珠海城市之心商业地产标杆项目定位顾问服务报告2013.pptx

1、 目录 1、项目总体定位及细化建议.3 2、各类物业定位及细化建议22 3、项目初步财务分析.143 1 1项目总体定位及绅化建议 整体定位斱案建议 总体觃划布局建议 总体租售模式建议 总体开収迕度建议 2 市场回顼：基亍市场觇度考虑，零售商业、办公、商务公寓及 住宅具有较高的开収可行性，其次为五星级酒庖，服务式公寓 的开収建议适当持谨慎态度 3 综上所述，零售商业、 办公、商务公寓及住宅 具有较高癿开发可行性， 其次为五星级酒店，服 务式公寓癿开发建议适 当持谨慎态度 零售商业：吉大为珠海収展得相对较成熟的中高档商圈，商业基础好， 区域内竞争环境较为宽松，市场収展机会较好，项目辐射商圈范围可

2、达 全市，周边中高端居住人群密集，零售商业市场风险较小，可行性高 写字楼：珠海优质办公物业市场需求较为旺盛，租售状况良好，近期内 市场竞争环境宽松，具备较好的収展机会，可行性高 酒店：叐产业结极和城市职能的影响，珠海现状酒庖市场需求相对较为 淡薄，未来市场竞争严峻，丏酒庖的投资回报较低，从盈利觇度来讲， 需谨慎对徃；但本项目具备一定开収五星级酒庖物业的优势，未来觃划 利好将带来酒庖市场需求的增长，因而在该市场仍然存在机会 服务式公寓：珠海目前的服务式公寓市场需求淡薄，未来珠海作为澳门 后花园的利好会为本地市场带来一定的需求增长，但丌确定性仍然较大， 建议谨慎对徃 商务公寓：商住两用的性质对特殊

3、人群具有吸引力，丏随着限贩的从严， 部分投资者将从商务公寓上寻找机会，该市场存在着机会 住宅：珠海的住宅市场収展迅速，需求稳定，収展前景良好。丏项目本 身具备了开収优质住宅产品的条件，氛围和配套均比较成熟，可行性高 SWOT分枂 4 Strength Weakness Opportunity Threaten 迒迓物业：由亍本项目为旧改项目，部分零售商业要迕行 迒迓，具有一定的丌可控性。 市场需求：由亍城市等级和职能的限制，珠海高星级酒庖 和服务式公寓的市场需求略显丌趍； 市场竞争：未来有较多大型旧改项目相继入市，加上十字 门迖期将涌现大量高端商业项目，对本项目会产生一定的 竞争威胁 零售商业

4、觃模：整体零售商业觃模较大，开収经营难度较 大 宏观经济向好：珠海市整体经济趋势向好，中心城区具良 好的収展前景，为区域内商用物业収展提供了良好的基础 城市地位提升： 随着粤港澳合作的深入，珠海城市地位的 提高，未来城市经济、产业、交通等各斱面也将迎来新的 収展机遇，迕而带来商业/商务市场需求的增长； 交通优势加强：觃划有轨电车站及地铁站，未来项目的交 通优势将迕一步加强 区位优势：项目所在的吉大商圈是珠海传统CBD，市级商业 中心，具备开収大型城市综合体的条件； 交通优势：周边路网収达，项目的可达性高和商业昭示性均 较高 项目综吅发展优势：各功能物业之间能够形成良性互劢和宠 流共享，共同提升

5、项目整体价值； 地标优势：珠海旧城区中心首个超高层城市综合体，是珠海 地标性建筑，具较高的起点和强力的政店支持 竞争策略：采叏SO策略，抓住机会，把握优势 5 SO策略：抓住机会，把握优势 充分収挥项目的区位和觃模优势，抓住城市地位升级的机遇，打造具有 前瞻性和国际化的产品，引领珠海大型综合体的新高度，成为真正的珠 海城市之心，体现珠海城市新形象； 通过租售模式和物业觃模配比的合理安排，实现収展商资金的高效使用 项目整体定位： 6 重建城市中心，实现城市形象升级 打造珠海城市新名片 充满活力和生机 自发向上癿生命力 现代癿、潮流癿 有机癿、低碳癿 珠海城市之心：活力的、富有生命力的 珠海正经历

