1、深圳湾公馆项目研究报告深圳湾公馆项目研究报告 目录 一、项目概述 1.项目经济技术指标 2.项目定位分析 3.成交客户分析 4.项目核心价值点提炼 二、项目研究 1.项目规划 2.建筑产品 3.户型产品 4.营销推广展示 三、总结 一、项目情况介绍一、项目情况介绍 标标 志志3 3 项目区位概况 深圳湾公馆位于深圳湾后海金融商务区，携手深圳湾超级总部基地，打造产业链最顶端的总部经济。 超级总部基地 科技园 总部基地 蛇口自贸区 前海深港合作区 南山 香港特别行政区 深圳湾 深圳湾总部基地 占地：约3.5平方公里 建面：约1100万平方米 规划人口：就业40万 发展定位：世界级城市的功能中心，以
2、 各产业链最顶端总部办公为主导功能 规划亮点：标志性总部中心区+立体城市 设计 前海深港现代服务业合作区 占地：约15平方公里 建面：约2600万平方米 规划人口：就业80万、居住30万 发展定位：特区中的特区，现代服务业体 制机制创新区，深港紧密合作先导区，珠 三角产业升级引领区 规划亮点：先行先试政策+推动发展国际 金融中心 蛇口自贸区 占地：13.2平方公里 发展定位：金融业对外开放示范窗口，世界 服务贸易重要基地和国际性枢纽港，与前海 合作区的金融、信息等产业有机结合 规划亮点：贸易和投资自由化+深圳唯一国 际邮轮母港+招商注资600亿打造新蛇口 深圳湾公馆 世界级城市规划利好 阳光保
3、险总部 工商银行大厦 中投证券 标标 志志3 3 项目区位概况 政府规划在后海金融商务区引进70余家企业总部，目前已确定21家并且多数企业总部大厦已落成招商。总部 价值正逐步兑现。 项目经济技术指标 项目地址 深圳南山后海大道与东滨路交汇处 建筑面积约27000平方米 占地面积约3000平方米 容积率小于等于8.74 绿化率35% 停车位约200个 总户数215套 装修标准精装修 物业类型顶级豪宅（住宅） 主力户型 801502房 开发商 广东城脉地产有限公司 售价 均价14.5万/平方米 物业管理深圳市物资物业管理有限公司 开盘时间2016-4-13 项目定位分析 属性定位：国际顶级服务式豪
4、宅 阐述：项目位于世界级湾区深圳后海湾。在开发之初就以深圳湾豪宅地段来进行针对性规 划设计，目标是打造成为深圳湾的名片级豪宅。为了将深圳湾公馆打造为一个国际化的作品。 深圳湾公馆将打造国内首创的名车私享荟，为业主提供尊贵的一键定制出行方式。 形象定位：湾美之境，摩登空中墅 阐述：深圳湾拥有无可比拟的自然条件，媲美悉尼双水湾、香港维多利亚港等国际知名湾区， 为了不辜负湾区美景，深圳湾公馆整体成L形排布，保证户户有景。深圳湾公馆致力打造精品 豪宅，215户全部打造成为摩登现代的复式单位。 目标客户分析 1、客户群定位：拥有国际视野，具备全球时尚品味的年轻富豪。 2、特点：国际化、市场潮流、追求个性
5、化 3、年龄： 3040岁客户为购买主力； 4、职业：以公司高层管理者，IT、投资金融业为主； 5、关注要点：世界级湾区地段、顶级的商业、生活配套、品质感的装修、稀缺复式 项目核心价值点提炼 1、区域价值：世界第九大顶级湾区总部经济体核心地段 2、交通价值：南中国最多元便捷的国际高效立体交通网络 3、产品价值：215席臻稀绝版高使用率纯复式住宅 4、设计价值：国际潮流时尚顶尖设计大师级团队联袂打造 5、品质价值：全球顶级一线品牌精工品质，匠心打造人性化细节 6、配套价值：三千亿顶级城市资源配套，150万平全深最顶端商业 7、景观价值：152米湾区住宅绝对高度，坐拥山海城三重盛景 8、服务价值：
