大连公司橡塑机厂地块竞价建设项目可研报告(85页).pptx

1、 2012年年11月月 大连橡塑机厂项目决策报告大连橡塑机厂项目决策报告 1 /共81页 一 竞报交易觃则 1 1、挂牌起始价：、挂牌起始价：89759万元； 2 2、现金竞报上限：、现金竞报上限：107711万元； 3 3、交易规则：、交易规则： （1）当报价达到107711万元后（即报价达到挂牌起始价的120%时），不再接受更高 的报价，转入竞报配建公租房； （2）公租房竞报面积增幅为50平方米的整数倍； （3）公租房建设标准3000元/； （4）公租房建成后需无偿交付政府使用； 二 地价计算方法 1 1、说明：、说明：出现竞配公租房面积时，实际建面=21.447万平-需配建公租房面积。

2、2 2、算式：、算式： （1）实际土地获取成本=（现金竞报上限+公租房面积*公租房建设单方成本） =10.77+公租房建设成本 （2）实际楼面单价= 实际土地获取成本/（项目计容建面-公租房面积） =（10.77+公租房面积*3000）/（21.447-公租房面积） 3 3、本项目按地价为、本项目按地价为10.7710.77亿亿+ +配建配建3000030000平公租房进行测算平公租房进行测算，实际楼，实际楼面单价面单价63276327元元/ /。 竞价说明：项目竞价说明：项目竞报交易规则及地价计算方法竞报交易规则及地价计算方法 2 /共81页 项目概况与价值判断项目概况与价值判断 获取方式与

3、风险防范措施获取方式与风险防范措施 项目经营与资金解决方案项目经营与资金解决方案 目录目录 补充：战略契合度及其他信息补充：战略契合度及其他信息 3 /共81页 项目为政店储备下土地，地处甘区不沙河口区交界处，为大连市内四区的地理中心，属G2类用地。 占地12.51万平，计容建面21.45万平，其中住宅19.27万平，商业0.58万平，商务0.85万平。 项目按地价为10.77亿+配建30000平公租房测算，实际计容楼面单价6327元/平。 项目基本信息项目基本信息 项目位置 行政区 甘井子区甘井子区 地段 位于主城区核心，地处甘区与沙河口区交界处，居住氛围浓厚，位于主城区核心，地处甘区与沙河

4、口区交界处，居住氛围浓厚， 属属G2类土地。类土地。 占地面积 代征地面积 0万万m2 计容积率 面积 可售面积 20.70万万m2 净地面积 12.51万万m2 住宅面积 19.27万 万m2 小计 12.51万万m2 非住宅面积 1.43万万m2 容积率 1.71 办公楼 0.85万万m2 散售商业 0.58万万m2 地价 地价总额 底价 8.9亿亿元元 车库 0万万 测算价 10.77亿亿+配建配建 30000平公租房平公租房 不可售面积 0.75万万m2 计容楼面地价 底价 4185元元/ m2 小计 21.45万万m2 测算价 6327元元/ m2 不计容积率 面积 可售面积 4.4

5、6万万m2 计容可售楼面 地价 底价 4249元元/ m2 不可售面积 1.07万 万m2 小计 5.53万万m2 测算价 6594元元/ m2 土地使用权归属 市土地储备中心市土地储备中心 土地规划用途 居住、商务、商业居住综合用地居住、商务、商业居住综合用地 土地获取方式 公开招拍挂公开招拍挂 报名截止时间 2012年年11月月9日日17时时 保证金截止时间 2012年年11月月9日日15时时 成交时间 2012年年11月月14日日10时时 备注 1）90/75限制；2）净空限高75米；3）建筑密度、绿地率30% 项目基本信息项目基本信息 4 /共81页 距离机场2公里（车行 4分钟），距

6、大连第二大 商圈西安路商圈4公 里（车行6分钟），距大 连火车站及青泥洼商圈直 线距离7公里（车行约15 分钟）。 属市重点小学周 水子小学学区。 环拥鼎山公园，市区 内罕有的配备后“后花园” 的高端住宅。 东北紧邻在建地铁1号 线，2014年下半年正式通 车，交通出行便捷。 主城区 核心区域 魅力之城 朗润园 西山别墅 溪之谷 樱花园 橡塑机 项目位于大连主城区核心，甘井子区成熟配套区域，环拥鼎山公园、东面为大连最好小学及地铁 1号线，居住氛围浓厚，G2类土地。 距离机场2公里，车行4分钟，距大连第二大商圈西安路商圈仅4公里，车行6分钟，距大连 火车站及青泥洼商圈直线距离7公里，车行15分钟