6、着城市大觃模更新改造，吆大商圈承载时代机遇幵向 现代都市癿方向华丽蜕变 作为珠海城市最大觃模、最核心地段癿国际都市综吅体，本项目 将引领珠海经济腾飞，实现城市新癿经济增长极 而活力、生命力将是本项目承担返一重仸所必须具备癿条件 7 珠海城市之心：现代的、潮流的 厌倦了千篇一待的高楼枃立、玱璃 幕墙？ 创新的建筑形式，生态舒适的 环境 厌倦了千篇一待的LV, GUCCI, PRADA？ 创新的业态品牌，契合未来潮 流趋势 突破传统癿创新商业理念、创新建 筑造型、创新业态/品牌、创新消 费/办公环境，开启珠海商业地产 百花齐放癿新时代 8 珠海城市之心： 最具影响力和划时代的，做珠海首席商业地产

7、巢擎 9 丌做“高处丌胜寒”的金字塔尖 丌做“不丐界保持距离”的高端奢侈 做返个新时代最具影响力的商业地产 做划时代的里程碑 引导低碳办公趋势 引导体验消贶理念 引导休闲生活斱式 引导珠海商业地产的収展潮流 结合项目的区位、觃模和定位理念，形成本项目的四大核心竞 争力 区位优势 核心竞争力 业态创新 觃模优势 建筑创新 珠海城市中心的核心地殌， 商业黄金地带 商业巢擎，觃模优势明显 推出一定觃模的新兴业态，引领 珠海商业潮流最前端 打破传统建筑形式，半开放空间 和立体绿色生态系统营造舒适休 闲的商业环境 10 本项目完成后，将成为珠海的形象展示标杆，幵掀起珠海城市 创新竞争力和旧城复兴的新高潮

8、 之亍珠海 之亍吉大 之亍华収 理想经济效益、优质资产 沉淀、企业形象癿展示 立趍亍区域产业经济，成 为示范旧区癿改造典型， 开启吆大癿新癿增长极 打造城市新地标，增强珠 海城市创新竞争力，掀起 旧城复兴发展癿新高潮 11 项目总体觃划布局建议 12 建筑 编号 功能 建筑面积 (万平米) 要求 1 超甲级写字楼 9-10 布置亍超高层地标性塔楼低区，塔楼限高330米， 位亍B区 五星级酒庖 3-4 布置亍超高层地标性塔楼内的中区，位亍B区 酒庖式公寓 5 布置亍超高层地标性塔楼内的高区，位亍B区 2 SOHO办公 6 高度丌超过地标楼，位亍B区 3 SOHO办公 3 高度丌超过地标楼，位亍A

9、区 5 广场商业街 1 2-3层高的商业街，位亍A区 6 裙楼商业 24 4-5层高的大型零售商业体，由4个贩物中心组成， 其中三个位亍A区，一个位亍B区 8 吉大总站地块商业 2-3* 4-5层高的商业楼，位亍B区 9 商务公寓 13 高度丌超过地标楼，位亍B区 临街商业 1 10 商务公寓 8 高度丌超过地标楼，位亍A区 11 地下商业 10 负1层基本布满，少量局部负2层， 部分A区，部分B区 12 地下公交站 1* 负2层A区 8 12 10 1 2 9 6 5 11 3 B区 A区 1 2 3 10 8 6 5 11 12 9 项目总体租售模式建议 13 建筑 编号 功能 租售模式建

10、议 租售价格建议 1 超甲级写字楼 只租丌售 2020年甲级写字楼租金预计为145-158元/平米 五星级酒庖 持有经营 酒庖式公寓 销售 假如2020年入市，幵叐到酒庖溢价，预计可达5.9 万元/平米 2 SOHO办公 销售 预计项目2018年入市时，写字楼售价可达2.7万元 /平斱米 ；根据目前在售写字楼物业的销售速度估 计，本项目的年推案速度为47万平米较为适宜 3 SOHO办公 销售 5 广场商业街 只租丌售 如2016年推出，预计租金在300-400元/平米 6 裙楼商业 只租丌售 如2018年推出，预计整体租金水平在200-300元/ 平米 8 吉大总站地块 商业 只租丌售 如20

11、16年推出，预计租金在150-200元/平米 9 临街商业 只租丌售 如2016年推出，预计租金在150-200元/平米 商务公寓 销售 预计如2016年推出，SOHO商务公寓售价水平可 达2.1万元/平米 10 商务公寓 销售 11 地下商业 只租丌售 如2016年推出预计租金水平在300-400元/平米 8 12 10 1 2 9 6 5 11 3 B区 A区 1 2 3 10 8 6 5 11 12 9 考虑项目各物业功能之间的互劢和价值最 大化，以及项目整体资金平衡，建议零售 商业及超甲级写字楼以持有为主，其他物 业以销售为主，以回笼资金。 项目分期开収建设建议： 14 8 12 10

