邢台市房地产开发公司项目操作手册（136页）.ppt
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邢台市房地产开发公司项目操作手册（136页）.ppt
1、邢台东董村项目操作手册目 录v第一部分：邢台房地产特点分析 v第二部分：项目基本情况 v第三部分：项目定位v第四部分：项目营销策略v第五部分：项目销售策略v第六部分：项目组织架构v第七部分：项目开发节点及费用支出计划 v第八部分：项目利润分析第一部分：邢台房地产特点分析 v一、土地市场特点分析v二、商品房市场特点分析一、土地市场特点分析v1、土地交易量v2、土地交易价格v3、土地供给方式v4、未来土地市场预测1、土地市场交易量 通过近三年邢台土地交易量走势分析，可以看出邢台市的土地交易从05年的顶峰迅速回落，06年和07年的土地交易锐减一半，这种现象与天津的03年、04年和05年的土地交易情况
2、极为相似，造成这种情况的主要原因是： 第一，土地供给量在不断减少。2006年前，邢台的土地市场与城市改造建设密切相关，城中村改造的大力推进，催生了更多的土地上市，加之城中村改造项目的优惠政策较多，项目操作比较平稳，利润水平较高，吸引众多开发商囤积土地，因此土地交易趋热。随着，城市拆迁改造的难度和成本不断增加，使得部分土地难于上市。同时，由于政策限制商品房用地供给，土地交易市场中商品房用地控制将越来越严格，土地供给在逐年减少。 第二，土地宏观政策对小开发商土地获取增加很大难度。以前土地费前期可以不交或少交，中后期再补交，在宏观政策影响下，土地费必须一次性交纳或交纳较多比例，这样就很大程度上限制了
3、小开发企业的土地购买，从而影响了邢台地区土地交易主体的数量。 第三，土地的二手交易补充市场供给。近几年土地市场较热，大小开发商纷纷拿地，冷静下来发现以自身的力量难以进行大规模的开发，为了保证企业现金流，合理利用资源，部分开发企业将土地推向二级市场。 土地交易理性回归2、土地交易价格 从成交价格可以看出，邢台的土地市场长期以来均处在较低的水平，这与政府的操作水平有着很大的关联。随着土地价值的突显、城市化进程的加快和政府工作水平的提升，邢台的土地价格在未来几年会有较大的提升，就像戴相龙市长2002年来到天津后，03年开始土地市场价格飙升。邢台市区2005-2007年土地成交均价3、土地供给方式 协议出让为主，公开“招拍挂”为辅 目前，邢台市的土地供给中，协议出让的土地占到土地交易总量的70%，这一现象与“城中村改造”项目有很大的关联。城中村改造建设是邢台房地产开发建设的主要方式。随着城市新区域
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