深圳市地方税务局办公室关于印发城市更新税收政策指引的通知（深地税办发〔2012〕37号)及税收工作指引（19页）.docx

1、深圳市地方税务局办公室关于印发城市更新税收政策指引的通知深地税办发201237号第一章 总则第一条 为规范城市更新税收征管，根据中华人民共和国税收征收管理法、中华人民共和国企业所得税法、中华人民共和国营业税暂行条例、中华人民共和国土地增值税暂行条例、深圳市城市更新办法及其实施细则，结合深圳市实际，现制定本指引。第二条 本指引适用于本市行政区域范围内的城市更新活动所涉及到的税收征收管理。本指引所称城市更新，是指由符合深圳市城市更新办法及其实施细则规定的开发企业根据城市规划对特定城市建成区，进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。第三条 本指引针对城市更新实施过程中以下三种见的经济行为，就其税收

2、处理方式予以明确。(一)以房地产作价入股成立项目公司进行开发。(二)双方或多方合作实施项目的开发。(三) 其他城市更新行为第四条 其他未包括的城市更新行为税收处理比照此规定，以实质重于形式、避免重复征税为原则进行征收管理。第二章 以房地产作价入股进行房地产开发的税收处理第五条 以房地产作价入股进行房地产开发，按出资比例分享利润，共担风险的，不征营业税。但以下情形除外：房屋建成后各方按一定比例分配房屋，出地方以土地出资视为向项目公司转让土地，按转让无形资产缴纳营业税，其营业额按照中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第二十条的规定进行核定。第六条 凡以房地产作价入股，所投资、联营的企业从事房地产开

3、发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，发生所有权转移时应视同销售房地产确认收入缴纳土地增值税。第七条 被投资企业接受投资方式取得的土地，以该土地的投资作价和接受投资支付的相关税费为计税基础，并在企业所得税进行税前扣除以及作为土地增值税的扣除项目。第八条 被投资企业以房地产分配给股东或出资人的，发生所有权转移时应视同销售房地产缴纳土地增值税。对合营企业的房屋，在分配给投资各方后，视同销售，应按规定缴纳营业税。第三章 合作建房的税收处理第九条 本指引所称合作建房是指由一方(或多方)出地，另一方(或多方)出资，合作各方共同与国土部门签署土地出让协议(或补充协议)，共同取得土地使用

4、权，并按约定比例进行分房的行为。第十条 合作各方共同与国土部门签署出让协议，共同取得土地使用权的行为及开发完成后进行确权登记，不涉及到转让土地使用权，不征收营业税，不征收土地增值税。第十一条 合作建房分房暂免征收土地增值税，不征营业税；分房后各自销售的，应就其取得的收入和发生的成本按规定计算缴纳所得税、营业税土地增值税。第十二条 如果合作建房出地方为村股份公司，当其分配取得房产，再原价分配给村民的，不视同销售。第十三条 合作建房项目的土地增值税缴纳，由合作各方就其取得的收入和实际发生的成本分别计算并缴纳土地增值税。第十四条 合作建房出地方属于村股份公司的，当其将分得的房产出售时，如果不能准确核

5、算成本，土地增值税按转让房产取得的收入核定征收。村股份合作公司是农村城市化进程中，在原有的村级集体经济组织基础上进行股份制改制而成的，具备独立的法人资格经济实体。第四章 城市更新其他税收处理第十五条 本指引所称拆迁补偿是指拆迁方对被拆迁方，依照深圳市城市更新办法及其实施细则、国有土地上房屋征收与补偿条例的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。第十六条 拆迁方与被拆迁方签订拆迁补偿安置协议，实行货币补偿支付拆迁补偿费，凭合法有效凭据计入拆迁补偿费，在所得税和土地增值税前扣除。第十七条 被拆迁方取得的拆迁补偿费、征地

6、补偿，暂不征收营业税、免征土地增值税。第十八条 拆迁方与被拆迁方签订搬迁补偿安置协议，实行房屋产权调换方式支付拆迁补偿费，对偿还面积与拆迁补偿协议面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，超过部分，按房产在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定核定计征营业税。本指引中所称同类住宅房屋的成本价以建安成本为准，不含地价。第十九条 开发商与被拆迁方签订拆迁补偿安置协议，实行房屋产权调换方式支付拆迁补偿费，用本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理缴纳土地增值税及所得税，按国税发2006187号第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开

