广物海口滨江海岸商业商圈购物中心项目策划定位报告2013(215页).pptx

1、 宏观经济背景分枂 匙域规划前景分枂 项目地块条件分枂 项目背景及投资策略 分枂 零售商业市场 调研及分枂 项目总体商业 定位斱向 项目初步财务 分枂 作为海南省会城市的海口作为海南省会城市的海口 ，是海南省政治、经济、文化、商，是海南省政治、经济、文化、商 贸中心，旅游、工业等多元化产业并重的综合性城市，对珠三贸中心，旅游、工业等多元化产业并重的综合性城市，对珠三 角核心城市的地缘优势明显角核心城市的地缘优势明显 海口市地处海南岛北部，北濒琼州海峡， 隔 18海里与广东省海安镇相望 海口市作为海南省的省会，是海南省政治、经 济、文化、商贸中心，旅游、工业等多元化产 业并重的综合性城市 海口市

2、在地理位置上更临近珠三角核心城市、 广西省重要城市，这为海口市对外经济、贸 易、旅游等产业发展提供了地缘优势，并成为 游客进入海南旅游的交通中转站和旅游集散地 05001000 海南省 海口市 三亚市 867.15867.15万万 204.62 204.62 万，万，23.6%23.6% 68.5468.54万，万，7.9%7.9% 0100020003000 海南省 海口市 三亚市 25152515亿元亿元 712.8712.8亿元，亿元，28.3%28.3% 284.6284.6亿元，亿元，11.3%11.3% 人口人口 GDPGDP 数据来源：海南省、海口及三亚统计局（2011年）；人口

3、数据为第六次人口普查数据 海口海口 三亚三亚 广州广州 深圳深圳 香港香港 珠海珠海 南宁南宁 海口海口 450KM450KM 375KM375KM 北海北海 海口常住人口规模为海南省各市县之首，其中项目所在的海甸海口常住人口规模为海南省各市县之首，其中项目所在的海甸 岛属于海口老城区，目前常住人口约岛属于海口老城区，目前常住人口约1010万人，属于城市人口高万人，属于城市人口高 度密集区；高密度的消费人群为零售商业发展奠定了人口基础度密集区；高密度的消费人群为零售商业发展奠定了人口基础 海口市城市陆地规划总面积2304.84平方公里，分设琼山、 秀英、龙华、美兰四个区 目前，海口市常住人口为

4、204.62万人，为全省各市县之首，为全省各市县之首， 占全省占全省23.6%23.6%，人口密度888 人/平方公里 美兰区为海口市人口规模最大的行政区美兰区为海口市人口规模最大的行政区，人口密度仅次于龙 华区，为项目零售商业发展提供了人口支撑 项目所在的海甸岛属于海口老城区海甸岛属于海口老城区，占地14平方公里，常住 人口10多万人。在美兰区总面积1/40的土地上居住了该区约 1/4的人口，人口密度约人口密度约71437143人人/ /平方米公里，属于城市人口平方米公里，属于城市人口 高度密集区高度密集区 面积面积 （平方公里）（平方公里） 人口人口 （人）（人） 人口密度人口密度 （人（

5、人/ /平方公里）平方公里） 美兰区美兰区 581 623,667 1073 龙华区龙华区 300.6 593,018 1973 琼山区琼山区 953.3 479,960 503 秀英区秀英区 511.5 349,544 683 注：人口数据来自海口市2010年第六次全国人口普查主要数据公 报 海口中心城区海口中心城区 海甸岛海甸岛 本项目本项目 海口经济发展处于稳定增长阶段，海口经济发展处于稳定增长阶段， GDPGDP增长水平已连续多年维增长水平已连续多年维 持在双位数，第三产业占比持续提高，基本上保持在持在双位数，第三产业占比持续提高，基本上保持在60%60%以上以上 GDP反映的是城市经

6、济实力和市场规模。 2011年， 海口市全市实现地区生产总值713亿元，占海南省 GDP总量约28.3%，是海南省的经济中心是海南省的经济中心 海口市经济规模不大，与全国主要大中城市相比， 仍具有相当差距，但GDPGDP增长水平已连续多年维持增长水平已连续多年维持 在双位数，经济运行总体上保持良好、平稳的运行在双位数，经济运行总体上保持良好、平稳的运行 态势态势 数据来源：海口统计局 海口经济较快发展，初步形成了具有自身特色 的比较合理的产业结构。作为一个以第三产业 为主的现代化服务型城市，海口第三产业占海口第三产业占GDPGDP 的比重历年基本都保持在的比重历年基本都保持在60%60%以上以

