鄂州万恒易谷葛店产业园项目策划定位招商报告2012-80页.pptx

1、承接武汉朝阳产业承接武汉朝阳产业 集结葛店精英力量集结葛店精英力量 万恒易谷葛店项目策划报告万恒易谷葛店项目策划报告 2012.62012.6 【目目 录录】 I I 项目本体认知项目本体认知 II 项目价值体系项目价值体系 III 发展环境研究发展环境研究 IV 项目整体定位项目整体定位 V 招商运营思路招商运营思路 I I 项目本体认知项目本体认知 项目属性界定项目属性界定 项目核心问题项目核心问题 鄂州占位鄂州占位8+18+1城市圈核心辐射区，一体化进程的大背景城市圈核心辐射区，一体化进程的大背景 之下，城市快速发展，毗邻武汉，地缘优势突出，发之下，城市快速发展，毗邻武汉，地缘优势突出，

2、发 展机遇极大。展机遇极大。 武汉东大门武汉东大门 鄂州市“8+1”城市圈最具地理优势的城市之一，毗邻武 汉，鄂州经济总量的40%来自于武汉企业，在资源对接上 优势明显；同时也是全省城市化水平和地均产出排名第 二的重要工业城市。 武鄂黄城市一体化加快武鄂黄城市一体化加快 在建的武黄城际铁路和汉鄂快速通道计划于2012年初建 成启用，联动效应将有效推进城市一体化进程，加速鄂 州城市发展。 城市正经历一轮发展扩容城市正经历一轮发展扩容 鄂州正处于城市建设开发的高速发展期，城南大规模的 商品房建设展现了鄂州城市建设的成果，随着“东进西 拓”规划的确立实施，城东开发即将全面启动。 城市认知城市认知 城

3、市经济：鄂州城市经济：鄂州GDPGDP总量增速高居总量增速高居8+18+1城市圈第一位，城市圈第一位， 人均人均GDPGDP增幅位列第二，经济处于高速发展阶段。增幅位列第二，经济处于高速发展阶段。 数据来源：各城市数据来源：各城市20092009年国民经济和社会发展统计公报年国民经济和社会发展统计公报 鄂州经济实力较强，房地产开发具备较好的产业条件支持鄂州经济实力较强，房地产开发具备较好的产业条件支持 鄂州市GDP总量为308.54亿元，总量增速高居8+1城市圈第一位，人均GDP鄂州仅次 于武汉及宜昌，增幅位列第二，属于湖北的第二梯队。 城市认知城市认知 城市产业：工业经济占比近城市产业：工业

4、经济占比近6 6成，产业基础强势的新生成，产业基础强势的新生 代工业城市。代工业城市。 鄂州市鄂东工业走廊上的重镇，第二产业在GDP中占比接近6成，城市产业结构的偏重， 快速发展后的城市面貌改善。 鄂州产业规划鄂州产业规划 1）生物医药产业：利用现有生物医药技术优势，继续加大优势领域的研发 力度，将“药谷”品牌做大做强； 2）精细化工产业：对接武汉化工新城，发展乙烯下游化工产业； 3）电子信息产业：主动接受“武汉中国光谷”的辐射，重点发展玻璃基 微硬盘、热、压、光敏系列元器件、电子化学产品、计算机外围产品、电子 类消耗材料和应用软件； 4）光机电一体化：重点发展汽车特别是轿车关键零部件、发动机

5、、车身设 计与电子控制等设计技术和核心产品。 5）现代物流业：依托港口、铁路、多条区域性干道，发展现代物流业； 6）现代商住业：一方面对接配套化工新城的居住服务功能，另一方面发挥 自然条件优势,在南部的湖系周边地区，大力发展房地产业,吸引武汉居民购 房居住,实现“居住在葛店，工作在武汉”的目标，同时成为葛店科技新城工 作人员的生活区。 城市认知城市认知 区域功能：葛店科技新城是鄂州市与武汉市对接的桥头区域功能：葛店科技新城是鄂州市与武汉市对接的桥头 堡，定位为“中国药谷”。堡，定位为“中国药谷”。 区域名称区域名称 建筑用地规模建筑用地规模 （平方公里）（平方公里） 规划人口规划人口 （万人）

6、（万人） 功能定位功能定位 发展方向发展方向 主城区 60 52.7 行政、经济、文 化社会发展中心 向东、向南发展 葛华新城 38 15-21 科技新城 将葛店“中国药谷”融 入东湖“中国光谷”， 建设科技新城 红莲湖新城 29 15-21 生态、旅游新城 发展休闲度假旅游产业， 成为武汉后花园 花湖新城 16 15-21 工贸新城 为黄石市区提供“三产” 服务和承接黄石市区 “退二进三”部分产业 转移 葛店科技新城在武鄂黄城市发展带上，紧邻武汉市东部、 位于鄂州市西北部，西距武汉主城22公里，东距鄂州主城 32公里。 葛店科技新城规划范围为：东至华容镇，南达鸭儿湖、 与红莲湖旅游度假区遥相