7、。 项目区位项目区位 大连周水子 机场 西安路 商圈 青泥洼 商圈 2KM 4KM 7KM 5 /共81页 宗宗 地地 项目东邻液力机厂，北邻亿海盛都等成熟住宅小区，环抱鼎山公园，居住氛围及配套环境优越。 东至：大连液力机械厂，南至：鼎山公园、西至：华北路，北至：亿海盛都、王家桥居住区。 项目四至项目四至 液力机械厂 6 /共81页 大连橡塑机厂前身为大连橡胶塑 料机械厂，始建于1907年，是我 国机械行业骨干企业，大连最具 代表性的老工业厂区之一。目前 厂区历史风貌保存完好，绿化环 境优美。 宗宗 地地 地上主要为橡塑机厂旧厂区，橡塑机厂新厂2010年即已投入使用。 项目挂牌公告后，地上建筑

8、物即可动工拆除，拆迁风险可控 。 地表现状地表现状 7 /共81页 地 铁 1 号 线 西安路商圈 现状华北路 华北路 宗地 大连BRT目前已全线开通， 可于宗地直接到达西安路商 圈（目前市区第二大商圈）。 在建中的地铁1号线将贯 穿城市南北，预计2014年下 半年通车，届时可快速到达 星海、高新园区等南部核心 区域。 西邻城市主干路华北 路（双向八车道），私家车 出行便捷。 宗地出行交通便捷，地铁、公路、快速公交三位一体的全方位路网覆盖。 距离在建的地铁1号线东纩路站约500米，预计2014年下半年建成通车，届时可快速达到西安路、 星海广场、高新园区等南部核心区域。 紧邻城市主干道华北路，快

9、速公交（BRT）及多条公交途径项目用地， 5分钟内南行可直达机场、 北行直达西安路商圈。 交通状况交通状况 8 /共81页 鼎山公园 鼎山文化杯 鼎山历史长廊 宗宗 地地 鼎山公园是大连市较为典型的市民休闲公园，公园由历史长廊等极具中国古典文化特色的元素组成。 项目用地环抱鼎山公园，独享公园景观资源及休闲配套，是市区内少有的配备“后花园”的高档住宅。 周边配套周边配套环境环境 9 /共81页 项目 数目 内容 市重点 小学 1 周一小学 非重点 小学 10 周二小学、春柳小学、泡崖 小学、光华小学、新华小学、 千山路小学、刘家桥小学、 李家街小学、兴华小学、金 三小学； 中学 7 汇文中学（区

10、内排名第五） 51中、52中、12中、78中、 79中、80中 高校 3 大连工业学校、空军第四职 工大学、化工工业公司职工 总校 周一小学 宗宗 地地 项目属市重点周一小学学区内，对口初中为区内排名前五的汇文中学。 教育配套齐全，未来产品销售将吸引部分城市西北部有子女上学需求的客户。 汇文中学 周边配套周边配套教育教育 10 /共81页 沃尔玛 沃尔玛 东特购物广场 东特购物广场 宗宗 地地 沿华北路已形成成熟商业氛围，宗地距离沃尔玛及东特购物广场仅800米，步行时间约10分钟。 周边配套周边配套商业商业 11 /共81页 大连市中心医院 大连市妇幼保健医院 市中心医院 市妇幼保健医院 宗宗

11、 地地 距离宗地约2公里内分布有三级甲等医院两所大连市中心医院及市妇幼保健医院，其中， 大连市中心医院是目前大连市医疗设备及医疗技术最先进的综合医院。 周边配套周边配套医疗医疗 12 /共81页 液力机械厂 大连周水子国际机场 宗地 红线外不利因素红线外不利因素存在机场及液力机械厂的噪声影响存在机场及液力机械厂的噪声影响 项目位于大连周水子机场噪声70dB范围以内，存在噪声影响； 东侧为大连液力机械厂，厂区生产将导致本项目内存在噪声影响； 上述丌利因素将在觃划设计方案中予以考虑，尽可能通过觃划调整，以及通过多栽植减少噪音的 植物、树木，室内安置隔音效果较好的玱璃窗等措施觃避该丌利影响。 13

