产业地产盈利模式和投融资培训课件-88页.pptx

1、2012-04-25 GREENFIELD CAPITAL GROUP 产业地产投融资产业地产投融资 产业地产盈利模式产业地产盈利模式 商业地产是指用于各种零售商业地产是指用于各种零售、餐饮餐饮、娱乐娱乐、健身服务健身服务、休闲等经营用途的房休闲等经营用途的房 地产形式地产形式，包括住宅或写字楼等底商包括住宅或写字楼等底商、购物中心购物中心、综合市场等综合市场等 商业地产商业地产 产业地产产业地产 产业地产是指以用于工业生产产业地产是指以用于工业生产、仓储仓储、运输运输、配套等各种用途的房地产形配套等各种用途的房地产形 式式，包括厂房包括厂房、仓储仓储、工业配套等工业配套等。 商业地产与产业地

2、产内涵截然有别商业地产与产业地产内涵截然有别； 但二者都不单纯是地产但二者都不单纯是地产，区别于单纯的工业或者商业区别于单纯的工业或者商业，而兼有地产而兼有地产、工业或商业工业或商业、投资等投资等 多重特性多重特性； 房地产和庞大产业链条上的不同类型有机结合产生工业或者商业地产房地产和庞大产业链条上的不同类型有机结合产生工业或者商业地产； 二者都是产业二者都是产业 发展对于产业链条上各个环节要求越来越专业发展对于产业链条上各个环节要求越来越专业、越来越精细的必然产物越来越精细的必然产物； 商业经营的专业化商业经营的专业化、大型化大型化、集中化催生商业地产集中化催生商业地产； 工业生产的集中化工

3、业生产的集中化、工业厂房要求的工业厂房要求的 高标准化高标准化、生产与资产经营的专业化等催生产业地产生产与资产经营的专业化等催生产业地产。 产业地产与商业地产比较产业地产与商业地产比较 商业地产盈利模式 。 对于开发商而言，可售可租盈利在于销售 收 入或者租金； 。 对于运营商来说盈利主要在于以高素质、 高 标准的经营，以获取稳定租金和管理费为利 润主 要来源；对于小业主来说 。 开发商一是通过与制造商合作开发赚取适当 开发利润，是自建再通过销售或者出租获取利 润； 。 运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租 金收人和管理费；小业主则是自己生产赚取利 润， 是出租获取租金回报。 产业地产盈利模

4、式 商业地产与产业地产盈利模式比较商业地产与产业地产盈利模式比较 产业地产与商业地产二者盈利模式具有很大的相似性产业地产与商业地产二者盈利模式具有很大的相似性。 最主要的区别在最主要的区别在 于土地投入成本于土地投入成本，产业地产成本远远少于商业地产产业地产成本远远少于商业地产，据统据统 计计，工业用地的基准地价只有商业用地的工业用地的基准地价只有商业用地的14， 而实际出让价格而实际出让价格，工业用地只工业用地只 有同类地段商业用地的有同类地段商业用地的15到到110，甚至更低甚至更低。从而投资门槛较低从而投资门槛较低 这将是产这将是产 业地产发展一个难得的好机会业地产发展一个难得的好机会。

5、当然当然由于产业地产后期经营管理要求更加专由于产业地产后期经营管理要求更加专 业业、更加复杂更加复杂所以国内至今涉及产业地产开发商屈指可数所以国内至今涉及产业地产开发商屈指可数。 对于产业地产和商业地产盈利模式对于产业地产和商业地产盈利模式。近来出现了一些新的形式近来出现了一些新的形式，比如商铺信比如商铺信 托托，商铺期权商铺期权，厂房信托厂房信托，仓储信托等仓储信托等。 由于行业环境和相关法律法规配套并由于行业环境和相关法律法规配套并 不是很完善不是很完善。中国地产证券化也将是一中国地产证券化也将是一 个不断摸索和改进完善的过程个不断摸索和改进完善的过程。总的来说总的来说，地产证券化是一种趋