7、上 三次产业结构持续优化，三次产业结构持续优化，2011年，第三产业比 重为68%，第三产业对GDP增长的贡献率远高于 第一、二产业 近几年，海口消费品市场保持活跃，中高端商品销售状况良好近几年，海口消费品市场保持活跃，中高端商品销售状况良好 ，吸引了省内及广东湛江、广西北海等地消费人群前来购物，吸引了省内及广东湛江、广西北海等地消费人群前来购物 商品类型商品类型 零售额零售额 增长率增长率 体育、娱乐用品类体育、娱乐用品类 0.94亿元 45%45% 金银珠宝类金银珠宝类 3.83亿元 40.8%40.8% 服装类服装类 9.1亿元 28.3% 粮油食品类粮油食品类 12.02亿元 24.0

8、% 汽车类汽车类 87.5287.52亿元亿元 2.7% 石油及制品类石油及制品类 139.5139.5亿元亿元 45.2%45.2% 家用电器和音像器材类家用电器和音像器材类 17.59亿元 12.7% 通讯器材类通讯器材类 2.54亿元 33.9% 文化办公用品类文化办公用品类 6.04亿元 24.4% 限额以上贸易企业商品零售额（限额以上贸易企业商品零售额（20112011年）年） 近几年，海口消费品市场保持活跃。2011年社会消费 品零售总额达387亿元，占全省52%，且已连续两年占已连续两年占 全省消费总额的一半以上。海口消费品市场辐射全全省消费总额的一半以上。海口消费品市场辐射全

9、省，甚至吸引了广东湛江、广西北海等地消费者前来省，甚至吸引了广东湛江、广西北海等地消费者前来 购物购物，预计其区域集聚和辐射功能将日益增强 消费份额最大的商品中，汽车类、石油及制品类最 高，增长最快的是石油及制品、金银珠宝和体育娱乐 类商品，增长率均超过40%，这些高端消费品的销售 情况足以表明本地市场持续增长的消费实力表明本地市场持续增长的消费实力 “支持海口购物中心建设，形成建设国际旅游岛的消费 配套环境，满足岛内居民和国内外游客的消费需求，提 升城市第三产业服务功能。作为省会城市，如果没有大 型购物中心，是不完善的。” 省委副书记、代省长蒋定之 数据来源：海口统计局 目前海口居民的收入及

10、消费水平偏低，但增幅有所加快，消费目前海口居民的收入及消费水平偏低，但增幅有所加快，消费 结构也相应优化升级，有利于零售商业市场发展结构也相应优化升级，有利于零售商业市场发展 2011年，海口城镇居民人均可支配收入19,730元，低于全国21,810元的平均水平； 人均消费支出14,344 元，低于全国19,118元的平均水平。说明目前海口城镇居民的收入及消费水平偏低目前海口城镇居民的收入及消费水平偏低 2011年人均可支配收入增幅达18%，增幅同比加快8.6个百分点，且高于海口GDP增长速度，说明居民收入居民收入 增幅加快，有利于零售商业市场发展增幅加快，有利于零售商业市场发展 居民消费支出

11、构成中，食品、交通与通讯等基本生活消费仍为主要支出，但医疗保健、衣着、杂项商品 和服务（如化妆品、美容服务）的支出增长快（增速均高于20%），表明海口居民消费支出与收入同步增居民消费支出与收入同步增 长，消费结构优化升级，生活质量要求不断提高长，消费结构优化升级，生活质量要求不断提高 数据来源：海口统计局 海口旅游市场持续发展，过夜游客数、旅游收入等指标增幅上海口旅游市场持续发展，过夜游客数、旅游收入等指标增幅上 涨，未来游客的购物消费占旅游总消费的比例、对零售业贡献涨，未来游客的购物消费占旅游总消费的比例、对零售业贡献 将有所提高将有所提高 数据来源：海口统计局 海口市在地理位置上更临近广东

12、、广西，对外交通 便利，交通配套完善，已成为游客进入海南旅游的，已成为游客进入海南旅游的 交通中转站和旅游集散地，近几年海口旅游市场表交通中转站和旅游集散地，近几年海口旅游市场表 现出良好发展势头现出良好发展势头。2011年，海口市接待国内外过 夜游客845.8万人次，增幅14.9%，旅游总收入83亿 元，增幅15.2% 预计至2015年，过夜游客数量将达1200万人次，实 现旅游总收入131亿元以上，其中预计游客的购物消 费占旅游总消费的比例、对零售业贡献将有所提高 “围绕建设海南国际购物中心的目标，充分发挥国家赋予的 免税购物政策，巩固和提升海口零售业在海南岛主导地位， 率先实施游客离岛免

13、税购物政策，创新旅游购物消费模式， 着力构建和完善包括各类旅游购物设施、优势产品、产品价 格优势以及购物环境和服务质量等方面构成的购物吸引物， 全力推进购物旅游发展，成为海南国际旅游岛国际购物中心 的首选目的地。” “鼓励大型商业项目打造各式新型业态，开发不同主题、突 出海口热带生态与景观特色、设计一流、环境一流、业态专 精、消费高端的生活方式体验购物中心（Lifestyle Shopping Center）” 海南国际旅游岛海口市旅游发展总体规划（2011- 2020） 海口综合性的城市性质更有利于零售商业的发展，加之国际旅海口综合性的城市性质更有利于零售商业的发展，加之国际旅 游岛相关政策

