天河城购物中心百货调研报告(112页).pptx

1、 广州购物中心及百货店调研广州购物中心及百货店调研 广州消费者及商家需求分析广州消费者及商家需求分析 天河城未来发展建议天河城未来发展建议 目录目录 广州购物中心广州购物中心 及百货店调研及百货店调研 正佳广场正佳广场 中华广场中华广场 广百北京路店广百北京路店 广百中怡店广百中怡店 友谊商店环市东店友谊商店环市东店 友谊商店正佳广场店友谊商店正佳广场店 太古汇太古汇 万菱汇万菱汇 竞争分析竞争分析 正佳广场正佳广场概况（概况（1/5） 位置位置 天河路及体育东交界 发展商发展商 广州市正佳企业有限公司 商业营业面积商业营业面积 (建筑面积建筑面积) 约20万平方米 层数层数 地上7层，地下2

2、层半 开业时间开业时间 2005年 停车位停车位 1500个，开始10元/2小时，之后5元/小时 业权状态业权状态 地下一层夹层卖散，其他楼层业权只租不售 出租率出租率 98% 业态构成业态构成 服饰、餐饮、娱乐、服务 品牌列举品牌列举 星巴客、CK、Esprit、MNG、Miss Sixty、依波路、 Tommy Hilfiger、Jessica等 档次定位档次定位 中至中高档，体验式的一站式购物中心 目标客户群目标客户群 中至中高端客户群，主要是周边写字楼白领，高档住 宅小区住户，瞄准更为年轻化的客户群 租金水平租金水平 首层租金1000元/月/平米，管理费60元/平米 经营状况经营状况

3、经营收入逐年递增，2007年4.3亿元，2008年5.2亿元 ，预计2009增幅将达15%，接近6亿元 正佳广场正佳广场业态及主要品牌（业态及主要品牌（2/5） 楼层楼层 业态业态 品牌列举品牌列举 B1F 超市 百佳超市 M层层 服饰、餐饮 康师傅牛肉面馆，Sixtyeight 1F 百货、餐饮、服 饰、银行服务 百货：百货：广州友谊商店、人行道 服装：服装：梦特娇、Tommy Hilfiger、CK Jeans、Jessica、 Colour 18、Miss Sixty、 ENERGIE、 LEVIS、Replay 、马克华菲、欧时力、柯罗娜、Esprit、汉崇、Texwood、G2000

4、 Black Label、品良、MO 旗下各品牌均有参考品牌旗下各品牌均有参考品牌 ，其中最大众化的品牌为，其中最大众化的品牌为 TARA JARMON和和Kang Jin Young，参考品牌为，参考品牌为 Maxmara，Kenzo和和 Chloe。 店面要求：店面要求： 天河城首层；天河城首层； TARAJARMON 100 平方平方 米米*，Kang Jin Young 100150平方米；平方米； 店铺形状要求不高，可通店铺形状要求不高，可通 过空间设计解决，空间设过空间设计解决，空间设 计为计为Copais强项。强项。 开店计划：开店计划： 2010年全国年全国新增新增22家店，家

5、店， 大多数大多数选择北京上海等已选择北京上海等已 有店铺的城市，广州基本有店铺的城市，广州基本 锁定太古汇。锁定太古汇。 目标客户群：目标客户群： Kang Jin Young为为2540 岁崇尚设计感岁崇尚设计感、时尚感的、时尚感的 职业女性；职业女性； Tara Jarmon较为活泼，较为活泼， 其核心价位较低，其核心价位较低， 30004000元元/件。件。 选址考虑：选址考虑： Tara Jarmon首店选择丽首店选择丽 柏或太古汇。柏或太古汇。 租金要求：租金要求： 成熟场可考虑保底成熟场可考虑保底+扣点，扣点， 具体租金视实际情况而定具体租金视实际情况而定 ，扣点约在，扣点约在1

6、518%之间之间。 新建商场的影响：新建商场的影响： 有一定影响，会分流中有一定影响，会分流中 高端消费群，但由于客高端消费群，但由于客 群不同，影响不大，可群不同，影响不大，可 能形成商圈协同效应。能形成商圈协同效应。 改进建议：改进建议： 天河城中低端消费模式天河城中低端消费模式 已形成且发展成熟，应已形成且发展成熟，应 注重巩固其核心消费群注重巩固其核心消费群 ，如，如ELLASSAY， Exception等女装的消费等女装的消费 群体，而非一味追求品群体，而非一味追求品 牌拔高，而舍本逐末；牌拔高，而舍本逐末； 天河城应注重年收入在天河城应注重年收入在 1015万的消费群。万的消费群。

