各级法院审理房地产纠纷案件规范性文件资料汇编（2020年版）(350页).docx

1、各级法院审理房地产纠纷案件规范性文件汇编（2020 年版）二二年二月目录一、 最高人民法院71. 2019 年全国法院民商事审判工作会议纪要（节选）72. 最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)的补充规定（节选）103. 第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要（节选）114. 最高人民法院民一庭负责人就第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要答记者问（节 选） 135. 最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）156. 最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题（节选）187. 2015 年全国民事审判工作会议纪要（节选）218. 最高

2、人民法院关于审理涉及农村土地承包经营纠纷调解仲裁案件适用法律若干问题的解释259. 最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的 规定 2810. 2011 年全国民事审判工作会议纪要（节选）3011. 最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定3212. 最高人民法院关于个人违法建房出售行为如何适用法律问题的答复3513. 最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定3614. 最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见3915. 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释4216.

3、最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见4617. 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释4918. 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释5119. 最高人民法院关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见（节选）5520. 最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定5721. 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释5822. 最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门 协助执行若干问题的通知 6223. 最高人民法院关于审理

4、商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释6724. 最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答72二、北京地区7425. 北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3.17 新政”的房屋纠纷案件若干问题的会 议纪要的通知 7426. 北京市第一中级人民法院民一庭发布房屋租赁热点问题通报暨七则典型案例8027. 北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要8928. 北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答9729. 北京市高级人民法院关于下发关于妥善处理涉及“新国五条”的房屋纠纷案件若干问题的 会议纪要的通知 10730. 北

5、京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干 问题的会议纪要 11031. 北京市高级人民法院关于涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件处理的暂行意见11532. 北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）.11633. 北京市高级人民法院关于印发北京市高级人民法院关于行政审判适用法律问题的解答（五）的通知（节选）12334. 北京市高级人民法院关于印发北京市高级人民法院关于行政审判适用法律问题的解答（四）的通知（节选）12435. 北京市高级人民法院关于印发北京市高级人民法院关于行政审判适用法律问题的解答（三）的通知（节选

6、）12636. 北京市高级人民法院关于印发北京市高级人民法院关于行政审判适用法律问题的解答 (二)的通知（节选）12837. 北京市法院关于审理个人购房贷款纠纷案件座谈会纪要13038. 北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议 纪要的通知13239. 北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见13440. 北京市高级人民法院、北京市国土资源和房屋管理局关于在执行案件中涉及房地产若干问题 的处理意见13541. 北京市高级人民法院关于房地产案件受理问题的意见（试行）13842. 广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引1404

7、3. 广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引15044. 广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见15445. 广东省高级人民法院关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见15846. 广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干 问题的指导意见164四、上海地区16847. 上海市高级人民法院关于房产案件若干争议问题的处理意见16848. 上海市高级人民法院关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答（试行）17249. 上海市社会管理综合治理委员会办公室、上海市高级人民法院、上海市住房保障

8、和房屋管理 局、上海市公安局、上海市工商行政管理局、上海市地方税务局、上海市规划和国土资源管理局、 上海市城市管理行政执法局、上海市卫生和计划生育委员会、上海市司法局关于加强本市住宅小 区出租房屋综合管理工作的实施意见17950. 上海市高级人民法院关于审理房地产买卖与抵押、租赁反叉纠纷若干问题的意见18751. 上海市高级人民法院关于慎重处理房价下跌后购房人拒还贷款可能引发的诉讼案件的通知18952. 上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(三)（节选）19153. 上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(二)（节选）19554. 上海市高级人民法

9、院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(一)20055. 上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答20556. 上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见21057. 上海市高级人民法院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见21158. 上海市高级人民法院关于处理公有住房出售后纠纷的若干意见21459. 上海市高级人民法院关于贯彻执行上海市城镇公有房屋管理条例若干问题的意见217五、浙江地区22060. 浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答22061. 浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策

10、影响的房屋买卖合同纠纷案件 的若干意见（试行）22462. 浙江省高级人民法院关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见（试行）22664. 浙江省高级人民法院关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）23465. 杭州市中级人民法院民一庭关于审理建设工程及房屋相关纠纷案件若干实务问题的解答（节 选）23666. 温州市行政复议与行政审判联席会议第八次会议综述240六、江苏地区24367. 江苏省高级人民法院民事审判第六庭关于商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南24368. 江苏省高级人民法院关于未办理房屋登记过户手续的买受人提起执行异议之诉问题的纪要24869. 江苏省