14、的利好，其在海南岛主导地位将得到巩固和提升游岛相关政策的利好，其在海南岛主导地位将得到巩固和提升 海口和三亚作为海南省经济发展的两个增长 极，承担着不同的城市职能和分工，三亚的 旅游业更为发达，海口的城市综合竞争力则 无可替代 三亚的旅游资源较海口更为优越，近年来旅 游业发展迅猛，2005年起旅游收入已超过海 口，并且旅游收入增长率也高于海口 相对来说，海口处于较成熟的城市化发展阶海口处于较成熟的城市化发展阶 段中，商业、贸易等综合人群消费潜力更有段中，商业、贸易等综合人群消费潜力更有 优势优势 经济指标经济指标 海口市海口市 三亚市三亚市 经济发展经济发展 GDPGDP总量总量 712.8亿

15、元 284.6亿元 占海南省比例占海南省比例 28.3% 11.3% GDPGDP增速增速 12.3% 14.2% 人均人均GDPGDP 34,404元 56,269元 人均人均GDPGDP增速增速 9.5% 12.0% 人口和人人口和人 民生活民生活 人口人口 204.62 万 68.54万 居民人均收入居民人均收入 19,730元 20,472元 居民消费支出居民消费支出 14,344元 15,721元 国内贸易国内贸易 社会消费品零售总额社会消费品零售总额 387.2亿元 86.0亿元 旅游市场旅游市场 旅游总收入旅游总收入 83.0亿元 160.7亿元 游客数量游客数量 845.84万

16、人次 1021.07万人次 海口与三亚主要经济指标对比（海口与三亚主要经济指标对比（20112011年）年） 数据来源：海口及三亚统计局 宏观经济背景分枂 匙域规划前景分枂 项目地块条件分枂 项目背景及投资策略 分枂 零售商业市场 调研及分枂 项目总体商业 定位斱向 项目初步财务 分枂 在国际旅游岛的背景下，海口市的城市发展沿在国际旅游岛的背景下，海口市的城市发展沿“3+1” 组团带状的空间布局展开，滨海旅游和现代城市两大组团带状的空间布局展开，滨海旅游和现代城市两大 职能并行发展职能并行发展 滨海旅游 収展轴线 城市収展 轴线 生态収展 轴线 来源：海口市城市总体规划（2011-2020）

17、海口的城市发展沿“3+1”的 轴线展开，“3”指三条横向 发展轴线，即滨海旅游发展轴 线、城市发展轴线、生态发展 轴线，“1”指一条纵向发展 轴线，即南渡江城市水系旅游 轴线 从城市的发展轴线可看出，海 口市将以滨海旅游、现代城市 发展作为并行的两大职能，这 也是海口市与三亚市在城市职 能分工上的最大差异；相对而 言，综合性、多元化的城市职 能为海口提供了更广阔的发展 空间 城市水系 旅游轴线 以以“3+1”的轴线为贯通，海口市将重点发展的轴线为贯通，海口市将重点发展“一个中心、两一个中心、两 个组团个组团”，本项目所属的中心城区组团主要承担城市发展的，本项目所属的中心城区组团主要承担城市发展

18、的 综合职能，未来城市综合职能，未来城市CBD大英山片区也位于本组团内大英山片区也位于本组团内 “一个中心”为具有岛内中心职能的中心 城区组团；两个组团分别为具有岛外职能 发展特色要求的长流组团和江东组团 中心城区组团：重点完善面向岛内综合中 心功能，包括政治、金融商贸、工业产 业、交通枢纽、文化中心、旅游服务等。 江东组团：重点拓展面向岛外现代综合服 务功能，包括旅游度假、对外交通、工业 产业、仓储物流、休闲体育、科研文教 等。 长流组团：重点拓展面向岛内、岛外综合 功能，包括滨海旅游、对外交通、科研文 教、办公、体育、工业、仓储物流等。 本项目所在的海甸岛属于中心城区组团， 以发展城市综合

19、职能为主要方向。 来源：海口市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 中心城区组团由中心城区组团由11个片区组成，其中本项目所在海甸岛定个片区组成，其中本项目所在海甸岛定 位为以教育和居住为主的综合型片区，项目所在的海甸溪位为以教育和居住为主的综合型片区，项目所在的海甸溪 北岸将重点发展特色休闲商业，是近期重点发展的功能区北岸将重点发展特色休闲商业，是近期重点发展的功能区 之一之一 中心组团由十一个片区组中心组团由十一个片区组 成：主要定位为：成：主要定位为： 秀英片区：以工业、港秀英片区：以工业、港 口为主的综合型片区。口为主的综合型片区。 金盘片区：包括金盘工金盘片区：包括金盘工 业开发区

