合肥城市进入性及客户专题研究(198页).pdf

1、WORLDUNIONCONSULTANCY 1 合肥城市概况及城市进入性研究 2 房地产客户细分理论及方法研究 3 首置客户特征描述及其敏感点分析 报 告 CONTENTS WorldUnion Consultancy 2 4 首改客户特征描述及其敏感点分析 5 首置、首改客户置业敏感点对比分析 6 合肥城市客户地图 目 录 CONTENTS WORLDUNIONCONSULTANCY 1 合肥城市概况及城市进入性研究 2 房地产客户细分理论及方法研究 3 首置客户特征描述及其敏感点分析 报 告 CONTENTS WorldUnion Consultancy 3 4 首改客户特征描述及其敏感点

2、分析 5 首置、首改客户置业敏感点对比分析 6 合肥城市客户地图 目 录 CONTENTS WORLDUNIONCONSULTANCY 作为安徽省会城市，省会经济圈核心、皖江城市带等功能区域的核心城市，合肥市具 备辐射周边地市乃至全省的条件 城市背景城市定位 省会经济圈龙头城市，协调并引领周边城市发展 2009年出台的省会经济圈规划，涉及合肥市、原巢湖市、六安市、淮南市及桐城市，期望通 过合肥作为区域对外开放的龙头城市，发展为重要的城镇群、中部崛起的重要战略支点，其 中合肥定位为龙头综合型城市，是整个区域发展的发动机、推动全省加速发展的增长极和创 新极、参与泛长三角分工的先行区； 皖江城市带的

3、双核之一带动和支撑区域发展 WorldUnion Consultancy 4 皖江城市带的双核之一，带动和支撑区域发展 2010年国家发改委批准的皖江城市带承接产业转移示范区规划，确立了一轴两核两翼的整体 发展格局，其中合肥作为合芜双核之一，主要依托自身省会城市、全国科技创新试点市、区 域交通枢纽地位建设全国重要的先进制造业基地、高新技术产业基地和现代服务业基地，为 区域发展提供支撑和服务 城镇体系发展中的核心城市，承载着整合两大城市群的使命 近期形成一圈一带一群五区的发展格局，远期形成两圈一群两带五区的发展格局，规划进一 步提升合肥在全国省会城市中的地位，建设成为成为在全国有较大影响力的区域

4、性特大城市， 推进合肥经济圈一体化建设。合肥在其中承载着融合皖江城市带和皖北城市群的使命，最终 形成合芜马铜大型城市群。 数据来源：相关专项规划及媒体相关报导 WORLDUNIONCONSULTANCY 依托承东启西的区位优势，是泛长三角区域重要组成部分，是中部崛起战略的重要支 撑点，发展前景看好 合肥 皖江城市带 沿江运输大通道 城市背景城市定位 WorldUnion Consultancy 5 p合肥具备承东启西的天然优势，依托京 福高铁、沪汉蓉高铁等快速交通枢纽，与 上海、武汉等形成两小时经济圈，与北京 形成四小时经济圈，随着未来路网的完善， 将与各大城市圈形成四小时经济圈。 p2010

5、年，合肥市与马鞍山等城市一同 被纳入泛长三角区域协调合作城市，将 依托自身具备的科研、人力资源等资源 优势参与分工，带动安徽省腹地更好地 融入长三角城市群的发展中，成为安徽 省对接长三角的关键支点。 p2009年底国务院正式实施中部崛起战 略，而后出台一系列政策措施，推动发 展提升“三基地一枢纽”地位，重点建 设和提升粮食生产、能源、高新技术和 装备制造业基地，以及交通枢纽地位； p以合肥为中心的皖江城市群是重点发 展的区域城市群之一，是中部崛起的重 要支撑点。 2010年正式纳入泛长三角合作城市 中部崛起战略的重要支撑点 承东启西的重要门户 数据来源：相关专项规划及媒体相关报导 WORLDU

6、NIONCONSULTANCY 巢湖部分区域的并入，使得合肥具备发展沿湖区域特大城市的条件，“1331”新格 局的确立，将进一步改善城市面貌提升城市影响力 1331新格局的确立，环湖大城 市已然呈现 “1”提升主城区 优化提升主城区，滨湖新区成为新区开 发建设的示范区，纳入主城范围，地位 将得到进一步巩固，有望成为滨湖大城 市的图腾； 城市背景城市定位 WorldUnion Consultancy 6 市的图腾； “3”三大副中心 积极发展巢湖、庐江和长丰三个副中心 城市； “3”打造三大产业基地 统筹推进新桥临空产业基地、庐南重化 工基地和巢北产业基地； “1”打造巢湖生态示范 区 创新建设