7、发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。第二十条 开发商与被拆迁人签订搬迁补偿安置协议，实行房屋产权调换方式支付拆迁补偿费，采取异地安置的，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费，计算缴纳土地增值税；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费，计算缴纳缴纳土地增值税。第二十一条 一方(或多方)出地，另一方(或多方)出资，以土地使用权人的名义进行开发，房屋建成后合作双方按一定比例分配房屋。分配给出资方的房产视同销售，按市场公允价值确认

8、收入。第二十二条 开发商投入资金和技术并以自己名义进行开发建设，项目完成后，开发商依合同约定的分配比例将房屋所有权转移至出地一方。房屋建成后，开发商分配给原出地方的房屋，按市场公允价确定开发商土地增值税应税收入；出地方从开发商获取房产，按市场公允价确定出地方转让土地使用权取得的收入，按规定征收土地增值税。第二十三条 房地产被收购方收购，应按规定缴纳营业税、所得税。第二十四条 城市更新项目房地产被收购，按照中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则、财税【1995】048号文件关于因城市建设需要，转让房产免征土地增值税。第二十五条 纳税人自改，即拆除自有建筑，按该建筑市场公价值确定房地产开发企业的

9、拆迁补偿成本。其税收政策比照他拆拆迁补偿税收政策。纳税人在开始旧改意向后新增的建筑物拆除不得列为拆迁补偿成本。第二十六条 作为拆迁条件，为村委无偿建设配套设施，无偿返还一定面积的新建物业给村集体，该经费、补偿资金、新建物业成本等实际发生的拆迁支出均可在土地征用及拆迁补偿费中列支。第二十七条 回迁房销售收入营业税纳税义务发生时间为回迁户办理产权登记的当月。对回迁房确定的销售收入不预缴土地增值税。第二十八条 政府对城市更新项目的补偿，不列入销售收入，也不抵减扣除项目金额。第二十九条 拆迁补偿款的确定以实际补偿回迁房时的市场公允价为准。第三十条 按照深圳市人民政府关于印发深圳市原农村集体经济组织非农

10、建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定的通知(深府【2011】198号)第七条的规定，对于转为商品性质的非农建设用地和征地返还用地，权利人在办理土地使用权初始登记时，可以申请按照合法评估机构核定的市场评估价进行登记。按上述规定办理产权登记的土地使用权价格可作为土地使用权成本，作为土地增值税扣除项目。评估价不得高于政府公布的同类、同地段、同时间的评估价。第五章 附则第三十一条本指引由深圳市地方税务局负责解释。第三十二条本指引自 年 月 日起实施。以前规定与本指引有抵触的，依本办法执行。城市更新税政征管(试行)工作指引发布日期：2017年03月02日 第一部分 政策规定根据深圳市城市更新办法

11、(深圳市人民政府令第211号，下简称更新办法)及其实施细则的有关规定，城市更新是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)，进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动，包括：功能改变类城市更新、综合整治类城市更新、拆除重建类城市更新等类别。本指引主要用于指导拆除重建类城市更新项目的涉税管理，不作为执法依据。根据更新办法及其实施细则及其他相关法律法规文件，按照深圳市城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施的拆除重建类更新项目属于本指引规范的对象。今后深圳市人民政府或相关部门修订相关城市更新办法，从其规定。本指引主要关注两个环节：一是被拆迁方(含被拆迁居民和原企业或

12、单位)让渡原有土地使用权，并取得补偿。二是拆迁方(含更新项目的实施主体)取得土地使用权，并支付补偿。一、 被拆迁方(一) 营业税1. 基本原则对被拆迁方取得符合条件的拆迁补偿不征收营业税。2. 具体规定被拆迁居民或单位将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地使用者的行为，不征收营业税。3. 主要文件国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知(国税函2008277号)(二) 个人所得税1. 基本原则被拆迁方为自然人时，对其

13、取得的符合条件的拆迁补偿收入免予征收个人所得税。2. 具体规定按照城市发展规划，在旧城改造过程中，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，无论是现金还是实物(房屋)，均免予征收个人所得税。3. 主要文件(1)国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复(国税函1998428号)(2)财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知(财税200545号)(三) 企业所得税1. 基本原则被拆迁方为居民企业时，对其取得的符合条件的搬迁所得递延至搬迁完成年度计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。2. 具体规定(1)搬迁所得的确认企业的搬迁收入，扣除

14、搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。企业的搬迁收入，包括搬迁过程中从本企业以外(包括政府或其他单位)取得的搬迁补偿收入，以及本企业搬迁资产处置收入等。企业取得的搬迁补偿收入，是指企业由于搬迁取得的货币性和非货币性补偿收入。企业的搬迁支出，包括搬迁费用支出以及由于搬迁所发生的企业资产处置支出。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。(2)搬迁完成年度的确认下列情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得：从搬迁开始，5年内(包括搬迁当年度)任何一年完成搬迁的;从搬迁开始，搬迁时间满5年(包括搬迁当年度)的年度。(3)被征用土地计税成本的确认企业搬迁中被

