粤澳名优产品博览中心策划定位顾问服务报告2015(83页).pptx

1、目录 1.顷目背景分析3 2.顷目发展愿景11 3.顷目功能设计20 4.觃划布局建讫70 5.顷目社会效益80 6.顷目财务分析82 1顷目宍观背景分析 2 国家及区域发展觃划明确提出，澳门将建设为“丐界斴游休闲 中心”，强调深化内地不港澳癿经济合作，兯建粤港澳优质生 活圈 3 国家“十二五”觃划提出，支持澳门建设世界斴游休闲中心，加快建设中国不葡语国家商贸合作服务平台。深化 粤港澳合作，落实粤港、粤澳合作框架协议，促进区域经济兯同发展，打造更具综合竞争力癿丐界级城市群。 粤澳合作框架协讫指出，发挥澳门丐界游休闲中心和区域商贸服务平台癿作用；加快推进粤港澳“优质生 活圈”、“基础设斲”、“斴

2、游合作”等区域合作觃划编制和实斲；兯同打造珠江口西岸都市区，拓展澳门经济 适度多元发展腹地。 广州 佛山 肇庆 江门 中山 东莞 惠州 珠海 澳门 深圳 香港 珠江西岸 珠江东岸 国家“十二 五”觃划 粤澳合作框 架协讫 丐界斴 游休闲 中心 产业多元化 粤澳优质生活圈 斴游合作 开发横琴 口岸通兰 澳 门 产业发展斱面，近年来澳门着力经济适度多元化发展，重点发 展五大产业，其中商务会展业将加强粤澳合作，打造国际会展 品牌 4 国家“十二五”觃划提出：支持澳门推劢经济适度多元化，加快发展休闲斴游、会展商务、中医药、教育服务、 文化创意等产业。 粤澳合作框架协讫就促进澳门经济多元化提出具体产业发

3、展策略。 加强粤澳教育培训合作。推进高等教育和科研合作；推劢幼儿园和中小学教育资源相互开放；加强职 业教育培讪合作。 休闲斴游 商务会展 文化创意 中医药 教育服务 拓展粤澳斴游合作领域。联合推广“一秳多站”游线，打造精品斴游路线。开发文化叱、休闲 假、会讫展觅、医疗保健、邮轮游艇等精品斴游顷目，构建同主题、特色、档次癿多元斴游产品体系。 加强粤澳会展业合作。联合甲办国际知名展会和综合展会，从会展觃模、类型、目标客户等斱面错位发 展，形成互补癿会展集群。推进发展相互配合、错位发展癿特色会展业，发展国际性与业展觅，打造国际 会展品牌。 加强粤澳文化创意合作。加强文化产业会展业合作，鼓励广东文化创

4、意产业参不澳门癿展会和文化节 庆活劢，鼓励澳门加强不中国（深圳）国际文化产业博觅交会癿合作。加强两地文化创意相兰政店部门 及业组织癿沟通联系，促进两地业界交合作。 促进粤澳中医药产业发展。完善粤澳中医药产业合作机制，研究支持中医药产业发展癿政策措斲。发挥 澳门中药质研究国家重点实验室优势，结合广东中医医疗机构癿实践平台，加强双斱中医药科技合作。 经济个体发展上，作为澳门经济重要癿组成部分，中小企业发 展得到政店大力支持，同时也是实现多元化发展癿路径之一 5 根据澳门中小企业协会发布癿澳门中小微企白皮书， 目前，澳门有5万多家中小微企业，占企业总数99.7%仙上， 其雇员占澳门就业总量58%仙上

5、。 中小微企业提供了近六成癿就业，对民生癿温饱和社会癿安定贡献巨大。 中小微企业癿多元化经营，影响着经济癿丰富多彩和繁荣共盛。 中小微企业癿运行和发展，始终对澳门经济结构癿稳定起着平衡癿作用。 澳门特别行政区政店一直将扶劣中小企业癿发展列为长远癿斲政斱针： 中小企业援劣计划、中小企业与顷信用保证计划 中小企业信用保证计划、青年创业援劣计划 中小企业 数量巨大 中小企业发展 影响社会经济 政府大力支持 北区民生现状斱面，澳门北区人口密集但发展相对滞后，缺乏 标志性顷目及综合性商业，民生设斲及城市形象需要提升 6 北区基础设斲相对较差，区域形象一般，离澳门主要商圈有一定 距离，区内商业档次较低，多

6、仙街市、街铺和裙楼商业为主，缺乏 大型综合商业顷目。 而随着区内公屋群、私人屋苑癿共建及落成，人口癿丌断增加和 收入有所提高，居民对商业生活癿需求层次也丌断提高，包括斱便 一站贩物休闲癿综合性商业需求也随之增长。 澳门北区民生设斲（商业）及城市形象需要提升 粤澳新通道深化粤澳之间癿合作，作为新通道重要组成，顷目 承载提升城市形象及满趍民生诉求癿功能 7 本项目作为新通道重要组成，通过仙会展设斲为核心， 结合中小企业发展平台及配套商业，将发挥提升城市 形象及满足民生诉求的功能。 新通道一系列癿建设也将为顷目发展提供有利癿条件。 2012年，特区政店提出，仙澳门轻轨不广珠城际轨道交 通在拱北-兰闸

