某大型房企投融资业务培训（85页）.pdf

1、不破不立，多路并举 面对史上最严厉房地产调控政策下融资业务的思考 二零一八年十月 序言： 如何看待中国房地产市场发展 一般来说，房地产发展与宏观经济周期相对应，呈现出较强周期相关性。当该地区经济发展处于上升周期时， 往往其房地产市场比较景气，房价处于上升区间，地产行业发展迅猛；当该地区经济发展处于衰退周期时，其房 地产市场发展形势比较严峻，房价呈现下滑状态，地产行业不景气。 关于中国房地产市场的发展趋势，短期看金融政策，中期看土地供应，远期看人口红利。 在短期，看金融政策。包括货币政策和信贷政策。通过政策，可以分析背后隐含的当前国内外经济金融形势， 从而调整房企自身的发展战略。 在中期，看土地

2、供应。大部分城市的政府都采取土地财政政策，即政府通过出让土地获取出让金，从而增加财 政收入。反之，少部分城市的政府则限制新增土地供给规模，以致城市的房价高企不下，例如：香港。 在远期，看人口红利。首先，人口流动使城市化进程加快，从而房价上涨。其次，在存量上，常住人口决定一 个城市的规模，房价也受此影响。再者，在增量上，人口净流入和净流出直接关系到房屋需求量。例如：内地。 经过近20年高速发展，中国房地产市场新增住宅与商业地产供应面积、一级市场销售价格都已经创下历史新 高，房地产发展黄金时代已经宣告结束，白银时代甚至青铜时代开始来临，房企正在面临市场转型的巨大挑战。 第一部分：宏观经济与房地产市

3、场回顾 ? 近期全国房地产市场形势回顾 ? 2018年上半年宏观经济形势分析 ? 2018年两会出台的行业与金融政策 ? 2018年热点城市最新政策 ? 中央房地产调控政策解读 ? 未来房价趋势分析 ? 房地产行业策略建议与战略思考 ? 未来房企转型之路 1.1 近期全国房地产市场形势回顾 投资政策土地市场 坚持“房子是用来住 的，不是用来炒的” 基调，地方以城市群 为调控场，限购限贷 限售叠加土拍收紧， 同时大力发展住房租 赁市场、深化发展共 有产权住房试点，在 控制房价水平的同时， 构建租购并举的房地 产制度。 企业加大土地投资， 城市圈及其周边三四 线城市拿地规模增长 显著。大型房企在三

4、 四线城市拿地占比为 25.7%。2018年上半 年，20家代表企业累 计拿地13,503万平方 米，同比增长13.8%； 累计拿地金额6,101亿 元，同比下降12.4%。 2018年1-7月份，全国 商品房销售面积为 89990万平方米，同比 增长4.2%，增速比1-6 月份提高0.9%。其中， 住宅销售面积增长 4.2%。价格方面，三 四线城市在宽松的政 策环境下，楼市回暖， 重点城市在严厉政策 调控下，市场趋于稳 定，一线城市降温最 为显著。 2018年上半年，全 国300个城市各类 用地共成交8.8亿平 方米，同比增长 29.3%，增幅较 2017年上升了18.3 个百分点，成交方

5、面，各类土地成交 量开始回升，2018 年上半年共成交 110,864万平方米， 同比增长27.4%。 1.1 近期全国房地产市场形势回顾（续） ? 2018年1-9月份，政策面“房住不炒”已成共识， 房地产税改革将稳步推进，金融去杠杆大局已 定，然而行业销售依旧“开门红”，全国商品房 销售面积、金额同比分别继续增长。 ? 开发企业业绩喜人，18强房企销售过千亿元， 百强房企各档次门槛同比提升50%以上。 ? 从结构来看，前三季度，三四线城市房地产市 场火爆形势延续，依旧占据近60%的市场份额， 一、二线城市随着供应增加而销量回升，预示 着上半年城市市场格局有望延续。 ? 从下半年开始，特别是

6、从8月份开始，不少房 企拿地开发节奏开始放缓，融资难度不断加大， 投资增速下滑，销售回款减速，全国房地产开 始出现转折点，降温趋势明显 ? 由于调控不断加码，整体上，房企四季度销售 明显放缓，特别是三、四线城市量价齐跌的现 象开始出现，全国楼市开始正式步入寒冬。 资料来源：易居企业集团 克尔瑞 2018年1-9月份中国房企销售排行榜 1.2 2018年前三季度宏观经济形势分析 经济方面 国际政治经济环境的错综复杂对中国的外贸经济产生直接影响，而国内消费、投资需求的稳定保障经济实现 较为稳健的增长，前三季度GDP同比增长6.7%，9月份官方和财新制造业PMI分别为50.8%和50%，前三季度 我