7、呼应，西接武汉市洪山区左岭镇， 北抵长江，规划面积78.66平方公里。 区域认知区域认知 区域经济：葛店经济处于高速增长期，为产业发展提区域经济：葛店经济处于高速增长期，为产业发展提 供了绝佳环境。供了绝佳环境。 葛店开发区社会经济概况： 2005年，葛店开发区实现工 业总产值61.7亿元，“十五” 期间年均增长26.5；至 2005年底，在区各类企业210 家，全年实现工业增加值17亿 元，是2000年的2.68倍，五 年平均增长速度27.9；实现 利税总额13.2亿元，是2000 年的5.1倍，年均增长速度 50.3。可见，葛店开发区近 年来一直保持持续快速增长。 葛店镇社会经济概况：葛

8、店镇是2004年湖北省重点乡 镇的第四名，也是全国1887 个重点镇之一，2004年，葛 店镇实现国内生产总值7.7亿 元，较上年增长11.5 区域认知区域认知 区域产业：初步形成了以生物技术与新医药产业为龙头，区域产业：初步形成了以生物技术与新医药产业为龙头， 以新材料、电子、信息以及光电一体化为四大主导产业的以新材料、电子、信息以及光电一体化为四大主导产业的 产业格局。产业格局。 在葛店开发区投产企业68家，其中科技含 量较高的企业55家，占66.6%。全区共实施 国家863计划项目4项，国家火炬计划项目 12项，国家级重大攻关项目2项，国家级新 产品项目7项，获科技部科技型中小企业创 新

9、基金资助项目5项，其它省市科技项目60 多项，拥有国家级工程（技术）研究中心2 家。初步形成了以省医工院科益药业、人福 科技、武大氨基酸等生物医药产业为龙头， 以省化研所、江禄塑料、信息陶瓷等新材料 及电子信息为两翼，以晨光实业等光机电一 体化为主体的四大产业群。 区域认知区域认知 地块概况：项目依托于良好的地理区域优势，衔接东湖高地块概况：项目依托于良好的地理区域优势，衔接东湖高 新与鄂州发展中间地带，推动鄂东南区域经济的迅速发展，新与鄂州发展中间地带，推动鄂东南区域经济的迅速发展， 强化武汉对强化武汉对1+81+8城市圈经济发展的带动作用。城市圈经济发展的带动作用。 项目整体规划为2000

10、亩，一期 先行启动450亩，用地性质为工 业用地（50年产权），目前主要 规划区域即为一期450亩土地， 后继土地将作为预留地。 西临建设大道，后期规划为城 市主干道；北侧有高压线，东侧 紧邻太子花苑，其东侧创业大道 沿线有大量产业园。 拥有极其便利的物流交通体系， 并且随着武汉1+8城市圈发展的 将日趋成熟。 地块认知地块认知 地块认知地块认知 产业分布图产业分布图 能源能源 产业产业 医药医药 产业产业 制造制造 产业产业 地块周边：项目西侧和南侧，大量分布产业园，产业地块周边：项目西侧和南侧，大量分布产业园，产业 类型覆盖能源、医药和制造等。类型覆盖能源、医药和制造等。 问题梳理问题梳理

11、 规划问题规划问题 用地布局不合理用地布局不合理 土地利用效率低土地利用效率低 绿化用地少绿化用地少 交通问题交通问题 区内道路等级较低，道路网密度不足，规划道路少区内道路等级较低，道路网密度不足，规划道路少 内部交通与过境交通混行不利于地区的发展内部交通与过境交通混行不利于地区的发展 配套问题配套问题 供水管网不完善供水管网不完善 雨污水管道系统不完善雨污水管道系统不完善 供配电设施容量较小供配电设施容量较小 通信地下管网建设严重滞后于城市通信发展通信地下管网建设严重滞后于城市通信发展 项目面临规划布局凌乱、内部交通匮乏和配套设施项目面临规划布局凌乱、内部交通匮乏和配套设施 缺失三大现状问题

12、，对项目后期运营造成一定障碍。缺失三大现状问题，对项目后期运营造成一定障碍。 项目地块平整，体量大，市场培育期长，开发上面项目地块平整，体量大，市场培育期长，开发上面 临一定的阻碍，后期将滚动开发，克服困难。临一定的阻碍，后期将滚动开发，克服困难。 园区氛围未形成园区氛围未形成 地块周边少有大规模的产业园区，配套地块周边少有大规模的产业园区，配套 不足，现阶段缺乏工业氛围不足，现阶段缺乏工业氛围 规划难度加大规划难度加大 投资风险增大投资风险增大 收益无法预知收益无法预知 市场培育期较长市场培育期较长 区域还处于起步阶段，项目的市场培育区域还处于起步阶段，项目的市场培育 期较长期较长 投入资金