11、高级人民法院执行局关于首查封普通债权法院与轮候查封优先债权执行法院之间处 分查封房地产等相关问题的解答25270. 江苏省高级人民法院执行局关于关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答25471. 江苏省高级人民法院执行局关于抵押债权优先受偿范围的补充解答25672. 江苏省高级人民法院执行局关于执行“唯一住房”相关问题的解答25773. 江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见26174. 江苏省无锡市中级人民法院关于执行不动产时涉租赁权处理的指导意见26775. 南京市中级人民法院关于妥善审理涉新冠肺炎疫情房地产案件的若干意见27012依法保障疫情防控，合理处

12、理各方利益。对于疫情防控期间的相邻关系、建筑物区分所有权、 业主撤销权、业主知情权或物业服务合同等纠纷，应当加强与物业主管部门、街道社区组织的联 系、沟通，271七、其他地区27376. 广西壮族自治区高级人民法院民一庭关于印发关于妥善审理涉新冠肺炎疫情相关民事纠纷 的指导意见的通知（节选）27377. 四川省高级人民法院民事审判第一庭关于印发关于涉新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法 官会议纪要的通知（节选）27578. 天津市高级人民法院关于因直管公产房屋租赁产生争议案件受理问题的审判委员会纪要28279. 内蒙古自治区高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情民商事案件相关问题的指引（节选）2848

13、0. 安徽省高级人民法院关于在审理房地产案件中认真贯彻“新国五条”精神的通知28681. 安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见28882. 安徽省高级人民法院关于规范全省房地产案件鉴定工作的若干意见（试行）29284. 沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之二）29985. 沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之一）（节选）30686. 吉林省高级人民法院、吉林省住房和城乡建设厅关于做好国有土地上房屋征收与补偿工作的 意见 31487. 福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答31788. 湖南省高级

14、人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）32589. 湖北省高级人民法院 2004 年民事审判工作座谈会会议纪要（节选）32890. 山东省高级人民法院 2005 年全省民事审判工作座谈会纪要（节选）33091. 云南省高级人民法院、云南省国土资源厅关于人民法院在执行案件中涉及土地权属等有关问 题的处理意见的通知 33492. 海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）33793. 重庆市高级人民法院民一庭关于审理涉新型冠状病毒肺炎疫情民事案件若干问题的解答（节 选） 34494. 重庆市高级人民法院关于当前民事审判若干法律问题的指导意见（节选）

15、34695. 重庆市高级人民法院执行局关于规范执行按揭房案件的若干意见(试行)的通知350各级法院审理房地产纠纷案件规范性文件汇编一、 最高人民法院1. 2019 年全国法院民商事审判工作会议纪要（节选）（二）关于不动产担保物权 60.【未办理登记的不动产抵押合同的效力】不动产抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院依法予以支持。因抵 押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记，债权人请求抵押人以抵押物的 价值为限承担责任的，人民法院依法予以支持，但其范围不得超过抵押权有效设立时抵 押人所应当承担的责任。法律关联法条61.【房地分别抵押】根据物

16、权法第 182 条之规定，仅以建筑物设定抵押的， 抵押权的效力及于占用范围内的土地；仅以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力亦及 于其上的建筑物。在房地分别抵押，即建设用地使用权抵押给一个债权人，而其上的建 筑物又抵押给另一个人的情况下，可能产生两个抵押权的冲突问题。基于“房地一体” 规则，此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，从而依照物权法第 199 条的规定确定清偿顺序：登记在先的先清偿；同时登记的，按照债权比例清偿。同一天 登记的，视为同时登记。应予注意的是，根据物权法第 200 条的规定，建设用地使 用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。法律关联法条62.【抵押权随主债

17、权转让】抵押权是从属于主合同的从权利，根据“从随主”规 则，债权转让的，除法律另有规定或者当事人另有约定外，担保该债权的抵押权一并转 让。受让人向抵押人主张行使抵押权，抵押人以受让人不是抵押合同的当事人、未办理 变更登记等为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 125.【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法 院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品 房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，最高人民法院关于人民法院 办理执行异议和复议案件若干问题的规

18、定第 29 条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超 过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此 条款。问题是，对于其中 “所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房 屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”， 可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居 住的房屋。商品房消费者名下虽然已有 1 套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足 基本居住

