1、序 负责落实的 责任岗位 排查方法存在严重性 风险描 述 风控思路/ 措施 所需费 用 预计 解决时间 环境劣势 临近污染源，附近有在用污水厂、煤电核电厂、油气站、化工厂、电子/制药厂、油漆喷涂场地、垃圾填埋焚烧站、殡仪馆、垃圾回收/中转站、放射性/易燃 易爆物品生产或仓储基地、变电站、采石场、铁路/高速/城际公路主干道、重型机械厂等，对项目造成空气污染、水体污染、辐射污染、噪音污染等；或附近 有风水煞 土地岗现场踏勘无无 属化工厂、电子厂、制药厂、矿山等旧址，已造成项目土地污染，加大环评难度土地岗现场踏勘有低 临近河道，属于洪涝危险区；处于地质灾害（火山、地震、泥石流、台风等）高发区、地质条
2、件复杂区、古代墓葬高发区等土地岗 现场踏勘，访防水利 、文物等部门 待定中 用地涉及国家级文物保护区、风景名胜区、自然保护区、河道绿化/生态控制区、航空管控区（限高）、文物控制区（限高、风格）、部队营房管控区等土地岗 现场踏勘，访规划、 旅游、林业、水利等 重 用地涉及城市周边永久基本农田、基本农田、 保护林地、央企权属、军事设施（含废弃）、铁路（含废弃）、油气管道、高压线（含废弃）等，供地节奏无 法满足快速开发需求 土地岗 现场踏勘，访规划、 国土等部门 配套劣势配套不成熟，交通不便利，市政配套设施、道路修建接驳不能满足项目首批交付的使用需求市政设计岗 现场踏勘，访规划部 门 水电气暖通讯等
3、垄断性工程的设计、建设责任单位模糊土地岗审查合同条款 安置、一级开发主体约定不符合政策要求土地岗审查合同条款 政府与其他第三方签署的合同发生纠纷，产生争议影响项目实施土地岗审查合同条款 拆迁清理特别设施拆迁、地上及地下管线拆改、建筑垃圾清运等职责及费用界定模糊土地岗审查合同条款 开发配地时间未明确，关注公众号：房地产offer，或存在限制性出让条款（如安置区进度、一级进度与开发规模要求）土地岗审查合同条款 约定的土地初始出让价的计价范围约定不清晰，存在包含一级开发土地地价的歧义土地岗审查合同条款 无一级开发土地划拨主体约定，制约一级开发手续办理土地岗审查合同条款 约定的出让地价与当地基准地价或
4、国家规范相冲突土地岗审查合同条款 一级开发成本无法取得税务机关认可，无法进行税前扣除或抵扣（一二级联动）土地岗审查合同条款 投入成本（安置区或一级）核定方式约定不清，存在被核减风险；或一级路政无接收约定，存在政府不接管风险土地岗审查合同条款 我方对政府承诺资金投入进度、开发节奏安排难以满足土地岗审查合同条款 土地返还款返还约定与返还路径不清或协议毁约时前期投入退返约定不清土地岗审查合同条款 存在对我方不利的条款，后续存在经济损失风险土地岗审查合同条款 政府不能按合同约定支付财政补贴土地岗评估政府财政 政府个别高层领导对合作持较大抗性，对后期手续办理不利土地岗访谈 即将换届，关键领导职务变动（含
5、即将），导致新领导对个别关键条款或口头承诺提出颠覆性调整；以政府换届或领导人更替为由，不履行合同义务或终止合 同 土地岗换届时间调查 属地政府信用差，已出现违约案例土地岗案例巡查 资金实力弱或有烂尾项目；或有背弃信用历史土地岗案例巡查 在本项目合作中的盈利水平低于常规水准土地岗盈利性评估 合作方政府关系弱土地岗背景调查 片区（乡镇）总规需做调整，与城市总规有原则性冲突规划设计岗 查阅总规，访规划部 门 根据三规及控规稿，存在需调整片区或城市总规的必要规划设计岗查阅总规 土规总规、三规及控规稿不符合土地利用总体规划，存在控规或土规调整风险（如因基本农田等）规划设计岗访国土部门 无控规，需编制，影
6、响项目拿地进度规划设计岗访规划部门 控规先于总规批复规划设计岗访规划部门 已批复控规，指标不符合公司诉求，如产住比、标高、日照、绿化率、限高、公配等规划设计岗控规稿意见征询 控规指标不符合新规范要求，如高速/河道/海岸/特殊场所的退界、退线、限高、楼距、日照、绿建、海绵城市、教育配置、公共设施、技术标准（如计容标 准）、验收标准等 规划设计岗政策调查 控规指标不符合实际，关注公众号：房地产offer，如市政接驳位置不合理、水电气暖污水环卫等市政接驳处理单位现有负荷不能满足项目整体需求等，市政 接驳处无扩容无计划或计划过于滞后 规划设计岗、 市政设计岗 查阅控规，访市政垄 断单位 规划水景的水源