15、征用的土地，采取土地置换的，换入土地的计税成本按被征用土地的净值，以及该换入土地投入使用前所发生的各项费用支出，为该换入土地的计税成本，在该换入土地投入使用后，按企业所得税法及其实施条例规定年限摊销。(4)被征用资产计税成本的确认企业政策性搬迁被征用的资产，采取资产置换的，其换入资产的计税成本按被征用资产的净值，加上换入资产所支付的税费(涉及补价，还应加上补价款)计算确定。3. 主要文件(1)企业政策性搬迁所得税管理办法(国家税务总局公告2012年第40号)(2)国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告(国家税务总局2013年第11号)(四) 土地增值税1. 基本原则对被拆迁方因国家

16、建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。2. 具体规定因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划而搬迁，是指因旧城改造，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。3. 主要文件(1)中华人民共和国土地增值税暂行条例(国务院令第138号)(2)中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则(财法字19956号)(3)国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知(财税200621号)(五) 契税1. 基本原则

17、对被拆迁方，因土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用，重新承受土地、房屋权属或重新购置房屋或选择房屋产权调换，实行免征或差额征收。2. 具体规定(1)重新承受土地、房屋权属方式土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税。(2)重新购置房屋方式因房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。(3)房屋产权调换方式因房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对

18、差价部分按规定征收契税。(4)历史遗留问题由于历史原因未办理初始产权登记的不动产被拆迁后，对于属于政府认可的被拆迁居民，其没有超过补偿标准部分的，可享受免缴契税的优惠。3. 主要文件(1)深圳市地方税务局2009年深圳市地方税务局关于渔农村旧城改造拆迁补偿契税问题的批复(2)财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知(财税201282号)(3)广东省契税实施办法(六) 印花税1. 基本原则对与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。2. 具体规定一是对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印

19、花税予以免征;二是在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收(拆迁)补偿协议或棚户区改造合同(协议)，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征印花税。3. 主要文件财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知(财税2013101号)二、 拆迁方(一) 营业税1. 基本原则对于拆迁方采取房产补偿方式，视补偿面积和补偿方式不同，采取不同的营业税征收方式。2. 具体规定对于拆迁方采取房产补偿方式，视补偿方式不同税务处理分别如下：用于补偿的房产若是开发公司自行开发的商品房，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计算缴纳销售不动产的营业

20、税;对补偿面积超过拆迁面积的部分，按中华人民共和国营业税暂行条例实施细则的规定，核定营业额计算缴纳销售不动产的营业税。用于补偿的房产若是项目实施主体外购的产权房产，可以以核定计税价格减除房产购置原价后的余额为计税营业额。3. 主要文件国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复(国税函1995549号)(二) 企业所得税1. 基本原则对于拆迁方采取房产补偿方式换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，并将其确认为拆迁补偿支出。2. 具体规定(1)视同销售对于拆迁方采取房产补偿方式换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或

21、使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：一是按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;二是由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;三是按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%。(2)成本扣除对于拆迁方采取房产补偿方式换取其他企事业单位和个人的土地使用权等行为，土地使用权的成本为开发产品视同销售收入和土地使用权转移过程中应支付的相关税费。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。3. 主要文件房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发200931号)(三)

22、土地增值税1. 基本原则对于拆迁方采取房产补偿方式换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，并将其确认为拆迁补偿支出。2. 具体规定(1)视同销售对于拆迁方将开发产品用于换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。(2)成本扣除本地安置拆迁方用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，视同销售收入按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，同时将视同销售收入确认为房地

23、产开发项目的拆迁补偿费。拆迁方支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给拆迁方的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。异地安置拆迁方采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。3. 主要文件国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发2006187号)国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知(国税函2010220号)(四) 契税1.基本原则出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而

24、支付的全部经济利益。2.具体规定(1)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。(2)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。3.主要文件财政部

25、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知(财税2004134号)第二部分 实务指引一、 个人所得税根据深圳市地方税务局税收减免管理实施办法(深圳市地方税务局公告20161号)(以下简称减免实施办法)的规定，纳税人的征管流程如下：一是享受方式。扣缴申报自行享受。二是提供资料。拆迁补偿款免征个人所得税属于按税务机关要求期限提交报备材料的事项，具体材料有：居民身份证或其他证明身份的合法证明;取得拆迁补偿款相关证明材料(如拆迁补偿协议、收款凭据等，不限于这些证明材料，下同)。二、 企业所得税根据企业政策性搬迁所得税管理办法(国家税务总局公告2012年第40号) 第六章征收管理的规定，纳税

