瑞安建业番禺商业地产项目时尚购物中心前期策划定位报告2012.pptx

1、报告内容报告内容 项目背景及投资策略分析 P3 零售商业市场调研及分析 P29 项目总体商业定位方向 P96 项目初步财务分析 P151 附件：社匙商业案例研究 P160 宏观经济背景分析 匙域规划前景分析 项目地块条件分析 项目背景及投资策略 分析 零售商业市场 调研及分析 项目总体商业 定位方向 项目初步财务 分析 广州是珠三角经济圈的首要城市，在全国四个一线城市中经济广州是珠三角经济圈的首要城市，在全国四个一线城市中经济 规模排名第三，经济增速排名第一规模排名第三，经济增速排名第一 广州是中国内地领先的商业及制造业核心地区之一，珠江三角洲的珠江三角洲的 经济中心经济中心；是继上海、北京之

2、后的中国大陆城区建成面积和经济规 模第三大城市第三大城市。 改革开放二十多年来，全市国民经济以年均14%的速度持续增长， 综合经济实力居全国大城市第三位综合经济实力居全国大城市第三位（仅限大陆地区，不含港澳 台）。广州已成为工业基础较雄厚，第三产业发达，国民经济综合 协调发展的中心城市。 在2010年11月30日，美国布鲁金斯学会和伦敦政治经济学院联合发 布全球城市经济活力报告，根据城市人均收入和就业增长情况对全 球150座大城市的经济活力进行排名。广州在“全球十大经济活力城广州在“全球十大经济活力城 市”中排在第市”中排在第7位位*。 来源：广州市统计局 注*：中国大陆地区共有四个城市 列入

3、“全球十大经济活力城市”， 深圳、上海、广州、北京分别排在 第2、第6、第7和第8位 城市城市 上海上海 北京北京 广州广州 深圳深圳 GDP （亿元）（亿元） 19196 16000 12303 11502 GDP排序排序 1 2 3 5 GDP增长率增长率 8.2% 8.1% 11.0% 10.0% GDP增速增速 排序排序 3 3 1 2 国内一线城市国内一线城市GDP及人均及人均GDP对比（对比（2011年）年） 亿元 % 第一产业 0.5% 第二产业 38.8% 第三产业 60.7% 2011年广州三大产业占比年广州三大产业占比 6082 7040 8287 9113 10604 1

4、2303 14.9% 15.3% 12.5% 11.5% 13.0% 11.0% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 200620072008200920102011 广州市广州市GDP及其增长速度（及其增长速度（2006-2011年）年） GDP增长率 番禺番禺区区GDP在广州各区中处于较高水平，年均增幅高于广州年均在广州各区中处于较高水平，年均增幅高于广州年均 增速，经济基础雄厚，但目前零售商业发展仍处初级阶段，显示增速，经济基础雄厚，但

5、目前零售商业发展仍处初级阶段，显示 了其商业发展的巨大空间了其商业发展的巨大空间 番禺区2011年国内生产总值1236亿元，当年增幅约13% ，高于广州市GDP的同期增速（11%），经济总量位经济总量位列列 广州市各行政区的第四广州市各行政区的第四，经济发展处于稳定增长阶段 番禺区经济基础雄厚，已成为广州经济发展的重要增长点番禺区经济基础雄厚，已成为广州经济发展的重要增长点 ，预计随着番禺区的经济发展，居民收入水平相应提高， 消费水平和消费需求将进一步提升，目前番禺区零售商业 处于快速发展阶段，其商业发展空间巨大 数据来源：番禺区统计局 1204 2089 2234 223.82 571 61

6、4.22 673.45 692.19 755.09 872.12 1058.7 1235.78 1602.9 1864.28 2138.73 05001000150020002500 禅城区 南海区 顺德区 从化市 南沙区 黄埔区 增城市 荔湾区 花都区 海珠区 白云区 番禺区 罗岗区 越秀区 天河区 广州各区及周边区域广州各区及周边区域GDP对比（对比（2011年）年） 单位：亿元 333 372 426 471 596 547 628 728 864 1050 1236 13% 13% 16% 15% 14% 13% 13% 13% 12% 22% 13% 0% 4% 8% 12% 16%

7、 20% 24% 28% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 番禺区历年番禺区历年GDP增长情况（增长情况（2001-2011年）年） GDP增速 亿元 % 2010年第六次全国人口普查显示，年第六次全国人口普查显示，广州市人口规模位列珠三角广州市人口规模位列珠三角 城市首位，其中番禺区人口数量达城市首位，其中番禺区人口数量达176.5万人，位居全市第二万人，位居全市第二 ，为零售商业发展提供了良好的市场支撑，为零售商业发展提供了良好的市场支撑 广州市人口

