高安中国陶瓷产业总部基地经济项目整体定位及发展战略研究-270页.ppt

1、高安高安中国中国陶瓷产业陶瓷产业总部经济总部经济项目项目 整体定位及发展战略研究整体定位及发展战略研究 2 项目基本概况：项目位于高安大城镇，总规模项目基本概况：项目位于高安大城镇，总规模56425642亩亩 二期拟征地二期拟征地 酒店及配套酒店及配套 保留绿地保留绿地 水域水域 陶博城陶博城 道路：道路： 320国道 用时用时： 离高安市区20分钟车程 离南昌市区40分钟车程 项目区位项目区位 本项目本项目 项目规模项目规模 3 项目基本概况：项目资源条件较好，有项目基本概况：项目资源条件较好，有448448亩白石水库及山体坡地资源亩白石水库及山体坡地资源 主入口展示私密性主入口展示私密性

2、中部山体中部山体 白石水库白石水库 南部山体南部山体 北部山体北部山体 在过去一段时间的工作中，项目组成员进行了大量的实地调查与研究在过去一段时间的工作中，项目组成员进行了大量的实地调查与研究 工作工作 项目及城市的查勘项目及城市的查勘 房地产开发楼盘房地产开发楼盘 相关专业人士访谈相关专业人士访谈 国内外案例的研究国内外案例的研究 项目区位 项目交通条件 项目进入性 项目四至 项目内部资源 项目周边区域 城市整体查勘 高安： 象湖风情、瑞湖家园、德亿 欧洲城、莲花都市嘉园、瑞 海大厦、世博华城、水岸江 南、八景镇景和小区 周边县市：奉新金源华府 南昌： 万科青山湖、西雍半岛、御 湖半山、恒大

3、绿洲、保利东 湾国际、保利国际高尔夫花 园、绿地兰宫、绿湖豪城、 众森红品一谷、恒茂森林海、 浪琴湾、正荣大湖 高安规划局刘科长 高安发改委副主任 万科青山湖项目经理 万科青山湖策划师 御湖半山项目经理、策划师 新明珠财务总监 新明珠总经理 泉州七匹狼老板 南昌律师周先生 南昌出租车司机 南昌公司白领 恒茂森林海业主孙小姐 城市发展类案例： 美国里斯顿新城 项目开发类案例： 碧桂园 恒大地产 郑州果岭山水 南宁嘉和城 成都麓山国际 深圳桃源居 万科东丽湖 泉州聚龙小镇 项目组工作的阶段划分项目组工作的阶段划分 2011/1/202011/1/20 2011/3/252011/3/25 第一阶段

4、第一阶段 市场调研阶段市场调研阶段 第二阶段（初稿）第二阶段（初稿） 整体定位与发展战略整体定位与发展战略 第三阶段（终期）第三阶段（终期） 报告修改与终稿提交报告修改与终稿提交 2011/2/212011/2/21 与客户进行首次沟通 项目地块现场查勘 高安、南昌城市格局调研 高安及周边、南昌房地产市场调 研 高安政府人员访谈 房地产专业人士访谈 消费者访谈 市调成果沟通 整体定位与开发分期初步建议 项目属性界定项目属性界定 客户目标分析客户目标分析 核心问题界定核心问题界定 发展模式研判发展模式研判 项目整体定位项目整体定位与发展战略与发展战略 启动区发展策略与项目开发分启动区发展策略与项

5、目开发分 期期 规划布局、经济测算与终稿报 告 根据沟通建议对报告修改根据沟通建议对报告修改 土地资源盘点细化土地资源盘点细化 规划布局建议规划布局建议 启动区开发策略启动区开发策略 经济效益分析经济效益分析 对开发商目标的理解对开发商目标的理解 世联理解：本项目规模大、开发周期长，不同于传统的房地产开发世联理解：本项目规模大、开发周期长，不同于传统的房地产开发 项目，对于开发商利润兑现和企业品牌树立意义重大。项目，对于开发商利润兑现和企业品牌树立意义重大。 开发商要求：开发商要求： 1 1、明确项目整体发展方、明确项目整体发展方 向和发展思路向和发展思路 2 2、制定启动区发展策略、制定启动