6、国内首创定制名车私享会，360全方位定制管家服务 9、圈层价值：汇聚国际时尚领袖精英，营造绝对前沿尖峰圈层 一、项目规划一、项目规划 项目总体规划 深深圳圳 城市中心城市中心 项目规划： 深圳湾公馆占地面积约2975，计容建筑 面积约27205。项目规划为商业、酒店、 及顶级豪宅 项目配套酒店、空中会所、名车荟等。 项目楼栋设计出L形的建筑结构。东南向环 抱敞开，面向深圳湾海岸线，一方面，保证 了每一户都尽可能享受到最大的通风、采光 和景观面，同时这样也形成了相对安静私密 的露台园林空间。 配套以及物业管理说明 内部配套： 项目配套空中的铂金会所，会所中配备国际品牌健身房、多功能主题书吧、儿童
7、益智空间、四季恒 温音乐泳池。并借鉴新加坡绿色建筑理念，以垂直绿化及流水瀑布方式打造成一个立体空中花园。 物业管理： 深圳湾公馆物业管理将有深圳物资物业管理有限公司提供服务，同时携手新加坡荣尚荟提供国际化 的物业顾问服务，为业主打造360度全方位服务。 项目规划小结 1.深圳湾公馆占地面积约2975，计容建筑面积约27205。项目规划为商业、酒店、及 顶级豪宅 2.项目配套酒店、空中会所、名车荟等。 3.项目楼栋设计出L形的建筑结构。东南向环抱敞开，面向深圳湾海岸线，一方面，保证了 每一户都尽可能享受到最大的通风、采光和景观面，同时这样也形成了相对安静私密的 露台园林空间。 二、建筑产品 注：
8、鉴于本项目仍在施工过程中，大堂和车库未对外开放， 因此无法实地调研。 国际设计大师团队 建筑设计单位：AECOM：财富500强公司之一，AECOM的业务遍及全球125个国家，年营业 额超过80亿美元，在2009年美国工程新闻纪录（ENR）的全球国际工程咨询设计企业统计排名 纯设计领域排名第一 建筑施工单位：中建三局，先后80次问鼎全国建筑工程质量最高奖鲁班/国优奖，是全国获此 殊荣最多的企业之一。 室内设计单位：黄志达设计顾问（深圳）有限公司，专注为各界高端客户提供高质素的室内 设计服务，范畴包括酒店/餐饮/会所、综合住宅、商业空间、私人居所等。 从建筑，景观，园林，室内，甚至灯光，交通等，都
9、邀请世界最顶级设计师团队联袂打造，于世界地 标建筑水平之上，打造最用心的超高品质豪宅。 外立面风格 外立面风格：国际现代风格 参照新加坡、香港豪宅的设计风格，大面积的采用幕墙式结构的带形窗，水平遮阳百叶， 形成公建化的外立面效果，简洁大气，建筑采光通风好，效果统一，横向遮阳板有利于 上下层间的私密性，并保证建筑物外立面的整洁。 外立面 外立面用材： 采用三层夹胶中空双银low-E隔音玻璃，具有很好的隔音性能，隔音效果远远高于国家标准 幕墙式带形窗的设计：高气密性的单元幕墙结构带形窗有很好的隔音效果 全隐框式窗体设计：很好的隔绝空气噪声，避免固体传声 隔音通风器的使用:最大限度的保持在室内外通风
10、时的保持室内的静谧，不产生二次噪声污染（采用新风 系统时将产生新的噪音） 建筑产品分析 215户住宅单位（除顶层单位）全部设计成 5.7米层高复式单位。首层2.9米，二层2.8 米，极致打造舒适居住空间。 最大限度打造动静分明的居住空间，一层 为公共活动空间，5.4米开间，充足的空间 可让业主合理安排会客派对活动。 二层打造私密居家空间，其中次卧打造灵 动多功能空间，精装打造活动床，书房、 客房随意切换。 建筑产品分析 其他产品优势 建筑产品小结 1.从建筑，景观，园林，室内，甚至灯光，交通等，都邀请世界最顶级设计师团队联袂打造，于 世界地标建筑水平之上，打造最用心的超高品质豪宅。 2.借鉴国