8、总量位居全省第一位，全市常住人口1270 万人，占全省人口比例的12.2%，人口密度达1708 人/ 平方千米 广州市外来人口数量巨大，加上流动人口全市人口总加上流动人口全市人口总 数达数达1400万人，万人，逼近人口控制容量1500万，万，预计预计未来未来 人口人口规模增长缓慢规模增长缓慢 其中，番禺区目前常住人口达176.5万人，成为广州市 人口第二大区，但人口密度相对较低，人口分布分 散。与2000年第五次普查相比，10年间该区增加了近 33万人，庞大庞大的人口基础为零售商业的发展提供了良的人口基础为零售商业的发展提供了良 好的市场好的市场支撑支撑 行政区行政区 常住人口常住人口 （万人

9、）（万人） 占全市占全市 比重比重 人口密度人口密度 （人（人/平方千米）平方千米） 番禺区番禺区 176.5 13.9% 2245 天河区 143.2 11.3% 14870 越秀区 115.7 9.1% 34239 荔湾区 89.8 7.1% 15198 海珠区 155.9 12.3% 17242 白云区 222.2 17.5% 2793 黄埔区 45.8 3.6% 5035 花都区 94.5 7.4% 974 南沙区 26.0 2.1% 493 萝岗区 37.4 2.9% 950 增城区 103.7 8.2% 641 从化市 59.3 4.7% 301 广州市各行政区人口分布广州市各行政

10、区人口分布 （ 2010年第六次全国人口普查主要数据）年第六次全国人口普查主要数据） 来源：广州市统计局 广州的社会消费品零售总额、居民可支配收入和消费性支出均广州的社会消费品零售总额、居民可支配收入和消费性支出均 呈现持续稳定高速的增长，为商业市场发展提供有力的支持呈现持续稳定高速的增长，为商业市场发展提供有力的支持 广州市有良好的零售消费基础，零售市场销售活 跃。2006年到2011年全年社会消费品零售总额 年均增速为19%，超过同期间的GD增速（2006- 2011年间GDP年均增速为13%），消费对经济 增长的拉动作用愈发明显 预计未来三年，广州社会消费品零售总额年均增广州社会消费品零

11、售总额年均增 速仍将保持较高速的水平速仍将保持较高速的水平 经济的较快增长为居民的收入提升提供了支持， 广州居民在收入不断增加，同时消费性支出也随 之稳步增长。 以上数据指出广州市民消费力比较旺盛，蕴含着 较高的零售商业消费需求，为零售商业的良性发 展打下了基础。 预计未来两年，广州城市居民年人均可支配收入广州城市居民年人均可支配收入 及消费性支出年均增速仍将达到及消费性支出年均增速仍将达到7%以上以上 2183 2595 3140 3648 4531 5243 15% 19% 21% 16% 24% 17% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 1000 2000 3000

12、 4000 5000 6000 200620072008200920102011 广州市社会消费品零售总额及其增长速度广州市社会消费品零售总额及其增长速度 （2006-2011年）年） 社会消费品零售总额 增长率 亿元 19851 22469 25317 27610 30658 34438 15445 18951 20836 22821 25012 28210 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 200620072008200920102011 广州城市居民人均可

13、支配收入及消费性支出广州城市居民人均可支配收入及消费性支出 （2006-2011年）年） 城市居民人均可支配收入 城市居民人均消费性支出 人均可支配收入增长 人均消费性支出增长 元 广州市民消费性支出结构稳定，购物类支出占总支出约广州市民消费性支出结构稳定，购物类支出占总支出约50% 近两年广州市民消费性支出结构稳定，最大支出是消费在食品上，支出比例达33%。而教育文化娱乐服 务的消费比例略有上升。 广州居民购物类支出占总支出比例约为50%（包括食品、衣着、家庭设备用品及服务、其它商品和服 务），教育文化娱乐服务占17-19%。 食品 33% 衣着 8% 家庭设备用 品及服务 7% 医疗保健