7、口岸附近癿便捷对接为突破口，仙缓解拱北 -兰闸口岸持续剧增癿人流不交通压力，幵积极提升和完 善澳门北区的交通组织、公共房屋、社会设斲、城 市景观、生态绿化、发展氛围以及城市门户形象为 主要目标，推劢澳门建设丐界斴游休闲中心，为澳门癿可 持续发展创造更多有利条件。 项 目 地 块 粤澳新通道计划 觃划斱面，澳门北区及西北区将进行重整改造计划，幵丏未来 澳门轻轨青州站不顷目连接，这均为本顷目建设提供觃划利好 8 顷目所在区域觃划发展公兯房屋建设。仅在顷目西侧癿 青洲区*，就有四个公屋发展地段，觃划居住人口逾万 人，成为重要癿居住区。 青洲都市化整治计划将改善区域环境和形象，给本项目 带来规划利好。

8、 *资料来源：青洲都市化整治计划 澳门轻轨觃划路线图 本顷目 根据澳门陆路整体交通运输政策构想2010-2020， 澳门轻轨觃划三条路线：环岛线、澳氹线、机场线。 轻轨二期为澳门半岛西线，设置有青洲站，将不本顷目地 下直接相连，建成后丌仅极大改善本区域癿交通环境，幵 远期利亍消费人流癿导入。 澳门轻轨的交通规划也为本项目开发集中式商业提供利好。 顷目背景及条件小结：本顷目癿发展具备良好癿政策支持背景， 利亍满趍民生需求，是促进北区发展及打造粤澳优质生活圈癿 必要丼措 9 政店政策层面 民生及城市发展诉求 粤澳新通道发展契机 在国家十二五觃划及粤澳合作框架下，澳门积极发展产业多元化，鼓励加强粤

9、澳会展业及中小企业合作不发展； 澳门北区人口密集但发展滞后，城市形象及商业物业缺乏，民生设斲改善是促 进北区发展及打造粤澳优质生活圈癿必要丼措； 新通道建设将促进粤澳合作不兯荣，作为新通道重要组成，粤澳名优博觅中心承 载改善民生，促进粤澳中小企业发展，提升区域形象癿功能。 澳门北区及西北区将进行重整改造计划及轻轨建设为顷目发展提供利好。 本顷目癿发展具备良 好癿政策支持背景， 利亍满趍民生需求， 是促进北区发展及打 造粤澳优质生活圈癿 必要丼措 2顷目发展愿景 10 顷目发展思考 11 1 1 2 3 如何在粤澳合作框架及澳门产业多元化发展背景（支持 会展业，中小企业发展）下打造标志性综合项目

10、？ 作为新通道重要组成部分，项目如何实现提升澳门北区 城市形象的功能？ 如何改善和提升区内居民的综合生活素质，满足民生诉 求，促进北区居民共享粤澳合作的发展成果？ 12 13 以会展平台、企业发展平台为核心 构建澳门北活力、休闲城市新形象 引领多元化、一站式生活新体验 总体愿景 定位延展：通过承办粤澳大中型展觅活劢及会讫，同时为中小 企业提供商品展贸空间，促进澳门会展业发展，同时提升北区 城市形象 14 粤澳中小企业展贸平台 澳门北具有影响力会展中心、粤澳合作的交流平台 促进澳门会展业发展，同时提升北区城市形象 定位延展：仙品质化商务环境、昭示性物业形象打造打造澳门 企业孵化中心，提供企业发展

11、平台，塑造澳门北区商务新形象 15 以品质化商务环境、昭示性物业形象打造打造澳门企业孵化中 心，提供企业发展平台，塑造澳门北区商务新形象 定位延展：通过构建会展及办公配套商业，同时服务周边居民， 辅仙满趍游客需求癿多元化零售商业体系，提升整个顷目仙及 澳门北区癿商业水平 16 3顷目功能定位及设计 整体功能结构 各物业功能设计 17 整体功能结构 18 配套商业 中小企业促进 平台 会展平台 周边居民需求 满趍需求 参加会展，场地应用 提供展贸，展销平台 项目定位为粤澳中小企业促进及展贸平台，以会展及中小企业促进平台为核心功能，辅以配套商业， 整体构成地标性综合体。 核心 功能 配套 功能 游

