2019地产项目投资测算模板各种业态.xlsx

1、XX项目投资测算模型 地区 项目 项目净利润率：0.00%0.00%年化自有资金回报率：0.00%0.00% 地区公司总经理： xxx 项目公司总经理：xxx 珠珠江江集集团团管管控控标标准准 一一、定定位位、定定价价标标准准 定定位位标标准准详情参考附表：部品清单标准 定定价价标标准准区区域域因因素素 地地理理位位置置交交通通条条件件 因因素素序序列列 （共共分分为为4 4级级因因素素序序列列 ，影影响响重重要要程程度度由由1 1至至3 3 依依次次递递减减） 12 因因素素设设定定范范围围0.9-1.150.9-1.1 备注： 一类竞品：区位、产品、档次等与我司项目相近的直接竞争对手，权重

2、范围在20%以上至50% 二类竞品：与我司项目距离稍远或产品、档次等有一定差异性的其它竞争对手，权重范围在20%以下（含20%） 二二、认认购购指指标标管管控控标标准准（去去化化率率） 本标准按10万平方以下进行制定，销售面积每增加5万平方，销售周期增加6个月，以此类推，少于5万平米销售面积的，销售周期应在一年以内 产产品品项项目目开开盘盘结结构构封封顶顶 刚刚需需型型住住宅宅50%15% 首首改改住住宅宅40%15% 再再改改住住宅宅30%10% 高高端端（别别墅墅）30%10% 写写字字楼楼40%15% 非非住住宅宅性性质质公公寓寓40%15% 商商铺铺 车车位位 三三、签签约约回回款款管

3、管控控标标准准 1 1 产产品品 签签约约计计划划( (月月度度认认购购的的签签约约比比例例） 认认购购当当月月 刚刚需需型型住住宅宅毛毛坯坯40% 首首改改住住宅宅毛毛坯坯40% 再再改改住住宅宅毛毛坯坯40% 高高端端（别别墅墅）毛毛坯坯40% 写写字字楼楼毛毛坯坯40% 非非住住宅宅性性质质公公寓寓毛毛坯坯40% 商商铺铺毛毛坯坯40% 车车位位毛毛坯坯40% 刚刚需需型型住住宅宅装装修修双双合合同同 首首改改住住宅宅装装修修双双合合同同40% 再再改改住住宅宅装装修修双双合合同同40% 高高端端（别别墅墅）装装修修双双合合同同40% 写写字字楼楼装装修修双双合合同同 非非住住宅宅性性质

4、质公公寓寓装装修修双双合合同同40% 商商铺铺装装修修双双合合同同 车车位位装装修修双双合合同同 三三、华华南南、华华北北地地区区各各产产品品成成品品管管控控标标准准 产产品品华华南南地地区区华华北北地地区区 1818层层住住宅宅2,570.72元/2,778.59元/ 3333层层住住宅宅2,558.31元/2,768.47元/ 4.5m4.5m层层高高LOFTLOFT2,755.97元/3,064.16元/ 1818层层保保障障房房2,083.34元/2,269.44元/ 社社区区医医疗疗2,000.00元/2,000.00元/ 幼幼儿儿园园1,230.00元/1,230.00元/ 附注：

5、6级科目明细详见附表珠江成本模型2016.11.2 四四、节节点点类类管管控控标标准准 序序号号项项目目 管管控控比比率率 项项目目公公司司 3 3节点标准见全景计算器 五五、费费用用类类管管控控标标准准 序序号号项项目目 管管控控比比率率 项项目目公公司司 4.14.1管理费用 4.1.14.1.1其中：行政费用1.50% 4.1.24.1.2 运营费用1.00% 六六、营营销销费费用用比比例例管管控控标标准准 基基准准比比例例类类型型 2.00%2.00% 调调节节系系数数 区区位位 市区/近郊1.0 远郊1.1 产产品品类类型型 刚需1.0 首改1.0 再改1.1 高端1.1 商办1.2