7、 注：本页所指的均是使用面积。 Copais创建于1983年，旗下有 BARBARA BUI, TARA JARMON, kangjinyoung, Kalliste, ILARIA NISTRI, Exception等多个品牌。 未进入天河城零售商家访谈未进入天河城零售商家访谈 Giada 选址要求选址要求 发展建议发展建议 有计划广州再开店，有计划广州再开店， 首选珠江新城。首选珠江新城。 不进驻原因：不进驻原因： 租金过高；租金过高； 之前考虑过天河城。之前考虑过天河城。 但因为客户群不同而但因为客户群不同而 放弃；放弃； 且天河城没有形成高且天河城没有形成高 档女装品牌的氛围。档女装品

8、牌的氛围。 开店计划：开店计划： 于广州再开于广州再开35家店，家店，其中其中2010年计年计 划开划开2家家。 目标客户群：目标客户群： 国内生活典雅，具有高消费力的中年国内生活典雅，具有高消费力的中年 女性，年龄女性，年龄3045岁，成衣产品核心岁，成衣产品核心 价格价格3800元元/件。件。 选址考虑：选址考虑： 高端商场或酒店裙楼，与国际品牌高端商场或酒店裙楼，与国际品牌 Maxmara，Aquascutum 或或优质国优质国 内品牌内品牌Ports 1961为邻为邻； 考虑成熟商场为主，新场看定位和租考虑成熟商场为主，新场看定位和租 金；金； 目前主要考虑丽柏和万菱汇；目前主要考虑丽

9、柏和万菱汇； 曾有意太古汇，但因非真正国际大牌曾有意太古汇，但因非真正国际大牌 ，未有合适位置，未有合适位置 租金要求：租金要求： 倾向固定租金，租金最多占营业额倾向固定租金，租金最多占营业额 1/5。 可接受租金在可接受租金在1000-1500元元/平米。平米。 新建商场的影响：新建商场的影响： 对天河城影响不大，因对天河城影响不大，因 为客户群不同，对正佳为客户群不同，对正佳 影响会比较明显。影响会比较明显。 改进建议：改进建议： 可引入部分国际品牌；可引入部分国际品牌； 从硬件、品牌效应等考从硬件、品牌效应等考 虑，建议撤换北门虑，建议撤换北门 Esprit为国际号召力的为国际号召力的

10、品牌的旗舰店，以发挥品牌的旗舰店，以发挥 其强烈的带动效应，吸其强烈的带动效应，吸 引追随的品牌进驻；引追随的品牌进驻； 未来定位，天河城的定未来定位，天河城的定 位需进一步明确。位需进一步明确。 进驻天河城计划进驻天河城计划 注：本页所指的均是使用面积。 Gidad是源自意大利高 档女装品牌，2001年 首次进入中国市场， 在广州设有三间店铺 ，包括花园酒店、环 市东及正佳友谊。 未进入天河城零售商家访谈未进入天河城零售商家访谈 Bauhaus 进驻天河城计划进驻天河城计划 选址要求选址要求 发展建议发展建议 一直都有计划进驻天河城。一直都有计划进驻天河城。 进驻原因：进驻原因： 是广州最出

11、名的购物中心；是广州最出名的购物中心； 客流量大，带动销售额；客流量大，带动销售额； 提升品牌的知名度；提升品牌的知名度； 并可考虑成为战略伙伴。如并可考虑成为战略伙伴。如 Salad/tough 未进驻原因：未进驻原因： 租金过高。租金过高。 店铺要求：店铺要求： 首层，中庭门口位置其首层，中庭门口位置其 他他 在在1楼不太偏僻的位置都楼不太偏僻的位置都 可以接受；可以接受； 70平方米平方米*以上，方正实用。以上，方正实用。 租金要求：租金要求： 纯租金、扣点都可以。纯租金、扣点都可以。 开店计划：开店计划： 2010年在广州开设至少年在广州开设至少10-20家家 店。店。 目标客户群：目

12、标客户群： 中高端的客户群体，品牌核心价中高端的客户群体，品牌核心价 位位500-5000元元/件。件。 选址考虑：选址考虑： 中高档商场；中高档商场； 如有国际一线二线的知名品牌进如有国际一线二线的知名品牌进 驻，一定会跟随；驻，一定会跟随； 倾向聚集高级写字楼白领或收入倾向聚集高级写字楼白领或收入 高的时尚人群等；高的时尚人群等； 进驻广州，依次会选择进驻广州，依次会选择1.太古汇太古汇 2.丽柏广场丽柏广场3.天河城天河城 4.世贸中心世贸中心 5.中信广场中信广场 6.友谊友谊 7.西塔，万菱西塔，万菱 汇不在考虑之列。汇不在考虑之列。 租金要求：租金要求： 固定月租金；固定月租金；