7、环巢湖生态示范区，改善城市 形象和面貌 p国务院在2011年7月14日以国函2011 84号文下发给安徽 省名为国务院关于同意安徽省撤销地级巢湖市及部分行政区划 调整的批复，巢湖将被分为三个部分，分别并入合肥、芜湖和 马鞍山，其中，合肥市受益最大，巢湖已然成为合肥的“内湖”。 随着巢湖“一分为三”，巢湖成为合肥内湖，环湖型大 城市已经形成。 WORLDUNIONCONSULTANCY 城市经济的持续快速发展，工业立市成效显著，在产业转移背景下，快速发展的势头 将得到进一步巩固和延续 城市背景经济发展 WorldUnion Consultancy 7 2011合肥GDP高达3636亿元，近六年合

8、肥GDP年平均增长率高达 17%，远远高于全国平均水平的11.7%； 合肥的经济增长态势良好，正在逐步缩小和一线城市的经济差距。 随着大建设的进行，合肥的产业结构也处在调整期：第二产业持 续放量，机电制造、汽车制造增长迅猛，正在准备升级和改造； 第三产业比重下降，恰逢皖江城市带的发展机遇，合肥第二、第 三产业将会迎来新机遇。 数据来源：合肥统计年鉴及统计公报（2007-） WORLDUNIONCONSULTANCY 随着城市经济的快速发展和城镇化步伐的加快，城区吸纳外来人口能力持续增强，且 仍存在较大的提升空间 470 479 487 491 495 745 188 198 203 209 2

9、14 218 180 200 220 240 200 400 600 800 2006-2011年合肥市总人口及市区人口数对比 中部各省会与南京、杭州经济、人口首位度对比 城市背景城市化发展 WorldUnion Consultancy 8 160 0 200620072008200920102011 全市总人口市区人口 数据来源：历年合肥统计年鉴及第六次人口普查信息 合肥经济与人口数据采用剔除新并入的庐江和巢湖数据计算 合肥市总体户籍人口水平保持相对稳步的增长态势，市区户 籍人口也同步增加，整体城镇化水平呈现稳步发展的态势； 城市经济的快速发展使得城市辐射周边地区的能力不断增 强，市区人口比

10、重加重，外来人口扎根合肥的外来人口越来越 多。 通过对比中部城市与长三角相对发达城市的人口首位度和经济首位 度可以看出，以合肥为代表的中部欠发达地区省会城市由于经济快速 发展，其经济首位度水平普遍远高于发达地区； 由此可判断城市人口增加仍存在较大空间，预期伴随着城市经济的 发展，城市人口的增加速度也将持续加快，逐步接近发达城市水平 WORLDUNIONCONSULTANCY 合肥人均可支配收入与人均消费支出呈现同步增长的趋势，居民消费能力不断 增强 11013 13427 15591 17158 19051 22459 13.7% 21.9% 16.1% 10.1% 11.0% 17.9% 5

11、.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 5000 10000 15000 20000 25000 2006-2011年合肥市城镇居民人均可支配收入及其增长率 2006-2011年，合肥市城镇居民可支配收入呈现稳步 上升态势，近6年的人均可支配收入年增长率达到 15.1%； 从总量上看，超全国平均水平648.91元；从增速上 看，名义增速高于全国3.8个百分点，实际增速高于全 城市背景收支水平 WorldUnion Consultancy 9 0.0% 5.0% 0 5000 200620072008200920102011 城镇居民人均可支配收入（元）增长率 看，名义增速高于全

12、国个百分点，实际增速高于全 国3.1个百分点。 2006-2011年，合肥市人均消费支出保持良好的增长 趋势，年均增长率高达13.5%； 2011年合肥市人均消费支出总额为15697元，比 2006年翻一番，远远高于全省人均消费支出的平均水 平1318.5元。 8165 9936 11752 12695 14012 15697 10.4% 21.7% 18.3% 8.0% 10.4% 12.0% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 0 5000 10000 15000 20000 200620072008200920102011 2006-2010年合肥市人均消费支出及其增长率水平

13、人均消费性支出（元）增长率 数据来源：合肥统计年鉴及统计公报（2007-） WORLDUNIONCONSULTANCY “141”发展战略指导下，合肥城市框架已经拉开，新区及近郊发展优势突出 n 一核 主城区，包括老城区和政务区， 老城区为传统商业中心，政务区 已发展成型，即将形成中央商务 区 四组团 合肥“141”发展战略 p北部组团及东部组团：规划新区有北部新城、 新站区及龙岗片区，新区及近郊区域发展优势突 出； 城市大框架之下，各新区及近郊热点形成 城市背景发展格局 WorldUnion Consultancy 10 n 四组团 包含东部组团、西部组团、北部 组团和西南组团，主要为产业区

