更多的参与性活动 欧洲特色节点 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 国内成熟商业研究 数据支撑合理商业逻辑 国内成熟商业 尺寸研究 与国外作对比，同时了解国内消费者购物习惯与需求 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 国内成熟商业街道尺寸 国内成熟商业街主街一般在10m以上，次街在6-8m左右，设外摆，增加人气和体验感。 成都太古里上海新天地北里大宁国际 主街次街 5.25m5.2

12、5m 10m 17m 6.5m 交通 路径 主题 景观 交通 路径 3m3m 18m 12.5m 4m 交通 路径 主题 景观 交通 路径 3.5m3.5m 15m 10m 3m 交通 路径 主题 景观 交通 路径 主街 18m 10M 3m 15m 7m 4m 外摆交通路径 次街 4.6m 12m 7.6m 3m 主题景观交通路径 16m 较宽街道约10m H/D=18/14=1.3:1 较窄街道一般4.5m左右 H/D=18/10=1.8:1 较宽街道约17m H/D=10/17=0.6:1 较窄街道一般7.6m左右 H/D=16/7.6=2:1 较宽街道约10m H/D=15/10=1.

13、5:1 较窄街道一般7m左右 H/D=15/7=2:1 分布 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 国内成熟商业街广场尺度宜人，分散设置，空间有缩有放，基本在500-2000不等。 成都太古里上海新天地北里大宁国际 国内成熟商业广场与节点尺寸 建筑 古建 广场 节点 47m 47.3m 34.5m 商业规模：5万 层数：2-3F 入口广场： 2个，开口约25m。 中央广场： 长约45m,宽约20m,面积约900。 节点： 在道路交叉口处布置开放型的人文景观；长约10- 14m,宽约8-10m,面积在80-140。 商业规模：2.2万 层数：2-3F 入口广场：

14、 长约20m,宽约15m,面积约300。 中央广场： 长约23.5m,宽约21m,面积约500。 节点： 以宽度4-5m不等的外摆形成延续的节点空间。 商业规模：10.6万 层数：2-3F 入口广场： 长约34m,宽约47.3m,面积约1600。 中央广场： 长约52.2m,宽约47m,面积约2500。 节点： 以大小不一的开放式庭院分散布置于巷道 之间。 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 国内奥莱尺寸研究 符合国内商业消费模式的尺寸研究 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 奥特莱斯街道尺寸 主街一般在10m以上，次街在

15、5-9m左右，高宽比在1:12:1较舒适。 7m 9.2m 12m 10m 22.4m 10m 主要街道（街宽14m时） ： 建筑高度一般为2层。 高宽比0.7：1左右。 步行街道（街宽7m时）： 建筑高度一般为2层。 高宽比1.4:1左右。 主要街道（街宽22.4m时） ： 建筑高度一般为2层。 高宽比0.5：1左右。 步行街道（街宽10m时）： 建筑高度一般为2层。 高宽比1:1左右。 青浦奥莱佛罗伦萨小镇 14m 9.2m 主街次街主街次街 次级街道 广场节点 主街道 次级街道 广场节点 主街道 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 奥特莱斯广场与节点尺

16、寸 中心广场尺度在1500-3000左右，节点在400以上。 青浦奥莱佛罗伦萨小镇 景观轴 广场 节点 75m 40m 31m 34m 22m 31m 30m 25m 50m 18m 商业规模： 11万 节点： 长宽在20-30m不等 面积为500左右。 入口广场： 长约55m,宽约30m 面积约1650。 中央广场： 以宽度为30m的超长景观轴延续至 直径为40m的圆形广场 广场面积约为1250。 商业规模： 5.4万 节点： 长宽在20-50m不等 面积为400-900左右。 入口广场： 半径为15m左右的圆形广场 面积约为700。 中央广场： 长约40m,宽约75m 面积约3000。 3