19、需要的，可以理解为符合该规定的精神。对于其中 “已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解，审判实 践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照 合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解 为符合该规定的精神。126.【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据最高人民法院关于建设工程价 款优先受偿权问题的批复第 1 条、第 2 条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房 消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名 下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但

20、应 当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存 权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性 的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第 125 条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第 125 条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的 买受人，不适用上述处理规则。法律关联法条127.【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者 之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，最高 人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第 28 条规定，符合

21、下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同 约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原 因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出 了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为， 其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。2. 最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)的补 充规定（节选

22、）【发文字号】 法释20176 号【生效日期】2017 年 03 月 01 日第二十条双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按 以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋 所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行 分割。第二十一条离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争 议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事 人使用。当事人就前款规定的房屋取得完

23、全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起 诉讼。第二十二条当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自 己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。 当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但 父母明确表示赠与一方的除外。3. 第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要（节选）【生效日期】2016 年 11 月 30 日四、关于房地产纠纷案件的审理 房地产纠纷案件的审判历来是民事审判的重要组成部分，审理好房地产纠纷案件对于保障人民安居乐业，优化土地资源配置，服务经济社会发展具有重要意义。随着我国 经济发展进入新常态、产业结构优化

24、升级以及国家房地产政策的调整，房地产纠纷案件 还会出现新情况、新问题，要做好此类纠纷的研究和预判，不断提高化解矛盾的能力和 水平。（一）关于合同效力问题 13.城市房地产管理法第三十九条第一款第二项规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到该项规定条件为由，请求确认转让合同无效的，不予 支持。14.物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规 定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不 予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。（二）关于一房数卖的合同履行问题 15.审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合

25、同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同 成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经 合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载 明的签订时间以及其他证据确定。（三）关于以房抵债问题 16.当事人达成以房抵债协议，并要求制作调解书的，人民法院应当严格审查协议是否在平等自愿基础上达成；对存在重大误解或显失公平的，应当予以释明；对利用协 议损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的，不能制作调解书；对当事人行为构成 虚假诉讼的，严格按照民事诉讼法第一百一十二条和最

26、高人民法院关于适用中华人 民共和国民事诉讼法的解释第一百九十条、第一百九十一条的规定处理；涉嫌犯罪 的，移送刑事侦查机关处理。17.当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五 十四条规定情形的，对其主张不予支持。（四）关于违约责任问题 18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。 合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第二十九条第二款规定处理。 五、关于物权纠纷案件的审理 物权

27、法是中国特色社会主义法律体系中的重要支柱性法律，对于明确物的归属，发挥物的效用，增强权利义务意识和责任意识，保障市场主体的权利和平等发展，具有重 要作用。妥善审理物权纠纷案件，对于依法保护物权，维护交易秩序，促进经济社会发 展，意义重大。（一）关于农村房屋买卖问题 19.在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。 在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿 翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。20.

28、在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张 利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足 集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但 在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处 理。（三）关于因土地承包、征收、征用引发争议的处理问题 23.审理土地补偿费分配纠纷时，要在现行法律规定框架内，综合考虑当事人生产生活状况、户口登记状况以及农村土地对农民的基本生活保障功能等因素认定相关权利 主体。要以当事人是否获得其他替代性基本生活保障为重要考量因素，慎重认定其权利 主体资格的

29、丧失，注重依法保护妇女、儿童以及农民工等群体的合法权益。4. 最高人民法院民一庭负责人就第八次全国法院民事商事审判工作会议纪 要答记者问（节选）（2016 年 11 月 30 日）日前，最高人民法院出台了第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分） 纪要（以下简称八民会纪要（民事部分）。值此八民会纪要（民事部分） 公布之际，最高人民法院民一庭负责人就八民会纪要（民事部分）的有关问题接受 了记者的采访。问：近年来，房地产不管是在国家宏观经济政策层面还是在人民群众家庭财产方面， 都占有举足轻重的地位，请问八民会纪要（民事部分）对该类纠纷都有哪些意见？答：房地产纠纷案件的审判是民事审判的重要组成部

30、分，审理好房地产纠纷案件对 于贯彻落实国家宏观经济政策，保障人民安居乐业具有重要意义。最高人民法院一贯强 调，坚持以依法维护各方当事人权益，促进房地产业健康发展，作为审理此类案件的基 本理念和思路。大家知道，在房地产领域，存在土地出让、合作开发和房屋买卖、房屋租赁、房地 产中介的一、二、三级市场，从公权力干预的程度上看，是依次减弱的，因此，在对合 同效力的把握上，也要依次放宽。为此，八民会纪要（民事部分）第 13 条、第 14 条分别明确，“当事人仅以转让国有土地使用权未达到城市房地产管理法第三十九条第 一款第二项规定条件为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。”、“当事人仅以转 让抵押房地产

