呈辉滨海酒文化产业园项目整体定位研究报告2012-220页.pptx

1、呈辉滨海酒文化产业园呈辉滨海酒文化产业园 项目整体定位研究报告项目整体定位研究报告 汇报思路汇报思路 宏观市场分析 Part. 2 项目理解 Part. 1 针对性市场分析 Part. 3 1.1 区域属性 1.2 项目属性 经典案例借鉴 Part. 4 定位初判 Part. 5 塘沽海洋高新技术开发区成立于塘沽海洋高新技术开发区成立于19921992年年6 6月月， 19951995 年年1 1月经国家科委代国务院批准列入天津新技术产业园月经国家科委代国务院批准列入天津新技术产业园 区范围区范围，晋升为国家级晋升为国家级，是我国迄今为止唯一的国家级海是我国迄今为止唯一的国家级海 洋高新技术开

2、发区洋高新技术开发区，现规划面积现规划面积44.544.5平方公里平方公里。 海洋高新区海洋高新区 区位交通区位交通 轨道交通：津秦高铁滨海站(滨海新区主 枢纽站） 公路交通：唐津高速、西外环、西中环、 京津塘高速、京津高速、庐山道（连接开 发区东西区）、津滨高速等。 连接天津市区与滨海新区的三条高速中连接天津市区与滨海新区的三条高速中，有两条直通海洋有两条直通海洋 高新区高新区；驱车驱车2020分钟即可抵达天津机场分钟即可抵达天津机场、天津港天津港、东疆港东疆港 等重要海空港口等重要海空港口，经由京津高速经由京津高速1 1小时即可直抵北京小时即可直抵北京。 地区地区 路程路程（直线车程直线车

3、程） 车程车程 天津中心城区 30公里 40分钟 塘沽 2公里 5分钟 滨海国际机场 15公里 20分钟 天津港 15公里 20分钟 北京 100公里 60分钟 海海洋高新区洋高新区 发展阶段发展阶段 18个个重点项重点项目目正式开正式开建建，拓拓展展进入进入全全线施线施工工状状 态态，环境建设基本完成环境建设基本完成，园区新形象初露峥嵘园区新形象初露峥嵘 奥特奥特莱斯莱斯、黄金黄金珠珠宝基宝基地地、海海洋洋科技科技商商务园务园、 中海中海油服油服研研发基发基地地等重等重点点项目项目基基本竣本竣工工，扩展扩展 区建设完成区建设完成60%，园区实现高水平升级园区实现高水平升级 扩展扩展区区建建设

4、设全全部部完完成成，规规划划目目标标全全部部实实现现，建建 设成为滨海新区副经济中心和生态新园区设成为滨海新区副经济中心和生态新园区 2011 2013 2015 海洋高新区目前重点建设 开工和即将开工)项目共计18项 ， 累计投资约500亿元，总建 筑面 积570万平方米，建成后 可实现 年产值2000多亿元，税收100 亿 元。 在“十二五”期间，将投入 建 设资金800亿元， 实现在 建、 竣工面积820万平方米，20层 以 上高楼达到120座，实现 产值 2800亿元，税收200亿 元，新增 就业人口18万，整 体绿化覆盖 率达到40%以上 ，建设成为滨海 新区副经济 中心和生态宜居产

5、 业园区。 目前该板块属初级发展阶段目前该板块属初级发展阶段，“十二五十二五”期间期间，海洋海洋 高新区将成为滨海新区经济副中心及生态产业园区高新区将成为滨海新区经济副中心及生态产业园区。 中海油科技研发中心以中海油天津研发产业基地项目 专业的科技研发中心 卓尔华北商品交易中心围绕卓尔华北商品交易中心项目 中国智造创意产业中心围绕中国智造e谷项目 建设展示酒文化风情建设展示酒文化风情 中国北方黄金珠宝文化中心依托北方黄金珠宝基地项目 建设新一代信息技术产业 基地 汇集各类企业总部、研发销售 中心 IT高科技产业中心依托信息安全产业园 呈辉呈辉滨海滨海酒酒业文业文化化交易交易中中心以心以滨滨海酒