7、国进出口总额22.28万亿元人民币，同比增长9.9%，其中出口同比增长6.5%；进口同比增长14.1%；顺差 1.44万亿元，收窄28.3%，经济下滑趋势明显 货币信贷 在坚守稳健的同时，注重增强灵活性和预见性，强化与市场的沟通，加强对预期的引导，2018年前三季度社 会融资规模增量累计为15.37万亿元，比上年同期减少2.32万亿元，9月末对实体经济发放的人民币贷款余额 占同期社会融资规模存量的66.8%，同比高1.4个百分点；9月份社会融资规模增量为2.21万亿元，比上月多 2768亿元，比上年同期少397亿元，融资形势较为严峻 房地产政策 落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长

8、效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自 住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房 制度。稳妥推进房地产税立法，降低个人所得税，房地产行业调控持续 1.3 2018年两会出台的行业与金融政策 棚改区改造 两会 棚改攻坚计划启动新的三年计划，今年开工580万套，2018年-2020年将改造 各类棚户区1500万套，并进一步提高部分区域货币安置比例 调控政策 房地产调控影响市场发展趋势，两会表示坚持房子是用来住的，不是用来炒 的定位，体现了政策的稳定性和连续性，预计2018年仍是调控年 租购并举 加快租购并举制度建立。作为解决“住有所居”

9、的重要途径，租赁市场今年将 得到进一步发展，同时公租房、共有产权房供应将继续加大 房地产税 目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起 草和完善房地产税法律草案，由于立法的复杂性，预计正式出台还需一定时 日 农村宅基地 土地探索宅基地三权分置改革。未来将全面深化农村改革，落实第二轮土地 承包到期后再延长30年的政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权分置改 革 1.4 2018年热点城市最新政策 关于持续促进我市房地产市场平 稳有序运行的通知 对已拥有1套住房的本市户籍居民家 庭能够提供从购房申请之日起前2年 内在本市连续缴纳12个月及以上个 人所得税纳税证明或社会保险缴

10、纳 证明的非本市户籍居民家庭，限购1 套住房 天津市人民政府办公厅关于进一 步做好我市房地产市场调控工作的 通知 严格执行房地产市场调控政策、加 强土地出让管理、做好新建商品住 房供应、强化房地产市场监管、加 强舆论引导和预期管理、落实区政 府主体责任等 关于商品住房开盘销售采用公证 摇号排序选房有关事宜的补充通知 成都市商品住房将按照“棚改货币化 安置住户、刚需家庭、普通登记购 房人”的顺序摇号排序、依序选房， 并保持登记购房人、摇号选房人、 合同签订人一致 南京市人才落户办法的实施细则 提出高层次人才在南京买首套房可 不受户籍限制，40岁以下本科可以 直接落户南京，先落户后就业。研 究生落

11、户南京不受年龄限制 青岛天津 南京成都 1.4 2018年热点城市最新政策（续） 1 武汉 完善商品房、共有产权房、 政府保障性住房以及租赁住 房等多元化住房供应格局， 满足首套刚需、支持改善需 求、遏制投机炒房，全力推 动住房居住属性的回归 2 重庆 主城区新购买新建商 品住房和二手住房限 售政策，取得不动 产权证书满两年后 才能上市交易 3 西安 在限购区域内暂停向企事 业单位及其它机构销售住 房，13日起进一步放宽部 分户籍准入条件，进一步 放宽本科及以上学历人员 落户的年龄限制 5 杭州 住建委发布关于进一步 加强房地产市场调控有关 工作的通知，在城区(含 临安)范围内购买商品住 房的

12、，自签订商品住房网 签合同之日起，3年内不 得上市交易 4 宁波 奉化区和杭州湾新区 实施限售政策，新购 住房须取得不动产权 证书满2年方可转让 1.5 中央房地产调控政策解读 进展： 此轮房地产调控政策，力度之大，范围之广、措施之严，史上最严厉，没有之一 从2016年9月30日至2018年9月30日，全国100多个城市累计出台600多次调控 本质：中央政府与地产政府、房地产开发商以及金融机构之间博弈 中央政府全国房价普遍过快上涨、普通百姓难以承受、扭曲朴实勤劳致富的社会价值观 遏制房价上涨、逐步摆脱宏观经济对房地产行业的依赖、建立健康可持续发展房地产行业体系 地方政府土地财政与税收的依赖，包

13、括土地出让金与房地产交易有关税收 土地出让金占据地方财政半变天，同时与地方GDP增长密切相关，必须保房价、拉经济 房地产开发商房地产行业高速发展二十年，已经挣得盆满钵满，诸多房企老板成为大富豪 好日子不会长久，多挣一年是一年，快进快出，保持高周转，低库存 金融机构 实体经济萧条，普通生产企业不仅很难接受较高的资金成本，而且实质违约不断，放贷风险加大 金融去杠杆下，要生存，必须和房企合作，创新融资方案，规避监管，玩“猫和老鼠”的游戏 目标：咬定青山不放松，不达目标不罢休 至少到达一线城市涨无可涨，二线城市不再过快上涨，三四线城市稳中有跌 1.6 未来房价趋势分析 住房定义为商品房，应该符合商品的