13、太古汇，可接受保底扣点二者太古汇，可接受保底扣点二者 取高；取高； 可接受租金可接受租金300-500元元/平方米平方米*。 新建商场的影响：新建商场的影响： 影响很大，天河城会被影响很大，天河城会被 太古汇分流部分高端客太古汇分流部分高端客 户，因此将会失去很多户，因此将会失去很多 购买力强的客户。购买力强的客户。 改进建议：改进建议： 改进现时的商户组合及改进现时的商户组合及 对租户的政策，主动改对租户的政策，主动改 变过往的招租策略；变过往的招租策略； 引进更多的国际品牌，引进更多的国际品牌， 提高商场的档次；提高商场的档次； 改进推广策略，如统一改进推广策略，如统一 宣传；宣传； 提升

14、物业管理和商场服提升物业管理和商场服 务；务； 改变陈旧的装修。改变陈旧的装修。 注：本页所指的均是使用面积。 Bauhaus是成立于1991 年的香港集团品牌。 包括多国国际知名潮流 品牌、多国经典牛仔裤 品牌以及设计师品牌， 主要针对年轻的潮流客 户群。旗下超过50个品 牌，在中国及全国各地 超过50间零售店及200 个销售点。 Bauhaus旗下Salad及 tough已进入广州市场 。 未进入天河城零售商家访谈未进入天河城零售商家访谈 DKNY/BCBG/Paul 一般不考虑固定租金。一般不考虑固定租金。 改进建议：改进建议： 天河城现在已经很成熟天河城现在已经很成熟 的商场，但品牌的

15、组合的商场，但品牌的组合 仍感觉档次较低；仍感觉档次较低； 不能引进过高的国际奢不能引进过高的国际奢 侈品牌（不能够带来人侈品牌（不能够带来人 流），要引进更多的国流），要引进更多的国 际二线品牌，尤其是服际二线品牌，尤其是服 装业。装业。 注：本页所指的均是使用面积。 进驻天河城计划进驻天河城计划 选址要求选址要求 发展建议发展建议 C 约约100平方米左右平方米左右。 开店计划：开店计划： 只只考虑中高档次商场，因品牌考虑中高档次商场，因品牌 业绩表现良好，将加大发展力业绩表现良好，将加大发展力 度。度。 目标客户群：目标客户群： 针对中高收入群体，价格区间针对中高收入群体，价格区间 为人

16、民币为人民币15004000元以上元以上 选址考虑：选址考虑： 现已进驻世贸中心、正佳广场现已进驻世贸中心、正佳广场 、丽柏广场等主要商场，并在、丽柏广场等主要商场，并在 与太古汇磋商当中。与太古汇磋商当中。 常用的租金形式及水平：常用的租金形式及水平： 偏向直接扣点，扣点率通常在偏向直接扣点，扣点率通常在 15-18%。 改进建议：改进建议： 太古汇、万菱汇的定位太古汇、万菱汇的定位 与天河城相同，并不会与天河城相同，并不会 对商场造成太大影响。对商场造成太大影响。 天河城的地位、区位、天河城的地位、区位、 消费者的消费惯性等均消费者的消费惯性等均 是其有利的竞争点。是其有利的竞争点。 档次

17、暂不需再作太大调档次暂不需再作太大调 整，可适当优化业态布整，可适当优化业态布 局，使商场逛起来更舒局，使商场逛起来更舒 服。服。 注：本页所指的均是使用面积。 进驻天河城计划进驻天河城计划 选址要求选址要求 发展建议发展建议 EQ:IQ首间旗舰店于1999年 在香港诞生，是由香港GRI 推出的女装品牌，与香港另 一著 EQ:IQ名TOPPY皆是 由同一家族在经营。 在广州世贸中心、正佳广场 、丽柏广场等商场均设有专 卖店。 未进驻商家进驻天河城意愿总结未进驻商家进驻天河城意愿总结 经营类别经营类别 商家商家 进驻意愿进驻意愿 备注备注 未进驻未进驻 天河城天河城 商家商家 品牌品牌 女装女装

18、 Toppy Group 有兴趣有兴趣 租金高租金高 Jorya 保持关注保持关注 租金高租金高 COPAIS Group 保持关注保持关注 档次不符，考虑集团低档次品牌档次不符，考虑集团低档次品牌 BCBG 保持关注保持关注 租金高，档次不符租金高，档次不符 GRI Group 保持关注保持关注 租金高租金高 Giada 暂无计划暂无计划 档次不符，租金高档次不符，租金高 男装男装 PAUL& Shark 暂无计划暂无计划 档次不符，租金高档次不符，租金高 Brooks Brothers 暂无计划暂无计划 档次不符，租金高档次不符，租金高 时尚服饰时尚服饰 Guess 有兴趣有兴趣 看铺位情

19、况看铺位情况 Bauhaus 有计划有计划 租金高租金高 C&A 有计划有计划 租金高租金高 DKNY 保持关注保持关注 租金高，档次不符租金高，档次不符 PORTS 保持关注保持关注 档次不符，需观察调整后的定位档次不符，需观察调整后的定位 化妆品化妆品 The Body Shop 暂无计划暂无计划 因不参与动物试验，暂未能进入中国市场因不参与动物试验，暂未能进入中国市场 未进驻商家访谈总结未进驻商家访谈总结 未进驻商家反应未进驻商家反应 由于天河城总体定位、现有品牌组合及硬件条件的局限 ，目前国际大牌进驻天河城的可能性极低。国际大牌进驻天河城的可能性极低。 对于商场定位和硬件要求相对不太苛