6、势国外著名基地产证券化是一种趋势国外著名基 金比如摩根士丹利金比如摩根士丹利、高盛高盛、嘉德置地嘉德置地、普洛斯等已经把目光锁在了中国的商业普洛斯等已经把目光锁在了中国的商业、 办公楼办公楼、工业等物业上工业等物业上。 产业地产与商业地产二者盈利模式具有很大的相似性产业地产与商业地产二者盈利模式具有很大的相似性。 最主要的区别在最主要的区别在 于土地投入成本于土地投入成本，产业地产成本远远少于商业地产产业地产成本远远少于商业地产，据统据统 计计，工业用地的基准地价只有商业用地的工业用地的基准地价只有商业用地的14， 而实际出让价格而实际出让价格，工业用地只工业用地只 有同类地段商业用地的有同类

7、地段商业用地的15到到110，甚至更低甚至更低。从而投资门槛较低从而投资门槛较低 这将是产这将是产 业地产发展一个难得的好机会业地产发展一个难得的好机会。当然当然由于产业地产后期经营管理要求更加专由于产业地产后期经营管理要求更加专 业业、更加复杂更加复杂所以国内至今涉及产业地产开发商屈指可数所以国内至今涉及产业地产开发商屈指可数。 对于产业地产和商业地产盈利模式对于产业地产和商业地产盈利模式。近来出现了一些新的形式近来出现了一些新的形式，比如商铺信比如商铺信 托托，商铺期权商铺期权，厂房信托厂房信托，仓储信托等仓储信托等。 由于行业环境和相关法律法规配套并由于行业环境和相关法律法规配套并 不是

8、很完善不是很完善。中国地产证券化也将是一中国地产证券化也将是一 个不断摸索和改进完善的过程个不断摸索和改进完善的过程。总的来说总的来说，地产证券化是一种趋势国外著名基地产证券化是一种趋势国外著名基 金比如摩根士丹利金比如摩根士丹利、高盛高盛、嘉德置地嘉德置地、普洛斯等已经把目光锁在了中国的商业普洛斯等已经把目光锁在了中国的商业、 办公楼办公楼、工业等物业上工业等物业上。 商业地产与产业地产盈利模式比较商业地产与产业地产盈利模式比较 商业地产与产业地产盈利模式比较商业地产与产业地产盈利模式比较 产业地产商运营模式产业地产商运营模式 1 1 主要以土地溢价增值而获取利润主要以土地溢价增值而获取利润

9、 投资开发商在完成项目基础设施建设后投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广进行项目主题包装与概念推广，实现项实现项 目中部分土地或整体土地的转让目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业产业地产投资出让房地产投资基金或其他专业产业地产投资 开发商开发商。如美国普洛斯产业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园如美国普洛斯产业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园 1 1 主要以土地溢价增值而获取利润主要以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广进行项目主题包装与

10、概念推广，实现项实现项 目中部分土地或整体土地的转让目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业产业地产投资出让房地产投资基金或其他专业产业地产投资 开发商开发商。如美国普洛斯产业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园如美国普洛斯产业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园 2 2进行项目开发进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利通过长期持有经营收益或出售产品获利 项目投资开发商项目投资开发商，或或 独立独立，或联合或联合，进行项目的整体开发进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目通过已建成房地产项目 的出租的出租、出售或租出售或租 售结合等方式售结合等方

11、式，实现项目的收益实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造通常表现为在项目地块上建造 标准的厂房标准的厂房、研研 发中心发中心、商服配套等设施后商服配套等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进行已定的产业主题类企业招商引 进进，从而获取项从而获取项 目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。 如如“物流房地产商物流房地产商 ”普洛斯公司在取得土地之后普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地之后普洛斯公司在取得土地之后，进进 行一级开发包括行一级开发包括 基础设施的建设基础设施的建设，打造设施平台打造设施平台，吸引物流企业

12、入驻吸引物流企业入驻。普洛斯只作普洛斯只作 房地产投资开房地产投资开 发和物业管理发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物其本质是开发商而非物 流商流商。星月星月 集团开发的上海松江的集团开发的上海松江的“大业领地大业领地”等项目亦如此等项目亦如此。 2 2进行项目开发进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利通过长期持有经营收益或出售产品获利 项目投资开发商项目投资开发商，或或 独立独立，或联合或联合，进行项目的整体开发进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目通过已建成房地产项目 的出租的出租、出售或租出售或租 售结合等方式售结合等方式，实现