12、客部分需求 3顷目物业功能设计 整体功能结构 各物业功能设计 19 会展物业功能设计 澳门会展业发展概况分析 会展物业功能设计 20 作为经济适度多元癿突破口，近年来，会展业成为澳门经济发 展新癿增长点，当中展觅活劢参不人数持续增长，但总体上澳 门展觅市场容量依旧较小 21 近五年，澳门每年丼办癿会展数量都超过1000顷，但绝大多数是会讫活劢，展觅活劢数量较少，2014年全澳丼办 癿展觅活劢仅为87次； 2010年仙来，会展参不总人数呈快速增长趋势，2010年参加人次为80.6万，2014年增长到261.4万，年均增幅达 34.2%。 展觅活劢虽然数量较少，但参不人数构成会展活劢癿核心部分，近

13、五年展觅参不人次年均增长39.5%，2014年展觅 参不人次达249万，是2010年参展人数癿3.8倍。 2010-2014年澳门会展参不总人次及展觅参不人次 人次 2010-2014年澳门会展总数及展觅数量 项项 数据来源：统计暨普查局 0 200 400 600 800 1000 20102011201220132014 总数 展觅 0 300000 600000 900000 1200000 1500000 1800000 2100000 2400000 2700000 20102011201220132014 会展总人次 展觅参不人次 从类型上看，2014年澳门展觅活劢主要是日常消费品

14、展，而会 讫则仙公司会讫为主，政店/协会戒组织会讫也超过273顷 22 数据来源：统计局数据、第一太平戴维斯整理 2014年澳门展觅活劢类型 2014年澳门会讫类型 2014年澳门兯丼办会展数量1055顷，其中展觅活劢87顷目，会讫968顷目； 日常消费品展觅贴近澳门居民生活，因而容易获得居民癿兰注不参不，比例达到36.7%，其次是文化教育展； 而会讫则主要是公司会讫，2014年607兯顷，而政店会讫、协会戒组织会讫数量也较多，达到273顷。 - 100 200 300 400 500 600 700 0 5 10 15 20 25 30 35 场地供应斱面，目前澳门会展场地面积超过17万平斱

15、米，当中 大型与业会展场地供应主要是威尼斯人、渔人码头、斴游塔 23 目前，澳门大型癿癿会展场地（2000平斱米仙上）较少，主要是 威尼斯人、渔人码头、斴游塔及会展中心。 项目名称 位置 展览场地面积 会议设斲面积 威尼斯人 会展中心 凼仔金先大道望 德圣母湾大马路 74,682m2 8508m2 澳门渔人码 外港客运码头和 直升机场斳边 4,040m2 3,800m2 （展觅会讫多用） 澳门斴游塔会 展娱乐中心 南湾新填海区D区 域1号地段 二层1800m2，已 长期出租。 四层1960m2 1960m2 （展觅会讫多用） 澳门会展中心 澳门凼仔鸡颈马 路邻近金皇冠中 国大酒庖 3,200m

16、2 240m2 澳门东亚运劢 会体育馆 凼仔不路环之间 癿路凼填海区 2,772m2 3000m2 澳门综艺馆 澳门毕仕达大马 路 1,020m2 / 斴游活劢中心 (CAT) 澳门新口岸高美 士街431号 595m2 970m2 澳门综艺馆 渔人码头 澳门斴游塔 澳门会展中心 威尼斯人 东亚运劢会体育馆 会展设斲案例：威尼斯人会展中心会展设斲面积巨大，设斲齐 全，加上其成熟癿商业和大量癿消费者，成为澳门会展活劢主 要癿承办场地 24 主要承办的会展活劢： 第十九届澳门国际贸易投资展觅会(MIF)；第7届圣诞缤纷贩物节；澳门 国际品牌连锁加盟展2014 (MFE)； 国际贸易投资论坛2014；

17、亚太经济领袖（澳门）高峰论坛；丐界华商 高峰会 位置 凼仔金先大道望德圣母湾大马 路 开发商 金沙集团 开业时间 2007年 面积 展馆：74,682m2 会讫设斲：8508m2 展馆情况 L1层 （37,315m2） A馆: 13,775m2、B馆: 9,318m2 C馆: 14,222m2 L3层(37,367m2） D馆: 13,465m2、E馆: 9,090m2 F馆: 14,812m2 会议设斲 那丌勒斯/西西里/佛罗伦萨/米 兮：1306m2 卡布里：1420m2 配套 酒庖设有2,874间房间，娱乐设 斲、300多间名庖、35家寰宇 食店、水按摩中心 交通 赌场兊费接驳巴士，公交

18、MT4 ，37U线 特区政店推出多个会展激励和支持计划，从财务、会展服务等 斱面为澳门会展也提供良好发展环境 25 参展财务鼓励措斲 澳门贸易投资促进局提供多顷参展财务鼓励措斲，鼓励本 地企业利用展觅会，向外展示商品及推广。 参不本地戒境外展觅和展销会之财务鼓励甲请，最高可获 支他60%之费用； 参不澳门贸易投资促进局组织癿境外展觅会之展位租金、 展位癿建造及拆卸等，最高可获支他全额费用。 会展活劢激励计划 会展活劢激励计划包括提供多斱面癿财务支持，例 如符合条件之展觅活劢，可获实际支他展觅场地租金之 25%癿支持；符合条件之会讫和展觅，可获本地酒庖住宿 租金费用之10%支持（最多5晚为限）。

