深圳工改工地产项目案例集锦（67页）.ppt

1、2020/12/9 1 深圳“工改工”项目案例集锦 深圳华南城 TCL国际E城 李朗软件园 智慧广场 泰然金谷6号 龙岗天安数码城 福年广场 香年广场 美年广场 深业车城 清凤创投大厦 奥园峰荟 华南城青创+ 恒大时尚慧谷 启迪协信科技园 1、深圳华南城 深圳华南城，又名华南国际工业原料城，是华南地区最大的工业原材料专业市场之一。 项目名称项目名称 华南国际工业原料城 地理位置地理位置 深圳龙岗区平湖物流基地园区 开发商开发商 香港佳宁娜集团、民生集团、建业五金塑胶厂有限公司、力嘉国际 集团、京晖国际五金公司联合开发 规模规模 总规划占地100万平方米 总规划建筑面积260万平方米 总体规划总

2、体规划 五大专业交易中心会展中心+甲级写字楼+星级酒店+培训研发中心 +商务服务中心 +政府办公大楼+全能生活配套 开发策略开发策略 分三期，从2003年至2010年 市场定位市场定位 集“交易、展示、电子商务、信息交流、仓储、配送、货运及金融 结算”为一体的世界工业原料交易中心； 融“采购、旅游、餐饮、休闲、娱乐”于一体的综合商贸物流城 经营业态经营业态 纺织服装、皮革皮具、电子、五金化工塑料、印刷纸品包装等原材 料及成品 租售策略租售策略 70%持有，30%销售 开业时间开业时间 一期：2004年12月 地理交通 华南城位于国内唯一国 家级物流试验基地 深圳市龙岗区平湖物流 基地园区，交通

3、便利， 配套设施完善： 铁路：主要铁路线有京 九线、广九线，支线有 平盐线、平南线等； 海运：深圳盐田国际中 转港、蛇口集装箱港； 公路：清平快速、南坪 快速、莞深高速、机荷 高速等。 1、深圳华南城 整体规划 (1) 纺织服装及面辅料交易中心一期 (2) 纺织服装及面辅料交易中心二期 (3) 皮革皮具及原辅料交易中心一期 (4) 皮革皮具及原辅料交易中心二期 (5）电子原材料及成品交易中心 (6) 五金化工塑料交易中心 (7) 华南城国际交易电子中心华南城国际交易电子中心 (8) 华南西苑生活小区 (9）铁东物流园区 (10) 华丽城酒店 (11) 办公大楼 (12) 西苑商场 (13) 环

4、球物流中心 6 7 7 5 1、深圳华南城 关注华南城的华南发展中心、环球物流中心、特别是在售的华南城国华南城国 际电子交易中心等商务办公“使用权”销售情况际电子交易中心等商务办公“使用权”销售情况。 主要经济数据主要经济数据 建筑用地面积：15973.41 总建筑面积：68424.07 层数：地上25层，地下2层 高度：99.75m 标准层高： 3.8m 写字楼面积：36429.4 商业面积：16744.47 车库面积：15250.20 车位：304个 标准层面积：约16001750 容积率：3.3 点评：华南发展中心在点评：华南发展中心在20112011年推出，当时市场环境好，推出一年推出

5、，当时市场环境好，推出一 周售罄，投资占比较高。周售罄，投资占比较高。 二期：华南发展中心 环球物流中心是一个座单体写字楼物业，总建筑 面积约52000平方米，地上建筑共25层。高达百 米的主体由地下一层停车场、三层商业裙楼连接 一座22层写字楼组成。 点评：环球物流中心在2009年推出，消化时间 约在6-12个月，目前已经全部售罄。 一期：环球物流中心 1、深圳华南城 三期：华南城国际电子交易中心 楼楼 盘盘 基基 础础 资资 料料 物业名称物业名称 华南城国际电子交易中心 位置 龙岗平湖华南大道1号西大门处 物业类型物业类型 类甲级写字楼、酒店公寓 销售电话 0755-28490712 建

6、筑面积建筑面积 写字楼3万多平米， 酒店公寓6万多平米 楼层面积 写字楼1800平米， 酒店1400平米 楼宇规划楼宇规划 1栋写字楼，2栋酒店公寓，大堂高度5.5米，总停车位1900位 发展商发展商/投资商投资商/代代 理公司理公司 华南城集团开发和自行销售 物管公司物管公司 华南城 开盘时间 2011年12月 管理费管理费 8元/平米 空调费 无中央空调 层高层高 写字楼4米，公寓3.2 米 实用率 均为70% 户型结构户型结构 及销售情况及销售情况 户型户型 写字楼60-120平米（每层16间）；公寓40-60平米（25间） 租售情况租售情况 华南城自行销售，截止2012年7月写字楼销售