31、未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。”针对近年来以房抵债类纠纷显着增加的实际，八民会纪要（民事部分）区分各 类情况，分别提出具体明确的处理意见，一定程度上澄清了实践中的模糊认识，对于指 导该类纠纷的审判实践具有重要意义。问：产权保护是法治国家的重要指标，我们注意到，八民会纪要（民事部分） 也专门规定了物权纠纷案件的审理，请您谈谈这方面的意见。答：产权制度是社会主义市场经济的基石，保护产权是坚持社会主义基本经济制度 的必然要求。加强产权保护，根本之策是全面推进依法治国。民事审判工作中，妥善审 理好物权纠纷案件，是保护产权最直接的体现。最高人民法院民一庭负责起草的物权法 司法解

32、释今年公布实施后，社会反响良好，并且得到了中央领导的充分肯定 。但由于 物权法理论性强，与国家的基本政治经济制度联系紧密，有很多问题尚需进一步研究，一时难以在司法解释中明确规定，八民会纪要（民事部分）对审判实践中比较集中 的疑难问题进行了梳理，提出了初步的处理意见，当然，这些意见尚需审判实践进一步 丰富和完善。八民会纪要（民事部分）在“关于物权纠纷案件的审理”一节对农村房屋买卖、 违法建筑相关纠纷、土地补偿费分配纠纷以及诉讼时效等问题提出了指导意见。对于农 村房屋买卖纠纷，由于国家目前正在对宅基地制度改革进行试点，政策性特别强，总的 原则是区分试点地区和非试点地区，试点地区要在国家政策允许范围

33、内进行依法保护， 非试点地区仍要保持原来政策的连续性。对于涉及违法建筑的纠纷，八民会纪要（民 事部分）的指导思想是合理确定行政权和司法权的边界，对于当事人请求确认违法建 筑权利归属和内容的，不予受理，由行政部门解决；但是，违法建筑致人损害的，应当 按照侵权责任法的相关规定处理。完善财产征收征用制度也是保护产权的重要内容。针 对实践中认识比较混乱的土地补偿费分配纠纷案件，八民会纪要（民事部分）根据 相关政策规定，确定了一个总的原则，就是“要在现行法律规定框架内，综合考虑当事 人生产生活状况、户口登记状况以及农村土地对农民的基本生活保障功能等因素认定相 关权利主体。要以当事人是否获得其他替代性基本

34、生活保障为重要考量因素，慎重认定 其权利主体资格的丧失，注重依法保护妇女、儿童以及农民工等群体的合法权益。”5. 最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）【发文字号】法释20165 号【生效日期】2016 年 03 月 01 日为正确审理物权纠纷案件，根据中华人民共和国物权法的相关规定，结合民事 审判实践，制定本解释。第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押 等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一 并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、

35、其为该不动 产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉 讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体 审理。第四条 未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用 权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不 发生物权效力。第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权 利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。第六条转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得

36、占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人” 的，不予支持，法律另有规定的除外。第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生 效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的 拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、 变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。第八条 依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或 者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权 的，应予支持。第九条共有份额的权利主体因继承、遗赠等

37、原因发生变化时，其他按份共有人主 张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。第十条物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、 价款履行方式及期限等因素确定。第十一条优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没 有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间 的，以该期间为准；（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为 十五日；（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件 之日起十五日；（四）转让人未通知，且无法确定其他

38、按份共有人知道或者应当知道最终确定的同 等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。第十二条按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、 司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但 提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合 同无效。第十三条按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百 零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除

39、外。第十四条两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自 份额比例行使优先购买权的，应予支持。第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失 的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。第十六条具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形 式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动

40、产物权。 真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。第十七条 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的， 应当认定受让人具有重大过失。第十八条 物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动 产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动 产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间 有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利

41、人 是否为善意。第十九条 物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让 标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习 惯等因素综合认定。第二十条 转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让 人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。第二十一条 具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所 有权的，不予支持：（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。 第二十二条本解释自 2016 年 3 月 1 日起施行。6