17、0m 40m 55m 30m 20m 30m GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 奥特莱斯餐饮尺寸 青浦奥莱佛罗伦萨小镇 肯德基： 进深10m 开间平均值24m 面积240 店铺宽深比：1/2.5 麦当劳 ： 进深18m 开间平均值12m 面积216 店铺宽深比：1/1.5 24m 18m 12m 10m 肯德基 S=240 麦当劳 S=216 麻辣香锅 S=147 21m 7m 28m 22m 28m 避风塘 S=760 麻辣香锅 进深21m 开间7m 面积147 店铺宽深比：1/2 避风塘 进深22、28m 开间28m 面积700 店铺宽深比：1/1 星

18、巴克 进深16m 开间7m 面积112 店铺宽深比：1/2 麦当劳 进深12m 开间17m 面积204 店铺宽深比：1/5 港式餐厅 进深28m 开间1326m 面积430 店铺宽深比：1/1 13m 15m 25m 11m 11m 2m 港式餐厅 S=437 小中大小中大 星巴克 S=112 7m 16m 12m 17m 麦当劳 S=204 小型餐饮(100200 )：开间7m8m 进深1621m 宽深比：1/2 中型餐饮(200 300 )：开间10m12m 进深17m24m 宽深比：1/1.51/2.5 大型餐饮(300 以上) ：开间1525m 进深1530m 宽深比：1/11/1.5

19、 12m GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 1.经典奥特莱斯需要一个更形象化、更具仪式感的大尺度的礼仪性广场，面积约在2000- 3000。 2.功能分布结合规划特色，明确分区 3.节点设置主题分散设置，设外摆来增加空间活力与商业氛围。 4.主街道尺度约为10m，次街道约为5m,街巷高宽比约为2：1较适宜。 5.标准商铺面积在150左右，面宽约8m，进深约17m。 6.主力店一般在300-500，通常设置在需要强引导性区域或一段街铺转角区域。 7.小型餐饮(100200) ：进深1621m，宽深比约为1/2 ； 中型餐饮(200 300) ：进深17m24

20、m，宽深比约为1/11/1.5 大型餐饮(300 以上) ： 进深1530m，宽深比约为1/1 基于国内成熟商业街与两代奥莱的广场 节点及街道尺度分析 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 总图方案推导 GS-02-01（南侧商业）经济技术指标 项目数量单位备注 商业总用地面积64686.57 m2 商业总建筑面积106089.55 m2 地上计容总建筑面积74874.38 m2 其 中 四星酒店24101.90 m2 商业面积49527.48 m2 其 中 奥莱商业35091.96 m2 西侧商业10392.46 m2 酒店裙房商业2377.68 m2 启动

21、区（商1665.38 m2 垃圾房140.00 m2 KP站650.00 m2 物业用房455.00 m2 地下总建筑面积31215.17 m2 其 中 非人防地下室10135.84 m2 人防地下室14855.59 m2 酒店地下室6223.74 m2 总机动车位2248 个 其 中 地面停车395 个 地下停车1853 个 建筑密度44.32% 西侧商业用地11898.01，东侧商业用地52788.56 K站280，P站370 不低于地上总建筑面积4 酒店后勤用房2164 红线外停车723辆 其中商业停车1651辆，酒店停车202辆 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGH

22、AI 上海柏涛 总图流线 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 住宅出入口 商业入口 住宅入口 商业入口 双车道 7m 单车道 4m 绿化带 1.5m 商业住宅出口 出入口模式一出入口模式二 优点:优点: 双车道 7m 单车道 4m 绿化带 1.5m 住宅、商业流线完全独立分开,避免流线干扰， 便于后期管理。 住宅、商业流线均做到单向车行，提高行车舒适度， 商业住宅均可出入。 住宅、商业流线混行，不便于后期管理。 缺点: 商业只进不出。 缺点: GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 功能流线分析 GREENLAND 绿地启东奥

23、莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 店铺分析 主力店 标准店铺 尺寸研究 单面商铺 8.1m 14.4m 121 宽深比：1/1.8 双面商铺 8.1m 32.8m 133 133 宽深比：1/2.2 12m 26.5m318 高区商铺 宽深比：1/2.22.5 1.主力店主要分布于出入口处及商业街端头处 中央广场周围为商业主力店， 主要面积控制在200300左右，可根据要求切分 2.标准店铺为三种，面积控制在100150根据商业 需求减小开间，分割为小铺 二层平面一层平面二层平面 14.4m 14.2m19.3m 12.8 m 16.8m 42.2m 72.2m 26.5m 18m 2