7、50%以上；公寓80%以上。工业用地性 质（综合物流用房），无独立产权证，只销售50年的使用权。到期后看政府政策是否 回收，如不回收可继续使用，开发商不再加收任何其它费用。土地年限：2007-2057 年。 1、深圳华南城 三期：华南城国际电子交易中心 楼楼 宇宇 质质 素素 装修标准（精装装修标准（精装/毛坯、空调、毛坯、空调、 大堂高度、电梯。）大堂高度、电梯。） 写字楼公共部分精装（大堂、过道），分户毛坯交付；酒店公寓精装修 交付 租金水平租金水平/销售价格销售价格 写字楼均价9600元/平米，公寓9200元/平米（含1200元/平米精装） 需要一次性付款；若法人代表或股东可办按揭。 写

8、字楼毛坯60/平米/月、带装修75元/平米/月，公寓1000-1500元/月。 交付时间交付时间 2013年3月 整合推广概述整合推广概述 由于是小产权房由于是小产权房，推广没有主打产品推广没有主打产品，主推华南城整体项目定位和形象；主推华南城整体项目定位和形象； 线下通过线下通过CALL客客、来访介绍来访介绍、短信短信、楼体包装等释放销售信息楼体包装等释放销售信息。 成交客户分析（职业、区域、成交客户分析（职业、区域、 用途、认知途径）用途、认知途径） 写字楼自用客户为主（华南城内部客户、周边工厂和企业的企业主），写字楼自用客户为主（华南城内部客户、周边工厂和企业的企业主）， 部分投资客周边

9、公务员、村民和关内部分投资客；公寓以投资客为主。部分投资客周边公务员、村民和关内部分投资客；公寓以投资客为主。 1、深圳华南城 三期：华南城国际电子交易中心 一期:环球物流中心 售价:9500元/平方 租金:60-70元/平方 二期:华南发展中心 售价:9100元/平方 三期:国际电子交易中心 9000-10000元/平方 1、深圳华南城 营销推广 运营模式：“单一业权”经营模式，即销售的是50年使用权 推广模式：活劢营销、品牌造势 销售模式：借周边规划和前期项目带劢大型公司迚驻 每年投入过亿元资金作为市场推广基金，统一实施品牌形象战略； 每年丼办10多场各种国际国内与业展览会； 先低容积率大

10、规模建设，后大体量多层建筑开发。一期已五大交易中心诸位， 第二期开始通过写字楼提升华南城的整体档次和国际地位，达到丐界领先水 平，打造总部基地； 劣平湖物流中心规划及华南城前期项目带劢，成功吸引大型物流公司迚驻； 销售50年使用权，签署使用权协议书，可委托招商处统一协劣招租 借鉴点： 1、先迚行低容积率大规模建设，后大体量多层建筑开发，幵借劣物流中心规划及华南城 前期项目推售，成功吸引企业迚驻写字楼； 2、写字楼丌宜大规模投入市场，会造成项目销售一般的假象。 1、深圳华南城 总结 2、TCL国际E城 TCL国际E城位于南山区留仙洞，是深圳高新科技园的北拓区域，紧靠广深高速、北环大道等主 要干道

11、，交通便利。周边包括中兴通讯、深职院等园区。项目占地约26万平方米，用途为工业用 地，使用年限为50年，一期已经开工建设，预计2009年11月主体封顶，2010年1月可投入使用。 目前已形成的公路网络比较发达，邻近深圳地铁5号线（中环线），本项目的区位价值和使 用价值将会大幅提升。 深圳轨道5号 线项目 高速公路、市政道 路网络 北环大道 南海大道 留仙大道 同乐路 茶光路 科苑路北延段（建设中） 广深高速 南光高速 深圳地铁5号线 2、TCL国际E城 楼楼 盘盘 基基 础础 资资 料料 物业名称物业名称 TCL国际E城 位置位置 深圳市南山区中山 园路1001号（同时 也是南光高速的深 圳入

12、口处） 物业类型物业类型 研发办公用地，建成厂房（类甲 级写字楼）、住宅和商业配套 销售电话销售电话 0755-33968855 建筑面积建筑面积 总用地面积26.3万平米，建筑面 积48万平米。其中一期办公厂房 8.8万平米，住宅配套约5万平米， 已交付使用；目前在建为二期纯 办公厂房6万多平米，即将推出 市场。 楼层面积楼层面积 2000-3000平米 楼宇规划楼宇规划 包括工业研发区、高端创新研发区、综合研发楼、国际专家会议 中心、TCL产品展示中心、生活配套区等 发展商发展商/投资商投资商/ 代理公司代理公司 TCL集团与招商地产联合开发（TCL出地、招商地产建设），成立 项目公司进行