13、回收投入资金回收 周期较长周期较长 地块毗邻住宅区地块毗邻住宅区 地块毗邻太子花苑住宅区，环评较高，地块毗邻太子花苑住宅区，环评较高， 限制后期产业布局限制后期产业布局 项目整体认知项目整体认知 葛店新城为鄂州市产业中心，规划和区位优势明显；葛店新城为鄂州市产业中心，规划和区位优势明显； 新兴工业集中区，整体未形成规模优势，但缺乏配新兴工业集中区，整体未形成规模优势，但缺乏配 套和人气。套和人气。 项目属性项目属性 1 5 4 3 2 8+18+1城市圈核心辐射区城市圈核心辐射区 高新开发区边缘高新开发区边缘 良好的功能规划良好的功能规划中国药谷中国药谷 区域较为陌生，缺乏人气，配套缺乏区域较

14、为陌生，缺乏人气，配套缺乏 大体量长周期开发大体量长周期开发 项目属性界定项目属性界定 I I 项目本体认知项目本体认知 项目属性界定项目属性界定 项目核心问题项目核心问题 R R 我们想要什么？我们想要什么？ （针对目标的规范分析）（针对目标的规范分析） 政府目标政府目标：提升产业活力，实现 经济持续增长，保证就业水平。 产业目标：产业目标：在葛店产业规划的方 向下，实现产业的升级和新产业 的培育； 经济目标：经济目标：在有限投入前提下， 通过招商引资，增加税收； 战略目标：战略目标：改善园区的整体形象， 增强园区的生命力，实现土地价 值和区域价值的快速提升； S S 我们有什么？我们有什么

15、？ （针对现状的实证分析）（针对现状的实证分析） 区位：区位：地处8+1城市圈核心区域， 无缝对接武鄂城市资源； 区域：区域：区域环境较差，区域形象差， 认知度低； 交通：交通：地块周边交通通达性较好， 省级道路、铁路等较集中； 资源：资源：环境差，缺乏自然、教育等 资源； 配套：配套：周边聚集厂区、生活配套设 施不足，且现有档次很低； 核心问题是什么？核心问题是什么？ 我们怎么办？我们怎么办？ （解决方案的提出）（解决方案的提出） 项目核心问题项目核心问题 核心问题解析核心问题解析 Q1Q1：在葛店的规划背景下，项目价值体系能否支撑什么产业的 发展？ Q2Q2：本项目在宏观大势的引导之下，怎

16、样找寻适合自己的产业， 精准定位，促成后期成功运营？ 基于项目前期沟通达成的一些共识，聚仁认为项目基于项目前期沟通达成的一些共识，聚仁认为项目 应该解决的核心问题是：应该解决的核心问题是： 本项目如何占位未来？本项目如何占位未来？ 助推区域价值的腾飞，实现项目可持续发展，提升土地助推区域价值的腾飞，实现项目可持续发展，提升土地 产值。产值。 II II 项目价值体系项目价值体系 项目价值梳理项目价值梳理 区域规划方向区域规划方向 项目发展方向项目发展方向 区位价值区位价值 站位站位8+18+1核心地段，武汉和鄂州交界处，无缝对接核心地段，武汉和鄂州交界处，无缝对接 两市价值流动。两市价值流动。

17、 葛店科技新城既位于长江经济 带内武汉、鄂州两市的双重辐射 范围内，又紧靠316国道、武九铁 路、沪蓉高速公路、葛店港码头 等国家干线基础设施，尤其是武 汉东湖新技术开发区对外经济技 术扩散的影响力对开发区具有最 直接、最便利的辐射作用。 2001年12月，国家科技部批准在葛店设立全国第一家生物与新医药生产基地。同年，开发区在国家工 商总局成功注册“中国药谷”商标。随着武汉城市圈的加速建设，葛店开发区无疑成为武汉市与鄂州市对 接的切入点。葛店开发区正紧紧抓住这一机遇，充分利用自身的优势和区位条件，精心打造，使“中国药 谷”成为武汉城市圈中的一大亮点。 “中国药谷”的品牌优势，吸引产业投资投资入

18、驻。“中国药谷”的品牌优势，吸引产业投资投资入驻。 品牌价值品牌价值 公路交通：公路交通：规划空间结构为“三横二纵”高 速公路、“一横二纵”快速公路、 “一横 二纵”国道公路和多个方向交通走廊，形成 以中心城区为主轴，区、乡、镇、村相互通 达的“半小时经济圈”，加快与武汉、黄石、 黄冈的对接； 轨道交通：轨道交通：假设轨道交通线九条，武汉到黄 石城际铁路放射线，武鄂冈城际铁路支线， 武汉城市圈城际铁路环线等，缩短与周边城 市的交通时间，加强城际联系； 水运交通：水运交通：推进武汉、鄂州两市港口合作。 建设武汉城市圈沿江港区，构建沿街产业带。 交通价值交通价值 完整的水铁公交通网络，拉近项目与武