14、基本属性，一是由供求关系决定价格走势，二是世界上没有只涨不跌的 商品，在近期严厉调控下，应该是见顶回落的过程，未来看会出现分化走势 一线城市：近期预期微跌10%左右，长期看还是有一定上涨空间 北京、上海、广州、深圳、香港等城市，目前北上深均价约6万，广州约4万，香港20万，北上广深经济总量和人口已经全面超过香港，未来10- 20年之内前面超越香港，上海、深圳、北京、广州依次突围，未来3-5年内，北上深房价均价至少10万（即涨幅至少50%），广州至少6万（即涨 幅至少50%） 强二线城市： 近期预期保持相对稳定，长期看先跌后涨，涨幅不小，幅度不会低于50% 看好杭州、武汉、成都和南京率先突围，目

15、前杭州房价均价逼近5万，接近上海，武汉、成都和南京超过两万，三者是副省级城市、省会中心城 市、人口超级城市（常住人口超过或接近1000万）、GDP均超1万亿、教育重镇、人口持续净流入，未来看好四大城市率先加入一线城市阵营， 房价超过4万，涨幅 接近100% 弱二线城市：近期预期会滞涨，未来涨幅不会太大，但是增幅有限 佛山、东莞、重庆、天津、青岛、宁波、苏州、无锡等，人口聚集地，未来房价预计稳定在2万左右 强三线城市：近期有一定幅度下跌，未来还是有一定上涨空间 珠海、中山、惠州、南通、济南、绍兴、厦门、泉州、常州等 弱三线城市：区域分化严重，环北京区域预计有明显回落，长三角、珠三角区域还是有较大

16、上涨空间 江门、肇庆、廊坊、承德、张家口、镇江、金华等 1.7 房地产行业策略建议与战略思考 ? 策略建议 ? 现有项目快速去化，提高项目周转效率，减轻资金占用压力 ? 多元化融资（发债、ABS、基金、并购、海外、金主等）手段，降低融资成本，优化负债结构 ? 轻资产业务转型（有钱没地、有钱有地、小股东操盘、合作代建等合作模式），多元化模式发展 ? 战略思考 ? 高负债、高周转、高增长的运作模式要警惕政策与市场风险 ? 市场竞争愈发激烈，中小房企发展空间受限，规模化发展是出路也是风险 ? 市场“五限”（限购、限价、限贷、限售、限商）下，流动性风险 1.8 未来房企转型之路 ? 品牌输出与轻资产运

17、营，做一手房差异化，做有品质的开发商，提升品牌溢价 ? 从一级增量市场转向二级存量市场，着眼租赁住房和长租公寓市场 ? 传统的住宅和商业地产，转向文旅地产，特色小镇，健康养老地产以及生态农业地产等 ? 从单一住宅开发，转向多元定制化需求，包括特色别墅，高端公寓，满足高端人群不同需求 ? 地产与科技结合，开发智慧家居，科技物业，物联网等科技地产 第二部分：房地产行业融资分析 ? 2018年上半年房地产融资市场回顾分析 ? 房地产融资现状及新规影响 ? 房地产企业的常用融资渠道 ? 各种融资渠道的比较与分析 ? 当前形势下房地产企业创新融资方案设计 ? 前期融资、项目融资与后期回款要点 ? 房企对

18、外融资渠道风险防控 2.1 2018年上半年地产融资市场回顾分析 ? 2018年1-8月份，房企到位资金为106682亿，同比增长4.6%，增速比1-7月份回 落0.5个百分点； 其中，国内贷款为15783亿，同比下降6.6%；利用外资 35亿元，大幅下降 68.3%；自筹资金为34959亿元，同比增长11.2，房企更多依靠自身造血能力； 另外，其他资金来源中，定金及预收款为35447亿，增速最快，达15.1%；个人 按揭贷款为15605亿，同比下降1.0%，表明银行对住房按揭贷款政策仍旧从紧。 ? 截止 2018年，房企主要有息负债余额19.2万亿，规模从大到小依次是房地产 开发贷款、委托贷

19、款、信托融资、信用债券、并购贷款、海外融资和资产支 持证券，余额分别为9.6万亿、2.8万亿、2.4万亿、2.4万亿、2.2万亿、0.6万亿 和0.3万亿。 ?2018年下半年-2021年是房企有息负债集中到期高峰，规模分别为2.9万亿、 6.1 万亿、5.9万亿和3.4万亿。 ? 2018年，房地产市场金融监管明显加强，信贷政策收紧，企业融资难度也将 升级，房企资金面压力加剧。 国内贷款 15.50% 境外融资 0.04% 自筹资金 32.20% 定金及预收 款 32.90% 个人按揭贷 款 14.50% 其他 4.86% 2018年上半年各项资金来源同比增速 -80.00% -70.00%