13、独立操作，自建销售招商团队 物管公司物管公司 深圳科技园物业管理公司 开盘时间开盘时间 一期在2009年底推 出 管理费管理费 8元/平米 空调费空调费 无中央空调 层高层高 3.9米 使用权年限使用权年限 50年（2006年-2056 年） 2、TCL国际E城 户户 型型 结结 构构 户型户型 一层4户，主力面积500-600平米，最小约370平米，最大约900平米 租售情况租售情况 华自行销售，项目只有一期有住宅，住宅一推出就被招商、TCL内 部员工全部买完，公寓6000元/平米，高层洋房8000元/平米，联排 别墅11000元/平米。 从2009年底开始销售，截止2012年9月，一期办公

14、厂房销售了7万多 平米，剩余1万多平米待售，销售均价约1.1-1.2万/平米。项目先招 商后销售模式，租金在60元/平米，出租率很高，约90%。销售时， 很多楼层是带租约销售，回报率达5%以上。刚推出第一年销售一 般，仅约4000平米；待出租率提升后，2011年第二年成交了1.5万 平米。 楼楼 宇宇 质质 素素 装修标准（精装装修标准（精装/ 毛坯、空调、大堂毛坯、空调、大堂 高度、电梯。）高度、电梯。） 厂房办公公共部分精装（大堂、过道），分户毛坯交付；无中央空 调，预留空调机房位置 ；大堂高5米，总层数8层。建安成本约在 3000-5000元/平米。 销售和支付模式销售和支付模式 （厂房

15、办公）（厂房办公） 直接销售，分：一次性付款，分期付款。其中分期付款为3年，首 付50%，按年支付。目前分期付款方式面临回款问题：内部客户常 拖欠尾款付款 交付时间交付时间 一期为2010年1月份；二期在建，即将推出；还有三、四期。 整合推广概述整合推广概述 由于只是销售使用权，没做大规模推广，主要是通过内部关联企业 消化和传递销售信息出去，推广上只推整体项目定位形象、招商信 息；线下通过CALL客、来访介绍、短信、楼体包装等释放销售信 息。 成交客户分析（职成交客户分析（职 业、区域、用途、业、区域、用途、 认知途径）认知途径） 一期成交客户主要是关联企业为主，以及两大公司高层内部购买 （由

16、于面积大，总价高，有几人合买一单元方式），两者占比为主， 外部客户购买占比仅为10%。 关联企业购买主要为自用；内部客户主要是招商良好、回报率高， 才进行购买。 客户关注问题客户关注问题 1.项目产权到期后，物业怎么办？ 2.能否做按揭、抵押？（不能） 3.在产权期间，如何确保他们收益？ 2、TCL国际E城 规划总经济技术指标和园区平面图 一期 二期 三期 四期 2、TCL国际E城 一期经济技术指标 业态丰富：项目一期涵盖了研发楼、会议中心、生活配套等多种物业类型； 体量庞大：研发楼面积达到8.6万平方米，属于科技园片区单次供应体量最大的项目之一。 员工宿舍 国际专家 会议中心 专家宿舍 研发

17、楼 高端创新区 （企业别墅） 项目一期 展示 中心 项目定位：深圳北部硅谷全球化E引擎 以43万体量跻身深圳“北部规划”焦点项目，新一代国际生态研发模式典范。以 高标准的生态研发环境，吸引全球领先的申子企业，为国际经理人、高科技精英打 造优越技术交流平台。 2、TCL国际E城 客户分析 26% 30% 13% 20% 40% 客户行业属性及占比客户行业属性及占比 科技企业研发中心科技企业研发中心 生物医药生物医药 总部分支机构总部分支机构 中小型中小型IT企业企业 自用办公自用办公 项目的客户主要以科技、研发为主，这些办公需求面积在800-1200平米，其 它小型自用办公区需求面积主要集中在3

18、00-800区间，这些都是处于创业阶 段的IT行业较多。 2、TCL国际E城 产品特色 1.占据未来深圳北部硅谷地段 2.多层办公，低密度高使用率（88%） 3.最高500kg每平米的楼层载荷 4.节能申梯 5.地下车库自然采光 6.产品种类较为齐全，具备一定的规模效应和区域影响力 内部空间 办公楼立面 地下车库采光井 配套公寓立面 专家村联排别墅 公用会所 2、TCL国际E城 营销模式 该项目住宅类产品属于工业项目配套丌能入市交易，TCL将此作为自用物 业使用，分配和“出售”给内部职工，内部员工可以以个人名义向外出租。 该项目写字楼产品除自用部分外，其余部分对外出租或以“讣购会籍”名 义向外