12、/共81页 大市政配套大市政配套管网接驳梳理管网接驳梳理 自来水 后期自来水 后期煤气 煤气 图例 排水 排水接驳井 高压站 供热 有线 通讯 亿海盛都亿海盛都 高压站高压站 鼎润府鼎润府 高压站高压站 14 /共81页 大市政配套大市政配套管网接驳梳理管网接驳梳理 自来水自来水 东纬路目前有DN400自来水管线，暂不满足项目用水量； 周山街上现有两条DN900管线，水源分别来自甘井子配水池及南关岭配水池，但是目前南关岭配水池水 量不足，无法保证项目使用，可用甘井子配水池的DN900水管，但因为此管线已比较陈旧，摘牌后需进行 换管升级施工； 周边项目现进行DN900管升级改造费用分摊，基本按建

13、筑面积24元/平米标准，但如项目周边已存在DN900 管，将按改造实际造价计算，但标准不小于24元/平米。 煤气煤气 中压管线施工东纬路项目东侧，延伸至项目还有段距离，为减少破东北路范围，应将煤气调压站尽量设 置在项目东北角，但调压站数量还需要协调煤气公司尽量少； 低压管线可满足项目使用。 供暖供暖 此区域以前是橡塑机厂区自建锅炉房供暖； 现进行住宅小区，则供暖并入大连市供暖规划，此区域供热单位为大连供暖集团有限公司，但目前供暖 公司供暖热负荷不够，需要进行锅炉房改造，但改造又没有改造空间成最大困难； 未来可选择大连热电集团，但离项目稍远，需与供热办沟通供暖方案。 排水排水 北侧有市政排水管道

14、及可供接驳井，南侧香周路有排水接驳井。 强电强电 正式电由锦绣6.6万付高压站引来，具体接驳至项目由亿海盛都或鼎润府高压开关站引出。 电视、电话电视、电话 天涂有线及中国联通均在东玮路北侧沿路有综合管道，于亿海小区前有相应管井。 15 /共81页 远洋地产于10年9月分块获取钻石湾 项目，总建筑面积200万平，该项目中 要求建设五星级酒店、写字楼、文化 娱乐配套及大型综合商业，容积率最 高地块达2.9（平均2.2），楼面地价 最高达5770元/平（平均5300元/平）。 橡塑机项目容积率1.71，规模适中， 地价总额相对压力小，且无需捆绑大 体量非住宅用地，土地市场公允价值 大于大化项目，预计

15、成交楼面单价将 在6000元/平左右。 地块名称地块名称 开发商开发商 获取时间获取时间 总建面总建面 容积率容积率 楼面地价楼面地价 钻石湾 远洋 2010年9月28日 200万平 1.82.9 49305770元/平 宗地 远洋钻石湾项目 可比地价可比地价 项目所在板块内，自2010年起无公开住宅用地供应，供应量急剧萎缩，周边无可比地价，因此 选取2010年远洋获取的相近质素地块做地价对比。 远洋地产于2010年9月获取的大化项目（楼面最高5770元），该项目除住宅外，要求建设星级 酒庖、写字楼、文化娱乐配套等附属条件. 较远洋项目，橡塑机项目觃模适中，容积率低，预计成交楼面单价将在600

16、0元/平左右。 16 /共81页 限贷限贷 政策要求首套房贷款需三成首付， 二套房为六成，三套房不予贷款。 大连公司经与中信银行沟通，在限 贷客户已缴清其他商品房贷款后，可 以首套房贷款政策予以执行，具有一 定操作空间。 限价限价 2011年8月起实施一房一价原则， 要求售楼处公示每套商品房价格的相 关信息，公示后不得擅自上调。 目前政府只是颁布此项条款规定， 并未要求严格执行，大连各在售项目 也并未实际执行。 市场监管市场监管 政策规定七层（含）以下的商品房， 须完成主体结构封顶；八层（含）以 上的商品房须完成主体结构2/3以上 （不得少于七层）。 大连公司因良好的社会信誉及政府 关系，项目

17、工程进度要求可相对放宽， 具备一定操作空间。 预售资金监管预售资金监管 大连地区尚未实施预售资金监管。 投资环境情况投资环境情况 17 /共81页 土地价值判断：符合土地价值判断：符合PIE模型要求，土地综合评价等级模型要求，土地综合评价等级A级级 片区人口片区人口 周边设施周边设施 产业和就业产业和就业 P I E 片区人口密度大，同时存在 大量的外来人口导入 周边配套设施完善，生活便 利、舒适 原有就业人群数量众多，同 时新的产业导入 A B C D 完全符合 不完全符合 A B C D 完全符合 不完全符合 A B C D 完全符合 不完全符合 符合符合PIE模型要求，模型要求，土地综合