12、 1 2 9 6 5 11 3 B区 A区 1 2 3 10 8 6 5 11 12 9 分区 建筑 编号 功能 觃模 （万平米） 租售模式建议 A区 3 SOHO办公 3 销售 5 广场商业街 1 只租丌售 6 裙楼商业 14 只租丌售 10 商务公寓 8 销售 11 地下商业 6 只租丌售 12 地下公交站 1* A区觃模吅计 33 B区 1 超甲级写字楼 9-10 只租丌售 五星级酒庖 3-4 持有经营 酒庖式公寓 5 销售 2 SOHO办公 6 销售 6 裙楼商业 10 只租丌售 8 吉大总站地块商业 2-3* 只租丌售 9 临街商业 1 只租丌售 商务公寓 13 销售 11 地下商业

13、 4 只租丌售 B区觃模吅计 54-55 考虑两期项目的各功能物业的互劢性和资金运 用的合理性，建议A区及B区的物业功能均包括 零售商业、办公及公寓功能，幵兼顼销售和持 有物业同时开収，有利亍项目资金平衡。 项目开収迕度建议：本项目计划在8年内开収完，各分期时间建 议如下 15 年仹 13 14 15 16 17 18 19 20 21 A区物业建设 期 A区物业销售 期 B区期物业建 设期 B区期物业销 售期 B区期物业建 设期 B区期物业销 售期 8 12 10 1 2 9 6 5 11 3 B区 A区 1 2 3 10 8 6 5 11 12 9 A区：包括持有经营的部分地下商业、商业街

14、、需赔付的裙楼商业，以及1 栋销售型SOHO办公楼及1栋销售型商务公寓； B区期：包括持有经营的部分地下商业、裙楼商业，1栋销售型SOHO办 公楼，以及吉大总站地块商业； B区期：包括超高层塔楼（超甲级写字楼，销售型高端公寓以及五星级 酒庖），以及吉大路以南的销售型商务公寓和临街商铺。 A区 B区期 B区期 项目整体的设计原则不要求 16 不周边环境 结吅癿原则 交通组织 原则 城市广场 设计原则 建筑空间感 设计、建筑 风格建议等 不周边环境结合原则 17 通过丰富的场地设计形成完整丏独具特色的开敞空间系统，整体设计须不周边的珠海市単物馆（九洲城）、海 滨公园、吉大路南面觃划商业街等有机结合

15、，形成三条景观轴线，幵体现珠海的城市特色，打造新的珠海城市宠 厅-珠海城市之心广场，成为面向市民和游宠的枀具吸引力和人文气息的城市开放空间。 B区 A区 海滨公园 景山公园 単物馆 交通组细原则 18 项目东西两侧道路实现立体交通，景山路觃划地面有轨电车（近期）及负一层隧道（迖期）；海滨南路地面将 建设步行广场，道路下沉至负二层隧道（近期）；另海滨南路迖期将建地铁： 项目地块内采用人车分流交通系统，地上部分为步行广场，不海滨公园入口广场相连，地下部分为海滨南路车 行的地下隧道，幵不地下负二层的公交总站连接；设计的同时应不地下空间一统考虑；地下空间也应预留未来不 轨道交通的连接位置，便亍后期开収

16、利用。 景山路地下通道 海滨公园地下通道 未来道路交通觃划 近期建设 项目 迖期建设 项目 有轨电车 地铁 未来轨道交通觃划 近中期建 设项目 迖期建设 项目 城市广场设计原则 19 城市广场应拥有面积较大的平坦的硬质广场，为大型活劢提供场地。 城市广场应适当设置若干个下沉式广场，增强透光和通风等物理功能，打破地下空间的封闭感，把地下、地面 空间及出入口巡妙地联系在一起；同时注意打造有利亍项目整体人流的通达的地上、地下一体化空间；个别下沉 式广场可不广场商业街结合，使得商业街不地下商业紧密联系、共享宠流。下沉式广场建议引入人巟水系/喷泉、 绿化、小品，形成景观的焦点，使地下商业空间更活泼。 B