13、项目的收益实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造通常表现为在项目地块上建造 标准的厂房标准的厂房、研研 发中心发中心、商服配套等设施后商服配套等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进行已定的产业主题类企业招商引 进进，从而获取项从而获取项 目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。 如如“物流房地产商物流房地产商 ”普洛斯公司在取得土地之后普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地之后普洛斯公司在取得土地之后，进进 行一级开发包括行一级开发包括 基础设施的建设基础设施的建设，打造设施平台打造设施平台，吸引物流企业入驻吸引

14、物流企业入驻。普洛斯只作普洛斯只作 房地产投资开房地产投资开 发和物业管理发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物其本质是开发商而非物 流商流商。星月星月 集团开发的上海松江的集团开发的上海松江的“大业领地大业领地”等项目亦如此等项目亦如此。 产业地产商运营模式产业地产商运营模式 3 3 通过与工业企业联合通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利按需订制地产开发模式而获利 产业地产开发商取得产业地产开发商取得 工业用地后工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主与已确定主 题的产业企业强强题的产业企业强强

15、联合联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实从而实 现最低风险下的现最低风险下的 项目收益项目收益。 3 3 通过与工业企业联合通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利按需订制地产开发模式而获利 产业地产开发商取得产业地产开发商取得 工业用地后工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主与已确定主 题的产业企业强强题的产业企业强强 联合联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实从而实 现最低风险下的现最低风险下的 项目收益项目收益。 产业地产商运营

16、模式产业地产商运营模式 直接销售模式直接销售模式 直接销售模式直接销售模式 先租赁再销售模式先租赁再销售模式 先租赁再销售模式先租赁再销售模式 完成租约完成租约，再整体资产打包出售再整体资产打包出售 完成租约完成租约，再整体资产打包出售再整体资产打包出售 开发商自己经营最后整体打包上开发商自己经营最后整体打包上 市市 开发商自己经营最后整体打包上开发商自己经营最后整体打包上 市市 盈利模式盈利模式 国内常用模式国内常用模式 国外常用模式国外常用模式 提供针对园区企业的服务而获利提供针对园区企业的服务而获利 为入园企业提供员工培训为入园企业提供员工培训、 商务活动的组织等各个方面的服务商务活动的

17、组织等各个方面的服务 以土地溢价增值而获取利润以土地溢价增值而获取利润 完成基础设施建设后完成基础设施建设后，进行项目主题包装进行项目主题包装 与概念推广与概念推广，实现部分或整体实现部分或整体 土地转让土地转让、出让房地产投资基金或其他出让房地产投资基金或其他 专业产业地产投资开发商专业产业地产投资开发商 进行项目开发进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利通过长期持有经营收益或出售产品获利 通过已通过已 建成房地产项目的出租建成房地产项目的出租、出售或租售结合出售或租售结合，实现项目收益实现项目收益 通过与工业企业联合通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利按需订制地产开发模

18、式而获利 取得土地后取得土地后，进行进行 项目主题包装与概念推广项目主题包装与概念推广，与已确定主题的企业联合与已确定主题的企业联合， 按产业企业需求按产业企业需求 订制工业厂房等产品项目订制工业厂房等产品项目，实现最低风险下的项目收益实现最低风险下的项目收益 国内盈利模式国内盈利模式 产业地产的投融资产业地产的投融资 产业地产直接和间接投融资产业地产直接和间接投融资 产业地产投资产业地产投资 直接投资 间接投资 产业地产公司股票 产业地产投资基金 住房抵押债券 产 业地产公司债券 产业地产投资信托基金 各种产业地产投资基金 私募产业地产投资信托基金 上市产业地产投资信托基金 直接拥有办公楼、

19、 商场、厂房等 产业地产开发 产业地产直接和间接投资产业地产直接和间接投资 产业地产直接和间接融资产业地产直接和间接融资 直接融资直接融资：是指货币资金供给者和货币资金需求者之间直接发生的信用关系是指货币资金供给者和货币资金需求者之间直接发生的信用关系。双方可以直接协商或在公开双方可以直接协商或在公开 市场上由货币资金供给者直接购入债券或股票市场上由货币资金供给者直接购入债券或股票。 间接融资间接融资：是指货币资金供给者与货币资金需求者之间的资金融通通过各种金融机构中介来进行是指货币资金供给者与货币资金需求者之间的资金融通通过各种金融机构中介来进行，譬如银譬如银 行或保险公司行或保险公司。 两