18、评价等级土地综合评价等级A级级 18 /共81页 土地供应稀缺：所在板块内，自2010年起无公开住宅用地供应， 供应量急剧萎缩，周边居民改善性购房需求旺盛，未来项目潜资优越。 重点学区、鼎山公园、地铁物业：周边分布大型购物商场、三甲医 院、市重点小学、BRT及地铁1号线途径、环拥鼎山公园，是市区内 少有的配备“后花园”的高端住宅。 + + G2G2类土地属性类土地属性 土地价值显著土地价值显著 可快速开发可快速开发 拆迁难度小，可快速实现净地：用地内为大连橡塑机厂址，2010 年新厂已正式投产，目前旧厂区内已全部搬迁空置，项目正式摘牌后 即可迚行拆迁工作。 主城区中心： 传统主城区中心，甘区与

19、沙河口区交接处，为两区 行政、文化、商业中心，居住氛围浓厚，区域认知度高。 + 土地属性综合判断：主城区核心区稀缺土地属性综合判断：主城区核心区稀缺G类土地资源类土地资源 19 /共81页 获取方式与风险防范措施获取方式与风险防范措施 项目概况与价值判断项目概况与价值判断 项目经营与资金解决方案项目经营与资金解决方案 目录目录 补充：战略契合度及其他信息补充：战略契合度及其他信息 20 /共81页 土地使用权人土地使用权人 市土地储备中心 土地他项权利土地他项权利 无 土地用途土地用途 居住、商务、商 业居住综合用地 土地使用年限土地使用年限 住宅70年，商务、配套公建40年 土地手续状况及土

20、地手续状况及 背景背景 （1）该项目用地原为大连橡塑机厂厂区，2010年新厂已正式投产， 目前旧厂区内已全部搬迁空置。 （2）2012年10月13日已正式挂牌，11月9日竞买保证金截止，11月 14日摘牌。 项目信息来源项目信息来源 市土地储备中心推荐项目。 土地方或合作方土地方或合作方 背景背景 区域本部协助，寻求资金合作方，尽快落定资金解决方案，减少资金 占用。 项目转让目的项目转让目的 公开市场招拍挂项目，非二手地转让。 是否存在中介费是否存在中介费 是是 否否 土地权属状况与背景土地权属状况与背景 该项目原为大连橡塑机厂址，2010年新厂已正式投产，目前旧厂区内已全部搬迁空置。 该项目

21、10月13日已正式挂牌公示，11月9日竞买保证金截止，11月14日摘牌。 21 /共81页 用地预申请公告 正式挂牌公告 摘牌 缴纳竞买保证金 缴纳预申请履约金 土地获取方式及时间土地获取方式及时间 橡塑机地块橡塑机地块 价款组成：现金竞价+配建公租房面积 总价：10.77亿元+配建30000平公租房； 实际计容楼面地价：6327元/平方米；实际计容可售楼面地价：6594元/平方米 支付节奏 支付进度支付进度 2012年11月9日前 年5月 支付金额支付金额 6亿元 5.67亿元（含公租房建设成本） 付款条件付款条件 缴纳竞买保证金 结合项目运营考虑，在摘牌后半年支付 剩余地价款 出让方式：公

22、开市场挂牌 公告时间：2012年10月13日 报名截止时间：11月9日17:00 保证金截止时间：11月9日15:00 现场竞买时间：11月14日10:00 未竞得保证金返还时间： 11月16日 土地出让合同签署时间：年3月 交地时间：年2月（摘牌后三个月内） 交地条件：净地 竞买保证金：6亿元 底价：8.98亿元（起拍楼面单价4185元/平米） 测算地价组成：10.77亿元+配建30000平公租房 实际计容楼面地价：6327元/平米 22 /共81页 挂牌文件主要内容挂牌文件主要内容 挂牌文件中未设置竞买门槛，主要内容如下： 住宅套型要求：9090平方米以下套型面积占居住建设总面积的平方米以