20、和海口药谷，以业开发区和海口药谷，以 发展工业为主的片区。发展工业为主的片区。 金牛岭片区：居住型片金牛岭片区：居住型片 区。区。 金贸片区：以发展商业金贸片区：以发展商业 金融服务为主的商业副中金融服务为主的商业副中 心。心。 海口旧城片区：包括海海口旧城片区：包括海 口旧城历史文化街区在内口旧城历史文化街区在内 的综合型片区。的综合型片区。 大英山片区：综合型中大英山片区：综合型中 心商务区。心商务区。 府城片区：包括府城格府城片区：包括府城格 局保护区在内的综合型片局保护区在内的综合型片 区。区。 白龙片区：居住型片白龙片区：居住型片 区。区。 滨江片区：居住型片滨江片区：居住型片 区。

21、区。 海甸片区：以发展教育海甸片区：以发展教育 和居住为主的综合型片和居住为主的综合型片 区。区。 新埠片区：以生态保新埠片区：以生态保 护、居住为主的片区护、居住为主的片区 中心组团共由11个组团组 成，其中大英山片区为未来 的城市CBD，将打造为综合 型城市核心商务商业区； 本项目所在的海甸岛定位为 以教育和居住为主的综合型 片区，其中项目所在的海甸 溪北岸定位为滨河特色休闲 商业带，美丽沙为集文化娱 乐、休闲购物、旅游观光于 一体的地标性开发区，这两 个区域已列入海口市近期重 点发展计划。 来源：海口市城市总体规划（2005-2020） 海甸岛内用地以居住用地为主，规划居住人口约海甸岛内

22、用地以居住用地为主，规划居住人口约30万，规万，规 划人口密度约划人口密度约2.1万人万人/平方米公里，远高于广州天河、深圳平方米公里，远高于广州天河、深圳 罗湖区人口密度，为区域内发展零售商业提供有力支撑罗湖区人口密度，为区域内发展零售商业提供有力支撑 用地规划方面，海甸岛整体用地范围近1300公 顷，其中近40%为居住用地； 岛内规划居住人口约30万人，常住人口近20万 人，其中项目所在的海甸溪北岸规划人口约4.3 万人； 大量的居住人口为本区域提供了有力的消费需求 支撑，对于区域内发展零售商业有明显利好； 城市 区域 人口密度 （人/平方公里） 海口 海甸岛 21,429 广州 天河区

23、14,870 深圳 罗湖区 11,784 说明：广州天河区、深圳罗湖区的人口数据均为2010年第六次全国人口普 查数据 海甸岛规划人口密度与华南主要城区人口密度对比 海甸岛土地利用规划海甸岛土地利用规划 来源：海口市城市总体规划（2005-2020）、海甸溪北岸地 区控制性详细规划、海口市海甸岛北区控制性详细规划 岛内商业用地主要集中于交通干道海甸五西路和人民岛内商业用地主要集中于交通干道海甸五西路和人民 大道两侧，本项目在一定程度上偏离岛内商业集中区大道两侧，本项目在一定程度上偏离岛内商业集中区 来源：海口市城市总体规划（2005-2020）、海甸溪北岸地 区控制性详细规划、海口市海甸岛北区

24、控制性详细规划 海甸五西路海甸五西路 本项目 岛内商业用地主要集中于海甸西五路和人民大 道两侧，目前该区域以街铺和中低档超市为主 要商业类型，商业氛围连续但整体档次较低； 从规划用地方面而言，本项目偏离岛内商业集 中区，项目竞争力在一定程度上有所削弱。 但从未来发展潜力来看，未来可出让土地主要集中于但从未来发展潜力来看，未来可出让土地主要集中于 美丽沙地区，该区域开发优质零售商业的适宜性较低美丽沙地区，该区域开发优质零售商业的适宜性较低 ；因此，从土地供应初步判断，未来岛内潜在竞争有；因此，从土地供应初步判断，未来岛内潜在竞争有 限限 美丽沙美丽沙 海甸岛目前以建成区为主， 未来可供开发的土地

25、规模较 小，主要集中于美丽沙地 区； 此外，岛内仍遗留有少量城 中村，预计未来将进行城市 更新改造，可置换出少量建 设用地； 简言之，岛内城市面貌及商 业现状难有较大改变，未来 潜在商业供应预计将集中于 美丽沙地区。 交通规划方面，本项目邻近的和平大道交通规划方面，本项目邻近的和平大道-和平桥将成为海甸和平桥将成为海甸 岛对外交通联系的最重要通道，本项目应加强与和平桥的岛对外交通联系的最重要通道，本项目应加强与和平桥的 交通联系交通联系 此外，右图所示的环岛路也是海甸岛重要的步行 交通系统之一，融人行道、慢行道、休息亭为一 体，预计未来将成为海甸岛甚至岛外居民晚间消 暑休闲的重要场所之一，本项