20、大融资方式的优点对应对方在发挥融资功能时的融资劣势两大融资方式的优点对应对方在发挥融资功能时的融资劣势，从而构成一个功能相对完善的融资体系从而构成一个功能相对完善的融资体系。 产业地产融资方式产业地产融资方式 产业地产融资分类产业地产融资分类 产业地产产业地产 企业融资企业融资 外部融资外部融资 内部融资内部融资 股权融资股权融资 债权融资债权融资 其他融资其他融资 内部融资主要包括内部融资主要包括：转让出租固定资产转让出租固定资产、出售流动资产等方式出售流动资产等方式。 股权融资主要股权融资主要 包括包括：IPO、买壳上市买壳上市、上市再融资上市再融资、私募私募、REITS、项目合作项目合作

21、、 产业地产企业兼并等方式产业地产企业兼并等方式 债权融资主要包括债权融资主要包括 ：企业债券企业债券、银行贷款银行贷款、委托贷款委托贷款、信托贷款等信托贷款等 其他融资主要包其他融资主要包 括括：产业地产预售产业地产预售、融资租赁融资租赁、建筑企业垫资等建筑企业垫资等 产业地产融资具体方式产业地产融资具体方式 第一第一，银行贷款银行贷款 第二第二， 产业地产信托融资产业地产信托融资 第三第三，保险投资计划保险投资计划 第四第四 ，国内国内IPO 第五第五，境外境外IPO 第六第六，买壳上市买壳上市 第七第七，造造 壳上市壳上市 第八第八，借壳上市借壳上市 第九第九，存托凭证存托凭证（DR）上

22、市上市 第十第十, 中国预托证券中国预托证券 第十第十 一一，上市再融资上市再融资 第十二第十二，房地产信托基金房地产信托基金REITS 第十三第十三，产业地产公司私募产业地产公司私募 第十第十 四四，产业地产项目股权合作产业地产项目股权合作 第十第十 五五，产业地产企业债券产业地产企业债券 第十六第十六， 产业地产企业收购和兼并产业地产企业收购和兼并 第十七第十七 ，产业地产典当产业地产典当 第十八第十八，委托贷款委托贷款 第十九第十九，商品商品 房预售房预售（购房贷款购房贷款） 第二十第二十，融资租赁融资租赁 第二十一第二十一 ，夹层贷款夹层贷款 第二十二第二十二，开发开发 商企业间基金商

23、企业间基金 第二十三第二十三，建筑企业垫资建筑企业垫资 第二十四第二十四，卖方信贷卖方信贷 第二第二 十五十五，产业地产证卷化产业地产证卷化 第二十六第二十六，前沿货币合约前沿货币合约 第二十第二十 七七，产业地产辛迪加产业地产辛迪加 第二十八第二十八， 通过保函和信用证融资通过保函和信用证融资 第二十九第二十九，反向抵押贷款反向抵押贷款 第三十第三十， 权证权证 第三十一第三十一，股权回购股权回购真贷款真贷款、假合作假合作 第第 三十二三十二，其他融资方式其他融资方式票据贴现票据贴现、股票股票 和债券抵押和债券抵押 第第一一 银行贷款银行贷款 银行贷款是产业地产企业融资的主要渠道银行贷款是产

24、业地产企业融资的主要渠道，目前产业地产开发企业至少有目前产业地产开发企业至少有60%以上的资金是来以上的资金是来 自国内银行系统自国内银行系统。产业地产业的银行贷款主要有土地储备贷款产业地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、产业地产开发贷款产业地产开发贷款、产业地产产业地产 企业流动资金贷款和销售环节的住房按揭贷款企业流动资金贷款和销售环节的住房按揭贷款。 （1）国内银行贷款国内银行贷款：受受 “央行央行 121 号文件号文件” 影响影响，产业地产企业流动资金贷款产业地产企业流动资金贷款、土地储备贷款土地储备贷款 受到严格限制受到严格限制，产业地产开发抵押贷款要产业地产开发抵押贷款要“四证齐全四