20、 -60.00% -50.00% -40.00% -30.00% -20.00% -10.00% 0.00% 10.00% 20.00% 国内贷款 境外融资 自筹资金 定金及预收款 个人按揭贷款 其他资金 2.2 房地产融资现状及新规影响 ? 房地产属于资金密集型的行业，投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量的资金，故融资为房 地产的核心。房企融资渠道主要包括：银行贷款、非标融资、证券市场融资（股权、信用债、ABS）、海外融 资（海外股权、海外债券）、私募股权基金、销售回款（个人住房金融）、供应链金融（票据、应付款）等 ? 2016年9月以来，一行三会一局及发改委、上交所、深交所、

21、证券基金业协会等频频发文，房企外部融资遭到监 管机构的联合围堵。 从严监管政策，尤其是对银行交叉金融业务风险要求“看得见、管得了、控得住”，对非银 机构交叉金融业务要求“通道业务承压，业务回归本源” ? 整体来看，2018年以来，银行委托贷款管理办法和金融机构资产管理业务指导意见的相继出台，银行对外放款 尤其是表外、通道类的产品将马上面临大限，部分中小地产公司可能因收贷或已有贷款余额难以通过各种方式 腾挪或存续面临倒下风险；本轮监管后，地产资管类融资产品将正式进入负增长，地产项目后续融资也将面临 较大障碍；通道类业务将大量减少，信托贷款融资受阻 ? 除此之外，地产私募基金融资亦将面临巨大的挑战

22、，银行、券商、信托等渠道资金来源收缩后，地产基金的后 市存在不确定性 ? 互联网金融平台、第三方理财爆雷不断，行业监管愈加严格，市场准入门槛进一步提升，互金渠道募资难度越 来越大 2.3 房企常用融资渠道 国内贷款 ? 国内贷款主要包括银行贷款和非银金融机构贷款。银行贷款方面政策：一方面银行贷款的系列政策堵住 银行信贷通过信托等方式绕道流向房地产企业使得银行贷款逐步收紧，运作更加规范；另一方面，银行 对房企信贷投放的门槛和监管进一步收紧，主要是为了规范房企信用扩张，限制资信不足的中小房企和 风格激进的高负债房企获取银行信贷。未来房地产多头融资和过度融资不可持续，银行信贷将逐步转向 资质较好的国

23、有或上市房企 ? 银行贷款为房地产最传统的融资方式之一，主要包括开发贷和个人住房贷款。国内贷款融资规模：从国 内贷款近期数据来看，2017年6月份开始银行贷款增速下降，随着2018年2月上海银监局关于规范开展 并购贷款业务的通知及2018年5月银行业金融机构联合授信管理办法（试行）的颁布， 2018年4月 国内贷款累计同比增长为负，其中开发贷占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2018年第二季度末的 26.9%，居民加杠杆明显 2.3 房企常用融资渠道（续） 信用债融资 ? 债券融资方面政策：对房企发行公司债实行“基础范围+综合指标评价”的分类监管，提高房企发行公司债 标准，并限制资金

24、用于偿还债务、项目建设和补充流动资金，要求详细披露项目情况、定期披露资金使用 情况，严格限制房地产企业发行企业债券融资，用于商业性房地产项目 ? 信用债融资规模：2015年1月证监会发布公司债发行与交易管理办法，2016、2017年房企发债出现井 喷，但随着2016年关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函的发布，房地产融资额度 从2016年10月份开始下跌，债市调整以及地产公司债分类监管下，2017年地产企业债券融资量较15-16年 锐减，2018年上半年在紧信用及房地产调控的大背景下，房地产企业债券融资规模依旧较低 2.3 房企常用融资渠道（续） 资产支持证券（ABS、ABN）融资

25、 ? 资产支持证券融资方面政策：鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化，优先支持国家政 策鼓励租赁项目开展资产证券化 ? 资产支持证券融资规模：从房地产ABS发行规模数据来看，2017年3季度和2018年2季度发行规模显 著增加，随着2018年4月份关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知颁布以来，2季度发行 规模达302.8亿元，同比增长324.03% 2.3 房企常用融资渠道（续） 非标融资 ? 非标融资方面的政策：非标政策的重点在于加强跨行业监管，封堵非标投资通道、禁止多层嵌套、设置非 标期限匹配，促使银行非标资产转投标准化债权 ? 非标信托融资规模：从房地产非标新增信托项目金额近