7、引入及排出存在难度或工期太久满足不了项目需求规划设计岗访水利部门 控规与三规不符，或产规不能先于控规批复；或部分指标将制约整体修规规划设计岗 查阅规划文本，访规 划部门 项目场地标高低于毗邻河道五十年一遇水位标高规划设计岗 查阅控规文本，访水 利部门 已有产规的商业布局、形态不合理规划设计岗查阅产规文件 周边县市已有在建或在运营的同类项目规划设计岗区域调查 组卷工作村组不配合；村组听证会不同意征收土地岗信息调查 或信访、征收证明等相关材料村组不签字盖章土地岗信息调查 赔偿标准（预期）争议较大，难以取得一致；或近期有降低/提高赔偿标准的政策出台土地岗 查阅赔偿标准及相关 政策 征地范围内存在基本
8、农田，尚未启动或完成变性手续土地岗 查阅规划文件，访规 划部门、国土部门 征地范围内存在林地或工业用地，尚未启动或完成变性手续土地岗 查阅规划文件，访规 划部门、国土部门 征地范围内存在第三方拥权土地（如水井、通讯基站、宅基地等），或存在用地红线争议土地岗 现场踏勘，访国土部 门 土地性质或 权属 合作方 合作风险3 政府 总规 控规 规划风险4 产规 一二次征收 一级开发风险事项对照排查及预控表 风险事项 1 土地品质 风险用地劣势 2合同风险 配地 财务 开发主体 序 负责落实的 责任岗位 排查方法存在严重性 风险描 述 风控思路/ 措施 所需费 用 预计 解决时间 风险事项 征地范围内存
9、在河、路或其他特殊设施，或不符合水、路或其他特殊设施的退界要求土地岗 现场踏勘，访水利、 交通等部门 征地批次超出属地当年批次限制土地岗访国土部门 年度建设用地规模指标用尽，需异地购买或等待次年；项目土地调整未列入本年度土地指标计划内，不能及时供地无法获取足够指标或快速获得足够指标。土地岗访国土部门 虚报拆迁面积、用荒地冒充耕地，骗取补偿款土地岗现场监控 虚列被拆迁户名、户数，套取拆迁补偿资金土地岗现场监控 拆迁工程数量、丈量、计算审核不严土地岗现场监控 特殊征迁建筑或构筑物，估价过高土地岗现场监控 计算/丈量方式、赔偿标准界定不符合国家或地方规定土地岗现场监控 项目如有多个村组，各村组之间地
10、界不清晰，或地上有产权有纠纷的情况土地岗 征地拆迁补偿资金没有专户储存，专款专用；被拆借、挪用、转移、滞留、挤点土地岗资金监管 征、迁补偿款拨付不及时，被征地拆迁人的补偿资金不按时、足额到位土地岗资金监管 周边存在超标赔偿项目特例土地岗区域调查 埋设线缆：军用光缆、高压线、长途通信线缆等 土地岗、工程 岗、规划设计 岗 现场踏勘，查总规， 访规划部门 埋设管道：市政管道、输油管道、燃气管道等 工程岗、土地 岗、规划设计 岗 现场踏勘，查总规， 访规划部门 其他：溶洞、地下河道、采空区、文物、古墓集聚区、地铁（含规划）等 工程岗、土地 岗、规划设计 岗 现场踏勘，查总规， 访规划、文物、地质 部
11、门 村镇民建、民企单位建筑物或构筑物数量偏大，关注公众号：房地产offer，或居住有强硬背景的住户（后期易/已演化为钉子户） 土地岗、工程 岗 现场踏勘，背景调查 国企/事业单位建筑物或构筑物（如单位旧址、铁路、水井，含废弃） 土地岗、工程 岗 现场踏勘 军用建筑物或构筑物（如兵工厂、炮台等，含废弃） 土地岗、工程 岗 现场踏勘 古建筑、古树名木 土地岗、工程 岗 现场踏勘，访文物局 高压线、通信线缆、信号塔或通信基站、变电站等 土地岗、工程 岗 现场踏勘 排洪渠、河道、湖区等 土地岗、工程 岗 现场踏勘 林业砍伐证未办理 土地岗、工程 岗 访林业部门 一般附属物（如青苗、大棚、私有林木、鱼塘、电线杆等） 土地岗、工程 岗 现场踏勘 违规毛地出让土地岗现场踏勘 评估地价或周边现行地价超出投资测算地价土地岗访国土部门 出让红线范围与控规不符土地岗查阅出让文件 未达到三通一平要求土地岗现场踏勘 无出让条件设置，存在地价抬高或土地被抢风险土地岗查阅出让文件 溢价拿地或被抢的赔偿性质的约定存在二义性土地岗审查合同条款 无法按期移交土地工程岗现场踏勘，难度评估 土地闲置根据整体拿地与开发节奏，地块存在闲置风险土地岗 查阅供地节奏与开发 节奏文件 5 挂地 指标超限 赔偿 地下 地表 拿地 7出让风险 6清表风险 征收风险
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