19、汉以及完整的水铁公交通网络，拉近项目与武汉以及8+18+1 城市圈的交通距离。城市圈的交通距离。 产业发展规划将使得主城区在两方面得 以收益： 一是承接武汉产业转移带来的经济助 理。 钢铁、医疗化工、建材产业转移以及 东湖开发区的溢出效应，扩大了中高收 入群体的外部导入。 强化了主城区与郊镇的产业依存度。 产业互补的加强有利于城市向心力的 凝聚。 产业价值产业价值 武汉产业大量外移，项目区域顺利承接外移产业，武汉产业大量外移，项目区域顺利承接外移产业， 产业集群效应逐步显现。产业集群效应逐步显现。 政策价值政策价值 葛店科技新城内葛店开发区为了吸引外来客商来开发区投资，制订了葛店开发区管理委员

20、会鼓励 外来客商投资的优惠办法。优惠办法在税收、土地、水电和其他方面制订了一系列的优惠政策，未来 可在整个新城内推广。 政策条件优惠政策条件优惠招商优惠政策众多，鼓励和吸引外来招商优惠政策众多，鼓励和吸引外来 客商到开发区投资。客商到开发区投资。 规模价值规模价值 工业园区动态发展的三个层次：工业园区动态发展的三个层次： 规模规模 位臵位臵 产业发展水平产业发展水平 配套配套 工业园工业园 最简单的产 业园类型， 规模一般 一般分布在 城镇的边缘 N/A 无居住和其他配套，居住和其他需求 依托中心城市。 企业社区企业社区 联合体工联合体工 业园业园/ /城市城市 单元体单元体 此类园区规 模较

21、大 一般位于城 市郊区 多从事工业生产和零 配件加工以及仓储业， 产业集群规模与程度 有限 就业人员同时依赖产业园区与城市 中心附近的配套 就业人口规模尚不足以承受大型的 休闲和娱乐设施以及大片的绿地， 但 已能够形成自我维持的，具有良好社 会结构和认同感的城市单元。 多功能综多功能综 合体工业合体工业 园园/ /新城新城 规模很大， 达城市级 一般分布在 核心城市边 缘 产业在空间上获得聚 集效益，相关产业集 群，产生足够的就业 需求与消费需求 居住、商贸、教育、休闲娱乐等活动 的集聚，多功能综合体工业园区本身 就是一个新城。 本项目作为城市单元体，是城市的重要补本项目作为城市单元体，是城市

22、的重要补 充，也是片区的核心主体。充，也是片区的核心主体。 本项目作为城区的工业园区，从本项目作为城区的工业园区，从20002000亩（亩（1.31.3平方公里）平方公里） 的规模来看，对城市的建设和发展具有重大的影响。的规模来看，对城市的建设和发展具有重大的影响。 II II 项目价值体系项目价值体系 项目价值梳理项目价值梳理 区域规划方向区域规划方向 项目发展方向项目发展方向 葛店融入大武汉，产生同城效应，并且承接武汉的资葛店融入大武汉，产生同城效应，并且承接武汉的资 源转移。源转移。 武汉城市圈发展将构建“一核一带三武汉城市圈发展将构建“一核一带三 区四轴”区域发展框架和“一环两翼”区四

23、轴”区域发展框架和“一环两翼” 的区域保护格局：的区域保护格局： 以武汉都市发展区为城市圈发展 极核； 以武汉东部族群、鄂州市区、黄 石市区、黄冈市区为主体，共同构成 的武鄂黄城镇连绵带，这是武汉城市 圈城镇化的主体和核心密集区； 构建西部仙潜天、西北孝应安、 南部咸赤嘉3个城镇密集发展协调区， 是武汉城市圈城镇化发展重点和二级 密集区，成为城市圈重要支撑； 以武汉为起点，分别向鄂东、西 部江汉平原、鄂西北、鄂西南发展延 伸构建4条区域发展轴，以此促进产 业空间集聚，成为区域发展脊梁。 空间规划空间规划 突破地域壁垒，实现无缝对接，有利于加快产业资源流突破地域壁垒，实现无缝对接，有利于加快产业

24、资源流 动，扩大产业辐射范围，吸引人气，发展葛店新城。动，扩大产业辐射范围，吸引人气，发展葛店新城。 编号编号 城际铁路名称城际铁路名称 通车时间通车时间 R1 武汉孝感 2011 R2 武汉黄冈 2013 R3 武汉黄石 2011 R4 武汉咸宁 2011 R5 武汉潜江 规划中 R6 武汉天门 规划中 建设以高速公路与铁路、城际轨道交通为 主体的快速交通网络，形成从武汉至周边8 市“一小时经济圈”和圈内各城市间的快 捷交通，同时形成圈内公交一体化大交通 的营运格局。 交通同建交通同建 一体化趋势之下，城市产业实现优势积蓄，错位发展，一体化趋势之下，城市产业实现优势积蓄，错位发展， 产业升级