23、下套型面积占居住建设总面积的75%75%。 该地块挂牌起始价为人民币起始价为人民币8975989759万元，竞买保证金为万元，竞买保证金为6000060000万元万元人民币或等值外币。 该地块净地出让，该地块净地出让，由市土地储备中心以地上建筑物、构筑物拆除现状移交，交地时间：竞 竞 得人于摘牌后得人于摘牌后3 3个月内个月内到市土地储备中心办理宗地交接手续。该地块涉及用地红线范围内地 下各类设施设备的拆除、迁移和补偿等问题，以及上空设施的迁移落地事宜均由竞得人自行 解决。 该地块若以竞配建公共租赁房面积成交，竞得人须与大连市住房保障中心签订有关公共租 赁房建设协议后签订成交确认书；竞配建公共

24、租赁房部分由竞得人负责建成后无偿交付竞配建公共租赁房部分由竞得人负责建成后无偿交付 市住房保障中心负责管理，产权归政府所有市住房保障中心负责管理，产权归政府所有；竞配建公共租赁房面积部分，计入90平方米以 下住宅套型指标中。 建设期限：自出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，住宅建设项目自开工之约定土地交付之日起一年内开工建设，住宅建设项目自开工之 日起三年内竣工。日起三年内竣工。 本次挂牌设定最高地价竞价上限，最高竞价上限为人民币最高竞价上限为人民币107710.8107710.8万元。万元。当报价达到最 高竞价上限后，不再接受更高的报价，转入竞报配建公共租赁房建筑面积程序。不再接受更

25、高的报价，转入竞报配建公共租赁房建筑面积程序。 竞得人自国有建设用地使用权出让合同签订之日起30日内须支付竞买成交价款（含竞 买保证金转作地价款部分）的50%（含），剩余部分须自签订剩余部分须自签订国有建设用地使用权出让合国有建设用地使用权出让合 同同之日起一年内交清，之日起一年内交清，具体按国有建设用地使用权出让合同的约定交纳，同时按国家 规定支付利息。 23 /共81页 报名及潜在竞争对手情况报名及潜在竞争对手情况 截至11月9日，共有4家单位报名，且均已按时缴纳竞买保证金，取得竞买人资栺： 1 1、大连万科大连万科 2 2、保利保利 参与动因：除在售的西山林语项目外，在连已无土地储备，急

26、需获取新项目补仓； 出价能力判断：出价能力强，为大连公司首要竞争对手。 3 3、中铁建中铁建 参与动因：寻机入连，对外声称年底前一定要落定一个项目； 出价能力判断：出价能力较强。 4 4、大连国合大连国合 参与动因：前期出资3亿元进行一级整理，希望通过参与竞拍，将成交价抬高至现金竞买 上限，以求政府顺利返还前期垫付资金及利息； 出价能力判断：资金不是很充裕，自身开发能力有限，出价能力为4家中最弱。 24 /共81页 拆迁风险：用地现状为橡塑机厂旧厂，厂方与政府已签署用地回收补偿协议，但土地证尚未注销、 未拆迁，存在拆迁风险。 净地交付：竞买须知约定净地出让，项目摘牌后3个月内由市土地储备中心净

27、地移交给竞买人，即 为年2月可拆迁至净地。 风险防范措施： 项目摘牌后与厂方正式沟通，尽快注销土地证，并绘制拆迁地图，双方明确拆迁具体计划和标准， 整理出示范区和首开区以及施工场地、通道对应的厂房明细，尽快推动政府拆迁，规避拆迁风险。 与政府谈判，通过延付地价款及减免剩余地价应收利息的方式，尽可能降低经济损失。 项目风险与防范项目风险与防范 主要风险点主要风险点 风险内容风险内容 防范措施防范措施 国土、规划风险 无。规划条件已通过规划部门 审批，无变更风险。 拆迁、补偿风险 地上橡塑机旧厂土地证未注销， 尚未启动拆迁，存在拆迁风险。 （无补偿成本追加风险） 1）与厂方积极沟通，尽快办理土地证

28、注销， 明确厂区搬迁计划，推动拆迁； 2）延付剩余地价； 3）若政府未按时净地交付，追究政府违约 责任，减免剩余地价应收利息。 合作风险 无。公开出让项目，万科100% 权益，不存在合作风险。 政策风险 无。项目未来通过公开市场正 规流程获取，除国家规模性调 控外，土地本身无政策风险。 税务风险 无。公开出让项目，可取的正 规土地发票。 25 /共81页 获取方式与风险防范措施获取方式与风险防范措施 项目概况与价值判断项目概况与价值判断 项目经营与资金解决方案项目经营与资金解决方案 目录目录 补充：战略契合度及其他信息补充：战略契合度及其他信息 26 /共81页 10 15 15 27 26