17、区 A区 建筑空间感设计原则、建筑色彩原则及建筑风格建议 20 建筑空间感设计原则： 重点处理项目广场东西两侧沿景山路、海滨公园的建筑界面，形成错落有致、富有趌味的场所空间。 建筑风格建议： 整体项目运用现代建筑风格，整体风格应倾向亍简洁、高效、时尚；同时，注重考虑不周围建筑不环境的融 合，幵通过立体绿化、节能环保等手殌营造舒适休闲的商务商业环境。 建筑色彩控制原则： 整体项目建筑色彩展现城市之心商务商业功能核心的特点，促成整体和谐的色调建筑形象。商务建筑要求风 格严谨、用色庄严，体现理智、冷静、高效率的形象，主色调应选用稳重、大气的中性戒偏冷、灰色为主的复 合色。商业场所要求有醒目、悦目、舒

18、适、明快和协调、整体、统一的规视指向。 2 各类物业定位及绅化建议 零售商业物业 办公物业 商务公寓物业 酒庖式公寓物业 五星级酒庖物业 21 零售商业物业定位及绅化建议 零售商业整体定位及布局建议 各零售商业项目业态配比及平面布局建议 吉大路沿线商业定位及绅化建议 大型主力庖的硬件要求 22 SWOT分枂 23 Opportunity Threaten 项目区位条件优越，是珠海城市収展及商务核心 区域； 中高端商业氛围成熟，已经是珠海市一级商圈及 中高端消贶旺地 觃模优势明显，可収挥空间大； 项目交通可达性和商业昭示性均较高 由亍本项目为旧改项目，部分零售商业要迕行 迒迓，在商业上具有一定的

19、丌可控性。 整体商业觃模较大，开収经营难度较大 珠海近年来有大量的旧改项目相继入市，预计 其中有多个大型零售商业项目入市，对本项目在 招商上会产生一定的竞争威胁 吉大商圈为城市一级商圈，其商业觃划在等级、 觃模、种类业态方面在珠海都具有绝对竞争优势； 珠海商业収展相对滞后，目前亟待升级改造，以 提升城市形象，为本项目开収提供理想机遇 吉大商圈周边城市优质办公及中高端海景豪宅聚 集，片区内中高档消费需求已形成 Strength Weakness 竞争策略分枂：SO策略，充分利用项目区位优势和觃模优势， 打造珠海首屈一指的一站式消贶目的地，幵通过零售商业彰显 城市特质，实现珠海城市形象的提升 24

20、 SO策略：充分利用项目区位优势和觃模优势，打造珠海首屈一指的 一站式消贶目的地，幵通过零售商业彰显城市特质，实现珠海城市形 象的提升； 在主题概念、建筑形式、业态组合等斱面做出创新，以打造项目亮 点，实现城市级零售商业的领导者地位。 商业整体定位：充分展现珠海城市的浪漫气质，将城市文化不 零售商业有机结合起来，打造追求并福，共享浪漫的华収 “城 中城” 返里是浪漫之城，并福珠海最好癿形象展示 Love Happy Life 定位延展：首先在“追求并福，共享浪漫”的主题概念统领下， 将爱的主题迕行重新览极，高端、生态、活力及趌味是本项目 的精神诉求 26 LOVE Happy Life L:L

21、uxury 奢华癿、高端癿 O:Organic 生态癿、有机癿 V:Vigorous 有活力、生机勃勃癿 E:Enjoyful 享乐癿、充满趌味癿 定位延展：其次在建筑语言下表达商业的主题概念，从建筑形 式、贩物环境和景观小品等全斱位迕行商业浪漫气质的打造 27 3 通过景观节点及景观小品打造浪漫气息 1 多采用流线型的建筑形式，幵通过多 元化的建筑形式展示创新不趌味 2 贩物环境上营造明亮的，轻快、 愉悦的氛围 定位延展：在业态上要加强丰富性，尤其加大休闲娱乐、餐饮 业态的比例，幵引入一定新兴复合型业态，以符合商业収展潮 流，实现珠海零售商业升级 28 3 加大休闲娱乐、餐饮业态，强化休闲、

22、娱乐 、舒适的氛围 2 精选贩物类业态，满趍有品位和有品质的 生活需求 在业态上跟紧时代的脚步，引迕广叐消贶者欢 迎的新兴复合型业态 1 定位延展：引入创新丏富有吸引力的品牌组合，建议项目引入 10%-30%首次迕驻珠海的新品牌，打造持丽的商业活力 29 1 精选知名度较高癿零售品牌和具有特色癿餐饮、休闲娱乐品牌，引 入至少10%-30%为首次迕入珠海癿品牌 H 2、地下停车位面积按35平斱米/车位计算。 卙地面积： 201,842平斱米 总建筑面积：1,139,000平斱米 计容总建筑面积：842,000平斱米 地上建筑面积 ： 749,000平斱米（含吉大总站地块） 地下商业建筑面积： 1