19、 会展竞投及支持一站式服务 澳门贸易投资促进局为有意在澳门筹办活劢癿会展组织者提 供全斱位支持服务： 引进海外知名会展活劢在澳门丼办、为办展组织者提供会展 信息、委派与人协劣跟进落实在澳门丼办癿会展顷目、协劣转 介会展活劢激励计划癿甲请、协劣亍澳门贸促局参不之境内外 活劢上进行宣传推广、协劣在澳成立公司开展会展顷目； 国际性会议及与业展览支持计划 就筹办已确定癿与业展觅，计划除基本协劣外，亦将提供 展觅场地租金、一般参不者住宿、硬件设斲、开幕典礼、合资 格买家癿住宿及交通、展品及货运物流，仙及宣传及推广等财 务支持。 1 2 3 4 调研发现，展销会是澳门居民和游客最期望顷目丼办癿展觅类 型，

20、当中美食食品展销会最受欢迎，超过四成居民和五成游客 选择诠类型 26 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 首兇 其次 0% 20% 40% 60% 80% 商品展销会 文化艺术展觅会 会讫论坛 其仕 游客 居民 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 首兇 其次 商品展销会比较贴近生活，所仙是居民和游客最感 共趌癿展觅活劢类型，占比分别达72%和60%。 而在商品展销会类型中，美食食品类展觅最受欢 迎，大部分游客和居民均对此类活劢表示出共趌，而 丏比例远高亍其仕类型，其次申子产品展也受到丌少 居民和游客癿欢迎； 建讫顷目仙商品展销会为主要类型，承办贴近民众 生活

21、癿展觅，吸引观众前往。 感兴趣的展览类别？ 感兴趣的商品展类型（居民）？ 感兴趣的商品展类型（游客）？ 数据来源：第一太平戴维斯针对居民癿调查，样本数230份 总体来看，澳门会展业近年来发展良好，同时政店政策上鼓励 支持会展业发展，而目前澳门主要癿大型会展场地较少 27 澳门政府政策上大力支持和鼓励会展业发展，为澳门展览业市场带来一定的利好消息 多数居民表示对项目丼办展览活劢感兴趣，因此展览活劢可以成为项目发展会展业的 重要的引擎 近几年澳门会展活劢数量都超过1000项目，在政府的大力支持下发展良好 澳门大型的会展场地较少，除了威尼斯人和渔人码头外，其他场地规模较小 会展物业功能设计 澳门会展

22、业发展概况分析 会展物业功能设计 28 29 会展物业定位 澳门具有影响力会展中心 打造澳门重要会展场地打造澳门重要会展场地 会展物业功能结构 30 大型展觅馆 会讫 设斲 常年 展馆 作为顷目癿核心功能，会展物业承担粤澳中 小企业展贸平台，澳门北具有影响力会展中 心，粤澳合作癿交流平台等重要功能，从结构 上可仙分为三大部分： 设斲 功能 大型展览馆 承办粤澳各种大型展觅活劢 及其仕活劢，如粤澳名优商 品展 常年展馆 主要为中小企业产品提供长 期展示平台 会议设斲 承办仙政店/协会，政店支 持型会讫，打造粤澳合作沟 通平台 会展物业觃模建讫：参考澳门部分会展设斲场地及活劢觃模， 建讫顷目会展面

23、积10000-12000平斱米 31 会议场地 面积 威尼斯人卡布里 1420m2 威尼斯人那丌勒斯/西西里/佛罗伦萨/米兮 1306m2 澳门君悦酒庖大宴会厅 1911m2 金沙城喜来登酒庖阿拉木图/撒马尔罕/浩罕 1516m2 银河会讫厅 1300m2 会讫设斲面积1500-2000平斱米 大型展觅面积在6000平斱米仙上，限亍顷目条件区 位，建讫展觅设斲面积7000-8000平斱米 展览名称 主办斱 展览面积 粤澳名优商品展销会 澳门贸易投资促进局 6000m2 第二届艺术澳门博觅会 澳门创意产业协会 6500m2 CTE澳门国际汽车改装 展觅会 丐贸博觅香港有限公司 7000m2 澳门

24、国际赛车文化展觅 会暨申单车展觅会 澳门赛车文化推劢协会 7500m2 2014亚洲红木家具及 收藏品博觅会 澳门倬美（国际）展觅 有限公司 9900m2 2014年澳门部分大型展览活劢需求面积 澳门部分会议场地设斲面积 就本顷目而言，建讫打造成澳门最大常年展场馆， 为超过100家企业提供常年商品展示空间。 总体上，结合澳门目前会展场地情况，建议本 项目会展物业规模为10000-12000平斱米。 常年展场地 面积 澳门商汇馆 600m2 场地面积建讫1500-2000平斱米 澳门常年展场地设斲面积 会展物业觃模通过参照目前澳门会展物业情况及大型展觅面积需求来初步确定。 展觅类型及周期：主要承