26、目也需加强与环岛 路的步行交通连接。 根据规划，到2015年，海口将形成 “七横 十二纵”的城市主干路网及完善的城市交 通微循环系统； 海甸岛的海甸西五路和和平大道将成为 “七横十二综”城市主干路网的重要组成 部分，其中海甸西五路将连通已建成的海 新大桥和在建的新东大桥贯穿海甸岛、新 埠岛直至东海岸；和平大道通过和平桥到 达琼山区后，可横向贯通海秀、国贸、大 英山、西海岸等城市重点商圈，纵向通过 海南环线高速公路快速到达海南其他地 区，和平桥将成为海甸岛对外交通联系的 最重要通道； 本项目应加强与和平桥的交通联系，通过 增设辅道、加强导示系统等方式增强和平 桥至本项目的可达性。 近中期内，海口

27、的轨道交通主要为轻轨，规划中的轻近中期内，海口的轨道交通主要为轻轨，规划中的轻 轨线路均不经过海甸岛，轨道交通利好有限轨线路均不经过海甸岛，轨道交通利好有限 海口火车海口火车 站站 长长 流流 秀秀 英英 汽车南站汽车南站 1 2 3 新海口站新海口站 本项本项 目目 新规划轨道1号线起点澄迈县老城开发区，终点美兰机场。海口段37公里，串起东部滨海旅游带、西部滨海旅 游带等和主城区内滨海的主要景区、老城开发区 轨道2号线起点新埠岛，终点雷琼世界地质公园(海口园区)，长度27公里，从新埠岛、穿白龙片区、经府城与 城际轨道在新海口站相交后，至金盘、药谷工业区至雷琼世界地质公园(海口园区) 轨道3号

28、线起点江东组团皇冠酒店，终点美兰机场，长度13公里，线路连接江东片区和水城片区 说明：上述轻轨线路均为根据已公布规划方案所做示意线路，不代表最终站点和线路位置 海口轻轨线路规划（海口轻轨线路规划（20112011- -20202020） 综上所述，海甸岛开发零售商业顺应城市规划方向，岛内综上所述，海甸岛开发零售商业顺应城市规划方向，岛内 高密度居住人口提供了有力的消费支撑，商业用地供应有高密度居住人口提供了有力的消费支撑，商业用地供应有 限，但项目区位优势较弱，在后期定位及设计中应注意规限，但项目区位优势较弱，在后期定位及设计中应注意规 避劣势避劣势 本项目开发零售商业本项目开发零售商业 顺应

29、城市规划方向，顺应城市规划方向， 具备规划基础；但项具备规划基础；但项 目周边规划商业氛围目周边规划商业氛围 较弱，规划交通条件较弱，规划交通条件 并不优越，在后期定并不优越，在后期定 位及规划设计中应注位及规划设计中应注 意规避劣势意规避劣势 海口市以滨海旅游和现代城市职能为两大主要发展方向，其海口市以滨海旅游和现代城市职能为两大主要发展方向，其 中本项目所在的海甸岛位于中心城区组团，以教育、居住为中本项目所在的海甸岛位于中心城区组团，以教育、居住为 主要功能方向，海甸溪北岸可适当发展滨河特色休闲商业主要功能方向，海甸溪北岸可适当发展滨河特色休闲商业 海甸岛内规划约海甸岛内规划约3030万人

30、口，大量的消费人群为项目发展零售万人口，大量的消费人群为项目发展零售 商业提供了有力的支撑，但本项目并不位于规划的商业集中商业提供了有力的支撑，但本项目并不位于规划的商业集中 区内，一定程度上将削弱项目的竞争力区内，一定程度上将削弱项目的竞争力 依据规划，海甸岛近中期内将主要依靠车行和步行交通，轨依据规划，海甸岛近中期内将主要依靠车行和步行交通，轨 道交通尚属空白区，其中车行系统主要依赖和平桥，本项目道交通尚属空白区，其中车行系统主要依赖和平桥，本项目 应加强与和平桥的交通联系应加强与和平桥的交通联系 宏观经济背景分枂 匙域规划前景分枂 项目地块条件分枂 项目背景及投资策略 分枂 零售商业市场