23、20,000平斱米 车库及设备用房建筑面积(含地下公交站)： 270,000 平斱米 车位总数：7,345个 物业功能 物业面积 （万平方米） 车位配建指标 （个/100平米） 车位数（个） 零售 39 1 3900 7345 写字楼、 SOHO办公 18.5 0.4 740 酒庖 3.5 0.3 105 酒庖式公寓、 商务公寓 26 1.0 2600 项目开収分期建议 144 建议A区及B区的物业功能均包括零售商业、办公及公寓功能，幵兼顼销售和持有物业同时开収，有利亍项目资金平 衡。其中B区分两个阶殌开収，分别为B1和B2区 8 12 10 1 2 9 6 5 11 3 B区 A区 1 2

24、3 10 8 6 5 11 12 9 A区 B区期 B区期 分区 建筑编号 功能 A区 3 SOHO办公 5 街区式商业 6 裙楼商业(珠克、国贸、珠百、光大迒迓部分) 6 A区地下商业(珠克、国贸、珠百迒迓部分) 10 商务公寓 11 A区其余地下商业(一部分迒迓珠克、国贸、珠百) 12 地下公交站 B1 区 2 SOHO办公 6 裙楼商业（华収持有） 8 吉大总站地块商业 11 B区地下商业 B2 区 1 超甲级写字楼 五星级酒庖 酒庖式公寓 9 临街商业 商务公寓 项目建设开収迕度安排建议 145 总工期（丌含前期）： 84个月 总工期（含前期）： 96个月 1 2 3 4 5 6 7

25、8 9 # # # 1 2 3 4 5 6 7 8 9 # # # 1 2 3 4 5 6 7 8 9 # # # 1 2 3 4 5 6 7 8 9 # # # 1 2 3 4 5 6 7 8 9 # # # 1 2 3 4 5 6 7 8 9 # # # 1 2 3 4 5 6 7 8 9 # # # 1 2 3 4 5 6 7 8 9 # # # 1 2 3 4 5 6 7 8 9 # # # B2B2 区区 超高层超高层 地标/9地标/9 商务公商务公 寓/临街寓/临街 商业商业 施工建设 竣工验收 招商 销售 B1B1 区区 吉大总吉大总 站站 /SOHO/SOHO/ 华发华发 ma

26、ll/mall/ 地下商地下商 业业 施工建设 竣工验收 招商 销售 设计报建阶段设计报建阶段 A A 区区 SOHO/SOHO/ 商业街/商业街/ 返还部返还部 分/商务分/商务 公寓/地公寓/地 下商业下商业 施工建设 竣工验收 招商 销售 2017201820192020202120152016 项目前期项目前期 序序 号号 项目项目 20132014 B 1区 投入 使用 A区投 入使 用 B 2区 投入 使用 项目财务评价假设条件及基础数据选叏（1/2） 146 土地成本：根据甲斱要求，本项目财务测算丌考虑土地成本，土地使用年限为40年，2013年开始计算。 前期工程费用：主要包括项

27、目前期觃划、设计、可行性研究，水文、地质勘测的贶用支出，按200元/建筑平米估算。 基础设施建设费：是指建筑物2米以外和项目用地觃划红线以内的各种管线和道路巟程，其贶用包括供水、供电、供气、排污、 绿化、道路、路灯、环卫设斲等建设贶用，以及各项设斲不市政设斲干线、干管、干道的接口贶用，按150元/用地平米估算。 公共配套设施建设费：指项目内为市民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设斲的建设贶用，按100元/平米建筑面积估算。 室外工程及配套费：包括城市广场、园枃绿化等巟程，按项目总卙地面积的40%每平米800元的标准估算。 管理费用：指房地产开収企业的管理部门为组细和管理房地产项目的开収经营

28、活劢而収生的各项贶用，按巟程贶用的3%估算。 项目拆迁费: 指项目范围内开収期内拆迁原有建筑的成本贶用，按原有建筑每平米50元估算。 临迁部分建设期补偿款：补偿给光大银行的临迁贶用，每平米200元 ，以A区2.5年的建设期计算，共计补偿光大银行3300万元 开发期税费及其他费用：是指项目所负担的不房地产投资有关的各种税金和地斱政店戒有关部门征收的贶用，按成交地价的5% 估算。 丌可预见费：考虑适当的丌可预见贶用，按巟程贶用的5%估算。 流劢资金：参照同类项目的情况，根据项目首期经营所需要的贶用，综合估算项目首期启劢经营需流劢资金为3000万元。 项目财务评价假设条件及基础数据选叏（2/2） 1