6、区发展策略 开发商初步想法：开发商初步想法： 启动区以五星级酒店启动区以五星级酒店+ +低低 密度物业启动，酒店预计密度物业启动，酒店预计 年底建成。年底建成。 本次汇报结构本次汇报结构 7 核心问题核心问题 界定界定 机会挖掘机会挖掘 启动区开启动区开 发策略发策略 整体定位与整体定位与 发展战略发展战略 经济效益分经济效益分 析析 整体定位 配套体系研究 规划布局建议 开发分期 发展机会分析 案例研究 高安市场研判 南昌市场研判 本项目核心问题界定 高安房地产市场研究 南昌别墅市场研究 案例借鉴 启动区开发策略 测算思路及前提 测算结果 核心问题界定核心问题界定 PARTPART- -1

7、1 项目所在城市高安，地区生产总值不足项目所在城市高安，地区生产总值不足100100亿元，属于典型的四线城市亿元，属于典型的四线城市 高安城市研判高安城市研判 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 20.00% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 袁州区 高安市 丰城市 樟树市 奉新县 万载县 上高县 宜丰县 靖安县 铜鼓县 GDP 增长率 0 5 10 15 20 25 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000

8、 800000 900000 1000000 20022003200420052006200720082009 年份 地区生产总值（万元） 增长率（%） 高安经济总体实力较弱：高安 隶属于宜春市，经济发展较为落 后，地区生产总值一直不足100 亿元，直到2009年高安市地区生 产总值才首次突破90亿元。 在宜春所辖城市中落后于最临 近的丰城市和樟树：从2008年宜 春市各县级政区地区生产总值来 来，高安市GDP和增长率，在所 有的县级政区中排名第三位，但 是与同样为宜春市下辖的县级市 相比，则落后于其他两个县级市 丰城市和樟树市。 人口总量少，且消费能力有限，导致高安城市居民整体购买力有限人口

9、总量少，且消费能力有限，导致高安城市居民整体购买力有限 高安城市研判高安城市研判 18.26 18.85 19.4 19.8219.79 17 17.5 18 18.5 19 19.5 20 2005年2006年2007年2008年2009年 城镇人口（万人） 城镇人口不足城镇人口不足2020万人万人 399385 459432 509070 666880 822590 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 900000 2005年2006年2007年2008年2009年 城乡居民年末储 蓄余额（万元） 全市城乡储蓄

10、余额不足全市城乡储蓄余额不足9090亿元亿元 169308 189561 222626 273927 325290 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 2005年2006年2007年2008年2009年 社会消费品零售 总额（万元） 社会消费品零售总额社会消费品零售总额20092009年首次突破年首次突破3232亿元亿元 6305 7287 8685 10030 11377 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2005年2006年2007年2008年2009年 人均GDP（元） 人均人均GDPGDP

11、不足不足1.21.2万元万元 城市量级不足，居民整体购买力有限，导致房地产市场容量有限，商城市量级不足，居民整体购买力有限，导致房地产市场容量有限，商 品房年消化量不足品房年消化量不足3030万平米万平米 高安城市研判高安城市研判 1.21 1.95 3.44 4.36 3.4 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 2005年2006年2007年2008年2009年 房地产投资总额 （亿元） 全市房地产年投资总额不足全市房地产年投资总额不足5 5亿元亿元 22.92 24.37 28.32 25.31 26.95 0 5 10 15 20 25 30 2005年2006年

12、2007年2008年2009年 商品房销售面积 （万平米） 全市商品房年消化量不足全市商品房年消化量不足3030万平米万平米 高安房地产市场发展起步较晚，高安房地产市场发展起步较晚，20002000年以后才开始发展，近几年虽然增速较快，但近几年年以后才开始发展，近几年虽然增速较快，但近几年 全市房地产投资总额不足全市房地产投资总额不足5 5亿元。亿元。 高安房地产市场商品房年消化量近几年一直处于平稳发展阶段，全市商品房年消化量不足高安房地产市场商品房年消化量近几年一直处于平稳发展阶段，全市商品房年消化量不足 3030万平米万平米 高安市场难以 支撑项目发 展，所以必须 占位大南昌 所以，对于如

13、此大规模的项目，如仅靠高安本地市场，难以支撑其发所以，对于如此大规模的项目，如仅靠高安本地市场，难以支撑其发 展，必须站位大南昌展，必须站位大南昌 高安城市级别低：高安城市级别低：全市地区生产总值 不足100亿元，远落后与临近市丰城和 樟树 整体购买力有限：整体购买力有限：城镇人口不足20 万，人均GDP不足1.2万元，全市城乡居 民储蓄余额不足90亿元，社会消费品零 售总额仅32亿元 高安房地产市场容量有限：高安房地产市场容量有限：商品房 年消化量不足30万平米，全市房地产年 投资总额不足5亿元 54245424 45514551 39193919 28062806 21042104 188

