1、0 | 目录目录 地产市场的框架和规律地产市场的框架和规律 I 下一步走势研判下一步走势研判 II 市场新机会市场新机会 III 资料来源：久谦咨询 1 | 供求分析是我们分析市场的基本框架，大到行业整体，小至区域板块，我们都可以大致从供求关系供求分析是我们分析市场的基本框架，大到行业整体，小至区域板块，我们都可以大致从供求关系 和周期趋势来分析这个市场。价格是观测市场的重要信号和周期趋势来分析这个市场。价格是观测市场的重要信号 供给供给 需求需求 短期 库存 产品结构（主动、被动、配套） 信贷政策 替代性投资品 购买资质 预期 长期 土地：供应总量，土地性质，利用强度 土地政策 人口变化 购
2、买力 需求端长期看人口，短期看信贷；需求端长期看人口，短期看信贷； 供应端长期看土地，短期看库存供应端长期看土地，短期看库存 2 | 房地产市场的需求是由居住需求和投资需求混合构成的，市场复杂的原因就是要认识两种需求变化房地产市场的需求是由居住需求和投资需求混合构成的，市场复杂的原因就是要认识两种需求变化 的累积结果的累积结果 居住需求居住需求 投资需求投资需求 关键的要素： - 城市人口的增加 - 城市产业的变迁 - 价格的下跌 - 人口政策的变化 - 收入改善 关键的要素： - 信贷政策的变化 - 价格上涨 - 其他的替代需求变化 - 地产政策导致的供应 紧缺 需求变化相对平缓 需求波动大
3、 3 | 周期不同阶段，不同需求比例不同，带来市场量价表现不同，投资需求是基本需求周期不同阶段，不同需求比例不同，带来市场量价表现不同，投资需求是基本需求 价格上涨阶段价格上涨阶段 自住需求减少自住需求减少 （资金离场）（资金离场） 投资需求快速上升投资需求快速上升 投资需求下降，投资需求下降， 资金迅速离场）资金迅速离场） 自住需求增加（资自住需求增加（资 金进入）金进入） 价格下跌阶段价格下跌阶段 自住需求增加（资自住需求增加（资 金进入）金进入） 成交量变化成交量变化 阶段阶段I 阶段阶段II 阶段阶段III 阶段阶段IV 4 | 从微观到宏观，房地产周期尤为明显从微观到宏观，房地产周期
4、尤为明显 2007-2017年北京市商品房成交金额（单位：亿元） 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 20072008200920102011201220132014201520162017 C R H 基 本 特 征 成交金额 平均涨幅 成交均价 平均涨幅 -33% +67% 0% +7% +8% +23% 外部环境与基本面 08年 09年 10年 国际金融危机影响，宏 观经济保增长压力大 4万亿恢复经济 信贷宽松，首次购房者贷款 利率7折优惠，2成首付，支 持效果明显， 11年 12年 13年 三度上调利率，流动性紧缩； 京11条出台，5年社保成高门槛； 首套利率优
5、惠取消 信贷改善，两次降准，两次降息， 市场信心逐步修复； 政府担心价格上涨而暗中限价 政策稳定，限购效应衰减，市场 乐观预期持续发酵 14年 15年 16年 信贷额度收紧，市场乐观预期 扭转 除一线城市外各地限购政策松绑； 信贷条件放松，2套首付降至4成， 首套公积金贷款首付降至2成 预计宏观经济稳增长压力持续， 预计信贷环境宽松， 一线城市仍有限购放松预期 危机年：量跌价跌危机年：量跌价跌 反弹年：量涨价平反弹年：量涨价平 高位年：量高位年：量平价涨平价涨 C R H 通胀预期升温； 房产市场土地市场热，政府 紧急采取限购、3套停贷等 手段降温去杠杆 17年 限购全面恢复 改善信贷收紧 1
6、8年 政策持续紧，没有 放松迹象 5 | 周期影响整个投资和开发环节周期影响整个投资和开发环节 2008-2015年100大中城市成交土地溢价率（当月值） （单位：%） 2004-2015年购房贷款余额同比、房地产开发贷款余 额同比（单位：%） 0 10 20 30 40 50 60 2008 2009 2011 2010 2013 2012 2014 2015 购房贷款余额同比增长 房地产开发贷款余额同比增长 0 10 20 30 40 50 60 2009 2011 2008 2015 2010 2012 2014 2013 土地溢价率 6 | 造成这种周期的原因是调控周期和信贷周期造成这
7、种周期的原因是调控周期和信贷周期 -40.00 -20.00 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 2000-06 2000-12 2001-06 2001-12 2002-06 2002-12 2003-06 2003-12 2004-06 2004-12 2005-06 2005-12 2006-06 2006-12 2007-06 2007-12 2008-06 2008-12 2009-06 2009-12 2010-06 2010-12 2011
8、-06 2011-12 2012-06 2012-12 2013-06 2013-12 2014-06 2014-12 2015-06 2015-12 2016-06 M2同比（左轴） 商品房销售面积同比（右轴） 20002000年至今年至今M2M2增速与全国商品房销售面积增速对比（单位：增速与全国商品房销售面积增速对比（单位：%） -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 12 0 16 12 11 1.1.11 1.1.12 1.1.13 1.1.14 1.1.15 15 13 14 1.1.16 18 10 17 1.1.17 1.1.18 2015.4 2016.1 2016.