6、 售售价价 1万元/以下1.1 1万元/2万元/1.0 2万元/3万元/0.8 3万元/5万元/0.6 5万元/0.5 项项目目全全盘盘 时时间间点点前前期期 工工作作 两书阶段确定整盘费 用比例 营营销销费费用用使使用用进进度度35% 费费用用说说明明 1、在实际执行中，对于新开盘项目，开盘前6个月提交整体营销方案，并报审费用，经审批后可提前使用下季度费用额度，并在开盘后对费用差额进行回补。 2、项目开盘前费用为预借费用，开盘后3个月内累计营销费用比例需平衡至整盘费用预算标准。 七七、社社区区资资产产租租赁赁标标准准 1.1.租租期期、免免租租期期 商商铺铺业业态态租租赁赁期期限限（年年）装

7、装修修免免租租期期（月月） 银行、超市86-8 餐饮、美容、培训等300 以上 53-6 其他33 2.2.出出租租率率 2 项项目目类类别别 出出租租率率( (期期初初值值) ) 第第 1 1 年年 第第 2 2 年年 成熟项目、集中商业项 目商铺、会所、车位 50%65% 郊区项目商铺、会所、 车位及所有边缘资产 25%35% 当当年年新新增增出出租租面面积积，1,2,11,121,2,11,12月月分分别别完完成成当当年年出出租租指指标标的的5%5%，3-103-10月月完完成成当当年年指指标标的的80%80% 5.15.1招招商商开开始始节节点点：项项目目竣竣工工交交付付前前6 6个个

8、月月开开始始启启动动招招商商工工作作。 3.3.商商铺铺一一铺铺一一价价业业态态分分布布比比例例 商商业业类类型型业业态态分分布布占占比比（% %） 集中商业 社区金融、医疗、电信服务30% 产产品品类类型型 美容、休闲、零售等业态30% 超市、餐饮40% 集集中中商商业业：面面积积15001500以以上上，投投资资回回报报率率较较高高、商商圈圈结结构构成成熟熟、商商业业氛氛围围浓浓厚厚，辐辐射射面面积积大大于于1010万万社社区区的的中中心心商商业业区区。 街街区区式式商商业业街街：位位置置偏偏远远，项项目目入入住住率率较较低低，商商业业氛氛围围薄薄弱弱，商商圈圈消消费费力力低低。 4.4.

9、社社区区资资产产费费用用类类管管控控标标准准 费费用用类类别别计计提提基基数数计计提提比比例例 租赁运营管理费用 租金收入 4.00% 社区资产维修改造费用1.00% 招商佣金1.5个月租金 空置房管理费 城镇土地使用税按出租面积计提1.2-30元/年13.00 其它费用 八八、税税费费类类管管控控标标准准 序序号号项项目目 管管控控比比率率 项项目目公公司司 5.15.1营业税5.00% 5.1.15.1.1城市维护建设税7.00% 5.1.25.1.2教育费附加3.00% 5.1.35.1.3地方教育费附加2.00% 5.25.2增值税 5.2.15.2.1其中：旧项目5.00% 5.2.

10、25.2.2 新项目10.00% 5.2.35.2.3营销费用抵扣2.400% 5.35.3企业所得税25.00% 5.45.4房产税 5.4.15.4.1其中：从租计征12.00% 5.4.25.4.2 从价计征1.20% 5.4.2.15.4.2.1 -计算余值率70.00% 5.5.15.5.1内部管控成本率 5.5.25.5.2人工及机械费占比 5.5.35.5.3材料费占比 九九、各各地地区区普普通通住住宅宅标标准准 地地区区序序号号住住宅宅标标准准 广广州州 1 1住房小区建筑容积率在1.1以上； 2 2 单套住房建筑面积144平方米以下(含144平 方米)； 集中商业 3 3 实

11、际成交价格低于同级别土地上住房平均交 易价格的1.2倍以下(含1.2倍)。 成成都都、西西安安 1 1住房小区建筑容积率在1.0以上； 2 2 单套住房建筑面积144平方米以下(含144平 方米)； 3 3单价在同一地段平均单价的1.4倍以下 上上海海 1 1 五层以上（含五层）的多高层住房，以及不 足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等 ； 2 2单套建筑面积在140平方米以下； 3 3 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交 易价格的1.44倍以下，尘路于内环线以内的 低于330万元/套，内环线与外环线之间的低 于200万元/套，外环线以外的低于160万元/ 套。 北北京京 1 1住房小区