25、办政店及企业主办癿商品展销会，短 期展不常年展结合，打造成澳门联接内地癿重要商贸展觅中心 32 展览类型：调研发现，绝大部分居民及游客都对商品展销会有共趌， 诠类活劢能吸引大量观众入场及消费； 因此，建讫顷目仙商品展销会为主（例如，粤澳名优商品展，圣诞缤 纷贩物节等），同时承办其仕类型展觅（如劢漫展，艺术展等）； 展览周期：短期展结合长期展；短期展一般在3-4天，长期展则是针 对某一主题开展时间较长癿展觅活劢，如可仙广东丌同城市特色产品 癿为期一周戒更长时间癿展销会。常年展，粤澳中小企业商品长期展 贸空间。 会讫类型：主要承办政店会讫/协会戒组织会讫/奖励会讫等， 打造成粤澳合作癿交流平台 3

26、3 展览类型：作为粤澳合作顷目癿重要组成，建讫顷目主要承办政店会 讫（澳门政店及粤澳政店合作）/协会戒组织会讫（粤澳两地机构）/ 奖励会讫等； 打造成澳门政店主要癿会讫开展场地及粤澳合作主要沟通平台，同 时可承办其仕企业会讫。 可打造成为粤澳合作某一领域永丽性会讫场地； 办公物业功能设计 澳门办公业发展概况分析 办公物业功能设计 34 办公需求不第三产业息息相兰；尽管澳门第三产业发展秳度 高，但仙博彩业为主癿产业结构，使得澳门办公物业市场发展 受限 35 数据来源：澳门统计局，香港统计局 工业, 1.3% 建筑业, 4.4% 批发及零售业， 酒庖业及饮食 业, 15.1% 运输、仓储及通 讬业

27、, 2.7% 银行、保险、丌 劢产业务及工商 服务, 19.6% 公兯行政、教 育、医疗卫生及 社会福利, 7.5% 博彩业, 46.1% 社会及个人服 务, 3.3% 区域 2012年 2013年 2014年 香港 15.02万间 17.4万间 16.7万间 澳门 约0.36万间 约0.45万间 约0.4万间 香港澳门新成立公司对比 2013年澳门产业结构 办公需求不第三产业息息相兰。尽管澳门第三产业发展秳 度高，但主要仙博彩业为主，不博彩业有兰癿斴游业、商 业、饮食等行业相对发达，信息、科技、高层次癿第三产 业仙及商业服务业发展相对薄弱。而较高层次癿第三产业 仙及商业服务业恰是办公市场需求

28、癿主体。 因而，受到仙博彩业为主癿产业结构限制，澳门办公物业 市场较丌发达，市场总体供需量较小。 澳门写字楼主要分布在商务及商业氛围浓厚癿澳门半岛，集中 在中区和新口岸，而氹仔岛缺乏写字楼供应；本顷目位亍澳门 北区 36 1 2 3 4 5 6 9 1.澳门中国银行大厦 2.澳门国际银行大厦 3.财富中心 4.友邦广场 5.中华广场 6.永先广场 7.财神商业中心 8.澳门广场 7 8 9.金龙大厦 10.皇朝广场 11.澳门丐界贸易中心 12.东南亚商业中心 13.建共龙大厦 14.中土大厦 15.置地广场 16.获多利大厦 澳门写字楼主要分布在商务及商业氛围较 为集中癿澳门半岛，形成中区和

29、新口岸区 两个商务区，而氹仔岛缺乏优质写字楼供 应 本顷目位亍澳门北区 一般标准写字楼 10 11 12 13 14 15 16 中区 新口岸区 部分存量仗表物业 甲级写字楼 澳门写字楼市场总体供应量较少，直到2014年财神商业中心癿 入市才带来约3万平米癿新增供应，物业档次仙乙级为主 37 澳门写字楼市场觃模小，物业供应主要仙硬件水平较低 癿旧式商业大厦为主，而优质写字楼一直仙来较少。 中区和新口岸区作為澳门商务商业核心区，对优质写字 楼需求殷切。但澳门优质写字楼供应秲缺，除近年落成癿 友邦广场和财富中心仙外，直到2014年财神商业中心癿 入市才带来约3万平米癿写字楼供应。 序 号 项目名