26、期数据来看，2016年3月份开始增长，2017年12月 份开始下降，近期有所回升。新增信托融资规模于2017年12月份开始逐步下降，且房地产信托融资成本不 断攀升。随着贸易战升级及经济基本面的压力，在逐步宽信用的背景下新增信托资金近期略有回升 2.3 房企常用融资渠道（续） 股权融资 ? 股权融资 ? 政:通过暂停批准违规企业上市、再融资和重大资产重组、遏 制房企土地闲置及炒地行 为，同时2017年关于修改上市公司非公开发行股票实施细则 的决定目的在于抑制目前市场存在的过度融资、募集资 脱实向虚等现象 ? 股权融 资：随着2014年房地产政策的松动及2015年A股牛市的助力， 上市房企在201

27、5年和2016年通过增发募资迅速增 ，而随着2017年4月证监会公告关于修改的决 定及权益市场的持续低迷，2017年及2018年房企股权融资规 模缩减明显 2.3 房企常用融资渠道（续） 总结：未来融资趋势 ? 未来房地产融资在银行信贷方面将逐步转向资质较好的国企或上市房企 ? 同时非标转标趋势明显，未来更加依赖于信贷、股权、标准化债券及资产支持证券等方面的融资而海外融资规模 的步伐也将进一步趋大 ? 但短期随着贸易战升级及经济基本面的压力，在逐步宽信用的背景下非标融资或继续回暖 2.4 房企常用融资渠道对比（2017年vs2018年三季度） 融资渠道融资形式融资方式描述2017年原有 201

28、8年三季度更新 券商投行 股本包括股本方式的境内外首发上市（IPO）、 配股、定增（非公开发行）以及可转债等 除国内A股IPO暂停外，其 他业务均可以正常开展 境外IPO和再融资活跃；除定增外，其他国内 资本市场业务几乎全部暂停 债务债务方式的公司债券（大小公募、私募）、 可交换债、海外发债（外资投行通道）等 国内公司债暂停，海外发 债活跃 重新放开公司债（只能用于借新还旧），新增 租赁住房专项债，海外债审批备案有所收紧 商业银行 债权 开发贷款、流动资金贷款、过桥资金、并购 贷款、委托贷款、银团贷款、承兑汇票以及 债务融资工具（超短融、短融、中期票据、 定向工具等） 除流动资金、过桥资金、

29、委托贷款等方式外均可 并购贷表外资金禁止操作，表内资金受限放款， 开发贷要求项目区位要求一线、强二线城市核 心区域及国家政策支持区域(大湾区和雄安新区 等)，规模缩紧，成本大幅上升 信托公司 债权信托贷款、委托贷款委托贷款暂停 准入门槛缩小到50强甚至30强，绝大部分信托 公司都需借助自身财富中心和第三方平台募资， 成本大幅度提高，甚至有部分机构提出带资金 上会 股权夹层融资：股权投资（明股实债）部分信托可行极少数信托可以操作 券商 基金子公司 资管计划资产证券化（类REITs、CMBS、运营收益 权、物业费和购房尾款ABS等类型） 可以可以，发行数量、规模有所增加 租赁公司 债权融资租赁（售

30、后回租）可以目前甚少 资产管理 公司 混合 通过债权转让、债务重组融资，夹层资管计 划等实施明股实债，以及直接一级市场项目 的股权投资 可以 继续可行，对融资主体、项目区位和收益率等 增加要求，同时大幅提高资金使用成本 保险公司 股权 在一级半（定增）、二级市场（大宗交易、协议转让）等 方式购入上市房企股票进行财务投资 可以不能 收购商业办公项目、直接参与开发可以甚少 债权通过资管计划、债权计划，不动产投资计划和信托计划进 行债务融资 可以审批更加严格，对融资主体大幅提高 准入门槛，同时提高项目入选标准 私募基金 股权包括投资未上市的房地产公司的股权的战略投资以及房地 产公司下属项目公司股权的

31、财务投资 可以可以，但是大部分企业开始谨慎决策 产业基金 夹层通过明股实债方式进入，实现房企的杠杆融资可以显著减少，银行、保险、集合信托等 通过资管通道的资金几乎绝迹 并购基金 股权通过与商业银行、地产基金、私募基金等金融机构合作， 设立基金为整合并购项目提供融资 可以大幅提高融资主体和项目准入门槛 股票交易所 质押通过股票质押给第三人或者金融机构进行融资可以可以，降低质押比例和质押率 金融产权交易所 债权计划通过设立债权融资计划销售给银行等金融机构进行融资可以可以，但是资金方局限性大，募资周 期变长 第三方理财 债权通过第三方理财机构募集资金对接房地产企业项目可以发行数量显著减少，成本上升显