12、建筑容积率在1.0以上； 2 2 单套住房建筑面积140平方米以下(含140平 方米)； 3 3 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交 易价格的1.2倍以下(含1.2倍)。 十十、融融资资类类管管控控标标准准 序号贷贷款款类类型型对对应应业业态态 6.1 土地贷款 住宅 6.2商业 6.3 开发贷款 住宅 6.4商业 6.5经营贷款商业 6.6ABS商业 十十一一、人人员员编编制制及及费费用用标标准准 11.1-11.1-费费用用标标准准 管管线线 项项目目全全周周期期 费费用用标标准准（元元/ /） 生产运营96.5 广广州州 设计17.1 成本27.8 开发34.0 财务13.5 总工室

13、15.0 合合计计203.9203.9 11.2-11.2-编编制制标标准准 部部门门 近近郊郊项项目目面面积积 高高层层项项目目 N10N10万万N10N10万万 项目总经理11 工程部经理11 营销副总经理11 销售专业经理/主管/管理师11 策划专业经理/主管/管理师11 客服管理师 设计专业经理/主管/管理师11 土建工程师 33+(N-10)/3 水暖电气工程师 机电工程师(选配） 行政及档案专业经理/主管/管理师11 项目成本专业经理/主管/管理师11(若N20,增加1人) 开发专业经理/主管/管理师 按揭管理师 出纳 人人员员小小计计111111+(N-10)/311+(N-10

14、)/3 建建设设系系数数表表：基基建建设设计计 内部管控成本率87.00% 人工及机械费占比35.00% 材料费占比65.00% 十十二二、现现金金流流量量表表相相关关指指标标标标准准 12.1 工程款结算标准 支付节点项目开始后第（）年发生支付比例 check0% 12.2 融资放款标准 支付节点项目开始后第（）年发生支付比例 check0% 12.3 融资还款标准 支付节点项目开始后第（）年发生还款比例 check0% 12.4 销售去化标准 支付节点项目开始后第（）年发生 去化比例 独栋-别墅 check0% 12.5 土地款支付标准 支付节点项目开始后第（）年发生支付比例 check0

15、% 规规划划及及产产品品因因素素 周周边边配配套套规规划划设设计计社社区区规规模模园园林林景景观观 2333 0.9-1.10.95-1.050.95-1.050.95-1.05 外外排排栅栅拆拆除除合合约约交交楼楼交交楼楼后后6 6个个月月交交楼楼后后9 9个个月月 10%10%15% 10%10%10%15% 10%20%10%10% 10%20%10%10% 10%10%10%15% 10%10%10%15% 40%20%20% 50%15%15% 2 23 34 45 5 认认购购第第2 2个个月月认认购购第第3 3个个月月认认购购第第4 4个个月月认认购购第第5 5个个月月 60%

16、60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 详情参考附表：部品清单标准 区区域域因因素素 一类竞品：区位、产品、档次等与我司项目相近的直接竞争对手，权重范围在20%以上至50% 二类竞品：与我司项目距离稍远或产品、档次等有一定差异性的其它竞争对手，权重范围在20%以下（含20%） 本标准按10万平方以下进行制定，销售面积每增加5万平方，销售周期增加6个月，以此类推，少于5万平米销售面积的，销售周期应在一年以内 签签约约计计划划( (月月度度认认购购的的签签约约比比例例） 60% 60% 60% 60% 备备注注 华南：精装，地下1层、地上18层，二梯八户，地下室面积占比25%（选用

17、案例：信联28亩A1-2栋、信联28亩车库） 华北：精装，地下2层、地上18层，一梯三户，地下室面积占比25%（选用案例：北京永顺C3#楼）华南：精装，地下2层、地上32层，二梯六户，地下室面积占比25%（选用案例：上观国际东五期19-20栋、君景湾地下车库） 华北：精装，地下2层、地上33层，一梯三户，地下室面积占比25%（根据标准图C2-33）华南：毛坯，含夹层钢结构及硅酸钙板，地下2层、地上12层，层高4.5米，地下室面积占比25% 华北：毛坯，含夹层钢结构及硅酸钙板，地下2层、地上12层，层高4.5米，地下室面积占比16%华南：精装，地下1层、地上18层，二梯八户，地下室面积占比20%

18、 华北：精装，地下2层、地上18层，地下室面积占比12%其中，设计费235元/，室内精装修工程780元/，机电安装工程400元/，设备供货安装200元/，室内外标识系统（商业项目） 10元/，市政及环境工程160元/，开发间接费用15元/，地区管理费200元/其中，设计费180元/，报批报建费20元/，建筑安装工程785元/，市政及环境工程130元/，开发间接费用15元/，地区管理 费100元/ 专专业业公公司司 专专业业公公司司 售售价价/ /科科目目组组成成 区区位位/ /产产品品类类型型 市市区区/ /近近郊郊 刚刚需需 首首改改 再再改改 高高端端 商商办办 管管控控比比率率 管管控控