9、3 70大中城市新建商品住宅价格指数同比 M2同比增长 20112011年年1 1月至月至20172017年年6 6月中国月中国M2M2同比增速，同比增速，7070个大中城个大中城 市新建商品住宅价格指数同比（单位：市新建商品住宅价格指数同比（单位：%） 信贷与房价的关系是信贷宽松，房价上涨，信贷宽松停止时，房价仍有上涨惯性 7 | 2015年开始的本轮周期起源年开始的本轮周期起源去库存政策叠加棚改去库存政策叠加棚改货币化货币化，导致，导致全国地产全国地产价格出现了暴涨。一线蔓延价格出现了暴涨。一线蔓延 到三四线，供给侧改革在房地产上反应的是供给到三四线，供给侧改革在房地产上反应的是供给端的端
10、的政策失衡政策失衡 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 4 7 8 10 上海(+56%) 广州(+36%) 12 1601 无锡(+34%) 2 3 4 5 南昌(+16%) 11 6 11 7 8 9 12 厦门(+51%) 成都(+6%) 杭州(+36%) 南京(+52%) 9 2 北京(+42%) 深圳(+83%) 天津(+30%) 武汉(+31%) 10 合肥(+49%) 5 6 济南(+20%) 1412 3 1501 福州(+30%) 郑州(+32%) 16个重点城市个重点城市2015-2016年年新建商品住宅价格指数变化新建商品
11、住宅价格指数变化 （2014年年12月月=100） 去库存 棚改 需求 供应 信贷阀门打开， 鼓励购房 高库存城市大幅 降低土地出让 棚改货币化，转 化成市场需求 土地供应周期长， 成本高，需要房 价上涨支撑 8 | 土地供应的城市差别决定了因城施策（实际上并没有）土地供应的城市差别决定了因城施策（实际上并没有） -649 -425 -455 -1,184 -1,049 -1,095 -2,106 -1,681 2015 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2016 2017 -1,354 北京 -1,747 -1,872 -1,490 -1,870 -2,079 -3
12、,426 -4,952 -5,146 2015 2009 2010 2016 -2,410 2014 2013 2011 2012 2017 -489 -652 -591 -815 -1,195 -1,580 -2,200 -2,530 -2,766 2012 2009 2011 2010 2016 2013 2014 2015 2017 上海 深圳 -68 196 605 1,222 1,233 1,059 915 1,084 1,786 2015 2013 2009 2016 2010 2014 2011 2012 2017 合肥 -441 46 640 713 1,029 1,830 1
13、,723 1,456 2,025 2012 2013 2009 2016 2010 2015 2011 2014 2017 南京 2,473 5,244 6,871 7,452 7,936 8,190 7,703 6,904 6,842 2010 2009 2011 2016 2014 2012 2013 2015 2017 天津 -89 311 2,475 2,820 3,435 3,422 3,145 3,471 2012 2009 2014 2010 2016 2011 2015 2013 2017 2 西安 1,243 3,452 4,883 7,233 9,117 10,166 10
14、,233 9,265 8,665 2011 2010 2016 2015 2009 2012 2013 2014 2017 成都 土地供应的累计差额土地供应的累计差额 9 | 棚改货币化带来的三四线城市市场爆发给碧桂园带来了机遇，碧桂园形成了一整套的发展逻辑，捕棚改货币化带来的三四线城市市场爆发给碧桂园带来了机遇，碧桂园形成了一整套的发展逻辑，捕 捉了三四线市场的红利捉了三四线市场的红利 0.00 0.05 0.10 0.15 0.20 0.25 0.30 0.35 0.40 0.45 0.50 0.55 0.60 0.65 0.70 0.75 0.80 0.85 0.90 0.95 1.00
15、 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 2005200620072008200920102011201220132014201520162017 万科销售增速 碧桂园销售增速 地段：核心地段，配备当地最好的学位 体量：占地一般20万平以下 面向客群：针对三四线城市改善类客户 售价：作为城市中仅有的品牌开发商，售价 略高于同类产品 常见产品：带装修洋房+别墅，突出景观与 精工品质 “劳斯莱斯项目劳斯莱斯项目” 一是现金流，要求项目在一年内自有资金 投入全额回笼，回笼资金大于自有资金投 入与年化自有资金收益之和；