26、人的征管流程如下：一是申报材料。企业应当自搬迁开始年度，至次年5月31日前，向主管税务机关(包括迁出地和迁入地)报送政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料。逾期未报的，除特殊原因并经主管税务机关认可外，按非政策性搬迁处理，不得执行本办法的规定。其中，搬迁依据、搬迁规划等相关材料，包括：(1)政府搬迁文件或公告;(2)搬迁重置总体规划;(3)拆迁补偿协议;(4)资产处置计划;(5)其他与搬迁相关的事项。二是搬迁清算。企业迁出地和迁入地主管税务机关发生变化的，由迁入地主管税务机关负责企业搬迁清算。企业搬迁完成当年，其向主管税务机关报送企业所得税年度纳税申报表时，应填报附表A105110政策性搬迁纳税调

27、整明细表。三、 土地增值税根据减免实施办法的规定，纳税人的征管流程如下：一是享受方式。自行申报自行享受。二是提供资料。因国家建设需要依法征用、收回的房地产土地增值税减免属于按税务机关要求期限提交报备材料的事项。具体材料有：(1)减免税申请报告;(2)土地使用权证明;(3)政府征用、收回土地使用权补偿协议;(4)提交其他减免税相关资料。四、 契税根据减免实施办法的规定，纳税人的征管流程如下：一是享受方式。申报的同时报送资料。二是提供资料。具体报送资料包括：城市更新项目实施主体确认书、城市更新单元计划函、土地使用权出让合同书、城市更新改造与拆迁补偿合同书。五、 印花税根据减免实施办法的规定，纳税人

28、的征管流程如下：一是享受方式。自行申报自行享受。二是提供资料。拆迁居民重新购置住房，拆迁补偿款部分或新换房屋免征印花税属于按税务机关要求期限提交报备材料的事项。具体材料有：政府部门出具的改造安置住房相关证明材料、房屋征收(拆迁)补偿协议或棚户区改造合同(协议)、购买安置住房的个人身份证明。第三部分 疑难问题解答一、文书性质的判定1.收地协议书能否视为营业税政府收回土地使用权的正式文件?区级国土部门(甲方)、原用地权利人(乙方)以及城市更新项目实施主体(丙方)三方签订收地协议书，此协议书能否理解为县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件?处理意见：根据国家税务总局关于政府收回土地使用权

29、及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知(国税函2009520号)第一条的规定：国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知(国税函2008277号)中关于县级以上(含)地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。对于问题所述的三方签订收地协议书不能作为收回土地使用权文件。2.收地协议书是否可以作为土地增值税要求的政府征用、收回土地使用权补偿协议?处理意见：政府依法征用、收回土地使用权文件为总局在纳服规范中明确规定的纳税

30、人应提供的土地增值税减免相关资料。在实务操作中，只要被拆迁方能够提供深圳市人民政府依据更新办法及其实施细则发布的城市更新单元计划或城市更新单元规划等城市更新公告或相关文件，可视为政府征用、收回土地使用权。二、扣除凭证的判定1.对于城市更新项目，若被拆迁户是企业，如何确定企业所得税税前扣除票据问题?处理意见：被拆迁企业可按拆迁补偿协议、被补偿方原房地产资料、银行账单等资料依据实质确认企业所得税税前扣除票据。2.对于城市更新项目，若被拆迁户是企业，如何确定土地增值税税前抵扣票据问题。处理意见：被拆迁企业可按拆迁补偿协议、被补偿方原房地产资料、银行账单等资料依据实质确认土地增值税税前扣除项目。三、扣

31、除范围的判定拆迁协议以外的相关费用，土地增值税是否可抵扣?如拆除的工程费用、物料费用。处理意见：土地增值税扣除项目与企业所得税的扣除不同，与企业会计账册的成本费用扣除也不同。列入土地增值税扣除项目的范围有：取得土地使用权支付的成本、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、利息支出、其他房地产开发费用等。其中：被拆除的工程、物料费用，属于原建设过程中已支付的，可列入本次房地产开发成本范围据实扣除。本次拆迁过程发生拆迁费用，属于地上、地下附着物拆迁补偿净支出的，列入土地征用及拆迁补偿费扣除。四、计税成本的确认1.被拆迁方为企业时，其获得实物赔偿，应

