1、地块可行性研究工作指引一 什么是地块可行性研究a) 地块可行性研究报告（可研）是新项目获取的基础工作，是新项目获取的思考过程和土地价值判断的完整体现b) 可研是规范的投资标准动作，将投资新基准线落地，实现“买对地”二 可行性研究的工作流程及部门a) 工作流程b) 参与部门包括：项目发展部、城市与客户研究院、市场营销部、设计部、成本部、财务部、工程部、印力公司、法务等相关端口c) 本指引重点介绍工作流程前端（1）地块基本信息勘探（项发部门主导）、（2）客户需求与市场机会（城市与客户研究院主导）编写两部分d) 勘探前准备工作：1）提前联系政府部门相关对接人，提前联系品牌代理公司在区域项目的对接人；
2、2）根据区域市场特征，选择2-3个对标项目，提前熟悉资料并联系对接人三 地块勘探分为2条线，根据时间安排配置2-3个考察人员。a) 地块线：访谈+调研，地块微观信息通过调研完成、地块宏观信息通过政府访谈落实b) 市场线：访谈+调研，更深入了解区域市场特征及竞品信息四 地块线工作内容是可研编制的前提和首要步骤，信息的完整度与及时性尤为重要，一般信息获取途径：一手土地信息调研、政府相关部门访谈a）政府部门访谈部门访谈工作内容备注规划局1.资料：宗地所在区域总体规划（电子版）包括空间，功能，土地，交通规划2.资料：城市商业网点规划（电子版）商业地产项目专项，住宅不需要3.访谈：6个基本问题1）区域规
3、划介绍整体上初步了解区域现状2）目标区域的规划地位/发展现状/目标区域在城市中占位和发展阶段3）目标区域路网建设规划及时间节点最基本的基础设施4）学校、医院、站点、其他公共建筑或市政配套规划及时间节点判断区域未来实际发展潜力最重要因素5）重大景观绿化等规划及时间节点 是否具有较强的休闲及旅游属性6）规划落地是政府（政府级别，区级、市级等）投资还是招商引资规划落地的可行性国土局1.资料：近3年每年土地出让及成交数据+明细，判断土地市场热度和在途库存2.资料：当年土地出让计划未来2年的在途库存情况3.访谈：4个基本问题1）区域内今年土地出让计划（住宅+商业）判断2年内的在途库存2）保障房或城中村改
4、造政策及计划刚需市场的隐形库存3）土地出让方式协议拿地的条件4）有无特殊政策，比如限价出让政策风险性招商局1. 重大洽谈项目2. 待落地项目具体信息（企业规模、位置、产能、员工数量、）招商机会b）地块基础信息勘探，土地勘探表详见地块详勘清单表关注内容勘探细项备注道路通达性1.宗地四至道路是否通车（未通车，通车时间）、道路等级、绿线2.宗地内部道路是否通车（未通车，通车时间）、道路等级、绿线红线内外有利、不利因素1.红线内不利因素不利：噪音、污染、禁忌、危险物、辐射性、宗教、高压线、加油站2.红线外不利因素配套1.交通：公交（站点、线路、班次）、地铁（开通时间、站点）2.商业：体量、业态、开业时
5、间3.学校：学区、规模4.医院：规模、运营时间5.社区类配套：五菜一汤五 市场线工作内容：承接项发部门输出地块相关信息，结合市场及竞品信息整理，对片区项目定位以及产品打造给予结论输出事项访谈内容备注市场信息整理+项目访谈1.近一年整体房地产市场供求和量价市场供给和需求情况，溢价能力2.房地产市场板块供求和量价城市房地产市场板块划分3. 项目所在板块的城市定位，市场认知，客户来源，比例，置业目的，主力户型，主力总价，置业敏感点，其他偏好，典型客户素描城市客户结构4.本项目规划，产品，推售，价格，客户，月流量，客户特征典型项目情况5.市场不同物业的价差，市场接受度毛坯和精装，高层，洋房，别墅，大平层6.当下房地产政策以及土地政策限购限价情况和市场反应或应对策略7.市民对品牌开发企业的认知度和溢价接受度，市民认知中的品牌企业熟悉当地市民认知中的品牌企业排行8.市场规范性，联合拿地情况是否存在潜在的拿地联盟9.索要楼市地图和项目资料包加微信，后续获取电子资料备注：项目访谈最佳方式是先联系到代理公司或同行的项目负责人或项目核心成员，不建议直接暗调六 工作结果输出：1）项发工作成果建议于项目启动会输出并宣讲，输出形式及内容参见2017版可研报告编写指引；2）基于此，地块实地勘探后2个工作日完成初步邮件定位输出。
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