16、二是项目净利润要大于自有资金按年折算 后的金额，而且在项目开发周期内不能出 现重大质量、成本等问题。 “成就共享成就共享”与跟投与跟投 10 | 目录目录 地产市场的框架和规律地产市场的框架和规律 I 下一步走势研判下一步走势研判 II 市场新机会市场新机会 III 资料来源：久谦咨询 11 | 对下阶段的研判从探讨三个问题开始对下阶段的研判从探讨三个问题开始 1、市场处于什么阶段、市场处于什么阶段 2、未来不同城市的表现不同吗？、未来不同城市的表现不同吗？ 3、下一步政策会放松吗？、下一步政策会放松吗？ 12 | 我们处在下行初期我们处在下行初期 13 | 棚改货币化叫停棚改货币化叫停+大城
17、市控制人口，二线城市成为中国开发主力大城市控制人口，二线城市成为中国开发主力 叫停棚改货币化，打破原来三四线的销售循环，预计三四线城 市成交量将快速下降 北京上海都有严格人口控制目标，预计短期政策方向难转； 华北环境保护压力更大，京津冀发展掣肘太多 目前市场已呈现明显向二线转移的情况 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 一线/二线 （北京+上海+深圳）/（天津+重庆+南京+武汉+成都+西安+ 沈阳+郑州+合肥） 2008 2018 14 | 观测以往，放松会盯住新开工面积的累计同比增速，目前看短期就放松调控、政策转向，动力不足观测以往，放松会盯住新开
18、工面积的累计同比增速，目前看短期就放松调控、政策转向，动力不足 -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 30 35 2009 年 Q1 2012 年 Q3 2015 年 Q3 20092009- -20182018新开工面积的累计同比增速新开工面积的累计同比增速% 政策工具很多，有很大放松余地，政府判断地产远没 有到危险时刻 限价、限签、限售（企业） 限购、限贷、限售（个人） 合计 五个城市的库存水平（北京、深圳、南京、成都、武汉）五个城市的库存水平（北京、深圳、南京、成都、武汉） 2010年 2018年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 201
19、6年 2017年 15 | 根据上轮经验，面对市场下行和业绩恶化，必须全力应对，但是市场下行往往是有经验竞争者的扩根据上轮经验，面对市场下行和业绩恶化，必须全力应对，但是市场下行往往是有经验竞争者的扩 张机会张机会 现金流量表现金流量表 开源：开源： 增加收入，降价促销增加收入，降价促销 放弃土地期权，卖地放弃土地期权，卖地 节流：节流： 坚决停止买地坚决停止买地 大幅消减开工大幅消减开工 损益表损益表 提高盈利能力：提高盈利能力： 关注客户，关注客户服务关注客户，关注客户服务 生产精益化生产精益化 提升质量和产品性能（增加附提升质量和产品性能（增加附 加值）加值） 降低成本和费用：降低成本和
20、费用： 一级土地开发一级土地开发 改善供应链，降低生产成本改善供应链，降低生产成本 降低营销管理费用降低营销管理费用 资产负债表资产负债表 确保流动性，想尽办法增加现金确保流动性，想尽办法增加现金 关注土地减值的风险关注土地减值的风险 合作开发项目降低风险合作开发项目降低风险 市场下行，往往集中度变高 16 | 目录目录 地产市场的框架和规律地产市场的框架和规律 I 下一步走势研判下一步走势研判 II 市场新机会市场新机会 III 资料来源：久谦咨询 17 | 大趋势看增速放缓，地产实际已到下半场大趋势看增速放缓，地产实际已到下半场 -5 0 5 10 15 20 25 30 35 40 20
21、0520062007200820092010201120122013201420152016 销售金额增速 新开工面积增速 最近商品房五年平均增速 18 | 业态丰富，业态丰富，其实不只有住宅地产其实不只有住宅地产 资料来源：国家统计局，研究估算 110,000 50,000 6,500 11,000 2,000 10,000 养老 新建住宅 酒店 存量住宅 0 办公 商业 装修 物流 0 8,600 400 4,000 8,500 6,400 1,000 2,000 长租公寓 普通住宅租赁 养老服务 办公 酒店 商业 金融服务 当年销售收入规模（亿元） 当年经营收入规模（亿元） 合计：189500亿元亿元 合计：30900亿元亿元 19 | 从资产和人的角度出发，其实有很多创新的地产机会从资产和人的角度出发，其实有很多创新的地产机会 围绕资产：围绕资产：办公与产业园、办公与产业园、地产中介地产中介、城市更新城市更新、联合办公联合办公等等 围绕客户：长租公寓围绕客户：长租公寓、短租公寓短租公寓、养老地产养老地产、旅游地产的机会旅游地产的机会
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