14、5% 交通和通讯 16% 教育文化娱 乐服务 19% 居住 8% 其他商品和 服务 4% 广州居民消费支出构成（广州居民消费支出构成（2010年）年） 食品 37% 衣着 6% 家庭设备用 品及服务 5% 医疗保健 6% 交通和通讯 17% 教育文化娱 乐服务 17% 居住 9% 其他商品和 服务 3% 广州居民消费支出构成（广州居民消费支出构成（2006年年） 番禺番禺区社会消费品零售总额位列广州市各区第三，并且年均增速区社会消费品零售总额位列广州市各区第三，并且年均增速 高达高达22%，商业市场发展前景广阔，商业市场发展前景广阔 番禺区2010年全年社会消费品零售总额为628亿元人民币，

15、年增幅达年增幅达28%，位列广州市各行政区的第三，位列广州市各行政区的第三，并超过了佛山 市顺德、南海、禅城等区，消费需求旺盛，商业市场发展前消费需求旺盛，商业市场发展前 景景广阔。广阔。2011年，番禺区全年社会消费品零售总额增幅仍 保持两位数的增长，增幅高达18%，达到742亿元人民币 未来随着广州南拓战略的逐步实现，区内交通体系逐渐完善 ，番禺新城、 广州新城的建设将对番禺区零售商业繁荣发 展带来更有力的支持 数据来源：番禺区统计局 112.04 155.24 251.39 289.88 332.3 415.47 492.34 628 741.88 14% 39% 23% 25% 23%

16、 25% 19% 28% 18% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 200320042005200620072008200920102011 番禺区社会零售消费品总额增长情况番禺区社会零售消费品总额增长情况 （2001-2011年）年） 社会消费品零售总额 增速 45 66 75 125 167 226 390.7 405 481 539.7 545.5 580 628.4 837 840.28 05001000 南沙区 从化市 黄埔区 萝岗区 增城市 花都区 禅城区 荔湾区 海珠区 顺德区

17、南海区 白云区 番禺区 越秀区 天河区 广州市各区及周边区域社会零售消费总额广州市各区及周边区域社会零售消费总额 对比（对比（2010年）年） 单位：亿元 亿元 番禺区城镇居民人均可支配收入在广州市各区市中排名中等偏后番禺区城镇居民人均可支配收入在广州市各区市中排名中等偏后 ，然而较大的人口基数以及旺盛旅游业所带来的外来消费使得本，然而较大的人口基数以及旺盛旅游业所带来的外来消费使得本 地消费总额位于广州市各区前列地消费总额位于广州市各区前列 番禺区2011年全年城镇居民人均可支配收入为31745 元，自2006年开始每年平均增长率达10%。但与广州 市各区相比较，番禺区城镇居民人均可支配收入

18、处于 中等偏下水平 然而，较大的人口基数，加之旺盛的旅游业所带来的 外来人口消费，共同提高了本地消费品市场的需求 数据来源：各地区统计局 29176 32295 34262 21754.76 27140.99 28832.57 28887.34 31744.95 32228.38 32270.81 33321.77 33662.38 34900.72 35240.51 35375.8 010000200003000040000 禅城区 南海区 顺德区 从化市 增城市 南沙区 花都区 番禺区 黄埔区 海珠区 白云区 荔湾区 越秀区 萝岗区 天河区 广州市各区及周边区域城镇居民人均可支配广州市各区

19、及周边区域城镇居民人均可支配 收入（收入（2011年）年） 单位：元 19243 20448 23108 25432 28226 31745 6% 6% 13% 10% 11% 13% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 200620072008200920102011 番禺区城镇居民人均可支配收入情况番禺区城镇居民人均可支配收入情况 （2006-2011年）年） 城镇居民人均可支配收入 增速 元 % 近十年番禺区第三产业比重逐年增加，其中旅游市场发展迅速，近十年番禺区第三产业比重逐年增加，

20、其中旅游市场发展迅速， 游客年均增长率达游客年均增长率达11%，旅游市场收入年均增长超过，旅游市场收入年均增长超过8% 2000至2011年十一年间，番禺区产业结构出现明显变化，第 三产业比重由39%增至55%，同期第二产业占比萎缩，区域发 展第三产业的趋势明显 商贸业是第三产业增长中的亮点，主要体现为社会消费品零售商贸业是第三产业增长中的亮点，主要体现为社会消费品零售 的高速增长和旅游业的持续发展的高速增长和旅游业的持续发展 同期番禺区旅游市场增长迅猛，游客人数年均增长率达11%， 收入年均增长超过8%。特别是2007年6月长隆水上乐园正式 开业后，全年游客人次迅速增长至千万级别，而2009