6、海酒文文化产化产业业园项园项目目为中心为中心 奥特莱斯、红星美凯龙、燕莎新型商业中心依托奥特莱斯名品直销店 海洋科技商务总部中心依托海洋科技商务园项目 加快提升城市服务功能 配套的国际化交易市场 现代环车站商业商务中心 增值型生产性服务业发展 中国北方黄金珠宝文化中 心 京秦高铁滨海站于2011年底建成，年客流量达到850万人次 现代商业旅游景区 现代商业旅游中心发挥京秦高铁滨海站人流优势、金海湖景观优势 建设模式建设模式 十大产业中心功能各异十大产业中心功能各异，形成互补之势形成互补之势，为居民提供为居民提供 从工作到生活的全程服务从工作到生活的全程服务，为企业提供从生产到研发为企业提供从生

7、产到研发 的全程产业链保障的全程产业链保障。 典型产业展示典型产业展示 中海油服中海油服 中海油服投资建设的核心产业园区， 先期投资约为35亿元，设备装备部 分投资约为185亿元，是中海油服海 上油田开采装备制造基地项目的基 本建设部分。 该基地位于塘沽海洋高新区扩展 区，总占地面积达62.18万平方米， 计划在三年内建成集管理、科研、 数据、海上采油装备制造于一体的 现代化海上油田开采装备制造中心。 区域引进大量高科技企业区域引进大量高科技企业，其中包括中海油服其中包括中海油服、海洋科技商海洋科技商 务圈等务圈等，交通的改善和企业的入驻交通的改善和企业的入驻，将吸引大量中高收入群将吸引大量中

8、高收入群 体在区域内置业体在区域内置业。 海洋海洋科技科技商商务圈务圈 项目预计总投资约26亿元。主要 建设科技研发、企业区域总部、商 务和配套、顶级五星级酒店、商业 和国际公寓，作为项目的产业综合 服务配套区，分三期开发建设，预 计2011年底竣工。 天津天津北方北方黄黄金珠金珠宝宝园园 项目预计总投资90亿元，总 占地面积约157万平方米，建 成后基地将成为中国北方黄金 合租包设计研发、加工制造、 展示交易、物流配送、会议展 览、信息集成等多功能于一体， 辐射“三北”地区的黄金珠宝 首饰集散地。 开发现状开发现状 2010-2011年海洋高新 技术开发区共成交20宗 经营性土地，其中18宗

9、 为商业用地，2宗综合 用地；共成交土地面积 100万方 主要物业类型为商业、 写字楼、综合体为主 海洋高新区作为滨海新区的经济副中心海洋高新区作为滨海新区的经济副中心，土地出让面土地出让面 积适中积适中，开发力度逐渐加大开发力度逐渐加大，在建项目以商业和写字在建项目以商业和写字 楼产品为主楼产品为主 典型项目典型项目 开发商：天津博海缘置业投 资有限公司 占地面积： 230000平方米 建筑面积： 480000平方米 容积率： 1.9 绿化率： 32% 物业类别：写字楼 建筑类别：独栋办公 户数：6500户 车位：充足（地上、地下） 滨海国际企业大道滨海国际企业大道 区域小结区域小结 地理位

10、置地理位置 位于塘沽区东北侧，开发区丌塘沽区交汇之地。 发展阶段发展阶段 现阶段处于待开发状态，由于政府政策支持，区域市场未来状况将得 到极大改善，市场认知度也将大幅提升，升值前景大。 配套资源配套资源 区域内拥有金海湖水系资源，生态景观较好，但生活配套不成熟，交 通通达性差，居住氛围不浓郁。 物业类型物业类型 写字楼、商业级综合体为主要物业形态，也包含部分公寓及住宅 未来供应未来供应 未来供应量较大，多以大型综合体为主 客户认知客户认知 高端客群位置，丏多为投资型客户，以外来人口为主 典型楼盘典型楼盘 滨海国际企业大道 海洋高新技术开发区定位较高海洋高新技术开发区定位较高，且拥有自然生态资源

11、且拥有自然生态资源 优势优势，但现阶段整体环境与滨海中心板块仍存在一定但现阶段整体环境与滨海中心板块仍存在一定 差距差距。 汇报思路汇报思路 宏观市场分析 Part. 2 项目理解 Part. 1 针对性市场分析 Part. 3 1.1 区域属性 1.2 项目属性 经典案例借鉴 Part. 4 定位初判 Part. 5 项目区位项目区位 工业区 住宅区 规划用 地 津秦高铁滨海站 海洋高新区边界线 市市 区区 中新生中新生态城态城 规划用地 京津塘高速公路 北向距本方案用地不到北向距本方案用地不到800800米是津秦高铁滨海站米是津秦高铁滨海站。津秦铁路客运专津秦铁路客运专 线北连线北连秦沈客