19、出售使用权，客户可不TCL公司签订会籍讣购书以保证客户拥有45 年的使用权。（实际属于小产权交易） 该项目为招商地产与TCL 集团合力打造 项目亦受到工业地产项目 专项政策和规划指标的约 束 2、TCL国际E城 总结 项目以大体量高规划的“深圳北部硅谷”为噱头， 主打高科技研发基地，引迚一批以科研、生物的知 名公司迚驻。 项目属于自用产权型物业，无法迚行常规销售， 其创新的采用“讣购会籍”和通过以员工名义间 接的方式最终实现销售目标。 砌入区域产 业结构，拔 高项目战略 意义 “会籍式” 销售模式， 物业价值快 速变现 2、TCL国际E城 3、李朗软件园 李朗软件园，原名为李朗国际珠宝产业园，

20、项目占地 120012.23平方米，总建筑面积510048.92平方米，绿 化率达35%，停车位5000。 “深圳李朗国际珠宝产业园”是由深圳市中盈贵金属 股份有限公司投资建设的一个集珠宝加工、经营、展 示、拍卖、批发、国际交易为一体的大型房地产综合 开发项目。 产业园属深圳市政府和龙岗区政府重大建设项目，经 深圳市政府和市国土局的特批，项目是目前唯一可以 出售的珠宝工业物业，园区49.5%的物业可以直接销 售（红本），其他的物业除了发展商自留的部分外， 以50年租约的形式对外推出。 “李朗国际珠宝产业园”共分为四大区，分别为A区、 B区、C区、D区。（详见右侧园区平面效果图） A区，厂房共四

21、栋（A1-A4） B区，厂房共十栋（B1- B10） C区，宿舍共六栋（C1-C6） D区，宿舍共二栋（D1- D2） 3、李朗软件园 项目名称项目名称 龙岗创新产业园龙岗创新产业园李朗软件园（原李朗珠宝园）李朗软件园（原李朗珠宝园） 地理位置地理位置 龙岗区布吉李朗街道，布澜路与平吉大道交汇处 规划规划 共二期 占地面积占地面积 12万 建筑面积建筑面积 51万 楼层楼层 地下停车场+地上十五层 项目发展项目发展 产业园先期引进一百多家珠宝行业，集珠宝交易、加 工、经营、展示、研发于一体； 现更名龙岗创新产业园李朗软件园，引入中科院深圳 先进院云计算中心，打造深圳软件园李朗新一代信息 技术产

22、业基地。 开发商开发商 深圳市中盈贵金属股份有限公司 层高层高 首层6米，标准层4.2米 标准层面积标准层面积 1297-1557 销售销售 约20万有红本，2009年入市，售价6000多元/，每层 面积1600平米，首付三成，五年按揭期。有产权部分销售 较好。无产权部分做50年租约销售，当时销售一般。 但截止目前已销售完毕。目前二手价约8000元/平米 租赁租赁 24-30元/月（含管理费4元/平米） 截止2012年8月20日，项目空置率还是高，约50%以上。 据了解，自用客户觉得目前这里不太成熟，暂时不愿搬进 来，等片区成熟点才考虑；投资部分，项目交楼不久，已 经进行招租。 3、李朗软件园

23、 A1 A2 A3 A4 出入口出入口 一期一期 二期二期 4、智慧广场 占地面积占地面积 26811平米 建筑面积建筑面积 97346平米 A/BA/B栋栋 建筑高度 99.8米 地上22层，地下2层 （不计夹层） 标准层层高 4.3米 C/DC/D栋栋 建筑高度 29.6米 地上6层，地下2层 （不计夹层） 标准层层高 4.5米 停车位停车位 1063个 用地性质用地性质 工业用地（科研用房、高新科技工业用地（科研用房、高新科技 厂房）厂房） 使用年限使用年限 50年（2009.9.2-2059.9.1） 入伙时间入伙时间 2011年7月 发展商发展商 中核兴业 建筑设计建筑设计 新加坡迈

24、博设计 物业管理物业管理 世邦魏理仕 销售代理销售代理 世联地产、星彦地产 智慧广场位于深圳市南山区华侨城片区，侨香路与深云路交界处西北角，总占地面积 26，811.43，总建筑面积164，875.96，其中设计办公面积97,346.03，由A、B、C、D 四栋塔楼组成，是以奢华舒适、低密度、高绿化、低碳生态为理念打造的大型商务集群项 目。 2020/12/9 24 4、智慧广场 4、智慧广场 项目亮点 更为稀缺、纯粹的办公环境-仅大中型企业入驻 为确保入驻企业均为大中型企业，智慧广场最小单位可用面积为766平方米，按照目前的规划情况，最 多不会超过86家企业入驻，使长期的商务环境得到保证。这