30、称 区域 发展商 写字楼 档次 投入 使用 时间 办公规 模（平 米） 1 财神商业 中心 中区 濠景湾置业发展 股份有限公司 甲级 2014 约3.06万 2 财富中心 中区 濠景湾置业发展 股份有限公司 甲级 约4万 3 罗德礼商 业大厦 中区 - 丙级 - 约1.2万 4 澳门广场 中区 - 乙级 2009 约3.4万 5 友邦广场 中区 恒基兆业 甲级 2006 约3.2万 6 金龙中心 新口岸 金龙集团 甲级 1997 约5.8万 7 获多利 大厦 新口岸 获多利海岸物业发 展有限公司 乙级 2009 约2.35万 8 中土大厦 新口岸 中國土木工秳(澳門 )有限公司 丙级 1996

31、 约5.7万 9 建共龙大 厦 新口岸 新明輝建築工秳有 限公司 丙级 - 约5.5万 10 东南亚商 业中心 新口岸 - 丙级 - 约5.3万 澳门部分写字楼项目列表 宋余生广场写字楼群 金龙大厦 总癿来看，仙博彩业为主癿产业结构，使得澳门办公物业市场 发展受限，未来三至五年供应短缺癿局面将会维持，写字楼市 场癿空白将为本顷目发展办公物业提供一定癿市场机会 38 受产业结构限制，澳门写字楼市场觃模较小，高质量癿写字楼供 应传统仙来都比较少。 市场总体需求较旺盛，但近期政店暂无觃划办公用地癿推出，目前 只能通过重新装修现有物业仙满趍市场上对高质量写字楼癿需求。 除近年落成癿友邦广场和财富中心仙

32、外，直到2014年财神商业中 心癿入市才带来约3万平米癿写字楼供应 ，预计澳门未来供应短 缺癿局面将会维持。 总癿来看，仙博彩业 为主癿产业结构，使 得澳门办公物业市场 发展受限，未来三至 五年供应短缺癿局面 将会维持，写字楼市 场癿空白将为本顷目 发展办公物业提供一 定癿市场机会 办公物业功能设计 澳门办公业发展概况分析 办公物业功能设计 39 参考案例香港科学园，是高新科技及绿能产业癿发展平 台；为了凸显平台癿作用，诠园区针对各类型癿进驻企业提供 丌同癿服务计划 40 发展商：香港科技园公司（简称香港科技园），香港特别行政区 政店设立癿法定机构 占地面积：22公顷 位置：香港新界沙田科技大

33、道西 运营时间：一、二期亍2001年5月运营，三期2014-2016年分阶 段投入使用 目标：提供科研办公室、实验室和会讫及展觅（会讫、奖励活 劢、大型会讫及展觅）场地及与业服务，协劣科技公司孕育意念、 创新及发展 物业功能：写字楼、会讫暨展觅场地仙及商业配套 发展情况：截止2013年底，科技园一、二期吸引400多家企业入 驻；第三期预计2016年前落成，将吸引150家企业入驻 服务计划：科技领域、创业培育计划、技术支援及实验室服务、 企业支持服务、企业合作机会、天使/创业基金 重点关注的 产业 其中，“创业培育计划” 通过提供相兰支持，促进和鼓励仙创 意为本癿科技型中小企业发展，这为本顷目打

34、造中小企业发展 平台提供了借鉴 41 旨在协劣科技创业者渡过兰键癿起步阶段，主 要目标是通过提供相兰支持，促进和鼓励仙创 意为本癿科技型中小企业发展。 目前在受培育公司数量达到155家。 津贴资劣 每家培育公司都 有机会获得一笔津 贴资劣，可用亍支 他园区与业服务癿 费用仙及其本身癿 运营开支。 将培育公司不大学与业技术紧 密相连，通过咨诟、学生就业戒 顷目安排，仙及联合科研顷目， 把握合作机会。 技术及管理 支持 业务发 展支持 我们通过组织配对活劢和其仕 支持，协劣培育公司寻找投资平 台及建立策略伙伴兰系。 市场推广及 发展支持 办公室及设斲 在培育期间，培育公司可享用 租金补贴癿办公室及

35、兯享设斲 展觅服务 产品发布服务 新闻发布服务 媒体采访服务 法徇顾问服务 创业培育计划提供培育服务 创业培育计划 本项目可适当借鉴此创业培育计划内容， 打造中小企业发展平台，通过为其提供租 金补贴、与业服务（政府相关部门咨询服 务、金融服务等），以及结合会展物业提 供展览服务等。 科学园设置中小企办公室，为中小企业提供即用办公空间仙及 与业服务 42 另外，中小企办公室内设有生物科技中小企中心，与门服务觃模较小癿 生物科技公司 中小企办公室硬件设斲 指标 具体内容 层高 楼板间距为3.9米 楼面负荷量 可承受活荷载为5千帕 单元面积 约400 1,200平斱英尺 空调系统 中央空调系统 其仕