11、际顶级豪宅经验，打造时尚现代的玻璃幕墙外立面，历久弥新。 3.高成本采用三层夹胶中空双银low-E隔音玻璃，采用全隐框式窗体设计，保证优秀的隔音降噪 效果之外，同时能达到节能、环保、换气装置效果 三、产品户型 户型配比 户型户型结构 建筑面积 （） 数量总套数 A 三房两厅三卫（1 工人房） 约1132121 B、H、I 三房两厅三卫 约8721*363 D 三房两厅三卫 约792121 E 三房两厅三卫 约872121 F 两房两厅三卫 约882121 C、G 两房两厅三卫 约8721*242 J 四房两厅四卫+ 多功能房+工人 房 约1522121 顶复 55 深圳湾公馆共215户，除顶复
12、之外，主力户型是87的3房单位，另外端头位设置为1133+1房和152 的 4+1房 各级产品市场站位 一一 线线 二线二线 三线三线 东西侧东西侧8787 2 2套房套房 双套房极致享受双套房极致享受 东西侧东西侧8787 3 3房房 三景阔绰三景阔绰3 3房单房单 位，高拓使用位，高拓使用 1521524+4+！房！房 端头三面端头三面 采光，多采光，多 元景观元景观1131133+3+！房！房 南北侧南北侧87872323 房房 南北通透优南北通透优 质单位质单位 1、三线产品包括东西侧的8723房共105套，主要是现金流产品，双向通透，户型反正，可享大 南山景观，东西侧视野基本无遮挡。
13、 2、二线产品南北侧8723房63套，稀缺的南北透通，可看深圳湾繁华城市景观，采光性极佳。 3、一线产品端头位113 及152 单位42套，三面采光，可享多元的海景、山景及城市景观。 产品分析 产品分析 装修系统介绍 项目项目深圳湾公馆在精装修配深圳湾公馆在精装修配置置 地面地面 电梯厅/过道/客/饭厅/卫生间/厨房地面：进口石材 景观阳台地面：复合材料 卧室地面：实木地 板 入户门入户门意大利进口的阿勒斯装甲门 橱柜橱柜橱柜：意大利珐帝诺，水槽、水龙头：德国拼皮TEKE 户内门户内门系统门：比利时进口瑞纳斯品牌，门玻璃采用双银LOW-E中空钢化双层超白玻璃。 卫浴五金卫浴五金龙头：Dornb
14、racht or Hansgrohe ;座厕、洗手盆：Villeroy&Boch 衣柜衣柜意大利LAMY 厨房电器厨房电器抽油烟机、洗干一体机、燃气灶、洗碗机、冰箱：Miele 空调空调大金中央空调 其他其他 客餐厅、主卧：美国BOSE音响 热水器：百乐满 装修品牌介绍 Miele汉斯格雅唯宝 当代 alas 大金 LAMY进口衣柜、全套Miele厨房电器、当代龙头、汉斯格雅&唯宝卫浴设施、卡门高级装甲 入户门、日立空调 得以一线品牌，高档厨房电器及高级卫浴设施，营造奢华雅致、舒适和谐的生活空间 产品户型小结 1.户型配比较为合理，兼顾现金流以及获取溢价。不同面积段产品满足不同客户的需求。 2