25、种纯粹性在服务业聚集的核心商务区，较 难实现。 更为舒适的办公环境-低密度、高绿化 3.7容积率，35%覆盖率的用地规划指标，是实现低密度、高绿化办公的基础，也是目前深圳仅有的超 低容积率商务楼宇用地规划指标（深圳目前大部分写字楼容积率在6-11之间）；项目规划近12000平方 米立体园林，绿化率约40%，并排布超宽楼间距，以保证办公室内的视野。 更舒适的空间设计 层高：一般写字楼层高在3.5-4.2m之间，智慧广场层高在4.3-5.2m；顶层可改造为三层办公空间。 大跨度空间：一般写字楼跨度在10m以内，智慧广场跨度在17-26m之间，能够实现更舒适的空间感受 及更灵活的办公布局； 南北通透

26、的平面设计：一般写字楼为框筒式设计，最多只能提供2个采光面，智慧广场的无阻隔南北通 透平面设计可实现3面环绕采光，更能实现电梯直接入户的便捷。 花园露台：每个单位皆享有弧形错层超大花园露台 更多的使用面积-超高实用率 一般写字楼的实用率70%左右，而智慧广场的实用率部分高达80%；由于每层仅2个产权单位的独立 性，使得电梯厅可为企业独立使用，同时电梯背靠背设计也节约了公摊面积。 更尊贵、私密的体验-VIP专署配套及服务 独立总裁车位 独立总裁电梯 独立总裁室及花园阳台 专属高端商务休闲配套等 以系列VIP定制化配置开辟总裁专属通道 4、智慧广场 项目亮点 更高端的配置10000平米半地下空间、

27、7M层高地下车库 10000平米半地下空间：层与负层之间为夹层，规划为商务配套及商业，商业面积共万平米，全 部出租管理，商业层高为米，商务中心及大堂提供小时热水、果汁服务 多功能会议厅： 夹层有4个国宾级豪华大堂，约8000平米，空间极尽阔绰，并特设吧台、休息区、接待 区等，以超五星级贵宾服务，全面提升企业的尊贵气度，最多可容纳500人，配备全球最先进商务会议 系统。充裕车位：中心区218:1的车位比，智慧广场为91平米1个车位，总停车位1100个，地下车库层 高高达7.2m，可停放加长轿车或豪华巴士，地下车库采用采光井来自然通风采光 阔绰电梯：22层13部电梯 先进的VRV空调系统。VRV

28、空调系统具有设计安装方便、布置灵活多变、建筑空间小、使用方便、可 靠性高、运行费用低、不需机房、无水系统等优点。 更独特的的建筑设计 建筑：摈弃传统商务建筑千篇一律的直线条，采用创新弧面设计，使建筑兼具美观与通透性（弧形阳台 将办公空间与自然连接，采景采光俱佳） C、D栋写字楼屋顶配以飞船体造型，使建筑极富未来感和科技感，采光隔温、过滤紫外线效果俱佳， 同时结合内部弧度天花，规避急速气流对建筑造成的潜在破坏 总裁办公室反梁设计，电梯间预留电梯门洞及按钮，方便客户对风水的设计及卫生间等位置的调整 更专业的物管服务世邦魏理仕 智慧广场的物业管理采用世邦魏理仕直接托管的模式，保证物业综合服务品质在较

29、高水准，深圳目前大 部分商务楼宇仅聘请世邦魏理仕作为顾问而非直接管理，物业管理费16元/平米。 入伙后可使用48年： 该地块从05年开始，直到09年完成多次土地出让合同补充协议，地块土地年限从2009年9月2日-2059年 9月1日 节省电费、水费均按照工业用地标准征收 4、智慧广场 4、智慧广场 项目销售情况 项目2010年3月进场，7月开盘销售，项目整体销售额约38亿。 A、B栋可散售，C、D栋为整栋发售（目前已全部售罄，并入伙交付） 销售价格： A、B栋：766平米总价约3000万，单价约4万元/平米；1295平米总价约4500-5000万， 单价约3.7万元/平米 C、D栋：整栋约76

30、00平米，实际可用约11000平米，单价约5.3-5.5万元/平米。这两栋 以整体销售成交。 目标客户：主要为各行各业的上市公司，决策者为老板，购买主要做总部办公，其中 较多客户集中于华侨城、香蜜湖附近办公企业。 推广渠道：高举高打，短时间全面覆盖深圳。报纸、网络、短信、户外、中介转介 （二三级联动）。智慧广场先进的设计理念，吸引大量客户和同行专业人士参观、学 习、模仿等，快速口碑传播出去。 营销推广：产品定位为生态中央商务区，弱化周边商务氛围薄弱的劣势，紧扣项目定位， 不市场在售项目形成差异，组合渠道推广； 客户定位：C、D整栋为中国安防和鹏源能源，另有红塔红土基金等大中型企业； 关键丼措：