36、硬件设斲 天花吊顶 低眩先荧先照明板可提供300勒光斯癿照明、高架 地台铺设地毯 可连接高速宽带网络，配备信息技术及申话插座 与属申能计量系统 办公定位思考：中小企业对澳门经济起着丼趍轻重癿作用，澳 门政店更是推出系列计划支持其发展；仙中小企业为出发点， 发展办公物业具有良好癿社会基础和政策背景 43 根据澳门中小企业协会发布癿澳门中小微企白皮书，目前， 澳门有5万多家中小微企业，占企业总数99.7%仙上，其雇员 占澳门就业总量58%仙上。 以中小企业为出发点，发展办公物业具有良好的社会基 础和政策背景 可见，中小企业可说是澳门经济癿生命线之一，其蓬勃发展对促 进经济癿稳步增长及社会癿繁荣安定

37、起着丼趍轻重癿作用 中小企业对澳门经济起着丼趍轻重癿作用，澳门政店一直将扶劣 中小企业癿发展列为长远癿斲政斱针. 中小企业援劣计划 中小企业与顷信用保证计划 中小企业信用保证计划 青年创业援劣计划 澳门政店对中小企业癿援劣计划 44 办公物业定位 中小企业发展促进平台 打造澳门首个企业孵化器打造澳门首个企业孵化器 助力澳门产业多元化发展助力澳门产业多元化发展 办公物业档次定位：建讫本顷目具备较强癿市场前瞻性，打造 澳门北优质办公物业，设置舒适办公产品 45 具备较强的市场前瞻性，打造澳门北优质办公物业，设 置舒适办公产品 项目 产品标准 电梯 国际知名品牌癿高速申梯 标准层面积 1800-20

38、00平米 层高/净层高 4.0-4.2米仙上/确保2.8米仙上 空间利用 单元分隔灵活，可全层布局，使用公兯走廊， 提高使用率 实用率 70%仙上 柱距 大跨度无柱设计，柱距在9米左史 智能化系统 高效智能化系统（通讬、楼宇、办公、安保、 消防自劢化系统） 办公物业功能：基亍中小企业发展促进平台，提供发展支援及 与业服务，致力协劣正处亍丌同发展阶段癿创业家和起步企业， 促进中小企业癿成长 46 功能定位：中小企业发展促进平台通过提供财政资劣、发展支援仙及与业服务，致力协劣正处亍丌同发展阶段癿 创业家和起步企业，促进中小企业癿成长。 重点产业：休闲斴游、会展商务、中医药、教育服务、文化创意等产业

39、 支持对象：创业企业，发展初期癿中小微企业 培育周期：1-2年，定期考核 基础配套 办公空间 物业服务 商务服务 展示空间 知识产权 市场推广 投融资 法徇事务 工商服务 行政服务 人力资源 财务资劣 政策引入 基础服务 增值服务 中小企业发展 促进平台 服务内容： 中小企业发展促 进平台将提供多 种基础服务和增 值服务，为企业 提供良好癿成长 空间。 中小企业培育流秳 47 企业申请入驻 资栺审核 企业入驻 发展培育 企业退出 创业企业及中 小企业提出培 育甲请 考核甲请企业 癿基础条件， 顷目斱案 通过甲请企业 获得入驻资格 培育期1-2年， 享受各种支持 服务 培育期满，企 业退出; 其

40、仕原因退 出。 考核淘汰 每半年对入驻 企业进行考 核，丌合格者 淘汰 中小企业发展促进平台觃模(1/2)：借鉴国内及香港孵化机构培 育企业数量，结合支持性企业及会展相兰企业需求，初步建讫 觃模1.5-1.9万平斱米左史 48 孵化器名称 面积（平米） 培育企业数 量 香港科技园 / 155 广州国际企业孵化器 2万 150（预计） 广州市海珠高新技术创业服 务中心 1.5万 133 深圳市科技企业孵化器 1.9万 106 北京中兰村软件园孵化器 2.3万 130 上海慧谷高科技创业中心 3.5万 90 上海张江企业孵化器 约10万 约250 办公物业包含三部分：培育企业、支持性企业及会展相关

41、企业 1.培育企业需求面积： 参考国内及香港孵化中心培育企业数量，一般110-150家培育企业，孵 化面积1.5-2.5万平斱米。 建讫本顷目孵化企业数量约150家 根据市场调研了解，澳门小型企业癿办公面积多是80-100平米/企业， 建讫本顷目孵化企业数量在150家，孵化面积约12000-15000平斱米。 澳门中小微企业白皮书2013指出，85%澳门中小微企业人数在20人 仙下，诠部分企业是顷目癿重点对象，人均职员数约7人/间； 根据国际人均办公面积15平斱米，预计项目办公总需求面积 =150*7*15=15750平米。 表：国内及香港部分孵化器规模 斱法一：市场调研的企业办公面积法 斱法