20、刻的国际大牌的副国际大牌的副 线、国际二线、国内优质品牌进驻可能性较大。线、国际二线、国内优质品牌进驻可能性较大。 但过高的租金仍是目前阻碍时尚品牌进驻天河城的主要但过高的租金仍是目前阻碍时尚品牌进驻天河城的主要 原因。原因。 对于店面位置，对于店面位置，除某几个集团式品牌面积需求较大外， 实际上对于位置没有过多的特殊要求。没有过多的特殊要求。 有国际号召力的品牌倾向天河城北门现有国际号召力的品牌倾向天河城北门现EspritEsprit位置，位置，能 广告宣传效果。 从战略布点、实际硬件、租金支付力等综合考虑，国际 大牌首选太古汇、丽柏广场，部分大牌因正佳的积极态 度（主动以远低于市场价格的优

21、惠租金吸引进驻）也会 考虑正佳。 租赁策略建议租赁策略建议 由于天河城总体定位与国际一线品牌不太吻合，目目 前前国际一线品牌进驻天河城的可能性极低。国际一线品牌进驻天河城的可能性极低。 从目前硬件水平、项目定位、租金要求等条件，建 议重点关注形象和口碑较佳的国际二线、国内优质重点关注形象和口碑较佳的国际二线、国内优质 品牌。品牌。而且天河城的硬件、档次定位基本能满足该 类品牌要求，进驻的可行性较大。 建议策略性的引入国际二线、国内优质品牌，建议策略性的引入国际二线、国内优质品牌，虽然 会牺牲部分租金，但能带来巨大的羊群效应，以作，以作 带动。带动。 建议策略性在北门策略性在北门现现Esprit

22、位置位置引入国际二线、国引入国际二线、国 内优质品牌。内优质品牌。 为确保优质品牌能进驻天河城，建议不应仅以单纯不应仅以单纯 高租金作为评价指标，需综合其品牌影响力等无形高租金作为评价指标，需综合其品牌影响力等无形 价值进行评估，对于提升天河城品牌形象有较大价价值进行评估，对于提升天河城品牌形象有较大价 值的战略租户，应在租金上给予足够的优惠。值的战略租户，应在租金上给予足够的优惠。 广州消费者及广州消费者及 商家需求分析商家需求分析 消费者需求分析消费者需求分析 商家需求分析商家需求分析 零售商业主流品牌零售商业主流品牌 主流品牌界定标准主流品牌界定标准 主流品牌应是消费者广为主流品牌应是消

23、费者广为 接受的品牌；接受的品牌； 应是主流消费者的经济能应是主流消费者的经济能 力可以承受的品牌，这就力可以承受的品牌，这就 意味着品牌档次属于中至意味着品牌档次属于中至 中高档之间；中高档之间； 关于消费者的接受程度，关于消费者的接受程度， 即市场口碑，可以对消费即市场口碑，可以对消费 者进行调查等方式得知。者进行调查等方式得知。 主流品牌还应是广受商家主流品牌还应是广受商家 青睐的品牌；青睐的品牌； 关于商家的青睐程度，可关于商家的青睐程度，可 以从各品牌在广州市各购以从各品牌在广州市各购 物中心开店密度、市场占物中心开店密度、市场占 有率等方式得知。有率等方式得知。 消费者消费者 商家

24、商家 专家专家 主流品牌主流品牌 界定原则界定原则 主流品牌也应该是得到零主流品牌也应该是得到零 售业界专家的认可；售业界专家的认可； 关于零售业界专家的认可关于零售业界专家的认可 度，是专家根据市场经验度，是专家根据市场经验 ，并针对本地消费市场特，并针对本地消费市场特 点进行判定得知。点进行判定得知。 广州零售市场主流品牌列表（广州零售市场主流品牌列表（1/4） 女装女装 针对广州市场的主流品牌，天河城女装 品牌已拥有较多的主流品牌，但仍缺少 部分的主流品牌，如Theme、KOOKAI 建议补充引入，以确保涵盖市场上的主 流品牌。另一方面，天河城的女装品牌 数量众多，但有极大部分非主流、非