31、工业用地受政策限制，丌可带产权销售，通过特殊法律途径解决产权问题； 丌足之处：因产品面积段大，客户群体相对狭窄，项目在市场表现为“一直在销售，从未 热销过”。 借鉴点： 1、新型低密度生态办公物业引领写字楼市场新趋势，走产品差异性、独有性才 能突出市场重围； 2、产品面积段丌宜过大，可通过将面积划小，吸纳更多客户群体。 4、智慧广场 总结 楼楼 盘盘 基基 础础 资资 料料 料料 物业名称物业名称 泰然金谷6号（泰然大厦） 位置位置 福田区车公庙泰然九路与泰然六路交汇处 物业类型物业类型 类甲级写字楼 销售电话销售电话 0755-33366333、83418888 土地性质土地性质 一类工业用

32、地，与政府签了土 地补充协议，可作为商品房分 割转让 产权年限产权年限 2007-2057（50年） 占地面积占地面积 24521.7 建筑面积建筑面积 168943.13（计容：131191.1） 楼层面积楼层面积 1500-3000 容积率容积率 5.35 楼宇规划楼宇规划 写字楼以退台式设计，为泰然金谷系列收官项目，共25层，99.5米，6个大厦大堂，地下2层 为停车库，总停车位998位 发展商发展商/投资商投资商/ 代理公司代理公司 深业 泰然地产开发和自行销售 物管公司物管公司 泰然物业 开盘时间开盘时间 2012年7月(以自然销售为主) 管理费管理费 15元/平米 空调费空调费 无

33、中央空调，有VRV空调设计，预留空调 室外机安装位置 层高层高 首层5.9米，标准层3.8米 实用率实用率 均为80% 项目基本资料 5、泰然釐谷6号（泰然大厦） 户户 型型 结结 构构 户型户型 主力面积200-600多平米 ，可合并使用。 租售情况租售情况 土地性质为工业用地，但该项目与政府签订了土地补充协 议，获得商品房性质，可预售，且100%分割销售，不受 深圳市工业楼宇转让暂行办法限制。现场调研，销售比较 良好，但没明确销售率；据房信网销售公示得知，销售率达 70%以上。 周边金谷系列写字楼都已经投入使用，月租金约在110-120元/ 平米。 楼楼 宇宇 质质 素素 装修标准装修标准

34、 （精装（精装/毛坯、毛坯、 空调、大堂空调、大堂 高度、电高度、电 梯。）梯。） 写字楼公共部分精装（大堂、过道），分户毛坯交付；外墙： 干挂石材、LOW-E中空玻璃幕墙；电梯：24部KONE电梯；空 调：无中央空调，有VRV空调设计，预留空调室外机安装位置； 消防：自动火灾报警装置、自动喷淋灭火系统；综合布线：设 有综合布线系统的电缆桥架或线槽；门窗：隐框铝合金+LOW- E中空玻璃（门）窗 租金水平租金水平/销销 售价格售价格 均价3.6万元/平米（2.8-4多万元/平米）； 目前周边写字楼租金范围约：110-120元/平米/月。 交付时间交付时间 2013年3月底 整合推广概整合推广概

35、 述述 该项目未作太多推广，线上主要靠楼体、围墙、户外，线下主 要以泰然工业园内客户、车公庙写字楼企业群以及客户口碑传 播，实现销售。 成交客户分成交客户分 析（职业、析（职业、 区域、用途、区域、用途、 认知途径）认知途径） 写字楼自用客户为主,占比80%；主要是（泰然工业园内部客 户），部分为认可车公庙商务片区的企业主 5、泰然釐谷6号（泰然大厦） 销售面积：130144.51 销售套数：263套 户型情况：层高3.8米，主力户型面积在200-600多，使用率80% 销售价格：均价3.6万元/平米（2.8-4万元/平米），单套总价约800万元以上 销售情况：约70%（数据来源于深圳房地产信

36、息网销售公示） 成交客户情况：来源主要是泰然工业园内的企业客户，部分为认可车公庙商务片区的客 户；用途主要为企业购买自用为主，用来投资较少。 销售点评： 1、车公庙片区商务价值已被市场认可。车公庙片区拥有良好的区 位、环境、交通等优势，已逐步形成深圳福田中心西商务区。 2、开发商泰然集团作为深圳大型国企，实力雄厚，客户相信和追捧。 3、泰然集团在这片区经营了超过25年，积累了大量忠实企业客户。 4、产品为类甲级写字楼品质，但享受工业用地物业价格水平（物业 费、停车费、水电费等），比纯甲级写字楼低，性价比高。 5、产品设计比较领先，外立面时尚和科技、生态办公、高使用率等， 满足周边企业新一代办公