14、61886 0 0 10001000 20002000 30003000 40004000 50005000 60006000 武汉武汉长沙长沙郑州郑州合肥合肥南昌南昌太原太原 南昌经济实力在中部六省省会城市中排名靠后南昌经济实力在中部六省省会城市中排名靠后 单位：亿元 城市量级（城市量级（1/21/2）：南昌地区生产总值）：南昌地区生产总值20102010年首次突破年首次突破20002000亿元，在中亿元，在中 部六省省会城市中排名倒数第二部六省省会城市中排名倒数第二 南昌城市研判南昌城市研判 1007.7 1184.57 1390.1 1660.08 1837.5 2104 0 500 1

15、000 1500 2000 2500 2005年2006年2007年2008年2009年2010年 南昌GDP（亿元） 南昌地区生产总值南昌地区生产总值20102010年首次突破年首次突破20002000亿元亿元 南昌整体经济实力较弱，南昌整体经济实力较弱，20072007年之前尚年之前尚GDPGDP不足不足15001500亿元，亿元，20102010年才首次突破年才首次突破20002000亿元亿元 在中部六省省会城市中中，排名倒数第二，近略好于太原，其经济总量尚不及不及长沙在中部六省省会城市中中，排名倒数第二，近略好于太原，其经济总量尚不及不及长沙 的一半的一半 14 城市量级（城市量级（2

16、/22/2）：城市的经济基础，决定了南昌尚处于集聚发展阶）：城市的经济基础，决定了南昌尚处于集聚发展阶 段，人口、技术、资金向中心城区集聚段，人口、技术、资金向中心城区集聚 资源向城市中心聚集 资源集聚与扩散并行 多个城市区地域空间相交 都市郊区化都市郊区化 进程规律进程规律 1.5小时小时 2小时小时 南昌处于城市化的集聚发展期南昌处于城市化的集聚发展期 人口、技术、资金等资源正在向中心城区聚集人口、技术、资金等资源正在向中心城区聚集 土地聚集土地聚集 经济聚集经济聚集 服务配套聚集服务配套聚集 休闲娱乐聚集休闲娱乐聚集 南昌市在近期制定的土地利用 规划中，明确土地利用目标为 加速中心城区的

17、发展，新增用 地主要用于保障加速推进南昌 市中心城区、中心城镇、重点 发展镇建设，推动集聚经济、 人口和公共服务中心的形成 未来几年，南昌市将集中力量发展市 区经济，重点规划西湖总部经济基地 、高新总部经济基地、红谷滩总部经 济基地、东湖青山湖西岸总部经济基 地、青云谱广州路沿线总部经济基地 ；同时，规划城区楼宇经济基地、沿 赣江楼宇经济带、城东楼宇经济拓展 区 加速假设市中心服务 配套业：将在火车站 东广场、洪城大市场 、坛子口、三店、城 东百货大楼等区域， 建设若干城市服务业 繁荣区 大力发展市中心休 闲产业：市中心将 规划建设包括象湖 、梅湖、艾溪湖、 瑶湖在内的几大休 闲基地，丰富市民

18、 日常休闲生活 南昌城市研判南昌城市研判 城市城市产业产业（1/21/2）：）：南昌产业结构长期以第二产业为主导，且第二产业南昌产业结构长期以第二产业为主导，且第二产业 增速最快增速最快 15 南昌二、三产业增速对比 17.30% 18.70% 14.60% 12.60% 17.30% 11.30% 11.70% 18.70% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 2006200720082009 第二产业第三产业 南昌第二产业增速远快第三产业南昌第二产业增速远快第三产业 南昌城市研判南昌城市研判 0%0% 10%10% 20%20% 30%30% 40%40% 5

19、0%50% 60%60% 70%70% 80%80% 90%90% 100%100% 20072007200820082009200920102010 第三产业 第二产业 第一产业 南昌产业结构长期以第二产业为主导南昌产业结构长期以第二产业为主导 5.8% 55.5% 38.7% 南昌是典型的工业城市，第二产业长期处于主导地位，在三大产业结构占比中，一直保南昌是典型的工业城市，第二产业长期处于主导地位，在三大产业结构占比中，一直保 持在持在50%50%以上，以上，20102010年达到年达到55.5%55.5% 南昌第二产业发展速度较快，一直保持在南昌第二产业发展速度较快，一直保持在15%15