14、 以及配套的区域商住中心 n一新城 依托滨湖新区规划，打造滨湖+ 巢湖的联动发展模式，目前启动 期基本建成，核心区土地开始出 让 p西部组团及西南组团：规划发展新区有政务 区、高新区、经济开发区，其中政务区经过多年 的发展，已较为成熟，其价值已十分突出，将带 动西部组团及西南组团发展； p滨湖新区：在“141”发展战略中自成一极，规 划起点高，为城市重点打造的新区，目前合肥已 成环湖型城市，滨湖新区将更具发展潜力。 WORLDUNIONCONSULTANCY “围绕着城市空间发展战略，城市快速交通体系将逐步建立，组团间与中心城 区距离拉近 城市道路规划及十二五重点建设道路 2 4 9 十二五市

15、区快速交通体系规划 城市背景交通规划 WorldUnion Consultancy 11 13 7 8 轨道交通 快速公交 p近期规划9条快速进出城通道，主城区和各组团将形成“一刻钟交通 圈”； p十二五期间主要完善二环畅通等快速路，以及蒙城北路、阜阳路、习 友路、龙岗路、长江东路、巢湖路等城市主动脉将开工建设。 p十二五期间轨道交通1号线争取建成投入使用，2号线争取开 工，同时将形成四通八达的快速公交交通体系，拉近各片区域 中心城区的距离。 数据来源：合肥市近期城市建设规划（2011-2015） WORLDUNIONCONSULTANCY 地铁2号线 地 铁 1 号 线 新桥机场 安医附院

16、安医附院 西区 p近期市政配套热点在于城市 交通提升：枢纽设施新桥机场 和高铁南站的建设，以及地铁 1号线和2号线规划落地； p城市热点发展规划：省政府 南迁驱动的滨湖发展热点、中 心城区补偿驱动的森林公园片 城市背景重大市政配套及发展热点 项目推动级别进展 巢湖治理合肥市及沿岸区域已经启动 高铁南站合肥市、铁道部等 主体施工，预计 2014年投入使用 新桥机场 安徽省、合肥市、 民航总局等 主体完工，2013 年投入使用 地铁1号线合肥市 已开工，预计 合肥近期实施重大市政项目及热点开发区域基本情况 七中新区 168中学 WorldUnion Consultancy 12 高铁站 省委省政府

17、 巢湖治理 心城区补偿驱动的森林公园片 区、产业升级和配套投入驱动 的新站片区； p滨湖新区和南站片区强势落 地形成联动发展，有望改变合 肥整体价值格局，价值提升潜 力较大；城市东部的瑶海等区 域以旧改为主，缺少重大市政 规划，价值提升潜力有限。 淝河片区 地铁1号线合肥市 已开工，预计 2016年投入使用 地铁2号线合肥市 规划确定，年内 开工 安医附院西区安医附院、高新区已开工 安医附院东区安医附院、新站区已开工 省级行政中心安徽省已开工 七中新区高新区已开工 168中学新站区已开工 七中新区 数据来源：合肥市近期城市建设规划（2011-2015） 相关媒体报导及实地考察 WORLDUNI

18、ONCONSULTANCY 城市背景产业分布及发展方向 产业园概况工业产值：亿 招商引资：亿 发展 方针 产业园级别2010 2011 20102011 蜀山经开区省级64.4853245扩容 庐阳工业园区省级109.9 143.1 升级 转型 双凤工业园省级1502183566.8扩容 包河工业区省级1442024361转型 商贸物流开发区省级70新建 合肥经开区国家级 1339 1532115129扩容 新站综合开发试 验区 庐阳 工业 园 双凤工 业园 合肥中央 商务圈 主要产业集中区发展基本情况工业立市发展方针下，园 区经济发展重要载体，很 大程度上决定区域人口和 收入；第三产业发展作

19、为 城市升级的重要表现，将 影响城市中高收入人群的 分布； p 高新区和经开区的 持续强劲发展势头，以 及政务区、滨湖区商务 WorldUnion Consultancy 13 合肥经开区国家级 1339 1532115129扩容 高新区国家级6601015112175扩容 新站区国家级165364181198 扩容 升级 商务圈规模（万）发展状态 中央商务圈扩容、升级 政务区商务圈300 大体量在建和即将交付使用 写字楼项目 金融后台基地500 十多家总部型金融后台基地 在建，预期吸纳10-15万人 高新技术开 发区 经济技术开 发区 包河工 业园 安徽省商 贸物流园 循环经济 示范园 商务