12、运专线秦沈客运专线，西连京津城际铁路西连京津城际铁路，南接在建的京沪高速南接在建的京沪高速 铁路铁路，建成后可以形成贯通东北与华北建成后可以形成贯通东北与华北、华东华东、中南地区快速客中南地区快速客 运通道运通道。建成后的滨海站建成后的滨海站，将不仅仅是一个交通枢纽将不仅仅是一个交通枢纽，它会成为它会成为 集交通集交通、商务商务、酒店会议等高端服务业的聚集地酒店会议等高端服务业的聚集地，与本方案用地与本方案用地 相互辉映相互辉映。 位于滨海新区海洋高新区位于滨海新区海洋高新区，紧邻滨海核心区紧邻滨海核心区，与市区与市区 相距约相距约2828公里公里；依托特色酒文化产业打造大规模综合依托特色酒文

13、化产业打造大规模综合 体项目体项目 项目四至项目四至 津秦高铁滨海站 庐山道快速路 海源西路 金海湖 云山路 滨宇道 东侧在建项目 地块内部 用地北侧为庐山道快速路用地北侧为庐山道快速路，南侧为京津塘高速公路南侧为京津塘高速公路，西侧为西侧为 津秦高铁津秦高铁，东侧为海缘西路东侧为海缘西路，东北方向紧靠金海湖东北方向紧靠金海湖。用地东用地东 侧为在健项目侧为在健项目“滨海国际企业大道滨海国际企业大道”云山道云山道，海德路海德路, ,贯穿贯穿 规划用地规划用地。 地块地块 用地面积用地面积 （）（） 建筑面建筑面 积积（）（） 基底面基底面 积积（）（） 建筑密建筑密 度度（% %） 容积率容积

14、率 限高限高 A A地块地块 135272.06 192914.3 49214.67 0.36 1.43 15m、 24m、 80m B B地块地块 53149.11 75100.14 15811.38 0.30 1.41 80m C C地块地块 40654.79 168678.8 15811.38 0.35 4.15 200m D D地块地块 59559.93 170889.9 24304.30 0.41 2.87 100m E E地块地块 42605.19 106107.8 17024.51 0.40 2.49 80m F F地块地块 52961.88 116223.5 15623.76

15、0.30 2.19 80m G G地块地块 73414.31 144557.2 15784.08 0.22 1.97 60m H H地块地块 55431.98 109135.2 12654.28 0.23 1.97 60m I I地块地块 98383.07 139423.5 32105.50 0.33 1.42 80m 总计总计 611432.32 1223030 196748 0.32 2.00 B C D I H G E F 项目经济指标项目经济指标 总用地面积总用地面积6 61 1万万，总建总建面面12122 2万万，容容积积率率为为2 2，分分 七期开发七期开发, ,其中其中C C地块

16、限高为地块限高为200200米以下米以下 项目规划项目规划 1 1休休闲闲水水岸岸：精品酒店、酒店式公 寓、高端零售、民俗街坊、高端 餐饮、酒吧茶室、游船码头、酒 文化园、酒博物馆、五大主题窖 藏 2 2 酒类商贸园酒类商贸园：仓储物流调配、 流通企业驻地、酒类交易市场 3 3 商务会展区商务会展区：城市综合体、商 务办公、会议酒店、会展中心、 培训中心 4 4 版权经济区版权经济区：购物中心、SOHO 社区、配套商业 5 5 产业孵化基地产业孵化基地：商务办公、商 务公寓 6 6 企业总部基地企业总部基地：总部基地、设 计研发、鉴定中心 7 7 居住配套区居住配套区：多层住宅、高层 住宅、配

17、套商业 项目分为七大功能区项目分为七大功能区，将打造成海洋高新区将打造成海洋高新区 内大型综合体项目内大型综合体项目 用地附近公共交通833路 道路交通道路交通 规划用地滨宇道 尚未修建 目前公共交通尚不完善目前公共交通尚不完善, ,便捷性较差便捷性较差, ,内部交通部分道内部交通部分道 路已修建完成路已修建完成, ,但主要道路交汇点尚未开启通达性较差但主要道路交汇点尚未开启通达性较差 海源西路与庐山道交接尚 未开通 云山道与海德路路交接 处尚未开通 津秦高铁修建中 金海湖金海湖 金海湖岸金海湖岸 项目景观项目景观 河滨公园河滨公园 金海湖位于扩展区云 山道西侧，占地面积 约为70公顷，湖面积