19、比比率率 远远郊郊 刚刚需需 首首改改 再再改改 高高端端 商商办办 开开盘盘前前 6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月 前期筹备（整体营销方案）集中推广 备备注注 免租期按照平均3个月测算 年租金收入。 3456 出出租租率率（期期终终值值） 第第 3 3 年年 第第4 4年年第第5 5年年第第 1 1 年年 80%90%95%65% 45%55%65%35% 商商业业类类型型业业态态分分布布占占比比（% %） 街区式商业街 餐饮30% 35% 1、在实际执行中，对于新开盘项目，开盘前6个月提交整体营销方案，并报审费用，经审批后可提前使用下季度费用额度，并在开盘后对费用差额进行回补。 2

20、、项目开盘前费用为预借费用，开盘后3个月内累计营销费用比例需平衡至整盘费用预算标准。 出出租租率率( (期期初初值值) ) 当当年年新新增增出出租租面面积积，1,2,11,121,2,11,12月月分分别别完完成成当当年年出出租租指指标标的的5%5%，3-103-10月月完完成成当当年年指指标标的的80%80% 5.15.1招招商商开开始始节节点点：项项目目竣竣工工交交付付前前6 6个个月月开开始始启启动动招招商商工工作作。 超市、便利店、零售等30% 社区金融、美容、休闲 等 40% 专专业业公公司司 3.00% 7.00% 3.00% 2.00% 3.00% 10.00% 2.00% 87

21、.00% 35.00% 65.00% 集集中中商商业业：面面积积15001500以以上上，投投资资回回报报率率较较高高、商商圈圈结结构构成成熟熟、商商业业氛氛围围浓浓厚厚，辐辐射射面面积积大大于于1010万万社社区区的的中中心心商商业业区区。 街街区区式式商商业业街街：位位置置偏偏远远，项项目目入入住住率率较较低低，商商业业氛氛围围薄薄弱弱，商商圈圈消消费费力力低低。 管管控控比比率率 住住宅宅标标准准 住房小区建筑容积率在1.1以上； 单套住房建筑面积144平方米以下(含144平 方米)； 街区式商业街 贷贷款款额额度度确确定定基基准准贷贷款款额额度度确确定定比比例例 资资金金成成本本（董董

22、事事局局要要求求） 资资金金成成本本（市市场场） 土地价格70%/8%-10% 土地价格50%-60%/8%-10% 全口径总投入70%基准利率基准利率上浮5%-10% 全口径总投入50%-60%基准利率基准利率上浮5%-10% 物业评估价值（按永 续现金流折现法计算 ） 50%-60% 基准利率至基准利率 下浮10% 基准利率上浮10%以上 物业评估价值（按永 续现金流折现法计算 ） 50%-60% 综合利率3.8%，票面 利率4%-4.2% 基准利率下浮10% 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交 易价格的1.2倍以下(含1.2倍)。 住房小区建筑容积率在1.0以上； 单套住房建筑面积1

23、44平方米以下(含144平 方米)； 单价在同一地段平均单价的1.4倍以下 五层以上（含五层）的多高层住房，以及不 足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等 ； 单套建筑面积在140平方米以下； 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交 易价格的1.44倍以下，尘路于内环线以内的 低于330万元/套，内环线与外环线之间的低 于200万元/套，外环线以外的低于160万元/ 套。 住房小区建筑容积率在1.0以上； 单套住房建筑面积140平方米以下(含140平 方米)； 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交 易价格的1.2倍以下(含1.2倍)。 别别墅墅项项目目综综合合体体项项目目 M5M5万万M5M

24、5万万X10X10万万X10X10万万 1111 1111 1111 1111 1111 1111 33+(N-5)/1.533+(N-10)/3 11 1111 11(若M20,增加1人)11(若X20,增加1人) 111111+(M-5)/1.511+(M-5)/1.5121212+(X-10)/312+(X-10)/3 装装修修 87.00% 35.00% 65.00% 拿地 国土证 总规批复 工规证 施工证 工程开工 土方基坑完成 近近郊郊项项目目面面积积 0.00结构完成 两点一线开工 两点一线开放 达到预售进度 预售证 项目开盘 结构封顶 二次结构完成 外排栅拆除 室内精装完工 室