25、拉升区域向心力。产业升级拉升区域向心力。 按照研发、营销、总部经济向武汉市集中，一般性加工制造业向城市圈其它城市发展思路，产 业园区互动发展将得以有效推进，进而带动各城市的产业升级和向心力增强。 城市城市 城市规模城市规模 （平方公里）（平方公里） 市区人口市区人口 （万人）（万人） 产业功能定位产业功能定位 武汉市 8494 502 中部制造业基地服务业中心城市 鄂州市 1504 52.7 城市圈钢铁之城 黄石市 4583 120 资源加工业型城市 黄冈市 17400 52 纺织及化工业为主导 食品饮料制造业比重较高 孝感市 8910 55 纺织业、化工业发展水平较高 仙桃市 2538 65

26、 纺织服装业、化工业及农副食品加工为主 潜江市 2004 58 以石油产业为主导 天门市 2622 53 农副食品加工业 非金属狂制品业为主 咸宁市 9861 47 纺织业及进士制品业主导 非金属狂制品业及家具制造业为特色 产业互补产业互补 葛店承接武汉大都市产业转移，将导入大量产业资源，葛店承接武汉大都市产业转移，将导入大量产业资源， 对产业园发展有极大支撑。对产业园发展有极大支撑。 2009年5月，武汉城市圈产业转移步入科学决策层面和具体落实阶段； 鄂州未来将主要承接武汉市石化中下游产业、钢材加工产业、建材产业以及东湖新 技术开发区外围辐射区的导出，其中前三项均为鄂州的主导产业，将推动三大

27、产业 的进一步做大做强； 高新产业的外衣，也将拉动与武汉相邻的葛店板块的产业发展，形成补差效应。 武汉产业转移方向武汉产业转移方向 鄂州优势产业鄂州优势产业 石化中下游产业 医药化工 钢材加工产业 钢铁 建材产业 建材 东湖高新产业外溢 机械 电力 服装 产业转移产业转移 综合以上分析，规划葛店科技新城有以下六大 主导产业： 1 1）生物医药产业：）生物医药产业：利用现有生物医药技术优势 ，继续加大优势领域的研发力度，将“药谷”品牌 做大做强； 2 2）精细化工产业：）精细化工产业：对接武汉化工新城，发展乙 烯下游化工产业； 3 3）电子信息产业：）电子信息产业：主动接受“武汉中国光谷 ”的辐

28、射，重点发展玻璃基微硬盘、热、压、光敏 系列元器件、电子化学产品、计算机外围产品、电 子类消耗材料和应用软件； 4 4）光机电一体化：）光机电一体化：重点发展汽车特别是轿车关 键零部件、发动机、车身设计与电子控制等设计技 术和核心产品。 5 5）现代物流业：）现代物流业：依托港口、铁路、多条区域性 干道，发展现代物流业； 6 6）现代商住业：）现代商住业：一方面对接配套化工新城的居 住服务功能，另一方面发挥自然条件优势,在南部的 湖系周边地区，大力发展房地产业,吸引武汉居民购 房居住,实现“居住在葛店，工作在武汉”的目标， 同时成为葛店科技新城工作人员的生活区。 产业定位产业定位 六大产业组团

29、，共同推进区域产业价值抬升。六大产业组团，共同推进区域产业价值抬升。 总结分析总结分析 本项目可以依托现有优势和基础，承担城市功能和产业本项目可以依托现有优势和基础，承担城市功能和产业 发展动力，带动片区和区域的人气与价值的提升。发展动力，带动片区和区域的人气与价值的提升。 提升片区价值提升片区价值 促进葛店发展促进葛店发展 项目价值项目价值 区域规划区域规划 宏观层面：宏观层面：站位8+1核心地段， 武汉和鄂州交界处， “中国药谷” 的品牌强势。 中观层面：中观层面：完整的水铁公交通 网络，大量承接武汉外移产业， 招商优惠政策众多。 微观层面：微观层面：本项目作为城区的 工业园区，从2000

30、亩（1.3平方 公里）的规模来看，对城市的建 设和发展具有重大的影响。 空间规划：空间规划：葛店融入大武汉， 产生同城效应，并且承接武汉的 资源转移。 交通规划：交通规划：突破地域壁垒，实 现无缝对接，有利于加快产业资 源流动，扩大产业辐射范围，吸 引人气，发展葛店新城。 产业规划：产业规划：城市产业实现优势 积蓄，错位发展；葛店承接武汉 大都市产业转移；六大产业组团， 共同推进区域产业价值抬升。 II II 项目价值体系项目价值体系 项目价值梳理项目价值梳理 区域规划方向区域规划方向 项目发展方向项目发展方向 项目的交通区位资源和片区的产业基础，决定了项目项目的交通区位资源和片区的产业基础，