18、 50公顷，绿化景观工 程面积20公顷。 金海湖未来区域规划侧重于生态金海湖未来区域规划侧重于生态、休闲休闲、娱乐娱乐、度假度假 功能功能，营造一种新的滨湖度假生活方式和气氛营造一种新的滨湖度假生活方式和气氛 未来打造为休闲水岸未来打造为休闲水岸 包括 精品酒店 酒 店式公寓 高 端零售 民俗 街坊 高端餐 饮 酒吧茶室 游船码头 酒 文化园 酒博 物馆 五大主 题窖藏 金海湖简介金海湖简介 大规模、中等容积率、大型综合体项目 地块 项目东北方向为面积为70公顷金海湖 资源 目前便捷性、通达性较差 未来津秦高铁的建成，庐山道快速路全 面通车，将形成完善的交通体系 交通 本项目是海洋高新区内 大

19、型综合体项目，依托 于金海湖景观资源，具 备天然的高端素质 区位 地处滨海新区重点打造海洋高新区内 滨海新区重点打造滨海新区重点打造 大规模大规模 综合体综合体 紧邻紧邻 金海湖金海湖 高铁滨海站高铁滨海站 项目关键词 本体小结本体小结 汇报思路汇报思路 宏观市场分析 Part. 2 项目理解 Part. 1 针对性市场分析 Part. 3 2.1 城市发展现状 2.2 新区发展现状 2.3 政策解读 2.4 市场表现 经典案例借鉴 Part. 4 定位初判 Part. 5 环渤海经济圈环渤海经济圈 环渤海经济圈区位优越环渤海经济圈区位优越，正在成为世界城市正在成为世界城市 区域区域，为天津的

20、发展提供了良好机遇为天津的发展提供了良好机遇 环渤海经济圈位于中国沿太平洋西 岸的北部，包括北京、天津两大直辖 市及河北、辽宁和山东三省的广大地 区; 土地面积5218.77 万公顷，占全国 的6% 现已形成京津冀、山东半岛和辽中 南三大城市群 集中了全国最大的钢铁和石油工业， 钢产量、原油加工量、汽车产量分别 占全国总量的40%、31%和35% 环渤海经济圈环渤海经济圈 天津处于东北亚经济圈中心地带天津处于东北亚经济圈中心地带，是中国与是中国与 东北亚区域合作的前沿阵地东北亚区域合作的前沿阵地 环渤海经济圈作为我国经济 发展的新增长极，经济一体 化发展的步伐不断加快。 要求作为区域经济发展先

21、决 条件的交通加快发展； 要求正在逐步建设成为国际 港口城市和北方经济中心的 天津进一步强化与环渤海经 济圈各主要城市、产业之间 建立紧密的交通联系。 轴、两带、三区 “两带两带” “三区三区” “一轴一轴” “武清新城-中心城 区-滨海新区核心区” 一 构成的城市发展主轴城市发展主轴 “宁河-汉沽新城-滨海新区核心 区-大港新城”构成的东部滨海发东部滨海发 展带展带 “蓟县新城-宝坻新城-中心城区- 静海新城”构成的西部城镇发展带西部城镇发展带 蓟县山地生态环境建设保护区 “七里海-大黄堡洼”湿地 “团泊洼水库-北大港水库”湿地 22 2222 通过通过“十二五十二五”规划确定了规划确定了“

22、双城双港双城双港、相相 向拓展向拓展、一轴两带一轴两带、南北生态南北生态”的总体战略的总体战略 天津城市规划天津城市规划 通过通过“双城双城” “” “双港双港”战略战略，加快滨海新区核心区建加快滨海新区核心区建 设设，与实现市域空间组织主体由与实现市域空间组织主体由“主副中心主副中心”向向“双双 中心中心”结构转换提升结构转换提升，构成新的城市格局构成新的城市格局 相向拓展是指双城及双港相 向发展，是城市发展的主导 方向。 通过双城及双港相向拓展， 引导城市轴向组团式发展形 成老区支持新区率先发展、 新区带动老区加快发展。 天津城市规划天津城市规划 24 城市中心拥有最优越 的可达性和区位优