20、%以上的增长速率，且增速远远快于第三产以上的增长速率，且增速远远快于第三产 业业 16 城市产业（城市产业（2 2/2/2）：长期以二产为主导的产业结构，导致城市中产人群长期以二产为主导的产业结构，导致城市中产人群 不足，购买力有限不足，购买力有限 100.99 130.98 135.56 143.85 0 20 40 60 80 100 120 140 160 2005年2006年2007年2008年2009年 南昌第三产业从业人员不足南昌第三产业从业人员不足150150万人万人 中部六省省会城市第三产业从业人员对比中部六省省会城市第三产业从业人员对比 10301 11243 13076 1

21、5112 16472 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 2005年2006年2007年2008年2009年 城市居民人居可支配收入 （元） 南昌城镇居民人均可支配收入南昌城镇居民人均可支配收入20092009年仅年仅1.61.6万元万元 中部六省省会城市城镇居民人均可支配收入对比中部六省省会城市城镇居民人均可支配收入对比 229.5 166 186.2 176.3 143.85 190.1 0 50 100 150 200 250 武汉长沙郑州合肥南昌太原 18385.02 20238 17417 17158 16472 1

22、5607 0 5000 10000 15000 20000 25000 武汉长沙郑州合肥南昌太原 南昌城市研判南昌城市研判 17 城市功能空间（城市功能空间（1/2)1/2)：南昌城市现有城市范围仅：南昌城市现有城市范围仅240240平方公里，中心城平方公里，中心城 区范围仅限于红谷滩和老城区区范围仅限于红谷滩和老城区 红谷滩红谷滩 老城区老城区 红谷滩新区由红谷滩中心区、凤 凰洲、红角洲三大片区组成，区 域面积50余平方公里，规划建设 用地面积40余平方公里，规划人 口40余万，但至今人口已超60万 红谷滩中心区将建成以行政办 公和居住为主，融文化、商务为 一体的城市新型中心区 凤凰洲片区为

23、以居住为主的城 市生活新区 红角洲片区定位为教学、科 研、旅游、体育和高级商住区 红谷滩新区现已成为南昌的政红谷滩新区现已成为南昌的政 治中心区，与老城区共同形成治中心区，与老城区共同形成 了了“一江两岸一江两岸”的城市格局的城市格局 区域中心八一广场聚集了文化、 商贸、娱乐、休闲、餐饮、服务等 一切现代城市配套，是南昌市民活 动的绝对中心，未来更是南昌地铁 的第一枢纽 老城区是南昌传统文化经济行老城区是南昌传统文化经济行 政中心，配套完备，辐射面政中心，配套完备，辐射面 广，现正处于改造升级阶段广，现正处于改造升级阶段 老城区由青山湖大道以西、赣江以 南（东）、朝阳洲除去朝阳新城的 那部分，

24、以及青云谱片区（一部 分）所围合而成 未来23年内，南昌市将融资约400 亿元资金改造、提升老城区，解决区 域目前存在的交通拥堵、棚户区无规 划建设等问题 南昌城市研判南昌城市研判 城市功能空间（城市功能空间（2/22/2）：本项目处于远郊，尚未进入南昌“一江两岸五）：本项目处于远郊，尚未进入南昌“一江两岸五 组团”的规划发展范围内组团”的规划发展范围内 南昌城市发展规划南昌城市发展规划 西进西进 瑶湖组团瑶湖组团 南南 延延 东拓东拓 莲塘组团莲塘组团 乐化组团乐化组团 北北 控控 九龙湖组团九龙湖组团 一江两岸一江两岸 湾里组团湾里组团 南昌城市整体发展思路原则：南昌城市整体发展思路原则：

25、“西 进、东拓、北控、南延”，市区存在 大量待开发土地 总体空间格局：总体空间格局：“一江两岸，一核 五片，沿着赣江两端延伸，多点、多 组团推进” 山、江、湖全面协调的大开发：山、江、湖全面协调的大开发： 2009年底，鄱阳湖生态经济区规 划上升为国家战略，其中山为梅 岭、江为赣江、湖为鄱阳湖。此概念 中的山，即梅岭成为城中之山； 此概念中的湖即全面策应鄱阳 湖生态经济区的国家战略，南昌城 向滨湖地区推进；至于江则指已 呈现壮观景象的一江两岸核心区 建设 南昌未来南昌未来3 3- -5 5年内城市重点发展区位年内城市重点发展区位 南昌城市研判南昌城市研判 房地产发展（房地产发展（1/31/3）