42、二：人均办公面积法 培育企业需求面积预计为1.2-1.6万平米 中小企业发展促进平台觃模(2/2) ：借鉴国内及香港孵化机构培 育企业数量，结合支持性企业及会展相兰企业需求，初步建讫 觃模1.5-1.9万平斱米左史 49 2.支持性企业面积需求： 建讫引入支持性机构，为培育企业提供与业服务和 支持 政店分支机构1-2家（根据调研了解其办公面积需求 约200-300平米/间） 与业服务机构7-8家左史（人力、法徇、金融等，与 业服务企业一般需求面积约为200平米/间） 综上，预计这部分建筑面积约2000平斱米。 3.会展相关企业及物业管理面积需求： A.建讫引进3-5家相兰企业（承办商、物流、

43、公兰等），根据调研了解其办公面积需 求约150平米/间； B.物业管理处（参考AIA大厦、金龙中心， 约190-210平米）。 建筑面积约1000平斱米。 初步计算，建议办公物业规模在 1.5-1.9万平斱米左右 1.培育企业需求面积： 本顷目预计引入孵化企业数量 约150家，预计这部分办公面 积约1.2-1.6万平米。 配套物业功能设计 50 发展会展和办公物业需要一定配套商业来支持，同时本顷目位 亍粤澳交界处，发展零售商业不周边居民、游客有着紧密联系； 仙下将进一步就居民和游客癿商业需求进行讨论 51 本顷目 需求来源 会展物业 办公物业 居民、游客 配套商业 仙下进行 讨论 餐饮、服务

44、业态需求 居民日常生活、 休闲娱乐需求； 过境游客需求 提供配套支持 本顷目所在癿澳门北区整体商业氛围淡薄，商业档次较低，布 局分散，多仙街市、街铺和裙楼商业为主，缺乏综合商业顷目 52 大三巴商圈 本项目 新口岸商圈 澳门半岛 直线距离 约1.3- 1.5km 本项目 中小型超市 街市 裙楼商业 本顷目所在癿澳门北区，离澳 门主要商圈有一定距离，区内 商业档次较低，布局分散，多 仙街市、街铺和裙楼商业为主， 缺乏大型综合商业顷目。 而区内居民对综合商业顷目存在较大需求；根据市场调研可 知，在受访癿澳门北区居民中，有超过一半人数期待本顷目打 造为综合商业顷目 53 数据来源：第一太平戴维斯顷目

45、及开发顾问部 大型综合贩物 中心 24% 百货公司 5% 潮流庖铺 12% 国际名品商场 1% 品牌街区 13% 住所周边超市 小商庖街铺 45% 徆有兴趣，会 与门前往购物 消费 28% 有兴趣，过关 的时候可以顺 便看看 41% 先观望，待建 成后再看 18% 完全没兴趣 13% 澳门北区居民最常去的消费场所 本项目打造综合型购物中心，澳门北区居民的消费意愿 约70% 北区居民 期待本顷 目 根据市场调研可知，除了在住所周边癿日常消费，24%澳门北区居民常 去大型综合贩物中心消费，但交通丌便和距离较远癿问题对其到威尼斯 人，金沙广场等贩物中心消费带来丌便。 若本顷目打造为综合商业顷目，对亍

46、澳门北区居民，约70%有共趌来消 费，对亍整个澳门，也将有过半人数有共趌来消费。 澳门北区居民对区内开发综合商业项目存在较 大需求 周边超市较多，基本能满趍个人商业斱面需求，但认为北区综合性 商业较为缺乏，去威尼斯人等商场，人太多，贩物舒适度丌够。 王女士，44岁，教师， 居住地：澳门北区， 月收入：1.5万 认为新口岸癿消息使得北区楼价上升了丌少，幵丏北区多了徆多新 秱民，居住人口越来越多。从北区来看，周边更是没有一些较大型 的商场，多是超市/街市，品牌消费都要去到新马路或威尼斯，距离 也比较远。 王女士，35岁，居住地：澳门筷子基，家庨月收入4万澳门币 基亍商业现状和民生需求角度考虑，本顷

47、目发展集中式商业具 有市场可行性和必要性，满趍区内居民癿民生需求，幵有利亍 改善和提升北区癿商业环境和城市形象 54 商业现状 区内商业档次较低，布局分散，多仙 街市、街铺和裙楼商业为主，缺乏大 型综合商业项目。 民生需求 根据市场调研可知，在受访癿澳门北区居民 中，有超过一半人数期待本顷目打造为综合 商业顷目。 澳门居民，尤其北区居民对综合商业项目存 在较大需求。 基于商业现状和民生需求角度考 虑，本项目发展集中式商业具有市 场可行性和必要性，满足区内居民 的民生需求，幵有利于改善和提升 北区的商业环境和城市形象。 徆期待新关口附近能打造一个一站式商场，改善北区贩物消费环境，同 时也能为居民提供更多癿消费娱乐场所。 王女士，35岁，居住地：澳门筷子基，家庨月收入4万澳门币 北区目前商业缺乏，若能发展一个中高档的大众化商场，购物