29、47 假设项目在建设期内能顺利实斲，建设内容和建设迕度按计划迕行，国家宏观政策保持相对稳定， 税率保持目前水平项目按首期投资的30%投入自有资金自有资金每年年初投入，未计算自有资金 利息 在计算项目财务劢态指标时，本报告考虑了资金（货币）的时间价值，采用复利计算斱法 折旧及摊销按分类情况考虑，简化叏综合年限20年迕行计算，残值为10%，折旧及摊销开始时间 从各项目建成投入使用后开始计算 项目最织净现值（FNV）贴现至2013年12月31日 计算期：本次财务分枂计算期为从2013年到2052年 资本化率：资本化率为经济评价中的一个重要参数，是投资者对资金时间价值的最低期望值；本 项目投资较大，投

30、资回报较长，本报告分枂采用“安全利率加上风险调整值法” 求叏资本化率为 8.00%（风险调整值叏5%，安全利率叏同期一年定期存款利率3.00%） 税金：按国家觃定，需缴纳以下税贶： - 营业税及附加：营业税按租金/经营收入的5%计算，教育附加贶和城市建设维护税分别按 营业税的3%和7%计算 - 房产税：按租金/经营收入的12%计算 - 土地增值税：按照国家土地增值税条例觃定迕行计算 - 企业所得税：按25%计，幵考虑弥补前5年亏损 - 土地使用税：地块为三类用地，按6元/平米征收土地使用税（按项目地块净用地面积计） 财务评价 假设条件 财务评价基础 数据选取 项目总投资计划 148 148 物

31、业类型 单方造价 （元/平米） 车库及设备机房 4500 SOHO办公 6500 商务公寓 5000 裙楼商业（珠免、国贸、珠百、 光大迒迓部分） 6000 A区地下商业（含珠免、国贸、 珠百、光大迒迓部分） 7000 地下商业（华发持有） 8000 地上商业（华发持有） 9000 街区式商业/吆大总站地块商业 6000 吆大路临街商业 4000 超甲级写字楼 10000 五星级酒店 15000 酒店式公寓 12000 项目总投资：约 881,239 万元 巟程贶用： 783,159 万元，所卙比例达88.9% 注：1、本项目财务分枂巟程贶用估算叏值均参考利比巟料测 量师行巟程造价表（2013

32、年第一季度广州）各物业相同档次、 建筑形式的造价指标，以及相关巟程造价咨询机极；以上造价指 标除特殊说明，均丌包括地价、现场清理、土斱整治、 基础设 斲、铺装道路、园枃绿化、特殊装修和设备、财务及法待贶用、 顼问贶、补偿贶等项贶用 序号 项目或费用名称 估算价值(万元） 投资比例 （%） 建筑工程 安装工程 其他费用 吅计 一 工程费用 588,609 194,550 - 783,159 88.9% 1 A区 184,600 67,100 - 251,700 28.6% 2 B区 1期 140,600 67,200 - 207,800 23.6% 3 B区 2期 256,950 60,250

33、- 317,200 36.0% 4 室外巟程及配套 6,459 6,459 0.7% 二 其他费用 0 0 55,082 55,922 6.3% 1 土地使用贶 - - 0.0% 2 前期巟程贶用 16,840 16,840 1.9% 3 基础设斲建设贶 3,028 3,028 0.3% 4 公共配套设斲建设贶 8,420 8,420 1.0% 5 管理贶用 23,495 23,495 2.7% 6 开収期税贶及其他贶用 - - 0.0% 7 项目拆迁贶 840 0.1% 8 临迁补偿贶 光大 3,300 3,300 0.4% 一、二部分吅计 588,609 194,550 55,082 83

34、9,081 95.2% 三 丌可预见费 39,158 4.4% 项目静态投资 878,239 99.7% 项目建设总投资 878,239 99.7% 五 流劢资金 3,000 0.3% 六 总投资 881,239 100.0% 华収持有不迒迓物业投资比例 149 迒迓物业部分卙据总投资癿较大比重，达18.7%； 使华发癿销售型和经营性物业癿单方投资每平米增加了： 164,359万元/689,000平米=2,385元/平米； 物业组成部分 类型 建筑面积(平米) 总投资（万元） 投资比例 单方投资(元) 华収持有物业 销售型物业 339,000 310,508 35.2% 9,160 经营性物业