26、：近五年来，南昌房地产市场年均消化量不足）：近五年来，南昌房地产市场年均消化量不足300300 万平米万平米 324.04 354.28 115.91 186.16 264.14 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2006年2007年2008年2009年2010年 南昌市历年住宅销 售面积（万平米） 南昌市历年住宅销售面积南昌市历年住宅销售面积 中部六省省会城市中部六省省会城市20102010年住宅销售面积对比年住宅销售面积对比 南昌住宅市场在南昌住宅市场在20082008年前年销售量达年前年销售量达300300万平米以上，但万平米以上，但20082008年房地

27、产市场调控后，销年房地产市场调控后，销 售面积急剧下降至售面积急剧下降至116116万平米，近几年虽然增长较快，但中部其他省会城市而言，年消化万平米，近几年虽然增长较快，但中部其他省会城市而言，年消化 量不足量不足 0 500 1000 1500 2000 武汉长沙郑州合肥南昌太原 2010年中部省会城市商品房销售面积 单位（万） 南昌城市研判南昌城市研判 房地产发展（房地产发展（2/32/3）：市场呈现东南西北散点发展格局，但臵业主流仍）：市场呈现东南西北散点发展格局，但臵业主流仍 集中以市中心、红谷滩为核心的中心城区，城市价值为客户首选的第集中以市中心、红谷滩为核心的中心城区，城市价值为客

28、户首选的第 一价值一价值 市中心 朝阳洲 青云谱片区 青山湖 京东片区 红角洲 新建 片区 产品：产品：品质较好，以 多层、小高层为主， 少量的高层、洋房和 别墅 价 格 ：价 格 ： 小 高 和 多 层 4500-6500 产品：产品：品质参差不齐， 以高层为主 价格：价格：8000-15000元/ 平米 产品：产品：品质感较强，以 小高层和高层为主，少 量的多层/洋房/别墅 价格：价格：高层4500-6000元 /平米 产品：产品：品质感较强，以高 层为主，少量的花园洋房 价格：价格：700018000元/ 平米 产品：产品：品质感较差，以别 墅和多层为主 价格：价格：多层3000-400

29、0，别 墅4500-7000 产品：产品：品质感一般， 物业形态以高层为主 价格价格：8000-16000， 江景溢价能力强 产品：产品：品质感一般，以别墅、 多层和小高层为主，花园洋房 为辅 价格：价格：洋房3500-5000，别墅 7000-12000 产品：产品：新项目产品品质感 较强，以别墅、花园洋房 和高层为主 价格：价格：别墅15000-40000； 高层7000-16000 产品：产品：品质感偏低，物业形态较为丰 富，有别墅，多层，高层 价格：价格：高层4500-6000元/平米，联排 7000-9000元/平米，独栋15000元/平 米 象湖 新城 产品：产品：个别项目品质感

30、较强，以多层为主，少 量的高层、洋房和别墅 价格：价格：多层3000-5000元 /平米 产品：产品：品质感普遍偏低，物 业形态有别墅，洋房，高层 和多层 价格：价格：4000-6500元/平米 南昌城市研判南昌城市研判 房地产发展（房地产发展（3/33/3）：客户臵业表现较强的区域性，主要集中在半小时）：客户臵业表现较强的区域性，主要集中在半小时 生活圈内，远未进入大规模郊区臵业时代生活圈内，远未进入大规模郊区臵业时代 市中心 朝阳洲 青云谱片区 青山湖 京东片区 红角洲红角洲 新建新建 片区片区 客户来源：客户来源：周边及 工作人员，市区普 通白领为主 客户来源：市区， 周边县市 客户来源

31、：客户来源：新建县， 前湖校区老师，朝阳 洲为主 客户来源：客户来源：周边、新 建县、红谷滩工作人 员、市区 客户来源：客户来源：本区域、 周边区域 客户来源：客户来源：周边为主，部分 市区客户 客户来源：客户来源：周边、新 建县、乐化镇 客户来源：客户来源：市区 客户来源：客户来源：周边、 开发区、红谷滩工 作人员、市区（东 湖区） 象湖 新城 客户来源：客户来源：周边人群、 市区（西湖、青云谱 较多）、洪城大市场 客户来源：客户来源：周边、南昌县， 南昌市区 南昌城市研判南昌城市研判 高安本地市场难支撑 高安经济实力较差，居 民整体购买力有限。 高安房地产市场年消化 量不足30万平米，市场