25、有 品牌号召力的品牌，如威斯曼、海伦娜 、IT Times、ZAIN 形上，建议剔除。 年轻女装年轻女装 成熟女装成熟女装 据第一太平戴维斯的现场调研数据分析 ，在天河城消费的女性占比从07年的 70%，下滑至09年的60%，可见目前女 装的品牌吸引力逐渐下降，女性消费外 流现象已经逐步显现。建议急需加强营 造优质女装氛围。 广州零售市场主流品牌列表（广州零售市场主流品牌列表（2/4） 休闲装休闲装 男装男装 天河城的男装和运动、休 闲类品牌，基本涵盖了市 场的主流优质品牌。未来 可适当引入几个大牌，进 一步巩固。 广州零售市场主流品牌列表（广州零售市场主流品牌列表（3/4） 化妆品化妆品 皮

26、具皮具 皮鞋皮鞋 皮鞋、皮具的主流品牌基 本齐全，但需引入如 FL/NINE WEST/Naturalizer等已进 驻广州高档商场的品牌， 提高综合竞争力。 除了丝芙兰外，天河城的 化妆品缺乏高端品牌专柜 ，针对目前百货有部分化 妆品品牌较杂，而且丝芙 兰优惠也较少，建议百货 可引入丝芙兰品牌以外的 高档化妆品专柜。 广州零售市场主流品牌列表（广州零售市场主流品牌列表（4/4） 钟表钟表 珠宝珠宝 饰品饰品 天河城的饰品和钟表的品 牌比较集中，而且档次与 天河城比较吻合，如果在 空间和租金都比较理想的 前提下，建议可适当引入 个别知名度更高的品牌， 提升文化品位。 广州购物中心及百货店调研广

27、州购物中心及百货店调研 广州消费者及商家需求分析广州消费者及商家需求分析 天河城未来发展建议天河城未来发展建议 目录目录 天河城未来发天河城未来发 展建议展建议 天河城市场定位建议天河城市场定位建议 天河城业态功能调整建议天河城业态功能调整建议 天河城各楼层主题建议天河城各楼层主题建议 天河城品牌结构调整建议天河城品牌结构调整建议 天河城服务及环境改善建议天河城服务及环境改善建议 天河城市场定位建议天河城市场定位建议 消费者消费者 天河城一直以来坚 持大众、主流的经大众、主流的经 营策略受到市场肯营策略受到市场肯 定定，目前在广州商 业市场已占据领导 者地位，且领先优 势明显； 天河城已形成中

28、档中档 消费核心客群消费核心客群（个 人年收入10-15万 ，家庭年收入20- 30万），大众、主 流的风格受到消费 者欢迎。 竞争关系竞争关系 天河商圈内新商场如太古汇、万菱汇等的出现，将 使天河商圈商业形式更加丰富，整体影响力加大天河商圈商业形式更加丰富，整体影响力加大； 太古汇将争夺部分高端客户，但总体而言，二者属 于错位经营错位经营的关系，天河城核心客群不受影响核心客群不受影响； 与万菱汇相比，天河城的一站式休闲购物、综合化 经营的功能性更强，竞争力更大。 商商 家家 大部分商家天河城的 中档定位已经达成共 识，并认为坚持中档坚持中档 、大众、主流定位应、大众、主流定位应 是天河城未来

29、发展的是天河城未来发展的 基调基调； 引入一些能够提升天提升天 河城整体时尚度的国河城整体时尚度的国 际时尚品牌也是未来际时尚品牌也是未来 天河城提升竞争力天河城提升竞争力的 重要方面。 天河城市场定位建议天河城市场定位建议 天河城应坚持天河城应坚持大众、主流、综合大众、主流、综合的定位不的定位不 变，巩固现有核心客户群，维持市场霸主变，巩固现有核心客户群，维持市场霸主 地位；地位； 同时不断同时不断引入国际时尚品牌引入国际时尚品牌，提升天河城，提升天河城 整体时尚度，一方面适当引导消费者的消整体时尚度，一方面适当引导消费者的消 费观念，一方面带来更多的高品质客群。费观念，一方面带来更多的高品

30、质客群。 天河城业态功能调整依据天河城业态功能调整依据 商业普适原则商业普适原则 一般而言，商场内购物、 娱乐、餐饮三者比例为50： 30：20较佳，但根据商场 主题侧重不同，以上比例 会有变化，以都市休闲为都市休闲为 特色的商场一般餐饮比例特色的商场一般餐饮比例 会在会在20%-30%以上以上； 一般而言，同一类型或者同一类型或者 同一档次的商家集中设置，同一档次的商家集中设置， 可以使各层的主题特色更可以使各层的主题特色更 为突出，延续消费者的购为突出，延续消费者的购 物热情物热情 消费者及商家看法消费者及商家看法 大多消费者及商家认为天 河城业态分区较为混乱， 希望同一类型、同一档次希望