20、圈 政务区商 务圈 金融 后台 基地 发展方向 及政务区、滨湖区商务 集群的兴起将进一步提 升西南区域产业优势； 新站区近几年的跨越式 发展有望快速提升东北 部的产业影响力； p 东部物流和循环经 济园区，近期面临突 破，但产业特性决定其 对周边带动有限。 数据来源：合肥市近期城市建设规划（2011-2015） 各园区历年工作报告或公开发布的数据 WORLDUNIONCONSULTANCY 区域六普常住人口（万）五普常住人口（万）人口变化（万） 包河-滨湖81.847.834 瑶海-新站90.370.719.6 蜀山-政务64.838.616.2 庐阳60.947.713.2 高新11.92.

21、99 经开25.63.522.1 长丰6368-5 长丰县 瑶海区 新站区 庐阳区 蜀山区 城市背景人口总量分布 合 肥 城 市 人 口 分 布 73.8 70 20.3 二 环 线 64.8 11.9 60.9 单位：万人 WorldUnion Consultancy 1414 肥东86.297.2-11 肥西85.983.82.1 合计570447123 p截至2010年合肥全市常住人口达570万（若考虑新并入的 巢湖市和庐江县则达到745），中心城区人口达到335万， 占比近60%； p结合现状住宅用地分布特点，可以发现人口仍主要集中在 传统老城范围内（二环线内），传统四城区人口达270

22、万， 占市区总人口80%。 高新区 政务区 经开区 包河区 布 与 用 地 分 布 ： 万 8 滨湖区 11.9 25.6 数据来源：根据合肥市第六次人口普查数据、第 五次人口普查数据整理 WORLDUNIONCONSULTANCY 合肥城区人口增加来源分析（万人） 长丰县 瑶海区 新站区 庐阳区 蜀山区 合 肥 各 区 域 人 口 占 二 环 线 肥 东 长丰、淮南 肥西、六安 城市背景人口迁移特征 2010年常住人口比重 2000年常住人口比重 WorldUnion Consultancy 1515 p通过过去十年城区人口来源构成可以看出，城区人口增加 主要依托城市以外外来移民及周边三县进

23、城人口。 p合肥城区人口处于全面快速增长阶段，除三县人口下降 外，城区各区域人口占比保持同步增加或大幅增长； 十年城区 人口增加 城区人口 自然增长 三县进城 人口 外来移民 人口 高新区 政务区 经开区 包河区 占 比 变 化 示 意 图 滨湖区 东 县 肥 西 县 庐江、肥西 肥东、巢湖 数据来源：根据合肥市第六次人口普查数 据、第五次人口普查数据整理 WORLDUNIONCONSULTANCY 长丰县 瑶海区 新站区 庐阳区 蜀山区 合 肥 城 区 十 年 新 增 二 环 线 肥 东 不同区域人口增长表现出不同的特点 传统中心城区拓展区人口均大幅增加 发展迅速的产业集中区人口大幅增加 p

24、包河、蜀山、瑶海、庐阳等以二环内区域为主的区域人口 增加均在15万以上，四大传统老城区人口增加占全部城区人 口增加的62%，是新吸纳人口的绝对主力； p发展迅速的高新区和经开区人口分别增加9万和22万，增 幅明显，是吸纳人口的重要主力； 城市背景新增人口分布特点 WorldUnion Consultancy 16 蜀山区 高新区 政务区 经开区 包河区 增 人 口 分 布 ： 万 滨湖区 县 肥 西 县 政府主导新区持续吸纳增加人口 幅明显，是吸纳人口的重要主力； p高新区和经开区2000年地区产值分别为29亿和15亿元， 2011年增长为290亿元和475亿元，领跑合肥经济发展 p政务新区和

25、滨湖新区属于政府先后大力主导的两个城市新 区，分别增加8万和5万人； p政务区启动于2001年，目前经历10年发展，滨湖新区启动 与2007年，目前仅进入发展第5年。 西南区域的人口增加远超过东部及北部，除老城四区 外，经开区、高新区、政务区都是人口重点导入区域 数据来源：根据合肥市第六次人口普查数 据、第五次人口普查数据整理 WORLDUNIONCONSULTANCY 市场特征住宅用地成交分布 2011年成交亩数 年成交亩数 近期土地成交情况一方面反映 住宅供应的热度，一方面也决 定了近期市场的竞争预期： p 土地成交集中区域：庐 阳区、滨湖区、高新区、 经开区； p 土地供应枯竭的区域：