25、证齐全”。 （2）国外银行贷款国外银行贷款：与国内银行相比与国内银行相比，外资商业银行条件略微宽松外资商业银行条件略微宽松。目前外资银行在国内做目前外资银行在国内做 产业地产融资的种类主要有建筑贷款和开发贷款产业地产融资的种类主要有建筑贷款和开发贷款。开发贷款条件基本等同于国内银行开发贷款条件基本等同于国内银行（对个别对个别 优质项目可以有所宽松优质项目可以有所宽松），），贷款时间相对国内银行较快贷款时间相对国内银行较快。 （3）银团贷款银团贷款：又称辛迪加贷款又称辛迪加贷款（Syndicated Loan），），是由获准经营贷款业务的一家或数家是由获准经营贷款业务的一家或数家 银行牵头银行牵

26、头，多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团（Banking Group）采用同一贷采用同一贷 款协议款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。贷款对象主要是国有大中型贷款对象主要是国有大中型 企业企业、企业集团和列入国家计划的重点建设项目企业集团和列入国家计划的重点建设项目。 第二第二 产业地产信托融资产业地产信托融资 产业地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个和两个以上委托人的产业地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个和两个以上委托人的 合法拥有的资金合法拥有

27、的资金，按委托人的意愿以自己的名义按委托人的意愿以自己的名义，为收益人的利益或特定目的为收益人的利益或特定目的， 以不动产或经营企业为主要标的以不动产或经营企业为主要标的，对产业地产信托资金进行管理对产业地产信托资金进行管理、运用和处分的运用和处分的 行为行为。 2003年年6月月，央行出台央行出台121号文件后号文件后，产业地产信托业异军突起产业地产信托业异军突起，据统计据统计，2004、 2005两年全年各家信托公司共发行推出各类产业地产信托产品两年全年各家信托公司共发行推出各类产业地产信托产品204个个。 根据负债关系根据负债关系，可将产业地产信托简单分为债务型信托和权益性信托可将产业地

28、产信托简单分为债务型信托和权益性信托，债务型信债务型信 托主要有贷款型信托托主要有贷款型信托，权益型信托主要有股权型信托和优先购买收益权信托权益型信托主要有股权型信托和优先购买收益权信托（又又 叫财产信托叫财产信托）。另外还有债务型和股权型组合而成的混合型信托另外还有债务型和股权型组合而成的混合型信托。 贷款型信托框架贷款型信托框架 委托人委托人 信托公司信托公司 开发商开发商 委托资金委托资金 委托收益委托收益 信托贷款信托贷款 偿还贷款偿还贷款 提 供 担 提 供 担 保保 担保人担保人 特点特点：以信托贷款形式运作以信托贷款形式运作，贷款期限较短贷款期限较短，对资金安全性对资金安全性 要

29、求高要求高，单纯依靠信托资金单纯依靠信托资金，开发规模会受到一定限制开发规模会受到一定限制，融融 资成本高于银行贷款资成本高于银行贷款。 股权回购型信托框架股权回购型信托框架 委托人委托人 信托公司信托公司 开发商股东开发商股东 委托资金委托资金 委托收益委托收益 收购股权收购股权 回购股权回购股权 提 供 担 提 供 担 保保 担保人担保人 特点特点：信托资金用以收购开发商部分股权信托资金用以收购开发商部分股权，到期后开发商回购到期后开发商回购，回报率在回报率在 合同中固定合同中固定。本方式可以帮助开发商补足自有资金本方式可以帮助开发商补足自有资金，提供信用等级提供信用等级，有益有益 于其后

30、的银行融资于其后的银行融资。 夹层夹层 信托融资模式信托融资模式 “夹层夹层”（mezzanine mezzanine financingfinancing）指介于股权与优先债权之间的投资指介于股权与优先债权之间的投资 形式形式。 从资金费用角度来分析从资金费用角度来分析，夹层融资低于股权融资夹层融资低于股权融资，如可以采取债权如可以采取债权 的固定利率方式的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点对股权人体现出债权的优点；从权益角度来分析从权益角度来分析，其其 低于优先债权低于优先债权，所以对于优先债权人来讲所以对于优先债权人来讲，可以体现出股权的优点可以体现出股权的优点。这这 样在传统股权样