21、年12月 武广高铁以及广州南站的正式开通，更是极大地提升了番禺区 的交通便利程度 数据来源：番禺区统计局 第一产业 8% 第二产业 53% 第三产业 39% 2000番禺区产业结构番禺区产业结构 第一产业 4% 第二产业 41% 第三产业 55% 2011年番禺区产业结构年番禺区产业结构 宏观经济背景分析 匙域规划前景分析 项目地块条件分析 项目背景及投资策略 分析 零售商业市场 调研及分析 项目总体商业 定位方向 项目初步财务 分析 珠三角地区的发展规划肯定了广州作为国家中心城市的地位，珠三角地区的发展规划肯定了广州作为国家中心城市的地位， 而其中番禺被赋予了多项城市功能而其中番禺被赋予了多

22、项城市功能 国务院在珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)中明确把加快珠江三角洲的改革发展上升为国家战略，要 求广州市建成珠江三角洲地区一小时城市圈的核心广州市建成珠江三角洲地区一小时城市圈的核心，强化国家中心城市、综合性门户城市和区域文化教育中心国家中心城市、综合性门户城市和区域文化教育中心的地位， 建成面向世界、服务全国的国际大都市，广东宜居城乡的“首善之区”。 广州市贯彻落实纲要的实施细则中明确番禺将承载多项城市功能番禺将承载多项城市功能，包括文化创意、旅游、生物产业、交通枢纽、高 新技术以及绿色生态等。 该地区位于华南板块的中心，周边聚集该地区位于华南板块的中心，周边聚集

23、 广州各大知名楼盘，东北侧为广州大学广州各大知名楼盘，东北侧为广州大学 城，东南为规划的广州新城，南部是发城，东南为规划的广州新城，南部是发 展较为成熟的番禺老城区，以西距全国展较为成熟的番禺老城区，以西距全国 四大枢纽站之一四大枢纽站之一广州南站约广州南站约6公公 里，处于广州市南部各个新功能区交汇里，处于广州市南部各个新功能区交汇 的中心，地铁三号线长隆汉溪站位于新的中心，地铁三号线长隆汉溪站位于新 城中央，到达广州市中心不到城中央，到达广州市中心不到20分钟分钟 2000年年广州城市建设总体战略概念广州城市建设总体战略概念 规划纲要规划纲要，确定广州东、南部为都会，确定广州东、南部为都会

24、 区发展的主要方向，同时东向发展和南区发展的主要方向，同时东向发展和南 向发展也是城市功能拓展轴向发展也是城市功能拓展轴 番禺新城位于 广州“南拓” 轴的重要节点 ，交通便利发 达，匙域优势 明显 番禺新城地处广州新城市中轴线（广州番禺新城地处广州新城市中轴线（广州 火车东站火车东站天河城天河城珠江新城）延伸线珠江新城）延伸线 上，是广州市南拓轴之一上，是广州市南拓轴之一沿轨道沿轨道 交通三号线发展轴上的重要节点交通三号线发展轴上的重要节点 项目所在的番禺新城位于广州项目所在的番禺新城位于广州“南拓南拓” 轴的重要节点，交通便利轴的重要节点，交通便利 发达，区域优势明显发达，区域优势明显 天河

25、匙 番禺新城 根据广州市商业网点发展规划（根据广州市商业网点发展规划（2003-2012），广州将发展），广州将发展“四四 线三圈线三圈”的发展格局，番禺新城未来零售商业市场将实现跳跃的发展格局，番禺新城未来零售商业市场将实现跳跃 式发展式发展 番禺新城位于“四线”商业带中的“南跳跃”线 南跳跃南跳跃* *：包含充分利用地铁、轻轨和快速干道的建设优势， 实施向番禺、广州新城、南沙等地的跳跃式发展；利用沙湾 水道和临海滨水区，大力发展为现代新城区和临海产业开发 建设服务的南部商业带。番禺新城处于南延伸带上重要节点番禺新城处于南延伸带上重要节点 上，便利的交通条件加上自身旅游资源的优势，具有较高的

26、上，便利的交通条件加上自身旅游资源的优势，具有较高的 潜在商业价值潜在商业价值 “三层商圈”中的中圈 中圈中圈* *：包括天河区北部和东部、芳村区、海珠区南部、黄埔 区（除了南岗片）及白云区南部、番禺区北部地区。依托中 圈层地缘优势，发展物流园区、批发市场园区和大型零售业 态，使中圈层成为发挥“承内启外”作用，形成商业发展后 市、辐射功能强大的商圈。 番禺新城现发展了诸如万博中心、海印又一城等大型零售商番禺新城现发展了诸如万博中心、海印又一城等大型零售商 业项目，并依托其交通便利的优势对周边区域产生了很大的业项目，并依托其交通便利的优势对周边区域产生了很大的 辐射，这进一步肯定了该区域的商业定