26、蜀山区、新站区、包河 瑶海区 庐阳区 WorldUnion Consultancy 17 数据来源：根据合肥市土地市场发布的土地成交信息整理 蜀山区、新站区、包河 区、政务区； p 土地出让重心进一步向 外围转移，如，传统老城 区主要集中在二环及二环 外围，高新区土地成交主 要集中在大蜀山西南； p 滨湖新区开始出让核心 区域地块，价值将得到提 升。 蜀山区 经开区 滨湖区 结论： 老城供应稀缺的情况下，二环内 地块具有较大稀缺性，投资价值较 高； 高新区、经开区土地成交在长期 稀缺下出现井喷，开发热度有望得到 提升； 新站区供应持续稀缺，但产业发 展迅速，具有较大发展机会。 高新区 政务区

27、包河区 WORLDUNIONCONSULTANCY 市场特征后续住宅用地分布 传统中心城区 及政务区发展 饱和 森林 公园 庐阳工 业园 龙岗 高新外延 陶冲湖 职教园 后续主要住宅用地集中区分布示意图 后续住宅用地分布一方面反映一定时期内市场潜在供应情况，一方 面也反映了未来几年企业取地可能的目标区域： 主城外围 持续拓展 城市新区趋 于成熟 产业区快 速发展 主要指滨湖新区、北 城新区等 WorldUnion Consultancy 18 主要住宅建成 区范围 主要规划住宅 用地范围 高铁南 站片区 南淝河 包河工 业园 滨湖新区 经开区 拓展区 对比规划局发布的2011-2015中心城区

28、用地规划及城市用 地现状图，可以发现中心城区发展基本饱和，未来除少量 老城区旧改外，新增住宅用地主要集中在外围区域 紧邻老城的森林公 园、南淝河、龙岗、 高铁片区、经开区拓 展区等 根据2011年制定的城市 发展近期建设用地规划 城新区等 主要指高新区外延 区、新站陶冲湖、职 教园片区、包河工业 园、庐阳工业园等 数据来源：根据城市近期建设规划（2011-2015）整理 WORLDUNIONCONSULTANCY 市场特征市场成交分布 2011年成交套数 年成交套数 供需比 现状市场成交份额反映各个区 域现有客户基础，是研判近期 置业目的区域及流向的基础： p 客户目前主要集中在 四大老城区及

29、政务区和滨 湖区等城市新区，除经开 区外，各产业区成交量相 对较少； p 庐阳、包河、滨湖、 瑶海区 庐阳区 （套数） 2011年年1-10月 供应销售供应销售 蜀山区1534410001 1397510373 庐阳区100027865 1067210510 包河区50524302 56247578 瑶海区113349142 93827974 高新区22191136 27742594 经开区52595773 42094062 政务区72997497 49875900 近两年各区域住宅供需情况对比 WorldUnion Consultancy 1919 p 庐阳、包河、滨湖、 高新市场需求表现出

30、强劲 增长势头，在供应不足的 情况下成交量上升明显； p 四大老城区成交主力 集中在二环附近或二环外， 中心区供应趋于稀少； p 新站长期无新项目是 市场萎缩的重要原因。 包河区 蜀山区 政务区 经开区 高新区 滨湖区 新站区46703872 34172285 滨湖区55275790 43119331 结论： 老城拓展区域可以是承接老城区客户 的首选，政务区、滨湖区价值已得到 客户的普遍认同，也具有较好的客户 基础； 高新区发展势头较好，成交量存在一 定提升空间；包河区供应不足但成交 持续提升，市场存在较大空缺。 数据来源：世联数据平台 WORLDUNIONCONSULTANCY 市场特征市场

31、价值格局 1 2 2 2 3 3 3 6 5 5 4 4 3 5 4 现状各区域价值格局反映目前 市场对区域价值的定义，也是 影响区域客户基础的重要因素， 也是中心区供应稀缺背景下价 值演变的基础： p 传统老城区和政务区 已经形成高价值区双核， 两者边缘价值逐渐递减， 但东北部递减快于西南区 域； 老城区 东大街 东七 龙岗 老包河 黄潜望 北中环 北二环 双凤工业园 陶冲湖 职教城 蜀山产业园 高新区 潜山路 七里塘 2011 蜀山区71366778 庐阳区56375962 包河区55356512 瑶海区58755931 高新区76296556 经开区69396448 政务区7250737