31、同一类型、同一档次 的商家可以集中设置的商家可以集中设置； 消费者和商家普遍认为天消费者和商家普遍认为天 河城时尚度欠缺河城时尚度欠缺； 部分消费者认为天河城内 餐饮、娱乐业态不足，而餐饮、娱乐业态不足，而 服饰、家电数码业态过多服饰、家电数码业态过多； 结合天河城自身现状结合天河城自身现状 业态功能调整需结合目前现状和自身条件，考虑调整的可行性、执行难度、考虑调整的可行性、执行难度、 执行时间以及对整体经济效益的影响执行时间以及对整体经济效益的影响 天河城品牌结构调整方向天河城品牌结构调整方向 依据天河城大众、主流定位对比目前广州零 售商业各业态类型的主流品牌，结合天河城 对于自身租户营业额

32、、承租能力的掌握，剔剔 除一些竞争能力弱、人气渐渐减弱的非主流除一些竞争能力弱、人气渐渐减弱的非主流 品牌品牌 根据消费者的需求和商业业界人士的专业看法消费者的需求和商业业界人士的专业看法， 建议引进若干能够提升天河城整体时尚度、带能够提升天河城整体时尚度、带 来高品质时尚人群的国际知名时尚品牌来高品质时尚人群的国际知名时尚品牌 另外，为巩固目前天河城已有的客户群体并对为巩固目前天河城已有的客户群体并对 其消费进行适当引导，亦应引进部分尚未进入其消费进行适当引导，亦应引进部分尚未进入 天河城的国内知名的主流品牌天河城的国内知名的主流品牌 剔除剔除 非主非主 流品流品 牌牌 引进引进 时尚时尚

33、和主和主 流品流品 牌牌 天河城业态功能调整建议天河城业态功能调整建议 1F 商家和消费者普遍认为天 河城首层给人的整体感觉 较为杂乱，首先是业态分业态分 布比较零碎布比较零碎，其次是品牌品牌 档次也比较参差档次也比较参差，导致首首 层整体主题不突出层整体主题不突出，建议 进行调整 建议对首层的业态分区进行调整，使同一类型、同一档次等商家同一类型、同一档次等商家 集中于一处集中于一处： -将精品、饰品、珠宝、钟表集中于首层中庭将精品、饰品、珠宝、钟表集中于首层中庭，给这些形象较好、租金承受 能力较强的商家最具商业价值、展示效果也较好的铺位； -西门目前已集中了一些时尚度较高的国际二线品牌，形成

34、了良好的时尚氛 围，可对这一区域进行加强巩固，并引进新的时尚品牌集中于西门、南门加强巩固，并引进新的时尚品牌集中于西门、南门 附近，成为天河城展示自身时尚态度的窗口附近，成为天河城展示自身时尚态度的窗口； -引进更多化妆品品牌，并在首层集中布置引进更多化妆品品牌，并在首层集中布置。 2F 天河城2F的业态尤其是服 饰的构成和分布同样较杂 ，需要进行调整 调整2F的业态分区，使少女装、成熟女装和男装相对集中和独少女装、成熟女装和男装相对集中和独 立立。 3F 3F百货外的面积较小，商户种类一多就容易显得杂乱，建议剔除剔除3F的服饰，的服饰， 并将药房移至生活服并将药房移至生活服 务氛围较浓的务氛

35、围较浓的4F，引进新的礼品、精品商家，强化，引进新的礼品、精品商家，强化3F精品精品/礼品礼品/饰品饰品/眼镜的主题眼镜的主题。 6F 6F的环游嘉年华环境较嘈杂，而且其客户群更为年轻，并非天河城其他业态的主力消费群体，建 议缩小环游嘉年华的面积，增加餐饮面积缩小环游嘉年华的面积，增加餐饮面积，以改善目前天河城餐饮略显不足的情况。 业态功能调整目的：业态功能调整目的：主要通过主要通过商户位置的调整和业态规模的微调商户位置的调整和业态规模的微调，使得天河城各楼层的，使得天河城各楼层的主题变得更主题变得更 为清晰，业态分区更为集中及合理，对消费者的导向性更为明显为清晰，业态分区更为集中及合理，对消

36、费者的导向性更为明显 天河城品牌结构调整建议（天河城品牌结构调整建议（1/2） 1F改变目前品牌档次较参差的现状，将首层打造成为集合服饰、精品、化妆、餐饮全方位的时尚改变目前品牌档次较参差的现状，将首层打造成为集合服饰、精品、化妆、餐饮全方位的时尚 品牌集中的潮流圣地品牌集中的潮流圣地 服装服装： 剔除知名度较差、市场影响力弱的非主流服装品牌剔除知名度较差、市场影响力弱的非主流服装品牌，如威斯曼、海伦娜、IT Times、ZAIN 形上、EIN、帝后女孩等，为引进 新品牌腾出空间； 引进引进2-3家店铺设计形象好、货品具设计感且更新速度快、价格能为普通消费者接受、在国内已经打开知名度和市场的男