32、著， 准入房企基本在前10强 互联网平台 P2P众筹，募集个人客户资金对接房地产企业项目可以几乎没有 金融控股平台 股权通过收购传统金融牌照，设立金控平台可以监管部门严格控制 2.4 房企常用融资渠道对比（2017年vs2018年三季度）（续） 政府产业基金或 国企自有资金 债权通过设立基金或者信托方式借给房企可以可以，但是成本较高，对交易对手、 项目城市、区域、业态等有要求 2.5 房企各种融资渠道的比较与分析 ? 股本融资优先、债务融资其次 ?对于房地产企业来说，上市及再融资是最佳融资渠道 ?国内A股的4家典型上市房企“招保万金”（招商、保利、万科、金地） ?香港H股上市的后来居上七小龙“

33、碧桂园、恒大地产、万达商业、中海地产、融创中国、华润置地、龙湖地产” ?借壳上市的后起之秀“绿地控股、华夏幸福” ?在监管宽松的情况，往往成为主流融资方式 ? 信用方式优先、担保抵押质押其次 ?房地产企业是“重资产”的行业，但是房企资产负债率一般都很高（绝大多数都在75%以上） ?运用高杠杆之后，可供抵押的资产不多，信用方式借款成为优先 ?对于上市房企来说担保次之（毕竟涉及信息披露问题），实在不行才考虑抵押质押融资 ? 银行通道优先、非银渠道其次 ?特别是债务性融资来说，银行渠道的资金成本往往是最低的 ?整个金融市场，银行拥有最大资产体量，市场最大资金提供者，名副其实“大金主” ?其他渠道融资

34、的最终资金来源“穿透”下来绝大多是银行（除保险自有资金、信托集合理财、第三方理财等渠道外），其他渠道 都要在银行基础上加收一定的“通道”费用，银行渠道融资成为最优方式 ?次之在银行间市场或者交易所渠道发行债券或者资产证券化产品，再次信托融资、租赁融资等，最后考虑互联网金融平台或 者民间借贷等 ? 无论是过去的明股实债模式，还是中间级加浮动收益模式，还是固定收益债权加实际股权投资模 式，股债混合模式已经是大势所趋 ? 房企通过寻找合适战略或者财务投资者进入，引入小股东，释放公司部分股权；减轻财务支出压 力，及时回笼资金，投入新建设项目，加快资金周转，提高杠杆比率；实现财务会计并表和销售 收入合并

35、，提升行业排名，改善资产负债表 ? 金融机构通过股权投资方式加强对房企资金和经营权的实际管控，在房地产行业上行时，分享项 目后端溢价收益分红，做大其投资产出利润，增加收入；在房地产行业下行时，及时处置，化解 潜在风险，保证所投入资金安全 股债混合融资模式是大势所趋 2.6 当前形势下房地产行业创新融资 2.6 当前形势下房地产行业创新融资（续） ? 随着混合制改革的逐步深入，国企与国企，国企与民企等之间兼并重组将会屡见不鲜，房地产 行业也不例外，行业集中度将会进一步提升 ? 2017年整个行业环境变化使得一些房企面临生存困境不得已断臂求生，同时在规模化依赖日益 严重的行业竞争格局下，不少企业为

36、提升竞争力也在谋求战略调整，这些都推动了房地产并购 重组案例的增加 ? 通过“大鱼吃小鱼”，房企之间资源重组整合以实现战略调整的方式，将会成为常态；而并购重 组将成为行业趋势，相关并购基金未来成为主流方式 ? 大型房企和地产并购基金迎来发展机会，他们在经营上的压力相对小，优秀的现金流和低的资 金成本将使得他们在行业整合中成为并购者，伺机获取优质的土地和资产或向上下游延伸以完 善产业链，比如平安不动产、华润置地基金 ? 进行纵向收购，完善从募资、投资开发、工程施工、管理运营、退出等环节，打造黑石、铁狮 门、凯德置地、丰树等一样的全链条一体化运作模式 横向与纵向并购重组成为主流，并购融资是关键 ?

37、 轻资产模式是房企未来发展模式之一，品牌输出、委托代建、运营管理是核心竞争力 ? ABS/ABN是房企金融创新的重要方向，对于重资产运营的商业、养老、产业、文旅、农业等地产 业态，回收期长，资金沉淀压力较大，将是缓解资产压力和撬动发展的重要方式。丰富的底层资产 种类，为房地产企业通过ABS融资带来广阔的发展空间。以类REITs、CMBS（商业房地产抵押贷 款支持证券）为代表的资产证券化产品成为共识 ? 通过“类REITs”、CMBS、运营收益权ABS（如酒店、工业厂房、园区等收入）、物业费ABS和购 房尾款ABS等类型，覆盖证券化的权益和债务两个方向，给房地产企业多样化选择。目前私募版 REI