24、4.3m 15m 14.2m 26.5m26.5m GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 优点：酒店落客区单独设置成独立区域，入口 形象展示好，入口空间大气，仪式感强，酒店 车行流线与商业车行流线分开布置，互不影响 缺点：车辆落客需通过环岛回转。 方案二方案一方案三 G40 336省道 停车 塔楼 336省道 停车 塔楼 336省道 停车 塔楼 G40 G40 酒店落客分析 优点：车行流线较短，酒店车行流线与商业车 行流线利用环岛分开布置，尽量减少混杂。 缺点：酒店入口方向正对G40，压迫感强，形 象展示面较差、入口落客区与商业大量车行出 口同区域，影响干扰较

25、大。 优点：车行流线较顺畅，酒店形象展示面较大， 入口空间大气，仪式感强 缺点：酒店车行系统与奥莱广场主动线交叉， 酒店车行与商业车流混用一个入口，不利影响 大，酒店落客区需要经过非酒店品牌管理设计 区域（商业前广场），体验感下降。 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 北地块总平面图 GS-01-01（北侧商业）经济技术指标 项目数量单位 商业总用地面积22429.00 m2 40511.92 m2 地上计容总建筑面积22697.92 m2 零售商业22267.92 m2 垃圾房100.00 m2 KP站150.00 m2 物业用房180.00 m2 地下总

26、建筑面积17814.00 m2 其 中 非人防地下室7718.00 m2 人防地下室11096.00 m2 总机动车位800 个 其 中 地面停车0 个 地下停车800 个 建筑密度53.5% 备注 其 中 商业总建筑面积 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 流线分析 l 三层 车行流线 人行流线 电梯 2.机械停车停车位大小： a.机械式停车库设计图册实例（右图） b.厂家提供的数据（右图） 结论： 综合考虑商铺面积、商铺舒适性、地库舒适性、 地库经济性、主流车辆尺寸较大等因素,选取： 机械车位大小为: 2500X5800mm； 纵向8100柱网； 横向6

27、000柱网。 地库柱网分析 安徽乐库： 5750mm 上海菏润： 6000mm 温州电业局： 5650/5850mm 中国人民解放军总医 院：5700mm A=5500mm B=5750mm 图集 实例 尺寸 厂家 尺寸 PTA SHANGHAI 上海柏涛绿地启东奥莱项目2018.04 GS-02-01（南侧地块） 商业部分： 地库总面积：31215.17 人防面积：14855.59 停车数量：1651个 酒店部分： 酒店区地下面积：6223.74 酒店后勤：2164 停车数量：202个 地库范围线 人防范围线 地库范围线 人防范围线 车行流线 扶梯 直达电梯 地库出入口 楼梯 货梯 地库指标

28、及流线 南地块 地下一层平面图流线分析图 PTA SHANGHAI 上海柏涛绿地启东奥莱项目2018.04 地库指标及流线 北地块 GS-01-01（北侧地块） 商业部分： 地库总面积：17814.92 人防面积：10664.36 停车数量：800个 车行流线 扶梯 直达电梯 地库出入口 楼梯 货梯 地库范围线 人防范围线 地下一层平面图 流线分析 启东奥莱小镇 立面意向 经典西班牙风情 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 西班牙经典代表性建筑马德里皇宫 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 西班牙经典代表性建筑塞维利亚大教

29、堂 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 西班牙经典代表性建筑官式西班牙建筑 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 西班牙经典代表性建筑西班牙细节特点 Patio四周柱廊庭院广场 拱廊 一步阳台 高低错落 虚实对比 建筑体量 纯净颜色 白墙红瓦 方形塔楼 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 国内西班牙风情建筑武汉光谷西班牙风情街 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 现代西班牙风情建筑 方案意向三 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI

30、 上海柏涛 方案三 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 方案三 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 方案三 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 方案三 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 方案三 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 方案三 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 方案三 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 方案三 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 方案三 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 方案三 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 方案三 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 方案三 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 酒店立面意向 GREENLAND 绿地启东奥莱小镇PTA SHANGHAI 上海柏涛 酒店立面意向