32、 容量有限。 核心问题：在南昌城市发展阶段未到郊区大盘时代的背景 下，如此大规模的项目，应如何确保项目的成功开发？ 南昌城市阶段未到郊区大盘 时代 城市GDP不高，量级不足 南昌中产人群缺乏，客群 量不足 项目所在区域不在南昌城 市规划范围内 房地产未发展到郊区大盘 时代 本次汇报结构本次汇报结构 23 核心问题核心问题 梳理梳理 机会挖掘机会挖掘 启动区开启动区开 发策略发策略 整体定位与整体定位与 发展战略发展战略 经济效益分经济效益分 析析 整体定位 配套体系研究 规划布局建议 开发分期 发展机会分析 案例研究 高安市场研判 南昌市场研判 本项目核心问题界定 高安房地产市场研究 南昌别墅

33、市场研究 案例借鉴 启动区开发策略 测算思路及前提 测算结果 机会挖掘机会挖掘 PARTPART- -2 2 1 趋势研判趋势研判 2 案例借鉴案例借鉴 南昌南昌江西省会，单中心城市，集全省之力建设的核心城市江西省会，单中心城市，集全省之力建设的核心城市 22998 12137 10480 12815 11184 23174 17420 39669 01000020000300004000050000 鹰潭 吉安 赣州 宜春 上饶 景德镇 九江 南昌 257 584 940 700 729 364 831 1,838 -5001,0001,5002,000 鹰潭 吉安 赣州 宜春 上饶 景德镇

34、 九江 南昌 184.24 589.23 594.7 490 612 331 659 1,547 0500100015002000 鹰潭 吉安 赣州 宜春 上饶 景德镇 九江 南昌 2.63% 1.92% 1.81% 1.74% 0.95% 0.93% 0.90% 0.83% 南昌 九江 景德镇 上饶 宜春 赣州 吉安 鹰潭 2009年江西省各地人口增长率对比 2009年南昌市生产总值在江西省排名首位（单位：亿元） 2009年南昌市人均生产总值在江西省排名首位（单位：元） 2009年南昌市固定资产投资总额在江西省排名首位（单位：元） 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 趋势一：加速城市化。南昌具

35、有承东启西、沟通南北的战略性地位和趋势一：加速城市化。南昌具有承东启西、沟通南北的战略性地位和 枢纽性区位的独特优势，随着南昌至武汉动车组开通，南昌城市化发枢纽性区位的独特优势，随着南昌至武汉动车组开通，南昌城市化发 展进程将进一步加速展进程将进一步加速 南昌是全国唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南三 角区相毗邻的省会城市，具有承东启西、沟通南北的战略性地 位和枢纽性区位的独特优势。 京九、浙赣、皖赣等铁路纵贯城区。105、 320、316国道交汇于南昌，昌九、梨温、赣粤 等高速公路四通八达；4D级昌北国际机场开通 了直通北京、上海、香港、澳门、首尔等国内 外各大城市40多条航线，并可转

36、机前往美国、 加拿大、法国、新加坡等地区。 南昌通畅快捷的立体交通网，使南昌南昌1 1小时航小时航 程程、6 6小时里程即可通达周边个直辖和省会小时里程即可通达周边个直辖和省会 城市的城市的“经济圈经济圈”变为现实变为现实，这个圈中聚集着 4.6亿人口，并蕴含着12万亿元工业品的消费 潜力。截止到目前，落户南昌的世界500强企 业已有36家，国内200强企业30家。 南昌至武汉动车组开通后，南昌跨入中部“2 2 小时生活圈小时生活圈”。 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 南昌具有承接沿海地区产业转移的基础南昌具有承接沿海地区产业转移的基础 南昌在承接产业转移方面发展南昌在承接产业转移方面发展