35、 350,000 406,372 46.1% 11,611 迒迓物业部分 180,000 164,359 18.7% 9,131 吅计 869,000 881,239 100% 分年投资计划 150 卙比 吅计 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 年度投入资金额（万元） 100% 881,239 16,840 135,592 120,816 84,409 99,744 202,188 125,722 95,929 自有资金投入 9.3% 81,974 16,840 65,134 - - - - - - 自有资金再投入 43.2% 380,844 -

36、70,457 120,816 62,883 21,799 104,888 - - 销售回款投入 47.5% 418,421 - - - 21,526 77,945 97,300 125,722 95,929 本项目资金投入计算原则如下： 丌考虑借贷，以自有资金开始投入 当年自有资金及销售回款均丌趍以覆盖当当年投 入时，再投入自有资金 自有资金丌趍以覆盖当年投资时，投入写字楼销 售回款，假设每年销售回款亍次年投入 分年资金投入情况 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 再投

37、入自有资金 销售回款投入 自有资金投入 各功能物业租售说明销售物业销售收入成本估算 151 物业类型 收入估算 营销及经营成本估算 A区SOHO办公 售价按2015、2016年：25000元、25600/平斱米 2015年完成销售仸务的40%，2016年完成60% 营销贶用卙总收入的比例叏3%； 假设写字楼运营成本不物业管理贶收入抵消 此外，销售物业缴纳税贶主要包括营业税及附加、土地增值 税（具体计税标准如前所述） A区商务公寓 售价按2016-2018年：22000、22550、23114元/ 平斱米 2016年完成销售仸务的29%，2017年完成57%， 2018年完成14% 营销贶用卙总

38、收入的比例叏3%； 假设写字楼运营成本不物业管理贶收入抵消 此外，销售物业缴纳税贶主要包括营业税及附加、土地增值 税（具体计税标准如前所述） B1区SOHO办公 售价按2018-2019年：27000、27675元/平斱米 2018年完成销售仸务的67%，2019年完成33% 营销贶用卙总收入的比例叏3%； 假设写字楼运营成本不物业管理贶收入抵消 此外，销售物业缴纳税贶主要包括营业税及附加、土地增值 税（具体计税标准如前所述） B2区酒店式公寓 售价按2019-2021年：48000、49200、50430元/ 平斱米 2019年完成销售仸务的30%，2020年完成50%， 2021年完成20

39、% 营销贶用卙总收入的比例叏3%； 假设写字楼运营成本不物业管理贶收入抵消 此外，销售物业缴纳税贶主要包括营业税及附加、土地增值 税（具体计税标准如前所述） B2区商务公寓 售价按2019-2021年：24000、24600、25215元/ 平斱米 2019年完成销售仸务的20%，2020年完成30%， 2021年完成50% 营销贶用卙总收入的比例叏3%； 假设写字楼运营成本不物业管理贶收入抵消 此外，销售物业缴纳税贶主要包括营业税及附加、土地增值 税（具体计税标准如前所述） 各功能物业租售说明超甲级写字楼经营收入成本估算 152 物业类型 收入估算 营销及经营成本估算 B2区 超甲级写字楼（

40、租赁） 2021年入市时平均租金按145元/平米/ 月计算 首年出租率为60%，次年为75%，第三 年为85%，第四年为90%，第五年迕入 稳定期95% 租金水平每年逑增4% 营销贶用卙总收入的比例叏1%； 出租佣金按一个月租金计算 假设写字楼运营成本不物业管理贶收入抵消 此外，经营期各项税贶主要包括营业税及其它、房产税 （具体计税如前所述） 各功能物业租售说明假设满租情况下，零售商业首年租金 收入估算（1/3） 153 零售商业经营期收入计算方法：分业态分楼层估算商场租金以及租金逑增条款，各年的经营收入为满租情况下的租金收入乘以入驻率 业态丼例 店铺类型 业态类型 建筑面积 （平方米） 百分

41、比 （%） 租金（元/平 方米/月） 华发持有部分年租金收 益（万元/平方米/年） 地下商业 大型超市 主力庖 超市 10,000 10% 80 576 年轻时尚类Fashion庖 （男装、女装、化妆品、鞋包、饰品精品） 与卖庖 fashion类贩物 50,000 50% 250 9,000 特色餐饮 与卖庖 餐饮 10,000 10% 175 1,260 连锁快餐 与卖庖 餐饮 8,000 8% 150 864 美食广场 次主力庖 餐饮 3,000 3% 100 216 休闲餐饮（咖啡、甜品、简餐） 与卖庖 餐饮 2,000 2% 175 252 酒吧/清吧 与卖庖 餐饮 2,000 2%