23、势 城市要素向中心聚 集 城市中心规模经济， 涵盖了商务商业、金 融贸易、教育等所有 城市功能 郊区快速干道初步形 成，市政基础设施完 善 郊区主流客户为本区 域的中高收入阶层 购房目的为第一居所、 第二居所或投资 有城市更新改造背景 形成大量购房需求 政府同时大量投资基 础设施与捷运系统建 设 在全市中低价房分布 中郊区占到绝对比重 阶段划分阶段划分 人均GDP1000美元 解决温饱问题； 生理性需求占主 导地位的阶段， 主要是对农产品 和轻工品的需求。 追求便利和功能阶段； 人们对耐用品的消费 需求迅速增加。 都市绵延区 多城互动 城市化城市化 城市多级城市多级化化 大都市大都市化化 都市

24、群都市群 被动郊区化被动郊区化 主动郊区化主动郊区化 1000美元人均GDP3000美元 中心城扩大，规模不 经济，效率低 主城，副城，新城 （卫星城）分化 3000美元人均 GDP10000美元 城市特征城市特征 指标特征指标特征 居住消费特征居住消费特征 城市发展模型城市发展模型 天津城市发展正处于天津城市发展正处于 “大都市化大都市化”的发展的发展 阶段阶段，并逐步向并逐步向“都市群都市群”过度过度。 25 2010-2011年全国前十大城市GDP比较 20112011年天津年天津GDPGDP已上升至全国第四位已上升至全国第四位 2011年，天津市GDP由2010年的 9,225亿元上涨

25、至10,737亿元，增速 全国第一，赶超了深圳市；紧随一 线城市上海、北京、广州，排在全 国第四位。 单位:亿元 城市经济发展城市经济发展 天津市第二产业领先于其他一线城市天津市第二产业领先于其他一线城市，第三产业近几第三产业近几 年呈持续上涨态势年呈持续上涨态势，天津正处于显著的上升型成长期天津正处于显著的上升型成长期 年份年份 第一产业第一产业 第二产业第二产业 第三产业第三产业 20052005 1%1% 47.40%47.40% 51.60%51.60% 20062006 0.90%0.90% 47%47% 52.10%52.10% 20072007 0.80%0.80% 44.60%

26、44.60% 54.60%54.60% 20082008 0.80%0.80% 43.20%43.20% 56.00%56.00% 20092009 0.70%0.70% 39.90%39.90% 59.40%59.40% 20102010 0.70%0.70% 42.00%42.00% 57.30%57.30% 深圳市深圳市 上海市上海市 北京市北京市 天津市天津市 年份年份 第一产业第一产业 第二产业第二产业 第三产业第三产业 20052005 0.2%0.2% 52.4%52.4% 47.4%47.4% 20062006 0.2%0.2% 53.1%53.1% 46.7%46.7% 20

27、072007 0.1%0.1% 50.9%50.9% 49.0%49.0% 20082008 0.1%0.1% 48.9%48.9% 51.0%51.0% 20092009 0.1%0.1% 46.7%46.7% 53.2%53.2% 20102010 0.1%0.1% 47.6%47.6% 52.4%52.4% 年份年份 第一产业第一产业 第二产业第二产业 第三产业第三产业 20052005 1.3%1.3% 29.1%29.1% 69.7%69.7% 20062006 1.1%1.1% 27.0%27.0% 71.9%71.9% 20072007 1.0%1.0% 25.5%25.5% 7

28、3.5%73.5% 20082008 1.0%1.0% 23.6%23.6% 75.4%75.4% 20092009 1.0%1.0% 23.5%23.5% 75.5%75.5% 20102010 0.9%0.9% 24.0%24.0% 75.1%75.1% 年份年份 第一产业第一产业 第二产业第二产业 第三产业第三产业 20052005 2.90%2.90% 54.60%54.60% 42.50%42.50% 20062006 2.30%2.30% 55.10%55.10% 42.60%42.60% 20072007 2.10%2.10% 55.10%55.10% 42.80%42.80%

29、20082008 1.80%1.80% 55.20%55.20% 43%43% 20092009 1.70%1.70% 53%53% 45.30%45.30% 20102010 1.60%1.60% 52.40%52.40% 46%46% 产业结构产业结构 新的城市格局的形成新的城市格局的形成，将在发展第二产业的将在发展第二产业的 同时带动第三产业更快更好的发展同时带动第三产业更快更好的发展 中心城区发展现代服务业，传承历史 文脉，提升城市功能和品质。 双城 滨海新区核心区通过集聚先进生产要素，实 现城市功能的跨越，成为服务和带动区域发 展的新的经济增长极。 产业结构优化产业结构优化 升级发展