37、迅速迅速 南昌已成为沿海南昌已成为沿海 地区产业转移的地区产业转移的 主要承接地主要承接地 南昌已开始承接长三角、珠三角城市群产业转移南昌已开始承接长三角、珠三角城市群产业转移 “南昌具有雄厚的产业基础、良好的投资环境和科 技、人才基础。此外，南昌承接沿海产业梯度转移工作 起步早，具有独特的交通区位优势，这些都为南昌承接 沿海产业转移创造了良好条件” 中国社科院国情调研组组长魏后凯 产业基础：产业基础： 投资环境：投资环境： 人才基础：人才基础： 产业转移资金上新台阶：产业转移资金上新台阶：2008年，江西 省引进省外5000万以上工业项目资金首 次突破1000亿元，带到1100.95亿元，

38、同比增长32.9%；亿元以上项目资金 555.72亿元，同比增长35% 产业转移的来源地相对集中：产业转移的来源地相对集中：来源于 浙江、广东、福建三省的项目约占江 西省引进总数的70%，境外投资中来 自亚洲的投资超过80%，其中又以香 港为最多，比例达到60% 产业转移的规模和速度不断增大：产业转移的规模和速度不断增大：2008 年，全省新批外商投资企业689个，引进省 外亿元以上工业项目292个，增长47.5%， 同时，引进了一批知名大企业、大集团和 龙头企业投资项目，新增具有世界500强投 资背景的企业6家，总数达到36家 南昌市将规划建设一定体量的总部经济和楼宇经济集聚区， 优先进行配

39、套建设，加强专项招商和一对一招商，连续7年被 台湾电工会列为“极力推荐城市“，投资环境优越 南昌是中国三大民办高校基地之一，有瑶湖高校院区、昌 北（下罗）高校院区、前湖高校院区三大大学城，有包括 南昌大学、江西财经大学、江西农业大学在内的20多所高 校资源，人才基础牢固 南昌汽车、空调、食品、光电和电子信息、造纸、飞机、 纺织服装、建材和新材料、医药和医疗器械、机电等十大 2009年完成工业增加值、主营业务收入、利税分别高达 455亿元、1528亿元、156亿元，产业基础坚实 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 三产的发展将催生中产阶层三产的发展将催生中产阶层 南昌未来将大力发展第三产业南昌未来

40、将大力发展第三产业 趋势二：中产壮大。随着南昌产业结构的调整，第三产业将成为未来趋势二：中产壮大。随着南昌产业结构的调整，第三产业将成为未来 发展重点，三产的发展将促进中产阶层的发展壮大发展重点，三产的发展将促进中产阶层的发展壮大 根据”十二五“规划南昌将构建现代产业 体系突出装备制造业，以提高“南昌制造” 的行业竞争能力；突出现代服务业突出现代服务业，提高提高 “南昌服务南昌服务”的区域辐射能力的区域辐射能力。同时，培育 光伏、绿色照明、航空制造、生物与新医药、 文化与创意、绿色食品、节能环保产业、服 务外包业、现代物流业等九大战略新兴产业。 三大产业结构比例调整为三大产业结构比例调整为4

41、4: :5353: :4343。 53%53% 43%43% 4%4% 第一产业第一产业 第二产业第二产业 第三产业第三产业 随着第三产业的发展，将催生以以公司白领、 私营业主等为代表的大量中产阶层，人口结构 将由原来的哑铃型（人口结构两级分化，中间 阶层数量有限）逐步进入稳定发展的梭型结构 （人口结构以中产阶层为主） 现在现在 未来未来 “哑铃型哑铃型”结构结构 “蛋糕型蛋糕型”结构结构 中低收入中低收入 中低收入中低收入 中高收入中高收入 中高收入中高收入 高收入高收入 高收入高收入 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 随着经济和产业的快速发展，城市空间逐步外扩随着经济和产业的快速发展，城市

42、空间逐步外扩 2010年 2000年前 以老城区为核心单核城 市发展 红谷滩的发展，使得城 市双核初具雏形 未来大南昌，城市扩张， 多城多片区结构发展 十二五期间 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 南昌双核三圈五组团的城市规划南昌双核三圈五组团的城市规划 红谷滩 乐化 瑶湖 新建 丰城 安义 南昌县 产业和城市功能逐步外溢，形成三大圈层产业和城市功能逐步外溢，形成三大圈层 第三圈层第三圈层 第二圈层第二圈层 核心圈层核心圈层 趋势三：城市外扩。产业和城市功能逐步外溢，南昌将形成三大圈层趋势三：城市外扩。产业和城市功能逐步外溢，南昌将形成三大圈层 ，项目所在区域的认知度提升，项目所在区域的认知度