29、32 44 50 46 46 75 62 57 17 66 68 40 34 27 55 44 68 48 48 49 27 50 41 53 50.7 78.4 50.5 50 32.39 27 17.8 9 11 26 25 39 43 52 54 52 9008 7163 8298 7419 8578 8666 9629 8295 8739 8628 9805 10663 10238 10180 10237 10375 11075 9413 11095 12583 12301 12853 12617 10467 9854 10516 9927 9769 10947 9382 10657

30、10288 10413 11186 11538 10235 10605 11015 9986 9910 9048 9854 10586 10973 9930 0901 0903 0905 0907 0909 0911 1001 1003 1005 1007 1009 1011 1101 1103 1105 11.7 119 1111 1201 1203 1205 1207 1209 成交面积（万平米）成交面积（万平米）成交均价（元成交均价（元/平米）平米） 整体市场分析整体市场分析整体量价整体量价 大连市场均价趋势相对稳定，成交量经历了2011年年底的低迷，从今年3月开始出现阶段性窗 口期，成

31、交量有所回升。之后市场逐步回升，到8月上升至54亿，达到过去一年的最好水平。 27 /共81页 整体市场分析整体市场分析整体供求整体供求 整体市场供求关系相对于2011年有所改善，2012年批售比基本维持在1左右，在保证成交量 持续上涨的前提下，已经出现了成交多于供应的情况。 22 7 31 42 18 12 23 27 18 21 64 80 4 7 5 40 82 60 38 25 74 76 31 39 44 38 39 45 36 74 83 35 53 40 35 30 8 10 17 34 17 45 41 52 55 2.13 0.47 2.07 1.55 0.7 0.37 0.

32、52 0.54 0.39 0.46 0.86 1.28 0.6 0.28 0.05 0.39 1.37 1.19 0.95 0.3 1.13 0.75 0.44 0.55 0.6 0.93 0.52 0.73 0.45 0.97 0.71 0.46 0.7 0.83 0.85 1.04 1.03 1.01 1.02 1.03 1.02 0.97 0.92 0.96 1.06 0901 0903 0905 0907 0909 0911 1001 1003 1005 1007 1009 1011 1101 1103 1105 117 119 1111 1201 1203 1205 1207 120

33、9 供应面积供应面积(万平米万平米)成交面积（万平米）成交面积（万平米）批售比批售比 28 /共81页 宗地 促进路区域 周水前 区域 东北快速路 区域 城市花园区域 宗地 板块市场分析板块市场分析板块市场划分板块市场划分 宗地属于大纺春柳板块，位于甘井子区不沙河口区交界处，是大连市内四区的地理中心，也是 连接沙河口不甘井子的重要通道。 不宗地相关的市场可分为4个区域，分别是促进路区域，东北快速路区域，周水前区域和城市花 园区域。 29 /共81页 板块供求关系板块供求关系供应减少抑制需求，进入供应空白阶段供应减少抑制需求，进入供应空白阶段 作为大量工厂聚集，改造缓慢，居住人口多的板块，板块在

34、2006年之后供应持续减少，供应占 市内四区从8%降到3%，2012年供应消失。 成交受供应影响，从17%减少到4%。从2009年以来，每年成交面积都大于供应面积。 片区处于供丌应求状态，购房需求无法得到满足，从许多其他区域在售项目也可以看出，沙区客 户也被挤压到到其他区域购房。 30 /共81页 1656 264 420 148 432 153 当地低端老社区 均价10000左右 2房50-90为主 高品质社区 均价15000左右 2房90-120平 高品质社区 均价13000 大3房150平 高品质社区 均价14000左右 3房100-130平 1999年老房子 3房无客厅产品 均价110

35、00左右 80平左右 2000-2004年 低端社区 均价12000-13000 3房110-140平 板块价格参考板块价格参考细分市场成交情况（以板块内二手房作参考）细分市场成交情况（以板块内二手房作参考） 板块内目前网站挂牌信息（有相当量的重复挂牌数据）约5765套，其中有约一半为110万以下 的低端社区，本项目主要可参考的为高品质社区，大概有800套左右。 其中高品质社区不低端社区差距较大，高品质社区的均价可以支撑15000左右的销售价栺。 高品质社区（亿达系列）的面积主要集中于90-120平2房，100-130平3房，150平大3房。 31 /共81页 宗地 林语家话 14.3万平 0

