1、上海市浦东洋泾项目 可行性研究报告 12月 第五部分第五部分 规划设计规划设计 2 5.1 X X- -GARDENGARDEN 5.2 土地价值分析 5.3 总平面图 5.4 经济指标汇总 5.5 景观价值分析图 5.6 交通分析图 5.7 SU模型及空间意向 5.8 产品意向 5.1 X5.1 X- -PLAZAPLAZA X-Garden X，互联网的多维时代 创造 可转化的功能魔盒，释放多样商务生活 商业 办公 总部办公 景观退台 商业艺术灰空间 5.1 X5.1 X- -PLAZAPLAZA 多维GARDEN的横向拼接 创造有机生长的多层生态商务办公聚落 空中连廊 无限拼接 X-Ga
2、rden 5.1 X5.1 X- -PLAZAPLAZA 多维GARDEN的竖向叠加 创造盘旋而上的全江景空中花园 X-Garden 屋顶森林 江景泳池 报告厅 行政酒廊 说明： 1 地块西侧及北侧分别紧邻待 建的高端住宅区及 滨江商务区，具有极高的商 业潜力 2 地块东侧滨河景观丰富，但 远离周边商住人群， 商业设置的可行性一般 3 地块南侧紧邻昌邑路的高架 桥，噪音影响大， 且视线阻隔，故丌宜做外向 型街铺 商业价值排序 高 低 基地 5.2 5.2 土地价值分析土地价值分析 最终方案：功能多样化，景观均好性极强 方案研究方案研究 方案一：商业办公平面完全分离，管理独立。 方案三：商业街可
3、操作性强，但可转化性极弱。 方案二：办公塔楼设计2栋，独栋可售性强，土建成本高。 地上总建面： 91724.8 其中 不计容建面： 1300 计容总建面： 90424.8 其中 高层办公 62000 多层商业 19824.8 海关 10000（含2000车库） 配套用房 600 办公 30F 11F 入口广场 上海出入境边防检查总站 机动车库出入口 机动车库出入口 机动车行入口 多层办公人行主入口 多层办公人行出入口 用地红线 地下室轮廓线 办公入口 3F 2F 3F 3F 3F 3F 4F 4F 4F 4F 3F 3F 5.3 5.3 总平面图总平面图 5.4 5.4 经济技术指标经济技术指
4、标 浦东洋泾板块浦东洋泾板块E8单元单元E16-2商办地块商办地块 规划建设用地面积 23796 总建筑面积 121724.8 地上总建筑面积 91724.8 地上不计容建筑面积 1300 地上计容建筑面积 90424.8 其中 办公 62000 销售商业 19824.8 上海出入境边防检查总站 8000 配套用房 600 地下不计容建筑面积（注：地下一层满铺，局部地下二层） 30000（人防面积12000） 其中 机动车库 27076.8 非机动车库 2923.2 容积率 3.80 建筑密度 49.6% 绿地率 10% 场地限高 80m，标志性塔楼140m 层高 办公标准层4.5米，商业4.
5、5米，地下室 5.3米（覆土区域3.8米） 机动车 地上 52辆 地下 663辆 小计 715辆 非机动车 地上 162辆 地下 1462辆 小计 1624辆 多层办公人行出入口 地库轮廓（地库轮廓（B1)B1) 退红线3.78m 共20397.7 多层办公人行出入口 地库轮廓（地库轮廓（B2)B2) 退红线6.50m 共9602.3 首层平面示意图首层平面示意图 入口广场 上海出入境边防检查总站 机动车库出入口 机动车库出入口 机动车行入口 多层办公人行主入口 多层办公人行出入口 用地红线 地下室轮廓线 办公入口 休闲广场 说明： 1 基地北侧仅距黄浦江140余 米，景观价值极高。 2 南侧
6、紧邻昌邑路高架桥，景 观环境较差。 城市绿地 景观视野 基地 黄埔江景 5.5 5.5 景观价值分析图景观价值分析图 入口 广场 休闲 广场 退台 花园 退台 花园 退台 花园 退台 花园 退台 花园 5.5 5.5 景观价值分析图景观价值分析图 商业用地 项目基地 万科翡翠滨江二期 黄 浦 江 主要车行人流 居住区人流 滨江慢行人流 240m 5.6 5.6 交通分析图交通分析图 人行流线 车行流线 塔楼办公 上海出入境边防检查总站 底层架空区域 入口广场 多层办公人行主入口 多层办公人行出入口 休闲 广场 机动车库出入口 5.6 5.6 交通分析图交通分析图 5.7 su5.7 su模型及
7、空间意向模型及空间意向 5.7 su5.7 su模型及空间意向（塔楼方案一）模型及空间意向（塔楼方案一） 5.7 su5.7 su模型及空间意向（塔楼方案一）模型及空间意向（塔楼方案一） 5.7 su5.7 su模型及空间意向（塔楼方案一）模型及空间意向（塔楼方案一） 5.7 su5.7 su模型及空间意向（塔楼方案二）模型及空间意向（塔楼方案二） 5.7 su5.7 su模型及空间意向（塔楼方案二）模型及空间意向（塔楼方案二） 5.7 su5.7 su模型及空间意向（塔楼方案二）模型及空间意向（塔楼方案二） 5.7 su5.7 su模型及空间意向模型及空间意向 打造东上海里弄式风情办公 5.
8、7 su5.7 su模型及空间意向模型及空间意向 创造漫游式首层商业艺术灰空间 5.7 su5.7 su模型及空间意向模型及空间意向 引入多层办公空中景观休憩退台 5.7 su5.7 su模型及空间意向模型及空间意向 超高层 X-GARDEN 5.7 su5.7 su模型及空间意向模型及空间意向 超高层 X-GARDEN 5.8 5.8 产品意向产品意向 塔楼办公标准层意向2060 办公楼每层共设计为10个单元，面积为120-280平方米 5.8 5.8 产品意向产品意向 X-GARDEN 设备平台 X-GARDEN 设备平台 X-GARDEN 设备平台 X-GARDEN 设备平台 塔楼 X-Garden 方案一 X-GARDEN沿标准层四个角部错落布置 5.8 5.8 产品意向产品意向 X-GARDEN X-GARDEN 塔楼 X-Garden 方案二 X-GARDEN 设备平台 设备平台 设备平台 设备平台 X-GARDEN X-GARDEN沿北立面（沿江）错落布置 5.8 5.8 产品意向产品意向 5.8 5.8 产品意向产品意向 海关配套标准层意向 850 5.8 5.8 产品意向产品意向 THANK YOU! 深圳市南山区蛇口兴华路6号南海意库3号楼 518067 T: 0755-26818600 F: 0755-26691037
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