25、外工程完工 竣工备案 二次精装完工 合约交楼 取得大确权 取得房地产权证 取得房地产权证后1年 取得房地产权证后2年 取得房地产权证后3年 取得房地产权证后4年 平层式-公寓联排-别墅联排-别墅- 0%0%0%0% 去化比例 小小区区配配套套户户型型实实用用率率装装修修情情况况 3222 0.95-1.050.9-1.10.9-1.10.9-1.1 交交楼楼后后1212个个月月交交楼楼后后1515个个月月 10% 10% 20% 20% 6 67 78 89 9 回回款款计计划划（月月度度认认购购指指标标的的回回款款比比例例） 认认购购当当月月认认购购第第2 2个个月月认认购购第第3 3个个月

26、月认认购购第第4 4个个月月 30%30%40% 30%30%40% 40%30%30% 40%30%30% 50%30%20% 40%30%30% 50%30%20% 60%40% 规规划划及及产产品品因因素素 30%20%30%20% 30%20%30%20% 30%20%30%20% 30%20%30%20% 项项目目两两书书价价格格目目标标 1 1万万元元/ /以以下下1 1万万元元/ /-2-2万万元元/ /2 2万万元元/ /-3-3万万元元/ / 2.50%2.75%2.50%2.00% 2.50%2.75%2.50%2.00% 2.75%/2.75%2.20% 2.75%/ 3

27、.00%3.30%3.00%2.40% 备备注注 华南：精装，地下1层、地上18层，二梯八户，地下室面积占比25%（选用案例：信联28亩A1-2栋、信联28亩车库） 华北：精装，地下2层、地上18层，一梯三户，地下室面积占比25%（选用案例：北京永顺C3#楼）华南：精装，地下2层、地上32层，二梯六户，地下室面积占比25%（选用案例：上观国际东五期19-20栋、君景湾地下车库） 华北：精装，地下2层、地上33层，一梯三户，地下室面积占比25%（根据标准图C2-33）华南：毛坯，含夹层钢结构及硅酸钙板，地下2层、地上12层，层高4.5米，地下室面积占比25% 华北：毛坯，含夹层钢结构及硅酸钙板，

28、地下2层、地上12层，层高4.5米，地下室面积占比16%华南：精装，地下1层、地上18层，二梯八户，地下室面积占比20% 华北：精装，地下2层、地上18层，地下室面积占比12%其中，设计费235元/，室内精装修工程780元/，机电安装工程400元/，设备供货安装200元/，室内外标识系统（商业项目） 10元/，市政及环境工程160元/，开发间接费用15元/，地区管理费200元/其中，设计费180元/，报批报建费20元/，建筑安装工程785元/，市政及环境工程130元/，开发间接费用15元/，地区管理 费100元/ 售售价价/ /科科目目组组成成 区区位位/ /产产品品类类型型 2.75%3.0

29、3%2.75%2.20% 2.75%3.03%2.75%2.20% 3.03%3.33%3.03%2.42% 3.03%/ 3.30%3.63%3.30%2.64% 开开盘盘 2 2月月1 1月月1 1月月2 2月月 开盘活动营销费用达到平衡 78910 第第 2 2 年年 第第 3 3 年年 第第4 4年年第第5 5年年 80%90%95%95% 45%55%65%75% 35% 1、在实际执行中，对于新开盘项目，开盘前6个月提交整体营销方案，并报审费用，经审批后可提前使用下季度费用额度，并在开盘后对费用差额进行回补。 2、项目开盘前费用为预借费用，开盘后3个月内累计营销费用比例需平衡至整盘

30、费用预算标准。 开开盘盘前前 集中推广 出出租租率率（期期终终值值） 放放款款节节奏奏还还款款节节奏奏 一次性放款 一次性放款 开工累计放款20%- 30%，达正负0累计 放款50%，达预售进 度累计放款70%-80% ，主体机构封顶累计 放款100% 销售达65%-70%逐步 还款，销售达90%- 95%结清贷款 一次性放款 一次性放款 远远郊郊项项目目面面积积 高高层层项项目目别别墅墅项项目目 N10N10万万N10N10万万M5M5万万M5M5万万 1111 1111 1111 1111 1111 1111 1111 33+(N-10)/333+(N-5)/1.5 1111 11(若N2