36、5-07年销售 亿达世纪城 22万平 02-05年销售 唯美品格 23万平 07-10年销售 亿达世纪城（原大连红旗机械厂） 林语家话（原大连第二轧钢厂） 唯美品格（原大连保温瓶厂） 板块住宅产品参考板块住宅产品参考亿达亿达10年开发，年开发，3次升级，关注改善需求次升级，关注改善需求 32 /共81页 宗地 林语家话 亿达世纪城 唯美品格 亿达社区主力面积都为不90-120平，前后3个项目都一直坚持。 亿达世纨城开发较早，为了打造高品质改善项目，120-140平大面积较多。 林诧家话回归90-100平2房，110-120平3房，140-150平大3房经典配置。 唯美品栺产品则更为复合，以10

37、0-130平3房为主，配合部分跃层叠院产品， 同时兼顾50平学区投资、80-90平首置2房。 社区所有商品房面积配比 社区挂牌二手房面积功能配比（有重复挂牌） 板块住宅产品参考板块住宅产品参考亿达社区的户型逻辑与变化亿达社区的户型逻辑与变化 33 /共81页 1、通过整理好旺角挂牌与2011-2012年8月成 交数据： 3个项目挂牌总量221条，成交43套。 林语家话销量最高，且100-110平2房与 110-120平3房成交最多。 2、各项目价格情况说明 亿达世纪城、林语家话： 100平2房，14000元/平，130-140万 120平3房，13700元/平，160-170万 150平3房，

38、13000元/平，180-190万 唯美品格： 50平1房，15000元/平，70-80万 90平2房，16000元/平，130-140万 110平3房，13500元/平，150-160万标准层 20000元/平， 220-230万跃层 150平3房，17000元/平，240-250万首层 2011年1月-2012年8月亿达社区好旺角中介成交情况 板块住宅产品参考板块住宅产品参考亿达社区二手房成交情况亿达社区二手房成交情况 34 /共81页 项目名称项目名称 车库车库 公建公建 总计总计 唯美品格 8477 13689 22167 林语家话 8238 12782 21020 东特新居 1986

39、6 19866 壹品天城 15538 15538 东特星中环 11198 11198 谷和温馨苑 257 9020 9277 府佳名都 6858 6858 亿达世纪城 5004 5004 鼎润四季 4949 4949 大连门小区 2921 2921 亿海盛都 2639 2639 和兴家园 2023 2023 总计总计 21921 101540 123460 周边社区已知商品房公建总量 林语家话 唯美品格 亿达 世纪城 壹品天城 府佳名都 东特新居 东特新天地 星中环 东北名苑 谷和 温馨苑 亿海 盛都 宗地 周边各项目商业总和约10万平，车库2.1万。主要以唯美品栺不林诧家话为主。 主要商业分

40、布详见红色位置，基本围绕各社区交界处展开，南向商业较少。 板块商业及车库参考板块商业及车库参考区域内现有公建与车库情况梳理区域内现有公建与车库情况梳理 35 /共81页 二手房挂牌的公建不车库数量较少，车库普遍在10000/平，而公建参考唯美品品栺不林诧家话， 60-100平售价24000/平，200-300平售价15000-17000/平。 二手房公建出售挂牌总量与价格 案名 面积 楼层 年租价/元 元/日.平 亿达世纪城 150 1（12） 60000 1.11 壹品天城 106 1（10） 130000 3.41 新华绿洲 102 1（6） 70000 1.91 香周路 488 1（6）

41、 200000 1.14 鹏辉新世纪 93 1（6） 40000 1.19 鹏辉新世纪 88 1（6） 80000 2.53 和润佳园 86 2（2） 55000 1.78 东北名苑 67 1（12） 24000 1.00 大纺 100 1（7） 42000 1.17 二手房公建出租挂牌总量与价格 板块商业及车库参考板块商业及车库参考区域内现有公建与车库情况梳理区域内现有公建与车库情况梳理 36 /共81页 林诧家话商业分南北两端分布。北端中小型商业由于人 流丌足，普遍存活丌好，南侧200-400平独立餐饮商业 较为成功。 停车以33平车位为主，少量大面积独立车库。 板块商业及车库参考板块商业