32、1 新站区 近两年各区域住宅成交均价 WorldUnion Consultancy 20 1 3 3 4 5 5 价值梯度说明 1、8000以上； 2、7500-8000； 3、6500-7500； 4、5500-6500； 5、5000-5500； 6、5000以下 3 数据来源：相关区域近期典型在售项目价格采样 年数据截至10月底 域； p 单纯依托产业驱动的 区域价值普遍较低，价格 平台普遍在5500以内， 且与相邻区域形成明显梯 度差异； p 滨湖新区价值自成一 极，但目前区域价值尚未 成熟，存在较大升值空间。 高铁站 翡翠湖 南艳湖 包河工业园 滨湖新区 经开产业区 结论： 西南区域

33、中心城区外延区价值 承接性较好，外延价值预期相 对东北区域较好； 滨湖新区作为价值较低的中心 价值区，存在较大升值空间； 高铁站片区处于三个价值极之 间，发展潜力很大； 新站区55224610 滨湖区53066760 WORLDUNIONCONSULTANCY 市场特征客户关注因素 具备优质学区, 11.5% 自然环境优美, 12.2% 公共交通好， 上班方便, 18.5% 商业及配套 好，生活方便, 24.4% 首改客户对于外部环境因素重要性认知 公共交通好，上 班方便, 22.3% 商业及配套好， 生活方便, 21.2% 区域发展前景好, 11.7% 具备优质学区, 12.9% 首置客户置

34、业对外部环境重要因素认知 WorldUnion Consultancy 21 首改客户优先关注区域层面因素为生活配套、交通配 套、自然环境和学区 首置客户优先关注区域层面因素依次为公共交通、生活配 套、学区和区域发展前景 客户置业时区域层面优先关注的因素为生活配套、交通配套和教育配 套、改善型客户对环境关注度也较高，在此基础上可结合现有市场供应 限制进一步研判客户迁移特征 数据来源：年合肥市住宅客户专题研究数据库 WORLDUNIONCONSULTANCY 庐阳区蜀山区包河区瑶海区经开区政务区高新区新站区 滨湖新 区 庐阳区 58.8% 14.7% 8.8%2.9%5.9%.0%.0%.0%2

35、.9% 蜀山区 17.6% 47.1% 29.4% 5.9%.0%.0%.0%.0%.0% 庐阳区 蜀山区 包河区 瑶海区 经开区 政务区 高新区 新站区 滨湖新 区 庐阳区80.0%.0%.0%20.0%.0%.0%.0%.0%.0% 客户置业表现出较强的地缘性，反映客户均有一定地缘情结，表现为客户多倾向于目前所在 区域或周边区域选择置业 市场特征客户关注因素 居住区域 置业区域 居住区域 置业区域 首置客户置业区域特征分析 首改客户置业区域特征分析 WorldUnion Consultancy 22 蜀山区 17.6% 47.1% 29.4% 5.9%.0%.0%.0%.0%.0% 包河区

36、 4.8% 19.0% 52.4% 14.3% 4.8%.0%.0%4.8%.0% 瑶海区 3.4% 17.2% 10.3% 48.3% 6.9%6.9%.0%3.4%.0% 经开区 7.4% 37.0% 7.4%7.4% 22.2%.0%7.4%.0%.0% 政务区 11.1% 19.4% 19.4% 13.9% 2.8% 13.9% 5.6%.0%.0% 高新区 8.3% 50.0% 16.7%.0%4.2%4.2%4.2%.0%.0% 新站区 16.7%.0%.0%44.4%.0%.0%.0%33.3%.0% 滨湖新区 4.0%8.0% 24.0% 8.0% 20.0% 4.0%4.0%

37、.0%16.0% 蜀山区16.7% 66.7%.0%.0%5.6%.0%.0%5.6%.0% 包河区.0%20.0% 60.0% 20.0%.0%.0%.0%.0%.0% 瑶海区.0% 13.6% 4.5%54.5%4.5%.0%.0%4.5%.0% 经开区8.3% 8.3% 25.0% 16.7%25.0%.0%.0%8.3%.0% 政务区11.1%11.1% 33.3% 11.1% .0%11.1%.0%.0%.0% 高新区.0% 33.3% 16.7%.0%.0%.0% 33.3% .0%16.7% 新站区25.0% .0%.0%50.0%.0%.0%.0% 25.0% .0% 滨湖新区

38、3.8%15.4% 7.7% 7.7% 26.9%.0%.0%.0%15.4% 数据来源：年合肥市住宅客户专题研究数据库 WORLDUNIONCONSULTANCY 供应稀缺 老城区内、环 境好 临近外 溢、 长丰进城 产业吸纳 长丰进城、 目前客户主 要集中在老 城四区、政 务、滨湖区 和经开区 后续供应集中在森 林公园等老城拓展 区、高新区等产业 区以及滨湖新区， 老城区、政务区供 应稀缺， 高新、经开、 滨湖、政务、 新站产业投 入将带来大 量新进人口 南站片区、 滨湖有重大 规划实施利 好，区域发 展前景好 森林公园、 南站片区、 滨湖有重大 规划实施利 好，区域发 展前景好 就近外