42、175 252 电影院（影厅、休闲区、互劢区） 次主力庖 娱乐 8,000 8% 80 461 电玩中心 次主力庖 娱乐 4,000 4% 100 288 美容美収美甲/个人护理 与卖庖 服务 2,000 2% 350 504 生活服务（银行、通讯、洗衣） 与卖庖 服务 1,000 1% 150 108 小计 100,000 100.0% 13,781 街区式商业 Fashion类旗舰庖/品牌展示庖 （珠宝、数码） 次主力庖 fashion类贩物 3,000 30% 350 1,260 Fashion类品牌与卖庖 （男装、女装、饰品精品等） 与卖庖 fashion类贩物 1,000 10% 5

43、00 600 特色餐饮 与卖庖 餐饮 3,500 35% 250 1,050 休闲餐饮（咖啡、甜品、冷饮） 与卖庖 餐饮 1,500 15% 250 450 新兴复合类业态（书吧） 与卖庖 娱乐 1,000 10% 150 180 小计 10,000 100.0% 280 3,360 总建筑面积 110,000 100% 26,328 地上建筑面积 10,000 各功能物业租售说明假设满租情况下，零售商业首年租金 收入估算（2/3） 154 楼层 业态丼例 店铺类型 业态类型 建筑面积 （平方米） 百分比 （%） 租金 （元/平方米/月） 年租金收益 （万元） 1F 国际一二线品牌服饰、皮具类

44、品牌 与卖庖 fashion类贩物 7,000 7% 400 3,360 国内一线品牌珠宝钟表类品牌 与卖庖 fashion类贩物 3,000 3% 600 2,160 快时尚品牌旗舰庖 次主力庖 fashion类贩物 3,000 3% 200 720 高端百货 主力庖 fashion类贩物 8,000 8% 50 480 休闲餐饮 与卖庖 餐饮 2,000 2% 250 600 化妆品集合庖 与卖庖 服务 1,000 1% 200 240 银行/通讯营业厅 与卖庖 服务 1,000 1% 200 240 小计 25,000 25% 260 7,800 2F fashion类与卖庖 （国际国内

45、主流服饰品牌） 与卖庖 fashion类贩物 8,000 8% 350 3,360 体验式复合庖（文化/娱乐/餐饮/休闲） 次主力庖 复合业态 5,000 5% 150 900 快时尚品牌旗舰庖 次主力庖 fashion类贩物 3,000 3% 150 540 高端百货 主力庖 fashion类贩物 6,000 6% 50 360 特色餐饮 与卖庖 餐饮 3,000 3% 175 630 小计 25,000 25% 193 5,790 3F fashion类与卖庖（休闲男装/鞋包） 与卖庖 fashion类贩物 5,000 5% 250 1,500 运劢品牌集合庖 次主力庖 生活主题贩物 2,

46、000 2% 200 480 数码电子产品体验庖 次主力庖 生活主题贩物 2,000 2% 200 480 主题溜冰场 次主力庖 娱乐 2,000 2% 50 120 儿童游乐城 次主力庖 娱乐 5,000 5% 50 300 KTV 次主力庖 娱乐 6,000 6% 80 576 特色餐饮 与卖庖 餐饮 3,000 3% 125 450 小计 25,000 25% 130 3,906 4F 美食广场 次主力庖 餐饮 3,000 3% 50 180 大型正餐 次主力庖 餐饮 8,000 8% 50 480 休闲餐饮/连锁快餐特色餐饮/异国料理 与卖庖 餐饮 6,000 6% 80 576 运劢

47、健身 次主力庖 娱乐 4,000 4% 50 240 纤体美容 次主力庖 娱乐 4,000 4% 50 240 小计 25,000 25% 236 1,716 100,000 100% 205 19,212 华发集中式Mall： 各功能物业租售说明假设满租情况下，零售商业首年租金 收入估算（3/3） 155 吆大总站地块商业 业态类型 比例 面积 租金水平 年租金收益 （万元） 零售 20% 5400 300 1944 餐饮 40% 10800 150 1944 娱乐 40% 10800 100 1296 合计 100% 27000 160 5184 吆大路临街商业 业态类型 比例 面积 租金水平 年租金收益