27、位及潜在价值。辐射，这进一步肯定了该区域的商业定位及潜在价值。 *注：根据广州市商业网点发展规划（2003-2012），广州将形成“四线三圈、 两轴一带”的发展格局 项目所在番禺新城规划为华南商贸新城，是番禺的新名片，将大项目所在番禺新城规划为华南商贸新城，是番禺的新名片，将大 大提高该片区在番禺乃至广州市的城市地位与区域价值大提高该片区在番禺乃至广州市的城市地位与区域价值 广州市番禺片匙发展规划 大学城发展区：大学城发展区：广州信息港重 要组成部分，学、研、产一体 化发展的综合性新功能区。 广州新城发展区：广州新城发展区：以亚运村为 核心，现代物流、生态型文化 旅游产业、国际化商务办公、 居

28、住于一体的新功能区。 新市镇及农业发展区：新市镇及农业发展区：生态控 制发展区，打造成为珠三角洲 的生态绿核。 市桥调整完善区：市桥调整完善区：辐射番禺片区的 综合性服务中心、商品流通中心、 文化教育中心、交通枢纽之一和番 禺区的行政中心。 番禺新城：番禺新城：包含汉溪长隆万 博，新客运站地区、以及大石、洛 浦和南村等“华南板块”，定位 “总部经济“总部经济CBD+商贸区商贸区+休闲度假休闲度假 区区+交通中心交通中心+现代居住区”。现代居住区”。发展 成为整个珠三角洲的综合服务中 心，开发商贸、物流、旅游、休闲 等第三产业，成为番禺的新名片。 东部创新产业发展区：东部创新产业发展区：以商 贸

29、、创意、科技研发、信息软 件、新兴产业为主导的产业集 聚区。 番禺新城的城市地位得以显现，其商贸、休闲、居住及办公功能突出，未来将 出现大量零售物业供应，在居住人口丌断扩大及休闲功能所吸引的外来旅游者 逐年增加的条件下，番禺新城商圈正逐渐成形，未来番禺新城的零售商品市场 存在巨大发展潜能 番禺新城 番禺新城规划番禺新城规划 地域范围地域范围 区域功能区域功能 广州南站 （新客站） 交通运输中心和商贸中心 大石、洛浦调整完 善区 完善社区配套功能，建成适于群众 居住的现代居住区 汉溪、长隆、万博 总部经济总部经济CBD商贸区、休闲度假区商贸区、休闲度假区 1 2 3 番禺新城分区功能番禺新城分区

30、功能 项目所在的汉溪-长隆-万単板块，定位总部经济CBD商 贸匙和休闲度假匙，从政策及规划发展判断，该板块匙 域未来将发展成为未来广州南部的CBD商务匙 2 3 1 项目所在的汉溪项目所在的汉溪长隆长隆万博板块发展规划的明晰，对本区域万博板块发展规划的明晰，对本区域 的发展起到积极的推动，未来区域商务价值将具有巨大的上升的发展起到积极的推动，未来区域商务价值将具有巨大的上升 潜力和发展空间潜力和发展空间 汉溪汉溪长隆长隆万博板块各地块均有不同的功能定位，其中项目万博板块各地块均有不同的功能定位，其中项目 所在的汉溪地块以商业、生活中心为主导，为项目地块开发商所在的汉溪地块以商业、生活中心为主导

31、，为项目地块开发商 业物业提供了很好的基础业物业提供了很好的基础 万単 地块 万博地块定位为“华南商务旗舰”。万博地块占地146公 顷，地块地形地貌较为平整。万博地块的商务级别定为万博地块的商务级别定为 为三个地块中最高的为三个地块中最高的，也是番禺大型商业项目最集中的 片区，形成以总部经济为核心的商务综合CBD区 汉溪 地块 汉溪地块定位为“华南休闲商贸旗舰”。汉溪地块占地 约120公顷，目前已有地铁3号长隆站开通使用。该地块该地块 将以生活性服务业、交通换乘、现代商业、饮食业等产将以生活性服务业、交通换乘、现代商业、饮食业等产 业为主，形成番禺北部区域型的商业、生活中心业为主，形成番禺北部