31、决定了项目 既承担区域产业升级的引力，又是城市功能的重要组既承担区域产业升级的引力，又是城市功能的重要组 成部分。成部分。 根据武汉市和葛店的规划，葛店未根据武汉市和葛店的规划，葛店未 来发展重点是产业和居住。来发展重点是产业和居住。 项目作为城市的重要组成部分，需项目作为城市的重要组成部分，需 要承担部分城市功能，满足城市需求要承担部分城市功能，满足城市需求 ，为片区发展聚集人气。，为片区发展聚集人气。 葛店自身具有长期的产业发展基础。葛店自身具有长期的产业发展基础。 需要拉动片区产业的活力。需要拉动片区产业的活力。 周边产业的影响和拉动，需要本项周边产业的影响和拉动，需要本项 目与周边产业

32、互动，形成优势互补。目与周边产业互动，形成优势互补。 城 市 极 城 市 极 产 业 极 产 业 极 项目发展方向项目发展方向 项目发展使命项目发展使命补充城市功能需求，带动区域补充城市功能需求，带动区域 整体发展，升级葛店产业结构。整体发展，升级葛店产业结构。 补充城市功能需求补充城市功能需求 带动区域整体发展带动区域整体发展 升级葛店产业结构升级葛店产业结构 中国产业研究中国产业研究 武汉产业研究武汉产业研究 区域市场分析区域市场分析 III III 发展环境研究发展环境研究 中国产业研究中国产业研究 武汉产业研究武汉产业研究 区域市场分析区域市场分析 中国中国金砖四国之一，逐渐成为推动世

33、界经济发展的重要新兴经济体；金砖四国之一，逐渐成为推动世界经济发展的重要新兴经济体； 中国中国全球金融危机下，为数不多的保持经济高速增长的国家，其亚洲经济龙头的角色将逐全球金融危机下，为数不多的保持经济高速增长的国家，其亚洲经济龙头的角色将逐 步显现并得到强化。步显现并得到强化。 远至远至20102010年中国年中国GDPGDP已达已达5.87865.8786万亿美元，规模超万亿美元，规模超 越日本正式成为世界第二大经济体，时至今日，经济越日本正式成为世界第二大经济体，时至今日，经济 强国地位已然巩固。强国地位已然巩固。 中国经济水平中国经济水平 国家功能升级国家功能升级 昔日的农业大国已蜕变

34、为令世界瞩目的高新技术昔日的农业大国已蜕变为令世界瞩目的高新技术 金融服务中心。金融服务中心。 高新技术产业和金融后台产业收益能力日益增强，并逐渐成为经济发展的中坚力量，占据了高新技术产业和金融后台产业收益能力日益增强，并逐渐成为经济发展的中坚力量，占据了 国民收入的大比例范畴，中国经济驶入高新技术助推的快速通道。国民收入的大比例范畴，中国经济驶入高新技术助推的快速通道。 新兴产业诞生新兴产业诞生 节能环保产业节能环保产业 新一代信息技新一代信息技 术产业术产业 全面迎合国力发展需求，和全球化大背全面迎合国力发展需求，和全球化大背 景下的功能驱动。景下的功能驱动。 生物产业生物产业 高端装备制

35、造高端装备制造 产业产业 新能源产业新能源产业 新材料产业新材料产业 新能源汽车产新能源汽车产 业业 国力全面上扬的大背景之下，催生七大新兴产业国力全面上扬的大背景之下，催生七大新兴产业 的诞生。的诞生。 七大新七大新 兴产业兴产业 新技术产业化形成新技术产业化形成 的产业的产业 高新技术改造传统高新技术改造传统 产业产业 社会公益事业的行社会公益事业的行 业进行产业化运作业进行产业化运作 配套高新技术产业配套高新技术产业 的商业服务产业的商业服务产业 新技术一开始，属于一种知识形态，在发展过程中其成果新技术一开始，属于一种知识形态，在发展过程中其成果 逐步产业化，最后形成一种产业。比如说生物

36、工程技术逐步产业化，最后形成一种产业。比如说生物工程技术等。等。 就是用高新技术改造传统产业，形成新产业。就是用高新技术改造传统产业，形成新产业。这些产业改这些产业改 造的核心，使经济效益比传统产业有较大幅度的提高。造的核心，使经济效益比传统产业有较大幅度的提高。 一般是指先进的商务或公司服务。它具有专业化知识含量一般是指先进的商务或公司服务。它具有专业化知识含量 高、生产过程中投入色彩浓厚、以及生产厂商、政府和其高、生产过程中投入色彩浓厚、以及生产厂商、政府和其 他机构服务的特点。他机构服务的特点。 事业化的运作使得事业化的运作使得具备极强具备极强潜力的产业满足人民群众日益潜力的产业满足人民