31、 调研及分枂 项目总体商业 定位斱向 项目初步财务 分枂 本项目位于海甸岛东南角，东侧临江，与新埠岛隔江本项目位于海甸岛东南角，东侧临江，与新埠岛隔江 相望相望 新 埠 岛 新 埠 岛 白 龙 北 路 白 龙 北 路 本项目位于海口市海甸岛东南角，东 侧临江，与新埠岛隔江相望； 项目距离最近的市级商圈海秀商圈交 通距离超过3公里。 2202 2201 项目四至：西、北侧均为住宅，其中西侧紧邻滨江海项目四至：西、北侧均为住宅，其中西侧紧邻滨江海 岸沿江商业街，南侧为村庙用地岸沿江商业街，南侧为村庙用地 2202 2201 从周边环境来看，项目在东、南侧的昭示性较好，其从周边环境来看，项目在东、南

32、侧的昭示性较好，其 中城市主干道长堤路是本项目吸引岛外客源的主要展中城市主干道长堤路是本项目吸引岛外客源的主要展 示面示面 从周边环境来看，项目在东、南侧 无高层建筑遮挡，昭示性较好；其 中城市主干道长堤路的展示效果对 于本项目吸引岛外客源有明显影 响，在项目规划设计中，应突出加 强项目南侧的昭示性。 相对而言，项目北、西侧被住宅小区遮挡，昭示性较相对而言，项目北、西侧被住宅小区遮挡，昭示性较 差，在项目规划设计中应加强该方向客流的有效引导差，在项目规划设计中应加强该方向客流的有效引导 水岸阳光（安置房）水岸阳光（安置房） 滨江海岸滨江海岸 村庙用地村庙用地 项目南侧村庙及绿化的遮挡项目南侧村

33、庙及绿化的遮挡 本项目偏离海甸岛主干道和 平大道，并且被滨江海岸和 水岸阳光住宅小区遮挡， 西、北侧的昭示性相对较 差，在项目规划设计中应加 强该方向客流的有效引导。 2202 2201 交通可达性方面，预计海甸二东路将是未来客源的主交通可达性方面，预计海甸二东路将是未来客源的主 要来源方向，尤其是车行客源要来源方向，尤其是车行客源 海甸二东路海甸二东路 海甸一东路海甸一东路 岛内外客源可通过两条路到 达本项目，其中预计岛内客 源主要从和平大道经海甸二 东路进入本项目，交通路线 较为便利但周边环境较差， 以矮旧的老居民区为主；若 从海甸一东路进入本项目， 则经过本项目的商业街部分， 并且沿路景

34、观较好，但交通 路线较不便利； 岛内客源车行方向岛内客源车行方向 岛外客源车行方向岛外客源车行方向 2202 2201 项目西南侧商业街预计年内开业，目前招商进度顺利，商项目西南侧商业街预计年内开业，目前招商进度顺利，商 业街的开业能够预热和提升区域商业氛围，对于本项目有业街的开业能够预热和提升区域商业氛围，对于本项目有 明显积极作用明显积极作用 项目西南侧商业街约长400米，建筑面积1.2万平方米，预 计年内开业； 目前商业街招商顺利，已签约商家以酒吧为主，此外还有 部分餐饮休闲业态，如源神养生会所、日本和牛、咖啡 屋、奔驰mini、星巴克等商家，另有部分餐饮品牌尚在洽 谈中； 商业街的开业

35、对于提升区域商业氛围，以及为本项目预热 均有明显帮助，对于本项目的招商也有积极的带动作用。 南侧商业街长约400米，面积约1.2 万平斱米，以中高档飠饮、会所为主 2202 2201 地块内部现状为荒地，地块形状方正，地面平整，为地块内部现状为荒地，地块形状方正，地面平整，为 开发零售商业提供了较好的地块条件基础开发零售商业提供了较好的地块条件基础 项目地块内部现状为待开发用地，从现状而言，地块 形状方正、地面平整，无高压线、自然障碍物等明显 的限制性因素；项目西侧沿江，景观资源较好； 整体而言，项目地块并不存在明显的制约因素，为开 发零售商业提供了较好的地块条件基础。 规划指标方面，项目整体

36、规模适宜，建筑指标无明显规划指标方面，项目整体规模适宜，建筑指标无明显 限制性因素，给予零售商业更高的灵活性和更大的发限制性因素，给予零售商业更高的灵活性和更大的发 挥空间挥空间 用地面积（平方米） 73,896 建筑面积 452,516 零售商业计容建筑面积（平方米） 52,000 建筑限高（米） 90 配建机劢车位（个） 1,248 从用地挃标条件来看，本项目的觃划挃标较为宽松， 无明显限制性因素； 沿街和沿江展示面长度适中，迚深的调整空间较大； 整体而言，项目觃划挃标较优，给予零售商业更大的 収挥空间和更高的灵活性 项目规划指标 地块条件分析小结地块条件分析小结 项目优势 1、地块指标条