31、在传统股权、债券的二元结构中增加了一层债券的二元结构中增加了一层。 在我国的产业地产信托业务中最初表现为混合融资在我国的产业地产信托业务中最初表现为混合融资，即以权益融资和即以权益融资和 债务融资结合的方式向信托投资公司融资债务融资结合的方式向信托投资公司融资。 财产信托财产信托 融资模式融资模式 资产委托人提供具有较强变现能力的信托财产资产委托人提供具有较强变现能力的信托财产，委托给信托公司委托给信托公司，设立财产设立财产 信托信托。 信托公司将信托收益权转让给投资者信托公司将信托收益权转让给投资者，不需要额外的担保不需要额外的担保，作为财产信托可作为财产信托可 以适当规避资金信托合同不超过

32、以适当规避资金信托合同不超过200200份的限制份的限制，是资产证券化的有益尝试是资产证券化的有益尝试。 第三第三 保险投资计划保险投资计划 保险资金在我国数量庞大保险资金在我国数量庞大，保险资产总量高达保险资产总量高达15000亿人民币亿人民币，一直以来缺少投资一直以来缺少投资 途径途径。 2006年初年初，保监会开始鼓励保险资金投资基础设施产业保监会开始鼓励保险资金投资基础设施产业，2006年年3月月28日日保险资保险资 金间接投资基础设施项目试点管理办法金间接投资基础设施项目试点管理办法出台出台。办法办法出台后出台后，保险公司的投资保险公司的投资 计划可以采取债权计划可以采取债权、股权股

33、权、物权及其他可行方式投资基础设施物权及其他可行方式投资基础设施。 月月日日国务院关于保险业改革发展的若干意见国务院关于保险业改革发展的若干意见（简称简称意见意见）明确表明确表 示示，允许符合条件的保险资产管理公司逐步扩大资产管理范围允许符合条件的保险资产管理公司逐步扩大资产管理范围。意见意见明确表明确表 示示，在风险可控的前提下在风险可控的前提下，鼓励保险资金直接或间接投资资本市场鼓励保险资金直接或间接投资资本市场，逐步提高投资逐步提高投资 比例比例，稳步扩大保险资金投资资产证券化产品的规模和品种稳步扩大保险资金投资资产证券化产品的规模和品种，开展保险资金投资不开展保险资金投资不 动产和创业

34、投资企业试点动产和创业投资企业试点。 保险投资计划框架保险投资计划框架 保监会保监会 受益人受益人 保险公司保险公司 受托人受托人 独立监督人独立监督人 托管人托管人 基础设施项目基础设施项目 申请委托资格申请委托资格 批准批准 委托合同委托合同 申 请 投 资 计 申 请 投 资 计 划划 批批 准准 指定指定 托管合同托管合同 监督合同监督合同 管理管理 监督受托人监督受托人 监督项目监督项目 划拨资产划拨资产 划拨资产指令划拨资产指令 第四第四 国内国内IPOIPO 国内国内IPO上市是指产业地产企业设立股份有限公司上市是指产业地产企业设立股份有限公司，首次在国内主板首次在国内主板A 股

35、或股或B股上市融资股上市融资，目前目前，我国沪深两市共有我国沪深两市共有90家产业地产上市公司家产业地产上市公司。 第五第五 境外境外IPOIPO 境外境外IPO有如下几种方式有如下几种方式： 内地企业在境外直接上市内地企业在境外直接上市（IPO） 涉及境内权益的境外公司在境外直接上市涉及境内权益的境外公司在境外直接上市（IPO） 国内国内A股上市公司的境外分拆上市股上市公司的境外分拆上市 第第六六 买壳上市买壳上市 由于直接上市门槛很高由于直接上市门槛很高，审批时间长审批时间长，产业地产企业上市申请受到宏观调控影响产业地产企业上市申请受到宏观调控影响 大大，不可能有大批产业地产企业上市不可能

36、有大批产业地产企业上市。 这样这样，可以通过买壳上市来实现间接上市可以通过买壳上市来实现间接上市，所谓买壳上市所谓买壳上市，就是指非上市公司通就是指非上市公司通 过资本市场购买一家上市公司一定比例的股权来取得上市地位过资本市场购买一家上市公司一定比例的股权来取得上市地位，然后通过反向收然后通过反向收 购的方式注入自己有关的资产和业务购的方式注入自己有关的资产和业务，实现间接上市的目的实现间接上市的目的。 买壳上市框架买壳上市框架 产业地产企业产业地产企业 产业地产业务产业地产业务 壳公司壳公司 （上市公司上市公司 收购上市公司收购上市公司 控股控股 股权股权 反向收购反向收购 产业地产业务注入