42、. 最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题（节选）（最高人民法院民事审判第一庭庭长程新文 2015 年 12 月 24 日）各位领导，同志们： 按照会议议程安排，下面，我就当前民事审判工作中需要重点注意的具体问题谈几点意见。一、关于房地产纠纷案件的审理问题 房地产纠纷案件的审判是民事审判的重要组成部分，审理好房地产纠纷案件对于贯彻落实国家宏观经济政策，保障人民安居乐业具有重要意义。随着我国经济发展进入新 常态、产业结构优化升级以及国家房地产政策的调整，去年以来，全国法院受理的房地 产案件类型也随之发生变化。从我们调研了解的情况看，近三年来房地产案件呈逐年上 升态势，但区域分布不均衡，

43、一、二线城市缓慢增长，三、四线城市，尤其是前期房价 涨幅较大的三、四线城市，案件数量增长较快，个别城市呈爆发式增长。要按照中央关 于调整产业结构、继续稳控房地产市场的目标开展好房地产案件审判工作。第一，要通过案件的审理引导建立健康有序的房地产市场秩序。最高法院民一庭一 直坚持以依法维护各方当事人权益、促进房地产业健康发展作为审理此类案件的基本理 念和思路。这个理念和思路没有变。在此，我要特别强调的是，房地产市场行情变化与 法院的受案数量、案件类型、裁判尺度、司法政策等有着直接关系，要根据房地产市场 变化的不同，找准贯彻这个理念和思路的侧重点和着力点。随着部分二、三线城市房地 产市场由卖方市场向

44、买方市场逐步转变，开发商诉请解除国有土地使用权出让合同、返 还土地出让金的案件以及买受人主张合同无效或解除合同的案件增长较快，一房多卖、 重复抵押、虚假按揭等违背诚实信用的现象大量存在。要注重发挥合同效力的多层次性， 慎用合同无效。要注意区分房屋质量不合格和一般性瑕疵，准确判断当事人是否享有合 同解除权，引导树立市场经济条件下契约意识和契约精神，防止通过法院判决的形式， 助长有违诚信原则的恶意毁约行为。对于开发商确因资金链断裂无力交房或无法办理房 产证的，也要及时通过合同解除等方式依法保护购房者的利益，同时依据法律规定适度 分担损失，更好平衡各方利益。要密切关注因房地产价格下跌产生的群体性事件

45、，加强 与当地党委政府的沟通协调，及时做好处置预案，防止产生连锁反应。第二，要注意房地产买卖与民间借贷相交织类型案件的特点。房地产不仅是具有居 住功能的消费品，也是融资投资的工具，甚至具有资本市场上金融产品的某些特征。要尊重该类案件特殊的规律，对于既签订民间借贷合同又签订房屋买卖合同的，要具体分 析，既要准确理解民间借贷司法解释(即最高人民法院关于审理民间借贷案件适 用法律若干问题的规定。第三，关于处分权受限制的房地产转让合同效力。合同效力问题的实质是公权力对 私法自治的评价。大家都知道，在房地产领域，存在土地出让、合作开发和房屋买卖的 一、二、三级市场，从公权力的干预程度上看，是依次减弱的，

46、因此，在对合同效力的 把握上，也要依次放宽。要特别注意这三个市场在经济制度、法律制度和法理等方面存 在的不同安排和规则。实践中，出卖人在签订房产转让合同时未取得房屋所有权证书、 未经其他共有权人同意或者房产已经设定抵押或被依法查封的，房产转让合同的效力问 题争议较大。我们认为，总体上看，房地产转让已经属于房地产三级市场，应该更多地 发挥私法自治的功能。具体法律适用上，买卖合同司法解释(即最高人民法院关 于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释。二、关于物权纠纷案件的审理问题 物权法是中国特色社会主义法律体系中的重要支柱性法律。物权法理论性强，与国家的基本政治经济制度联系紧密，同时，对物权的保护又分散在各类民事纠纷案件中， 审理难度大。最高法院民一庭经过几年的酝酿和反复研究论证，就物权法中涉及登记、 共有、善意取得等问题起草的司法解释即将出台。这里也先和大家通个气，司法解释出 台后，各地民事审判部门要认真组织学习，充分运用到具体审判实践中。我重点谈一下 不动产统一登记问题。今年 3 月 1 日不动产登记暂行条例施行，大家要充分认识到 这个条例对维护交易安全和交易秩序、保障权利人合法权益的重要意义。第一，坚决维护登记的严肃性