32、区域型的商业、生活中心 长隆 地块 长隆地块定位为“华南旅游商贸基地”。长隆地块内已 有长隆欢乐世界、香江野生动物世界等知名旅游景点 。该地块将以旅游、休闲娱乐中心、酒店、主题商业 等产业为主，形成具有国际性辐射力的综合休闲娱乐 、体验区 本项目距离华南地区最大的客运枢纽本项目距离华南地区最大的客运枢纽广州南站约广州南站约6公里，公里， 未来可快速直达南站；毗邻南站使本项目的发展可享受到南未来可快速直达南站；毗邻南站使本项目的发展可享受到南 站建成所带来的利好站建成所带来的利好 2020年广州市轨道交通线网规划年广州市轨道交通线网规划 本项目本项目 广州南站广州南站 广州南站既是我国第一条客运

33、专 线武广客运专线的终点，也 是广深港客运专线和广珠城际铁 路的起点 广州南站2009年底建成启用，是 华南最大的客运枢纽，辐射整个 珠三角地区并延至港澳 本项目可通过市广路行至汉溪大 道后直达南站，对外联系方便 本项目本项目 三号线三号线 二号线二号线 七号线七号线 项目周边有多条快速路和主干道，可直通顺德、广州市区、番项目周边有多条快速路和主干道，可直通顺德、广州市区、番 禺市桥等主要片区，有利于增强片区活跃度，促进经济互动、禺市桥等主要片区，有利于增强片区活跃度，促进经济互动、 商贸发展商贸发展 本项目 三号线 二号线 七号线 市 桥 105 国 道 新新 光光 快快 速速 路路 广州南

34、站广州南站 往琶洲往琶洲 往洛溪往洛溪 往赤岗 往赤岗 往顺德往顺德 汉溪汉溪长隆长隆万万 博板块博板块 线路线路 终始点终始点 通车时间通车时间 城际轨道 交通线路 广珠城际铁路 广州-珠海 已开通 广深港客运专线 广州-深圳北 已开通 广州-深圳福田 2012年9月 广州-香港 2014 武广客运专线 广州-武汉 已开通 市内地铁 线路 2号线 南站-嘉禾 已开通 3号线 新机场南番禺广场 已开通 7号线 新客站-大石 2013 线路线路 通往方向通往方向 通车时间通车时间 华南快速干线 琶洲、市桥 已通车 新光快速路 赤岗、市桥 已通车 105国道 洛溪、顺德 已通车 东新高速公路 广州

35、市区、佛山、南沙 已通车 项目周边未来主要轨道交通项目周边未来主要轨道交通 项目周边主要高速道路项目周边主要高速道路 本项目本项目 区域地位 项目地位 板块地位 项目位于番禺新城的汉项目位于番禺新城的汉 溪溪长隆长隆万博板块，是万博板块，是 广州南拓的重要节点，是广州南拓的重要节点，是 番禺区未来重点发展片番禺区未来重点发展片 区，城市地位突出区，城市地位突出 该板块中高端居住人群集该板块中高端居住人群集 中，消费潜力巨大，加之中，消费潜力巨大，加之 便利的交通联系，未来的便利的交通联系，未来的 集中式商业将实现跳跃式集中式商业将实现跳跃式 发展，未来板块的零售商发展，未来板块的零售商 品市场

36、存在巨大发展潜能品市场存在巨大发展潜能 珠三角地区的发展规划珠三角地区的发展规划 肯定了广州作为国家中肯定了广州作为国家中 心城市的地位，而其中心城市的地位，而其中 番禺被赋予了多项城市番禺被赋予了多项城市 功能功能 受益于高起点规划，多受益于高起点规划，多 功能承载建设，番禺将功能承载建设，番禺将 会成为未来广州新的经会成为未来广州新的经 济增长点，在广州城市济增长点，在广州城市 和经济发展中具有举足和经济发展中具有举足 轻重的地位轻重的地位 区域高标准的规划、板区域高标准的规划、板 块未来零售市场的看好块未来零售市场的看好 以及项目自身便捷的交以及项目自身便捷的交 通条件，将为项目的销通条

37、件，将为项目的销 售物业提供了有利的宏售物业提供了有利的宏 观环境条件，这将大大观环境条件，这将大大 增强本项目销售物业的增强本项目销售物业的 吸引力和竞争力吸引力和竞争力 区域规划定位高、多功能承载建设以及区域对外交通联系便利，区域规划定位高、多功能承载建设以及区域对外交通联系便利， 预计在未来预计在未来5-10内将实现跳跃式发展，为项目的销售物业提供内将实现跳跃式发展，为项目的销售物业提供 了有利的宏观环境条件了有利的宏观环境条件 宏观经济背景分析 匙域规划前景分析 项目地块条件分析 项目背景及投资策略 分析 零售商业市场 调研及分析 项目总体商业 定位方向 项目初步财务 分析 本项目位于