37、产业地产业务注入 买壳上市案例分析买壳上市案例分析 沿海收购沿海收购ST丰华丰华 上海久昌 上海海港 南上海商业 产业地产 淄博三河 东方 ST上海丰华 股份转移 竞买 成为第一大股东 深圳尔泰 投资公司 出 售 部 分 资 产 剥离无关资产 出售部分资产包括： 北京红狮涂料有限公司 上海3601号房产 沿海鞍山 公司 沿海地产投资 （中国）公司 全 资 子 公 司 鞍山高新开发区 产业地产项目 产业地产主业注入 第七第七 ，造壳上市造壳上市 造壳上市是指国内欲上市的公司首先通过控股造壳上市是指国内欲上市的公司首先通过控股、合资或直接设立附属公司等方合资或直接设立附属公司等方 式式，与与 境外

38、未上市公司确立一定产权关系境外未上市公司确立一定产权关系，然后该境外公司取得上市地位后然后该境外公司取得上市地位后，国国 内企业通过内企业通过 该境外公司该境外公司，注入国内企业的资产和业务注入国内企业的资产和业务，从而达到境外上市的目的从而达到境外上市的目的。 即所谓的即所谓的“红筹模式红筹模式”。 造壳上市框架造壳上市框架 境外境外 境外公司境外公司 上市公司上市公司 国内产业地产国内产业地产 企业企业 产业地产业务产业地产业务 境内境内 控股控股、设立设立、合资合资 申请上市申请上市 控股控股 反 向 收 反 向 收 购购 注注 入入 造壳上市案例分析造壳上市案例分析 境外境外 2002

39、年年，公司计划在美国纽约证券交易所和香港联交所上市公司计划在美国纽约证券交易所和香港联交所上市，由高盛公司担任主承销商由高盛公司担任主承销商。 SOHO(SOHO(中国中国) ) 注册地注册地 ： 维京群岛维京群岛 香港和美国香港和美国 上市上市 北京红石实业北京红石实业 有限公司有限公司 境内境内 设立设立 申请上市申请上市 现代城现代城、博鳌兰色海岸博鳌兰色海岸 建外建外、长城脚下的公社长城脚下的公社 国内控股项目国内控股项目 绿城集团融资结构绿城集团融资结构 绿城集团绿城集团 绿城中国控股绿城中国控股 有限公司有限公司 绿城产业地产集团绿城产业地产集团 摩根大通摩根大通 、美国美国Sta

40、rk Stark InvestmentInvestment 私募私募 才智控股才智控股 有限公司有限公司 设立设立 控股控股 收购收购 绿城控股在私募后再绿城控股在私募后再 发行可转换债券发行可转换债券； 准备海外上市准备海外上市。 第第八八 借壳上市借壳上市 借壳上市是指集团公司或大型企业将下属的一个子公司或部分资产改造后上市借壳上市是指集团公司或大型企业将下属的一个子公司或部分资产改造后上市， 然后在将其他资产注入然后在将其他资产注入，继续重组上市继续重组上市，从而避免额度管理的上市行为从而避免额度管理的上市行为。 借壳上市案例分析借壳上市案例分析 华润置地华润置地 香港香港 大陆大陆 北

41、京华润大厦北京华润大厦 上海华润时代广场上海华润时代广场 深圳华润中心深圳华润中心 控控 股股 拥有产权拥有产权 华润集团华润集团 收收 购购 3232 亿亿 收收 购购 款款 借壳上市总结借壳上市总结 这种方式适合于集团这种方式适合于集团上市公司的企业结构上市公司的企业结构； 集团可以通过上市公司这个融资渠道集团可以通过上市公司这个融资渠道，进行资产的重组进行资产的重组； 这种方式相对简单这种方式相对简单，在目前海外发行在目前海外发行REITS相对较难相对较难，国内产业基金法尚未出台国内产业基金法尚未出台 的情况下的情况下，能简单的将优质资产变现能简单的将优质资产变现，且不丧失对物业的控制且