39、溢、 市场特征客户迁移 陶冲湖 森林 公园 WorldUnion Consultancy 23 供应稀缺 价值接近、 发展前景 肥东、巢 湖进城 临近老城 产业驱动 环境驱动、位 置接近 位置接近， 价格驱动 发展前景、 学区驱动 发展前景 学区驱动 产业驱动 发展前景 环境驱动 p 目前老城四区及政务区客户将主要向森林公园片区、南 站片区、滨湖新区转移，部分向高新区转移； p 产业驱动下周边地市将有持续的客户进入高新、经开 区、新站区等快速发展的产业园相关片区，以及与之相 邻的中心城区 客户关注：生活配套、公 共交通、学区配套等，且 表现出明显的地缘性 发展前景 高新 外延 高铁 南站 滨湖

40、 新区 WORLDUNIONCONSULTANCY 市场特色交通便捷度 快速公交线路 轨道交通线路 首置客户最关注的因素为公 共交通便利性，除中心城区 范围外，临近通勤效率高的 BRT快速公交和轨道交通线路 是刚需首置客户的重要参考 指标： p目前已投入使用的快速公 交线路包括快1、快2、快4、 快5四条线路，近期规划实施 的至少有4条；鉴于其通勤效 地铁2号线 快4 快5 重点关注： p 地铁和快速公交共同带动下的高 铁片区、滨湖新区近期交通便捷度提 升明显，但鉴于其预期价格平台较 高，将成为实力首置客户的首选； p 受地铁2号线带动，高新外延片区 和龙岗片区交通便捷度提升，鉴于其 高新 外

41、延 龙岗 片区 庐阳工 业园 WorldUnion Consultancy 2424 的至少有4条；鉴于其通勤效 率，对近郊区域交通便利性 提升明显； p合肥目前尚无投入运营的 地铁线路，1号线已启动建 设，有望2016年投入使用，2 号线规划已确定，近期已动 工；地铁线通勤效率很高， 对远郊区域也将构成利好。 地 铁 1 号 线 快1 快2 和龙岗片区交通便捷度提升，鉴于其 相对较低的价格平台，有望成为实力 相对一般的首置客群的首选； p 近郊庐阳工业园片区受到快速公 交拉动，刚需投资价值有望得到提 升； p 包河工业园片区缺少交通规划利 好，难以辐射外部刚需，近期价值难 以提升； 滨湖 新

42、区 高铁 片区 WORLDUNIONCONSULTANCY 首改客户最关注的为商业配套设 施，近期形成相对完善的商业中 心，将提升片区的改善投资价 值： p 二环内大部分区域商业 配套已经投入，形成了市级 商业中心和多个社区级商业 中心，绝大部分片区商业配 套完善； p 二环以外政务区、经开 近期即将成型商业中心分布示意图 森林公园商业中心 市级商业中心东七商业中心 新站商业中心 重点关注： p 滨湖新区、森林公园、高铁南 站、龙岗片区、淝河片区内部或紧邻 成熟区级成熟商业中心，将受到改善 型客户重点关注，投资价值相对较 高； p 鉴于目前森林公园、高铁南站、 滨湖新区价格平台相对较高，未来将

43、 以中高端首次改善客户为主，而龙 岗整体价格水平较低，且对外吸纳 森林 公园 龙岗 片区 市场特色生活配套便捷度 WorldUnion Consultancy 25 p 二环以外政务区、经开 区、新站区、花冲、滨湖区 目前区级商业中心基本成 型，高新区沿长江路形成社 区级商业中心，其他地方商 业中心短期内难以成型。 市级商业中心 区级商业中心 社区级商业中心 经开商业中心 政务区商业中心 滨湖区商业中心 岗、整体价格水平较低，且对外吸纳 能力一般，将以地缘型中低端改善为 主； p 淝河片区临近成熟商业，但尚处 于发展起步期，有地缘客户基础，价 值存在不确定性； p 高新外延区、新站区、包河工业

44、 园、庐阳工业园等片区短期内难以形 成完善商业配套，首次改善投资属性 相对较弱。 滨湖 新区 高铁 南站 淝河 片区 WORLDUNIONCONSULTANCY 总结区域投资属性 传统中心城区 及政务区发展 饱和 森林 公园 庐阳工 业园 龙岗 淝河片 高新外延 陶冲湖 职教园 在3-5年范围内，综合前述分析结果，对各潜在供地片区价值进行总结： 片区价值特征 二环内稀缺、价值成熟、中高端客户 森林公园稀缺、生态、老城主流外溢、价值较高、中高端改善客户 陶冲湖产业驱动热点、价值较低、地缘刚需客户充足 职教园受周边产业区带动、价值低、客户基础存在不确定性 淝河片区老城主流外溢客户基础一般地缘改善

