1、房地产企业项目拓展分析房地产企业项目拓展分析 房地产企业项目拓展房地产企业项目拓展主要方式主要方式 一是通过土地公开市场获取土地一是通过土地公开市场获取土地 即通过招标、拍卖和挂牌的形式出让土地使用权。通过应标获取土地开发权是目前房地产企业采 用最多的拓展模式。 优点是市场化程度较高，操作透明，手续简单，运作效率较高；缺点是由于信息公开，竞争程度 较为激烈，土地获取成本将随之上涨。 二是通过一二级开发联动获取土地二是通过一二级开发联动获取土地 由于土地市场发展不均衡，各城市在土地开发政策方面掌握的尺度存在一定的差异。一些城市允 许房地产开发企业参与土地开发工作，这为该企业继续进行二级开发提供了
2、先天的条件，在项目 信息、门槛条件设立、二级开发准备方面都较其他公司存在优势。这种模式是房地产企业较为关 注的拓展模式。 优点是先知先觉，项目获取的概率大大提高，还可适当控制土地获取成本，但是该模式开发周期 较长，土地开发投入较大，且土地开发的利润率偏低，且存在劳动成果被竞争对手抢走的风险。 三是通过企业并购、项目收购或合作开发增加土地储备三是通过企业并购、项目收购或合作开发增加土地储备 实力雄厚的房地产公司通过企业并购、项目收购等方式获取项目的开发权，还可以通过对外股权 投资或合作开发等方式增加土地储备。这种模式成为最近几年较为常见的项目拓展方式之一。 优点是项目获取的确定性较强，但需要对合
3、作方进行详细的尽职调查，以便制定可执行的合作方 案。 房地产企业项目拓展房地产企业项目拓展模式选择模式选择 项目拓展地域模式项目拓展地域模式 经济圈模式：珠三角、长三角、环渤海经济圈。房地产开发企业“第一集团军” 基本都把这三大区域作为项目拓展的重点。 城市模式：根据城市规模和经济总量，把城市划分为一线城市、二线城市、三线 城市、四线城市等。 经济圈和城市二者结合模式：既看重经济圈，又不拘泥于经济圈。如万科，在明 确以三个经济圈为重点的同时，中西部的城市如成都、重庆、武汉等地也是发展 的重点。 一个房地产企业制定何种拓展模式，是由企业战 略、企业资源、商业模式决定的。每一个房地产 企业都可根据
4、竞争环境和竞争优势制定有自身特 点的拓展策略。 房地产企业项目拓展房地产企业项目拓展土地出让流程土地出让流程 储备中心将成交资料转利用中心 利用中心办理出让手续 转利用处会签 局领导审批 签署出让合同 缴纳地价款和税费 一个成交确认书或一个中标通知书只 能签署一份出让合同，不得分割出让 ； 出让要按通知书的要求时间完成，因 开发商故意拖延将视同放弃，保证金 全部没有； 先按规划条件中的指标及规模签署， 待方案明确后签署补充协议，做相应 变更； 房地产企业项目拓展房地产企业项目拓展招拍挂流程招拍挂流程 国土局挂牌公告 缴交保证金参加竞买 挂牌竞价 签订成交确认书 签署土地出让合同 缴纳地价款和税
5、费 未成交退还保证金 国土局挂牌公告一般为20-30天； 竞买保证金一般为挂牌底价的10-20%；成 交后一般可转为地价款； 参加挂牌的主体超过2家，一般将转成拍 卖；拍卖如竞买者不足3人，一般需转为 挂牌； 招标需要经历投标-开标-评标-中标通知的 过程。一般情况下按如下标准确定中标方 ：（1）出价最高者；（2）综合评分最高 者；（3）最先付清规定的标价款者；（4 ）实际交付地价款最多者； 成交确认书竞买成交的当天签订；土地出 让合同一般在成交确认后的10天内签订； 上海地价款一般要求30个工作日内付清； 房地产企业项目拓展房地产企业项目拓展内部流程及分工内部流程及分工 房地产企业项目拓展房
6、地产企业项目拓展决策前提决策前提 论证论证策划策划设计设计采购采购工程工程销售销售客服客服 拿地方式优秀企业实践论证主要内容 招拍挂 企业并购 股权收购 在建工程转让 协议出让 本地项目的论证基本 由集团公司负责；异地 区域公司可根据其能力 成熟度授予拿地决策权 ，集团负责融资和对异 地区域公司预算控制。 重点论证 战略匹配度 风险可控度 效益指标 考虑效率与风险的平衡 1、项目概况（位置、规划指标、用地 现状、市政条件等） 2、市场分析（区域规划、土地市场商 品房市场、供求关系、竞争力分析） 3、项目开发经营计划（开发策略、开 发节奏、项目定位、规划方案、销售计 划、成本控制、重要节点） 4
7、、投资收益分析（毛利率、净利率、 IRR、NPV、现金流） 5、综合分析结论建议（风险对策、 SWOT分析、与公司战略的关系、结论 建议） 房地产企业项目拓展房地产企业项目拓展可行性研究可行性研究 1 2 3 4 5 不确定性分析 盈亏平衡分析、敏感性分析（成本变动、售价变动 ）、风险分析（风险因素的识别和评估、风险防范 对策） 财务评价 基础数据与参数选取、盈利能力分析、静态获利分 析、动态获利分析、偿债能力分析、综合指标表、 财务评价结论 投资估算 与融资方案 投资估算说明、分项成本、总成本、单位成本、销售 收入、税务分析、资金预测、现金流量表、自有资金 ；融资主体、资金来源、融资方案分析
8、、投资使用计 划、借款偿还计划 开发方案 地块特性与、规划设计分析、产品设计 建议、项目实施进度、营销方案、机构 设置、合作方式及条件 市场研究 宏观环境、行业发展、区域市场、 板块市场、拟定位方案 综合评价 社会评价（定性）、环境评价（影响及对策）、公 司资源匹配分析 6 房地产企业项目拓展房地产企业项目拓展开发成本分类开发成本分类 1、地价 2、前期工程费 3、建安工程费 4、基础设施建设费 5、公共配套费 6、开发间接费 7、借款费用 8、营销费用 9、管理费用 10、税费 产产 品品 成成 本本 经经 营营 税税 费费 开开 发发 总总 成成 本本 房地产企业项目拓展房地产企业项目拓展
9、财务评价指标财务评价指标 静态评价指标 动态评价指标 财 务 评 价 指 标 静态投资回收期：不考虑资金时间价值，以项目的净收益收回全部投 资所需的时间。 借款偿还期 全部投资利润率：项目的利润总额与总投资之比。 投资利税率：所得税前利润与总投资之比。 资本金利润率：纯利润与自有资金之比。 财务比率 资产负债率：负债与资产之比，反映项目的财务风险和偿债能力 流动比率：流动资产与流动负债之比。 速动比率：流动资产减去存货后与流动负债之比。 动态投资回收期：以项目净现金流量的现值回收总投资现值所需要的 时间。 财务净现值：在计算期内，按给定折现率将项目各年的净现金流折算 成现值后得到的净收益。 财务内部收益率：项目净现值为零的收益率或折现率。内部收益率的 经济实质反映的是计算期内尚未收回投资的盈利率，而不是初始投资 在整个计算期内的盈利率。（案例见技术经济学教程P67.） 计算简便，但未考虑资金时 间价值，未考虑资金回收后 的情况，因此只作为辅助评 估指标。
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