15、.深圳湾公馆户型的全部户型均拥有高使用率的特征 3.豪华装修，多采用德意一线品牌进行装修，给人一种皇家风范，豪华、奢侈，极力营造 居住空间的品质感。 四、营销推广展示 体验感式接待 营销必须回归 价值的本质 窄众而精准的渠道传播 营销总体思路 一个非卖场的售楼处一个非卖场的售楼处 两本高品质楼书两本高品质楼书 一只高素质的销售队伍一只高素质的销售队伍 一套酒店标准服务体系一套酒店标准服务体系 线上高品质画面树立并巩固市场形象线上高品质画面树立并巩固市场形象 持续圈层营销活动持续圈层营销活动 线下精准营销线下精准营销 深圳湾公馆借鉴高端小众的营销模式，从营销本质、体验感接待和精准渠道传播三个方面
16、进行项目的宣传推广。 售楼处项目沙盘模型 分户模型） 区域规划模 型（壁挂式）项目整体规划模型 深圳湾公馆的模型涵盖区域模型、本体模型及分户 模型。 区域模型以体现湾区范围、景观、及路网为主，配 合讲解前海、蛇口及深圳湾片区的规划分析，突出 深圳湾总部基地的区域价值。 本体模型制造精美，本体中会所、泳池、垂直园林 等细节处理，方便未来生活场景的描绘。 分户模型主要以复式形式为主。 价值说明书 精美的扉页 品质感极高的楼书 楼书均采用银色封面，楼书封面是具有雕刻感的项目Slogan和案名，触感、观感俱佳，是项目品质的佐证。 楼书印刷精美，内容详实，从中国梦出发，讲述项目理念、项目规划、项目价值都
17、有全面的解释。 高素质的销售队伍 深圳湾公馆由中原及开发商组成的联合销售团队，销售团队由双方销售人员共同组成。销售人员均形象气质佳、 从业经验丰富，整体形象非常专业。 高品质画面树立并巩固市场形象 深圳湾公馆推广画面出品均有品牌部严格把关，出街画面通过微信朋友圈、公众号等网络方式进行传播，尤其是 朋友圈广告在行业内形成良好口碑，成功在地产行业内树立顶级豪宅形象。 朋友圈广告画面朋友圈广告画面 圈层营销活动 圈层活动业主周末活动 目的： 1.以圈层活动聚集目标客户，提升客户体验感，扩 大项目口碑及影响力； 2. 聚集客户体验项目的品质，提升客户的尊贵感 地点：营销中心 线下精准渠道营销 由于项目
18、的复式的特殊性，项目不适宜大范围高调推广，2016年6月启动高佣转介之后，充分发挥中原及其他行家 的力量，通过低成本精准线下传播，寻找目标客群。 营销推广展示小结 1、营销回归本质，现场利用模型、楼书、说辞等多种手段对客户进行洗脑。 2、高标准组建的精英销售团队，按照标准服务体系，让客户体会足够的尊贵感，并对未来的物业管 理充满期待。 3、窄众传播的渠道选择理念，出街内容保证高品质树立形象，代理机构业内推介、圈层营销活动等 手段传播项目价值，形成口碑传播效应。 深圳湾公馆主要从以下几个方面体现项目定位： 一、世界级湾区核心地段，总部价值日渐兑现 深圳湾公馆位于深圳湾后海金融商务区，南中国含金量最高片区之一，地理位置优越。 152米住宅标杆，成就顶级圈层人士居住梦想。 二、国际大师级设计团队，建筑用材考究 设计团队均为蜚声国际的大师，时尚潮流大师团队联袂巨献。 建筑材料精心考究，处处细节人性化打造，相较于高端项目更上台阶，树立豪宅产品的标杆。 三、户型奢适，数量稀缺 臻稀复式单位，高使用，动静分区，舒适罕见极致层高。 数量稀缺，构建深圳湾公馆豪宅的基础。 四、高端圈层营销，低调推广 营销回归本质，多种手段对客户进行洗脑。 精准各团队+标准服务体系，体现客户尊贵感。 窄众传播，提升项目价值传播及口碑传播。 总结 THE END
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