31、0,增加1人)11(若M20,增加1人) 1111 1111 1111 151515+(N-10)/315+(N-10)/3151515+(M-5)/1.515+(M-5)/1.5 服服务务及及其其他他因因素素 综综合合系系数数 市市场场价价格格 物物业业管管理理品品牌牌影影响响力力 33 0.95-1.050.95-1.05 1 10 0 认认购购第第5 5个个月月 回回款款计计划划（月月度度认认购购指指标标的的回回款款比比例例） 项项目目营营销销费费用用 3 3万万元元/ /-5-5万万元元/ /5 5万万元元/ / 集集团团/ /地地 区区品品牌牌费费 用用 推推广广费费用用 固固定定费

32、费用用变 变动动运运营营 费费用用 1.50%1.25%10%10%50%15%25% 1.50%1.25%10%10%50%15%25% 1.65%1.38%10%10%40%20%30% 1.65%1.38%10%10%40%20%30% 1.80%1.50%10%10%50%15%25% 项项目目两两书书价价格格目目标标 1.65%1.38%10%10%55%10%25% 1.65%1.38%10%10%55%10%25% 1.82%1.51%10%10%45%10%35% 1.82%1.51%10%10%45%10%35% 1.98%1.65%10%10%50%10%30% 续续销销期

33、期 3 3月月第第2 2年年第第3 3年年 1、编制年度推广方案； 2、制定年度全面预算； 3、确定年度营销费用管控比例； 40% 1、在确保整盘营销费用可控情况下，每一年度根据销售进度进行调整，并在周期内可进 行差额回补或预借，但每年年度费用标准比例则由集团批复确认后方可执行。 2、项目余下销售周期可用的营销费用额度=项目总销售额*整盘营销费用比例 -累计营销 费用使用额。 3、集团将根据项目当期存货配比，推售节奏，年度销售计划，制定当期营销费用比例， 当年最终管控比例按调整后的进行控制。 11 5 5年年后后 95% 75% 35% 1、在实际执行中，对于新开盘项目，开盘前6个月提交整体营

34、销方案，并报审费用，经审批后可提前使用下季度费用额度，并在开盘后对费用差额进行回补。 2、项目开盘前费用为预借费用，开盘后3个月内累计营销费用比例需平衡至整盘费用预算标准。 开开盘盘 营销费用达到平衡 综综合合体体项项目目 X10X10万万X10X10万万 11 11 11 11 11 11 11 33+(N-10)/3 11 11 11(若X20,增加1人) 11 11 11 161616+(X-10)/316+(X-10)/3 远远郊郊项项目目面面积积 尾尾盘盘 备备注注 第第n n年年（交交楼楼） 全盘营销 费用按（ 总销售额 *整盘营 销费用比 例）进行 控制。 尾盘（尾货不足 100

35、套，或货量少 于5%） 20%5% 由前一年度可用 额度预留尾盘费 用，不少于全盘 费用的5% 续续销销期期 1、编制年度推广方案； 2、制定年度全面预算； 3、确定年度营销费用管控比例； 1、在确保整盘营销费用可控情况下，每一年度根据销售进度进行调整，并在周期内可进 行差额回补或预借，但每年年度费用标准比例则由集团批复确认后方可执行。 2、项目余下销售周期可用的营销费用额度=项目总销售额*整盘营销费用比例 -累计营销 费用使用额。 3、集团将根据项目当期存货配比，推售节奏，年度销售计划，制定当期营销费用比例， 当年最终管控比例按调整后的进行控制。 1.1.11.1.1 项项目目规规划划 1.