38、Ts已经试点，未来随着政策的逐渐放宽，公募版的REITs将是房企重要的创新方向。由于国内银 行已经发行了多种对公信贷产品，法律环境和税收环境相对来说比较成熟，同时CMBS资产并不需 要出表，更加方便快捷，并能够实现较大额度的融资 ? 通过资产证券化ABS进行创新融资，由此提高企业流动性和财务的灵活性，优化企业的财务报表， 并实现重资产的出表，减低企业资产负债率，达到商业地产存量盘活、去库存、轻资产的目的 轻资产模式受到推崇，资产出表是目的 2.6 当前形势下房地产行业创新融资（续） ? 近年来，随着一带一路政策的推进，加之国家层面对海外投资的一定性政策鼓励支持，大量房地产企 业走出去开始去海外

39、拓展新的蓝海，借此完成全球化商业版图布局成为潮流，因此聚焦于海外市场的 外币融资也成为诉求 ? 2016年以来，较为宽松的融资环境和公司债政策的放宽使更多房企选择境内融资，房企前3季度公司债 占比显著上升，房企融资规模同比增幅较大。在2013、2014年时，国内房企呈现境外融资的高峰时期， 2015年后随人民币贬值、国内融资渠道的多元化后，房地产企业海外融资规模持续萎缩。随着2017年 末国内新一轮宏观调控深入，国内融资难度的上升，房企又开始加快了境外融资，以补充境内融资收 紧的困境 ? 未来几年，随着融资调控的收紧和国家对资金回流的鼓励支持，房企的通过海外发债、再融资、海外 银团贷款等渠道进

40、行资本回流会成为常态 出海发展成为选择，境外融资有助于资金回流 2.6 当前形势下房地产行业创新融资（续） ? 随着房地产行业转型的逐步转型，大型城市综合体项目成为房企在大中城市开发的主要商业模式， 对于综合体项目巨量资金需求，私募房地产基金的杠杆融资模式成为首要选择，目前对于资金需 求量大（一般超过10亿元）的项目，基金方式往往能够分担融资压力，解决资金困难 ? 房地产企业作为发起人设立私募产业基金，借助私募基金“分层架构”的运作模式，作为一般合伙 人（GP），并通过关联企业出资通合伙人（LP）中劣后级，通过采用差额补足、溢价回购、全额 担保等增信措施，保证收益与差额收益结合的机制，吸引银行

41、、保险、信托等金融机构资金作为普 通合伙人（LP）中优先级或者中间级参与房地产企业旗下项目股权投资，实现“小股东操盘”的经 营模式 ? 私募房地产基金使得房企运作更加灵活，在拓宽融资渠道的同时，还可以获取管理费、项目增值、 超额收益等多元化的收入，相信未来将是一片亟待开发的“蓝海” 私募房地产基金撬动杠杆，成为发展重点 2.6 当前形势下房地产行业创新融资（续） ? 互联网支付平台的兴起则进一步推动金融体系的“技术性脱媒”。各种第三方支付平台、P2P网站 等冲击着商业银行传统的资金中介和支付平台功能，从技术层面不断削弱商业银行的传统媒介 功能，也推动了互联网金融与房地产的结合，使得房企直接融资

42、更加便利、快捷 ? 近年来，各种基于各类互联网金融平台的产品纷纷推出，通过互联网众筹，投资者通过间接方式 投资房产获取收益，房企根据投资者需求量身定制产品，或通过众筹资金代建和运营自身项目， 融资建设棚户区改造、保障房等项目，或为中小房企或者上产业上下游企业提供融资服务，甄选 优质项目投资 ? 对于房地产企业本身而言，互联网金融平台将为房地产全产业链提供新的融资模式，提高了融 资效率 互联网金融平台，开启房地产融资新模式 2.6 当前形势下房地产行业创新融资（续） 2.7 前期融资（拿地配资）拿地决策之前需要考虑的因素 土地是否可以抵押与评估 是否可以引入战略、财务投资者（金主） 土地出让金是

43、否可以分期付款 内部收益率IRR是否满足要求 ? 关系到是否利用土地进行抵押融资，土地证是否可以分割为几个 ? 了解当地金融机构抵押融资政策（比例、规模、权限、时间等） ? 土地评估价格，是否可以第二、第三顺位抵押 ? 缓解融资压力，避免项目峰值投资过大 ? 降低融资成本，拿地后 ? 投入新项目，加快周转 ? 寻找合适战略或者财务投资者进入，引入小股东，释放公司部分股权 ? 减轻财务支出压力，回笼资金，投入新项目，加快周转 ? 或者我方小股东操盘，实现会计并表和销售收入合并 ? IRR高低决定融资渠道和融资可接受成本上限，决定融资效率与进度 ? 投入新项目，加快周转 ? 一般一线城市IRR不低