43、提升 总体发展思路：总体发展思路： 一江两岸，南北双城、双核拥江、组团发 展，至2020年，城区面积达到350平方公里 发展格局：发展格局：双核三圈五组团 双核：双核：老城区和红谷滩 五组团：五组团：瑶湖组团、莲塘组团、九龙湖组 团、乐化组团、湾里组团 三圈层：三圈层： 第一圈层指城市中心圈，包括青山湖区、青 云谱区、经济技术开发区和新建县长堎镇； 第二圈层是由五个组团镶嵌其中的城市拓展 圈； 第三圈层指一小时经济区，包括新建、安 义、进贤、余干、南昌县城和丰城、樟树、 高安市区等 老城区 湾里 九龙湖 莲塘 高安 大城镇 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 趋势四：房地产快速发展。南昌市历年固

44、定资产投资与房地产投资平趋势四：房地产快速发展。南昌市历年固定资产投资与房地产投资平 稳快速的增长，房地产进入快速发展期稳快速的增长，房地产进入快速发展期 773.69 594.96 476.94 1052.61 1464.9 21.2%21.2% 24.8%24.8% 30.0%30.0% 36.1%36.1% 39.2%39.2% 0 0 200200 400400 600600 800800 10001000 12001200 14001400 16001600 2005年2005年2006年2006年2007年2007年2008年2008年2009年2009年 0%0% 5%5% 10

45、%10% 15%15% 20%20% 25%25% 30%30% 35%35% 40%40% 45%45% 固定资产投资增长率 南昌市历年固定资产投资（单位：亿元）南昌市历年固定资产投资（单位：亿元） 南昌市历年房地产资产投资（单位：亿元）南昌市历年房地产资产投资（单位：亿元） 125.6 105.6 89.65 163.3 198.25 229.9 15.6%15.6% 17.8%17.8% 18.9%18.9% 30.0%30.0% 21.4%21.4% 36.8%36.8% 0 0 5050 100100 150150 200200 250250 2005年2005年2006年2006年

46、2007年2007年2008年2008年2009年2009年2010年2010年 0%0% 5%5% 10%10% 15%15% 20%20% 25%25% 30%30% 35%35% 40%40% 房地产投资增长率 南昌市全社会固定资产投资额和房地产开发投资额一直保持平稳快速的增长，南昌市全社会固定资产投资额和房地产开发投资额一直保持平稳快速的增长，20102010年房年房 地产开发完成投资地产开发完成投资229.9229.9亿元，比上年增长亿元，比上年增长36.836.8，房地产投资占固定资产投资的比例逐，房地产投资占固定资产投资的比例逐 年提高，年提高，1010年房地产投资占固定资产投资

47、的比例为年房地产投资占固定资产投资的比例为12.6%12.6%，南昌房地产市场已步入发展快，南昌房地产市场已步入发展快 车道。车道。 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 趋势五：产业升级。高安重点规划四大产业，带来中高端产业人群趋势五：产业升级。高安重点规划四大产业，带来中高端产业人群 32 高安产业概况： 陶瓷：现有100来条生产线，产值100亿， 2010年上缴税收1.11.2亿 汽运：2010年上缴税收1.3亿，大型货运车 13万辆， 机械机电：2010年产值约10亿 食品加工：2010年产值约10亿 以形成工业三大平台：祥福工业园、陶瓷基 地、货运车专用产业基地 高安产业发展规划高安产业

48、发展规划 高安工业发展迅速高安工业发展迅速 陶瓷：改革开放后，经过三十年的 发展，高安市制瓷业吸引了一大批 经营管理人才及一线工人。高安现 有建筑陶瓷企业从业人员10000余 人，中高级职称人员、技术熟练工 人多达5000多名。十二五期间，规 划建成400条生产线，总产值将达 400亿，计划建成全国第二大陶瓷 产业基地 汽运：未来货运车产业基地实现 200亿，将形成汽配制造、汽车交 易市场、物流运输等汽运产业链 机械机电：未来五年50亿 战略性新兴产业：LED，具备后发 优势，2015年产值将达100亿 24.15 18.14 14.58 32.96 39.84 18.5%18.5% 22.2%22.2% 33.1%33.1% 36.5%36.5% 20.9%20.9% 0 0 5 5 1010 1515 2020 2525 3030 3535 4040 4545 2005年2005年2006年2006年200