36、1.21.1.2 现现场场图图片片 1.2.11.2.1 经经营营方方案案 一一、项项目目投投资资目目标标 二二、项项目目定定位位 三三、项项目目特特点点 四四、项项目目发发展展计计划划 五五、项项目目关关键键风风险险点点 六六、应应对对措措施施 1.2.21.2.2 基基础础信信息息 科科目目单单位位全全盘盘一一期期二二期期三三期期期期 总用地面积（）- 净用地面积（）- 容容积积率率/ /- - 建筑密度/ 总户数（户）- 地下车位（个）- 建建筑筑面面积积（）- - - 施施工工图图预预算算面面积积（）- - - 容容积积率率面面积积（）- - - 园建面积（）- 绿化面积（）- 市政道

37、路面积（）- 小区道路面积（）- 总 可 销 售 面 积 可可销销售售面面积积小小计计（）- - - - - 地地上上可可销销售售面面积积小小计计（）- - - - - 住宅 普通住宅普通住宅（）- 公寓 平层式（）- LOFT式（）- 别墅 独栋（）- 双拼（）- 联排（）- 叠拼（）- 移交合作方（）- 写字楼写字楼写字楼（）- 商业/产业 大型商业 单栋式（）- 街区式（）- 社区商铺 首层商铺（）- 非首层商铺（）- 仓储保障房（）- 厂房厂房（）- 车位 车位车位（有产权） （）- 个- 独立车位独立车位 （）- 个- 酒店酒店酒店（）- 不 可 售 面 积 不不可可销销售售面面积积

38、小小计计（）- - - - 不可售可 自持经营 车位车位（无产权）（）- 商业地下商业（无产权）（）- 其他其他（）- 不可售不可经营（）- 不可售须移交至外单位或政府部门（）- 四四、租租赁赁方方案案 跳转 4.14.1 租租赁赁起起始始均均价价（租租金金：元元/ /月月/ /，停停车车位位租租金金：元元/ /月月/ /个个） 社区商铺 首层商铺 非首层商铺 写字楼 车位 边缘资产 4.24.2 可可租租面面积积信信息息表表 业业态态 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 2021/01/01 2022/01

39、/01 2023/01/01 2024/01/01 2025/01/01 2026/01/01 2027/01/01 2028/01/01 2029/01/01 2030/01/01 2021/12/31 2022/12/31 2023/12/31 2024/12/31 2025/12/31 2026/12/31 2027/12/31 2028/12/31 2029/12/31 2030/12/31 社区商铺 首层商铺 非首层商铺 写字楼- 车位 面积- 个数- 边缘资产 4.34.3 租租金金递递增增率率 租赁年度标准类型第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年

40、 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 递增率%，在前一年基 础上递增 公司标准0%3%3%10%3%3%10%3%3%10% 项目计划0%3%3%10%3%3%10%3%3%10% 4.44.4 出出租租率率 1234567891011 项项目目类类别别标标准准类类型型 出出租租率率( (期期初初值值) )出出租租率率（期期终终值值） 第第 1 1 年年 第第 2 2 年年 第第 3 3 年年 第第4 4年年第第5 5年年第第 1 1 年年 第第 2 2 年年 第第 3 3 年年 第第4 4年年第第5 5年年 成熟项目、集中商业项目商 铺、会所、车位 公司标准50%65%80%9

41、0%95%65%80%90%95%95% 项目计划50%65%80%90%95%65%80%90%95%95% 租赁起始日2021/01/01 1.3-1.3-土土地地成成本本明明细细 土土地地成成本本计计算算表表合合计计 合合计计- - 土土地地成成本本（账账面面）- - 土地出让金 契税 补缴地下土地出让金 土地补偿费 合作款项 大市政配套费 其其他他土土地地成成本本- - 印花税 交易佣金 尽职调查费用 其他转让相关税费 收购溢价 2.12.1投投资资回回报报指指标标 销销售售物物业业 核核心心财财务务指指标标 期期区区股股东东投投入入峰峰值值股股东东资资金金平平衡衡点点经经营营利利润润

42、经经营营利利润润率率 年年化化自自有有资资金金回回 报报率率 股股东东投投入入利利息息 经经营营利利润润 （扣扣除除股股东东投投入入利利息息 后后） 经经营营利利润润率率（扣扣除除股股 东东投投入入利利息息后后） 年年化化自自有有资资金金回回 报报率率（扣扣除除股股东东投投 入入利利息息后后） 土土增增税税税税负负率率总总体体税税负负率率备备注注 全全盘盘（按按总总包包目目标标成成本本）- - -0.00%0.00%0.00%0.00%- -0.0%0.0%0.00%0.00%0.00%0.00%0.0%0.0% 股东投入利息分摊原则： 1、按住宅、别墅的用地面积进行第一次分摊 2、按照各业态