38、本项目位于广州番禺新城汉溪广州番禺新城汉溪-长隆长隆-万博板块，北临万博板块，北临城市城市主干道主干道 市广路市广路， 距距广州中心广州中心城区城区仅仅2030分钟车程分钟车程 本项目本项目 本 项 目 在 广 州 的 位 置 本 项 目 在 广 州 的 位 置 本 项 目 在 番 禺 的 位 置 本 项 目 在 番 禺 的 位 置 本本 项项 目目 所所 在在 区区 域域 情情 况况 祈福新村 华南板块 新 光 快 速 广 珠 西 线 高 速 广州南站 番禺市桥 万単中心 海印又一城 东 新 快 速 洛溪板块 长隆欢乐 丐界 金山谷、 富豪山庄 本项目 本项目位于广州番禺新城汉溪-长隆-万博

39、板 块，北临南北走向的城市主干道市广路 本项目20公里辐射圈包含顺德、番禺，距 广州市中心城区仅2030分钟车程，项目周项目周 边有多条城际、市内快速道路通过，对外联边有多条城际、市内快速道路通过，对外联 系方便系方便 项目所在的汉溪-长隆-万博板块总用地14.7 平方公里，是番禺南拓的重要节点，未来发 展前景巨大，目前已成为广州的热点居住区目前已成为广州的热点居住区 域，聚集了众多大体量的中高品质居住小区域，聚集了众多大体量的中高品质居住小区 ，消费潜力巨大，消费潜力巨大 广州南站距离本项目仅6公里，广州南站的 开通将提升番禺在广州甚至珠三角的地位， 过境游客量大增，促进番禺商贸繁荣，对本

40、项目的发展利好 万达广场 本项目 往万単中心、华南板块 金山谷国际社匙 金山谷社匙商业 金山谷社 匙商业 富豪山庄 祈福食街 广东省轻 工业学校 汽车4S店、 厂房 厂房、城中村 祈福新村 社 匙 商 业 项目用地通过城市主干道市广路连接，与 市桥老城区、长隆欢乐世界连接便利，距 离均在10分钟车程内，项目紧邻公交站 金山谷花园站，并有10余路往来项目区 域和市桥的公交经过，可达性高可达性高 项目用地毗邻祈福新村、富豪山庄、金山 谷国际社区等多个大型中高端住宅楼盘， 潜在消费人群即达13万人，中高端消费人中高端消费人 群集中，消费潜力巨大，有利于零售商业群集中，消费潜力巨大，有利于零售商业 发

41、展发展 目前项目周边商圈商业氛围较欠缺周边商圈商业氛围较欠缺，商业 配套以社区商业供应为主，供应量相对有 限，难以满足区内庞大的居住人群消费需 求，零售商业市场潜力较大 项目道路交通条件便利，距离番禺市桥、长隆欢乐世界距离均在项目道路交通条件便利，距离番禺市桥、长隆欢乐世界距离均在 10分钟车程内，周边众多中高档住宅聚集，有利于项目发展零售分钟车程内，周边众多中高档住宅聚集，有利于项目发展零售 商业商业 项目地块呈狭长状，临街面退红线后长约项目地块呈狭长状，临街面退红线后长约95米；项目总建筑面米；项目总建筑面 积约积约7.4万平米，包括万平米，包括1.2万平米商业及万平米商业及6.2万平米办

42、公万平米办公/公寓物业公寓物业 项目初步规划指标 用地性质 C2商业金融用地 容积率 3.2 用地面积 23,000平方米 总建筑面积 约74,000平米 其中 商业： 办公： 12,000平米（含2000平米会所， 其中11000平米对外销售） 62,000平米 项 目 初 步 规 划 图 项 目 初 步 规 划 图 项目地块现状为七层高办公楼及闲置铁皮厂房，计划2012 年底前对项目所有建筑物拆除，建成办公及商业物业 项目总规模7.4万平米，拟建6.2万平米的办公/公寓及1.2万 平米零售商业物业。办公/公寓物业将给商业物业带来一定 人流支撑，两者客源共享 项目地块呈狭长状，进深较深，北面