37、群众日益 增长的物质文化生活需要增长的物质文化生活需要，从而创造经济效益。，从而创造经济效益。 新兴产业分类新兴产业分类 依据产业的运营操作特性，将七大新兴产业归类依据产业的运营操作特性，将七大新兴产业归类 为以下三大分类。为以下三大分类。 项目产业匹配项目产业匹配 区域发展已成规模，前景良好； 规划前景广阔，政府力量注入； 雄厚的资金支持，完善的人力储备。 新技术产业化形新技术产业化形 成的产业成的产业 高新技术改造传高新技术改造传 统产业统产业 公益事业的行业公益事业的行业 进行产业化运作进行产业化运作 配套高新技术产配套高新技术产 业的服务产业业的服务产业 对于发展成熟度要求不高； 前景

38、规划完善，交通产业资源充足； 产业积聚在第二产业，类同性较高。 区域发展成熟，有大量的人群集聚； 有较强的文化氛围，整体人文素质强； 完善的人力储备，政府资源支持。 区域发展成熟，整体经济水平较高； 已形成成熟的工业氛围，技术实力雄厚； 外部科研实力的冲击，政府机关支持。 通过产业、交通、规划以及现状多维度的比较分通过产业、交通、规划以及现状多维度的比较分 析，与本案匹配度最高的是配套高新技术产业的析，与本案匹配度最高的是配套高新技术产业的 服务型产业，即生产型服务业。服务型产业，即生产型服务业。 项目发展机会项目发展机会 生产型服务业生产型服务业 中小企业的集办公、研发、营销等于一体的企业定

39、制区； 冶金、金属制品等企业的展示营销大厅； 为园区企业和市场服务的仓储物流。 结合发展商目标，我们需要在生产型服务业上做相结合发展商目标，我们需要在生产型服务业上做相 应的升级，以更有附加值的产业方式，实现项目的应的升级，以更有附加值的产业方式，实现项目的 成功运作。即成功运作。即升级版生产性服务业升级版生产性服务业。 涵盖信息化的电子商务功能，集办公、研发、营销于一体，涵盖信息化的电子商务功能，集办公、研发、营销于一体， 实现可持续化发展。实现可持续化发展。 III III 发展环境研究发展环境研究 中国产业研究中国产业研究 武汉产业研究武汉产业研究 区域市场分析区域市场分析 中部大崛起，

40、刺激产业资源向外辐射流动，中西部中部大崛起，刺激产业资源向外辐射流动，中西部 成为产业外移直接大后方。成为产业外移直接大后方。 中国产业东拓中国产业东拓 产业转产业转 移方向移方向 武汉武汉 具体转移产业具体转移产业 产业转移资金产业转移资金 承接转移省市承接转移省市 东部产业向中西部地区转移成为一大趋势，中西部东部产业向中西部地区转移成为一大趋势，中西部 省市把承接上海外移产业放在重要战略地位。省市把承接上海外移产业放在重要战略地位。 1 2 3 4 5 安徽安徽合肥合肥 江西江西南昌南昌 湖北湖北武汉武汉 3125.13125.1亿元亿元 11011101亿元亿元 河南河南郑州郑州 185

41、01850亿元亿元 950950亿元亿元 湖南湖南长沙长沙 12301230亿元亿元 高新技术产业，信息产业等高新技术产业，信息产业等 轻工、纺织企业轻工、纺织企业 纺织服装、机械电子等劳动密纺织服装、机械电子等劳动密 集型产业，金融、商贸物流、集型产业，金融、商贸物流、 交通运输等现代服务业交通运输等现代服务业 能源和原材料产业，农业，旅游能源和原材料产业，农业，旅游 产业，金融业产业，金融业 大型制造业大型制造业 产业转移现状产业转移现状 武汉经济腾飞武汉经济腾飞 实施工业倍增计划，建成全国重要的先进制造业中心。工业投资五年累计超过实施工业倍增计划，建成全国重要的先进制造业中心。工业投资五

42、年累计超过80008000亿元，亿元， 培育壮大一批千亿产业和百亿企业，到培育壮大一批千亿产业和百亿企业，到20152015年，工业总产值达到年，工业总产值达到1500015000亿元，产值过亿元，产值过30003000 亿元、亿元、20002000亿元、亿元、10001000亿元产业各亿元产业各2 2个，百亿企业超过个，百亿企业超过2020户，共形成电子信息、汽车、食品、户，共形成电子信息、汽车、食品、 装备制造、钢铁、石化等六大千亿元产业。装备制造、钢铁、石化等六大千亿元产业。 武汉携工业倍增武汉携工业倍增& &经济腾飞的自身优势，具备绝对实经济腾飞的自身优势，具备绝对实 力承接东部外移产