44、于10%，二线城市不低于12%，三线城市20%左右，四线城市超过20% 2.8 项目融资施工建设期的资金方案设计 ? 总包商选择 遴选合适机构，配合开发商融资走款 ? 工程款支付 付款进度尽量延后，用商票支付工程款，减轻资金占用成本 ? 抵押物调整 根据项目去化特点调整抵押物范围，资金需求压力 ? 预收款 利用好预售资金监管户，盘活受限资金，获取银行贷款 2.8 后期回款销售期的资金管理与平衡 资 金 管 理 支出 收入 盘活 成本、费用、税 投资（取得项目） 销售回款 融资 错配 融资受限资金 其他受限资金 资 金 平 衡 2.9 房企对外融资渠道风险防控 ? 现金为王 在成本可控的前提下，

45、尽量扩大融资规模，确保现金流安全 ? 投资与融资匹配 公司投资计划与融资进度相匹配，保证资金使用效率的同时，根据融资情况动态调整投资拿地节奏 ? 短期与长期资金错配 融资兼顾短期流动资金与长期投资资金的组合，避免集中兑付的压力，同时提升资金使用效率 ? 拓展渠道，不过分依赖某些资源 广泛拓展融资渠道，包括期限长短搭配、股权债权组合、高低成本使用等等 第三部分：债务融资实操案例解析 ? 商业银行渠道的债务融资 ? 信托通道的债务融资与夹层融资 ? 私募基金的混合融资 ? 公司（企业）债券/债务融资工具融资 ? 资产证券化融资 ? 供应链融资 ? 保理/商票融资 ? 债权融资计划融资 ? 债权/收

46、益权、特定收益权转让融资 ? 互联网金融平台、第三方理财平台项目融资 ? 租赁公司的债务融资 ? 海外融资 ? 其他 3.1 商业银行渠道的债务融资 ? 抵押政策+预售政策 开发贷款 ? 整体布局+方案谈判 ? 资本金落实 ? 融资置换 融资方案中的核心要素： 1. 融资额度 2. 利率（结合当时市场环境） 3. 期限（开发贷款一般3年） 4. 担保条件 5. 放款条件 6. 还款计划 3.1 商业银行渠道的债务融资 房地产开发贷款银行审批流程 3.1 商业银行渠道的债务融资 案例：广州实地常春藤项目YH-K1-2地块开发贷融资7亿元 项目公司获 取土地 工行华南支 行受理 四证齐全 资金本、

47、资 质落实 项目评估 上报审批 方案谈判 条件落实 合同签订 贷款发放 抵押物 已落实 达到放 款节点 贷后管理 销售进度 工程进度 贷款清偿 抵押物置换 节点还款 （销售20%开始还款，50%还 款50%，销售75%全额归还） （发放贷款7亿元） (3年期限，利率下浮5%) 达到进度 或提前申请 3.1 商业银行渠道的债务融资（续） ? 政策指引：抵押政策+预售政策 并购贷款 ? 并购类型：受让现有股权、承接债务、认购新增股权与收购资产 ? 关注的风险点：战略风险、法律与合规风险、经营及财务风险、整合风险、国别与财务风险 ? 审批权限：贷审会、分权限审批 ? 并购贷款不得投向未足额缴付土地出

48、让金的项目，不得变相置换土地出让金 ? 防范关联企业借助虚假并购行为套取贷款资金，确保短款资金不被挪用 ? 应按照穿透原则，拟并购土地项目应该完成在建工程开发投资总额的25%以上 ? 部分银行要求满足432条件或其他自有资金条款 投资人 （委托人） 金融机构 （受托人） 项目公司 （标的公司） 股权质押、第三方担保 签订协议、受托支付 进度监控、资金监控 还款来源 股权收购 融资流程： 3.1 商业银行渠道的债务融资（续） 广州实地 华南工行广东誉丰 质押誉丰 100%股权， 第三方担保 受托支付60%股 权贷款 资金回笼、 股东分红 自有资金支 付40%股权 款 开立监 管账户 广州实地 并

49、购、100%控股 案例：广州实地16亿元收购广东誉丰100%股权并购融资介绍 3.1 商业银行渠道的债务融资（续） 银行承兑汇票 ? 公司（业主方）以所拥有的物业进行抵押融资，其物业用于对外出租并以所收取的租金作为 还款来源的的贷款。 ? 资金使用用途灵活 信用证、保函 ? 工程性保函：相对少，主要因为实际中房企或者地方政府等地主相对强势，主要以资金为主， 保函用处不大 ? 融资性保函：大多用于跨境融资，有些房企可能用到 ? 履约保函 经营性物业贷款 ? 主要用于公司（业主方）支付上游项目原材料采购费用等和下游施工企业工程款等 委托贷款 ? 指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由商业银行（即受托人）根据委托人 确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。 3.2 信托通道的债务融资与夹层融资 ? 信托资金用于向项目公司发放房地产开发贷 ? 资金用于标的公司项目建设 ? 放款条件为取得施工许可证，满足四三二条件 开发贷款 3.2 信托通道的债务融资与夹层融资 ? 资金