37、女装家店铺设计形象好、货品具设计感且更新速度快、价格能为普通消费者接受、在国内已经打开知名度和市场的男女装 均有的休闲时尚品牌均有的休闲时尚品牌，如Zara、H&M、C&A、 Guess、Bauhaus、 Gap 、DKNY、BCBG等； 引进引进2-4家主流货品价格家主流货品价格1千千-5千、面向收入较高千、面向收入较高25-35岁高级白领女性岁高级白领女性/男性、剪裁材质均优良、风格偏职业时尚的正装品牌男性、剪裁材质均优良、风格偏职业时尚的正装品牌 ，如Ports、GIADA、Episode、KOOKAI、marisfrolg、EQ：IQ等； 将形象和知名度稍低的品牌移至首层边角位或者将形

38、象和知名度稍低的品牌移至首层边角位或者2F ，如蜜雪儿、天兰、淑女屋、La pargay、Frozen等。 皮具皮具： 剔除知名度较差、市场影响力弱的非主流皮具品牌剔除知名度较差、市场影响力弱的非主流皮具品牌，如万里马、TGV、帕佳图等； 引进引进2-4家受消费者欢迎、设计时尚、材质优良的皮具品牌家受消费者欢迎、设计时尚、材质优良的皮具品牌，如Aee、Ninewest、FL、Naturalizer、 Goyard 、Cheche、Fion 等。 个人护理个人护理： 消费者普遍认为天河城化妆品品牌太少，建议引进消费者普遍认为天河城化妆品品牌太少，建议引进3-5家与丝芙兰没有重叠、口碑较好、普及度

39、和性价比较高的化妆品品牌家与丝芙兰没有重叠、口碑较好、普及度和性价比较高的化妆品品牌， 如The Body Shop、 Fancl House、Laneige、 Elizabeth Arden、Jurlique、Origins等。 精品饰品精品饰品： 剔除与首层定位不吻合的饰品品牌剔除与首层定位不吻合的饰品品牌，如Nico；或将品牌移至三楼，将品牌移至三楼，如曼谷银； 引进引进3-5家国际知名、深受家国际知名、深受20-35岁年轻女性喜爱、设计感强的饰品品牌岁年轻女性喜爱、设计感强的饰品品牌，如Agatha、TOUS、Links of London、IT：MODA 、Tie Rack等。 天河

40、城品牌结构调整建议（天河城品牌结构调整建议（2/2） 2F主要调整服饰品牌，提供性价比高、中至中高端主流服饰品牌，巩固天河城现有核心客户群主要调整服饰品牌，提供性价比高、中至中高端主流服饰品牌，巩固天河城现有核心客户群 剔除形象档次较差、已脱离商业发展轨迹的非主流服装品牌剔除形象档次较差、已脱离商业发展轨迹的非主流服装品牌，如葛来娣GLADITH、犁人坊、七色麻、MARYMONA、xi、香 莎、恩裳、纤编、应有美色、 MENS EYE等； 引进引进2-4家中至中高端、价格能为普通消费者接受、风格偏甜美浪漫的少淑女时尚品牌家中至中高端、价格能为普通消费者接受、风格偏甜美浪漫的少淑女时尚品牌，如i

41、Blues、Colour 18、Weekend workshop、Emu、E-land、Basic House、Teenie winnie等； 引进引进2-3家面向收入较高家面向收入较高30岁以上高级白领女性、风格偏成熟职业、在广东地区具备知名度的女装正装品牌岁以上高级白领女性、风格偏成熟职业、在广东地区具备知名度的女装正装品牌，如凯撒、凯琪等 。 3F引进新的礼品、饰品品牌，强化引进新的礼品、饰品品牌，强化3F精品精品/眼镜眼镜/礼品的主题礼品的主题 引进引进2-4家国际知名、品质优良、口碑和形象都好的礼品精品品牌家国际知名、品质优良、口碑和形象都好的礼品精品品牌，如Shes、Disney、

42、Monchhichi、宝明堂、法蓝瓷、古 吴绣皇、NICI等。 5F升级娱乐业态的品牌升级娱乐业态的品牌 建议将受众面较窄的广州本土品牌玩通天替换成更具有知名度、家庭参与性更强、受众面更广的国际娱乐品牌建议将受众面较窄的广州本土品牌玩通天替换成更具有知名度、家庭参与性更强、受众面更广的国际娱乐品牌，如玩具反斗 城、乐高等。 6、7F扩大餐饮规模，提供丰富优质的餐饮选择扩大餐饮规模，提供丰富优质的餐饮选择 剔除菜品质量、服务和口碑较差的餐厅剔除菜品质量、服务和口碑较差的餐厅，如东方既白、贝来岛、怡景西餐厅、西关美食等； 引进引进1家菜品、服务、口碑优良的大型中餐家菜品、服务、口碑优良的大型中餐，