37、件较为优越，限制性因素少，商业发挥空间较大； 2、西南侧的商业街对二匙域商业氛围的提升有明显的积枀作用，对项目后期招商也有较大帮劣。 项目劣势 受地块位置和交通条件限制，项目昭示性和可达性受到一定影响。 开发建议 1、受到位置和交通条件的限制，本项目的辐射范围将受到影响，建议立趍二现实市场研究项目定位； 2、在现有条件下，为增强本项目的吸引力，建议在业态配比斱面适当提高目的性业态的比例，另外在项目 规划设计斱面应有突破和亮点，最大化降低匙位因素的丌利影响。 零售商业市场概况 项目辐射范围判定 目标客户特征分枂 项目背景及投资策略 分枂 零售商业市场 调研及分枂 项目总体商业 定位斱向 项目初步

38、财务 分枂 海口市目前已经形成了包括解放路、海秀路、国贸、海口市目前已经形成了包括解放路、海秀路、国贸、 以及海甸岛在内的四大商圈以及海甸岛在内的四大商圈 30 已有商业项目已有商业项目 1. 东方广场 2. 友谊广场 3. 解放西路步行街 4. 万国大都会 5. 佳心百货 6. 明珠广场 7. DC城 8. 望海国际广场 9. 南亚广场 10.宜欣广场 11.嘉华名都 12.上邦百汇城 13.生生百货 14.南国超市 15.南国超市 4 5 8 9 7 1 2 解放路商圈 6 10 12 国贸商 圈 海秀路商圈 11 3 13 14 本项目 15 海甸岛商圈 其中解放路、海秀路以及国贸商圈发

39、展比较成熟，为市级其中解放路、海秀路以及国贸商圈发展比较成熟，为市级 商圈；项目所在的海甸商圈正处于逐渐成形中，属于区域商圈；项目所在的海甸商圈正处于逐渐成形中，属于区域 级商圈级商圈 31 国贸商圈 本项目 海甸岛商圈 海秀路商圈 发展时期发展时期 目前消费层次目前消费层次 解放路商圈 2000年前 中低档消费为主 海秀路商圈 2000-2005 中档到中低档部分 中高档 国贸商圈 2005年后至今 中档到中高档 海甸岛商圈 形成中 中档到中低档 从发展历程来看，海口商业格局经历了从解放 路、海秀路到国贸商圈的发展历程； 其中解放路和海秀路由于形成时间比较早发展比 较成熟；国贸地区作为新近形

40、成的商务区成为近 年来海口商业发展的新热点区域； 作为海口市重点发展区域，被定位为以教育和居 住为主的综合型片区的海甸岛，近年来发展不断 完善，随着居民数量的逐渐增加，海甸岛商圈正 在逐渐形成，但目前仍处于初始阶段的状态。 解放路商圈为海口发展最早的商圈之一，具有较高的知名解放路商圈为海口发展最早的商圈之一，具有较高的知名 度，消费人群以年轻、消费力较弱的人群为主；商圈整体度，消费人群以年轻、消费力较弱的人群为主；商圈整体 设施老旧，潜在可开发用地较少，未来提升空间有限设施老旧，潜在可开发用地较少，未来提升空间有限 32 商圈描述：商圈描述： 为海南资格最老的传统商圈，形成的时间较早，在全市享

41、有较高的知名度； 但由于早期规划设计较落后，商圈内交通拥挤，环境比较杂乱，整体设施比较老旧； 商圈辐射：商圈辐射： 该商圈是指以解放路、龙华路、大同路为核心辐射开来的商圈，由于坐落在市中心区，交通方便辐射范围覆盖 全市； 主要客户群：主要客户群： 学生、进入社会工作不久、消费力较低的年轻人； 店铺类型：店铺类型： 以休闲大众品牌专卖店、餐饮店、饰品店为主，整个商圈消费呈现年轻化气息； 商业档次：商业档次： 中档到中低档； 租金水平：租金水平： 解放西街铺约120-300元/平米/月，商场约500-700元/平米/月； 发展前景：发展前景： 由于形成是将比较早，且已经形成了较深厚的低档低价消费氛

42、围，可开发空间有限，未来整体提升能力有限。 1 2 3 解放路步行街解放路步行街 东方广场回旋处东方广场回旋处 1 东方广场 2 友谊广场 3 解放西路步行街 解放路主要项目介绍解放路主要项目介绍 33 东方广场东方广场 友谊广场友谊广场 解放西路步行街解放西路步行街 开业时间开业时间 2000 2006 - 概况概况 地处海口繁华商业街龙华、大 同、解放路交汇处，区位优越， 交通便捷，以“青春、快乐、时 尚”为经营主题 位于城市老核心区中心位置,是传统商业 区内的主要项目之一。周边商业氛围浓厚， 公共配套设施齐全 传统商业气氛浓厚，人流量大， 路旁绿树成荫，但交通规划建 设较落后，路上人车混