32、以何价值入账?处理意见：根据企业政策性搬迁所得税管理办法(国家税务总局公告2012年第40号)的规定，企业政策性搬迁被征用的资产，采取资产置换的，其换入资产的计税成本按被征用资产的净值，加上换入资产所支付的税费(涉及补价，还应加上补价款)计算确定。2.企业以土地、房产等不动产置换城市更新后重建的写字楼等，同时再取得大额经济补偿(超出换出资产净值)，这种情况下应如何计算搬迁收入，以及换入资产价值?处理意见：根据企业政策性搬迁所得税管理办法(国家税务总局公告2012年第40号)的规定，被拆迁方取得的搬迁补偿收入分两种情况：货币性补偿收入和非货币性补偿收入。其中，非货币性补偿收入为换入资产，其换入资

33、产的计税价值为换出资产净值加上支付税费;货币性补偿收入为大额经济补偿。搬迁支出为换出资产净值加上支付税费。搬迁所得为搬迁收入减去搬迁支出，即为大额经济补偿部分。3.营改增后，回迁房的视同销售收入在1:1赔付范围内企业所得税能否视同按成本价格销售?处理意见：根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发200931号)第七条的规定，回迁房的视同销售收入在1:1赔付范围内不能按成本价格销售，应全部按照本条规定顺序确认。4.营改增后，回迁房的视同销售收入在1:1赔付范围内土地增值税能否视同按成本价格销售?处理意见：根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发20061

34、87号)第三条的规定，回迁房的视同销售收入应按照此条规定的顺序确认。5.房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户，安置用房视同销售处理，如何确认土地使用权的成本?处理意见：根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发200931号)相关规定，土地使用权的成本为开发产品视同销售收入和土地使用权转移过程中应支付的相关税费。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。6.土地置换后如何确定土地增值税的成本?因城市建设需要调整规划，深圳市政府将原已出让给企业的国有土地使用权收回，再重新置换另一块土地使用权的案例在我市较为普遍，此种情况下，土地增值税成本如何计算?处理

35、意见：针对此问题，市局发布了关于明确政府与企业土地置换土地增值税问题的通知(深地税发2015190号)，规定同时符合以下条件的市政府要求企业置换土地的情况，由政府委托法定机构对相关地块评估的价格，可以作为企业取得新土地使用权所支付的金额：一是企业的土地使用权是因城市实施规划、国家建设需要而被政府收回，且符合深圳市人民政府印发关于征地安置补偿和土地置换若干规定(试行)的通知(深地府201581号)第十四条所适用的情形和第十五条的规定;二是政府收回企业原用地的行为，符合中华人民共和国土地管理法第五十八条第一款第(一)项有关规定，对其给予土地置换符合中华人民共和国土地管理法第五十八条第二款有关适当补

36、偿原则;三是由政府委托法定机构对相关地块进行评估，按照市场评估，等价置换的原则将同等价值的另一块土地使用权置换给企业。五、税收优惠的适用1.个人取得的拆迁补偿收入如何享受免税待遇?在相关文件中被拆迁户收到的拆迁款属于免税收入。但在实际操作中，由于旧城改造周期长，往往是拆迁户先收到拆迁款，一段时间后，拆迁户的物业才达到拆迁条件，该笔收入此时才被确认为拆迁，因此关于拆迁款的实际收付时间与确认存在时间差，但该笔收入纳税人在申报征收的时候，是采取以下哪种形式：先征后退。先向税务机关申报缴纳，待达到旧城改造更新条件的时候，再向税务机关申请退回。采取不向税务机关申报，或者采取先向税务机关备案的形式。处理意

37、见：根据国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复(国税函1998428号)规定，按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物(房屋)，均免予征收个人所得税。因此，取得符合条件的免税所得需合并填入应税收入总额中，并在免税所得一栏填写相应金额进行扣除。2.列入我市更新规划的城市更新项目，被拆迁的企业和个人能否享受上述契税优惠?处理意见：如果该城市更新项目属于根据深圳市城市更新办法(深圳市人民政府令第211号，请详见附件1)及其实施细则(请详见附件2)规定实施的，已列入深圳市城市更新单元规划、城市更新年度计划的拆除重建类更新项目，已取得城市更新项目实施主体确认书和城市更新单元计划函，政府已与项目实施主体签订土地使用权出让合同书的，与项目实施主体签订城市更新改造与拆迁补偿合同书的企业可根据和广东省契税实施办法第六条的规定享受契税优惠;与项目实施主体签订城市更新改造与拆迁补偿合同书的个人可根据财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知(财税201282号)的规定，享受契税优惠。