43、如利苑、江南厨子、川国演义、广州酒家、炳胜等； 引进引进1家口碑良好的日韩家口碑良好的日韩/东南亚特色餐厅东南亚特色餐厅，如大禾回转寿司、蕉叶等； 引进引进1-2家消费者接受程度高、性价比高的快餐和甜品家消费者接受程度高、性价比高的快餐和甜品，如味千拉面、一茶一座、真功夫、满记甜品、许留山等。 天河城品牌结构调整建议总结天河城品牌结构调整建议总结 品牌结构品牌结构 调整目的调整目的 在在坚持天河城大众、主流的整体定位坚持天河城大众、主流的整体定位基础上，基础上，引入能够提升整体时尚内涵的知引入能够提升整体时尚内涵的知 名时尚品牌名时尚品牌，一方面巩固现有核心客户群，一方面通过适当的消费观念引导

44、提，一方面巩固现有核心客户群，一方面通过适当的消费观念引导提 升客群素质以及开发新的高素质客群。升客群素质以及开发新的高素质客群。 品牌结构品牌结构 调整涉及调整涉及 主要业态主要业态 需要进行较大程度品牌更新的业态为需要进行较大程度品牌更新的业态为女服、餐饮、娱乐、化妆品以及部分的精女服、餐饮、娱乐、化妆品以及部分的精 品礼品品礼品，其中最能提升天河城整体形象和最能展示天河城品牌调整效果的是，其中最能提升天河城整体形象和最能展示天河城品牌调整效果的是首首 层时尚服饰品牌的战略性引入层时尚服饰品牌的战略性引入。 首层时尚服饰品牌的战略性引入（首层时尚服饰品牌的战略性引入（1/2） 类型类型 引

45、进品牌引进品牌 代表品牌代表品牌 品牌特点品牌特点 位置要求位置要求 面积面积 (m2) 其他要求其他要求 男女装男女装 均有的均有的 休闲服饰休闲服饰 Zara、H&M 、C&A、 Guess、 Bauhaus、 Gap等 C&A 针对18-35岁 、月收三千以 上人群，核心 价位199-399 1F/1F+B1，主 通道附近 1700以 上 有同类品牌如zara、H&M、Uniqlo最好 日客流量2万人次 租金方式只接受扣点扣点，扣点率8%-10% Guess 针对白领人群 ，人均单次消 费1500元左右 首层，靠近商 场出入口/中庭 ，有对外展示 面 100-120 进驻中高档次商场，喜

46、与ck jeans、A|X等为邻 可接受扣点或保底+扣点两者取高，保底租金保底租金500-600元元/ m2（建筑面积），扣点率（建筑面积），扣点率18% Bauhaus 针对中高端人 群，主流价位 500-5000 首层，只要位 置不偏僻都可 以 70以上 品牌跟随性强，如有国际一二线品牌进驻一定会跟随入场 最关注租金，一直对天河城有兴趣，但租金过高未能进驻 租金方式都可以接受，租金承受租金承受300-500元元/平米，建筑面平米，建筑面 积积 目前天河城首层西门附近已集结G-Star、CK Jeans、A|X等国际知名的时尚休闲服饰品牌，区域时尚氛围较好，有利于继 续引入这类喜欢扎堆、形象

47、和口碑都比较好的时尚休闲品牌； 目前这类知名时尚休闲品牌进入天河城最大的障碍就是认为天河城的租金太高，难以承受租金太高，难以承受； 从增大整体长远竞争力的角度，建议天河城适当牺牲租金收益，留足足够的空间适当牺牲租金收益，留足足够的空间来引入这些品牌，采用纯扣点或保底加扣纯扣点或保底加扣 点点（如引入初期采用纯扣点，经营稳定后采用保底+扣点）的方式，以适当的底租优惠、争取较为理想的扣点率适当的底租优惠、争取较为理想的扣点率以达到既吸 引品牌进入，又能保证租金收益不受太大影响。 首层时尚服饰品牌的战略性引入（首层时尚服饰品牌的战略性引入（2/2） 类型类型 引进品牌引进品牌 代表品牌代表品牌 品牌

48、特点品牌特点 位置要求位置要求 面积面积 (m2) 其他要求其他要求 偏成熟的偏成熟的 职业正装职业正装 Ports 1961 、GIADA 、DKNY、 BCBG、 EQ：IQ、 Episode等 Brooks Brothers 25-40岁高收入 商务男士 首层，良好展示 效果和广告位 80-120 跟随一线品牌如Zegna、GA、Hugo Boss等； 认为天河城租金太高天河城租金太高，且丽柏和太古汇与其定位更为适合； 接受两者取高或纯扣点，保底租金低于保底租金低于1000元元/平米，扣点率平米，扣点率 不高于不高于15% Ports 25-40岁都市女 性，设计感强 首层，良好展示 效果和广告位 80-150 店面为矩形，店面宽度与进深比为4：3者最优； 租金偏向于固定租金，可接受两者取高，扣点率，扣点率15%； 认为目前天河城首层品牌落差太大，易生杂乱之感，将重点关重点关 注天河城定位及品牌改善的进度注天河城定位及品牌改善的进度 GIAD