37、需要。 销售情况分析 5、泰然釐谷6号（泰然大厦） 销售面积：130144.51 销售套数：263套 户型情况：层高3.8米，主力户型面积在200-600多，使用率80% 销售价格：均价3.6万元/平米（2.8-4万元/平米），单套总价约800万元以上 销售情况：约70%（数据来源于深圳房地产信息网销售公示） 成交客户情况：来源主要是泰然工业园内的企业客户，部分为认可车公庙商务片区的客 户；用途主要为企业购买自用为主，用来投资较少。 销售点评： 1、车公庙片区商务价值已被市场认可。车公庙片区拥有良好的区 位、环境、交通等优势，已逐步形成深圳福田中心西商务区。 2、开发商泰然集团作为深圳大型国企

38、，实力雄厚，客户相信和追捧。 3、泰然集团在这片区经营了超过25年，积累了大量忠实企业客户。 4、产品为类甲级写字楼品质，但享受工业用地物业价格水平（物业 费、停车费、水电费等），比纯甲级写字楼低，性价比高。 5、产品设计比较领先，外立面时尚和科技、生态办公、高使用率等， 满足周边企业新一代办公需要。 销售情况分析 5、泰然釐谷6号（泰然大厦） 土地性质：一类工业用地 土地年限：2007-2057年，共50年 产权状况：与政府签订了土地补充协议，获得商品房性质，可预售，且100%分割 销售，不受政府法律文本深圳市工业楼宇转让暂行办法限制。 现场销售证件：预售证、建设用地规划许可证、土地证等五证

39、齐全，认购书、预售买卖 合同都进行现场展示，完全与商品房买卖手续一致。 用地性质及产权情况 5、泰然釐谷6号（泰然大厦） 6、龙岗天安数码城 天安数码城集团1990年在深圳成立，股东为香港天安中国(00028.HK)和深业泰然(集团)股份有限公司 （双方各持50%股份）。天安起步于深圳车公庙30万平方米工业区的开发建设，核心业务为城市产业 综合体的开发和运营，主要服务对象为高速成长型企业。经历近20多年的发展，天安集团现已成为中 国产业地产的引领者。 福田天安数码城 天安广州番禺节能科技园 天安龙岗数码新城 天安南海数码新城 天安东莞数码科技名城 天津天安数码城 常州天安数码城 重庆天安数码城

40、 深圳 1990年 2001年 2005年 2006年 2006年 2006年 2007年 2007年 珠三角 全国 至2011年，天安数码城集团储备开发建筑面积逾1500万平米，业务覆盖全 国，以珠三角、长三角、环渤海和成渝经济圈为重点，并积极拓展其他经济 较为发达的大中型城市，先后在深圳、广州、佛山、东莞、常州、江阴、重 庆、天津、青岛、杭州等13个城市开发运营14个项目，实际已投入运营或在 建的项目10个，均是体量在50万100万平方米的产业综合体。 天安数码城集团介绍 6、龙岗天安数码城 区域位置 龙岗天安数码新城是天安数码集团在深圳的第二个项目，属于城市型产业综合体，从 2005年启

41、动至今，历经8年时间，现已成为龙岗大运新城总部经济的核心区域。 项目紧邻大运中心“水晶石” 体育场，主干道黄阁路与清林路 的交界处，从水官高速龙岗出口 行车约10分钟可到达该项目； 黄阁路沿线多为商品住宅项 目，包括天绿景大公馆、奥林华 府、天健现代城、万科金色沁园、 龙光君悦龙庭、招商依山郡等； 现阶段大运新城区域内人气 不足，商业氛围尚不够浓厚。 6、龙岗天安数码城 龙岗天安数码新城占地12万平方米，总建筑面积50万平方米，规划有6栋产业大厦、1栋200米甲级写字楼、1座五星 级商务酒店、一座Shopping mall以及LOFT办公和科展长廊等建筑群。园区分四期建设，目前一、二期已投入运

42、 营，三期已开始预售，四期完成规划设计。 规划面积规划面积 占地面积12万，建筑面积50万 土地用途土地用途 工业用地( shopping mall部分为商业用地），工业用地为商品房性质，80% 可分割销售，20%持有。据开发商介绍，该项目原为烂尾项目，天安接手前与 区政府约定好可分割销售比例（签订土地出让补充协议的形式），并由吕锐鋒 市长亲自特批。 土地使用年限土地使用年限 2002年12月23日2052年12月22日，50年 分期开发分期开发 共分四期，目前一二期已全部销售完毕并投入运营，三期于2012年6月底开始 预售，目前主体已封顶，正在内装。 开发商开发商 深圳市龙岗天安数码新城有限