43、为主要临街面，主要 临街面相对较短，退红线后有效商业长度约退红线后有效商业长度约95米，临街商米，临街商 铺规模及数量有限铺规模及数量有限 对中高端知名零售品牌而言，项目商业规模相对偏小项目商业规模相对偏小，一 定程度上削弱了其进驻的意愿 项目用 地范围 项目红 线范围 项目地块四至情况：项目北临市广路、金山谷，是项目商业价值项目地块四至情况：项目北临市广路、金山谷，是项目商业价值 和展示价值最高的一侧；由于地块东西两侧均为厂房、城中村等和展示价值最高的一侧；由于地块东西两侧均为厂房、城中村等 建筑，沿市广路难以形成连续的步行人流，商业氛围有待提高建筑，沿市广路难以形成连续的步行人流，商业氛围

44、有待提高 1 2 3 6 1 2 4 3 4 北侧：市广路、金山谷国际社匙 该侧是项目商业价值最高的一侧，也是项 目主要车流、人流来源方向；项目北侧具 有良好的展示价值，但受道路绿化树木阻 隔，其展示价值一定程度上被削弱 东侧：城中村、厂房 东面紧邻的大片城中村、旧厂房 ，且暂未有改造动向，也将对本 项目商业形象、吸引力有一定负 面影响 5 南侧：山体 5 7 西侧：厂房、汽车4S店、祈福食街 西面紧邻汽车4S店，建筑质量差，其商 业档次、形象与本项目不匹配，一定程度 阻隔来自祈福新村的消费人流 6 7 项目开发条件总结：所在区域发展前景看好，交通可达性强，但项目开发条件总结：所在区域发展前景

45、看好，交通可达性强，但 对于发展零售商业而言，地块自身存在较多限制性条件对于发展零售商业而言，地块自身存在较多限制性条件 项目开发 条件 宏观环境 番禺经济基础雄厚，社会消费品零售 总额增长较快，但目前零售商业发展 仍处初级阶段，商业发展空间巨大 番禺区人口数量庞大，人口结极持续 优化，消费需求旺盛，为零售商业发 展提供了良好癿市场支撑 匙域环境 区域规划起点高，将成为广州南拓癿 重要节点，是番禺区未来重点发展片 区，城市地位突出，商业前景看好 云集多个大型住宅楼盘，中高端消费 人群集中，消费潜力巨大，但短期来 看区域商业氛围仍有待提升 自身条件 项目地块呈狭长状，迚深较深，北面市 广路为主要

46、临街面，主要临街面相对较 短，退红线后有效商业长度约95米，临 街商铺规模及数量有限 项目商业规模相对较小，引迚中高端知 名零售品牌具有一定难度 地块东西两侧均为厂房、城中村等建 筑，沿市广路难以形成连续癿步行人 流，商业氛围有待提高 可达状冴 距广州市中心城区仅2030分钟车 程，项目周边有多条城际、市内快速 道路通过，对外联系方便 通过城市主干道市广路连接，不市桥 老城区、长隆欢乐丐界连接便利，距 离均在10分钟车程内，幵有10余路 往来项目区域和市桥癿公交经过，可 达性高 项目投资商改造及开发意向项目投资商改造及开发意向 投资商的投资策略及意向： 商铺只考虑销售，以利润最大化为目标 希望

47、商铺后期癿经营状况有所保证，可接受运 营管理一段时间后转售商铺，需保证项目资金 癿顺利退出 为达到以上投资策略及意向，需解决以下问题： 番禺区商铺销售市场如何？什么样癿商铺形态更受市场欢迎？ 在目前地块限制性因素较多癿情况下，如何通过科学合理癿规 划设计提高项目癿商业价值，迚而提高项目商铺癿售价？ 项目采取何种销售模式更为适宜？ 如何定位及规划商铺业态以尽可能保障项目未来经营状况？ 本项目投资商为瑞安建业有限公司，是与注发 展中国内地特殊房产项目及知识型社区癿地产 发展商。项目业主为瑞安集团成员之一，瑞安 集团已于1997年在香港联合交易所上市，现 为恒生综合指数成分股之一 多年来，瑞安建业通过高速资产流转模式，于 短时间内转化了无数处于特殊情况癿优质房产 项目，其对资金的流转、回笼要求相对较高， 瑞安集团的品牉优势也相对突出 其次，瑞安集团在香港及中国大陆已成功开发 了多个商业项目，商业资源广泛 项目背景及投资策略 分析 零售商业市场 调研及分析 项目总体商业 定位方向 项目初步财务 分析 匙域零售商业市场概冴 主要商圈及商业项目研究 行业与业人士访谈 消费者研究及辐射商圈研判 番禺区大中型商业零售网点分散，目前可划分为三个主要商圈：番禺区大中型商业零售网点分散