30、第三升级发展第三 产业产业。 产业结构产业结构 天津市城市人口结构变化示意图 北方经济中心北方经济中心、国际港口国际港口 城市城市 白领阶白领阶层层：高新技术产业及金融、 信息、咨询等现代服务业带来高收 入的白领阶层、中产阶级 私营业私营业 主主：商贸物流、私营经济蓬 勃发 展产生的私营业主 国外从国外从业人员业人员 ：国际化发展导入的 外企高管及 技术人员 都市发展带来的财富人都市发展带来的财富人 群流动群流动 劳动密集型的重工业城市劳动密集型的重工业城市 低收入阶层低收入阶层：低端产业工人占绝对主导 中中 高收高收入人群入人群：公务员、国企管理层、私企 业主 28 人口结构人口结构 随着城

31、市功能定位的转变随着城市功能定位的转变，城市人口结构发城市人口结构发 生变化生变化，中产阶级逐渐扩大中产阶级逐渐扩大 29 20052005- -20102010年天津社会消费品零售总额年天津社会消费品零售总额 及年增长率走势图及年增长率走势图 天津中间阶层的扩大天津中间阶层的扩大，使得传统的消费观念逐渐被替代使得传统的消费观念逐渐被替代，外来知名品牌争相入驻外来知名品牌争相入驻，新兴新兴 消费受到亲睐消费受到亲睐 20052005- -20102010年天津人均可支配收入年天津人均可支配收入 及年增长率走势图及年增长率走势图 消费结构消费结构 随着天津经济发展及环渤海经济中心的实现随着天津经

32、济发展及环渤海经济中心的实现，城市消城市消 费能力日益增强费能力日益增强，中高端消费市场份额逐渐增加中高端消费市场份额逐渐增加 天津城市性质 城市规划 机遇 环渤海经济中心、国际港口城市、北方经济中心、生态城市 环中心城区和滨海新区的双核心城区规划 人口结构的转变将为房地产市场带来旺盛的生存型及改善型需求 人口结构转变 产业结构调整 新兴消费受追捧，天津将大力发展第三产业，实现天津城市定位 小结小结 汇报思路汇报思路 宏观市场分析 Part. 2 项目理解 Part. 1 针对性市场分析 Part. 3 2.1 城市发展现状 2.2 新区发展现状 2.3 政策解读 2.4 市场表现 经典案例借

33、鉴 Part. 4 定位初判 Part. 5 2006年4月26日，国务院常务会议批准天津滨海新区进行综合配套 改革试点，继上海浦东新区，天津成为我国第二个综合配套改革 试点区。 32 天津滨海新区 中国经济新的增长极 33 滨海新区区滨海新区区域位域位置置示意示意 图图 滨海新区行政范围滨海新区行政范围： 包括塘沽、汉沽 、大港三个行政区和天津经济 技术开发区、 天津港保税区、天津港区三个功 能区以及东 丽区、津南区的部分区域，陆域总 面积约为 2270平方公里 滨海新区地理位置滨海新区地理位置： 核心区距离天津 中心城区仅40公里，距离北京 仅170公里， 紧紧依托北京紧紧依托北京、天津两

34、大直天津两大直 辖市辖市 地理位置地理位置 区位交通区位交通 大秦铁路大秦铁路 京津城京津城 京蓟铁路京蓟铁路 际铁路际铁路 京沈高速京沈高速 京津公路京津公路 京保高速京保高速 京山铁路京山铁路 京津塘高京津塘高 速二线速二线 京九铁路京九铁路 京津塘京津塘 高速高速 京唐津高速京唐津高速 京沪高速京沪高速 京福公路京福公路 京津公路京津公路 京津城京津城 际铁路际铁路 京山铁路京山铁路 京津塘高京津塘高 速二线速二线 京津塘京津塘 高速高速 京九铁路京九铁路 京蓟铁路京蓟铁路 京沈高速京沈高速 京福公路京福公路 京沪高速京沪高速 京保高速京保高速 大秦铁路大秦铁路 京唐津高速京唐津高速 对

35、外对外：海陆空三维一体立体交通网海陆空三维一体立体交通网络络; ;对内对内： 1 1环环1111射射5 5横横5 5纵纵 公路:形成10条对外 运输通道 铁路:加快多条客运 专线车站建设 空、港:重点建设码 头航道和机场二期扩 建 2010年3月，滨海新 区已确定“1环11射5横5纵” 交通路网整体规划布局， 将力争用3年左右的时间， 全面实现畅达滨海的大交 通体系建设目标。 滨海新区将依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放 的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心北方国际航运中心和国际物流中心，逐