43、的可售面积进行第二次分摊 全全盘盘（按按分分包包目目标标成成本本）- - -0.00%0.00%0.00%0.00%- -0.0%0.0%0.00%0.00%0.00%0.00%0.0%0.0% 自自持持物物业业 核核心心财财务务指指标标 （按按2020年年经经营营 期期计计算算） 产产品品 持持有有面面积积 （） 单单方方成成本本 （元元/ /） 持持有有总总成成本本 （万万元元） 销销售售市市值值 （万万元元） 开开业业时时租租赁赁基基准准 价价 （开开业业年年份份） 开开业业出出租租率率 （% %） 开开业业首首年年合合约约租租金金 收收入入（万万元元） 投投资资回回收收期期 （年年）

44、经经营营贷贷额额度度 （万万元元） IRRIRR （内内部部收收益益率率% %） 全全盘盘- - - - - -0.0%0.0%- - -0.0%0.0% 仓仓储储- - - -0.0% 车车位位- - - -0.0% 大大型型商商业业- - - -0.0% 车车位位- - - -0.0% 各各利利润润主主体体利利 润润情情况况（目目标标 成成本本） 科科目目 项项目目总总体体情情况况 科科目目 项项目目公公司司 科科目目 总总承承包包公公司司 科科目目 装装饰饰公公司司 备备注注总总额额 （万万元元） 单单方方/ /比比率率 （元元/ /、% %） 总总额额 （万万元元） 单单方方/ /比比

45、率率 （元元/ /、% %） 总总额额 （万万元元） 单单方方/ /比比率率 （元元/ /、% %） 总总额额 （万万元元） 单单方方/ /比比率率 （元元/ /、% %） 收收入入- - -无无双双合合同同收收入入- - -总总包包收收入入- - -装装修修款款收收入入- - - 单单方方数数据据面面积积分分摊摊原原则则： 1 1、销销售售收收入入、装装修修收收入入单单方方数数据据按按可可售售面面积积分分摊摊。总总包包建建设设收收入入单单方方数数据据按按照照建建筑筑面面积积分分摊摊。 2 2、土土地地成成本本单单方方数数据据按按照照容容积积率率面面积积分分摊摊。 3 3、建建筑筑成成本本单单

46、方方数数据据按按照照建建筑筑面面积积分分摊摊 土土地地成成本本- - -土土地地成成本本- - -分分包包成成本本- - -装装修修分分包包成成本本- - - 建建安安成成本本- - -无无双双合合同同总总包包成成本本- - -总总包包税税费费- - -装装修修公公司司税税费费- - - 利利润润- -0.0%0.0%项项目目公公司司利利润润- -0.0%0.0%总总承承包包公公司司利利润润- -0.0%0.0%装装饰饰公公司司利利润润- -0.0%0.0% 2.22.2里里程程碑碑节节点点表表 项项目目周周期期（年年）开开发发报报建建周周期期（年年）开开售售前前工工程程周周期期（年年）销销售

47、售周周期期（年年）自自持持物物业业经经营营年年限限 2 2. .5 50 0. .3 31 1. .2 21 1. .0 0 项项目目里里程程碑碑节节点点国国土土证证总总规规批批复复工工规规证证施施工工证证工工程程开开工工 两两点点一一线线开开放放 （认认筹筹） 达达到到预预售售 项项目目开开盘盘 ( (开开售售) ) 结结构构封封顶顶竣竣工工备备案案二二次次精精装装完完工工合合约约交交楼楼项项目目开开业业 一一期期 二二期期 期期 2.32.3核核心心经经营营指指标标 定定价价方方案案 （销销售售） 期期区区产产品品 建建筑筑面面积积 ( () ) 销销售售面面积积 ( () ) 销销售售总

48、总价价款款( (含含税税) ) 其其中中： 无无双双合合同同销销售售双双合合同同装装修修部部分分 单单价价 （元元/ /） 销销售售额额 （万万元元） 单单价价 （元元/ /） 销销售售额额 （万万元元） 单单价价 （元元/ /） 销销售售额额 （万万元元） 整整盘盘合合计计- - - - - - - - - 全全盘盘 独独栋栋- -别别墅墅- - - - - - - - - 平平层层式式- -公公寓寓- - - - - - - - - 联联排排- -别别墅墅- - - - - - - - - 联联排排- -别别墅墅- - - - - - - - - - - - - - - - - - 一一期期 独栋-别墅- 平层式-公寓- 联排-别墅- -