42、及车库参考林语家话商业分布与户型配比林语家话商业分布与户型配比 37 /共81页 板块商业及车库参考板块商业及车库参考唯美品格商业分布与户型配比唯美品格商业分布与户型配比 唯美品栺由于社区位置，只能在西北侧布置商业，商 业面积以80-110平为主，由于不主路间被景观带分割， 整体经营效果丌佳。 停车方面采用整体8千平地库，集中取证。 38 /共81页 板块商业及车库参考板块商业及车库参考亿达世纪城商业分布与户型配比亿达世纪城商业分布与户型配比 亿达世纨城的商业全部为北向，产品大量集中于100-110平。 该项目无地下停车方案。 39 /共81页 板块商业及车库参考板块商业及车库参考府佳名都商业

43、分布与户型配比府佳名都商业分布与户型配比 店佳名都商业主要为餐饮，全部集中于小区西侧，以独立的餐饮为主。3个主要商业都为500 平，配合120-200的小型铺面和3个1000平的大型公建。 该小区无地下停车方案。 40 /共81页 橡塑机北侧街对面的亿海盛都，全部为南向沿街小商铺，面积集中于80-90平。 该项目无地下停车方案。 板块商业及车库参考板块商业及车库参考亿海盛都商业分布与户型配比亿海盛都商业分布与户型配比 41 /共81页 板块商业及车库参考板块商业及车库参考东特（沃尔玛）商业分布与户型配比东特（沃尔玛）商业分布与户型配比 东特借助引入了沃尔玛和苏宁的优势，周边商业已经初步形成商圈

44、，产品面积分为两端，小面 积以60为主，从60-150都有分布，大面积则在1000-3000左右，主要以大型卖场为主，以租 赁的方式引入商场经营。 42 /共81页 板块商业及车库参考板块商业及车库参考壹品天成商业分布与户型配比壹品天成商业分布与户型配比 壹品天城作为周边开发最晚的社区，商业主要沿西南路 （高架桥）主干线分布，主力面积210-230平，面积分布 较为均匀。 43 /共81页 年份年份 套数套数 面积面积/ /万平万平 金额金额/ /亿元亿元 2008 1194 13.6 17.7 2009 4685 52.3 70.0 2010 3477 36.4 52.6 2011 2560

45、 27.0 38.7 2012 3074 33.2 46.1 项目项目 套数套数 面积面积/ /万平万平 金额金额/ /亿元亿元 均价均价 远洋钻石湾 836 9.2 13.0 14123 亿达第五郡 239 2.4 3.9 15866 远洋广场 197 2.3 2.8 12541 华润凯旋门 195 2.3 2.7 11468 亿达馥园 110 1.3 1.6 12740 2012年80150平，120200万产品排名 竞品分析竞品分析关注改善类项目关注改善类项目 关注改善市场容量，聚焦第五郡不钻石湾2个主要竞品。 聚焦大连市内四区改善产品（面积80-150平，总价120-200万）逐年成交

46、情况，基本可以发现 在2010-2012年，平均30-35万平，每年40-50亿左右。市场容量比较稳定。 考虑到项目距离与产品定位，主要关注排名前2名的进洋钻石湾与亿达第五郡。 44 /共81页 橡塑机项目 亿达第五郡 总建面：70万平 已开发：60万平 已取证未销售：4万平 目前均价： 高层：16000 多层：19000 进洋钻石湾 总建面：200万平 已开发：30万平 已取证未销售：19万平 目前均价： 高层：13000 多层：14000 关注周边竞品情况，数量少，竞争集中。 亿达第五郡与进洋钻石湾都在项目5公里范围内，而项目周边由于供应不足，无其他改善项目。 竞品分析竞品分析亿达第五郡、

47、远洋钻石湾亿达第五郡、远洋钻石湾 45 /共81页 竞品分析竞品分析竞争分级竞争分级 土地属性土地属性 橡塑机橡塑机 亿达第五郡亿达第五郡 远洋钻石湾远洋钻石湾 优势 成熟片区 教育配套发达 海景与发展前景 劣势 周边社区老化 生活配套匮乏 交通与生活配套不成熟 暂无教育配套 评级 A B B 产品力产品力 橡塑机橡塑机 亿达第五郡亿达第五郡 远洋钻石湾远洋钻石湾 优势 大盘，成熟度较高 建筑景观品质较高 大盘造势充分 示范区展示规模大 劣势 缺乏改善类产品口碑 暂无实楼展示 评级 A B 总价总价 橡塑机（含装修）橡塑机（含装修） 亿达第五郡亿达第五郡 远洋钻石湾远洋钻石湾 主流总价 120140万 2房 130150万 小3房 170210万 大3房 120140万 2房 170220万 3房 110130万 2房 170200万 3