42、不丧失对物业的控制。 上市公司在这里起到了集团资本运作平台的作用上市公司在这里起到了集团资本运作平台的作用，经对同时在大陆和海外都拥经对同时在大陆和海外都拥 有上市公司的集团有上市公司的集团（即同时拥有大陆和海外两个资本运作平台即同时拥有大陆和海外两个资本运作平台）如华润集团如华润集团、 首创集团首创集团、国美集团国美集团、沿海集团沿海集团、冠城集团等无不都是资本运作的高手冠城集团等无不都是资本运作的高手。 第九第九 存托凭证存托凭证（DRDR）上市上市 存托凭证是指一国证券市场流通的存托凭证是指一国证券市场流通的，代表外国公司有价证券的可转让凭证代表外国公司有价证券的可转让凭证，存托存托 凭

43、证上市一般是指凭证上市一般是指，某国的上市公司为使其股票在国外流通某国的上市公司为使其股票在国外流通，将一定额度的股将一定额度的股 票票，委托银行保管委托银行保管，由保管银行通知国外的存托银行在当地发行代表该股份的存由保管银行通知国外的存托银行在当地发行代表该股份的存 托凭证托凭证，然后存托凭证开始在国外证券交易所或交易柜台交易然后存托凭证开始在国外证券交易所或交易柜台交易。 第十第十 中国预托凭证中国预托凭证（CDRCDR） CDR是英文是英文China Depository Receipts的简称的简称，中文为中国预托凭证中文为中国预托凭证，或称或称 中国存托凭证中国存托凭证。CDR是海外

44、公司在中国内地上市集资的一种方式是海外公司在中国内地上市集资的一种方式，投资者购投资者购 买买CDR就相当于购买海外公司的股票就相当于购买海外公司的股票。CDR实际上是中资股返乡融资潮应运实际上是中资股返乡融资潮应运 而生的产物而生的产物。按照预期按照预期，在实现红筹股发行在实现红筹股发行CDR后后，蓝筹股蓝筹股、外资股也将跟外资股也将跟 随其后发行随其后发行CDR。 国内证监会目前还未正式开放这种融资途径国内证监会目前还未正式开放这种融资途径 。 第十一第十一 上市再融资上市再融资 上市公司的几种再融资的渠道上市公司的几种再融资的渠道： 增发增发：不特定对象公开募集股份不特定对象公开募集股份

45、； 配股配股：原股东配售股份原股东配售股份； 可转债可转债：是指发行公司依法发行是指发行公司依法发行、在一定期间内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券在一定期间内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券； 分离交易的可转换公司债券分离交易的可转换公司债券 ：上市公司可以公开发行认股权和债券分离交易的可转换公司债券上市公司可以公开发行认股权和债券分离交易的可转换公司债券 。 非公开发行非公开发行：指上市公司采用非公开方式指上市公司采用非公开方式，向特定对象发行股票的行为向特定对象发行股票的行为，即上市公司的定向私即上市公司的定向私 募募。 内地上市公司在融资方式的比较内地上市公司在融资方式的比较

46、 方式方式 增发增发 配股配股 可转债可转债 净资产收益率净资产收益率 最近三个会计年度加最近三个会计年度加 权平均净资产收益率权平均净资产收益率 不低于不低于 最近三个会计年度加权平最近三个会计年度加权平 均净资产收益率不低于均净资产收益率不低于 ， 最近三个会计年度加权最近三个会计年度加权 平均净资产收益率平均平均净资产收益率平均 不低于百分之六不低于百分之六 以往分红情况以往分红情况 要求披露公司现金分要求披露公司现金分 红信息红信息 要求披露公司现金分红信要求披露公司现金分红信 息息 最近三个会计年度实现最近三个会计年度实现 的年均可分配利润不少的年均可分配利润不少 于公司债券一年的利息于公司债券一年的利息 融资时间间隔融资时间间隔 距前次发行的时间间距前次发行的时间间 隔至少一年隔至少一年 距前次发行至少应间隔一距前次发行至少应间隔一 个会计年度个会计年度 没有时间间隔没有时间间隔 发行规模发行规模 没有具体的融资规模没有具体的融资规模 配股总数不得超过总股本配股总数不得超过总股本 本次发行后累计公司债本次发行后累计公