45、WorldUnion Consultancy 26 主要住宅建成 区范围 主要规划住宅 用地范围 高铁南 站片区 淝河片 区 包河工 业园 滨湖新区 经开区 淝河片区老城主流外溢、客户基础一般、地缘改善 包河工业园产业驱动、客户基础一般、价值较低，地缘刚需 龙岗片区进城和老城外溢驱动、价值较低、客户基础一般、中低端刚需 滨湖新区发展热点、政务、配套驱动、老城迁移、价值较高、首置首改并重 高新外延产业驱动、环境良好、现状价值较低、规划前景好、客户基础良好 高铁南站发展热点、中高端主流外溢、客户基础好、首置首改并重 经开产业驱动、城市外溢、地缘客户 WORLDUNIONCONSULTANCY 总结

46、投资方向建议 结合中高端刚需刚改定位，同时追求快速回现的操作特征，建议近期重点 考虑高铁片区、高新外延积极进入，经开区及二环内适当的地块择机进入 区域现状价值未来提升调整因素进入建议定位方向 森林公园片 区 中等高企竞争关系暂不进入首置、首改、再改 滨湖新区较高提升 竞争关系、环 境资源 暂不进入 首置首改并重，少量再 改 p考虑到目前在森林 公园、滨湖均有大体量存 量待售，考虑到近期区域 客户结构相对单一的情况， 不建议在森林公园和滨湖 新区进一步取地，但若滨 湖新区有资源型项目可以 WorldUnion Consultancy 27 高铁南站片 区 一般高企积极进入首置为主、首改为辅 二环

47、内片区高维持用地条件选择进入首置、首改、再改 高新外延较差高企 临近地铁、区 域成熟 积极进入 首置为主、首改再改为 辅 经开区一般提升 主流项目时间 差异化 选择进入首置、刚改 湖新区有资源型项目可以 差异化可考虑介入； p二环内价值虽然较高， 但要视地块规模、地价、 拆迁难度等综合确定，若 有条件合适可考虑在老城 区进一步拿地。 WORLDUNIONCONSULTANCY 1 合肥城市概况及城市进入性研究 2 房地产客户细分理论及方法研究 3 首置客户特征描述及其敏感点分析 报 告 CONTENTS WorldUnion Consultancy 28 4 首改客户特征描述及其敏感点分析 5

48、 首置、首改客户置业敏感点对比分析 6 合肥城市客户地图 目 录 CONTENTS WORLDUNIONCONSULTANCY PART2 房地产客户细分理论及方法研究 WorldUnion Consultancy 29 n房地产客户细分理论 n客户细分方法和路径 n本次研究细分方法 WORLDUNIONCONSULTANCY 房地产客户细分理论马斯洛需求理论 自我实 现需求 社会需求 尊重需求 高端客户 （再改、高端） p 处于顶端的高端市场，由高收入家庭和极少数最高收入 家庭构成； p 他们有丰富的置业经验和高端居住体验，追求的是尊重 的和自我实现的需求； p 处于需求层次的中端，主要由中

49、等收入家庭组成， 集中了住宅商品房市场主要客户群体； 需 求 层 次 WorldUnion Consultancy 30 社会需求 安全需求 生理需求 p 位于需求层次的低端，客户家庭收入较低 ，其住房需求以满足生理需求为主； p 购买支付力较低，更多的依靠廉租房和保 障房； 主流客户 （首置、首改） 低端客户 （廉租房、保障房） 集中了住宅商品房市场主要客户群体； p 该层级客户拥有一定的经济基础，在保证安全需求 的前提下，需求逐渐升级，且生命周期所处的阶段 是他们购房置业的重要驱动因素； WORLDUNIONCONSULTANCY 房地产客户细分理论客户行为理论 客户心理（价值观） 客户行为理论： p在客户置业过程中，根据客户的不同需求产生相应的行为动机，进而形成供需双方的交易行为，彼此之间达成既 定目标； p在既定目标实现的基础上，客户就会产生新的目标，进而形成更高层级的需求，循环更迭； p值得注意的是，客户心理即价值观对客户的行为意向、行为态度以及主观行为控制起到至关重要的作用； WorldUnion Consultancy 31 客户需求购买动机购买行为目标实现 目标实现产生新的需求 鉴于不同客户受