43、公司 项目发展项目发展 天安城市产业综合体模式： 产业：写字楼式产业载体 商务：金融服务、会展会议、精品酒店 交流：公共技术服务平台、专业中介、企业家俱乐部 生活：Shopping mall、风情街、餐饮、购物、休闲、娱乐 租售比例租售比例 80%销售：集中在3楼以上写字楼部分，售后部分可出租 20%租赁：集中在1-2楼商业配套部分 销售部分销售部分 主力面积：300-540平方米 一期售价（2008年开盘）：75008000元/m2 二期售价（2010年开盘）：1000013000元/m2 三期预售（2012年6月）：均价16000元/m2 租赁部分租赁部分 热租面积：100-150平方米

44、写字楼：55-60元/m2/月 商业配套：70-80元/m2/月（属于扶持性价格） 物业管理物业管理 自有物业公司，产业大楼：5.2元/m2/月；商业：6.5元/m2/月 2 0 0 米 地 标 写 字 楼 产 业 大 厦 商 务 酒 店 L O F T 办 公 Shopping mall 6、龙岗天安数码城 一期（1号楼）和二期（2号和3号楼）分别于2008年和2011年投入运营，总建筑面积约11万平方米， 已全部销售完毕。这一阶段是龙岗天安数码城的启动培育期，耗时6年才建立起产业和商业基础。 1号楼 2号楼 3号楼 地下车库，与下沉广场 连接 园区环 境 园区环 境 已售项目情况（一二期）

45、 6、龙岗天安数码城 已售项目情况（一二期） 截止到2011年。龙岗天安数码新城高新技术产值达70亿元，入园企业近200家，包括2家上市企业、8 家拟上市企业，初步形成龙岗新兴产业聚集区和中小企业总部基地。 龙岗天安数码城一二期主要入驻企业 注：1、数据来源于第三方调研； 2、投资客与自用企业比例在一期时为48%和52%，二期 自用客明显增加，成为主力客户。 投资客投资客 自用企业自用企业 客户比例客户比例 30% 70% 客户来源客户来源 80%来自福田和 南山，20%来自 龙岗本地 60%来自龙岗本 地，40%来自原 特区内 购买面积购买面积 400平米以下， 面积小、总价低 400平米以

46、上， 部分客户多套 和拼购买 价格承受力价格承受力 低 相对较高 敏感点敏感点 物业出租情况 工业用地对升 值空间的影响 区域发展情况 配套完善性 开发商品牌 项目配套 项目整体发展 项目硬件设施 开发商品牌 客群分析 6、龙岗天安数码城 已售项目情况（一二期） 在户型设计上，针对主力客群是中小企业和投资者的使用特性，产业大厦以中小面积的户型为主，强 调适用性和实用性，因而产品总价区间不会太高，符合中小企业和投资者的价格预期。 龙岗天安数码二期2号、3号楼标准层面积积分别为3527m2和3531m2，分割为八个单元：四个334-378m2 的单元，四个510-532m2的单元。如果按照二期均价

47、1.1万元/m2计算，每单元总价区间在于367万-585万， 如果按租金50元/m2月来计算，每月租金总价区间为1.6万元/月-2.6万元/月。 龙岗天安数码二期2号、3号面积分割示意图 6、龙岗天安数码城 已售项目情况（一二期） 龙岗天安数码新城还重点引进满足园区内企业日常所需的商业配套，体现出龙岗天安数码城“配套优 先”的运营思路，将科技与商业相融合，营造工作生活氛围。天安对商业部分采取“只租不售、统一 招商、统一管理”的模式，对业态和商家进行把控，实现“以商促销”，提升写字楼部分的销售价值。 主要引进品牌 形成餐饮休闲、金融服务、汽车展厅、通信服务四大商业配套体系 6、龙岗天安数码城 在售项目情况（三期） 项目名称项目名称 三期三期 占地面积占地面积 25617 建筑面积建筑面积 规定建筑面积117882： 两栋科技大厦96835 一栋总部楼（Loft)3019 其余为2座BLOX商业独栋 容积率容积率 4.6 楼层楼层 4号产业大厦地上18层 5号产业大厦地上23层 总部楼3层 总户数总户数 234套 单层面积单层面积 4号楼标准层面积约3000,单元面积 200500 5号标准层面积约2000,单元面积130 600 总部楼标准层面积约1000 层高层高 4号楼：首层5.255.