43、杂，环 境较为杂乱 开发商开发商 海南亚太商业有限公司 海南金友谊投资有限公司 - 业态构成业态构成 购物、餐饮、娱乐 购物，休闲，娱乐，餐饮，商务酒店 购物，休闲，娱乐，餐饮 租金租金 约600元/平方米/月 约700元/平方米/月 约120-300元/平方米/月 海秀路商圈是目前发展最为成熟的商圈，业态较为齐海秀路商圈是目前发展最为成熟的商圈，业态较为齐 全，物业档次多元化，整体以中档为主；预计未来全，物业档次多元化，整体以中档为主；预计未来5 年内，该商圈仍将占据城市核心商圈地位年内，该商圈仍将占据城市核心商圈地位 34 4 万国大都会 7 DC城 5 佳心百货 8 望海国际广场 6 明

44、珠广场 9 南亚广场 4 5 8 9 7 6 DCDC城城 海秀路街景海秀路街景 商圈描述：商圈描述： 为目前海口市商业发展最成熟、辐射力最强、消费量最大的商圈，在全市具有较高声誉 但该商圈道路交通拥挤，交通秩序混乱让这一商圈的交通常年阻滞； 商圈辐射：商圈辐射： 该商圈是以海秀东路为中心辐射开来的商业区，北至大同路、南到蓝天路、东至海府路、西靠南大桥； 位于市中心区，交通非常便利，使海秀路成为海口市的一级商圈，辐射范围覆盖全市； 主要客户群：主要客户群： 海口本地居民、外地游客； 店铺类型：店铺类型： 商圈发展比较成熟，层次丰富，业态多样，包括购物、餐饮、娱乐、休闲业等态集中互补；商铺形式由

45、 集中式购物中心和临街商铺组成； 商业档次：商业档次： 以中档为主，部分中高档和中低档； 租金水平：租金水平： 商场500-700元/平米/月；部分商场采用纯扣点的经营形式； 发展前景：发展前景： 商业设施形态以及道路交通设施的提升与扩展空间有限。另该商圈可建设商业用地有限，未来商业供应 主要以旧改为主。 海秀路主要商业项目（海秀路主要商业项目（1/21/2）望海国际广场望海国际广场 望海国际广场是海口商业档次最高的购物中心，以“顶级奢侈品”和“ 品质消费品”作为市场定位，辐射全海口中高端居民、旅游客群 楼层 品牌列举 LF: 钟表美妆珠 宝 蜜丝佛陀、谢瑞麟、周大福、新宇亨得 利表行、Sta

46、ccato、Teemix 1F：国际精品馆 Givency, Tommy, Dunhill, Calvin Klein, BMW Lifestyle, Ralph Lauren 2F：淑女名流馆 Five Plus, Ochirly, Mango, Only, Teenie Weenie, Jessica 3F：绅士名流馆 华斯度、CK内衣、皮尔卡丹、US Polo、 沙驰、ELLE HOMME 4F：活力休闲馆 Converse, Puma, Nike, Adidas, Levis, Snoopy 5F：家居生活馆 膳魔师、乐扣乐扣、松下小家电、飞利 浦小家电、居之岛、雅芳婷 6F：美食滋味

47、馆 普洛旺斯，拾味馆，荷塘水榭，花火铁 板烧，原味主张，逗捞坊 概况概况 地处海秀商圈的商业繁华地带，交通便利，周比配套设施完善，商业 氛围浓厚，地段拥有绝对优势 投资商投资商 海航集团 规模规模 6.8万平米 层数层数 地下三层为停车库，地上六层 开业时间开业时间 2011年11月 停车位停车位 1000个 业态构成业态构成 购物为主，国际一二线奢侈品牌，占83.6%；餐饮和娱乐16.4% 租金水平租金水平 零保底，纯扣点模式，通常为营业额的30% 入驻率入驻率 90% 评价评价 该项目将美食滋味专区设置在顶层，形成吸引人流往上走的磁铁， 同时也有效地提高了购物中心顶层的租金水平 该项目无论

48、从经营档次、品牌组合和品牌氛围等方面遥遥领先海口 整体商业状况，填补了海秀商圈高端消费的空白，进一步促进了整体 商圈升级换代，代表国际旅游岛购物的顶级形象 该项目定位高端，国际一二线品牌集聚效应高，且多为进驻海口市 场第一家，辐射全海口中高端居民、旅游客群 海秀路主要商业项目（海秀路主要商业项目（2/22/2）明珠广场明珠广场 明珠广场是海秀路商圈人气最旺的购物中心，业态组合丰富，定位满足 全年龄段、全客层、全生活需求的消费 业态 品牌列举 男女服装/包履 S&K, Metersbonwe, Playboy，小天才 珠宝/化妆品 金至尊，金伯利钻石，李医生，IPROYA, 太平珠宝，Skinfood 超市 佳品超市 电器城 Lenovo, Canon, Oppo, Nokia, 联通， 电信 电玩城 探奇乐园，明珠极速游乐园 餐饮 绿茵阁、KFC 概况概况