36、步成为经济繁 荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区 35 环渤海环渤海 京津冀北京津冀北 天津市天津市 市区市区 滨海新滨海新 区区 环渤海经济圈环渤海经济圈 国家级战略部署国家级战略部署，现代制造业和研发转化基现代制造业和研发转化基 地地、北方国际航运中心和国际物流中心北方国际航运中心和国际物流中心 功能定位功能定位 36 一轴一轴： 沿京津塘高速公路和海河下游建设“高新技高新技 术产业发展轴术产业发展轴” 一带一带： 沿海岸线和海滨大道建设“海海洋洋经济经济 发发展展带带” 三个城区三个城区： 在轴和带的T型结构中，建设以塘沽城区为塘沽城区为 中心中心、大港城区和汉沽城区大港城区和汉沽

37、城区为两翼的 宜居宜居 海滨新城海滨新城 一轴一轴、一带一带、三个城区三个城区 空间布局空间布局 37 滨海新区滨海新区“九个功能区九个功能区”与与“双港双港” 九个功能区九个功能区： 先进制造业产业区 滨 海高新技术产业园区 南港工业区 滨海中 心商务商业区 海港 物流区 临空产业区 滨海旅游区 临港工 业区 中新天津生态 城 两个港口两个港口： 天津港北港区天津港北港区 天津港南港区天津港南港区 天津港是我国沿海的重 要枢纽，是京津冀现代 化综合交通网络的重要 节点和对外贸易的主要 口岸，是华北、西北地 区能源物资和原材料运 输的主要中转港，是北 方地区的集装箱干线港 和发展现代物流的重要

38、 港口 空间布局空间布局 九个功能区九个功能区、两个港口两个港口 经济发展经济发展 重大项目的数量及投资规模不断扩大重大项目的数量及投资规模不断扩大，滨海滨海 产业结构逐步迈向高端产业结构逐步迈向高端 2009年，新区5000万元以上产业项目有375 个，总投资5182亿元。 2010年，新区共安排投资5000万元以上项目 571个，总投资7800亿。年内要确保新一代运 载火箭、直升机总成基地、西飞机翼组装等 280个项目竣工投产；造修船基地、太原重工、 千万亿次高性能计算机、中俄大炼油等200个 项目加快建设；新引进1000万美元以上项目 200个，5000万美元以上项目100个，储备项 目

39、达到500个。 20112011年年，新区总投资新区总投资100100亿元以上的项目亿元以上的项目1919 个个，1010亿元至亿元至100100亿元的项目亿元的项目225225个个，1 1至至1010亿亿 元的项目元的项目511511个个，1 1亿元以下的项目亿元以下的项目170170个个。 招商引资招商引资 投资企业包括联合利华、道达尔、蒂森 克虏伯、洛克菲勒资本项目、新加坡吉宝 船务中心、与美国林肯艺术中心、英皇集 团、托马斯.李、国际能源集团、香港鸿 富锦公司(富士康)、美国惠普公司数据中 心设计业务项目、铁狮门项目、太原重工 总部项目、中船重工北方总部等、中建一 局集团华北建设有限公

40、司等 海洋高新区注册企业已达2000多家，并 投资3亿建设了创新创业园，目前，已形 成了四大产业为主的产业群，且产业的发 展规模和聚集效应正不断扩大 临港工 业区 南港工 业区 核心 于家区 堡响 螺湾 北塘片 城 区 中心 生 渔港 态 滨海 旅游 区 东疆 保税 港区 总部经 济区 生活 区 轻纺 园 在滨海新区落户的世界在滨海新区落户的世界500500强企业已经达强企业已经达到到106 106 家家，投资项目达投资项目达256256个个，招商力度逐年加大招商力度逐年加大 滨海新区人口规模展望滨海新区人口规模展望 人口的增长和人口文化素质的提升为滨海新人口的增长和人口文化素质的提升为滨海新

41、 区的发展提供了契机和动力区的发展提供了契机和动力 滨海新区人口构成滨海新区人口构成 滨海新区统计局日前公布2010年 第六次全国普查主要数据，数据显 示，滨海新区常住人口为2482065人， 同第五次全国人口普查2000年11月1 日零时的1188989人相比，十年共增 加1293076人，增长108.75%。 滨海新区外来流动人口每年以30% 的速度递增,目前已超过100万人 滨海新区2020年人口将达550万 人，较2008年增加350万人口，平 均每年增加26.6万人。 滨海新区2020年人口密度将由 2008年的889人/平方公里，涨到 2249人/平方公里。 滨海新区2020年从人