43、业。力承接东部外移产业。 五五 大大 承承 接接 方方 式式 成本降低型成本降低型 资源利用型资源利用型 市场开拓型市场开拓型 集群吸引型集群吸引型 策略投资型策略投资型 使用频率使用频率 典型案例典型案例 注：注： 表示较多数；表示较多数； 表示较少数表示较少数 众和纺织、益泰运动用品公司，新港 服装等 湖北华海船舶重工、华涌造船有限公 司、江润造船有限公司、湖北泰山建 材有限公司等 李宁工业园项目、福耀玻璃公司、太 子奶、伊利奶业等 维达、恒安、中顺等（孝南区的纸制 业产业群），汇源、太子奶、娃哈哈、 伊利、贝因美等（黄冈市的食品饮料 产业集群）等 双环科技、宜化集团、久大盐业集团、 成都

44、市新都化工、华润啤酒等 产业承接模式产业承接模式 武汉承接东部外移产业，主要采用以下五种承接模式。武汉承接东部外移产业，主要采用以下五种承接模式。 成本降低型成本降低型 资源利用型资源利用型 市场开拓型市场开拓型 集群吸引型集群吸引型 策略投资型策略投资型 要素和产业在地区 之间的梯度转移， 特别是制造业从高 梯度产业国家和地 区向地梯度国家和 地区转移，其后面 的动因是国家、地 区之间贸易的市场 机制调节所致，核 心是土地和劳动力 的价格变动。 资源在空间分布的 不均等是导致处于 不同位臵要素收益 差异的重要原因， 而要素收益的差异 会引起要素在空间 上的转移并引起产 业在空间上的转移。 企

45、业选择到市场需 求比较大的地区选 址，在经济学里被 称之为“本地市场 效应”。这不仅可 以缩短产品生产与 消费者需求之间的 距离，也可以减少 运输成本，增加市 场信息的反馈，有 利于再升级。 无论是工厂空间集 中化而形成的地方 化经济，还是由不 同工厂或不同生产 活动的空间集中而 产生的的城市化经 济，都可以构成个 别企业的产业结构。 企业在空间上的集 中可以减少信息不 完整而导致的经营 风险、节约运输和 通信成本。 以多元化的经营为 目标的企业，往往 可利用中部地区经 营不善的企业，通 过合资合作、改制 并购等方式注入投 资，接继原公司的 业务、技术或品牌， 从而进入一个新的 行业、拥有一项

46、成 熟的技术或拥有一 个成熟的品牌。 本案模式选定本案模式选定 基于项目属性的界定，综合外围条件的约束，最适宜基于项目属性的界定，综合外围条件的约束，最适宜 本案的模式为市场开拓型。本案的模式为市场开拓型。 项目发展机会项目发展机会 风电风电 动力电动力电 池池 3G3G 太阳太阳 能能 保健保健 教教 育育 商业服商业服 务务 连锁连锁 经营经营 医药医药 市场市场 拓展拓展 型的型的 产业产业 承接承接 模式模式 下的下的 产业产业 类型类型 适宜本案的市场拓展型产业承接模式，为本案带来了适宜本案的市场拓展型产业承接模式，为本案带来了 以下九大类型的产业机遇。以下九大类型的产业机遇。 发展

47、机会总结发展机会总结 中国产业研究中国产业研究 武汉产业研究武汉产业研究 研判出本案生产型服务业研判出本案生产型服务业 的产业发展方向的产业发展方向 分析出本案市场拓展型的分析出本案市场拓展型的 产业承接模式产业承接模式 机会来临的同时，机会来临的同时， 项目面临的问题接踵而来：项目面临的问题接踵而来： 生产型服务业大大背景之生产型服务业大大背景之 下，是不是市场拓展型涵下，是不是市场拓展型涵 盖的九大产业，皆适合本盖的九大产业，皆适合本 案的发展？案的发展？ 我们需要从区域市场寻找机会！我们需要从区域市场寻找机会！ III III 发展环境研究发展环境研究 中国产业研究中国产业研究 武汉产业

48、研究武汉产业研究 区域市场分析区域市场分析 位于葛店科技新城的北部现葛店 开发区位臵，依托现有春天药业、 科益药业等大型医药企业和葛店科 技新城的“药谷”品牌，完善配套 设施，形成生物医药产业集群，提 升现有的生物医药产业园的功能。 规划工业用地243.29公顷，占工业 总用地的23.57。 本项目发力点：“药谷”品牌本项目发力点：“药谷”品牌 大势已成，配套设施基本完善，大势已成，配套设施基本完善， 并且已形成集群，技术实力抱并且已形成集群，技术实力抱 团运营，与本案距离较远，本团运营，与本案距离较远，本 案运营此产业难度较大，依托案运营此产业难度较大，依托 创业大道，建议本案后期配套创业大道，建议本案后期配套 生物医药产业发展。生物医药产业发展。 生物医药产业生物医药产业 精细化工产业园是主动对接武汉 化工新城、延长化工产业链的区域 ，位于武鄂高速以北、创业大道以 西的区域，