42、口规模上 达到深圳特区和浦东新区的规模 水平 人口结构人口结构 滨海新区区位优势明显滨海新区区位优势明显 开发滨海新区腹地辽阔，是亚欧大陆桥最近的东部起点 滨海新区经济持续高速发展滨海新区经济持续高速发展 作为天津市城市副中心，滨海新区承担着天津商务、金融、贸易、 航运中心等经济职能，在天津经济地位日趋重要，经济正处于持续 快速的发展阶段 滨海新区政策优势突出滨海新区政策优势突出 开发开放政策鼓励着北京、河北等省市企业迁入滨海新区，带动产 业发展。同时，良好的工业基础、优良的港口等多项因素促使滨海 新区成北方新兴制造业和贸易中心 4411 滨海新区整体情况小结滨海新区整体情况小结 汇报思路汇报

43、思路 宏观市场分析 Part. 2 项目理解 Part. 1 针对性市场分析 Part. 3 2.1 城市发展现状 2.2 新区发展现状 2.3 政策解读 2.4 市场表现 经典案例借鉴 Part. 4 定位初判 Part. 5 限购政策分析限购政策分析 限购扩大限购扩大，从一线到二线从一线到二线 再到部分三线再到部分三线， 调控持续加码调控持续加码 二一年九月二一年九月 北京、青岛 二一一年一月二一一年一月 深圳、上海、厦门、宁 波、福州、杭州、南京、 三亚、天津、海口、广 州、大连等 几乎所有一二线城市以 及如金华无锡等部分三 线城市都出台或加强了 限购措施 二一一年十月二一一年十月 二一

44、年四月二一年四月 北京、青岛 全国已有48个 城市实行限购 政策 由于房价在08年银根宽松政策刺激下，从一线城市上涨蔓延到二线城市以及部分三线城 市。政府一直是跟着市场的节奏出政策。因此部分涨幅较大、房价较高三线城市限购顺 理成章。乃至未来若是其他三线城市出现不合理涨幅，政府还是会对其采取限购措施。 房产税改革试房产税改革试 点年底或增点年底或增 20122012年房产年房产税税 接棒限购接棒限购 “2011“2011年年10001000 万套保障房必万套保障房必 须完成须完成” 深入推进平台深入推进平台 贷款风险防控贷款风险防控 并进一步加强并进一步加强 房地产信贷风房地产信贷风 险防控险防

45、控 保持宏观经济政保持宏观经济政 策的连续性和稳策的连续性和稳 定性定性，调整经济调整经济 结构和管理通胀结构和管理通胀 预期三者关系预期三者关系 保障房保障房 行业政策预判行业政策预判 信贷信贷 20122012年将继续加强限购政策实施力度和保障年将继续加强限购政策实施力度和保障 房供应房供应，明年仍是一个调控年明年仍是一个调控年 限购限购 房产税房产税 2011.2.9，央行加 息，一年期存贷款 基准利率上调0.250.25% %。 2011.4.5，央行年内二次加息，一年期 存贷款基准利率上调0.25%， 一年期 存款利率达3.25%，贷款利率达 6.31%6.31% 。 加息 存款 准

46、备 金率 2011年一季度 2011年二季度 01 2 1年三季度 2011.2.24中小金 融机构存款准备 金率由15.5%上调 至16%16% 2011.4.21中小金 融机构存款准备 金率由16.5%上调 至17%17% 2011.1.20中小金 2011.3.25中小金 2011.5.18中小金 融机构存款准备 融机构存款准备 融机构存款准备 金率由15%上调至 金率由16%上调至 金率由17%上调至 15.5%15.5% 16.5%16.5% 17.5%17.5% 2011.6.20中小金 融机构存款准备 金率由17.5%上调 至18%18% 全国通胀现象已得到初步控制全国通胀现象已得到初步控制，未来较长一段未来较长一段 时间内将会采取稳健的时间内将会采取稳健的、适度放宽的货币政策适度放宽的货币政策 货币政策的转向表明房地产调控体系已开始松动，政策的调整虽可能改变市场的预期，但开发商的资 金压力以及限购限贷政策